Щербаков В.А., Щербакова Н.А. Оценка стоимости предприятия (бизнеса)

Подождите немного. Документ загружается.

Метод инвестиционной группы (объединения инвестиций) заключается в со-

отнесении ставки процента и ставки дохода с долей заемных и собственных

средств, вкладываемых в процессе финансирования проектов по приобретению и

развитию объекта:

emo

DRmmDRDR *)1( −+=

где DR

- общая ставка дисконтирования, DR

- ставка дисконтирования для

заемных средств, DR

- ставка дисконтирования для собственных средств.

П р и м е р: Определить ставку дисконтирования, если в процессе финансиро-

вания инвестиционного проекта по развитию недвижимости 60% вложений состав-

ляют заемные средства, полученные у заемщика под 20 % годовых. При этом инве-

стор рассчитывает получить 25% прибыли на собственные средства.

Решение:

Расчет ставки дисконтирования методом инвестиционной группы

Показатели

Доля средств в

объеме капитало-

вложений

Требуемая нор-

ма дохода

Взвешенное

значение

Заемные средства 0,60 0,20 0,12

Собственные средства 0,40 0,25 0,10

Итого ставка дисконтирования 0,22

Ответ: ставка дисконтирования составляет 22 %.

Доходы, которые предполагается получить за пределами горизонта планиро-

вания, учитываются как поступления от перепродажи объекта (реверсии) в послед-

нем году периода планирования. Основные способы прогнозирования денежного

потока от реверсии:

1) назначение будущей цены продажи на основе предположений об измене-

нии стоимости объекта за период владения, изменении за этот период состояния

рынка недвижимости вообще и рынка подобных объектов в частности;

2) капитализация дохода за год, следующий за годом окончания периода про-

гнозирования:

NOI

n )1( +

, (3.35)

где NOI

(n+1)

– ожидаемый чистый операционный доход от оюъекта оценки за

один год после окончания периода прогнозирования; R - ставка капитализации для

реверсии.

Ставка капитализации для реверсии обычно определяется по расчетным мо-

делям, которые основаны на анализе изменяющихся потоков дохода с применением

общей ставки капитализации.

Расчетные модели, используемые в оценочной практике:

- модель возмещения равными долями,

- модель бесконечного потока дохода,

- модель Инвуда и др.

Модель возмещения равными долями

(метод Ринга)

основана на возмещении капи-

таловложений ежегодно равными долями в течение срока службы недвижимости.

Ставка капитализации определяется суммированием ставок дисконтирования и

возмещения. Ставка возмещения применяется только к доле капиталовложений,

которая будет израсходована в течение инвестиционного периода (для земельных

участков не учитывается, так как земля не расходуется). Ставка возмещения необ-

ходима для определения суммы, которую требуется ежегодно получать для окупае-

мости капиталовложений в течение периода владения.

Расчеты проводят по формуле:

R = DR +1/N,

где N - оставшийся срок службы объекта оценки.

Применение этой модели оправдано для недвижимости со значительным из-

носом, а так же если ожидается устойчивое сокращение чистого операционного до-

хода по другим причинам.

П р и м е р. Остаточный срок службы здания 25 лет, ставка дисконтирования – 20%, опре-

делить ставку капитализации для реверсии.

Решение:

1) найдем ставку возмещения:

04,0

= ;

R =

20+4 = 24%

Ответ: ставка капитализации для реверсии составляет 24%. В течение оставшихся 25 лет

срока службы недвижимости, ежегодная сумма возмещения капитала должна составлять 4% от

стоимости имущества.

Модель бесконечного потока дохода применяется в двух случаях: 1) имеется

бесконечный поток дохода; 2) поток дохода конечен, но цена продажи объекта рав-

на первоначальной инвестиции.

То есть, если стоимость актива не изменяется, доход можно капитализировать

по ставке капитализации, равной ставке дисконтирования:

R=DR.

Если в конце инвестиционного проекта стоимость недвижимости полностью или

частично обесценивается, возврат начального капитала может быть осуществлен за

счет потока доходов.

