Садиков О.Н. Комментарий к гражданскому кодексу

Подождите немного. Документ загружается.

обязанностей в случае реорганизации юридического лица (см. п. 1 ст. 33 и 34 КЗоТ в ред.

Закона РФ от 25 сентября 1992 г. - Ведомости РФ, 1992, N 41, ст. 2254).

Статья 657. Права кредиторов при аренде предприятия

1. Кредиторы по обязательствам, включенным в состав предприятия, должны быть до его

передачи арендатору письменно уведомлены арендодателем о передаче предприятия в

аренду.

2. Кредитор, который письменно не сообщил арендодателю о своем согласии на перевод

долга, вправе в течение трех месяцев со дня получения уведомления о передаче предприятия

в аренду потребовать прекращения или досрочного исполнения обязательства и возмещения

причиненных этим убытков.

3. Кредитор, который не был уведомлен о передаче предприятия в аренду в порядке,

предусмотренном пунктом 1 настоящей статьи, может предъявить иск об удовлетворении

требований, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи, в течение года со дня, когда он

узнал или должен был узнать о передаче предприятия в аренду.

4. После передачи предприятия в аренду арендодатель и арендатор несут солидарную

ответственность по включенным в состав переданного предприятия долгам, которые были

переведены на арендатора без согласия кредитора.

Комментарий к статье 657

В целях защиты интересов кредиторов и с учетом требований ст. 391 ГК о переводе долга

на другое лицо, который допускается только с согласия кредитора, ст. 657 ГК обязывает

арендодателя до передачи предприятия в аренду письменно уведомить об этом кредиторов по

обязательствам, включаемым в состав предприятия.

Если кредитор, получивший такое уведомление, не сообщит письменно арендодателю о

своем согласии на перевод долга, то он вправе в течение трех месяцев потребовать

прекращения или досрочного исполнения обязательств и возмещения причиненных этим

убытков. Под прекращением обязательств в данном случае следует понимать досрочное

расторжение договора (когда обязательства носят договорный характер).

Кредитор, не уведомленный о передаче предприятия в аренду, может предъявить иск с

соответствующими требованиями - об исполнении или прекращении обязательств и

возмещении убытков - в течение года со дня, когда он узнал или должен был узнать о передаче

предприятия в аренду. Арендодатель и арендатор несут в этих случаях солидарную

ответственность (см. ст. 322 ГК) по долгам, включенным в состав переданного в аренду

предприятия.

Статья 658. Форма и государственная регистрация договора аренды предприятия

1. Договор аренды предприятия заключается в письменной форме путем составления

одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434).

2. Договор аренды предприятия подлежит государственной регистрации и считается

заключенным с момента такой регистрации.

3. Несоблюдение формы договора аренды предприятия влечет его недействительность.

Комментарий к статье 658

1. Закон обязывает заключать договор аренды предприятия только в письменной форме

путем составления одного документа, подписываемого сторонами. Тем самым исключается

возможность использования иных способов письменного оформления договора, названных в п.

2 ст. 434 ГК (обмен письмами и пр.). Строгие требования к форме этого договора связаны с

особенностями объекта - его сложностью, высокой стоимостью и др., а также характером

складывающихся между сторонами отношений. Несоблюдение их влечет признание договора

недействительным.

2. Данный договор подлежит государственной регистрации и только с момента ее

осуществления считается заключенным. Эта норма установлена в соответствии со ст. 164 ГК,

предусматривающей обязательную регистрацию сделок с землей и другим недвижимым

имуществом. Согласно п. 1 ст. 132 ГК предприятие в целом (как имущественный комплекс)

признается недвижимостью.

Порядок государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним

должен быть установлен законом, который подлежит разработке в соответствии с ГК (см. ст.

164 ГК).

Статья 659. Передача арендованного предприятия

Передача предприятия арендатору осуществляется по передаточному акту.

Подготовка предприятия к передаче, включая составление и представление на

подписание передаточного акта, является обязанностью арендодателя и осуществляется за

его счет, если иное не предусмотрено договором аренды предприятия.

Комментарий к статье 659

Предприятие подлежит передаче арендатору по передаточному акту. До этого на

предприятии должна быть проведена инвентаризация имеющихся материальных ценностей,

составлен баланс, отражающий все активы и долги предприятия.

Инвентаризация проводится в соответствии с Методическими указаниями по

инвентаризации имущества и финансовых обязательств, утв. Приказом Минфина РФ от 13

июня 1995 г. N 49. Передаточный акт составляется на основе данных, полученных по итогам

инвентаризации и отраженных в его балансе, при этом в акте должны быть перечислены все

объекты, входящие в состав предприятия и передаваемые в аренду, указаны их балансовая

стоимость, процент износа и остаточная стоимость. Кроме того, необходимо перечислить

принадлежащие арендодателю и передаваемые арендатору права и обязанности по

заключенным договорам. Передаточный акт подписывается передающей и принимающей

стороной - арендодателем и арендатором.

