Волков К.А., Шустова И.М. Управление эксплуатацией недвижимости

Подождите немного. Документ загружается.

100

101

гвозди, иголки и т. д., которыми можно нанести травму рукам. Ведро

с водой при мытье ставят на верхнюю ступеньку.

Очистку потолков и стен (окрашенных масляной или синтетичес-

кой краской) проводят шваброй с надетой на нее влажной тряпкой. Вы-

полняя эту работу, рабочий должен стоять несколько в стороне от стен,

применяя при этом защитные очки.

Перед мытьем окон лестничных клеток рабочий должен убедиться

в исправности переплетов и надежном креплении стекол. При влажной

уборке тряпку периодически смачивают в воде и отжимают. Рабочий

приготавливает из моющих средств раствор и периодически меняет его.

Работы по непосредственному обслуживанию мусоропроводов

включают: профилактический осмотр мусоропроводов, удаление мусо-

ра из мусороприемных камер (мытье стен, полов, трапов), мойку мусо-

росборников (при системе вывоза мусора способом «опорожнения»),

уборку загрузочных клапанов и нижней части ствола и шибера, дезин-

фекцию мусоросборников и всех элементов мусоропровода.

Мусор, собираемый при уборке помещений, следует выносить

в мусорные ящики. Бумажный мусор можно выносить в бумажных меш-

ках. Во всех помещениях и в местах общего пользования должны быть

установлены корзины или урны для мусора.

Профилактические осмотры мусоропроводов производятся перио-

дически, обнаруженные во время осмотров повреждения и неисправно-

сти устраняются немедленно. Удаление мусора из мусороприемных ка-

мер производится в сроки, установленные санитарными требованиями.

Мусоросборники транспортируются из камер во двор и устанавли-

ваются до их вывоза на свободные места в стороне от движения людей,

вдали от детских площадок и окон. После каждого удаления мусора полы

камер подметаются. Стены и полы камер, загрузочные клапаны мусоро-

проводов, а также мусоросборники периодически очищаются от грязи

и моются. Засоры стволов мусоропроводов устраняются немедленно. При

появлении насекомых и грызунов в мусоропроводе производятся дезин-

фекционные работы специализированными организациями с участием

рабочих по обслуживанию мусоропроводов.

Вывоз мусора осуществляется по системе «опорожнения» (когда

мусор из переносных мусоросборников перегружают в кузов мусорово-

зов) или «сменной» системе (когда контейнеры с мусором вывозятся кон-

тейнерными мусоровозами к месту их выгрузки, где их моют, дезинфи-

цируют и в чистом виде возвращают в домовладение). При системе «опо-

Клининг позволяет сэкономить до 30 % расходов на ремонт и эксп-

луатацию здания. Услуги клининговых компаний обойдутся заказчику

дешевле, чем собственный штат сотрудников, ведь он не несет затрат по

содержанию склада, закупке оборудования, расходных материалов и хи-

мических средств, по ремонту и автоперевозке этого оборудования и

многим другим статьям.

4.2. Уборка внутридомовых помещений

и мест общего пользования

Все помещения объекта недвижимости, а также коридоры, лестни-

цы, вестибюли следует постоянно содержать в чистоте и ежедневно уби-

рать. Полы следует ежедневно подметать влажными щетками, вениками

или протирать влажными тряпками и не реже одного раза в неделю мыть

горячей водой с моющими веществами. Оконные стекла, подоконники,

двери, шкафы, столы необходимо тщательно протирать влажными тряп-

ками. Генеральную уборку всех помещений следует проводить не реже

одного раза в месяц с удалением пыли со стен, потолков, карнизов, вен-

тиляционных воздухопроводов, отопительных приборов, производствен-

ной мебели. Оконные и дверные шторы и другие драпировки из тяжелой

материи следует чистить пылесосом не реже раза в квартал, а шторы из

легкой ткани следует ежеквартально стирать.

Работы по уборке лестничных клеток включают: влажное подметание

и мытье лестничных площадок и маршей, обметание пыли с потолков, влаж-

ную протирку (стен, дверей, подоконников, перил, оконных и лифтовых

ограждений, шкафов для электрощитков и слаботочных устройств, почто-

вых ящиков), мытье окон, подметание и мытье кабин и лифтов.

В начале смены рабочий доставляет к месту работы необходимые

средства уборки и приспособления (веник, щетку, тряпку, ведро, совок,

моющие средства), по окончании уборки относит их к месту хранения.

Все средства уборки хранятся в специально отведенном для этой цели

месте.

Уборка лестничных клеток, начиная с верхнего этажа, должна про-

водиться после окончания работ по уборке кабин лифтов, клапанов му-

соропроводов. При подметании лестничных маршей и площадок мусор

собирают в специальную тару и транспортируют в установленное место

на расстояние до 100 м. Лестницы перед мытьем нужно тщательно под-

мести, так как на площадках и ступеньках могут быть мелкие стекла,

102

103

машинами. Места, недоступные для машин, убираются вручную до на-

чала работы этих машин.

Уборка проводится в основном в поздние вечерние или ранние

утренние часы, когда количество пешеходов незначительно. Время убор-

ки тротуаров должно быть увязано с графиком работы поливомоечных

машин.

