Садиков О.Н. Комментарий к гражданскому кодексу
Подождите немного. Документ загружается.
плательщиков, что нарушает интересы получателя ренты, передавшего недвижимость одному
плательщику ренты. Требование получателя к плательщику о выкупе ренты - мера защиты его
интереса.
Статья 594. Выкупная цена постоянной ренты
1. Выкуп постоянной ренты в случаях, предусмотренных статьями 592 и 593 настоящего
Кодекса, производится по цене, определенной договором постоянной ренты.
2. При отсутствии условия о выкупной цене в договоре постоянной ренты, по которому
имущество передано за плату под выплату постоянной ренты, выкуп осуществляется по цене,
соответствующей годовой сумме подлежащей выплате ренты.
3. При отсутствии условия о выкупной цене в договоре постоянной ренты, по которому
имущество передано под выплату ренты бесплатно, в выкупную цену наряду с годовой суммой
рентных платежей включается цена переданного имущества, определяемая по правилам,
предусмотренным пунктом 3 статьи 424 настоящего Кодекса.
Комментарий к статье 594
1. Ст. 590 (см. коммент.) установила, что, независимо от разной формы рентных
платежей, их денежный размер имеет базовое значение, в том числе и в случае выкупа
постоянной ренты. Цена постоянной ренты определяется договором.
2. Если в договоре отсутствует специальное указание о ее выкупной цене, то выкуп (см.
коммент. к ст. 592, 593) производится по цене, рассчитанной по договорной годовой сумме,
выплачиваемой получателю при возмездной передаче им имущества (см. коммент. ст. 583).
Если же имущество передавалось плательщику ренты безвозмездно, в состав цены
выкупа помимо договорной годовой суммы, выплачиваемой ее получателю, добавляется цена
этого имущества. Цена выкупа определяется по правилам, установленным п. 3 ст. 424, т.е. по
цене, которая при сравнимых обстоятельствах обычно взимается за аналогичные товары,
работы или услуги.
Статья 595. Риск случайной гибели имущества, переданного под выплату постоянной
ренты
1. Риск случайной гибели или случайного повреждения имущества, переданного
бесплатно под выплату постоянной ренты, несет плательщик ренты.
2. При случайной гибели или случайном повреждении имущества, переданного за плату
под выплату постоянной ренты, плательщик вправе требовать соответственно прекращения
обязательства по выплате ренты либо изменения условий ее выплаты.
Комментарий к статье 595
1. В соответствии со ст. 211 ГК риск случайной гибели или случайного повреждения
имущества несет плательщик постоянной ренты как собственник имущества, независимо от
того, получено ли оно им бесплатно или за плату. Иное может быть предусмотрено законом
или договором. Настоящая статья повторяет общее правило лишь применительно к
имуществу, переданному бесплатно. Другого применительно к имуществу, переданному за
плату, настоящая статья не предусматривает. Следовательно, и в последнем случае действует
общее правило (ст. 211). Если при гибели имущества, переданного плательщику безвозмездно,
стороны не вправе что-либо изменить в договоре, то при возмездной передаче плательщику
стороны вправе договориться по-иному, чем условия риска, установленные законом.
Плательщик вправе требовать прекращения договора, своего обязательства по выплате ренты
либо изменения условий ее выплаты.
§ 3. Пожизненная рента
Статья 596. Получатель пожизненной ренты
1. Пожизненная рента может быть установлена на период жизни гражданина,
передающего имущество под выплату ренты, либо на период жизни другого указанного им
гражданина.
2. Допускается установление пожизненной ренты в пользу нескольких граждан, доли
которых в праве на получение ренты считаются равными, если иное не предусмотрено
договором пожизненной ренты.
В случае смерти одного из получателей ренты его доля в праве на получение ренты
переходит к пережившим его получателям ренты, если договором пожизненной ренты не
предусмотрено иное, а в случае смерти последнего получателя ренты обязательство выплаты
ренты прекращается.
3. Договор, устанавливающий пожизненную ренту в пользу гражданина, который умер к
моменту заключения договора, ничтожен.
Статья 597. Размер пожизненной ренты
1. Пожизненная рента определяется в договоре как денежная сумма, периодически
выплачиваемая получателю ренты в течение его жизни.
2. Размер пожизненной ренты, определяемый в договоре, в расчете на месяц должен
быть не менее минимального размера оплаты труда, установленного законом, а в случаях,
предусмотренных статьей 318 настоящего Кодекса, подлежит увеличению.
