Щербаков В.А., Щербакова Н.А. Оценка стоимости предприятия (бизнеса)

Подождите немного. Документ загружается.

Оценщики деловую репутацию чаще называют «гудвилл» и трактуют следующим

образом:

Гудвилл – стоимость нематериальных активов предприятия, отражающая из-

вестность фирменного наименования предприятия, имидж, деловые связи и другие

факторы, которые способствуют получению фирмой избыточного уровня прибыли

по сравнению со среднеотраслевыми показателями. Фактически гудвилл – это

стоимостное выражение преимуществ, связанных, например, с наличием у предпри-

ятия постоянной клиентуры, налаженных связей с поставщиками, эффективной сис-

темы сбыта продукции.

Гудвилл представляет собой совокупность элементов бизнеса, которые сти-

мулируют клиентов продолжать пользоваться услугами данного предприятия.

Гудвилл всегда неразрывно связан с предприятием и не может быть продан

отдельно, хотя оценить его можно.

В целом, гудвилл – это:

- нематериальный актив;

- не может быть отчужден отдельно от предприятия;

- присутствует только при наличии избыточной прибыли относительно сред-

неотраслевого уровня.

Основным методом оценки избыточной прибыли, являющейся ключевым

фактором стоимости гудвилла, является метод избыточного дохода.

Метод избыточного дохода. С учетом степени риска аналогичных инвести-

ций анализируется рыночный уровень дохода на имеющиеся у предприятия матери-

альные и нематериальные активы (не включая гудвилл). Если избыточная прибыль

есть, значит у предприятия есть гудвилл. Если избыточной прибыли нет, то гудвилл

отсутствует. Однако следует учесть, что фирма может не иметь гудвилла, несмотря

на наличие избыточной прибыли, потому что круг клиентов ограничен одним-двумя

заказчиками, которые могут отказаться от услуг фирмы.

В целом, гудвилл - совокупность активов предприятия, определяющих его имидж.

Основные этапы оценки:

1) определение стоимости материальных активов;

2) нормализация фактически полученной компанией прибыли;

3) определение среднеотраслевой ставки рентабельности материаль-

ных активов;

4) расчет ориентировочной прибыли умножением среднеотраслевой

ставки рентабельности активов на их стоимость;

5) определение величины избыточной прибыли как разницы меж-

ду нормализованной прибылью (п.2) и прибылью среднеотраслевого

уровня (п.4).

6) определение стоимости гудвилла путем капитализации избыточной

прибыли.

Рассмотренный метод – один из относящихся к доходному подходу. Для целей

оценки нематериальные активов наряду с доходным, применяются затратный и

сравнительный подходы.

6.4. ПРИМЕРЫ ОЦЕНКИ НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА ПРЕДПРИЯТИЯ

Определим рыночную стоимость недвижимого имущества, принадлежащего

ЗАО "ХХХ". Описание объекта оценки в таблице.

Таблица. Описание объекта оценки

Описание объекта оценки

Наименование объекта Склад

Тип объекта оценки Отдельный материальный объект (ст.5 ФЗ "Об оце-

ночной деятельности в РФ)

Состав оцениваемого объекта Земельный участок площадью 0,62 га

Здание: склад

Балансовая стоимость объекта на да-

ту оценки

6 517

тыс. руб.

Собственник объекта оценки ЗАО "ХХХ"

Цель оценки

Решение вопроса о продаже объекта оценки

Ценность в качестве исторического,

культурного и архитектурного объек-

та

Не выявлена

Опасности, вызванные окружающей

средой:

Отсутствуют

Оценка проводится для права собственности на оцениваемые помещения и

права аренды земельного участка.

В целях оценки устанавливаются следующие допущения и ограничения:

1. Оцениваемые права собственности рассматривались свободными от ка-

ких либо претензий или ограничений, кроме оговоренных в отчете.

2. При проведении оценки предполагалось отсутствие каких-либо скры-

тых факторов, влияющих на стоимость оцениваемого имущества и на Оценщике не

лежит ответственность по обнаружению (или в случае обнаружения) подобных фак-

торов.

3. При проведении оценки предполагалось, что объект недвижимости со-

ответствует всем санитарным и экологическим нормам, соблюдены все правила и

нормы противопожарной безопасности, охраны помещений и ценностей, безопас-

ности проведения работ и иные аналогичные нормы.

