Щербаков В.А., Щербакова Н.А. Оценка стоимости предприятия (бизнеса)

Подождите немного. Документ загружается.

ных определена средняя величина снижения стоимости в процессе торгов по анало-

гичным объектам в размере 5% (таблица 6.13).

Таблица 6.13

Расчет корректировочного коэффициента на приведение цены предложения к цене продажи

№ п /п Параметр Складское помещение №1 Складское помещение № 2

1 Характеристика помещения Складское помещение 1-2 этажа,

капитальное, отдельностоящее,

стены-кирпич, ж/б панели, общая

площадь -600 кв.м., высота 4-6м.,

все коммуникации, телефоны, в

хорошем состоянии, расположен по

адресу: г. Н-ск, район «А»

Складское помещение, капитальное,

отдельностоящее,стены - ж/б пане-

ли, общая площадь - 470 кв.м, высо-

та 6м., все коммуникации, телефоны,

в хорошем состоянии, расположен по

адресу: г. Н-ск, район «А»

2 Цена предложения, руб.

13 200 000,00 10 500 000,00

3 Источник информации Журнал «Недвижимость»,№L, с.26,

Агентство недвижимости «Центр»

Журнал «Недвижимость», №L, с .27,

Агентство недвижимости «Витала»

4 Цена продажи, руб.

12 500 000,00 10 000 000,00

5 Источник информации Агентство недвижимости «Центр»

Агентство недвижимости «Витала»

6 Цена предложения, руб./кв.м.

22 000,00 22 340,43

7 Цена продажи, руб./кв.м.

20 833,33 21 276,60

8 Снижение стоимости в процессе

торгов

5,30% 4,76%

9 Среднее снижение стоимости в

процессе торгов

Аналогично были рассчитаны корректировки «на состояние объекта» (10%),

«материал стен» (5%). В частности, корректировка на состояние объекта принята

в размере 10%, так как из анализа рынка было выявлено, что стоимость 1 кв.м.

складских площадей, имеющих хорошее состояние, выше стоимости аналогичных

объектов, состояние которых оценивается рынком как удовлетворительное, на 10 %.

Корректировка на местоположение получена в результате анализа цен

складских помещений в разных районах города. Выявлено, что складские помеще-

ния в районе «А» дешевле, чем аналогичные помещения в районе «В» на 5%.

Корректировки на «передаваемые права», «условия финансирования», «ме-

стоположение» и «фактическое использование», «телефон/интернет» и «авто-

парковку» равны нулю (корректировочные коэффициенты 1,00), так как соответст-

вующие характеристики аналогов и объекта оценки совпадают.

Корректировка «Общая площадь/категория по площади» отражает стоимост-

ные различия единиц сравнения в объектах разной площади. Оценщиком выявлено,

что 1 кв.м. в складских помещениях площадью менее 500 кв.м. в среднем дороже на

2%, чем 1 кв.м. в складских помещения площадью 501 кв.м. и более. В расчетах ис-

пользовались данные аналитического агентства «Аналитик» (таблица 6.14).

Таблица 6.14

Распределение цен объектов недвижимости в зависимости от площади

(данные за 1-й квартал 2008 года)

Тип объектов по назначению

Категория объектов по

площади

Показатели Район «А»

Производственно-складские До 500 кв.м Число объектов

Средняя цена, руб./1 кв.м

21408

501-1000 кв.м Число объектов

Средняя цена, руб./1 кв.м

20897

1001-5000 кв.м Число объектов

Средняя цена, руб./1 кв.м

14389

Более 5001 кв.м Число объектов

Средняя цена, руб./1 кв.м

Разница в ценах 1 кв.м. объектов категорий «до 500 кв.м» и «501-1000 кв.м.» 2%

Итого стоимость объекта, рассчитанная сравнительным подходом, составляет

на дату оценки 7 726 736 руб.

Определение стоимости объекта доходным подходом.

