Розин В.М. Социальное проектирование в эпоху культурных трансформаций

Подождите немного. Документ загружается.

251

повышения непосредственной платы (тарифов) за пользование.

Так как в данном случае финансовый риск и ответственность

находятся в частных руках, распутывание клубка государствен-

ных и частных интересов производится наиболее последователь-

но. Общество предпринимателей, которое, как правило, состо-

ит из консорциумов, где представлены частные предприятия (в

основном строительные фирмы) и банки, создает объект по соб-

ственному проекту и из собственных средств. Тарифы, подня-

тые в целях финансирования расходов на строительство, при-

знаны обеспечить привлекательный «возврат вложений». Для

строительства и эксплуатации сооружения должны иметься все

правовые предпосылки по планированию, чтобы можно было

выработать условия использования объекта. Доходы зависят от

объема спроса и платежеспособности пользователей, а также от

эффективности систем повышения тарифов.

Предпринимательские модели в сфере строительства в

США, Италии, Франции и Японии нашли широкое примене-

ние в строительстве и техническом обслуживании автодорог.

Кроме того, эти модели используются также в работах по стро-

ительству водяных фильтров, клиник и многих других объек-

тов инфраструктуры.

В арендной модели, как и в предпринимательской, объекты

(например, офисы, бизнес-центры, автодороги) разрабатыва-

ются, финансируются и строятся частным предприятием, но

тарифы не повышаются. Независимо от этого государство арен-

дует финансируемые частным образом объекты, ежегодно вно-

сится жестко установленная арендная плата.

Преимущество этой модели заключается в том, что она, с

одной стороны, выгодна для пользователя, так как тарифы не

повышаются, а с другой стороны, предпринимательский риск

предсказуем благодаря жесткой арендной плате.

Таким образом, в отличие от предпринимательской моде-

ли арендная модель может использоваться и тогда, когда по-

вышение тарифов невозможно, кажется нецелесообразным

ввиду их слишком высокого уровня или нежелательно из эко-

номических либо социально-политических соображений (на-

пример, при неплатежеспособности пользователей или невоз-

можности непосредственно перенести возникающие расходы

252

на пользователей). Тем не менее можно воспользоваться вло-

жением частного капитала. При этом расходы и риск участия

остаются за государством.

При концессионной модели созданные и финансируемые

частным образом объекты инфраструктуры арендуются госу-

дарством. Однако по истечении концессии право пользова-

ния, то есть собственности, безвозмездно передается государ-

ству. До этого момента государство из бюджетных средств (а

не из специальных сборов) целиком возмещает затраты на ос-

нове расчета по эксплуатации. Вносимая государством плата

позволяет частному инвестору только погашать долг, но не

получать прибыли.

В отличие от арендной модели, в концессионной модели

существует финансовый риск для частного инвестора, так как

доходы зависят от объема спроса.

Кооперация в форме государственно-частного партнерст-

ва открывает возможность соединить в частной государствен-

но-правовой модели государство и частные предприятия. Та-

ким образом, возникает экономически смешанная группа

предприятий. Степень влияния на объект зависит от доли вло-

женного капитала, но это влияние может быть оформлено по-

разному в зависимости от проекта и интересов. Так, государ-

ству может быть предоставлено право закрепить договором

свой интерес в прямом и действенном влиянии на способ обес-

печения государственного присутствия. Частный инвестор

ожидает, что вложенный капитал размещен прибыльно. Госу-

дарство же исходит из перспективы ускоренного осуществле-

ния срочных инфраструктурных проектов.

Возможность переноса западных моделей (в частности,

немецких) на развитие российского строительного ком-

плекса должна проверяться в каждом отдельном случае.

Главную роль в их функционировании играет доходный

(экономичный) рынок капитала при прогнозируемом, по

возможности низком, уровне процентов и при стабильных

правовых условиях.