Статья 598. Сроки выплаты пожизненной ренты
Если иное не предусмотрено договором пожизненной ренты, пожизненная рента
выплачивается по окончании каждого календарного месяца.
Комментарий к статьям 596 - 598
1. Получатель (получатели) пожизненной ренты - гражданин, передавший имущество под
выплату ренты ее плательщику, или другой гражданин, который указан передавшим имущество
плательщику, либо множество граждан, которые указаны передавшим имущество
плательщику. Считается ничтожным договор пожизненной ренты в пользу лица, умершего к
моменту заключения этой сделки (см. ст. 166 ГК).
Если получателей несколько, закон исходит из их равных долей на пожизненную ренту.
Это правило действует в том случае, когда договором не установлено другое, например
неравные доли. Смерть одного из получателей приводит к переводу его доли пережившим
получателям ренты пропорционально оставшимся в живых. Смерть последнего получателя
прекращает договор пожизненной ренты.
2. Плательщик обеспечивает пожизненную ренту исключительно деньгами в течение всей
жизни ее получателя (получателей). Ее размер устанавливается в договоре из расчета
ежемесячного платежа. Закон вводит его ежемесячную минимальную величину, ниже которой
стороны не вправе рассчитывать стоимость пожизненной ренты. Рентный минимум должен
быть равен минимальному размеру оплаты труда, который устанавливается законом. В
соответствии со ст. 318 ГК сумма, выплачиваемая по денежному обязательству
непосредственно на содержание гражданина, с ростом минимальной оплаты труда
пропорционально увеличивается. Таким образом, закон категорически требует увеличения
размера пожизненной ренты, что должно быть заложено в договоре.
3. Закон определяет не только принцип расчета пожизненной ренты, но и периодичность
выплат - по окончании каждого календарного месяца. Допускается иная периодичность - по
усмотрению сторон.
Статья 599. Расторжение договора пожизненной ренты по требованию получателя ренты
1. В случае существенного нарушения договора пожизненной ренты плательщиком ренты
получатель ренты вправе требовать от плательщика ренты выкупа ренты на условиях,
предусмотренных статьей 594 настоящего Кодекса, либо расторжения договора и возмещения
убытков.
2. Если под выплату пожизненной ренты квартира, жилой дом или иное имущество
отчуждены бесплатно, получатель ренты вправе при существенном нарушении договора
плательщиком ренты потребовать возврата этого имущества с зачетом его стоимости в счет
выкупной цены ренты.
Комментарий к статье 599
Получатель пожизненной ренты наделен в целях защиты своего положения правом
требовать от плательщика выкупа ренты и тем самым инициативно прекратить договор,
оставшись при своем интересе. У плательщика пожизненной ренты такого права нет.
Основания инициативного требования выкупа ее получателем - существенные нарушения
договора со стороны ее плательщика. Перечня таких оснований, даже примерного, настоящая
статья не приводит. Можно применить аналогию закона (основания, приведенные в договоре
постоянной ренты - см. коммент. ст. 593), но целесообразнее их назвать конкретно в
заключаемом договоре пожизненной ренты. Прямо указывается на выкуп пожизненной ренты
на условиях, предусмотренных ст. 594 (см. коммент.)
Вариантом расторжения договора путем выкупа пожизненной ренты законом признается
предусмотренный им случай: получатель пожизненной ренты, передавший плательщику
имущество бесплатно, вправе потребовать возврата этого имущества с зачетом его стоимости
в счет выкупной цены пожизненной ренты, если плательщик также существенно нарушал
договор.
Наряду с этим получатель пожизненной ренты, в случае существенного нарушения
договора, вправе отказаться от выкупа ренты, а выбрать просто расторжение договора,
потребовав возмещения убытков (см. ст. 15, 393). Таким образом, в отличие от договора
постоянной ренты, настоящий договор может быть расторгнут без выкупа пожизненной ренты.
Статья 600. Риск случайной гибели имущества, переданного под выплату пожизненной
ренты
Случайная гибель или случайное повреждение имущества, переданного под выплату
пожизненной ренты, не освобождают плательщика ренты от обязательства выплачивать ее на
условиях, предусмотренных договором пожизненной ренты.
Комментарий к статье 600
В соответствии со ст. 211 ГК риск случайной гибели или случайного повреждения
имущества несет плательщик пожизненной ренты как собственник имущества независимо от
того, получено ли оно бесплатно или за плату. Настоящая статья повторяет это правило, не
освобождая плательщика ренты от обязательства выплачивать ее на договорных условиях.