Метод Инвуда предполагает возврат капитала из фонда возмещения по норме

прибыли для инвестиций, то есть норма возврата основной суммы равна ставке до-

ходности инвестиций. Фактор фонда возмещения позволяет сформировать денеж-

ный поток, который соответствует полному возврату первоначальных инвестиций

за n-периодов.

Базовая формула расчета общей ставки капитализации, если актив полностью

обесценивается:

1)1( −+

+=+=

DRSFFDRR

Особенность метода Инвуда - формирование фонда возмещения осуществля-

ется по норме прибыли на инвестиции.

В целом, доходный подход более чем сравнительный и затратный отражает

представление инвестора о недвижимости как источнике получения дохода. Резуль-

таты, получаемые на основе этого подхода, наиболее значимы при оценке объектов,

приносящих доход: офисных и складских помещений, торговых площадей, произ-

водственных зданий и гостиниц.

6.2.4. Особенности оценки земельных участков

Оценка земельных участков применима не только к пустующим, незастроен-

ным землям. Типичный объект недвижимости состоит из земельного участка и по-

строек и существует необходимость в определении стоимости земельного участка

отдельно от имеющихся на нем улучшений, что вызвано следующими причинами:

- различие в налогообложении земли и строений (налог на имущество и зе-

мельный налог);

- требуется отдельная оценка земельного участка от улучшений при примене-

нии затратного подхода к оценке недвижимости;

- принятие решений о сносе имеющихся улучшений в целях наилучшего и

наиболее эффективного использования земельного участка.

В России не всегда земля находится в собственности у владельца строений,

тогда вместо стоимости земельного участка определяют стоимость прав его аренды.

Стоимость права аренды имущества – единовременная плата за право поль-

зования и распоряжения имуществом по договору аренды.

Оценка прав аренды применяется при определении цены продажи права арен-

ды земельного участка, при определении стоимости объекта, частью которого явля-

ется арендуемый земельный участок и при оценке ущерба от расторжения договора

аренды.

Введение Земельного Кодекса направлено на развитие рынка земли. В этих

условиях оценка земель должна проводиться с учетом наиболее эффективного ис-

пользования, которое обеспечит наибольшую остаточную стоимость земли.

Основными физическими характеристиками земельного участка, которые не-

обходимо отразить в отчете об оценке, являются:

- площадь и форма: описание размеров и формы участка, границы по дороге,

улице или реке, ширина, глубина и любые преимущества и недостатки, вызванные

физическими характеристиками;

- излишки земли: наличие площадей земли, излишних для обслуживания су-

ществующих улучшений и имеющих (или не имеющих) перспективу их последую-

щего эффективного использования;

- топография: информация о пейзаже, состоянии почвы, дренаже и др.;

- улучшения на земельном участке (садово-парковая архитектура, изгороди и

стены, водосточные каналы, дороги, внутренние дорожки, характеристики канали-

зационной системы, водопроводных колодцев, доступ к сочленениям коммуника-

ций и возможность использования существующих элементов инфраструктуры в бу-

дущем и др.);

- местоположение: описание ближайшего окружения земельного участка,

включая характеристику имеющихся шоссе, подъездных путей, остановок общест-

венного транспорта, перспективность местоположения;

- характеристика окружающей среды с учетом негативного влияния: повы-

шенная солнечная активность, ограничивающий землепользование уровень осадков,

уровень загрязнения и др.

При анализе наилучшего использования земельного участка учитывается фи-

зическая пригодность участка (оценка перспектив создания улучшений, учитывает

размер, топография, качество грунта, климат, инженерно-геологические и гидрогео-

логические характеристики участка, существующее зонирование, экологические па-

раметры, форма участка и др.), соответствие варианта использования действующе-

му законодательству, выявляется в результате анализа строительных, экологических

нормативов, зонирования, ограничений этажности, наличии временных запретов на

строительство в данном месте, сложности в районе исторической городской за-

стройки, возможного изменения нормативных актов.

