Садиков О.Н. Комментарий к гражданскому кодексу

Подождите немного. Документ загружается.

(реальный ущерб), а также потери (упущенная выгода) из-за простоя в связи с неполучением

предмета аренды в согласованный срок и др.

Статья 612. Ответственность арендодателя за недостатки сданного в аренду имущества

1. Арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или

частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды

он не знал об этих недостатках.

При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору:

потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества,

либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на

устранение недостатков имущества;

непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных

недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя;

потребовать досрочного расторжения договора.

Арендодатель, извещенный о требованиях арендатора или о его намерении устранить

недостатки имущества за счет арендодателя, может без промедления произвести замену

предоставленного арендатору имущества другим аналогичным имуществом, находящимся в

надлежащем состоянии, либо безвозмездно устранить недостатки имущества.

Если удовлетворение требований арендатора или удержание им расходов на устранение

недостатков из арендной платы не покрывает причиненных арендатору убытков, он вправе

потребовать возмещения непокрытой части убытков.

2. Арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были

им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо

должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его

исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду.

Комментарий к статье 612

1. На арендодателя возлагается ответственность за недостатки сданного в аренду

имущества, препятствующие или затрудняющие пользование им в соответствии с условиями

договора. Ответственность наступает и тогда, когда арендодатель не знал об общих

недостатках во время заключения договора, т.е. если они являются скрытыми. Арендатору

предоставляется право выбора мер, которые он считает необходимым применить в этом

случае. Он может потребовать от арендодателя: а) безвозмездного устранения недостатков, б)

соразмерного уменьшения арендной платы, в) возмещения расходов на устранение

недостатков, если сделает это своими силами (указанные расходы могут быть возмещены

путем непосредственного удержания арендатором соответствующей суммы из арендной

платы, но с предварительным уведомлением арендодателя), г) досрочного расторжения

договора.

П. 1 ст. 612 предоставляет альтернативный выбор не только арендатору, но и

арендодателю. Арендодатель, извещенный о требованиях арендатора или о его намерении

устранить недостатки имущества за счет арендодателя, может без промедления заменить это

имущество другим аналогичным, находящимся в надлежащем состоянии, либо безвозмездно

устранить недостатки. Такой способ во многих случаях более приемлем для арендодателя,

если он как специалист может удовлетворить требования арендатора более экономичным

способом (при условии незамедлительного осуществления указанных мер).

В заключительной части п. 1 ст. 612 содержатся положения, направленные на полную

компенсацию арендатору всех потерь, вызванных наймом имущества с недостатками. Если

удовлетворение требований арендатора, а в соответствующих случаях - удержание им

расходов по устранению недостатков из арендной платы не покроет причиненных ему убытков,

арендатор вправе требовать от арендодателя возмещения их непокрытой части.

2. В п. 2 ст. 612 содержатся исключения из общих положений об ответственности

арендодателя за недостатки сданного в аренду имущества. Арендодатель не несет

ответственности за те недостатки, которые были оговорены при заключении договора либо

заранее были известны арендатору. Кроме того, арендатор отвечает за недостатки, которые

должны были быть обнаружены им во время осмотра или проверки исправности имущества

при его получении. Речь идет о явных (не скрытых) недостатках, для выявления которых

достаточно обычной внимательной проверки (осмотра) получаемых в аренду вещей. Данная

норма направлена на то, чтобы побудить арендаторов проводить надлежащую приемку

имущества и обезопасить арендодателей от притязаний недобросовестных лиц. Например,

арендатор, берущий напрокат автомобиль, не вправе предъявлять к арендодателю претензии

по поводу таких недостатков, как разбитые стекла или фары, очевидно неисправный

радиоприемник и т.п., поскольку они должны быть выявлены при осмотре передаваемой

машины. Более того, за такие недостатки, если они не были отмечены при получении и

проверке объекта найма, арендодатель (при возврате имущества) может предъявить

соответствующие претензии арендатору.

Статья 613. Права третьих лиц на сдаваемое в аренду имущество

Передача имущества в аренду не является основанием для прекращения или изменения

прав третьих лиц на это имущество.