Ст. 659 возлагает обязанности по подготовке предприятия к передаче, включая

составление передаточного акта и представление его на подпись, на арендодателя. На него

относятся и связанные с этим расходы, если стороны не согласуют иной порядок передачи и

распределения соответствующих затрат.

Статья 660. Пользование имуществом арендованного предприятия

Если иное не предусмотрено договором аренды предприятия, арендатор вправе без

согласия арендодателя продавать, обменивать, предоставлять во временное пользование

либо взаймы материальные ценности, входящие в состав имущества арендованного

предприятия, сдавать их в субаренду и передавать свои права и обязанности по договору

аренды в отношении таких ценностей другому лицу при условии, что это не влечет уменьшения

стоимости предприятия и не нарушает других положений договора аренды предприятия.

Указанный порядок не применяется в отношении земли и других природных ресурсов, а также в

иных случаях, предусмотренных законом.

Если иное не предусмотрено договором аренды предприятия, арендатор вправе без

согласия арендодателя вносить изменения в состав арендованного имущественного

комплекса, проводить его реконструкцию, расширение, техническое перевооружение,

увеличивающее его стоимость.

Комментарий к статье 660

Ст. 660 в значительной мере воспроизводит нормы п. 1 ст. 18 Основ законодательства об

аренде, наделявшей арендные предприятия широкими правами по использованию

арендованного имущества и распоряжению им. В отличие от общего правила п. 2 ст. 615 ГК,

допускающего сдачу арендованного имущества в субаренду, передачу в перенаем, а также

предоставление в бесплатное пользование только с согласия арендодателя, ст. 660 разрешает

арендатору предприятия совершать все эти действия самостоятельно, без согласия

арендодателя. Арендатор предприятия наделяется также правом продавать, обменивать,

предоставлять взаймы материальные ценности, входящие в состав имущества арендованного

предприятия. Устанавливается лишь одно условие, которое арендатор обязан соблюдать при

использовании этих прав: не допускать уменьшения стоимости предприятия и нарушения

других положений договора аренды, в том числе, - определяющих сохранение профиля

производства или устанавливающих те или иные ограничения в пользовании отдельными

объектами и т.д. Предусмотренный ч. 1 ст. 660 порядок не применяется, как указано в ней, в

отношении земли и других природных ресурсов, а также в иных случаях, предусмотренных

законом. Права арендаторов земли, участков недр, других обособленных природных объектов

определяются специальным законодательством (см. коммент. к п. 2 ст. 607).

Наделение арендаторов предприятий широкими правами по использованию переданного

им в аренду имущества (с отмеченными ограничениями) обусловлено необходимостью создать

им возможность для самостоятельного ведения производственно - хозяйственной,

предпринимательской деятельности, достаточной свободы маневрирования ресурсами,

дальнейшего развития производства. В этих целях арендатору предоставляется право без

согласия арендодателя вносить изменения в состав арендованного имущественного комплекса

(например, замену оборудования), проводить его реконструкцию, расширение, техническое

перевооружение, увеличивающие его стоимость.

Статья 661. Обязанности арендатора по содержанию предприятия и оплате расходов на

его эксплуатацию

1. Арендатор предприятия обязан в течение всего срока действия договора аренды

предприятия поддерживать предприятие в надлежащем техническом состоянии, в том числе

осуществлять его текущий и капитальный ремонт.

2. На арендатора возлагаются расходы, связанные с эксплуатацией арендованного

предприятия, если иное не предусмотрено договором, а также с уплатой платежей по

страхованию арендованного имущества.

Комментарий к статье 661

1. Обязанностью арендатора является поддержание предприятия в течение всего срока

аренды в надлежащем техническом состоянии, что предполагает как физическую сохранность

имущества, так и обеспечение функционирования производства. На арендатора предприятия

возлагается в этой связи проведение не только текущего, но и капитального ремонта

арендованного комплекса, что отличает правила п. 1 ст. 661 от нормы п. 1 ст. 616. П. 1 ст. 661

носит императивный, т.е. обязательный для сторон характер.

2. П. 2 коммент. ст. возлагает на арендатора расходы по эксплуатации арендованного

предприятия. В отличие от п. 1 эта норма является диспозитивной. Кроме того,

предусматривается обязанность арендатора нести расходы по страхованию арендованного

имущества.