4. Оценщик не производил обмер земельного участка, зданий и сооруже-

ний, полагаясь на верность исходной информации, предоставленной заказчиком.

5. Мнение Оценщиков относительно стоимости действительно только на

дату оценки. Оценщик не несет ответственности за изменение социальных, эконо-

мических, физических факторов и изменения местного или Федерального Законода-

тельства, которые могли произойти после даты оценки и повлиять на рыночную

стоимость и доходность оцениваемого объекта.

Описание земельного участка, на котором расположено здание склада, приве-

дено в таблице.

Таблица . Описание земельного участка

Параметры Характеристика

Местоположение участка г. Н-ск, Ленинский район, между ул. А и пр. В, ул. С и ул. Д.

Кадастровый номер участка 0123465

Форма участка Сложная

Площадь участка, м2 625

Рельеф участка Ровный

Водные ресурсы Нет информации

Экологическое состояние Удовлетворительное

Оцениваемые улучшения

участка

Здания ЗАО "ХХХ":

инв. но-

мер

Наименование

116 склад шиферный

Описание окружения Со стороны пр. И, ул. А и ул. В расположена жилая и администра-

тивная застройка, со стороны ул. С - промышленные предприятия

Окружающий тип земле-

пользования

Административная и жилая застройка

Транспортная доступность По ул. А и ул. С

Инженерные сети и комму-

никации

Водоснабжение, канализация, теплоснабжение, электроснабжение

Разрешенное использова-

ние

Эксплуатация зданий и сооружений, находящихся на участке

Имущественные права Полное право собственности

Таблица 3. Общие сведения об улучшениях

Параметры Характеристика

Здания и соору-

жения, входящие

в состав объекта

оценки

инв. номер наименование строения Площадь общая

116 Склад 411,5

Текущее исполь-

зование зданий

Обслуживающего назначения.

Собственник ЗАО «ХХХ»

Адрес собствен-

ника

630014, г. Н-ск

Описание прав

собственности

Согласно справке № 104-с от 12.10.99 г., выданной Комитетом по управле-

нию государственным имуществом Администрации Н-ской области (далее

КУГИ) следующее имущество расположенное по адресу г. Н-ск, ул. ..., 15

включено в уставный капитал ЗАО "ХХХ" и является его собственностью:

инв. номер наименование строения

116 склад

Физические ха-

рактеристики

Общая площадь складского помещения составляет 411,5 кв.м. при длине

здания 22,1 кв.м. и ширине 18,62 кв.м. Здание склада имеет кирпичные сте-

ны толщиной около 90 см, за счет которых полезная площадь составляет

370 кв.м. Высота помещений составляет 6,0 м. Строительный объем по

данным технического паспорта равен 2500 куб.м.

Хронологический

возраст

30 лет (объект построен в 1973 году).

Анализ рынка недвижимости г. Н-ска. Высокая транспортная доступность и

наличие городской инфраструктуры позволяет говорить о высоком потенциале

дальнейшего развития рынка недвижимости г. Н-ска, однако на сегодняшний день

эффективность функционирования этого рынка ниже, чем в ряде других регионов.

Рынок коммерческой недвижимости активно формируется. Наиболее развит

вторичный рынок, на котором представлены преимущественно производственные,

складские, торговые и административные помещения. Продаже, как правило, под-

лежит недвижимость, требующая значительных финансовых вложений в ремонт

или реконструкцию.

На рынке аренды объектов недвижимости большим спросом пользуются как

объекты промышленного назначения, так и офисные и торговые помещения, при-

годные для организации малого бизнеса. Ставки арендной платы имеют большой

разброс, в зависимости от функциональной пригодности, общего состояния, место-

положения и т. д.

Рынок земли, несмотря на значительные земельные ресурсы и развитие зе-

мельного законодательства, менее активен. Одна из причин – наличие большого ко-

личества сервитутов на участки, расположенных в привлекательных для потенци-

альных покупателей районах.

Анализ экономического развития Н-ской области показывает повышение де-

ловой активности промышленных предприятий, продолжение экономического рос-

та: за последние 3 года увеличился объем промышленного производства, валовой

региональный продукт, возросли денежные доходы населения. В связи с общим

улучшением экономической ситуации и появившимся ростом промышленного про-

изводства, риэлтерские организации области отмечают превышение спроса над

предложением во всех секторах коммерческой недвижимости.

В соответствии с вышесказанным, тип недвижимости, к которому относится

объект оценки, является востребованным.

Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования объекта оценки

проводится в два этапа:

1. Анализ земельного участка как свободного. Оцениваемый объект с соответ-

ствующей ему инфраструктурой находится в части города, которая относится к

промышленной зоне. Ее окружают в основном административные, промышленные

предприятия. В ста метрах от объекта проходят две крупные автомагистрали горо-

да, которые открыты для любого вида транспорта. Вдоль территории объекта про-

ходят железнодорожные пути общего пользования. Земельный участок, на котором

расположен оцениваемый объект, имеет прямоугольную форму, на данную терри-

торию имеется отдельный въезд как автомобильного, так и железнодорожного

транспорта. Поэтому его оптимальное использование - под административную или

промышленную застройку.

2. Анализ земельного участка с имеющимися улучшениями. Для определения

наиболее эффективного использования необходимо провести анализ объекта в со-

ответствии с ограничениями:

- максимальная эффективность: местоположение, транспортная доступность

и застроенность окружения зданий, по мнению Оценщика, являются благоприят-

ными для использования помещения в качестве складского;

- финансовая обоснованность: по мнению Оценщика, при использовании

объекта оценки в качестве складского, владельцем при сдаче объекта в аренду мо-

жет быть получен доход, обеспечивающий возврат капитала и доход на капитал;

- физическая осуществимость: планировки типовые, размер, характеристики

и расположение объекта предполагают использование помещений в качестве склад-

ских;

- соответствие законодательству: В настоящее время текущие улучшения не

нарушают никакие имеющиеся законодательные ограничения.

Вывод по анализу: исходя из перечисленных критериев и принимая во внима-

ние место расположения объекта, конструктивную схему, объем выполненных ра-

бот на дату оценки, можно сделать вывод, что оптимальное использование оцени-

ваемого здания достигается при эксплуатации его только как здания складского на-

значения.

Определение стоимости земли. На дату оценки рынок продаж земельных

участков в г. Н-ске развивается, имеется достаточное количество информации о це-

нах. Расчет стоимости земельного участка представлен в таблице 6.9.

Таблица 6.9

Расчет стоимости земельного участка для целей затратного подхода

Параметр Значение

1. Рыночная стоимость земельных участков под объектами

промышленности, руб./м

3 350

2. Площадь земельного участка, м

625

3. Итого стоимость земельного участка для целей затрат-

ного подхода (стр.1×стр.2), руб.

2 093 750

Определение стоимости улучшений. В современной практике оценки исполь-

зуются три основных подхода к оценке недвижимости: затратный, сравнительный,

доходный.

Расчет стоимости объекта затратным подходом. Стоимость объекта за-

тратным подходом (Сзп) определяется по формуле: С

зп

= С

+ С

у.

В общем случае

она имеет следующий вид:

зп

= С

+ ПИ + КИ + ПП - И

где

– стоимость земельного участка, руб.;

ПИ - прямые издержки на строительство, руб.;

КИ - косвенные издержки, руб.;

ПП – прибыль предпринимателя, руб;

– накопленный износ, руб.

Для расчета восстановительной стоимости зданий, построенных до середины

80-х годов, широко применяются сборники укрупненных показателей восстанови-

тельной стоимости (УПВС). Результаты расчетов стоимости строительства с уче-

том УПВС приведены в таблице 6.10.

Таблица 6.10

Расчет полной восстановительной стоимости объекта оценки

№

п/п Показатель Значение

1 Строительный объем здания, м

2 500,00

2 Стоимость 1 м

в ценах 1969 г. (сборник УПВС №L, таб. №L), руб. 15,70

Поправочный коэффициент на климатический район (зависит от климатиче-

ской зоны, в которой расположен объект оценки) 1,08

4 Поправочный коэффициент на группу капитальности 1,00

5 Прочие поправочные коэффициенты, учитывающие конструктивные отличия 1,00

Стоимость строительства объекта оценки в ценах 1969г.