§ 4. Пожизненное содержание с иждивением
Статья 601. Договор пожизненного содержания с иждивением
1. По договору пожизненного содержания с иждивением получатель ренты - гражданин
передает принадлежащие ему жилой дом, квартиру, земельный участок или иную
недвижимость в собственность плательщика ренты, который обязуется осуществлять
пожизненное содержание с иждивением гражданина и (или) указанного им третьего лица (лиц).
2. К договору пожизненного содержания с иждивением применяются правила о
пожизненной ренте, если иное не предусмотрено правилами настоящего параграфа.
Статья 602. Обязанность по предоставлению содержания с иждивением
1. Обязанность плательщика ренты по предоставлению содержания с иждивением может
включать обеспечение потребностей в жилище, питании и одежде, а если этого требует
состояние здоровья гражданина, также и уход за ним. Договором пожизненного содержания с
иждивением может быть также предусмотрена оплата плательщиком ренты ритуальных услуг.
2. В договоре пожизненного содержания с иждивением должна быть определена
стоимость всего объема содержания с иждивением. При этом стоимость общего объема
содержания в месяц не может быть менее двух минимальных размеров оплаты труда,
установленных законом.
3. При разрешении спора между сторонами об объеме содержания, которое
предоставляется или должно предоставляться гражданину, суд должен руководствоваться
принципами добросовестности и разумности.
Статья 603. Замена пожизненного содержания периодическими платежами
Договором пожизненного содержания с иждивением может быть предусмотрена
возможность замены предоставления содержания с иждивением в натуре выплатой в течение
жизни гражданина периодических платежей в деньгах.
Комментарий к статьям 601 - 603
От договора пожизненной ренты договор пожизненного содержания с иждивением
отличается ограниченностью имущества, передаваемого плательщику ренты, - объектом такой
передачи может быть лишь недвижимость, а также объемом рентных платежей. Они должны
обеспечивать содержание иждивенца (потребности в жилище, питании, одежде, а если нужно,
уход за ним; договором может быть также предусмотрена оплата плательщиком и ритуальных
услуг). Получателями этой ренты могут быть и третьи лица.
Общий для двух договоров срок действия - время жизни получателя - позволяет
распространить действие правил договора пожизненной ренты на отношения пожизненного
содержания с иждивением, поскольку иное не предусмотрено правилами, регулирующими
договор пожизненного содержания с иждивением (ст. 601 ГК).
Во втором договоре определяется стоимость всех потребностей получателя (иждивенца).
При этом закон устанавливает, что в течение одного месяца он не может получить объем
содержания меньший, чем два минимальных размера оплаты труда, определенной законом
(сравните с величиной пожизненной ренты - см. коммент. ст. 597). Минимальный размер
оплаты труда подвижен, и в этой части применяется п. 2 ст. 597 в соответствии с п. 2 ст. 601.
Поэтому с ростом минимального размера оплаты труда пропорционально увеличивается (ст.
318 ГК) и объем содержания с иждивением. Возможна замена натурального содержания с
иждивением периодическими выплатами в деньгах. Спор об объеме содержания подлежит
рассмотрению в судебном порядке. Закон устанавливает критерии, какими суд должен при
этом руководствоваться.
Статья 604. Отчуждение и использование имущества, переданного для обеспечения
пожизненного содержания
Плательщик ренты вправе отчуждать, сдавать в залог или иным способом обременять
недвижимое имущество, переданное ему в обеспечение пожизненного содержания, только с
предварительного согласия получателя ренты.
Плательщик ренты обязан принимать необходимые меры для того, чтобы в период
предоставления пожизненного содержания с иждивением использование указанного имущества
не приводило к снижению стоимости этого имущества.
Комментарий к статье 604
Как собственник полученной недвижимости, плательщик ренты обладает
распорядительными полномочиями, но с определенным ограничением: требуется
предварительное согласие на распоряжение объектами недвижимости получателя ренты. Это
связано с тем, что последний продолжает пользоваться жильем, бывшим в его собственности
до передачи по договору.
С данным обстоятельством связана и другая обязанность плательщика ренты -
поддерживать переданный ему в собственность объект недвижимости в надлежащем
техническом и санитарном состоянии, чтобы не снижалась его прежняя стоимость, поскольку
не исключена возможность возврата этого имущества по требованию получателя ренты (см.
коммент. ст. 605).