253

5. Новые организационные структуры реализации

инвестиционных жилищных проектов

Новые экономические условия предопределили принципи-

ально другие организационные и финансовые структуры в ин-

вестиционно-строительном комплексе: акционерные общества

на базе бывших трестов и СМУ, новые собственники – инвесто-

ры на основе различных форм собственности, новая инфраст-

руктура – риэлторские, оценочные, маркетинговые, консалтин-

говые фирмы первичного и вторичного рынка жилья и др.

При формировании инвестиционного проекта по застрой-

ке жилого квартала (микрорайона) крупного города в состав

участников входит около 30 различных фирм

В зависимости от различных форм собственности (государ-

ственная, муниципальная, корпоративная, частная) и на всех

стадиях «жизненного цикла» строительного продукта (жилья):

проектирование – строительство – распределение – эксплуа-

тация – у участников проекта на основе частных или корпора-

тивных интересов создаются новые отношения, взаимосвязи.

Учитывая, что на рынке строительства существует доволь-

но жесткая конкуренция, выигрывают те инвестиционно-стро-

ительные компании, которые, используя эмерджентные (уси-

ливающие) связи, формируют организационные структуры с

оптимальным набором входящих фирм, решаемых задач в ин-

вестиционном проекте и конкретных функций. Причем такие

вновь образуемые организационные структуры, как правило,

имеют ряд конкурентных преимуществ перед традиционно сло-

жившимися строительными фирмами со среднестатистически-

ми экономическими показателями.

6. Кредиты в инвестиционной деятельности

Для инвестирования проектов капитального строительст-

ва используются как собственные средства инвестора (прибыль,

амортизационные отчисления), так и привлеченные источни-

ки (кредиты, займы, страховые возмещения). Острая нехватка

собственных средств вынуждает заказчиков брать для осуще-

254

ствления капитальных вложений банковские инвестиционные

кредиты с оплатой процентов, а также прибегать к инвестици-

онным налоговым кредитам.

Общий объем капитальных вложений, учтенных на счете

08 бухгалтерского учета финансовой деятельности предприя-

тий «Капитальные вложения», превышает номинальную цену

строительства на сумму начисленных кредитных процентов за

период выполнения строительных и монтажных работ до мо-

мента подписания акта о приемке построенного объекта в экс-

плуатацию.

При определении показателей экономической эффектив-

ности следует использовать не номинальную величину капи-

тальных вложений, определенных сметой, а общий объем ка-

питальных затрат, включающий в себя и сумму средств, начис-

ленных по процентам за пользование банковским

инвестиционным кредитом.

При этом необходимо учитывать полный срок погашения

кредитов, а не только до момента ввода объекта в эксплуатацию.

На эффективность инвестиционных проектов оказыва-

ет существенное влияние условие получения и погашения

кредитов. При поэтапном предоставлении кредита равны-

ми частями к началу очередного года строительства дости-

гается некоторая экономия капитальных вложений, учтен-

ных на счете 08, в сравнении с единовременным выделени-

ем банковского кредита к моменту начала реализации

инвестиционного проекта.

Общий объем капитальных затрат должен включать также

затраты, начисляемые при инвестиционном налоговом креди-

те. Инвестиционный налоговый кредит представляет собой та-

кое изменение срока уплаты налога, при котором организации

предоставляется возможность в течение определенного срока

и в определенных пределах уменьшить свои платежи по налогу

с последующей поэтапной уплатой суммы кредита и начислен-

ных процентов. Величина уменьшения платежей по налогу в

этом случае выступает источником инвестиционных средств.

Инвестиционный налоговый кредит может быть предоставлен

на срок от одного года до пяти лет, но не должен превышать

50% суммы налога.

255

7. Рынок строительной недвижимости

В последние годы рыночная стоимость жилья резко повы-

шалась, и этот процесс продолжается. К середине апреля 2006 г.

средняя стоимость московских квартир вплотную приблизилась

к психологическому порогу 3 тыс. долларов за квадратный метр.

Предложение не успевает за спросом, стоимость квартир рас-

тет. Еще недавно динамика роста цен на жилье не превышала

1–1,5% в месяц. В ноябре 2006 г. начался настоящий галоп. Сей-

час квартиры в среднем дорожают на 2–2,5% еженедельно.