При заключении договора аренды арендодатель обязан предупредить арендатора о всех

правах третьих лиц на сдаваемое в аренду имущество (сервитуте, праве залога и т.п.).

Неисполнение арендодателем этой обязанности дает арендатору право требовать уменьшения

арендной платы либо расторжения договора и возмещения убытков.

Комментарий к статье 613

Ст. 613 гарантирует права третьих лиц на сдаваемое в аренду имущество, которыми они

обладают в силу договора или закона, в том числе сервитут, право залога и др. (ст. 274, 277,

334 ГК). Сдача имущества в аренду не прекращает и не изменяет этих прав. Отсюда следует,

например, что залогодержатель может воспользоваться своим правом, - обратить взыскание на

заложенное имущество независимо от того, что после заключения договора залога собственник

такого имущества сдал его в аренду. Аналогично решается вопрос и при установлении

сервитута - предоставлении третьему лицу ограниченного права пользования данным

имуществом (земельным участком, зданием, сооружением).

Арендодатель при заключении договора обязан предупредить арендатора о всех правах

третьих лиц на сдаваемое имущество. Если это указание закона не будет выполнено,

арендатор получает право требовать уменьшения арендной платы либо расторжения договора

аренды и возмещения убытков. Данное основание расторжения договора по требованию

арендатора является дополнительным к тому перечню, который содержится в ст. 620 ГК.

Статья 614. Арендная плата

1. Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную

плату).

Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В

случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и

сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых

обстоятельствах.

2. Арендная плата устанавливается за все арендуемое имущество в целом или отдельно

по каждой из его составных частей в виде:

1) определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или

единовременно;

2) установленной доли полученных в результате использования арендованного

имущества продукции, плодов или доходов;

3) предоставления арендатором определенных услуг;

4) передачи арендатором арендодателю обусловленной договором вещи в собственность

или в аренду;

5) возложения на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение

арендованного имущества.

Стороны могут предусматривать в договоре аренды сочетание указанных форм арендной

платы или иные формы оплаты аренды.

3. Если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по

соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год.

Законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной

платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества.

4. Если законом не предусмотрено иное, арендатор вправе потребовать соответственного

уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия

пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние имущества существенно

ухудшились.

5. Если иное не предусмотрено договором аренды, в случае существенного нарушения

арендатором сроков внесения арендной платы арендодатель вправе потребовать от него

досрочного внесения арендной платы в установленный арендодателем срок. При этом

арендодатель не вправе требовать досрочного внесения арендной платы более чем за два

срока подряд.

Комментарий к статье 614

1. Договор аренды возмездный, и поэтому основная обязанность арендатора -

своевременно вносить плату за пользование имуществом. Согласно п. 1 ст. 614 порядок,

условия и сроки внесения арендной платы определяются в договоре. Однако, в отличие от п. 2

ст. 7 Основ законодательства об аренде, ГК не относит условие об арендной плате к числу

существенных в силу закона, при отсутствии которых договор считается незаключенным.

Исключение установлено лишь для договоров аренды зданий и сооружений, для которых

требование о согласовании размера арендной платы является обязательным; при

невыполнении этого договор признается незаключенным (ст. 657 и коммент. к ней). В иных

случаях считается, что действуют порядок, условия и сроки внесения платы, обычно

применяемые при аренде аналогичного имущества в сравнимых обстоятельствах.

2. П. 2 ст. 614 предусматривает различные варианты оплаты за пользование

имуществом, из которых стороны при заключении договора выбирают наиболее приемлемый.

Содержащийся в этой статье перечень не является исчерпывающим, и стороны могут

предусмотреть в договоре иные формы оплаты аренды либо сочетание нескольких форм.

Арендная плата может устанавливаться за все имущество в целом либо по каждой из его

составных частей. Последний способ нередко применяется при сдаче в аренду какого-либо

помещения с оборудованием, набор которого может изменяться, либо при одновременной

сдаче в аренду одному лицу автомобиля и гаража и т.п.

Наиболее распространенной формой оплаты является денежная, в соответствии с подп.

1 п. 2 ст. 614 она применяется в виде установленных в твердой сумме платежей, вносимых

периодически или единовременно.