Статья 605. Прекращение пожизненного содержания с иждивением
1. Обязательство пожизненного содержания с иждивением прекращается смертью
получателя ренты.
2. При существенном нарушении плательщиком ренты своих обязательств получатель
ренты вправе потребовать возврата недвижимого имущества, переданного в обеспечение
пожизненного содержания, либо выплаты ему выкупной цены на условиях, установленных
статьей 594 настоящего Кодекса. При этом плательщик ренты не вправе требовать
компенсацию расходов, понесенных в связи с содержанием получателя ренты.
Комментарий к статье 605
Договор пожизненного содержания с иждивением прекращается: а) если получатель
ренты умер; б) если плательщик ренты существенно нарушал свои обязательства. В
последнем случае получатель ренты, вправе потребовать возврата недвижимости (см.
коммент. ст. 604), либо выплаты ему выкупной цены (см. коммент. ст. 594). Плательщик ренты
не вправе требовать компенсации расходов, понесенных на содержание ее получателя (см. ст.
15).
Глава 34. АРЕНДА
Договор аренды широко применяется как в предпринимательской, так и иных сферах,
включая бытовую. В последние годы активно развивалось специальное законодательство об
аренде, поскольку нормы ГК 1964 о договоре имущественного найма (аренды) оказались явно
недостаточными, а отчасти устаревшими для регулирования этого вида обязательств в
условиях расширения прав и свобод участников гражданско - правовых отношений, в том числе
связанных с определением круга объектов, которые могут быть предметом аренды, с выбором
партнеров для заключения договоров, выработкой их условий и т.д.
В комментируемой главе восприняты многие положения гл. X Основ ГЗ, Основ
законодательства об аренде и других специальных нормативных актов, касающихся этого вида
отношений, а также некоторые стабильные нормы ГК 1964. Вместе с тем данная глава
содержит немало новелл. В отличие от ГК 1964 в новом Кодексе выделены общие нормы,
применимые к разным видам аренды - § 1, и специальные нормы, посвященные отдельным
видам этого договора: прокату - § 2, аренде транспортных средств - § 3, аренде зданий и
сооружений - § 4, аренде предприятий - § 5, финансовой аренде (лизингу) - § 6.
Дифференциация осуществляется главным образом по предмету (объекту) аренды, но
учитываются и другие моменты, например сфера применения и специализация арендодателей
- по договору проката, особый характер отношений - при лизинге и пр. Общие правила § 1
применяются к отдельным видам договора аренды в случаях, когда иное не предусмотрено
специальными нормами.
§ 1. Общие положения об аренде
Статья 606. Договор аренды
По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется
предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и
пользование или во временное пользование.
Плоды, продукция и доходы, полученные арендатором в результате использования
арендованного имущества в соответствии с договором, являются его собственностью.
Комментарий к статье 606
1. В ст. 606 дается традиционное определение договора аренды, основными признаками
которого является передача одним лицом (арендодателем) другому лицу (арендатору)
имущества во временное владение и пользование (или только пользование) за плату. В
комментируемой норме следует обратить внимание на то, что понятия аренды и
имущественного найма употребляются как тождественные, поскольку при любой аренде имеет
место наем имущества. Употребление то одного, то другого термина связано не столько с
различиями видов таких договоров, сколько со сложившейся практикой их наименования в
определенных сферах.
По общему правилу арендованное имущество передается арендодателем арендатору в
его владение и пользование. Но с развитием гражданско - правовых отношений, охватывающих
новые области экономического партнерства, стала возможной аренда, при которой имущество
предоставляется арендатору только в пользование, например при аренде сложных ЭВМ
арендатор получает право в течение определенного времени пользоваться соответствующей
техникой, не владея ею.
2. В ч. 2 ст. 606 воспроизводится норма ч. 2 ст. 85 Основ ГЗ (совпадающая в основном с
ч. 2 ст. 9 Основ законодательства об аренде), согласно которой плоды, продукция и доходы,
полученные арендатором в результате использования имущества, являются его
собственностью. Однако указанное право признается за арендатором лишь при условии, что
имущество использовалось в соответствии с договором, а не иным образом.
Статья 607. Объекты аренды
1. В аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные
объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения,
оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных
свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).
Законом могут быть установлены виды имущества, сдача которого в аренду не
допускается или ограничивается.
2. Законом могут быть установлены особенности сдачи в аренду земельных участков и
других обособленных природных объектов.
3. В договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно
установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При
отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду,
считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается
заключенным.