И это далеко не предел.

Пресловутый рубеж в 3 тысячи долларов за квадратный метр

высчитывается без учета так называемого элитного жилья, стро-

ящегося и продающегося в пределах московского Третьего

транспортного кольца. Здесь суперквартирами торгуют и по

10 тысяч долларов за 1 кв. метр. Но не они делают погоду на

рынке. Резко дорожает жилье в московских районах Куркине,

Бирюлеве, Медведкове, Митине.

Спекулятивный характер происходящего на рынке жилья

связан прежде всего с действиями строительных компаний, по

сравнению с которыми действия риэлторов – мелочь.

Динамику цен на квартиры задают новостройки, считает

гендиректор аналитического центра «Индикаторы рынка не-

движимости» Олег Репченко, поэтому фактором, определяю-

щим рост стоимости жилья, стало сокращение объемов его стро-

ительства. Сначала был принят непродуманный закон «Об уча-

стии в долевом строительстве». Компании лишились

возможности привлекать деньги граждан на строительство жи-

лья, а предложенная им схема получения банковских кредитов

работает слабо. В ответ застройщики стали провоцировать по-

купателей слухами о наступающем дефиците. Дальше пошла

цепная реакция

. Вкладывать свободные деньги в недвижи-

мость начали даже те, кто вовсе не нуждается в жилье. Спеку-

лируют все – от застройщиков до простых граждан, надеющихся

в будущем подороже продать приобретенную в ажиотаже жил-

площадь. Практически каждая третья квартира в Москве поку-

пается сегодня с расчетом на дальнейшую перепродажу.

256

Другим фактором, определившим нынешний кризис, ста-

ла сама административная политика в столице. Количество

компаний, допущенных к возможности строить дома в Моск-

ве, ограничивается несколькими десятками. Ведущих масштаб-

ное строительство и того меньше: «Интеко», Главмоссторой, ГК

ПИК, «Домстрой»... Все они так или иначе связаны с первыми

лицами городской власти. Следовательно, рынок монополизи-

рован: рентабельность бизнеса «уполномоченных» строителей

доходит до 100 и более процентов

. Большинство экспертов

утверждают, что ограничить рост цен на квартиры могут лишь

принципиальные изменения в самой структуре столичного

строительного бизнеса. Если в 2006 г., по данным В.И.Ресина,

будет введено 5 млн кв. м, то для выхода из кризиса нужно стро-

ить как минимум вдвое больше. Но это возможно лишь в усло-

виях демонополизации рынка. То есть для строительства в

Москве необходимо:

– допустить к нему широкий круг компаний;

– либерализовать практику выделения земли;

– наладить взаимоотношения с банками, способными кре-

дитовать возведение домов.

Альтернативой может стать дефолт всего сектора (подобно

краху августа 1998 г.). По расчетам специалистов, это случится,

когда средняя стоимость 1 кв. м жилья в столице достигнет от-

метки в 5 тыс. долларов.

В крупных городах за рубежом также высоки и продолжа-

ют расти, правда меньшими темпами, чем у нас. В Нью-Йорке,

на Манхэттене, большие квартиры и пентхаузы зашкаливают

за 20, иногда даже 40 млн долларов

. Тем не менее цены на ман-

хэттенскую недвижимость продолжают расти. Квартиры, сто-

ившие в 2000 г. 600 тыс. долларов, в 2006 г. продавались по цене

в 2–2,5 раза большей: за 1,2–1,5 млн долларов.

Цены на недвижимость в крупных городах (стоимость 1 кв.

м в долларах США): Лондон – 13 000, Токио – 10 000, Нью-

Йорк (Манхэттен) – 9 100, Париж – 8 500, Женева – 6 000,

Хельсинки и Стокгольм – 5 000, Берлин – 2 540, Афины – 2 500,

Прага – 2 000, Вильнюс – 1 800, Варшава – 1 465. «Среднеаме-

риканский» дом стоит 177 697 долларов.