(стр.1×стр.2×стр.3×стр.4×стр.5) 42 390,00

Коэффициент перехода от цен 1969 г. к ценам 1984 г. (различается по облас-

тям РФ) 1,21

8 Стоимость объекта оценки в ценах 1984 г. (стр.6×стр.7), руб. 51 291,90

Коэффициент перехода от цен 1984 г. к ценам 2008 г. (зависит от местонахож-

дения на территории РФ и типа объекта) 66,45

Прямые издержки на строительство объекта оценки в ценах на дату оценки

(стр.8×стр.9), руб. 3 408 346,76

Косвенные издержки (с учетом местных особенностей, % от прямых издержек):

11 Затраты на отвод земельного участка под строительство (10 %), руб. 340 834,68

12 Затраты на покупку мощностей по теплу и электроэнергии (10 %), руб. 340 834,68

Затраты на благоустройство и внутриплощадочные инженерные сети (5%),

руб. 170 417,34

Стоимость строительства объекта оценки на дату оценки с учетом косвенных

издержек (стр.10 + стр.11 + стр.12 + стр.13), руб. 4 260 433,46

15 Коэффициент, учитывающий НДС 1,18

16 Стоимость строительства с учетом НДС (стр.14×стр.15) 5 027 311,49

Прибыль предпринимателя (типичный уровень дохода, сложившийся на мест-

ном рынке - 50% от стр.16), руб. 2 513 655,74

18 Полная восстановительная стоимость объекта оценки (стр.16 + стр.17), руб. 7 540 967,23

Таким образом, приобретение земельного участка и строительство аналога объекта

оценки в ценах 2008 года обойдется в сумму 9 634 717 руб. (стоимость земли -

2 093 750 руб., стоимость построек – 7 540 967 руб.)

Определим накопленный износ.

В общем случае накопленный износ в долях определяется по формуле:

= 1 – (1 - И

физ

)×(1 - И

фун

)×(1 - И

внеш

)

Различают три типа износа: физический износ (И

физ

), функциональный (И

фун

)

и внешний (И

внеш

). Способом устранения физического износа является ремонтно-

восстановительные работы, а функционального устаревания — реконструкция.

Физический износ. Для расчета физического износа объекта классификация

признаков износа была взята во ВСН-53-86(р) «Правила оценки физического износа

жилых зданий». Удельные веса укрупненных конструкций элементов взяты из соот-

ветствующих сборников укрупненных показателей восстановительной стоимости.

Расчет физического износа склада

Наименование кон-

структивных элемен-

тов

Удельный вес эле-

мента, %

Физический износ

конструктивного

элемента, %

Средневзвешенное

значение физическо-

го износа, %

Фундаменты 10 30 3

Стены, перегородки 21 30 6,3

Перекрытия 24 30 7,2

Кровля 4 15 0,6

Полы 9 20 1,8

Проемы 8 20 1,6

Отделочные работы 4 40 1,6

Разные работы 2 30 0,6

Санитарно-

технические устрой-

ства 12 20 2,4

Электротехнические

работы 6 30 1,8

Итого 100 - 26,9

сэ

* 1,25

Итого физический

износ здания, % 33,63 (26,9×1,25 = 33,63)

сэ

- коэффициент перевода физического износа к его стоимостному эквиваленту. Применяется с

учетом особенностей определения физического износа с помощью ВСН 53-86 (р). В соответствии

с укрупненными шкалами оценки физического износа, при его величине более 80% строение счи-

тается непригодным к эксплуатации, поэтому К

сэ

= 100:80 = 1,25. Если используются методы

оценки, базирующиеся на нормативном сроке службы объекта или сроке экономической жизни, то

анализируется только период, когда строение пригодно к эксплуатации, соответственно К

сэ

не

применяется.

Функциональный износ. Осмотр складских помещений других районах города,

выявил, что планировка и дизайн объекта являются типовыми, объемно-

планировочные и конструктивные решения соответствуют современным стандар-

там, поэтому функциональный износ равен нулю.

Внешний износ. Объект оценки находится в промышленной зоне, что соответ-

ствует его наиболее эффективному использованию как складского комплекса. В ре-

зультате проведенного анализа выявлено, что местоположение объекта, уровень

экономико-социальных показателей и транспортная доступность не оказывают не-

гативного влияния на стоимость объекта, поэтому можно сделать вывод, что внеш-

ний износ равен нулю.

Определим накопленный износ объекта:

= 1 – (1 – 0,3363)×(1 – 0,00)×(1 – 0,00) = 0,3363

Таким образом, по состоянию на дату оценки накопленный износ склада со-

ставляет 33,63% или 2 536 027 руб. (7 540 967 × 0,3363). Тогда стоимость объекта

составляет:

2 093 750 + 7 540 967 – 2 536027 = 7 098 690 руб.