При ручной уборке снег с усовершенствованных покрытий убирает-

ся полностью – «под скребок», с неусовершенствованных покрытий

и с территорий без покрытий снег убирается не полностью – «под движок»,

при этом оставляется слой снега для его последующего уплотнения.

При механизированной уборке машинами снег высотой до 2 см

убирается щеткой, при большей высоте снега – плугом и щеткой. Убира-

емый снег должен сдвигаться с тротуаров на проезжую часть в прилот-

ковую полосу, а во дворах – к местам складирования. Сдвинутый

с внутриквартальных проездов снег следует укладывать в валы или кучи,

расположенные параллельно бортовому камню, или складировать вдоль

проезда при помощи, как правило, роторных снегоочистителей, или вы-

возить автотранспортом. Грузят снег на автотранспорт снегопогрузчи-

ками или вручную. На тротуарах шириной более 6 м, отделенных газо-

нами от проезжей части улиц, допускается сдвигать снег в валы на сере-

дину тротуара для последующего удаления. Для обеспечения нормаль-

ного движения троллейбусов и эффективной работы снегоуборочных

машин вал снега укладывается с таким расчетом, чтобы в основании он

был не шире 1,5 м.

Участки территории, покрытые уплотненным снегом или льдом, уби-

раются при помощи машин со скалывающим устройством или вручную.

Для удаления отдельных образований льда толщиной до 2 см

их предварительно обрабатывают хлоридами.

При гололеде посыпают территорию песком с помощью машин

(с пескоразбрасывающим устройством) или вручную. Для посыпки при-

меняется крупнозернистый и среднезернистый речной песок, не содер-

жащий камней и глинистых включений. Песок предварительно просеи-

вается через сито с отверстиями диаметром 5 мм.

В зависимости от интенсивности пешеходного движения террито-

рии разбиваются на 3 класса:

ü I класс – до 50 чел./ч;

ü I класс – от 50 до 100 чел./ч;

ü III класс – свыше 100 чел./ч.

рожнения» переносные мусоросборники ежедневно моет уборщик му-

соропровода струей воды из шланга. Эта работа должна проводиться

в специальных помещениях или мусороприемных камерах.

Перемещение мусоросборников производится с помощью ручных

лебедок или ручных тележек.

4.3. Уборка прилегающей территории

Работы, выполняемые при уборке территорий, различают в зависи-

мости от сезона.

В зимнее время производятся: сдвигание свежевыпавшего снега;

очистка территорий с усовершенствованными покрытиями от уплотнен-

ного снега; очистка территорий, водосточных труб, крышек люков по-

жарных колодцев от наледи и льда; перекидывание снега и скола; сдви-

гание снега и скола, сброшенного с крыш; очистка участков территорий

при зимних механизированных уборочных работах; укладка снега

в валы или кучи после механизированной уборки; погрузка снега и ско-

ла на транспорт; уборка отмосток, приямков, посыпка территорий пес-

ком во время гололеда. Неуплотненный свежевыпавший снег толщиной

слоя до 2 см подметается метлой, а свыше 2 см сдвигается с помощью

движка.

В летнее время производится уборка газонов от случайного мусо-

ра, подметание территорий, мойка территории с усовершенствованны-

ми и неусовершенствованными покрытиями из шланга, поливка газонов

из шланга, очистка участков территорий при летних механизированных

уборочных работах, недоступных для уборки машиной.

Вне зависимости от времени года необходимо очищать урны от

мусора, протирать указатели, убирать контейнерные площадки.

Прилегающая территория должна содержаться в чистоте. Проезды

и проходы должны быть свободными для движения, выровнены, не иметь

рытвин, ям и достаточно освещены. Площадки для проведения погру-

зочно-разгрузочных работ, транспортные и подъездные пути должны

иметь твердое и ровное покрытие, содержаться в исправном состоянии,

в летнее время поливаться, в зимнее время очищаться от снега и льда,

при гололеде посыпаться песком. Водостоки для отвода атмосферных

вод надлежит регулярно прочищать и ремонтировать.

Уборка тротуаров и дворовых территорий проводится вручную или

тротуароуборочными, подметально-уборочными и поливомоечными

104

105

лички с номерами квартир (помещений) следует устанавливать на двери

каждой квартиры (при этом следует принимать сложившуюся для дан-

ного домовладения нумерацию квартир).

Флагодержатели следует устанавливать по проекту на фасаде каждо-

го дома, утвержденного городской (районной) архитектурной службой.

Указатели расположения пожарных гидрантов, полигонометричес-

кие знаки (стенные реперы), указатели расположения геодезических зна-

ков следует размещать на цоколях зданий, камер, магистралей и колодцев

водопроводной и канализационной сети, указатели расположения подзем-

ного газопровода, а также другие указатели расположения объектов го-

родского хозяйства, различные сигнальные устройства допускается раз-

мещать на фасадах здания при условии сохранения отделки фасада. Ре-

монт указателей и флагодержателей должны проводить организации по

содержанию и обслуживанию по мере необходимости. За сохранность

и исправность знаков должны отвечать организации, их установившие.

Установка памятных досок на фасадах зданий, объясняющих на-

звания отдельных городских проездов, площадей, улиц, допускается по

решению местных органов самоуправления.