257

В Греции, где нет «жилищной проблемы» в нашем понима-

нии, недвижимость за последние годы сильно подорожала. Если

лет десять назад дом в одном из самых престижных районов

Афин Палео Психико можно было снять за тысячу–две долла-

ров, то в 2006 г. – не меньше 4–5 тысяч, причем уже не долла-

ров, а евро. В районе просто «приличном» аренда двух-трех спа-

лен обходится в 600–800 евро. В кварталах, где обитает «проле-

тариат», – 400–500 евро.

На афинском рынке жилья средняя стоимость 1 кв. м в квар-

тирах с отделкой в центре колеблется от 1 200 до 2 000 евро.

Причем центр дешевле, так как греки предпочитают жить в те-

нистых кварталах на окраинах или на берегу моря. Там за метр

платят от 2 300 до 3 500 евро.

Следует подчеркнуть, что в Афинах гонорар брокеров на

рынке недвижимости составляет обычно 2% (если объект доро-

гой, то 1%). В Москве же, по официальным данным, фирмы бе-

рут 6% от стоимости жилья; на практике бывает, что и 10–20%.

В Греции, где зарплата работников, к примеру, уборщика

мусора, составляет 1 100 евро в месяц (всего получается 14 зар-

плат в год: – кроме ежемесячной еще одна выплачивается на

Рождество, а другая плюсуется к отпускным).

8. «Доступное и комфортное жилье – гражданам России»:

основные приоритеты и мероприятия национального проекта

Повышение доступности жилья.

Предоставление субсидий молодым семьям на приобрете-

ние жилья или оплату первоначального взноса по ипотечному

кредиту (в 2006 г. – 49,5 тыс. семей (5 млрд руб.), в 2007 г. –

52,2 тыс. семей (6 млрд руб.).

Страхование ипотечных кредитов для молодых семей (обес-

печение в 2007 г. государственного страхования 10 тыс. ипотеч-

ных кредитов этой категории граждан (1 млрд руб.), после

2007 г. – до 100 тыс. ипотечных кредитов ежегодно при нали-

чии механизма страхования).

Выполнение государственных обязательств по обеспечению

жильем категорий граждан, установленных федеральным зако-

нодательством.

258

Предоставление субсидий на приобретение жилья гражда-

нам, перед которыми имеются обязательства Российской Фе-

дерации по обеспечению их жильем (в течение двух лет будет

субсидировано 47,6 млрд руб. на приобретение жилья для

52,6 тыс. семей).

Выполнение государственных обязательств по обеспечению

жильем ветеранов и инвалидов (улучшение жилищных условий

11,9 тыс. ветеранов и инвалидов в 2006 г. и 17,3 тыс. – в 2007 г.).

Увеличение объемов жилищного строительства и модерниза-

ция коммунальной инфраструктуры.

Обеспечение земельных участков коммунальной инфраст-

руктурой.

Модернизация объектов коммунальной инфраструктуры и

привлечение частных инвестиций (в рамках ФЦП «Жилище»

на эти цели в 2006 г. в качестве прямых расходов выделено

3,6 млрд руб., госгарантий – 12,5 млрд руб. со сроками оконча-

ния строительства в 2008 г., в 2007 г. запланировано выделение

6,7 млрд руб. и 17,5 млрд руб. соответственно, со сроками окон-

чания строительства в 2009–2010 гг.).

Сокращение административных барьеров, развитие рыноч-

ной инфраструктуры, градостроительное и антимонопольное

регулирование в сфере жилищного строительства.

Увеличение объемов ипотечного жилищного кредитования.

ОАО «Агентство ипотечно-жилищного кредитования» за

два года получит из госбюджета 8,2 млрд руб. на увеличение

уставного капитала и 30 млрд руб. государственных гарантий

для снижения процентной ставки по ипотечным жилищным

кредитам. Будет обеспечено развитие инфраструктуры систе-

мы ипотечного жилищного кредитования.

Предусмотрены подготовка и проведение организационно-

информационных мероприятий.