Статья 662. Внесение арендатором улучшений в арендованное предприятие

Арендатор предприятия имеет право на возмещение ему стоимости неотделимых

улучшений арендованного имущества независимо от разрешения арендодателя на такие

улучшения, если иное не предусмотрено договором аренды предприятия.

Арендодатель может быть освобожден судом от обязанности возместить арендатору

стоимость таких улучшений, если докажет, что издержки арендатора на эти улучшения

повышают стоимость арендованного имущества несоразмерно улучшению его качества и (или)

эксплуатационных свойств или при осуществлении таких улучшений были нарушены принципы

добросовестности и разумности.

Комментарий к статье 662

1. В ч. 1 ст. 662 воспроизводится положение ч. 1 п. 2 ст. 10 Основ законодательства об

аренде. В соответствии с ними арендатор предприятия имеет право на возмещение стоимости

произведенных им неотделимых улучшений арендованного имущества независимо от

разрешения арендодателя на такие улучшения. Норма является специальной, в связи с чем

общие правила п. 3 ст. 623 ГК в этом случае не применимы (см. ст. 623 и коммент. к ней).

Ч. 1 коммент. ст. изложена в диспозитивной форме, - применяется, если иное не

предусмотрено договором аренды предприятия.

2. Ч. 2 ст. 662 содержит новую норму, согласно которой арендодатель может быть

освобожден судом от обязанности возместить арендатору стоимость неотделимых улучшений,

если докажет, что издержки арендатора на их осуществление повышают стоимость

арендованного имущества несоразмерно улучшению его качества и эксплуатационных свойств

либо что при осуществлении таких улучшений были нарушены принципы добросовестности и

разумности. Новое правило обязывает арендатора проявлять при проведении реконструкции,

переоборудования и иных улучшений предприятия, стоимость которых по закону может

относиться на арендодателя, экономичный, рачительный подход. Принятие решения об

освобождении арендодателя от возмещения арендатору соответствующих затрат отнесено к

компетенции суда. Арендодатель в случае обращения в суд обязан представить

доказательства, подтверждающие несоразмерность затрат арендатора на улучшение

имущества и фактического повышения его полезных свойств.

Статья 663. Применение к договору аренды предприятия правил о последствиях

недействительности сделок, об изменении и о расторжении договора

Правила настоящего Кодекса о последствиях недействительности сделок, об изменении

и о расторжении договора, предусматривающие возврат или взыскание в натуре полученного

по договору с одной стороны или с обеих сторон, применяются к договору аренды

предприятия, если такие последствия не нарушают существенно права и охраняемые законом

интересы кредиторов арендодателя и арендатора, других лиц и не противоречат

общественным интересам.

Комментарий к статье 663

Ст. 663 содержит положения, направленные на защиту прав и законных интересов

кредиторов арендодателя и арендатора предприятия и других лиц. По общим правилам ст. 167

ГК, при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой стороне все

полученное по сделке (при невозможности возврата в натуре - возмещается стоимость в

деньгах). Аналогичные последствия могут наступать при досрочном расторжении договора.

При признании сделки ничтожной по основаниям, предусмотренным ст. 169 ГК, все полученное

и причитающееся по такой сделке может быть взыскано с одной или обеих сторон в доход

Российской Федерации. Комментируемая статья предусматривает, что указанные последствия

могут применяться к договору аренды предприятия лишь тогда, когда это не приведет к

существенному нарушению прав и охраняемых законом интересов кредиторов сторон, а также

иных лиц, и не будет противоречить общественным интересам. В других случаях, связанных с

договором аренды предприятия, они не применяются.

Статья 664. Возврат арендованного предприятия

При прекращении договора аренды предприятия арендованный имущественный комплекс

должен быть возвращен арендодателю с соблюдением правил, предусмотренных статьями

656, 657 и 659 настоящего Кодекса. Подготовка предприятия к передаче арендодателю,

включая составление и представление на подписание передаточного акта, является в этом

случае обязанностью арендатора и осуществляется за его счет, если иное не предусмотрено

договором.

Комментарий к статье 664

Коммент. ст. обязывает арендатора при прекращении срока аренды предприятия

возвратить арендодателю арендованный имущественный комплекс с соблюдением при этом

правил, предусмотренных ст. 656, 657 и 659 Кодекса. Возврат имущества должен

осуществляться в полном объеме, со всеми входящими в состав предприятия объектами,

соответствующими правами и обязательствами. При этом должны решаться вопросы о

переводе долгов с арендатора на арендодателя, урегулирование взаимоотношений с

кредиторами и т.д. (см. коммент. к ст. 656, 657).