Организация по обслуживанию жилищного фонда должна выве-

шивать на месте, доступном для посетителей, списки следующих орга-

низаций с указанием их адресов и номеров телефонов:

ü местных органов самоуправления;

ü городского (районного) жилищного управления;

ü пожарной охраны;

ü отделения милиции;

ü скорой медицинской помощи;

ü службы газового хозяйства;

ü санитарно-эпидемиологической станции;

ü аварийных служб жилищного хозяйства, в обязанность которых

входит ликвидация аварий в жилых домах;

ü органов Государственной жилищной инспекции.

Организации по обслуживанию жилищного фонда или иных объек-

тов следят за недопущением:

ü загромождения балконов предметами домашнего обихода

(мебелью, тарой, дровами и другими);

ü вывешивания белья, одежды, ковров и прочих предметов на

свободных земельных участках, выходящих на городской проезд;

ü мытья автомашин на придомовой территории;

Интенсивность пешеходного движения определяется на полосе тро-

туара шириной 0,75 м по пиковой нагрузке утром и вечером (суммарно

с учетом движения пешеходов в обе стороны).

Территории дворов следует относить к I классу.

Типы покрытий приняты следующие: усовершенствованные

(асфальтобетонные, брусчатые), неусовершенствованные (щебеночные,

булыжные) и территории без покрытий. Отдельно выделяются террито-

рии газонов.

Механизированная уборка территории осуществляется по марш-

рутным картам, содержащим план тротуаров и дворов с находящимися

на них зелеными насаждениями, столбами и мачтами электроосвещения

и различного рода препятствиями.

На маршрутных картах устанавливается наиболее рациональное

направление движения машин, количество и очередность проходов, ме-

ста и характер маневрирования машин, схема перемещения снега и сме-

та, сочетание участков механизированной и ручной уборки, расстояние

нулевых (от места стоянки до места работы) и холостых пробегов (пере-

езды на другие места работы).

Перед началом работы водитель осматривает и смазывает машину,

заправляет горючим и водой, устанавливает необходимое навесное обо-

рудование и т. д.

Уборочные машины с комплектом навесного оборудования хранятся

в специальных помещениях или гаражах.

4.4. Внешнее благоустройство

Благоустройство внешнее – благоустройство поверхности терри-

тории, включающее мероприятия по удалению ливневых стоков (верти-

кальная планировка), устройству покрытий дорог и пешеходных связей,

наружного (уличного) освещения, озеленения, а также установку малых

архитектурных форм, знаков городской информации и рекламы.

При внешнем благоустройстве объекта на фасадах зданий в соот-

ветствии с проектом, утвержденным городской (районной) архитектур-

ной службой размещаются указатели наименования улицы, переулка,

площади и пр. В жилых домах таблички с указанием номеров подъез-

дов, а также номеров квартир, расположенных в данном подъезде, долж-

ны вывешивать у входа в подъезд (лестничную клетку). Они должны

быть размещены однотипно в каждом подъезде, доме, микрорайоне. Таб-

106

107

4.5. Озеленение и уход за зелеными насаждениями

Озеленение – это комплекс ландшафтных работ по формированию

рельефа участка, устройству газона, посадке растений (цветов, кустар-

ников, деревьев и лиан) и созданию декоративных композиций (альпий-

ских горок, рокариев, живых изгородей, водоемов и пр.). Сюда входят

организационные работы, завоз необходимых материалов и непосред-

ственно работы на участке.

Озеленение территории включает:

ü грунтовку – рельеф местности должен предполагать уклоны для

стока поверхностных вод;

ü отсыпку бутом, песком в качестве дренажной прослойки под газон

и небольшие посадки;

ü отсыпку плодородным грунтом;

ü посадку растений, создание цветников и прочих декоративных

композиций;

ü посев газона, наблюдение и уход за произведенными работами.

Озеленение территорий выполняется после очистки последней

от остатков строительных материалов, мусора, прокладки подземных ком-

муникаций и сооружений, прокладки дорог, проездов, тротуаров, уст-

ройства площадок и оград.

Пересадка или вырубка деревьев и кустарников, в том числе сухо-

стойных и больных, без соответствующего разрешения не допускается.

Сохранность зеленых насаждений на территории и надлежащий уход за

ними обеспечивается организацией по обслуживанию объектной терри-

тории или на договорных началах – специализированной организацией.

Не следует осуществлять посадку женских экземпляров тополей,

шелковиц и других деревьев, засоряющих территорию и воздух во вре-

мя плодоношения.

Ящики для цветов следует устанавливать на балконах в соответствии

с указаниями проекта. Изменять оформление балконов и устанавливать

новые кронштейны для крепления цветочных ящиков допускается лишь

по проекту и согласованию с органами местного самоуправления.

Наполнение водой имеющихся на территории водоемов и бассей-

нов, приведение в действие фонтанов следует производить весной при

наступлении среднедневной температуры воздуха за истекшие 5 дней

свыше 17 °С.

О массовом появлении на зеленых насаждениях вредителей расте-

ний и болезней организации по содержанию должны довести до сведе-

ü самостоятельного строительства мелких дворовых построек

(гаражей, оград), переоборудования балконов и лоджий;

ü окрашивания оконных переплетов с наружной стороны краской

(использования цвета пластиковых окон), отличающихся по цвету

от установленного для данного здания;

ü загромождения дворовой территории металлическим ломом,

строительным и бытовым мусором, шлаком, золой и другими

отходами;

ü выливания во дворы помоев, выбрасывание пищевых и других

отходов мусора и навоза, а также закапывания или сжигания его

во дворах;

ü крепления к стенам зданий различных растяжек, подвесок,

вывесок, указателей (флагштоков и других устройств), установку

кондиционеров и спутниковых антенн без соответствующего

разрешения.