В качестве альтернативного способа оплаты предусматривается передача арендатором

арендодателю установленной доли продукции, плодов или доходов, полученных в результате

использования нанятого имущества. Определенная доля доходов также является денежной

формой оплаты, но установленной не в твердой сумме, а в процентном отношении от

полученных арендатором в результате пользования имуществом доходов. Оплата путем

передачи арендодателю части выпускаемой продукции применяется чаще всего при сдаче в

аренду производственных комплексов, оборудования (нередко в сочетании с другими формами

оплаты).

Возможны и такие способы оплаты, как предоставление арендодателю определенных

услуг; передача ему арендатором в собственность или в пользование обусловленной

договором вещи (например, за пользование нанятым помещением арендатор расплачивается

путем передачи арендодателю в собственность автомобиля); возложение на арендатора

обусловленных затрат на улучшение качества нанятого имущества, например затрат на

капитальный ремонт арендованного здания или иного объекта.

3. П. 3 ст. 614 предусматривает возможность изменения размера арендной платы по

соглашению сторон в сроки, установленные договором, но вводит ограничение - не чаще

одного раза в год (в отличие от Основ законодательства об аренде, которые в ст. 8

устанавливали соответственно пять лет). В специальном законе могут быть предусмотрены

иные минимальные сроки пересмотра размера платежей для отдельных видов аренды и для

аренды отдельных видов имущества.

4. П. 4 ст. 614 закрепляет право арендатора требовать уменьшения арендной платы,

если по обстоятельствам, за которые он не несет ответственности, существенно ухудшаются

условия пользования имуществом либо его качество. Аналогичная возможность - заявление

арендатором требования об уменьшении арендной платы - предусмотрена ст. 612 ГК,

определяющей ответственность арендодателя за недостатки сданного в аренду имущества

(см. коммент. к ст. 612 ГК). Уменьшение арендной платы в указанных случаях должно быть

соразмерным уровню снижения полезных (потребительских) свойств объекта аренды,

обусловленных договором.

5. П. 5 ст. 614 наделяет арендодателя определенными возможностями воздействия на

арендатора, нарушающего свою основную обязанность по договору. В случае существенного

нарушения сроков внесения арендной платы арендодатель вправе потребовать досрочного

внесения соответствующих платежей, но не более чем за два срока подряд. Под

существенным нарушением следует понимать неоднократную либо длительную задержку

внесения арендной платы. При ежемесячных расчетах досрочная оплата может быть

потребована не более чем за два месяца вперед, при квартальных - соответственно за два

квартала. Указанная норма является диспозитивной и применяется, если иные условия не

согласованы сторонами в договоре.

В случае неэффективности попыток получения арендной платы с использованием мер,

предусмотренных п. 5 ст. 614, арендодатель может использовать крайнюю меру - потребовать

досрочного расторжения договора (см. коммент. к п. 3 ст. 619).

Статья 615. Пользование арендованным имуществом

1. Арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с

условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с

назначением имущества.

2. Арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в

субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу

(перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также

отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал

хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив,

если иное не установлено настоящим Кодексом, другим законом или иными правовыми актами.

В указанных случаях, за исключением перенайма, ответственным по договору перед

арендодателем остается арендатор.

Договор субаренды не может быть заключен на срок, превышающий срок договора

аренды.

К договорам субаренды применяются правила о договорах аренды, если иное не

установлено законом или иными правовыми актами.

3. Если арендатор пользуется имуществом не в соответствии с условиями договора

аренды или назначением имущества, арендодатель имеет право потребовать расторжения

договора и возмещения убытков.

Комментарий к статье 615

1. П. 1 коммент. ст. воспроизводит норму ранее действовавшего гражданского

законодательства (ст. 283 ГК 1964 и п. 3 ст. 85 Основ ГЗ), предусматривающую обязанность

нанимателя пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора

аренды, а если такие условия в договоре не определены, - в соответствии с назначением

имущества. Примерами использования имущества не по назначению могут быть применение

легкового автомобиля для грузовых перевозок, использование помещения, арендованного для

офиса, в качестве жилого и т.п. Подобные нарушения являются основанием для досрочного

расторжения договора по требованию арендодателя (п. 1 ст. 619 ГК).