Общий бюджет проекта на первом этапе (2006–2007 гг.) со-

ставляет 212,0 млрд руб., в том числе прямые расходы –

122,9 млрд руб., государственные гарантии – 90 млрд руб.

Большая часть из них – средства федерального бюджета

(86,1 млрд руб. прямых расходов и 60 млрд руб. государствен-

ных гарантий).

259

В 2006 г. предусматривается профинансировать расходы в

объеме 21,9 млрд руб. и предоставить государственные гаран-

тии в сумме 26,5 млрд руб., в том числе 8,2 млрд руб. по разделу

«Межбюджетные трансферты».

9. Управление экономическими рисками

Проблемы выявления и оценки ключевых факторов, влия-

ющих на конечный результат инвестирования, а также эффек-

тивного управления рисками занимают центральное место в

теории инвестиций и, следовательно, инвестиционно-строи-

тельной деятельности

При работе с инвестиционными проектами под риском сле-

дует понимать возможность получить отклонения результатов

исполнения проекта в отрицательную сторону по сравнению с

некоторой исходной оценкой. Такие изменения могут возник-

нуть вследствие отклонения начальных условий или других па-

раметров от нормативных, первоначально запланированных

или полученных из статистических расчетов.

Сущность понятия риска в инвестициях заключается в

опасности возникновения несоразмерных потерь, ущербов,

нежелательных событий или ситуаций на протяжении всего

периода деловой активности. Анализ этого тезиса приводит, с

одной стороны, к пониманию вероятностной природы рисков

и необходимости уметь оперировать с соответствующими ве-

роятностными характеристиками времени возникновения

опасных событий, функциями распределения входных параме-

тров и выходных координат показателей эффективности. С дру-

гой стороны, становится ясным, что до наступления рисковых

событий необходимо уметь: а) детерминированно назвать, ка-

кие события и ситуации опасны, нежелательны; б) дать коли-

чественные оценки восполнимым и невосполнимым потерям

и ущербам, сопутствующим различным рискам; в) разграничи-

вать «рисковые», несоразмерные потери и ущербы от обычных

отклонений выходных характеристик объекта в нормальных,

штатных режимах функционирования, которые соответствуют

нормальному регулированию и компенсации

260

Разработка и использование многофакторной модели рис-

ка инвестирования в строительство поможет с достаточной точ-

ностью выявить влияние различных факторов на риски инвес-

тирования. Данная модель способна показать долю различных

факторов в общем объеме инвестиций, а также отразить изме-

нение долей в разные периоды социально-экономического раз-

вития страны. Но с помощью многофакторной модели рисков

инвестирования достаточно сложно определить уровень риска

в меняющейся экономической ситуации. Для более детально-

го решения проблемы прогнозирования рисков инвестирова-

ния в строительство необходимо создать систему оценки рис-

ка, которая включала бы не только методы статистики, но и

теории вероятности и методы микроэкономического анализа.

10. Актуальные задачи отраслевой экономической науки

Стартовыми условиями решения проблемы доступного и

комфортного жилья являются:

– резкое сокращение ежегодных объемов ввода жилья: с

76 млн кв. м в 1987 г. до 43 млн кв. м в 2005 г.;

– крайняя изношенность производственных мощностей в

промышленности основных строительных материалов (напри-

мер, цемента), лимитирующих объемы ввода;

– запущенность жилищно-коммунального хозяйства;

– отсутствие достаточного количества территорий, отведен-

ных под жилищную застройку и обеспеченных инженерной и

социальной инфраструктурой;

– возникший дефицит энергетических мощностей во мно-

гих регионах страны;

– низкие доходы населения.

Главная задача отраслевой строительной экономической

науки – не замыкаться внутри отрасли, а активно участвовать в

разработке системы антикризисных мер.

Прежде всего экономическая наука должна разобраться в

подлинных причинах инвестиционного кризиса. Надо вспом-

нить, что «кризис» дословно с греческого означает не только

«приговор», «решение», но и «решительный исход». Значит,