Временная укладка строительных материалов на территории объек-

та допускается при условии сохранения пожарных проездов, сохраннос-

ти зеленых насаждений и не затемнения окон жилых помещений. Скла-

дирование тары торговых организаций и других арендаторов, размещен-

ных в жилых домах, на открытой территории домовладения не допуска-

ется.

Территория каждого домовладения, как правило, должна иметь:

ü хозяйственную площадку для сушки белья, чистки одежды,

ковров и предметов домашнего обихода;

ü площадку для отдыха взрослых;

ü детские игровые и спортивные площадки с озеленением

и необходимым оборудованием малых архитектурных форм для

летнего и зимнего отдыха детей.

На хозяйственной площадке должны быть столбы с устройством

для сушки белья, штанги для сушки одежды, вешалки, ящик с песком,

бачок для мусора и стол со скамейками. Площадку следует оградить

живой изгородью. Устройство и благоустройство площадок, элементов

оборудования мест отдыха и других необходимо осуществлять в соот-

ветствии с установленными требованиями.

Устройство и расположение на территории организации по обслу-

живанию жилищного фонда площадок для выгула собак допускается по

согласованию с соответствующими органами в установленном порядке.

108

109

ü организовывать разъяснительную работу среди населения о не-

обходимости бережного отношения к зеленым насаждениям.

На озелененных территориях запрещается:

ü складировать любые материалы;

ü применять чистый торф в качестве растительного грунта;

ü устраивать свалки мусора, снега и льда, за исключением чистого

снега, полученного от расчистки садово-парковых дорожек;

ü использовать роторные снегоочистительные машины для пере-

кидки снега на насаждения, так как использование роторных

машин на уборке озелененных улиц и площадей допускается

лишь при наличии на машине специальных направляющих уст-

ройств, предотвращающих попадание снега на насаждения;

ü сбрасывать снег с крыш на участки, занятые насаждениями, без

принятия мер, обеспечивающих сохранность деревьев и кустар-

ников;

ü сжигать и сметать листья в лотки в период массового листопада,

засыпать ими стволы деревьев и кустарников (целесообразно их

собирать в кучи, не допуская разноса по улицам, удалять в спе-

циально отведенные места для компостирования или вывозить

на свалку);

ü посыпать химическими препаратами, не разрешенными к при-

менению, тротуары, проезжие и прогулочные дороги и иные

покрытия;

ü сбрасывать загрязнения на газоны;

ü ходить, сидеть и лежать на газонах (исключая луговые), устраи-

вать игры;

ü разжигать костры и нарушать правила противопожарной охра-

ны;

ü подвешивать на деревьях гамаки, качели, веревки для сушки бе-

лья, забивать в стволы деревьев гвозди, прикреплять рекламные

щиты, электропровода, электрогирлянды из лампочек, флажко-

вые гирлянды, колючую проволоку и другие ограждения, кото-

рые могут повредить деревьям;

ü добывать из деревьев сок, смолу, делать надрезы, надписи и на-

носить другие механические повреждения;

ü проводить разрытия для прокладки инженерных коммуникаций

без согласования в установленном порядке;

ü проезд и стоянка автомашин, мотоциклов и других видов транс-

ния городских станций по защите зеленых насаждений и принимать меры

борьбы с ними согласно указаниям специалистов.

Отсоединение временной водопроводной сети и выпуск из нее воды,

спуск воды из бассейна, снятие и укрытие скульптуры следует произво-

дить при наступлении ночных и утренних заморозков с температурой

воздуха минус 2 °С и ниже.

Дорожки и площадки зимой должны очищаться от снега, скольз-

кие места посыпаться песком. Рыхлый и чистый снег с дорожек и пло-

щадок следует разбрасывать ровным слоем на газоны (укладывать снег

вдоль жилых изгородей и на бровках не допускается). Снег на озеленен-

ных улицах, содержащий химические вещества, следует складировать

на осевой полосе проезжей части, на полосе дороги, примыкающей

к бордюрному камню, или на свободных от зеленых насаждений площа-

дях у проезжей части. При перемещении снега, содержащего химичес-

кие вещества, на полосу, занятую зелеными насаждениями, необходимо

использовать площади вне проекции кроны деревьев, избегая попада-

ния снега непосредственно под деревья (в лунки).

Складывать материалы на участках, занятых зелеными насаждени-

ями, засорять цветники, газоны и дорожки отходами и повреждать зеле-

ные насаждения, привязывать к деревьям веревки и провода, подвеши-

вать гамаки, прикреплять рекламные щиты и пр. не допускается.

Владельцы озелененных территорий обязаны:

ü обеспечить сохранность насаждений;

ü в летнее время и в сухую погоду поливать газоны, цветники, де-

ревья и кустарники;

ü не допускать вытаптывания газонов и складирования на них стро-

ительных материалов, песка, мусора, снега, сколов льда и т. д.;

ü новые посадки деревьев и кустарников, перепланировку с изме-

нением сети дорожек и размещением оборудования производить

только по проектам, согласованным в установленном порядке,

со строгим соблюдением агротехнических условий;

ü во всех случаях вырубку и пересадку деревьев и кустарников,

производимых в процессе содержания территории, осуществлять

в соответствии с существующими требованиями данных правил

и технологическим регламентом;

ü при наличии водоемов на озелененных территориях содержать

их в чистоте и производить их капитальную очистку не менее

одного раза в 10 лет;

110

111

животных, распространенных повсеместно в разнообразных местах оби-

тания.