2. П. 2 ст. 615 устанавливает правило, в соответствии с которым арендатор может

осуществлять перечисленные в этой норме распорядительные действия в отношении нанятого

имущества только с согласия арендодателя.

В перечень включены: сдача нанятого имущества в субаренду (поднаем); передача

арендатором своих прав и обязанностей по договору третьему лицу (перенаем);

предоставление арендованного имущества в безвозмездное пользование, т.е. передача

объекта аренды во временное пользование третьему лицу. Такая возможность (в части сдачи

имущества в субаренду либо перенаем) допускалась и ранее действовавшим

законодательством (ст. 287 ГК 1964, п. 5 ст. 7 Основ законодательства об аренде, п. 3 ст. 85

Основ ГЗ).

Наряду с этим комментируемая норма предусматривает возможность осуществления

арендатором действий, которые, отвечая его интересам, в то же время влекут обременение

взятого им в аренду имущества дополнительными обязательствами: передачу арендных прав в

залог, внесение их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и

обществ или паевого взноса в производственный кооператив. Все эти действия также

возможны только с согласия арендодателя, поскольку существенно затрагивают его интересы.

При этом ответственным перед арендодателем остается арендатор, за исключением случаев,

связанных с передачей имущества в перенаем, когда все права и обязанности переходят к

новому арендатору.

Поскольку договор субаренды является производным от договора аренды, то его срок не

может превышать срока действия первоначального договора. К отношениям субаренды

применяются правила о договорах аренды, если иное не предусмотрено специальными

законами или иными правовыми актами. В качестве арендодателя по договору субаренды

выступает арендатор по первому договору, а субарендатор по отношению к нему является

арендатором.

Запрещена передача в субаренду участков лесного фонда (ст. 31 Основ лесного

законодательства).

3. П. 3 предусматривает последствия нарушения арендатором требований п. п. 1 и 2 ст.

615. При использовании имущества не в соответствии с условиями договора или его

назначением арендодатель вправе потребовать расторжения договора и возмещения убытков.

Эти последствия предусмотрены и в общей норме ст. 619 ГК, содержащей перечень оснований,

по которым арендодатель может ставить вопрос о досрочном расторжении договора.

Статья 616. Обязанности сторон по содержанию арендованного имущества

1. Арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в

аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или

договором аренды.

Капитальный ремонт должен производиться в срок, установленный договором, а если он

не определен договором или вызван неотложной необходимостью, в разумный срок.

Нарушение арендодателем обязанности по производству капитального ремонта дает

арендатору право по своему выбору:

произвести капитальный ремонт, предусмотренный договором или вызванный

неотложной необходимостью, и взыскать с арендодателя стоимость ремонта или зачесть ее в

счет арендной платы;

потребовать соответственного уменьшения арендной платы;

потребовать расторжения договора и возмещения убытков.

2. Арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за

свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не

установлено законом или договором аренды.

Комментарий к статье 616

1. Комментируемая статья предусматривает распределение обязанностей между

сторонами по содержанию имущества, находящегося в аренде.

На арендодателя возлагается обязанность по проведению капитального ремонта.

Аналогичная обязанность предусматривалась ст. 284 ГК 1964 и п. 2 ст. 85 Основ ГЗ. Эта норма

связана со ст. 210 ГК, возлагающей обязанность по содержанию имущества на собственника.

На восстановление имущества, относящегося к основным фондам, производятся

амортизационные отчисления. Вместе с тем они, как правило, входят составной частью в

сумму арендной платы (наряду с частью прибыли, получаемой арендатором от использования

нанятого имущества, - т.н. арендным процентом).

Капитальный ремонт должен проводиться в срок, установленный договором, а если он не

определен, в разумный срок. Это означает, что арендодатель обязан поддерживать сданное

им имущество в состоянии, пригодном для использования по назначению. Если капитальный

ремонт вызван неотложной необходимостью, арендодатель должен провести его без

промедления.

П. 1 ст. 616 предусматривает последствия невыполнения этой обязанности. Арендатор

вправе по своему выбору: произвести капитальный ремонт и взыскать с арендодателя его

стоимость или зачесть ее в счет арендной платы; потребовать соответствующего уменьшения

арендной платы; потребовать досрочного расторжения договора и возмещения убытков.