Комментарий к статье 607
1. В п. 1 ст. 607 определены виды имущества, которые могут сдаваться в аренду. Здесь
названы объекты недвижимости и движимое имущество. Приведенный перечень не является
исчерпывающим.
В ГК впервые нормативно закреплен квалифицирующий признак, характеризующий
возможные объекты аренды: это вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в
процессе их использования, т.е. непотребляемые.
2. Как и ст. 3 Основ законодательства об аренде, комментируемая статья
предусматривает возможность ввода ограничений либо запретов на сдачу в аренду отдельных
видов имущества, но в отличие от Основ, которые допускали регулирование арендных
отношений не только законами, но и правительственными актами (ими и устанавливались такие
запреты и ограничения), п. 1 ст. 607 указывает, что они могут вводиться лишь законом. Это
относится прежде всего к тем видам имущества, которые изъяты из оборота или
оборотоспособность которых ограничена (ст. 129 ГК). К последним, например, до сих пор
относились атомные электростанции, другие стратегические объекты, вооружение, железные
дороги общего пользования и иные объекты общегосударственного или специального
назначения.
3. П. 2 комментируемой статьи предусматривает, что законом могут быть установлены
особенности сдачи в аренду земельных участков и других обособленных природных объектов.
Отдельные нормы, касающиеся сдачи в аренду земельных участков, содержатся в гл. 17
ГК (ст. 260, 264, 270 ГК), которая вступает в действие со дня введения в действие нового
Земельного кодекса РФ. До этого времени сохраняет силу Земельный кодекс РСФСР 1991 (в
части, не противоречащей более позднему законодательству).
Передача в пользование (в том числе на условиях аренды) участков недр, водных
объектов, лесов регулируется соответствующими законодательными актами: Законом о недрах,
Водным кодексом, Основами лесного законодательства.
Предоставление названных объектов в пользование имеет ряд особенностей:
а) участки недр и водные объекты предоставляются в пользование по лицензиям,
которые выдаются уполномоченными государственными органами и служат основанием для
заключения договоров (ст. 11 Закона о недрах, ст. 46 - 53 Водного кодекса). Участки лесного
фонда - на основе лицензий, а также лесорубочных и лесных билетов (ст. 28 Основ лесного
законодательства);
б) по-разному регулируются отношения, связанные с пользованием отдельными видами
природных объектов: водные объекты могут использоваться только на основе договора,
заключаемого в соответствии с лицензией (ст. 46, 54 Водного кодекса); участки недр - на
основе лицензий как без оформления договора, так и с заключением договора (ч. 3 ст. 11
Закона о недрах); предусматривается широкое применение системы аукционов и конкурсов на
получение права такого пользования; договоры аренды участков лесного фонда заключаются
при предоставлении их в долгосрочное пользование (на срок до 50 лет);
в) специальное законодательство содержит особые требования к условиям договоров на
пользование природными объектами, в том числе, предусматривает предельные сроки
пользования (п. 3 ст. 607 и коммент. к нему). Условия договора должны соответствовать
лицензии, на основе которой он заключается, иначе договор будет признан недействительным.
4. П. 3 ст. 607 подчеркивает необходимость четкого определения объекта аренды. Для
этого в договоре нужно указывать: наименование имущества, характеристику его качества, для
недвижимости - место нахождения и другие признаки, позволяющие точно установить
соответствующий объект и его состояние.
Данные, содержащие необходимые сведения об объекте аренды, отнесены к
существенным условиям договора, при отсутствии которых он считается незаключенным.
ГК значительно сокращает по сравнению с Основами законодательства об аренде (п. 2
ст. 7 Основ) перечень условий, признаваемых существенными в силу закона (п. 1 ст. 432 ГК).
Для отдельных видов аренды предусмотрены дополнительные условия, признаваемые
существенными. Например, для договора аренды здания или сооружения обязательным
является согласованное в письменной форме условие о размере арендной платы, при
отсутствии которого такой договор считается незаключенным (ст. 654 ГК).
Вопрос о включении в договор аренды условий, не отнесенных законом к обязательным,
решается по усмотрению сторон.
Статья 608. Арендодатель
Право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут
быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.