Объект оценки находится в хорошем состоянии и при сдаче в аренду может

приносить стабильный доход, поэтому для определения его стоимости выбирается

метод капитализации дохода. В расчетах учитывается следующее:

- из анализа рынка коммерческой недвижимости г. Н-ска выявлено, что сред-

няя ставка арендной платы для подобных объектов составляет 350 руб. за 1 кв.м. в

месяц;

- данных о недозагрузке площадей и неплатежей оценщиком не найдено, од-

нако учтен риск возникновения подобных убытков в размере 3%;

- владение доходной недвижимостью требует квалифицированного управле-

ния, обычно расходы на эти услуги составляют 5% от действительного валового до-

хода;

- прочие операционные расходы по объектам такого типа составляют в сред-

нем 10% от действительного валового дохода.

При расчете ставки капитализации использован метод кумулятивного по-

строения и модель возмещения равными долями (метод Ринга), описанные в разде-

ле 6.2.3. Результаты расчетов в таблице 6.15.

Таблица 6.15

Расчет ставки капитализации

Параметр Значение,%

Безрисковая ставка,% 6,1

Поправки на риск:

- вложений в недвижимость

- ликвидности

- управления недвижимостью

4,50

6,00

4,00

Ставка возмещения по методу Ринга* 2,00

Итого ставка капитализации 22,60

*Хронологический возраст здания – 30 лет, нормативный срок службы – 80 лет (группа капитальности II).

Ставка возмещения = 1/(80-30)=0,02 или 2%.

Расчет стоимости объекта методом капитализации дохода в таблице 6.16.

Таблица 6.16

Расчет стоимости объекта посредством методом капитализации дохода

Показатель Сумма, руб.

Рыночная арендная ставка за месяц, руб./кв.м. 350

Общая площадь, кв.м. 411,5

Потенциальный валовой доход, руб. 1 728 300

Действительный валовой доход, руб. 1 676 451

Операционные расходы:

- управленческие расходы,

- прочие операционные расходы.

83 823

167 645

Чистый операционный доход 1 424 983

Ставка капитализации,% 22,6

Стоимость объекта 6 305 235

Стоимость объекта оценки, рассчитанная на основе доходного подхода, со-

ставит 6 305 235 руб.

Согласование результатов в итоговую оценку стоимости. При оценке ис-

пользованы три подхода, которые позволяют наиболее корректно оценить величину

рыночной стоимости объекта. Так как имеется три возможных величины стоимости

объекта, то нужно каждому из подходов придать весовой коэффициент и опреде-

лить искомую стоимость.

В данном случае наибольший «вес» (50%) присваивается сравнительному

подходу, так как рынок недвижимости г. Н-ска на сегодняшний день хорошо раз-

вит, имеется много информации о предложении и продажах складских помещений,

аналогичных объекту оценки, достоверность использованной информации о ценах

достаточна высока.

Доходному подходу, поскольку объектом оценки являются складские поме-

щения, которые пользуются спросом, сдаются в аренду и, соответственно, приносят

определенный стабильный доход, присваивается «вес» – 30%.

Затратному подходу присвоен наименьший «вес» (20%) по той причине, что

на строительство объекта требуется много времени, район местоположения объекта

плотно застроен и, несмотря на рост инвестиционной активности на рынке недви-

жимости, низка вероятность приобретения подобного земельного участка и реали-

зации на нем подобного инвестиционного проекта.

Результаты согласования в таблице 6.17.

Таблица 6.17

Согласование результатов оценки

Подход к оценке Стоимость, тыс. руб. Вес, % Значение с учетом

«веса», руб.

Затратный 7 098 690 20 1 419 738

Сравнительный 7 726 736 50 3 863 368

Доходный 6 305 235 30 1 891 571

Итого стоимость объекта: 100 7 174 677

Анализируя полученные результаты, оценщик пришел к выводу, что рыноч-

ная стоимость складского здания на дату оценки округленно составляет 7175 000

руб. (Семь миллионов сто семьдесят пять тысяч руб.).