(Последствия аналогичны тем, которые наступают при невыполнении арендодателем своей

обязанности устранить недостатки, выявленные в сданном имуществе и препятствующие или

затрудняющие его эксплуатацию по назначению. См. коммент. к ст. 612).

Норма, возлагающая на арендодателя проведение капитального ремонта, не

императивна. Она допускает возможность иного решения этого вопроса в договоре. Кроме того,

исключения из общего правила предусматриваются в специальных нормах закона и иных

правовых актов. Так, ст. 644 ГК возлагает проведение капитального ремонта транспортного

средства, нанятого без экипажа, на арендатора. Арендатор обязан осуществлять как текущий,

так и капитальный ремонт взятого в аренду предприятия (ст. 661 ГК).

2. В п. 2 ст. 616 содержится норма, аналогичная положениям ст. 285 ГК 1964 и п. 3 ст. 85

Основ ГЗ. Она возлагает на арендатора обязанность поддерживать арендованное имущество в

исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт (т.е. такой, который

предупреждает преждевременный износ и выход из строя объекта аренды) и нести расходы по

содержанию имущества (например, по уборке арендуемого помещения, оплате коммунальных

услуг и т.п.). Норма диспозитивна. В правилах, регулирующих отдельные виды аренды,

встречаются исключения из нее. Например, по договору аренды транспортного средства с

экипажем обязанность поддерживать этот объект в надлежащем состоянии и проводить все

виды его ремонта, включая текущий, возлагается на арендодателя (ст. 634 ГК).

Статья 617. Сохранение договора аренды в силе при изменении сторон

1. Переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления,

пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не

является основанием для изменения или расторжения договора аренды.

2. В случае смерти гражданина, арендующего недвижимое имущество, его права и

обязанности по договору аренды переходят к наследнику, если законом или договором не

предусмотрено иное.

Арендодатель не вправе отказать такому наследнику во вступлении в договор на

оставшийся срок его действия, за исключением случая, когда заключение договора было

обусловлено личными качествами арендатора.

Комментарий к статье 617

1. В п. 1 ст. 617 содержится норма, защищающая права добросовестного арендатора,

аналогичная тем, что предусматривались п. 2 ст. 86 Основ ГЗ, п. 2 ст. 13 Основ

законодательства об аренде, ст. 288 ГК 1964. Переход права собственности (хозяйственного

ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в

аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения

договора аренды. Новым в этой норме является лишь включение в перечень прав, переход

которых от одного лица к другому не прерывает арендных отношений, права пожизненного

наследуемого владения. Во всех указанных случаях первоначальный арендодатель должен

быть заменен новым приобретателем вещного права на данное имущество.

2. П. 2 ст. 617 содержит новеллу, гарантирующую права граждан - наследников. При

смерти гражданина - арендатора недвижимого имущества его права и обязанности по договору

аренды переходят согласно указанной норме к наследнику, если законом или договором не

предусмотрено иное. Но они не могут перейти к лицу, которое в установленном порядке

лишено права на получение наследства, например, в связи с совершением противозаконных

действий в отношении наследодателя (ст. 531 ГК 1964). При нескольких наследниках вопрос о

переходе прав арендатора решается по соглашению между ними, а при недостижении его -

через суд. Арендодатель не вправе отказать такому наследнику во вступлении в договор на

оставшийся срок его действия, кроме случаев, когда заключение договора было обусловлено

личными качествами арендатора (например, если арендатор, нанимавший какой-либо объект

недвижимости, являлся специалистом - реставратором и в качестве арендной платы обязался

выполнить определенную работу, которую не способен выполнить его наследник).

Статья 618. Прекращение договора субаренды при досрочном прекращении договора

аренды

1. Если иное не предусмотрено договором аренды, досрочное прекращение договора

аренды влечет прекращение заключенного в соответствии с ним договора субаренды.

Субарендатор в этом случае имеет право на заключение с ним договора аренды на имущество,

находившееся в его пользовании в соответствии с договором субаренды, в пределах

оставшегося срока субаренды на условиях, соответствующих условиям прекращенного

договора аренды.

2. Если договор аренды по основаниям, предусмотренным настоящим Кодексом,

является ничтожным, ничтожными являются и заключенные в соответствии с ним договоры

субаренды.