Возврат имущества предприятия производится по акту, подписываемому обеими

сторонами. В данном случае подготовка предприятия к передаче арендодателю, включая

составление и представление передаточного акта, возлагается на арендатора и

осуществляется за его счет (в отличие от передачи имущества в аренду при заключении

договора), если иные условия не будут предусмотрены договором. О порядке подготовки

предприятия к передаче см. коммент. к ст. 656.

§ 6. Финансовая аренда (лизинг)

Одним из видов договора аренды является финансовая аренда (лизинг). До недавнего

времени лизинговые отношения российским законодательством специально не

регулировались. Значение финансовой аренды в рыночной экономике отмечалось в Указе

Президента РФ от 17 сентября 1994 г. N 1929 "О развитии финансового лизинга в

инвестиционной деятельности" (СЗ РФ, 1994, N 22, ст. 2463).

Развитие финансовой аренды в России предусматривается в Постановлении

Правительства РФ от 29 июня 1995 г. "О развитии лизинга в инвестиционной деятельности" (СЗ

РФ 1995, N 27, ст. 2591). Данным актом утверждено Временное положение о лизинге, ряд

положений которого сохраняет свое значение и после введения в действие части второй ГК.

28 мая 1988 г. в Оттаве была подписана Конвенция о международном финансовом

лизинге (пер. на русский язык основных положений см. в кн.: Гражданское, торговое и семейное

право капиталистических стран. Сборник нормативных актов. Обязательственное право. - М.:

УДН, 1989, с. 187). Нормы ГК о финансовой аренде учитывают положения Конвенции о

международном финансовом лизинге.

Статья 665. Договор финансовой аренды

По договору финансовой аренды (договору лизинга) арендодатель обязуется приобрести

в собственность указанное арендатором имущество у определенного им продавца и

предоставить арендатору это имущество за плату во временное владение и пользование для

предпринимательских целей. Арендодатель в этом случае не несет ответственности за выбор

предмета аренды и продавца.

Договором финансовой аренды может быть предусмотрено, что выбор продавца и

приобретаемого имущества осуществляется арендодателем.

Комментарий к статье 665

1. ГК включает договор финансовой аренды (лизинга) в систему договоров аренды, (гл.

34) и на него распространяются нормы ГК, регулирующие общие вопросы для всех видов

арендных отношений, если иное не установлено положениями ГК о финансовой аренде (см. ст.

625 и коммент. к ней).

Так, договор финансовой аренды на срок более одного года, а если одной из сторон

договора является юридическое лицо - независимо от срока, должен быть заключен в

письменной форме. Договор финансовой аренды недвижимости подлежит государственной

регистрации, если иное не предусмотрено в законе (ст. 609 ГК).

Арендатор вправе, с согласия арендодателя сдавать имущество, составляющее предмет

договора финансовой аренды, в субаренду, отдавать в залог арендные права и вносить их в

качестве вклада в уставной капитал хозяйственных обществ и товариществ, если иное не

установлено ГК, другим законом или иными правовыми актами (см. п. 2 ст. 615 ГК).

2. ГК не предъявляет дополнительных требований к арендодателю по договору

финансовой аренды сверх общих правил, установленных в ст. 608 ГК. Арендодателю,

независимо от его правового статуса (в т.ч. когда арендодателем выступает коммерческий банк

или иная кредитная организация), не требуется специальное разрешение (лицензия) на

заключение договора финансовой аренды.

3. Основная особенность финансовой аренды состоит в том, что в аренду сдается не

имущество, которое ранее использовал арендодатель, а новое, специально приобретенное

арендодателем исключительно с целью передачи его в аренду.

Для финансовой аренды характерно, что срок аренды приближается к сроку службы

оборудования. По окончании срока аренды в соответствии с условиями договора арендатор

вправе приобрести имущество в собственность (ст. 624 ГК), возобновить договор на более

льготных условиях, либо вернуть имущество арендодателю.

4. Выкуп арендованного имущества не является особенностью договора финансовой

аренды. ГК (ст. 624) предусматривает, что право выкупа арендованного имущества может быть

установлено условиями договора аренды.

5. Классический договор финансовой аренды связывает трех лиц: продавца

(изготовителя) имущества, его приобретателя - арендодателя и арендатора. Однако участники

финансовой аренды связаны между собой не одним, а, как правило, двумя договорами.

Арендодатель заключает с продавцом выбранного арендатором имущества договор купли -

продажи, а с арендатором - договор финансовой аренды. Оба договора взаимосвязаны: как

правило, арендатор, а не арендодатель, осуществляет выбор продавца и согласовывает все

условия договора купли - продажи. Арендатор договаривается о предмете договора купли -

продажи, его цене, сроках и месте поставки.