В рыночных условиях при наличии необходимой информации целесообразно

применять методы, основанные на анализе рыночных данных. Основные методы

рыночной оценки земельных участков:

- метод сравнительного анализа продаж;

- метод капитализации земельной ренты;

- метод соотнесения;

- метод остатка;

- метод извлечения;

- метод остатка;

- метод разбивки на участки.

Метод сравнительного анализа продаж позволяет определить конкретную

цену земельного участка путем внесения процентных поправок к продажной цене

аналогов.

Общепринятые элементы сравнения для земельных участков:

- права собственности;

- условия финансирования;

- особые условия продажи;

- рыночные условия (изменяются во времени);

- месторасположение (расстояние от города и дорог, характеристика окруже-

ния);

- условия зонирования;

- физические характеристики (размер, форма и глубина участка, угловое рас-

положение, тип почв, рельеф);

- доступные коммунальные услуги;

- экономические характеристики;

- наилучшее и наиболее эффективное использование.

Особую категорию представляют собой городские земли, на их ценность

влияют величина города и его производственно - хозяйственный потенциал, уро-

вень развития инженерной и социальной инфраструктуры, региональные природ-

ные, экологические и другие факторы.

Метод дает достаточно точные результаты только на развитом информацион-

но открытом конкурентном рынке.

П р и м е р. Требуется определить стоимость земельного участка, располо-

женного в районе "А", если земельные участки в районе "А" дешевле, чем в районе

"С" - на 10 % и дороже, чем в районе "Д" на 15%. Данные о недавних продажах ана-

логичных участков:

№ продажи Цена продажи,

тыс. руб.

Характеристики относительно

объекта оценки

Район

Доступность

коммунальных

услуг

Форма

1 120 Хуже на 20 % Аналогичная А

2 100 Аналогичная Хуже на 30 % Д

3 170 Аналогичная Аналогичная С

Рассчитаем скорректированные цены продаж аналогичных земельных участ-

ков, используя метод мультипликативных процентных отклонений:

№ прода-

жи

Цена про-

дажи, тыс.

руб.

Корректировки в долях Скорректирован-

ная цена продажи,

тыс. руб.

Доступность

коммуналь-

ных услуг

Форма Район

1 40 1,20 1,00 1,00 144,00

2 55 1,00 1, 30 1,15 149,50

3 65 1,00 1, 00 0,90 153,00

Ответ: стоимость оцениваемого земельного участка составит округленно 150

тыс. руб.

Метод капитализации земельной ренты основан на определении стоимости

земельных участков капитализацией арендной платы.

Как регулярный поток дохода, земельная арендная плата может капитализи-

роваться в стоимость делением на коэффициент капитализации для земли, опреде-

ляемым из анализа рынка, по формуле:

V =

где V

- стоимость земельного участка; I

- доход от владения землей; R

ставка капитализации для земли.

Основные факторы, влияющие на величину арендной ставки земельного участка:

характеристики местоположения, размер, форма, окружающий тип землепользова-

ния, транспортная доступность, инженерное оборудование.

Метод соотнесения (метод соотношения, распределения)- определение со-

ставляющей стоимости земельного участка на основании известного соотношения

стоимости земли и улучшений в имущественном комплексе. Предполагается, что

для каждого типа недвижимости существует нормальное соотношение между стои-

мостью земли и построек. Наиболее достоверно это соотношение для новых по-

строек, они близки к варианту лучшего и наиболее эффективного использования.

Чем больше возраст зданий, тем больше величина отношения стоимости земли к

общей стоимости собственности.

Применение метода оправдано в условиях недостаточности информации о прода-

жах земельных участков, получаемые значения считаются ориентировочными.

П р и м е р. Требуется определить стоимость земельного участка, если недав-

но продан аналог с постройками за 1250 тыс. руб.

Сначала рассчитаем долю стоимости улучшений в ценах продаж:

№ продажи Цена продажи зе-

мельного участка с

постройками, тыс.

руб.

Стоимость постро-

ек,

тыс. руб.

Доля улучшений в

стоимости объекта

1 1200 900 0,9/1,2=0,75

2 900 650 0,72

3 1100 800 0,73

Итого типичная для рынка доля улучшений в

стоимости объекта

0,73

Итого типичная доля земельного участка в

стоимости объекта

1,00 - 0,73 = 0,27

1250*0,27=337,5 тыс. руб.

Ответ: можно предположить, что стоимость земельного участка составляет 337,5 тыс. руб.

Метод извлечения (выделения) применяется, когда вклад улучшений в общую

цену участка невелик в сравнении со сложившейся практикой и с максимально воз-

можными улучшениями, этот вклад оценивается отдельно и вычитается из общей

цены продажи недвижимости для получения цены продажи земли. Метод рекомен-

дуется для оценки загородных участков, для которых вклад улучшений мал и доста-

точно легко определяется.

Метод является наиболее эффективным в условиях пассивного рынка. Стои-

мость земельного участка определяется по формуле:

= С - С

где С

- стоимость земельного участка; С - стоимость объекта недвижимости в це-

лом; С

- стоимость улучшений.

Метод остатка для земли основан на технике инвестиционной группы для

физических составляющих. Метод применяется, если на участке земли выполнены

максимально возможные улучшения. Стоимость земли определяют в результате ка-

питализации части дохода, относящегося к земле.

Основные этапы метода остатка для земли:

1) определяется чистый операционный доход всей собственности на основе

рыночной ренты и предполагаемых операционных расходов;

2) определяется чистый операционный доход, относящийся к строению (зда-

нию);

3) чистый операционный доход, относимый к земельному участку, капитали-

зируется в показатель стоимости через норму капитализации для земли.

П р и м е р. Требуется определить стоимость земельного участка, наилучшим

и наиболее эффективным способом использования которого, по мнению оценщика,

является строительство складского помещения. С учетом площади под застройку и

укрупненных показателей восстановительной стоимости зданий, оценщик опреде-

лил, что затраты на строительство типового складского помещения составят 1,1 млн

руб. Прогнозируемый чистый операционный доход от объекта составляет 310 тыс.

руб. в год. Анализ рыночных данных показал, что ставка капитализации для зданий

такого типа составляет 25%, для земли - 18%.

Решение:

Чистый операционный доход от здания составит:

1100 * 0,25 = 275 тыс. руб.

Тогда чистый операционный доход от земли составит:

310 - 275 = 35 тыс. руб.

Стоимость земельного участка:

35 / 0,18 = 195 тыс. руб.

Ответ: стоимость земельного участка составляет 195 тыс. руб.

Метод разбивки на участки (подход с точки зрения развития, subdivision

development) используется при оценке земли, пригодной для разделения на индиви-

дуальные участки. Состоит из следующих этапов:

определение размеров и количества индивидуальных участков;

- расчет стоимости освоенных участков с помощью метода сравнения сопос-

тавимых продаж;

- расчет затрат и графика освоения, предполагаемого периода продажи и ра-

зумной предпринимательской прибыли;

- вычет всех затрат на освоение и предпринимательской прибыли из предпо-

лагаемой суммарной цены продажи участков для определения чистой выручки от

продажи недвижимости после завершения освоения и продажи индивидуальных

участков;

- выбор ставки дисконта, отражающей риск, связанный с периодом предпо-

лагаемого освоения и продажи.

Затраты на освоение земельного массива обычно включают:

• расходы на разбивку, расчистку и планировку участков;

• расходы по устройству дорог, тротуаров, инженерных сетей, дренажа;

• налоги, страховка, гонорары ИТР;

• расходы на маркетинг.

Учитывая существенную разницу в стоимостных показателях для участков, рас-

положенных по фронту улично-дорожной сети города и расположенных на внутри-

квартальных территориях, эти участки подлежат обязательному разделению при

оценке. Реализация принципа наиболее эффективного использования происходит в

условиях конкуренции за пользование недвижимостью между различными функ-

циональными сегментами рынка с учетом реальных ограничений на объемы спроса

и возможной многофункциональности территории, в результате чего на каждом

участке образуется набор землепользователей.

6.3. ОЦЕНКА НЕМАТЕРИАЛЬНЫХ АКТИВОВ