Комментарий к статье 618

1. П. 1 ст. 618, исходя из зависимости договора субаренды от основного договора

устанавливает, что досрочное прекращение аренды влечет за собой и прекращение

субаренды. Вместе с тем, учитывая, что договор субаренды может заключаться лишь с

согласия арендодателя, ГК вводит новое правило, защищающее интересы добросовестного

субарендатора. Последнему предоставляется право при досрочном прекращении договора

аренды заключить самостоятельный договор на то имущество, которое находилось в его

пользовании на условиях субаренды, в пределах оставшегося срока субаренды.

2. В п. 2 ст. 618 содержится еще одно положение, подчеркивающее зависимость договора

субаренды от арендного. Если договор аренды признается в соответствии с законом

ничтожным (см. § 2 гл. 9 ГК), то ничтожным является и заключенный в соответствии с ним

договор субаренды.

Статья 619. Досрочное расторжение договора по требованию арендодателя

По требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в

случаях, когда арендатор:

1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или

назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;

2) существенно ухудшает имущество;

3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не

вносит арендную плату;

4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды

сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с

законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта

является обязанностью арендатора.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения

договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего

Кодекса.

Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после

направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им

обязательства в разумный срок.

Комментарий к статье 619

Согласно общему правилу ст. 310 ГК односторонний отказ от исполнения обязательства и

одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев,

предусмотренных законом. По обязательствам, связанным с предпринимательской

деятельностью, изъятия из этого правила могут быть установлены также договором.

Ст. 619 относится к числу норм, наделяющих одну из сторон правом требовать при

определенных условиях досрочного расторжения договора. Это право может быть реализовано

через суд (п. 2 ст. 450 ГК). При рассмотрении соответствующего иска суд проверяет наличие

одного или нескольких обстоятельств, дающих арендодателю право на досрочное расторжение

договора, и при установлении его (их) удовлетворяет иск.

В ст. 619 перечислены четыре основания, позволяющие арендодателю требовать

досрочного расторжения договора, в том числе использование имущества не по назначению, с

существенными нарушениями условий договора; существенное ухудшение арендатором

качества нанятого имущества; несвоевременное внесение арендной платы (просрочка оплаты

более двух раз подряд); невыполнение арендатором принятых на себя (или возложенных на

него законодательством) обязательств по капитальному ремонту арендованного имущества в

установленный (разумный) срок. Следует обратить внимание на то, что этот перечень не может

быть сокращен по соглашению сторон. В то же время в договоре могут быть предусмотрены и

другие, дополнительные, основания досрочного расторжения договора по требованию

арендодателя, но они во всяком случае должны быть связаны с существенными нарушениями

обязательств со стороны арендатора. Согласно п. 2 ст. 450 ГК существенным признается

нарушение обязательства одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб,

что она в значительной мере лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении

договора.

В заключительной части ст. 619 указывается, что арендодатель вправе требовать

досрочного расторжения договора только после письменного предупреждения арендатора о

необходимости исполнить свои обязательства в разумный срок. Если такой попытки

урегулировать отношения с арендатором не будет, то суд откажет в принятии к рассмотрению

иска о расторжении договора (п. 2 ст. 452 ГК).

Статья 620. Досрочное расторжение договора по требованию арендатора

По требованию арендатора договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в

случаях, когда:

1) арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает

препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением

имущества;

2) переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им

недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были

заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время

осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора;

3) арендодатель не производит являющийся его обязанностью капитальный ремонт

имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в

разумные сроки;

4) имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в

состоянии, не пригодном для использования.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения

договора по требованию арендатора в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего

Кодекса.

Комментарий к статье 620

Ст. 620 содержит перечень оснований, дающих арендатору право на досрочное

расторжение договора. Как и установленный ст. 619 ГК, перечень может быть расширен по

соглашению сторон, но его нельзя сокращать.

Договор по ст. 620 расторгается через суд, если стороны не придут к добровольному

соглашению (коммент. к ст. 619).