Профессиональные техники по контролю вредителей проводят

обработку против насекомых различными способами, в том числе

аэрозольным орошением, нанесением геля, раскладыванием приманок.

Для уничтожения насекомых применяются современные препараты

и технологии, которые не наносят вред окружающей среде и человеку.

В каждом случае осуществляется индивидуальный подбор средств. Для

предотвращения привыкания насекомых к препаратам практикуется

регулярная замена препаратов. Специалист-дезинсектор обнаруживает

и производит обработку места обитания насекомых-вредителей

(сантехнические, вентиляционные коммуникации, мусоросборники

и т. п.), а также места их возможных продвижений (плинтуса, косяки

дверей и т. п.), таким образом образуется незримая защита от насекомых

на длительное время.

В современных условиях для эффективной борьбы с летающими

насекомыми рекомендуется применять инсектицидные лампы. Основ-

ное отличие инсектицидных ламп, заключается в качественных люми-

несцентных тубах (специальный спектр, привлекающий насекомых)

и современном дизайне, позволяющем найти оптимальное решение для

любого помещения, в зависимости от его функциональной принадлеж-

ности.

Истребительная дезинсекция включает применение химических,

физических и биологических средств, губительно действующих на все

стадии развития членистоногих. Эти вещества проникают в организм

членистоногих через кутикулу (контактные инсектициды), дыхательные

пути (фумиганты) или кишечный тракт (кишечные яды); некоторые пре-

параты обладают комплексом этих свойств. Инсектициды применяют

в виде растворов, порошков и аэрозолей.

Контроль грызунов (дератизация от лат. de – приставка, означаю-

щая устранение, и лат. rattus – крыса) – это комплекс мероприятий, на-

правленных на снижение численности и уничтожение мышевидных гры-

зунов, являющихся источниками и переносчиками инфекционных забо-

леваний и наносящих экономический ущерб. Нередко появление на

объекте грызунов способствует дальнейшему распространению блох и

клещей, переносчиками которых являются сами грызуны.

Дератизация как система организационных, санитарно-техничес-

ких, санитарно-гигиенических и истребительных мероприятий, направ-

порта (кроме транзитных дорог общего пользования и дорог,

предназначенных для эксплуатации объекта).

Новые посадки, особенно деревьев на придомовых территориях,

следует проводить по проектам в установленном порядке.

4.6. Дезинсекция и дератизация

Для поддержания санитарных норм и правил в процессе эксплуа-

тации на объекте проводятся санитарно-гигиенические мероприятия по

дезинсекции и дератизации по договору с СЭС или иными специализи-

рованными организациями.

Услуги по дезинсекции и дератизации проводятся специалистами в

данной области и требуют специализированных средств, прошедших ис-

пытания и утвержденных официальными органами. Все работы выполня-

ются с учетом санитарных правил и нормативов, установленных органа-

ми ЦГСЭН. Для дезинсекции и дератизации такими нормативными акта-

ми являются СанПиН 3.5.2.1376–03 «Санитарно-эпидемиологические тре-

бования к организации и проведению дезинсекционных мероприятий про-

тив синантропных членистоногих» и СанПиН 3.5.3.1129–02 «Санитарно-

эпидемиологические требования к проведению дератизации».

Контроль насекомых (дезинсекция – от лат. des – приставка, озна-

чающая устранение, и лат. insectum – насекомое) – методы и средства

борьбы с насекомыми, в том числе переносящими инфекционные забо-

левания, а также наносящими вред пищевым и сельскохозяйственным

продуктам, производству и жилищу человека.

Дезинсекция осуществляется в целях обеспечения санитарно-эпи-

демиологического благополучия населения, создания благоприятных

условий жизнедеятельности человека и включает в себя организацион-

ные, санитарно-технические, санитарно-гигиенические и истребитель-

ные мероприятия, направленные на уничтожение синантропных члени-

стоногих, включая переносчиков возбудителей инфекционных заболе-

ваний человека, а также на создание условий, неблагоприятных для их

жизни.

Дезинсекция проводится в производственных, жилых помещени-

ях, зданиях, сооружениях, на транспорте, на территориях городских

и сельских поселений, прилегающих к ним участках открытой природы,

включая водоемы, а также места естественного обитания синантропных

членистоногих. Членистоногие являются одной из многочисленных групп

112

113

тизационные работы, отвечающие по объемам и частоте их проведения

действующим санитарным нормам и правилам.

Санитарный паспорт объекта оформляется на основании договора

(с организацией, осуществляющей дезинсекционные и дератизационные

работы на основании соответствующей лицензии) на годовое обслужи-

вание по проведению дезинсекционных и дератизационных работ на

объекте. В санитарный паспорт работниками дезслужбы проставляются

отметки о количестве и объеме необходимых и выполненных мероприя-

тий по дезинсекции и дератизации на объекте. Наличие санитарного пас-

порта избавит от обоснованных претензий и штрафных санкций со сто-

роны ЦГСЭН.