Арендатор не находится в договорных отношениях с продавцом имущества, однако

наделен по отношению к нему рядом прав и обязанностей (см. ст. 668, 670 ГК).

Статья 666. Предмет договора финансовой аренды

Предметом договора финансовой аренды могут быть любые непотребляемые вещи,

используемые для предпринимательской деятельности, кроме земельных участков и других

природных объектов.

Комментарий к статье 666

1. Предметом финансовой аренды, как и предметом договора аренды (см. ст. 607 ГК),

могут быть любые вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их

использования. Т.к. содержание договора аренды составляет временное пользование чужой

вещью, в аренду, в т.ч. в финансовую, могут быть сданы лишь непотребляемые вещи.

2. К предмету финансовой аренды предъявляется требование использовать

арендованные вещи для предпринимательской цели, что соответствует задачам

комментируемого договора (ускоренная амортизация нового оборудования и механизмов,

инвестирование свободного капитала и т.д.).

3. Земельные участки и другие природные объекты могут быть предметом договора

аренды (ст. 607 ГК), но не могут быть переданы в финансовую аренду. Данное ограничение

предмета финансовой аренды объясняется тем, что такое использование с

предпринимательской целью земли и других природных объектов регулируется в первую

очередь земельным законодательством.

Статья 667. Уведомление продавца о сдаче имущества в аренду

Арендодатель, приобретая имущество для арендатора, должен уведомить продавца о

том, что имущество предназначено для передачи его в аренду определенному лицу.

Комментарий к статье 667

Особенность финансовой аренды проявляется и в обязанности арендодателя в договоре

купли - продажи с продавцом имущества указывать, что имущество приобретается с целью

сдачи его в аренду конкретному арендатору.

Такое указание, наряду с другими условиями договоров купли - продажи и финансовой

аренды, придает ясность отношениям по финансовой аренде, что важно для правильного

применения норм ГК. Отсутствие в договоре указания о цели приобретения имущества не

влияет на действительность договора, но может быть основанием для требования возмещения

убытков.

Статья 668. Передача арендатору предмета договора финансовой аренды

1. Если иное не предусмотрено договором финансовой аренды, имущество, являющееся

предметом этого договора, передается продавцом непосредственно арендатору в месте

нахождения последнего.

2. В случае, когда имущество, являющееся предметом договора финансовой аренды, не

передано арендатору в указанный в этом договоре срок, а если в договоре такой срок не

указан, в разумный срок, арендатор вправе, если просрочка допущена по обстоятельствам, за

которые отвечает арендодатель, потребовать расторжения договора и возмещения убытков.

Комментарий к статье 668

1. В соответствии с условиями договора купли - продажи продавец имущества,

составляющего предмет договора финансовой аренды, передает его не арендодателю, а

непосредственно арендатору в месте его нахождения, если иное не предусмотрено договором

финансовой аренды.

2. Имущество, являющееся предметом договора финансовой аренды, должно быть

передано арендатору в указанный в договоре финансовой аренды срок, а если такой срок не

указан, - в разумный срок. Нарушение этого условия, если просрочка произошла по

обстоятельствам, за которые отвечает арендодатель, предоставляет право арендатору

требовать расторжения договора финансовой аренды и возмещения убытков, которые

исчисляются по общим правилам (ст. 15, 393 ГК). При этом арендодатель отвечает за

упущения продавца как за свои собственные.

Статья 669. Переход к арендатору риска случайной гибели или случайной порчи

имущества

Риск случайной гибели или случайной порчи арендованного имущества переходит к

арендатору в момент передачи ему арендованного имущества, если иное не предусмотрено

договором финансовой аренды.

Комментарий к статье 669

По общему правилу риск случайной гибели или случайной порчи имущества несет его

собственник, поскольку иное не предусмотрено законом или договором (ст. 211 ГК). В договоре

финансовой аренды собственником арендуемого имущества остается арендодатель. Однако

риск случайной гибели или случайной порчи арендованного имущества несет арендатор с

момента передачи ему арендованного имущества, если иное не предусмотрено договором

финансовой аренды.

Статья 670. Ответственность продавца

1. Арендатор вправе предъявлять непосредственно продавцу имущества, являющегося

предметом договора финансовой аренды, требования, вытекающие из договора купли -

продажи, заключенного между продавцом и арендодателем, в частности в отношении качества

и комплектности имущества, сроков его поставки, и в других случаях ненадлежащего

исполнения договора продавцом. При этом арендатор имеет права и несет обязанности,

предусмотренные настоящим Кодексом для покупателя, кроме обязанности оплатить

приобретенное имущество, как если бы он был стороной договора купли - продажи указанного

имущества. Однако арендатор не может расторгнуть договор купли - продажи с продавцом без

согласия арендодателя.