В комментируемой норме перечислены те основания, которые названы в ряде других

статей, где досрочное расторжение договора рассматривается как возможное последствие

невыполнения или ненадлежащего выполнения арендодателем своих обязательств:

непредоставление арендатору в пользование имущества, предусмотренного договором, либо

создание препятствий для пользования им в соответствии с назначением (ст. 611 ГК);

выявление в имуществе, переданном арендатору, препятствующих пользованию им

недостатков, за которые арендодатель несет ответственность (ст. 612 ГК); непроведение

арендодателем в положенный срок капитального ремонта имущества, обязанность проведения

которого возлагается на него (п. 1 ст. 616 ГК); непригодность имущества для использования в

силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает. В последнем случае предполагается

невозможность пользования имуществом из-за непригодности, наступившей либо в силу

случайных обстоятельств, либо в силу обстоятельств непреодолимой силы. Арендатор несет

ответственность за ухудшение имущества лишь в случаях, когда это произошло по его вине.

В отличие от ст. 619 ГК, касающейся арендодателя, комментируемая статья не

обязывает арендатора предварительно направлять контрагенту письменное предупреждение с

предложением исполнить обязательство или устранить нарушение в разумный срок. Однако до

обращения в суд он должен в соответствии с п. 2 ст. 452 ГК направить арендодателю

предложение расторгнуть договор и может предъявить соответствующий иск лишь в случае

отказа от этого предложения либо неполучения ответа на него в установленный срок. Такой

срок обычно указывается в предложении, а при его отсутствии определяется п. 2 ст. 452 ГК и

составляет тридцать дней.

Статья 621. Преимущественное право арендатора на заключение договора аренды на

новый срок

1. Если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим

образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих

равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора

аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании

заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не

указан, в разумный срок до окончания действия договора.

При заключении договора аренды на новый срок условия договора могут быть изменены

по соглашению сторон.

Если арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок, но в

течение года со дня истечения срока договора с ним заключил договор аренды с другим лицом,

арендатор вправе по своему выбору потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей

по заключенному договору и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним

договор аренды, либо только возмещения таких убытков.

2. Если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока

договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается

возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610).

Комментарий к статье 621

1. Отношения по аренде имущества, особенно недвижимости, носят во многих случаях

стабильный характер и по истечении срока договора нередко возобновляются. В п. 1 ст. 621

закреплено преимущественное право арендатора на возобновление арендных отношений на

новый срок и определены условия, при которых оно может быть реализовано. Их три. Первое:

соответствующим правом наделяется арендатор, который надлежащим образом исполнял

свои обязанности по ранее заключенному договору: использовал имущество по назначению, не

допускал существенного ухудшения его состояния, регулярно и своевременно вносил

арендную плату и т.д. К нарушениям, которые дают основания признать арендатора

ненадлежаще исполнявшим свои обязательства, можно отнести те, что рассматриваются в

качестве оснований для досрочного расторжения договора по требованию арендодателя (ст.

619 и коммент. к ней). Данный перечень не является исчерпывающим. Второе: готовность

арендатора заключить договор на условиях, равных предлагаемым другими претендентами на

аренду (во всяком случае не худших), что выражено в словах: "при прочих равных условиях".

Это может касаться размера арендной платы, готовности арендатора принять на себя

обязанности по проведению капитального ремонта и пр. В этой части комментируемая норма

воспроизводит в основном п. 4 ст. 86 Основ ГЗ. Третье условие является новым: арендатор,

желающий продолжить арендные отношения, обязан письменно уведомить об этом

арендодателя в срок, указанный в договоре, а если он не определен, то в разумный срок до

окончания действия договора. Понятие "разумный срок" следует толковать как время,

необходимое для заключения договора на последующий период.

2. В абз. 2 п. 1 ст. 621 сохранена ранее действовавшая норма (см. п. 4 ст. 86 Основ ГЗ, п.

2 ст. 13 Основ законодательства об аренде): при заключении договора на новый срок условия

его могут быть изменены по соглашению сторон. Это относится к любым условиям, в т.ч. к

размеру арендной платы. Норма п. 3 ст. 614 ГК (о возможности изменения арендной платы не

чаще одного раза в год) в данном случае не применяется, поскольку она касается пересмотра

размера арендных платежей в период действия договора, а в данном случае стороны

оформляют новый договор и не связаны условиями ранее действовавшего.