ленных на регулирование численности грызунов, осуществляется в це-

лях обеспечения санитарно-эпидемиологического благополучия населе-

ния, создания благоприятных условий жизнедеятельности человека пу-

тем устранения и (или) уменьшения вредного воздействия грызунов на

человека.

Юридические лица, индивидуальные предприниматели осуществ-

ляют дератизацию в производственных, общественных, жилых помеще-

ниях, зданиях, сооружениях, на транспорте, на территории городских

и сельских поселений, промышленных площадок, а также в природных

условиях – в очагах инфекционных зоонозных заболеваний.

В производственных, общественных помещениях, зданиях, соору-

жениях, на транспорте, имеющих особое эпидемиологическое значение,

ежемесячно осуществляется дератизация.

Некоторые грызуны постоянно живут вблизи человека и могут быть

эпидемиологически опасны для людей. Более 60 видов грызунов фор-

мируют природные очаги инфекционных болезней, к которым воспри-

имчив человек. Кроме того, грызуны причиняют большой экономичес-

кий ущерб. Многие виды грызунов играют основную роль в распрост-

ранении ряда инфекционных болезней. Особо опасны в этом плане кры-

сы и мыши, так как они наиболее близко соприкасаются с жилищем че-

ловека, с предметами домашнего обихода, продуктами питания.

Для дератизации применяют средства, допущенные в установлен-

ном порядке к использованию на территории Российской Федерации.

На современном этапе используются различные методы контроля гры-

зунов и препараты, которые безопасны для человека и окружающей сре-

ды, в основном применяются нехимические методы контроля, т. е. без

использования отравляющей приманки. В каждом случае осуществля-

ется индивидуальный подбор средств, направленный на всеобъемлющее

и определенное решение проблем. При уничтожении грызунов приме-

няют различные приманки, которые раскладываются в труднодоступных

местах, а также расставляются клеевые ловушки, кротоловки, УЗГ, заде-

лываются норы. Истребительные мероприятия продолжаются до тех пор,

пока грызуны полностью не исчезнут. Далее проводятся профилакти-

ческие мероприятия.

На объект, подлежащий дезинсекции и дератизации, оформляется

санитарный паспорт. Санитарный паспорт – это документ, подтверж-

дающий, что на данном объекте проводятся согласованные с учрежде-

ниями Госсанэпидслужбы профилактические дезинсекционные и дера-

114

115

Результатом проведенной работы станет:

ü заключение о состоянии здания, рекомендации о ремонте или

замене отдельных элементов;

ü разработка концепции технической эксплуатации;

ü определение оптимального штата сотрудников службы эксплуа-

тации и требования к ним при приеме на работу;

ü составление должностных обязанностей, инструкций, техноло-

гических карт, инструкций по технике безопасности (для каждо-

го сотрудника на объекте);

ü определение форм документации и отчетности, ведущейся

на объекте;

ü разработка порядка взаимодействия собственников здания

и службы эксплуатации;

ü определение состава и перечня работ, выполняемых собствен-

ными силами; перечня работ, на которые будут привлечены под-

рядные организации.

Для новых и современных зданий эксплуатация и ремонтные рабо-

ты являются легко управляемыми процессами, если только они тщательно

планируются и если им постоянно уделяется необходимое внимание.

В старых зданиях, однако, ухудшение состояния инженерных установок

и коммуникаций часто делает их уже неподдающимися ремонту, а обо-

рудование слишком старое, чтобы удовлетворить необходимым стандар-

там, – это даже в том случае, если управление осуществляется надлежа-

щим образом. В таких случаях благоустройство будет рассматриваться

как наиболее оптимальное решение в долгосрочном плане, нежели эксп-

луатация и ремонтные работы.

Планирование технического обслуживания зданий и объектов дол-

жно осуществляться путем разработки годовых и квартальных планов-

графиков работ по техническому обслуживанию.

В программе по технической эксплуатации указаны все элементы

объекта, для которых планируются эксплуатационные работы. Каждому

такому элементу должна быть придана карта планируемых эксплуата-

ционных работ, в которой перечислены виды эксплуатационных работ,

которые должны быть выполнены для конкретного объекта эксплуата-

ции и ремонта.

Некоторые планируемые виды эксплуатационных работ повторя-

ются через определенные промежутки времени, но их периодичность

может варьироваться, например, от ежегодного осмотра теплопроводов

Глава 5

УПРАВЛЕНИЕ ЭКСПЛУАТАЦИЕЙ НЕДВИЖИМОСТИ

5.1. Планирование технической эксплуатации

Самая важная управленческая задача при использовании объекта

недвижимости – это обеспечение достойных и безопасных условий жиз-

недеятельности, что включает в себя предоставление ежедневных услуг

(они называются «обслуживание»), эксплуатацию, ремонт и благоуст-

ройство здания и прилегающих территорий. Поскольку такое содержа-

ние собственности имеет жизненно важный характер для сохранности

инвестиций, а также поскольку это является важным стоимостным фак-

тором в годовом бюджете объекта недвижимости, необходимо, чтобы

такая работа планировалась и выполнялась эффективно и систематичес-

ки. Здесь рассматривается управленческий процесс, в котором шаг за

шагом описывается, на какой основе такие работы планируются, каким

образом принимаются решения и как выполняются необходимые мероп-

риятия; описываются порядок и инструментарий для сбора основопола-

гающей информации, представления рабочих планов и контроля каче-

ства работ.

