Волков К.А., Шустова И.М. Управление эксплуатацией недвижимости

Подождите немного. Документ загружается.

Капитальный ремонт может быть комплексный, охватывающий

ремонтом здание или сооружение в целом, и выборочный, состоящий из

ремонта отдельных конструкций здания, сооружения или отдельного вида

инженерного оборудования.

Выборочный капитальный ремонт объекта недвижимости в зави-

симости от условий эксплуатации соответствующих конструкций или

видов инженерного оборудования должен осуществляться по мере их

износа.

Комплексный капитальный ремонт производственных зданий

и сооружений в зависимости от их капитальности и условий эксплуата-

ции рекомендуется осуществлять с соблюдением периодичности.

В качестве исходных данных для планирования капитального ре-

монта жилых зданий используются отчетные материалы по изучению

их механического состояния, данные технической инвентаризации, тех-

нические паспорта строений и земельных участков и особенно данные,

полученные при сплошном техническом обследовании старого недви-

жимого фонда города.

Основными задачами, на решение которых направлено планирова-

ние капитального ремонта, являются:

ü своевременное осуществление ремонтных работ, обеспечиваю-

щее поддержание здания в удовлетворительном состоянии;

ü максимальное устранение физического и морального износа зда-

ний;

ü концентрация финансовых и материально-технических ресурсов

на пусковых объектах в целях ввода их в нормативные сроки;

ü обеспечение ритмичности в проведении ремонтных работ и рав-

номерной сдачи объектов ремонта в течение года;

ü осуществление группового метода капитального ремонта жилых

зданий, обеспечивающего комплексное решение вопросов жи-

лой застройки городских кварталов.

Перспективные планы капитального ремонта зданий целесообраз-

но разрабатывать с привлечением специализированной проектной орга-

низации и увязывать с генеральными планами развития и реконструк-

ции городских районов старой застройки.

На основе этих планов составляются пятилетние и годовые планы

капитального ремонта с разбивкой объемов работ и распределением

объектов по кварталам и месяцам (титульные списки капитального ре-

монта).

Планы капитального ремонта недвижимого фонда должны содер-

жать как строительные, так и натуральные показатели.

Капитальный ремонт зданий должен выполняться, как правило,

подрядным способом, силами специализированных ремонтно-строитель-

ных организаций.

Годовые планы капитального ремонта объекта недвижимости со-

ставляются управляющей компанией совместно с собственником соот-

ветствующего объекта и должны содержать:

ü наименование и количество основных работ по объекту;

ü наименование и порядок взаимоотношений с подрядными

организациями;

ü общую стоимость каждого вида работ;

ü календарные сроки ремонтов;

ü потребность в основных материалах, строительных изделиях,

транспорте, средствах механизации и рабочих;

ü источники и механизм финансирования капитального ремонта.

Годовые планы капитального ремонта на предстоящий год должны

быть увязаны с планами обеспечения этих работ материалами.

Следует отметить, что невыполнение своевременного ремонта кон-

струкций объекта недвижимости приводит к усиленному износу и рез-

кому увеличению его стоимости. Все работы, предусмотренные систе-

мой планово-профилактических ремонтов, выполняются в соответствии

с согласованной с собственником объекта недвижимости программой

управления. Последняя конкретизируется в годовых планах-графиках

проведения ремонта, где указываются сроки проведения плановых тех-

нических осмотров, текущих и капитальных ремонтов с разбивкой всех

мероприятий по месяцам.

Планирование текущего ремонта осуществляется ежегодно на ос-

новании расцененных описей ремонтных работ по объекту недвижимо-

сти в пределах общего лимита, предусмотренного в программе управле-

ния на финансирование этих работ.

Годовые планы капитального ремонта на предстоящий год должны

быть увязаны с планами обеспечения этих работ материалами. В общем

виде процесс обеспечения ремонта объектов представлен на рис. 3.3.