3. Арендатор вправе обратиться в суд с иском о понуждении арендодателя заключить

договор аренды на новый срок, если известно, что он намерен сдавать данное имущество и в

дальнейшем, но другому лицу. Разъяснения о практике разрешения подобных споров даны в

письме ВАС РФ от 10 сентября 1993 г. N С-13/ОП-276 (Вестник ВАС РФ, 1993, N 11, с. 104).

Требование арендатора возобновить договор не подлежит удовлетворению в случаях, когда

арендодатель не намерен в дальнейшем сдавать имущество внаем.

Абз. 3 п. 1 ст. 621 содержит новеллу о дополнительных способах защиты прав и

интересов добросовестного арендатора. Если арендодатель отказал последнему в заключении

договора на новый срок, но в течение года по окончании договора с ним заключил договор с

другим лицом, арендатор вправе по своему выбору потребовать в суде перевода на себя прав

и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков, причиненных отказом

возобновить с ним договор, либо только возмещения таких убытков.

4. П. 2 ст. 621 содержит норму, аналогичную п. 3 ст. 86 Основ ГЗ о возобновлении

договора аренды на неопределенный срок при фактическом продолжении арендных отношений

по истечении срока договора. Для признания договора возобновленным необходимы два

условия: 1) арендатор продолжает пользование имуществом после истечения срока договора;

2) арендодатель против этого не возражает. Договор в указанных случаях считается

возобновленным на неопределенный срок, что означает наличие у каждой из сторон права в

любое время отказаться от него, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при

аренде недвижимого имущества - за три месяца.

5. Правила ст. 621 применяются в случаях, когда иное не предусмотрено законом. Не

относится норма о возобновлении договора на неопределенный срок к договору проката (п. 2

ст. 627 ГК), а также к договорам аренды транспортных средств (ч. 2 ст. 632 ГК, ч. 2 ст. 642 ГК).

Норма п. 1 ст. 621 носит диспозитивный характер, и стороны могут предусмотреть в

договоре иные, в том числе дополнительные, условия, при которых за арендатором

сохраняется преимущественное право на возобновление аренды, либо исключить возможное

продление арендных отношений на новый срок.

Статья 622. Возврат арендованного имущества арендодателю

При прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество

в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии,

обусловленном договором.

Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его

несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время

просрочки. В случае, когда указанная плата не покрывает причиненных арендодателю убытков,

он может потребовать их возмещения.

В случае, когда за несвоевременный возврат арендованного имущества договором

предусмотрена неустойка, убытки могут быть взысканы в полной сумме сверх неустойки, если

иное не предусмотрено договором.

Комментарий к статье 622

Арендатор обязан вернуть арендодателю взятое внаем имущество при прекращении

договора. Договор прекращается по истечении срока аренды либо в связи с его досрочным

расторжением по соглашению сторон или по решению суда (см. коммент. к ст. 619 и 620).

Имущество подлежит возврату в состоянии, в котором арендатор его получил, с учетом

нормального износа или в состоянии, обусловленном договором (например, после

реконструкции, если по договору арендатор взял на себя такую обязанность).

В ч. 2 комментируемой статьи урегулирован вопрос относительно арендной платы при

невозврате арендованного имущества в установленный срок. Арендатор обязан вносить ее за

все время просрочки, причем это не означает автоматического продления арендных

отношений, если арендодатель до окончания срока найма уведомил арендатора о своем

намерении их прекратить (см. коммент. к п. 2 ст. 621).

Если полученная арендная плата не покроет причиненных арендодателю убытков, он

может потребовать их возмещения. Следует обратить внимание на заключительную часть ст.

622. В тех случаях, когда за несвоевременный возврат арендованного имущества договором

предусмотрена неустойка, убытки могут взыскиваться в полном объеме сверх неустойки, т.е. ей

придается штрафной характер. В договоре может быть предусмотрено иное соотношение

между неустойкой и убытками, например установлена зачетная неустойка. Тогда приоритет

признается за договорным условием.

Статья 623. Улучшение арендованного имущества

1. Произведенные арендатором отделимые улучшения арендованного имущества

являются его собственностью, если иное не предусмотрено договором аренды.

2. В случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия

арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества,

арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих

улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды.