Щербаков В.А., Щербакова Н.А. Оценка стоимости предприятия (бизнеса)

Подождите немного. Документ загружается.

ных результатов, учесть количество поправок, внесенных в цену сопоставимой

продажи. При согласовании следует учитывать основное правило:

Чем меньше количество и величина корректировок, внесенных в цену

конкретного объекта сравнения, тем больший "вес" имеет данная продажа

в процессе определения стоимости объекта оценки.

На малоактивных рынках, когда данных мало и объекты отличаются друг от

друга по ряду параметров, для каждой из скорректированных цен аналогичных объ-

ектов выбирается весовой коэффициент.

Преимущества и недостатки сравнительного подхода в таблице.

Таблица. Основные преимущества и недостатки сравнительного подхода к оценке

недвижимости

Преимущества Недостатки

- позволяет отразить мнение типичных про-

давцов и покупателей в итоговой оценке;

- в ценах продаж отражается изменение фи-

нансовых условий и инфляция;

- статистически обоснован;

- позволяет вносить корректировки на отли-

чия сравниваемых объектов;

- позволяет получать точные результаты при

оценке объектов на активных рынках;

- при наличии большого количества инфор-

мации достаточно прост в применении.

- нет абсолютно одинаковых продаж;

- сложность сбора информации о фактиче-

ских ценах продаж (особенно нежилых по-

мещений);

- зависимость от активности и стабильности

рынка.

Наиболее надежные результаты на основе использования сравнительного

подхода получают при оценке небольших коммерческих объектов и объектов не-

движимости, которые часто покупаются-продаются и не используется для получе-

ния дохода.

З а д а ч а 1. Используя парный анализ продаж, определите стоимость кварти-

ры.

Отличия объектов сравне-

ния

Оцениваемая

квартира

Данные о недавно проданных квартирах

Кв.1 Кв. 2 Кв. 3

Балкон - - + +

Этаж / этажность 3/5 5/5 5/5 3/5

Цена продажи, тыс. руб. ? 450 455 495

Ответ: Стоимость оцениваемой квартиры 490 тыс. руб.

З а д а ч а 2. Определите стоимость не имеющего улучшений земельного уча-

стка размером 15 соток, расположенного на ул. Солнечная, если известна следую-

щая информация об аналогичных участках:

Параметры Участок № 1 Участок № 2 Участок № 3 Участок № 4

Цена и условия

сделки

Обмен с допла-

той 100 тыс. руб.

на комнату

20 тыс. руб. на-

личными

Обмен на легко-

вой автомобиль

"А" 1974 г. вы-

пуска

30 тыс. руб. на-

личными

Улучшения

- - фундамент

10*10

фундамент

10*10

Размер участка,

соток

20 15 14 15

Местоположение

ул. Ударная

ул.Ударная

ул. Горная

ул. Солнечная

Имеется также следующая формация:

- стоимость земли на ул. Солнечной выше в среднем на 5%, чем на ул. Ударной, и

ниже на 20%, чем на ул. Горной;

- рыночная стоимость автомобиля марки "А" 1974 г. выпуска 25 тыс. руб.

- стоимость комнаты 125 тыс. руб.

- затраты на возведение фундамента 10*10 м = 9 тыс. руб.

Ответ: 20 тыс.руб.

6.2.2. Затратный подход к оценке недвижимости

Затратный подход к оценке недвижимости основывается на расчете рыночной

стоимости участка земли и затрат на воспроизводство оцениваемых зданий и со-

оружений с учетом всех видов износа и предпринимательской прибыли. Оценка

проводится в несколько этапов (рисунок).

ЗАТРАТНЫЙ ПОДХОД

Расчет стоимости земельного участка

с учетом наиболее эффективного использования

(С

)

Расчет затрат на новое строительство оцениваемых строений

(С

нс

)

Стоимость воспроизводства Стоимость замещения

Расчет накопленного износа

(И

)

Физический износ Функциональный износ Внешний износ

Расчет стоимости улучшений с учетом накопленного износа (С

)

= С

нс

- И

Определение итоговой стоимости недвижимости (С

зп

)

зп

= С

+ С

Рис. Основные этапы затратного подхода при оценке недвижимости

Затратный подход базируется на предположении, что типичный покупатель

не заплатит за готовый объект больше, чем за создание объекта аналогичной полез-

ности (принцип замещения). Однако суммарные издержки на приобретение земель-

ного участка и строительство на нем аналогично объекта не всегда эквивалентны

рыночной стоимости.

В расчетах стоимости нового строительства используется информация об

уровне заработной платы, накладных расходах, затратах на оборудование, нормы

прибыли строителей в данном регионе, рыночные цены на строительные материа-

лы. Учитываются затраты инвестора, а не подрядчика.

Расчет затрат на новое строительство оцениваемых улучшений включает оп-

ределение стоимости воспроизводства или стоимости замещения. Наиболее точно

представление об объекте оценки дает стоимость воспроизводства, однако для ста-

рых зданий такой расчет практически невозможен вследствие отсутствия или слож-

ности поиска аналогичных устаревших, ранее использовавшихся материалов и ме-

тодов строительства.

Затраты на строительство включают прямые и косвенные издержки. Прямые

издержки - это стоимость трудовых и материальных ресурсов. Косвенные возника-

ют в ходе строительства, но их нельзя непосредственно выявить в самом сооруже-

нии и они не включаются в стоимость строительно-монтажных работ. В процессе

оценки косвенные издержки могут определяться коэффициентом к прямым затра-

там. Примеры прямых и косвенных затрат приведены в таблице.

Таблица .Примеры прямых и косвенных затрат

Вид затрат Примеры

Прямые затраты

• расходы на трудовые ресурсы (заработная плата и т.

п.);

• затраты на приобретение строительных материалов;

• расходы на возведение временных сооружений, забо-

ров и ограждений для строительных площадок;

• затраты на обеспечение безопасности строительства;

• расходы на коммунальные услуги при строительстве

и др.

Косвенные затраты

• затраты на получение разрешения на строительство;

• затраты на получение лицензий;

• расходы по страхованию в период строительства;

• расходы по уплате налогов во время строительства;

• расходы на профессиональные услуги (оплата архи-

тектора, топографам, юристам и т. п.);

• расходы на оплату процентов по кредиту и др.

Стоимость нового строительства рассчитывают, как правило, одним из сле-

дующих методов:

1. Метод сравнительной стоимости единицы - оценка имущества на основе

использования единичных скорректированных укрупненных показателей затрат на

создание аналогов. Затраты на единицу сравнения (1 м

, 1 м

, 1 койко-место и др.) и

количество единиц сравнения в объекте оценки перемножаются.

При определении затрат на строительство с применением укрупненных смет-

ных норм, используются удельные показатели стоимости на потребительскую еди-

ницу строительной продукции по характерным типам зданий и сооружений в ба-

зисном текущем и прогнозном уровне цен, определяемые на основании ежеквар-

тальных цен на ресурсы и другие укрупненные проектные стоимости объектов.

Стоимость строительства объекта рассчитывают по формуле:

нс

= ПИ + КИ + ПП,

(3)

Где ПИ – прямые издержки,

КИ – косвенные издержки,

ПП – прибыль предпринимателя.

Размер косвенных издержек определяется с учетом сложившихся на рынке

тарифов на работы и услуги по данным позициям.

Прибыль предпринимателя – это сложившаяся рыночная ставка дохода, сти-

мулирующая предпринимателя на инвестирование строительного проекта. Величи-

на прибыли определяется методом экспертных оценок на основе рыночной инфор-

мации.

2. Метод стоимости укрупненных элементов - оценка объекта на основе

суммирования затрат на создание его основных элементов. В методе используются

данные о стоимости различных элементов (составных частей) здания - поэлемент-

ные затраты. Метод обеспечивает лучшее сравнение элементов оцениваемого объ-

екта с типовыми элементами, поэтому позволяет получить величину большей точ-

ности, чем с использованием метода сравнительной стоимости единицы.

3. Метод количественного анализа - оценка объекта на основе полной сметы

затрат на его воспроизводство. Метод заключается в суммировании всех затрат на

возведение или установку составных частей строения, требуется составление пе-

речня всех материалов и оборудования, подсчета трудовых затрат, необходимых

для установки каждого элемента, учета косвенных, накладных расходов и прибыли

застройщика. Метод дает наиболее точные расчеты затрат, но очень трудоемок.

После расчета затрат на возможное новое строительство точной копии или

аналога оцениваемого объекта приступают к определению накопленного износа. Он

включает три вида износа:

1) физический износ;

2) функциональный износ;

3) внешний износ.

Физический износ – уменьшение стоимости, связанное со снижением работо-

способности имущества в результате разрушения строительных конструкций и ма-

териалов из-за естественного физического старения и влияния неблагоприятных

факторов (физического выветривания, неправильной эксплуатации и др.). Напри-

мер, протекает кровля, ржавеют трубы, осыпается штукатурка и т.п.

Функциональный износ (функциональное устаревание) – износ из-за несоот-

ветствия современным требованиям, предъявляемым к данному имуществу. Строе-

ние при этом пригодно к эксплуатации, но его стоимость уменьшается из-за недос-

таточности или избыточности качественных характеристик элементов здания, несо-

ответствия некоторых из них требованиям к подобным объектам, существующих на

дату оценки: неэффективная планировка, плохой дизайн, наличие "сверхулучше-

ний" и др.

Внешний износ (экономическое устаревание) – износ в результате изменения

внешних по отношению к имуществу факторов. Причины возникновения внешнего

износа общий упадок района местоположения строения, большой транспортный по-

ток внутри жилого квартала, изменение соотношения спроса и предложения на

рынке, финансовых условий, законодательства, оттока населения из региона, строи-

тельства поблизости экологически неблагопроиятных объектов и т.п. Различные

внешние факторы (международные, национальные, отраслевые или локальные)

влияют на величину дохода от использования имущества, и таким образом на его

рыночную стоимость. Например, на стоимость дома прямо влияет окружение: бли-

зость болот, загрязненных водоемов, промышленных предприятий, шоссе и аэро-

портов, а также политическая обстановка, налоги, транспорт, отдых и конкуренция

в данном районе, а так же соотношение спроса и предложения недвижимости на ме-

стном рынке (объем предложения может значительно превышать спрос).

Физический и функциональный износ можно разделить на два вида: 1) испра-

вимый износ – износ, затраты на устранение которого меньше, чем добавляемая при

этом стоимость; 2) неисправимый – износ, затраты на устранение которого превы-

шают добавляемую стоимость.

Существует несколько методов, используемых оценщиками для определения

величины накопленного износа, основные из них:

- метод разбивки,

- метод экономической жизни,

- метод сравнения продаж.

Метод разбивки заключается в определении отдельно трех видов износа с

разделением физического и функционального на исправимый и неисправимый. На-

копленный износ определяют по формуле:

= 1- (1-И

)×(1- И

функц

)×(1- И

вн

), (4)

где И

- накопленный износ объекта оценки в долях;

- физический износ объекта оценки в долях;

функц

- функциональный износ объекта оценки в долях;

вн

- внешний износ объекта оценки в долях;

Физический износ обычно определяется с использованием правил оценки фи-

зического износа жилых зданий (ВСН 53-86 Правила оценки физического износа

жилых зданий). Правила содержат перечень конструктивных элементов зданий с

возможными повреждениями не из-за стихийных бедствий, соответствующими

процентами физического износа и примерным составом ремонтных работ.

Определение устранимого физического износа основано на учете всех необ-

ходимых расходов по текущему ремонту, включающему покраску и мелкий техни-

ческий ремонт. Неустранимый износ, определенный в процентах, переводят в де-

нежное выражение умножением процента износа на восстановительную стоимость

каждого элемента.

При оценке физического износа учитывают, что элементы здания разделяются

на две категории:

1) долговременные: стены, перекрытия, фундаменты;

2) быстро изнашиваемые - элементы со сроком службы меньше срока эконо-

мической жизни здания: крыши, трубы, окраска.

Износ каждого элемента объекта оценивают отдельно. Процент износа обыч-

но определяется в результате осмотра, реже применяют метод срока жизни или

привлекают специалистов для проведения технической экспертизы.

Функциональный износ рассчитывается как разница на дату оценки между

величинами стоимостей здания с устраненными функциональными недостатками и

неустраненными. Исправимый функциональный износ вызывается:

- недостатками, требующими добавления элементов;

- недостатками, требующими замены или модернизации элементов;

- «сверхулучшениями».

Недостатки, требующие добавления элементов проявляются отсутствием в

существующем сооружении тех элементов, без которых сооружение не может соот-

ветствовать современным рыночным стандартам. Величина износа определяется

как разница между стоимостью добавления требуемых элементов на момент оцен-

ки и стоимостью устройства этих же элементов, если бы они были выполнены при

строительстве объекта оценки. Например, затраты на установку сигнализации в ста-

ром складе – 80 тыс.руб., установка при строительстве объекта обошлась бы в 65

тыс. руб., следовательно 15 тыс. руб. – устранимый функциональный износ, вы-

званный недостатками, требующими добавления элементов.

Недостатки, требующие замены или модернизации элементов, вызываются

наличием в существующем объекте элементов, которые еще выполняют свои функ-

ции, но уже не соответствуют современным рыночным стандартам. Величина свя-

занного с ними функционального износа определяется следующим образом:

функц

Восста-

новительная

стоимость

существующих

элементов

Физический

износ суще-

ствующих

элементов

Стоимость

возврата

материалов*

Стоимость

демонтажа

существую-

щих элемен-

тов

тоимость

устройства

новых эл

* стоимость возврата материалов определяется на базе утилизационной стоимости

«Сверхулучшения» - характеристики и элементы сооружения, наличие кото-

рых в настоящее время неадекватно (избыточно) современным требованиям рыноч-

ных стандартов, соответствующий исправимый функциональный износ измеряется

как текущая восстановительная стоимость элементов «сверхулучшений», минус от-

носящийся к ним физический износ, плюс стоимость их демонтажа и минус возврат

материалов, если он имеет место.

Если при оценке используется стоимость замещения, предполагается отсутст-

вие «сверхулучшений» в рассчитываемой величине стоимости.

Аналогично определяется неустранимый функциональный износ:

- за счёт позиций, не включённых в стоимость воспроизводства или замеще-

ния, измеряется как чистая потеря дохода, относящаяся к этим позициям, капитали-

зированная с применением коэффициента капитализации для зданий, минус стои-

мость этих позиций, если бы они были включены в стоимость нового строительства.

- за счёт позиций, включенных в стоимость, но которых быть не должно, из-

меряется как текущая восстановительная или заменяющая стоимость, минус отно-

сящийся к ним физический износ, минус настоящая стоимость дополнительных

расходов, связанных с наличием данной позиции.

- за счёт «сверхулучшений» определяется в зависимости от взятого за основу

вида стоимости.

Например, функциональный износ может определяться капитализацией по-

терь в арендной плате или дополнительными затратами на эксплуатацию из-за

функциональных недостатков (избыточная высота производственных помещений

требует дополнительных затрат на отопление и т.п.).

Внешний износ можно определять потерями дохода из-за внешних факторов,

либо рассчитывать путем сопоставления продаж при наличии и отсутствии внешних

воздействий.

Основные методы оценки внешнего износа:

- сравнение продаж подобных объектов при наличии и без внешних воздейст-

вий;

- капитализация потери дохода от объекта, относящейся к внешним воздейст-

виям.

Метод экономической жизни - определение накопленного износа как доли

стоимости воспроизводства или замещения, соответствующей отношению эффек-

тивного возраста к общей экономической жизни.

Метод базируется на том, что эффективный возраст, выраженный в процен-

тах, отражает типичный срок экономической жизни, также как процент износа от-

ражает общие затраты воспроизводства. Оба этих значения представляют на дату

оценки.

Данная концепция отражена в формулах:

СЭЖ

ЭВ

СВ

где И - износ, руб.;

ЭВ - эффективный возраст, лет;

СВ - стоимость воспроизводства, руб.;

СЭЖ - типичный срок экономической жизни, лет.

%100*(%)

СЭЖ

ЭВ

И =

где И - износ в процентах от стоимости воспроизводства.

Срок экономической жизни - отрезок времени, в течение которого объект

можно использовать и получать прибыль, вклад улучшений в стоимость земельного

участка больше нуля. Ремонт и реконструкция могут увеличить его, а изменившиеся

вкусы и социально-экономическая обстановка - уменьшить.

Эффективный возраст - возраст здания, определяемый исходя из его внешнего

вида. Часто эффективный возраст совпадает с хронологическим возрастом – коли-

чеством лет, прошедших со дня постройки.

Метод срока жизни часто применяется для оценки физического износа.

П р и м е р. По мнению оценщика эффективный возраст здания соответствует

хронологическому, а экономический срок жизни - продолжительности его эксплуа-

тации до капитального ремонта или замены согласно ВСН 58-88 (р). Таким образом,

срок экономической жизни строения - 70 лет, эффективный возраст - 15 лет. Опре-

делить износ строения.

Решение: И (%) = (15/70) * 100% = 21,43%

Ответ: износ здания 21,43 %.

Метод сравнения продаж заключается в определении накопленного износа

как разницы между восстановительной или заменяющей стоимостью нового строи-