В отношениях с продавцом арендатор и арендодатель выступают как солидарные

кредиторы (статья 326).

2. Если иное не предусмотрено договором финансовой аренды, арендодатель не

отвечает перед арендатором за выполнение продавцом требований, вытекающих из договора

купли - продажи, кроме случаев, когда ответственность за выбор продавца лежит на

арендодателе. В последнем случае арендатор вправе по своему выбору предъявлять

требования, вытекающие из договора купли - продажи, как непосредственно продавцу

имущества, так и арендодателю, которые несут солидарную ответственность.

Комментарий к статье 670

1. Особенностью договора финансовой аренды является возможность предъявления

арендатором требований о качестве и комплектности имущества, составляющего предмет

договора финансовой аренды, сроках его поставки, иных требований, вытекающих из договора

купли - продажи, заключенного между продавцом и арендодателем, непосредственно продавцу

имущества. В случае ненадлежащего исполнения условий договора купли - продажи арендатор

наделяется правами и несет обязанности, как если бы он был покупателем в договоре купли -

продажи (см. гл. 30 ГК) соответствующего имущества (за исключением обязанности оплатить

приобретенное имущество).

2. Однако нарушение продавцом своих обязанностей по договору купли - продажи

(например, поставка имущества ненадлежащего качества) не дает арендатору права

расторгнуть договор купли - продажи без согласия арендодателя. Ставить вопрос о

расторжении договора купли - продажи могут лишь его стороны: продавец и арендодатель.

3. Поскольку в большинстве случаев ответственность за выбор продавца лежит на

арендаторе, если иное не предусмотрено договором финансовой аренды, арендодатель не

отвечает перед арендатором за невыполнение продавцом его обязанностей по договору купли

- продажи, за исключением случаев, когда выбор продавца в соответствии с условиями

договора финансовой аренды осуществлял арендодатель. В случае выбора продавца

арендодателем последний несет перед арендатором солидарную ответственность с

продавцом за исполнение условий договора купли - продажи (о солидарной ответственности

см. ст. 326 ГК).

Глава 35. НАЕМ ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ

Наем жилья - традиционный институт ГК. Однако в настоящем ГК он регламентирован с

учетом регулирования жилищных отношений специальным законом - Жилищным кодексом. Их

регулирование в прошлом и ГК 1964, и Жилищным кодексом привело к полному вытеснению

жилищных норм из ГК 1964, где сохранилась лишь одна символическая статья, ограниченная

определением договора найма жилого помещения и свидетельствующая о принадлежности

настоящего договора к гражданскому праву.

До настоящего Кодекса наем жилого помещения сосуществовал с другой разновидностью

использования чужого жилого помещения - арендой (ст. 17, 18 Закона о жилищной политике).

Разница между ними была определена Законом о жилищной политике в целевом назначении

каждого из договоров: наем жилья предназначался для его потребительского, а аренда - для

коммерческого использования.

Настоящий ГК отказался от такой характеристики договора аренды жилого помещения.

Договор аренды жилого помещения теперь возможен лишь между юридическими лицами (п. 2

ст. 671). Его прежние функции переданы законом договору найма жилого помещения. По ГК

теперь договор найма жилого помещения отвечает двум функциональным назначениям: и

потребительскому, и коммерческому. Настоящий Кодекс регулирует договор социального

найма жилого помещения (ст. 672) и договор коммерческого найма жилого помещения, а также

вводит общие нормы названных разновидностей найма безотносительно к разновидностям

жилищного фонда (п. 3 ст. 672).

Особенность настоящей главы, в отличие от предыдущих глав, в том, что она структурно

не выделяет общие и особенные нормы, затрудняя понимание содержания главы.

Заключенные до 1 марта 1996 г. договоры аренды жилых помещений с участием граждан

сохраняют силу на срок своего действия. Нормы части второй ГК будут применяться к тем

жилищным правам и обязанностям, которые возникнут после 1 марта 1996 г. по договорам

аренды жилых помещений, заключенным с участием граждан до этой даты. После 1 марта

1996 г. гражданам заключать договоры аренды жилых помещений уже нельзя.

Статья 671. Договор найма жилого помещения

1. По договору найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения

или управомоченное им лицо (наймодатель) - обязуется предоставить другой стороне

(нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем.

2. Юридическим лицам жилое помещение может быть предоставлено во владение и (или)

пользование на основе договора аренды или иного договора. Юридическое лицо может

использовать жилое помещение только для проживания граждан.

Комментарий к статье 671

1. Определение жилищного обязательства дано как общая норма для любой

разновидности найма жилого помещения. В настоящей статье формулируется его суть

безотносительно к тому, на каком основании стороны заключают договор найма жилого

помещения: административного акта - ордера - в домах государственного и муниципального

жилищного фонда социального использования (ст. 13 Закона о жилищной политике), либо

исключительно на основе волеизъявления сторон без участия в отношениях

административного акта - в других разновидностях жилищного фонда. Участие в возникновении

жилищных правоотношений ордера вовсе не отменяет необходимости заключения договора

найма жилого помещения.

Суть жилищного обязательства - во взятой на себя обязанности наймодателя передать

нанимателю жилое помещение, занять которое последний согласился. Наниматель обязуется

нести расходы по оплате наймодателю данного ему во владение и пользование жилья.

Краткосрочный наем (см. коммент. ст. 683) уменьшает объем жилищных прав и обязанностей у

нанимателя и совместно с ним проживающих.

В определении правомочий нанимателя не названо правомочие распоряжения

занимаемым жилым помещением, хотя настоящий Кодекс, равно как и прежнее жилищное

законодательство, наделяет его распорядительными правомочиями: вселение других членов

семьи, временных жильцов, поднанимателей, замена нанимателя, обмен жилого помещения и

др.

Стороны договора - наймодатель и наниматель. В отличие от ранее действовавшего

закона наймодатель по настоящему ГК - собственник или управомоченное им лицо, аналогично

договору аренды (см. коммент. гл. 34). Субъекты хозяйственного ведения или оперативного

управления имуществом лишены возможности принимать самостоятельные решения о

передаче жилых помещений нанимателям. Субъектами права собственности выступают в этом

случае хозяйственные общества и товарищества, граждане, а также Российская Федерация,

субъекты РФ, муниципальные образования (см. ст. 212 ГК).

В связи с таким требованием закона государственные или муниципальные предприятия,

наделенные жилищным фондом, применительно к действующему законодательству (см.

коммент. ст. 608, 650) не вправе быть наймодателями жилого помещения без согласия

Госкомимущества РФ, предприятия субъекта РФ или муниципального образования -

соответствующего Комитета по управлению имуществом. Госкомимущество РФ вправе

поручать осуществление его полномочий своим территориальным агентствам.

Государственные и муниципальные предприятия, в том числе и жилищно -

эксплуатационные организации, выступают в качестве балансодержателей жилых домов,

осуществляющих их техническое обслуживание, содержание, эксплуатацию и ремонт

закрепленных за ними жилых домов на праве хозяйственного ведения (см. ст. 294 ГК). Жилой

дом может эксплуатироваться только одной жилищно - эксплуатационной организацией (ст. 22

ЖК).

Балансодержатель жилого дома - не его титулодержатель. Таковым является

собственник дома или его части (частей) или уполномоченное им лицо (уполномоченные им

лица) (см. также п. 5 Постановления Пленума ВАС РФ N 13 от 17 сентября 1992 г. "О

некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с применением законодательства

о собственности". - Вестник ВАС РФ, 1993, N 1, с. 78).

Существенные условия договора найма жилого помещения как общие нормы для всех

его разновидностей - оплата, наниматель и объект договора.

Договор возмездный (см. коммент. к ст. 682). Безвозмездное пользование жильем

выводит его из-под регулирования норм настоящей главы и переводит его в регулирование гл.

36 ГК "Безвозмездное пользование" и жилищного законодательства.

В отличие от аренды нежилых помещений (см. коммент. к ст. 608) в качестве нанимателя

в договоре жилищного найма всегда выступает гражданин (см. коммент. к ст. 672, 677), хотя

настоящая статья его не называет. При этом на стороне нанимателя может быть множество

лиц в жилищном обязательстве, проживающих с ним по этому договору найма в занимаемом

жилом помещении на условиях, указанных в ст. 672, 677 ГК.

От аренды этот договор отличается также специальным объектом - жилым помещением

(см. ст. 288 ГК и коммент. к ст. 650, 673). Жилое помещение здесь - обобщенное понятие (см.

коммент. к ст. 673). Перемена объекта с жилого помещения на его противоположность -

нежилое помещение прекращает договор найма жилого помещения и трансформирует его в

договор аренды нежилого помещения.

2. Юридическое лицо может участвовать в отношениях найма жилья лишь в качестве

наймодателя. Вместе с тем юридическому лицу жилое помещение может быть предоставлено,

но не на условиях жилищного найма, а на условиях договора аренды (см. коммент. к ст. 650)

или договора безвозмездного пользования (см. коммент. к ст. 689). По договору аренды

юридическое лицо обязано использовать жилье по его назначению, сдав помещение, уже в

качестве наймодателя, например, своему сотруднику как нанимателю по договору найма (см.