Комментарий к статье 608
1. Сдача имущества в аренду является актом распоряжения им. Таким правомочием
располагает прежде всего собственник (ст. 209 ГК); он и назван в качестве основного
арендодателя. Это положение распространяется на субъектов разных форм собственности, а
потому арендодателем может быть частное лицо (гражданин), которому принадлежит
имущество, хозяйственное товарищество или общество, в том числе акционерное,
общественная или иная организация и т.д., т.е. любое физическое или юридическое лицо,
имеющее титул собственника.
2. В комментируемой статье говорится также, что арендодателями могут быть лица,
уполномоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду. В основном данная
норма относится к сдаче в аренду объектов государственной и муниципальной собственности
(хотя может применяться и в других случаях).
В качестве арендодателей при сдаче в аренду объектов государственной или
муниципальной собственности могут выступать, действуя в рамках предоставленных им прав,
предприятия и учреждения, за которыми имущество закрепляется на праве хозяйственного
ведения или оперативного управления (п. 4 ст. 214, п. 3 ст. 215, ст. 295 и 296 ГК), либо
специально уполномоченные органы.
3. В соответствии с п. 2 ст. 295 ГК предприятия, за которыми закреплено имущество на
праве хозяйственного ведения, могут сдавать его в аренду и, следовательно, быть
арендодателями:
по объектам недвижимости - только с согласия собственника (п. 2 ст. 295 ГК);
по объектам, относящимся к движимому имуществу, - самостоятельно, за исключением
случаев, установленных законом или иными правовыми актами, (в отличие от п. 1 ст. 607 ГК,
предусматривающего возможность введения ограничений на объекты аренды только законом).
В настоящее время действует ограничение, установленное ст. 4 Указа Президента РФ от 14
октября 1992 г. N 1230 "О регулировании арендных отношений и приватизации имущества
государственных и муниципальных предприятий, сданного в аренду" (Ведомости РФ, 1992, N
43, ст. 2429), по которому предприятия вправе самостоятельно, без согласия уполномоченного
госоргана, заключать договоры на сдачу в аренду движимого имущества сроком только до
одного года.
Уполномоченными государственными органами являются ГКИ РФ и комитеты по
управлению государственным имуществом - соответственно по объектам федеральной
собственности и собственности субъектов РФ (п. 15 Постановления ВС РСФСР от 27 декабря
1991 г. N 3020-1 "О разграничении государственной собственности Российской Федерации на
федеральную собственность, государственную собственность республик в составе Российской
Федерации, краев, областей, автономной области, автономных округов, городов Москвы и
Санкт - Петербурга и муниципальную собственность" с последующими изменениями
(Ведомости РФ, 1992, N 13, ст. 697, пп. 5, 7), а также Постановление Правительства РФ от 10
февраля 1994 г. N 96 "О делегировании полномочий Правительства Российской Федерации по
управлению и распоряжению объектами федеральной собственности" (СА РФ, 1994, N 8, ст.
593).
Исключение из общего правила предусмотрено Федеральным законом от 20 июля 1995 г.
"О федеральном железнодорожном транспорте" (СЗ РФ, 1995, N 35, ст. 3505), согласно
которому недвижимое имущество, принадлежащее на праве хозяйственного ведения
предприятиям железнодорожного транспорта, может сдаваться в аренду с согласия
федерального органа исполнительной власти в области железнодорожного транспорта (абз. 3
п. 2 ст. 4 указанного Закона).
Широкие права предоставлены образовательным учреждениям. Они могут сдавать в
аренду закрепленные за ними объекты собственности, включая земельные участки, с согласия
совета данного учреждения, с использованием полученных от аренды средств на развитие
образовательного процесса п. 11 ст. 39 Федерального закона "Об образовании" в ред. от 12
июля 1995 г. (Ведомости РФ, 1996, N 3, ст. 150).
Вопросы сдачи в аренду объектов недвижимости, относящихся к собственности
муниципальных органов, решаются этими органами (ст. 6 Федерального закона "Об общих
принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации" - Ведомости РФ,
1995, N 27, ст. 1212).
С введением в действие части первой ГК утратили силу положения ст. 3 Указа
Президента РФ от 14 октября 1992 г. N 1230, согласно которым в качестве арендодателей при
сдаче в аренду недвижимого имущества государственных и муниципальных предприятий могли
выступать исключительно комитеты по управлению государственным имуществом. Теперь
названные комитеты могут быть арендодателями лишь в отношении объектов государственной
собственности, которые не находятся в хозяйственном ведении предприятий.