Процесс начинается с тщательной инспекции собственности. Инс-

пекции должны ежегодно проводиться людьми и организациями, обла-

дающими соответствующими знаниями и опытом. Результаты таких про-

верок документируются в виде программы по технической эксплуата-

ции объекта с подробным указанием деталей, специальным описанием

деятельности и работ, которые должны быть выполнены. На этой основе

должен быть сделан расчет необходимых человеческих ресурсов, мате-

риалов, определен объем контрактных и иных работ и представлен в виде

постатейной стоимости каждого вида деятельности.

Суммирование этих расходов позволит принять решение о том,

возможно ли провести всю работу в рамках реалистического бюджета.

Если это невозможно, то работы и виды деятельности должны быть

сгруппированы по степени их приоритетности с учетом технического

состояния здания, условий жизни и безопасности проживания, стоимо-

сти. Виды деятельности затем включаются в бюджет в порядке при-

оритетности.

116

117

Персонал, требуемый для обеспечения технической эксплуатации,

в зависимости от назначения и технико-экономических характеристик

объекта, включает в себя: дворников и уборщиков помещений, уборщи-

ков мусоропроводов, рабочих, занятых обслуживанием и ремонтом ин-

женерного оборудования (слесарь-сантехник, электромонтер по обслу-

живанию и ремонту электрооборудования, слесарь по контрольно-изме-

рительным приборам и автоматике), лифтеров, столяров, занятых обслу-

живанием и ремонтом мебели, фурнитуры, оконных и дверных заполне-

ний, а также рабочих, выполняющих ремонтно-строительные работы.

На такие работы, как вывоз мусора, дезинфекция, установка и об-

служивание системы кондиционирования воздуха, проведение работ по

благоустройству и озеленению территории, а также обеспечение безо-

пасности, включающее организацию пропускного режима, патрулиро-

вание, содержание охранных систем и противопожарного оборудования,

могут привлекаться внешние подрядчики.

Потребность в эксплуатационно-техническом персонале определя-

ется на основании «Межотраслевых нормативных материалов для нор-

мирования труда рабочих при уборке территорий и помещений»

(М., 1992) и «Нормативов численности рабочих, занятых обслуживани-

ем общественных зданий» (М., 1988).

Расходы на вывоз мусора рассчитываются на основании справоч-

ника «Санитарная очистка и уборка населенных мест» (М., 1990) и «Ре-

комендаций по определению норм накопления твердых бытовых отхо-

дов для городов РСФСР» (М., 1982) исходя из стоимости вывоза (по-

грузка, разгрузка, автотранспорт и талон на городскую свалку) и норм

накопления твердых бытовых отходов.

Расходы на пожарную безопасность рассчитываются на основании

общих указаний СНиП 2.01.02–85 «Противопожарные нормы» и СНиП

2.04.01–84 «Пожарная автоматика зданий и сооружений», исходя из ко-

личества единиц противопожарного оборудования, приемно-конт-

рольных приборов и извещателей, а также стоимости их обслуживания.

Материально-технические ресурсы, обеспечивающие санитарное

содержание, техническое обслуживание и текущий ремонт здания, вклю-

чают в себя: дезинфицирующие и моющие средства, строительные ма-

териалы, фурнитуру, спецодежду, инструмент, специнвентарь, комплек-

тующие к оборудованию и др.

Расходы на материально-технические ресурсы, обеспечивающие

техническую эксплуатацию и текущий ремонт, рассчитываются исходя

и отопительного оборудования до плановой покраски лестничных про-

летов и коридоров через каждые шесть лет. Некоторые виды работ не

являются повторяющимися, но планируются на основе отчета об инс-

пектировании и вовремя выполняются во избежание поломки, напри-

мер, замена вентилей в отопительной системе или замена оконной рамы

с очевидными признаками гнили. Независимо от вида работ карты дол-

жны содержать необходимую детальную информацию, чтобы служить

в качестве инструкций для работы или порядка их проведения.

Для некоторых видов деятельности описание будет базироваться

на практических знаниях (ноу-хау), а для других – на технической ин-

формации, инструкциях по инспектированию, законодательстве и рег-

ламентах. Там, где это уместно, должны быть сделаны ссылки на допол-

нительные источники информации, экспертов, производителей, подряд-

чиков и т. п. Эти карты должны рассматриваться как важная составная

часть систематического процесса управления эксплуатацией и ремонт-

ными работами и потому должны быть тщательно разработаны. Карты

должны быть сведены в единую часть программы и служить отправным

пунктом не только тогда, когда разрабатываются инструкции по прове-

дению работ, но также при расчете стоимости и составлении бюджета.

Если работы проводятся внешними подрядчиками, то карты также бу-

дут служить базовой информацией для тендерной документации.

Расчет стоимости и ее оценка служат нескольким целям. В процес-

се составления бюджета эта стоимость включается как составная часть

в бюджет на эксплуатацию и ремонт, который является частью годового

бюджета. Стоимость отдельных видов работ – это также основание для

принятия решения о методе их производства, необходимости использо-

вания внешних подрядчиков или штатного персонала и т. д.

Предшествующий опыт и затраты, зарегистрированные в преды-

дущие годы, являются важной информацией для дальнейших расчетов.