ст. 240).

Статья 672. Договор найма жилого помещения в государственном и муниципальном

жилищном фонде социального использования

1. В государственном и муниципальном жилищном фонде социального использования

жилые помещения предоставляются гражданам по договору социального найма жилого

помещения.

2. Проживающие по договору социального найма жилого помещения совместно с

нанимателем члены его семьи пользуются всеми правами и несут все обязанности по договору

найма жилого помещения наравне с нанимателем.

По требованию нанимателя и членов его семьи договор может быть заключен с одним из

членов семьи. В случае смерти нанимателя или его выбытия из жилого помещения договор

заключается с одним из членов семьи, проживающих в жилом помещении.

3. Договор социального найма жилого помещения заключается по основаниям, на

условиях и в порядке, предусмотренных жилищным законодательством. К такому договору

применяются правила статей 674, 675, 678, 680, 681, пунктов 1 - 3 статьи 685 настоящего

Кодекса. Другие положения настоящего Кодекса применяются к договору социального найма

жилого помещения, если иное не предусмотрено жилищным законодательством.

Комментарий к статье 672

1. Настоящая статья фиксирует новое наименование договора найма в государственном

и муниципальном жилищном фонде социального использования - договор социального найма

жилого помещения.

Законом о жилищной политике в составе государственного и муниципального жилищных

фондов выделены для социально незащищенных слоев населения жилые помещения и дома.

К ним отнесены: коммунальные квартиры; жилые помещения, заселенные уже по договору

найма, предоставленные в пределах нормы жилой площади и оплачиваемые по

лимитированной квартирной плате; специализированные жилые дома (общежития, гостиницы -

приюты, дома маневренного фонда, специальные дома для одиноких престарелых, дома -

интернаты для инвалидов, ветеранов и др. (ст. 1, 12 - 15 указанного Закона). Нанимателями в

договоре социального найма могут быть исключительно граждане (см. коммент. к ст. 671, 677).

После введения в действие Конституции РФ (ст. 40) в состав фонда социального

использования дополнительно введены и другие фонды (частный жилищный фонд), где могут

проживать малоимущие и иные указанные в законе граждане, которым следует предоставлять

жилье бесплатно или за доступную плату, что не учитывает настоящая статья. При этом

граждане, сдающие жилые помещения в поднаем, утрачивают право на компенсацию

(субсидию) по оплате жилья и коммунальных услуг.

По договору социального найма жилого помещения в домах государственного и

муниципального жилищного фонда социального использования и других жилищных фондах

будут проживать те, кто уже проживает по договору найма в домах государственного

муниципального жилищного фонда, независимо от площади занимаемого жилого помещения, и

оплачивающие эту площадь по лимитированной квартирной плате (ст. 13 Закона, а также

коммент. к ст. 682); кому будут предоставляться жилые помещения в домах этих

разновидностей жилищного фонда по ордеру в пределах нормы жилой площади (12 кв. м на

одного человека) и по лимитированной квартирной плате (ст. 13, 15 Закона); кто проживает или

будет проживать в коммунальных квартирах и специализированных домах (ст. 12 Закона);

проживающие и кто будет проживать в частном жилищном фонде и получающие субсидии на

оплату нанятого жилья (ст. 40 Конституции РФ).

2. В настоящей статье сохраняется ранее существовавшее правило равенства жилищных

прав и обязанностей между всеми совместно проживающими членами семьи и нанимателем. В

этом контексте наниматель не наделен по закону большим объемом жилищных прав и

обязанностей, чем остальные совместно с ним проживающие. Приведенное положение закона

является общей нормой и для коммерческого найма (см. коммент. к ст. 677). Однако, в отличие

от договора коммерческого найма жилого помещения в договоре социального найма жилого

помещения сохраняется понятие членов семьи нанимателя. Естественно, лица, прекратившие

семейные отношения с нанимателем, сохраняют жилищные права и обязанности, если

продолжают проживать в нанятом жилом помещении.

Статья предусматривает возможность проживающими выбора фигуры нанимателя по

усмотрению членов семьи, равно как и перемену нанимателя в процессе пользования жилым

помещением, если наниматель умер либо выбыл к другому постоянному месту жительства. В

этих случаях договор может быть перезаключен с кем-либо из членов семьи по их усмотрению.

Порядок и условия изменения договора найма жилого помещения не определены и поэтому

применяются правила, установленные жилищным законом.

3. Настоящая статья не исчерпывающе регулирует эти отношения. П. 3 ее носит

отсылочный характер к иным нормам жилищного законодательства, регулирующим эту

разновидность договора найма жилого помещения - договор социального найма (см. Закон о