4. Арендодателями земельных участков могут выступать:
а) собственники земельных участков (ст. 260 ГК);
б) лица, которым земельные участки предоставлены в постоянное пользование, - только
с согласия собственника (ст. 270 ГК);
в) уполномоченные государством органы - при сдаче в аренду земельных участков,
находящихся в государственной собственности и не переданных в постоянное пользование.
Договоры на предоставление в пользование (аренду) водных объектов заключаются
между органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации и
водопользователями. Если объект расположен на территории нескольких субъектов РФ, то
договор заключается со всеми органами исполнительной власти соответствующих субъектов
либо с их согласия с одним из этих органов (ст. 54 Водного кодекса).
Арендодателями участков недр выступают уполномоченные на то государственные
органы (ст. 11 Закона о недрах); участков лесного фонда - владельцы лесного фонда (лесхозы,
колхозы, совхозы, заповедники и др. организации, осуществляющие ведение лесного
хозяйства), действующие по согласованию с местными (районными, городскими) органами
власти (ст. 11 и 31 Основ лесного законодательства).
Статья 609. Форма и государственная регистрация договора аренды
1. Договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является
юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме.
2. Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если
иное не установлено законом.
3. Договор аренды имущества, предусматривающий переход в последующем права
собственности на это имущество к арендатору (статья 624), заключается в форме,
предусмотренной для договора купли - продажи такого имущества.
Комментарий к статье 609
1. П. 1 ст. 609 предоставляет возможность гражданам (физическим лицам) заключать
договоры аренды между собой как в письменной, так и в устной форме, но последняя
допустима лишь при сроке аренды не более года. Есть, однако, договоры, для которых
письменная форма является обязательной независимо от срока их действия, в частности
договор проката (п. 2 ст. 626 ГК), договоры аренды транспортных средств (ст. 633 и 643 ГК),
аренды зданий и сооружений (ст. 651 ГК), предприятий (ст. 658 ГК).
Договоры аренды, в которых хотя бы одна из сторон юридическое лицо, во всех случаях
должны заключаться в письменной форме.
2. Договоры аренды недвижимого имущества подлежат государственной регистрации, за
исключением случаев, когда иное предусмотрено законом. Государственная регистрация
осуществляется в соответствии со ст. 131 и 164 ГК учреждениями юстиции в едином
государственном реестре. Ее порядок должен быть определен законом о регистрации прав на
недвижимое имущество и сделок с ним. Исключение из этого правила установлено для
договоров аренды транспортных средств - воздушных и морских судов, а также судов
внутреннего плавания, которые абз. 2 п. 1 ст. 130 ГК отнесены к недвижимым вещам, но для
которых регистрация при сдаче в аренду не требуется (ст. 633 и 643 ГК).
3. Договоры, предусматривающие возможность последующего выкупа имущества
арендатором, должны заключаться в форме, установленной для договора купли - продажи
такого имущества. Например, для договоров продажи недвижимости предусмотрена
письменная форма, причем - в виде одного документа, подписываемого обеими сторонами, с
обязательной последующей государственной регистрацией (ст. 550, 551 ГК). Дополнительные
требования предъявляются к форме договоров продажи предприятий (ст. 559 ГК).
Статья 610. Срок договора аренды
1. Договор аренды заключается на срок, определенный договором.
2. Если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным
на неопределенный срок.
В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора,
предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за
три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о
прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.
3. Законом могут устанавливаться максимальные (предельные) сроки договора для
отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества. В этих случаях,
если срок аренды в договоре не определен и ни одна из сторон не отказалась от договора до
истечения предельного срока, установленного законом, договор по истечении предельного
срока прекращается.
Договор аренды, заключенный на срок, превышающий установленный законом
предельный срок, считается заключенным на срок, равный предельному.
Комментарий к статье 610
1. Договор аренды предусматривает передачу имущества во временное пользование,
поэтому сроки аренды по общему правилу определяются в договоре по соглашению сторон.
Вместе с тем ГК, в отличие от Основ законодательства об аренде, не относит срок аренды к
существенным условиям договора в силу закона. П. 2 ст. 610 ГК допускает заключение
договора без определения срока его действия. В этом случае договор считается заключенным
на неопределенный срок.
2. При заключении договора на неопределенный срок (отсутствии условия о сроке аренды
в договоре) каждая из сторон вправе отказаться от договора, предупредив об этом другую
сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества - за три месяца. Однако для
некоторых договоров закон предусматривает иной срок, например для проката (коммент. к ст.
627).