При планировании эксплуатации осуществляется прогнозирование рас-

ходов. Стоимость запасных частей и других средств должна базировать-

ся на тендерных или рыночных ценах. Стоимость услуг персонала дол-

жна включать оплату труда всего персонала, работающего по контрак-

там, и/или штатного персонала, полностью или частично выполняюще-

го обязанности по обслуживанию здания.

Расходы на оплату труда эксплуатационно-технического персона-

ла рассчитываются исходя из списочной численности рабочих по про-

фессиям, размеров их средней месячной зарплаты и начислений на нее.

118

119

ности. Светотехнический расчет по нормам освещенности должен обес-

печивать в процессе эксплуатации требуемые количественные и каче-

ственные показатели уровня освещенности. Потребление электроэнер-

гии на освещение здания по нормам освещенности рассчитывается на

основании: СНиП 23-05–95 «Естественное и искусственное освещение»

(с изменениями), ВСН 59–88 «Электрооборудование жилых и обществен-

ных зданий» и «Справочной книги для проектирования электрического

освещения» Т. М. Кноринга (СПб.: Энергоиздат, 1992) исходя из объем-

но-планировочного решения объекта, функционального назначения по-

мещений и коэффициентов единовременности, спроса по режиму рабо-

ты и фактического сезонного потребления.

Общее потребление электроэнергии может рассчитываться по ук-

рупненным нормативам на основании ВСН 59–88 «Электрооборудова-

ние жилых и общественных зданий» исходя из данных, рекомендован-

ных для предварительного расчета общего энергопотребления, в зависи-

мости от функционального назначения здания, с учетом коэффициентов

спроса по режиму работы и фактического сезонного спроса.

Потребление воды рассчитывается по укрупненным показателям

на основании СНиП 2.04.01–85 «Внутренний водопровод и канализа-

ция» (действующее издание с изменениями), СНиП 2.04.02–84 «Водо-

снабжение. Наружные сети и сооружения» и СНиП 2.04.03–85 «Канали-

зация. Наружные сети и сооружения» исходя из количества работающих

в здании и норм потребления холодной и горячей воды, а также объема

сточных вод, определенных в соответствии с функциональным назначе-

нием объекта. Нормы потребления воды установлены для основных по-

требителей и включают уборку помещений, обслуживание здания и т. д.

Потребление тепла рассчитывается по удельным теплопотерям

объекта с использованием эмпирических формул на основании справоч-

ника Тихомирова К. В. «Удельные тепловые характеристики жилых

и общественных зданий» исходя из справочных данных, рекомендован-

ных для предварительного расчета общего теплопотребления здания

в зависимости от его функционального назначения.

Потребление тепла может быть рассчитано по коэффициентам теп-

лопередачи ограждающих конструкций исходя из данных об объемно-

планировочном и конструктивном решениях здания, в соответствии со

строительными нормами, на основе следующих нормативов:

СНиП 2.04.05–91* «Отопление, вентиляция, кондиционирование» (с из-

менениями), СНиП II-3–79* «Строительная теплотехника» (с изменени-

из норм расходов каждого вида ресурса и их стоимости на основе нор-

мативного справочника «Экономика жилищно-коммунального хозяйства:

Нормы расхода материально-технических ресурсов на техобслуживание

и текущий ремонт жилых домов, объектов коммунального и социально-

культурного назначения» (М.: Стройиздат, 1988).

Затраты на оплату коммунальных услуг являются существенной

статьей расходов и рассчитываются исходя из тарифов на оплату комму-

нальных услуг и их потребления. Тарифы на оплату коммунальных ус-

луг периодически публикуются в СМИ, информацию о них можно уз-

нать также в Центре научно-технической информации.

Общее потребление электроэнергии здания может быть рассчита-

но по установленной мощности ее потребителей. Оно включает элект-

роэнергию на освещение здания, в соответствии с санитарно-гигиени-

ческими нормативами, а также электроэнергию на технологическое обо-

рудование, обусловленные функциональным назначением объекта.

К расчетным потребителям электроэнергии относятся: осветительная ар-

матура с учетом типа и мощности ламп (разрядные, накаливания), ро-

зетки из расчета технически возможной нагрузки от осветительных при-

боров и оргтехники, лифтовое и технологическое оборудование (в том

числе сауны и бассейна), посудомоечные машины предприятий обще-

ственного питания и т. п.

Установленная мощность оборудования указывается в технических

паспортах. Для установленных и используемых электроприемников на

основании опроса инженерно-технических работников выявляются ре-

жимы работы и фактические коэффициенты спроса по ним. На основа-

нии данных обследования производится расчет потребления электроэнер-

гии отдельно по каждой группе оборудования с применением соответ-

ствующих коэффициентов спроса по режимам работы. В соответствии

с ВСН 59–88 «Электрооборудование жилых и общественных зданий»

применяются коэффициенты единовременного спроса: при расчете рас-

ходов на рабочее освещение – в зависимости от установленной мощнос-

ти, а при расчете расходов на лифтовое оборудование – в зависимости от

числа лифтовых установок и этажности здания. Полученные результаты

корректируются с учетом коэффициента фактического сезонного спроса.

Поскольку фактическая освещенность должна соответствовать со-

временным санитарно-гигиеническим нормам, то потребление электро-

энергии на освещение здания, рассчитаннное по установленной мощно-

сти, должно совпадать с величиной, рассчитанной по нормам освещен-