Контрольные вопросы

1. Каким образом имущество предприятия влияет на результаты примене-

ния различных подходов к оценке?

2. Каковы особенности оценки машин и оборудования?

3. Каковы основные методы определения физического износа машин и

оборудования?

4. Как определить стоимость недвижимого имущества предприятия срав-

нительным подходом?

5. Как определяются и вносятся корректировки в цены продаж аналогов

имущества в процессе применения сравнитьельногоп одхода к оцен-

ке?

6. Каковы особенности затратного подхода к оценке недвижмого имущст-

ва?

7. Какие типы износа имущества определяются при оценке его стоимости?

8. В чем сущность доходного подхода к оценке недвижимости?

9. Каковы особенности анализа доходов в оценке недвижимого имущест-

ва?

10. Каковы основные факторы, влияющие на стоимость земельных участ-

ков?

11. Назовите, в чем заключаются основные методы рыночной оценки зе-

мельных участков?

12. Как оцениваются нематериальные активы предприятия?

13. Что такое «гудвилл» и каковы особенности его оценки?

Тесты

1. Какое минимальное количество аналогов должен анализировать оценщик, применяя сравни-

тельный подход к оценке имущества?

А) один;

Б) два;

Г) три.

2. Какова стоимость имеющего кран-балку склада, расположенного в районе «А», если аналог без

крана-балки продан в районе «А» за 20 млн. р. Наличие крана-балки влияет на стоимость склад-

ских помещений в среднем на 5%.

А) 19 млн р.

Б) 21 млн.р.

в) 20 млн. р.

Г) 20,5 млн. р.

3. В какой последовательности оценщик должен сделать корректировки при оценке недвижимо-

сти?

А) физические характеристики, условия рынка;

Б) условия рынка, физические характеристики;

Г) в любом порядке.

2. Функциональный износ - это потеря стоимости за счет:

А) естественного старения конструктивных элементов объекта;

Б) изменения престижности и привлекательности местоположения объекта;

В) несовременной планировки;

Г) все признаки верны.

3. Эффективный возраст имущества - это:

А) количество лет, прошедших с начала эксплуатации;

Б) возраст, определяемый исходя из внешнего вида и фактического состояния имущест-

ва;

В) срок экономической жизни;

Г) нормативный срок службы.

4. Накопленный износ имущества включает следующие типы износа:

А) физический;

Б) моральный;

В) внешний;

Г) функциональный;

Д) бухгалтерский.

5. Внешний износ здания проявляется в следующем:

А) несовременная внешняя отделка;

Б) общий упадок района местоположения объекта;

В) трещины на фасаде здания;

Г) все признаки верны.

6. Срок экономической жизни - это:

А) нормативный срок службы;

Б) возраст, определяемый исходя из внешнего вида и фактического состояния имущест-

ва;

В) количество лет, в течение которых имущество можно использовать и получать доход;

Г) количество лет, прошедших с начала эксплуатации

8. Физический износ здания - это потеря стоимости за счет:

А) трещины на стенах;

Б) изменения престижности и привлекательности местоположения объекта;

В) несовременной планировки;

Г) все признаки верны.

9. Затратный подход дает наиболее точные результаты для оценки следующих объектов:

А) старых объектов;

Б) новых объектов, готовых к наилучшему использованию;

В) часто покупаемых – продаваемых объектов.

10. Определите стоимость здания, если ожидаемый чистый операционный доход составляет 300

тыс. р./год, ставка капитализации – 20%:

А) 60 тыс. р.;

Б) 1500 тыс. р.;

В) 360 тыс. р.;

Г) 6000 тыс. р.

3. Доходный подход к оценке недвижимости - это способ оценки, который основан на анализе до-

ходов:

А) от использования объекта в предпринимательской деятельности;

Б) от сдачи объекта в аренду;

В) от продажи объекта на дату оценки;

Г) нет верного ответа.

4. Выберите правильную базовую формулу доходного подхода (V - стоимость, I - доход , R –

ставка капитализации):

А) V = I / R;

Б) V = I * R;

В) V = R / I.

5. Верно ли утверждение, что чем выше ставка капитализации, тем выше стоимость?

А) да;

Б) нет.

8. Действительный валовой доход - это:

А) максимальный доход, который способен приносить оцениваемый объект недвижимости;

Б) потенциальный валовой доход за вычетом потерь от недоиспользования объекта оценки,

неплатежей;

В) доход от объекта оценки после вычета операционных расходов.

10. Рассчитайте ставку капитализации, если ставка дисконтирования – 20%, оставшийся

срок службы недвижимости – 25 лет.

А) 25 %;

Б) 20 %;

В) 24 %;

Г) 45 %.

7. СРАВНИТЕЛЬНЫЙ ПОДХОД К ОЦЕНКЕ

БИЗНЕСА

7.1 ОСОБЕННОСТИ СРАВНИТЕЛЬНОГО ПОДХОДА К ОЦЕНКЕ БИЗНЕСА

Сравнительный подход - совокупность методов оценки, основанных на

сравнении объекта оценки с его аналогами, в отношении которых имеется инфор-

мация о ценах. При реализации сравнительного подхода изучают соответствующий

сегмент рынка и выбирают конкурирующие с оцениваемым бизнесом объекты для

последующего сравнения.

«+» Преимущества сравнительного подхода:

- если есть достаточная информация об аналогах, получаются точные резуль-

таты;

- подход отражает рынок, учитывая реальное соотношение спроса и предло-

жения на подобные объекты, так как основан на сравнении оцениваемого предпри-

ятия с аналогами, уже купленными недавно или акции которых свободно обраща-

ются на финансовых рынках;

- в цене предприятия отражаются результаты его производственно-

хозяйственной деятельности.

«-» Недостатки:

- базируется только на ретроспективной информации, практически не учиты-

вает перспективы развития предприятия;

- сложно, а иногда невозможно собрать финансовую информацию об аналогах

(из-за недостаточного развития фондового рынка, многие акционерные общества не

дают свои котировки на фондовый рынок, а закрытые акционерные общества, кото-

рых очень много, не раскрывают финансовую информацию);

- требуется вносить существенные корректировки из-за сильных различий

предприятий между собой (различаются оборудование, ассортимент, стратегии раз-

вития, качество управления и т.д.).

Сравнительный подход реализуется посредством трех методов:

1. Метод рынка капитала основан на анализе реальных цен акций от-

крытых предприятий, сложившихся на фондовом рынке. Базой для сравнения слу-

жит цена на единичную акцию акционерного общества.

2. Метод сделок заключается в сравнении данных по продажам контрольных

пакетов акций компаний либо о продажах предприятий целиком, например, при по-

глощениях или слияниях. Метод применяется при определении стоимости кон-

трольных пакетов акций открытых акционерных обществ, а также для оценки за-

крытых компаний, которые работают на том же сегменте рынка, что и открытые, и

имеют аналогичные финансовые показатели. Включает анализ мультипликаторов.

3. Метод отраслевых коэффициентов - предполагает использование соот-

ношений или показателей, основанных на данных о продажах компаний по отрас-

лям и отражающих их конкретную специфику. Отраслевые коэффициенты рассчи-

тываются на основе длительных статистических наблюдений специальными иссле-

довательскими институтами за ценой продажи предприятия и его важнейшими про-

изводственно-финансовыми характеристиками.

Метод отраслевых коэффициентов еще не получил достаточного распростра-

нения в отечественной практике, так как рынок купли-продажи готового бизнеса в

России только развивается, информация о реальных ценах сделок часто недоступна,

к тому же для получения более точных результатов требуется длительный период

наблюдения.

Предприятия могут существенно отличаться друг от друга. Поэтому для их

сравнения необходимы корректировки:

- если различаются виды деятельности предприятий и некоторые из видов

деятельности не привлекательны для покупателя, к цене применяется портфельная

скидка;

- если предприятие владеет непроизводственными основными фондами, их

надо оценивать раздельно от основных фондов производственного назначения с

учетом налога на имущество и т.п.;

- если в результате финансового анализа выявлена недостаточность

собственных оборотных средств или необходимость в затратах капитального

характера, эти суммы вычитают из первоначально полученной стоимости предпри-

ятия;

- отсутствие ликвидности, свойственное компаниям закрытого типа, требует

соответствующей скидки.

7.2. МЕТОДЫ РЫНКА КАПИТАЛА И СДЕЛОК

7.2.1 Сходства и различия методов рынка капитала и сделок

В России для оценки предприятий обычно используются два метода сравни-

тельного подхода: рынка капитала и сделок. Метод рынка капитала основан на

сравнении цен на единичную акцию акционерного общества. Метод сделок основан

на прямом сравнении оцениваемого предприятия с аналогичными, в отношении ко-

торых известна цена контрольного пакета или предприятия целиком.

Этапы процесса оценки бизнеса методами рынка капитала и сделок совпада-

ют:

1 этап. Изучение рынка и поиск аналогичных предприятий, в отношении

которых имеется информация о ценах сделок или котировках акций.

2 этап. Финансовый анализ и повышение уровня сопоставимости ин-

формации.

3 этап. Расчет оценочных мультипликаторов.

4 этап. Применение мультипликаторов к объекту оценки.

5 этап. Выбор величины стоимости оцениваемой компании.

6 этап. Внесение итоговых поправок на степень контроля.

Наряду с совпадением этапов оценки, методы рынка капитала и сделок имеют

отличия (таблица 7.1)

Таблица 7.1. Основные отличия методов рынка капитала и сделок

Отличия Особенности

Метод рынка капитала Метод сделок

Типы исходной ценовой ин- Цены на единичные акции Цены продаж контрольных

формации предприятий-аналогов

пакетов и предприятий цели-

ком, информация о слияниях

и поглощениях компаний.

Время анализируемых сделок Данных о текущих ценах ак-

ций

Информация о ранее совер-

шенных сделках

Учет элементов контроля Цена одной акции не учиты-

вает никаких элементов кон-

троля

Цена контрольного пакета

акций или предприятия в це-

лом включает премию за

элементы контроля.

Результат оценки Стоимость одной акции или

неконтрольного пакета

Стоимость контрольного па-

кета или предприятия в це-

лом

При внесении дополнительных корректировок каждый их этих методов по-

зволяет оценить и контрольный, и неконтрольный пакеты акций предприятия:

- если нужно оценить контрольный пакет предприятия, а есть информация по

аналогам только о фактически проданных неконтрольных пакетах, проводится со-

ответствующая корректировка и предварительная стоимость увеличивается на ве-

личину премии за контроль;

- если нужно оценить неконтрольный пакет акций, то из результата, получен-

ного методом сделок, вычитается величина скидки на неконтрольный характер.

Наиболее распространенным методом расчета премий за контроль является

сравнение цены, по которой акции предприятия-аналога продавались на свободном

рынке за некоторое время (обычно за два месяца) до совершения сделки слияния

или поглощения. Разница в цене, выраженная в процентах к цене неконтрольного

пакета акций, представляет величину премии за контроль и является базой для оп-

ределения обоснованной премии за контроль, которую оценщик может скорректи-

ровать исходя из имеющейся информации по оцениваемой компании.

7.2.2. Подбор компаний-аналогов

Важную роль играет подбор предприятий-аналогов для сравнения. Идеальные

предприятия-аналоги - те, которые действуют в той же отрасли, что и оцениваемое

предприятие, ведут подобные хозяйственные операции, имеют сравнимую номенк-

латуру продукции, подвержены влиянию идентичных экономических факторов, а