3. П. 3 ст. 610 ГК содержит, правило, допускающее установление в законе максимальных
(предельных) сроков договора для отдельных видов аренды и для аренды отдельных видов
имущества. В соответствии с этой нормой договоры проката, например, могут заключаться не
более чем на один год (п. 1 ст. 627 ГК).
Предельные сроки аренды (пользования) установлены для природных объектов. В
соответствии со ст. 42 Водного кодекса водные объекты могут предоставляться в
краткосрочное пользование до 3 лет и долгосрочное - до 25 лет.
Ст. 10 Закона о недрах дифференцирует предельные сроки в зависимости от целей
пользования: до 5 лет - для геологического изучения; до 20 лет - для добычи полезных
ископаемых и в целях, не связанных с добычей; до 25 лет - при совмещении разных видов
пользования. Предельный срок аренды участков лесного фонда - 50 лет (ст. 26 Основ лесного
законодательства).
Ранее действовавшее общее правило (ст. 277 ГК 1964), устанавливавшее предельные
сроки аренды для договоров, заключаемых между государственными, кооперативными и
общественными организациями, утратило силу с введением в действие Основ
законодательства об аренде (с 1 января 1990 г.).
Если в договоре аренды, для которого установлен предельный срок, срок его действия не
определен, то он действует до истечения предельного срока при условии, что до этого момента
ни одна из сторон не заявит о своем отказе от договора. При заключении такого договора на
срок, превышающий предельный, он считается заключенным на установленный законом срок.
Статья 611. Предоставление имущества арендатору
1. Арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии,
соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.
2. Имущество сдается в аренду вместе со всеми его принадлежностями и относящимися
к нему документами (техническим паспортом, сертификатом качества и т.п.), если иное не
предусмотрено договором.
Если такие принадлежности и документы переданы не были, однако без них арендатор
не может пользоваться имуществом в соответствии с его назначением либо в значительной
степени лишается того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора, он может
потребовать предоставления ему арендодателем таких принадлежностей и документов или
расторжения договора, а также возмещения убытков.
3. Если арендодатель не предоставил арендатору сданное внаем имущество в указанный
в договоре аренды срок, а в случае, когда в договоре такой срок не указан, в разумный срок,
арендатор вправе истребовать от него это имущество в соответствии со статьей 398
настоящего Кодекса и потребовать возмещения убытков, причиненных задержкой исполнения,
либо потребовать расторжения договора и возмещения убытков, причиненных его
неисполнением.
Комментарий к статье 611
1. Комментируемая статья определяет обязательные требования к предмету аренды и
порядку передачи его арендатору. Имущество должно быть предоставлено арендатору в
состоянии, соответствующем условиям договора. Имеются в виду технические характеристики
(качество) и целевое предназначение имущества.
2. Закон предусматривает, что имущество сдается в аренду вместе со всеми его
принадлежностями, если иное не предусмотрено договором. Например, скрипка или
виолончель предоставляются в аренду вместе со смычком. Вместе с имуществом арендатору
должна передаваться и соответствующая документация: технический паспорт, сертификат
качества и пр. Особое значение это имеет при сдаче в аренду (прокат) предметов техники,
которые в необходимых случаях должны сопровождаться правилами эксплуатации и другими
документами.
Если принадлежности и необходимые документы не переданы одновременно с
имуществом, а без них нельзя пользоваться им так, как это необходимо арендатору исходя из
условий договора, арендатор вправе потребовать либо их предоставления, либо расторжения
договора. И в том, и в другом случае арендатор может требовать от арендодателя возмещения
убытков, причиненных ненадлежащим исполнением обязательства по договору.
3. Арендатор, которому имущество не предоставлено в согласованный срок (а при
отсутствии в договоре указаний на этот счет - в разумный срок, т.е. реально выполнимый),
вправе истребовать его у арендодателя в принудительном порядке (ст. 398 ГК). Для этого
арендатору необходимо предъявить иск в суд или арбитражный суд (в зависимости от
подведомственности спора).
П. 3 ст. 611 и ст. 398 ГК предусматривают способы практического осуществления
принципа реального исполнения обязательств. Помимо принудительного изъятия у
арендодателя не переданного в срок имущества, арендатор вправе взыскать с него убытки,
вызванные задержкой исполнения обязательства. Арендатору предоставляется и
альтернативное право - потребовать расторжения договора и возмещения убытков,
причиненных его неисполнением. К убыткам могут быть отнесены дополнительные затраты,
которые вынужден нести арендатор в связи с наймом аналогичного имущества у другого лица