Определенная затратным подходом стоимость объекта на дату оценки состав-

ляет: 7 098 690 руб.

Применение сравнительного подхода. Стоимость объекта оценки определяет-

ся в результате анализа и корректировки рыночных цен его аналогов. Результаты

расчетов представлены в корректировочной таблице 6.12.

Таблица 6.12

Таблица внесения корректировок в цены аналогов объекта оценки

Показатель Объект оценки Аналог №1 Аналог №2 Аналог №3 Аналог №4

Цена предложения,

руб.

7 360 000 9 800 000 12 700 000 8 500 000

Общая площадь,

кв.м.

411,50 кв.м. 400,00 кв.м. 490,00 кв.м. 682,00 кв.м. 416,00 кв.м.

Цена 1 кв.м., руб. -

18 400 20 000 18 622 20 433

Коэффициент приве-

дения цены предло-

жения к цене продажи

0,95 0,95 0,95 0,95

Скорректированная

цена, руб.

17 480 19 000 17 691 19 411

Передаваемые права

полное право

собственности

полное право

собственности

полное право

собственности

полное право

собственности

полное право

собственности

Корректировка

1,00 1,00 1,00 1,00

Скорректированная

цена, руб.

17 480 19 000 17 691 19 411

Условия финансиро-

вания

рыночные рыночные рыночные рыночные рыночные

Корректировка

1,00 1,00 1,00 1,00

Скорректированная

цена, руб.

17 480 19 000 17 691 19 411

Местоположение

г. Н-ск, район А г. Н-ск, район А г. Н-ск, район В г. Н-ск, район А г. Н-ск, район А

Корректировка

1,00 0,95 1,00 1,00

Скорректированная

цена, руб.

17 480 18 050 17 691 19 411

Фактическое исполь-

зование

складское складское складское складское складское

Корректировка

1,00 1,00 1,00 1,00

Скорректированная

цена, руб.

17 480 18 050 17 691 19 411

Состояние объекта

хорошее удовлетвори-

тельное

хорошее хорошее Хорошее

Корректировка

1,10 1,00 1,00 1,00

Скорректированная

цена, руб.

19 228 18 050 17 691 19 411

Материал стен

кирпич, ж/б

панель

ж/б панель кирпич, ж/б

панель

кирпич, ж/б

панель

кирпич, ж/б

панель

Корректировка

1,05 1,00 1,00 1,00

Скорректированная

цена, руб.

20 189 18 050 17 691 19 411

Коммуникации

электричество/

отопление/

водопровод/

канализация

электричество/

отопление/ водо-

провод/ канали-

зация

электричество/

отопление/

водопровод/

канализация

электричество/

отопление/

водопровод/

канализация

электричество/

отопление/

водопровод/

канализация

Корректировка

1,00 1,00 1,00 1,00

Скорректированная

цена, руб.

20 189 18 050 17 691 19 411

Телефон/интернет

есть есть есть есть есть

Корректировка

1,00 1,00 1,00 1,00

Скорректированная

цена, руб.

20 189 18 050 17 691 19 411

Автопарковка

есть есть есть есть есть

Корректировка

1,00 1,00 1,00 1,00

Скорректированная

цена, руб.

20 189 18 050 17 691 19 411

Общая площадь/

категория по площа-

ди

411,5 кв.м./

до 500 кв.м.

400 кв.м./

до 500 кв.м.

490 кв.м. / до

500 кв.м.

682 кв.м./

от 500 до 1000

кв.м.

416 кв.м. /до

500 кв.м.

Корректировка

1,00 1,00 1,02 1,00

Скорректированная

цена, руб.

20 189 18 050 18 045 19 411

Вес*, % - 0,15 0,25 0,30 0,30

Средневзвешенная

стоимость 1 кв.м., руб.

18 777

Итого стоимость объ-

екта оценки, руб.

7 726 736

*наименьший весовой коэффициент (0,15) у аналога № 1, так как в его цену внесено наибольшее

количество корректировок. В случае, когда выбранные для анализа аналоги очень похожи, все ве-

совые коэффициенты могут быть одинаковыми, что часто встречается при оценке типовых квар-

тир.

Комментарии к таблице корректировок.

Коэффициент приведения цены предложения к цене продажи применен, так

как оценщиком собраны данные о ценах предложения, а в процессе торгов стои-

мость объекта может быть снижена. Оценщиком на основе анализа рыночных дан-