Система ремонта зданий предусматривает проведение через опре-

деленные промежутки времени регламентированных ремонтов. Межре-

монтные сроки и объемы ремонтов устанавливают с учетом техническо-

го состояния и конструктивных особенностей объектов. Также могут быть

произведены аварийный и охранно-поддерживающий ремонты. Аварий-

ный ремонт предназначен для ликвидации последствий внезапных ава-

рий, повреждений конструкций и элементов, вызванных стихийными

бедствиями, экстремальными условиями и ситуациями. Охранно-под-

держивающий ремонт осуществляют в ветхих зданиях, которые в бли-

жайшее время не могут быть снесены.

Рис. 3.3. Процесс обеспечения ремонта

3.5. Сезонная эксплуатация объекта

Смена времен года накладывает особый отпечаток на техническую

эксплуатацию зданий. Так, в зимний период санитарно-технические

и отопительные системы работают с наибольшей нагрузкой. Ограждаю-

щие конструкции испытывают воздействия знакопеременных темпера-

тур. Большие ветровые нагрузки при низких температурах создают ус-

ловия для интенсивного охлаждения помещений. Одним из важнейших

мероприятий по подготовке здания к зиме является составление плана

работ, предусматривающего комплексный ремонт источников теплоснаб-

жения, теплотрасс, а также устранение отказов в системах отопления,

горячего и холодного водоснабжения, выявленных в прошедшем отопи-

тельном сезоне. Здание считается подготовленным к зиме при подписа-

нии соответствующего акта.

Целью подготовки объектов к сезонной эксплуатации является обес-

печение сроков и качества выполнения работ по обслуживанию (содер-

жанию и ремонту) здания, обеспечивающих нормативные требования

для проживания, работы людей и режимов функционирования инженер-

ного оборудования в зимний период.

При подготовке объекта к эксплуатации в зимний период

надлежит:

ü устранить неисправности стен, фасадов, крыш, перекрытий чер-

дачных и над техническими подпольями (подвалами), проезда-

ми, оконных и дверных заполнений, а также отопительных пе-

чей, дымоходов, газоходов, внутренних систем тепло-, водо-

и электроснабжения и установок с газовыми нагревателями;

ü привести в технически исправное состояние прилегающую тер-

риторию с обеспечением беспрепятственного отвода атмосфер-

ных и талых вод от отмостки, от спусков (входов) в подвал и их

оконных приямков;

ü обеспечить надлежащую гидроизоляцию фундаментов, стен под-

вала и цоколя и их сопряжения со смежными конструкциями,

лестничных клеток, подвальных и чердачных помещений, ма-

шинных отделений лифтов, исправность пожарных гидрантов.

Сроки начала и окончания подготовки к зиме каждого жилого дома,

котельной, теплового пункта и теплового (элеваторного) узла утвержда-

ются органом местного самоуправления (по предложению организации,

обслуживающей указанный объект) с учетом завершения всех работ

в северных и восточных районах – до 1 сентября, в центральных –

к 15 сентября, в южных – до 1 октября, включая проведение пробных

топок центрального отопления и печей. Контроль за ходом работ по

подготовке к зиме осуществляют органы местного самоуправления, соб-

ственники и их уполномоченные и главные государственные инспекции.

План-график подготовки здания и его инженерного оборудования

к эксплуатации в зимних условиях составляется на основе результатов

весеннего осмотра и недостатков, выявленных за прошедший период.

В период подготовки объекта к работе в зимних условиях органи-

зуются:

ü подготовка и переподготовка кадров (работников котельных, теп-

ловых пунктов, работников аварийной службы и рабочих теку-

щего ремонта, дворников);

ü подготовка аварийных служб (автотранспорта, оборудования,

средств связи, инструментов и инвентаря, запасов материалов),

инструктаж персонала;

ü подготовка (восстановление) схем внутридомовых систем холод-

ного и горячего водоснабжения, канализации, центрального ото-

пления и вентиляции, газа с указанием расположения запорной

арматуры и выключателей (для слесарей и электриков по ликви-

дации аварий и неисправностей внутридомовых инженерных

систем);

ü в неотапливаемых помещениях – ремонт изоляции труб водо-

провода и канализации, противопожарного водопровода.

При наличии воды в подвалах следует ее откачать, отключить

и разобрать поливочный водопровод, утеплить водомерный узел; обес-

печить бесперебойную работу канализационных выпусков, смотровых

колодцев дворовой сети и общих выпусков в торцах здания от сборного

трубопровода, проложенного в подвале (техподполье).

Начало отопительного сезона устанавливается органами местного

самоуправления.

Готовность объекта к эксплуатации в зимних условиях подтвер-

ждается наличием:

ü паспорта готовности объекта к эксплуатации в зимних услови-

ях;

ü актов на исправность автоматики безопасности и контрольно-

измерительных приборов (КИП) котельных и инженерного обо-

рудования зданий;

ü актов технического состояния и исправности работы противо-

пожарного оборудования;

ü обеспеченности топливом котельных и населения до начала ото-

пительного сезона: твердого – не ниже 70 % потребности отопи-

тельного сезона, жидкого – по наличию складов, но не менее

среднемесячного расхода;

ü запаса песка для посыпки тротуаров из расчета не менее 3-4 м

на 1 тыс. м

уборочной площади;

ü актов о готовности уборочной техники и инвентаря;

ü актов о готовности к зиме с оценкой качества подготовки зданий

и квартир (помещений) к зиме и акта по каждому объекту, а так-

же актов на испытания, промывку, наладку систем холодного

и горячего водоснабжения и отопления. Все акты утверждаются

и сдаются до 15 сентября.

В летний период должны быть проведены следующие работы:

а) по котельным – ревизия арматуры и оборудования приборов

КИП и автоматики, устранения щелей в обмуровке котлов и дымохо-

дов, подготовка контингента операторов и осуществление завоза топ-

лива: твердого – в расчете 70 % потребности в отопительном сезоне,

жидкого – по наличию складов, но не менее среднемесячного запаса.

Расчет потребного количества топлива следует производить в соответ-

ствии с действующими нормативно-правовыми документами. Хране-

ние топлива следует производить в соответствии с установленными

требованиями;

б) по тепловым сетям – промывка систем, ревизия арматуры, уст-

ранение постоянных и периодических засорений каналов, восстановле-

ние разрушенной или замена недостаточной тепловой изоляции труб

в камерах, подземных каналах и подвалах (технических подпольях);

в) по тепловым пунктам – ревизия арматуры и оборудования (насо-

сов, подогревателей и др.);

г) по системам отопления и горячего водоснабжения – ревизия кра-

нов и другой запорной арматуры расширителей и воздухосборников,

восстановление разрушенных или замена недостаточной тепловой изо-

ляции труб в лестничных клетках, подвалах, чердаках и в нишах сани-

тарных узлов; при непрогреве радиаторов – их гидропневматическая про-

мывка. По окончании ремонтных работ весь комплекс устройств по теп-

лоснабжению подлежит эксплуатационной наладке во время проб-

ной топки;

д) по уборочной технике и инвентарю для дворников – проверка,

ремонт, замена;

е) завоз песка для посыпки тротуаров (из расчета не менее 3 м

на 1 тыс. м

уборочной площади) и соли (из расчета не менее 3-5 % мас-

сы песка) или ее заменителя;

ж) разъяснение нанимателям, арендаторам и собственникам жилых

и нежилых помещений правил подготовки зданий к зиме (установка уп-

лотняющих прокладок в притворах оконных и дверных проемов, замена

разбитых стекол и т. д.);

з) наличие первичных средств пожаротушения.

Здания любого назначения в зависимости от капитальности долж-

ны прослужить 100–150 лет. Ппостроенные в настоящее время здания,

будут эксплуатироваться в XXII в., для чего необходимо их строить

и эксплуатировать так, чтобы обеспечить сохранность в будущем.

3.6. Аварийное и диспетчерское обслуживание

Аварийно-ремонтная служба создается для оперативного устране-

ния крупных повреждений, отказов, аварий конструкций и инженерного

оборудования здания, сетей и объектов, обеспечения нормального функ-

ционирования и восстановления.

Аварийная служба осуществляет:

ü срочную ликвидацию засоров канализации;

ü устранение аварийных повреждений систем водопровода, ото-

пления и канализации;

ü ликвидацию повреждений во внутренних сетях электроснабжения;

ü в нерабочее время обеспечение безопасности граждан при обна-

ружении аварийного состояния строительных конструкций зда-

ний путем ограждения опасных зон, обрушения нависающих

конструкций, находящихся в аварийном состоянии;

ü содержание закрепленной за аварийной службой техники в ис-

правном состоянии и использование ее по назначению.

При поступлении сигналов об аварии или повреждении магистра-

лей водопровода, канализации, теплоснабжения, телефонной сети, под-

земной электросиловой и сетевой сети, трансформаторных подстанций

и вводных шкафов, газопроводов и газового оборудования аварийная

служба обязана сообщить в соответствующие специализированные ком-

мунальные предприятия, их аварийные службы и проследить за выпол-

нением необходимых работ указанными службами до полной ликвида-

ции аварий.

Персонал аварийной службы и материальная часть должны посто-

янно находиться в полной готовности, обеспечивающей немедленный

выезд бригад к месту аварий в любое время суток.

В помещении аварийной службы должны быть: схема района, спи-

сок и адреса организаций, журнал учета аварий, городские телефоны,

домашние адреса руководителей, их личные, домашние и служебные

телефоны.

При поступлении сигналов об аварии или повреждении магистра-

лей водопровода, канализации, теплоснабжения, телефонной сети, под-

земной электросиловой и сетевой сети, трансформаторных подстанций

и вводных шкафов, газопроводов и газового оборудования аварийная

служба обязана сообщить в соответствующие специализированные ком-

мунальные предприятия, их аварийные службы и проследить за выпол-

нением необходимых работ указанными службами до полной ликвида-

ции аварий.

Диспетчерская служба (ДС) осуществляет контроль за работой

следующего инженерного оборудования:

ü лифтов;

ü систем отопления и горячего водоснабжения (тепловых пунк-

тов, бойлерных, котельных, элеваторных узлов);

ü систем холодного водоснабжения (насосных установок, водопод-

качек), канализации;

ü систем газоснабжения;

ü электрощитовых здания, дежурного освещения лестничных кле-

ток, подъездов и дворовых территорий;

ü установок и средств автоматизированной противопожарной за-

щиты зданий повышенной этажности;

ü сигнализацию при открывании дверей подвалов, чердаков, ма-

шинных помещений лифтов, щитовых.

Кроме того, система диспетчеризации обеспечивает: контроль за-

газованности технических подполий и коллекторов; громкоговорящую

(двухстороннюю) связь с абонентами (пассажирами лифтов, жильцами,

дворниками), служебными помещениями и т. д.

Работа ДС осуществляется круглосуточно. Ее служба ведет не-

прерывный контроль за работой инженерного оборудования, регис-

трирует его работу в соответствующих журналах и немедленно уст-

раняет мелкие неисправности и аварии; о всех авариях или переры-

вах в работе систем водоснабжения, канализации, тепло-, электро-

снабжения срочно сообщает в аварийную службу организации по

обслуживанию здания, а также в специализированные организации,

обслуживающие лифты, газовое оборудование, водопроводно-кана-

лизационное и др.

Для обеспечения рациональной работы в ДС должен быть комп-

лект рабочей документации на объект, сети и сооружения, схемы всех

отключающих и запорных узлов систем оборудования, планы подзем-

ных коммуникаций, комплекты ключей от всех рабочих, подвальных

и чердачных помещений здания.

Диспетчер обеспечивает:

ü проведение ежесуточного осмотра диспетчерской системы, об-

ращая особое внимание на исправность реле времени, ламп сиг-

нализации на пульте, сигнализаторов загазованности, электри-

ческих фотовыключателей;

ü проведение еженедельной профилактики аппаратуры, приборов

и линий связи без вскрытия внутренней части аппаратуры;

ü замену сгоревших ламп на диспетчерском пульте;

ü заправку лент в приборы для вычерчивания диаграмм, проведе-

ние смазки, заправку приборов чернилами и т. п.;

ü при неисправности приборов, аппаратуры или линий связи пе-

редачу заявки на ремонт в соответствующую специализирован-

ную организацию.

3.7. Диспетчеризация и автоматизация объекта

Традиционные решения инженерного оборудования здания пред-

ставляют собой совокупность отдельных систем, не взаимодействую-

щих между собой (автономных). Здание, в котором эти системы объеди-

нены в интегрированный комплекс и правильно организованы (с учетом

возможных будущих изменений) уже на этапе проектирования, называ-

ется «интеллектуальным зданием».

Диспетчеризация, учет ресурсов, энерго- и ресурсосбережение,

повышение рыночной стоимости здания – таким становится содержа-

ние проектов на сегодняшний день. И эти темы актуальны не только

в строительстве крупных административных и офисных комплексов,

но и в коттеджном строительстве, и в жилых комплексах элитного класса.

Интеллектуальное здание (IB – Intelligent Building) представляет

собой совокупность инженерно-технических решений и организацион-

ных мероприятий, направленных на создание высокоэффективной эко-

номичной системы управления зданием (Building Managment Systems),

максимально отвечающей потребностям пользователей и владельцев

этого интеллектуального здания.

В области эксплуатации недвижимости определим интеллектуаль-

ное здание как современную технологию автоматизированных комплек-

сов систем инженерного оборудования здания с определенной степенью

их интеграции на основе структурированных кабельных систем и стан-

дартов открытых систем.

Система диспетчеризации – это набор аппаратных и программ-

ных средств для централизованного контроля и управления инженерны-

ми системами. Информация обо всем подключенном к системе диспет-

черизации оборудовании выводится в режиме реального времени на эк-

ран компьютера.

Инженерное оборудование интеллектуального здания – это комп-

лекс сложных инженерно-технических систем безопасности, жизнеобес-

печения, информатизации (КСБЖИ) с соответствующими системами уп-

равления (рис. 3.4). Важной частью КСБЖИ являются автоматизирован-

ные системы управления, составляющие суть интеллектуального здания.

Все слаботочные системы контроля объединяются на основе структури-

рованной кабельной системы (СКС) в систему диспетчеризации инже-

нерного оборудования здания с единым центром мониторинга систем.

В состав КСБЖИ интеллектуального здания входят:

1. Интегрированный комплекс технических средств безопасности:

ü система управления доступом;

ü система охранно-тревожной сигнализации;

ü система телевизионного наблюдения;

ü система сбора и обработки информации;

ü система пожарной сигнализации и оповещения о пожаре;

ü система автоматического пожаротушения.

2. Комплекс систем жизнеобеспечения:

ü системы отопления, вентиляции и кондиционирования воздуха;

ü система управления микроклиматом;

ü система гарантированного бесперебойного электроснабжения;

ü система удаленного мониторинга и управления электроснабже-

нием;

ü системы освещения и управления освещением;

ü система учета энергоносителей и другие системы;

ü системы контроля и управления лифтами, эскалаторами и пр.

3. Комплекс систем информатизации:

ü локальная вычислительная сеть;

ü система приема эфирного и спутникового телевидения;

ü система радиофикации;

ü система телефонной сети;

ü система проведения конференций с синхропереводом;

ü система электрочасофикации;

ü средства оперативной радиосвязи персонала и другие системы.

4. СКС. 5. Единый центр диспетчеризации.

( ( (

) )

)

Рис. 3.4. Автоматизированная система

управления зданием

Здание, оснащенное системами диспетчеризации и автоматизации

(интеллектуальное здание), – это не столько внешние эффекты, сколько

незаметная для окружающих эффективная работа инженерного обору-

дования, создающая идеальные условия жизнедеятельности обитателей

здания. Эффективность работы достигается четким взаимодействием

отдельных систем, их интеграцией.

Интеграция систем обеспечивает:

ü повышенный уровень безопасности здания в целом (предотвра-

щение аварий, обеспечение непрерывности процессов и пр.);

ü четкое взаимодействие работы всех инженерных систем с при-

оритетом системы пожарной безопасности;

ü организацию сетевой структуры управления с реализацией фун-

кций автоматического контроля, обработки и хранения инфор-

мации о состоянии систем с единого диспетчерского пульта уп-

равления;

ü сочетание автоматического и ручного режимов управления, обес-

печивающего оперативный контроль дежурного персонала за со-

стоянием каждого элемента инженерных систем с диспетчерс-

кого пульта;

ü высокий уровень управления средой обитания.

На рис. 3.5 представлена схема построения систем интеллектуаль-

ного здания:

1 – уровень конечного оборудования (датчиков, считывателей, зас-

лонок, нагревателей, извещателей, видеокамер и т. п.);

2 – уровень управляющего оборудования (контроллеры, зонные

панели, телеметрическое оборудование и т. п.);

3 – уровень систем управления (пульт управления и мониторы ви-

деонаблюдения, панели сигнализации, ПО для управления системами

авторизации доступа и контроля климата);

4 – уровень интеграции подсистем (некоторая платформа управле-

ния всем комплексом).

Рис. 3.5. Схема построения систем интеллектуального здания

Рассмотрим пример взаимодействия систем в интеллектуальном

здании при возникновении чрезвычайной ситуации. Так, при возникно-

вении пожара (очага возгорания) «срабатывают» извещатели системы

пожарной сигнализации (СПС). Сигнал от них передается на пожарную

панель, которая формирует команду включения световых, звуковых

и речевых оповещателей. При этом СПС также формирует сигналы для

исполнения другими системами интегрированного комплекса по задан-

ным алгоритмам:

1. Система телевизионного наблюдения «направляет» ближайшую

видеокамеру на очаг возгорания и присваивает этой видеокамере выс-

ший приоритет. На мониторе наблюдения формируется полноэкранное

изображение с этой видеокамеры, и видеомагнитофон переходит в ре-

жим приоритетной записи «картинки» с тревожной видеокамеры.

2. Система управления микроклиматом выключает приточную си-

стему вентиляции, обслуживающую данную зону, чтобы предотвратить

поступление свежего воздуха к очагу возгорания. Для удаления дыма из

коридоров, холлов, лестниц (вдоль маршрутов эвакуации) включается

соответствующая подсистема дымоудаления (открываются заслонки,

включаются вентиляторы).

3. Система управления электроснабжением отключает цепи элект-

ропитания вблизи зоны пожара.

4. Система управления освещением включает аварийное осве-

щение.

5. Система управления доступом разблокирует двери для беспре-

пятственной эвакуации людей.

6. Система управления лифтами спустит их на первый этаж и т. д.

Одновременно сигнал поступает в единый диспетчерский центр на

автоматизированное рабочее место (АРМ) оператора. На мониторе АРМ

появляется графическая и текстовая информация о пожаре и месте его

возникновения. Оператор имеет возможность проконтролировать рабо-

ту системы автоматики и при необходимости продублировать ее. Эти

действия могут быть обеспечены только за счет взаимодействия отдель-

ных систем комплекса интеллектуального здания, таких как СПС, систе-

мы управления освещением, микроклиматом, доступом, электроснабже-

нием и лифтами.

Именно такие взаимосвязи между отдельными системами комплекса

позволяют говорить о действительно интеллектуальном здании, когда

комплекс приобретает новое качество – интегрированность. Интегриро-

ванный комплекс не является простой суммой отдельных систем, а на

основе единой платформы управления приобретает новые свойства, от-

сутствующие у составляющих.

Установка современной системы автоматизации и диспетчери-

зации обеспечивает:

ü реальную и полную картину состояния всех инженерных сис-

тем в любой момент времени;

ü удобный графический интерфейс, где в виде мнемосхем пред-

ставлено все установленное оборудование;

ü быструю и адекватную реакцию на аварийные ситуации;

ü возможность выдачи аварийных сообщений на экран монитора,

принтер, удаленный компьютер, пейджер, мобильный телефон;

ü регистрацию всех системных событий, что позволяет во многих

случаях установить причину аварийной ситуации, ее виновни-

ка, а также предотвратить ее появление в дальнейшем;

ü быструю и точную реакцию на изменение условий внешней сре-

ды;

ü подсчет времени наработки оборудования и предупреждение о

необходимости проведения профилактических и регламентных

работ и за счет этого – продление срока службы инженерных

систем;

ü более широкие возможности по управлению системами при со-

кращении штата обслуживающего персонала;

ü возможность сбора статистической информации и прогнозиро-

вания.

Оптимальное внедрение интеллектуальных систем – на стадии проек-

тирования. Интеллектуальное здание будет по-настоящему эффективным,

если заранее предусмотрена прокладка всех нужных коммуникаций. При

оснащении «интеллектом» готового здания возникает ряд трудностей: ра-

боту инсталлятора ограничивают существующие инженерные коммуника-

ции, нарушаются отделочные работы, возрастают сроки выполнения и сто-

имость работ. При учете интеллектуальных систем заранее их стоимость

составляет до 50 %, а окупаются они в среднем за 5–6 лет.

Вложения в интеллектуальные системы диспетчеризации и авто-

матизации на стадии строительства приведут к экономии в долгосроч-

ном плане – повышается надежность и эффективность здания, сокраща-

ются расходы на обслуживание и ресурсы, создаются действительно ком-

фортные условия. Кроме этого, не нужно забывать об еще одном суще-

Глава 4

САНИТАРНОЕ СОДЕРЖАНИЕ И БЛАГОУСТРОЙСТВО

4.1. Клининг и санитарное содержание объекта

Мероприятия по санитарному содержанию объекта недвижимости

включают в себя:

ü уборку и очистку придомовой территории;

ü уборку внутридомовых помещений и мест общего пользования;

ü благоустройство территории;

ü озеленение и уход за зелеными насаждениями.

Современная профессиональная уборка (клининг) – это сложней-

шая отрасль услуг, включающая комплексный уход за недвижимостью

и прилегающей территорией, производимая силами специализирован-

ных компаний. Специально обученный и сертифицированный персонал,

сложные технологии уборочных процессов, высококачественные хими-

каты, профессиональная уборочная техника и специализированный ме-

неджмент – это реалии современной профессиональной уборки.

Услугой по уборке называется операция, проводимая в целях сохра-

нения эксплуатационных свойств и поддержания в чистом состоянии

поверхностей, различающихся по виду, назначению и материалам, из

которых они изготовлены, в зависимости от степени их загрязнения.

Услугой по уходу называется мероприятие, направленное на вос-

становление внешнего вида и эксплуатационных свойств поверхностей,

связанные с защитой поверхности от старения или предохранением от

повреждений.

Также существуют прочие услуги, которые не связаны непосред-

ственно с уборкой и уходом (обработка помещений от вредных насеко-

мых и грызунов, работы по озеленению территорий, ландшафтная архи-

тектура).

Услуги по уборке и уходу классифицируют по следующим признакам:

ü технологическому;

ü виду убираемых объектов;

ü периодичности выполнения услуг.

По технологическому признаку услуги по уборке и уходу подраз-

деляют следующим образом:

ственном для инвесторов моменте: интеллектуальные системы значи-

тельно повышают ликвидность здания, что помимо достижения всех

описанных благ, делает их прямым средством для получения прибыли.

В целом концепция системы диспетчеризации и автоматизации зда-

ния направлена на удовлетворение индивидуальных требований заказ-

чика в управлении зданием. Комплексные системы управления обеспе-

чивают обитателям здания безопасность и комфорт, получение инфор-

мации о состоянии систем здания в удобной форме, эффективное ис-

пользование оборудования. В итоге – снижение эксплуатационных зат-

рат и потребления энергоресурсов и воды.

В настоящее время на российском строительном рынке уже созда-

ны главные предпосылки для реализации концепции интеллектуальных

зданий. С одной стороны, имеется потребность в этом продукте, с дру-

гой стороны, есть ряд фирм – системных интеграторов, готовых предло-

жить конкретные технические решения этих зданий, причем работы по

их созданию могут быть выполнены методом поэтапного наращивания

комплекса – от отдельной системы до полномасштабного комплекса, что

дает возможность владельцу здания планировать финансовые вложения

в развитие инфраструктуры объекта.

В ходе эксплуатации здания очень важно контролировать работу

всех систем из единого центра управления. Это позволяет оптимизиро-

вать затраты на эксплуатацию и профилактику и в итоге экономить

на содержании здания. Сегодня уже на этапе строительства у здания по-

является владелец, который заинтересован в грамотной эксплуатации всех

инженерных систем, их диспетчеризации и мониторинге. Ему важно,

чтобы эти системы проработали как можно дольше и эффективнее. В их

функциональности заложен успех бизнеса владельца здания, так как та-

кие системы позволяют строить отношения с жильцами и прогнозиро-

вать расходы и доходы от эксплуатации здания.

Для владельца здания необходимо интегрированно учитывать

и точно тарифицировать все услуги, потребляемые жильцами здания,

будь то квартиры или офисы. «Интеллектуальные» системы автоматиза-

ции зданий позволяют установить различные настройки параметров для

разных помещений здания. Автоматизированная система управления дает

возможность учитывать такие параметры, как время суток, время года,

специальное расписание, условия работы конкретного арендатора и на-

значение помещения.

сохранности их имущества и охраны окружающей среды определены

стандартом [18].

Профессиональный подход к клинингу жизненно важен, без спе-

циальных знаний клининг дает слабые результаты. Профессиональный

уход за недвижимостью – это целый комплекс клининговых услуг, вклю-

чающий в себя подбор квалифицированного персонала, выбор нужного

оборудования и специальных чистящих средств. Основная задача про-

фессионального ухода заключается в сокращении расходов на эксплуа-

тацию помещения за счет увеличения срока службы покрытий, при со-

хранении их идеального вида после уборки.

К технологическому оборудованию относится то оборудование,

с помощью которого производится комплекс процессов по уборке и ухо-

ду. Химическими средствами и уборочным инвентарем являются това-

ры химического, текстильного, щетинно-щеточного, целлюлозно-бумаж-

ного и других производств, а также изделия из металлов, используемые

в технологическом процессе оказания услуг по уборке и уходу.

При профессиональном уходе срок службы мебели и покрытий уве-

личивается минимум в полтора раза, что избавляет клиентов от преж-

девременных затрат на косметический ремонт.

Важнейшее преимущество клининга – его доступность при высо-

ком качестве услуг. Услуги по уборке и уходу должны соответствовать

требованиям настоящего стандарта, а также действующим технологи-

ческим документам на услуги конкретного вида.

Сегодня респектабельность компании, организации зависит не толь-

ко от финансовых показателей, но и от внешнего вида помещений ком-

пании. Клининговые компании предоставляют широкий спектр работ

по уборке помещений (рис. 4.1 и 4.2).

Обычно владельцы помещений проводят уборку офисов, произ-

водственных помещений и следят за ними самостоятельно. Когда поме-

щение небольшое и покрытие не требует специального ухода, уборка не

представляется сложным делом. С ней справится и штатная уборщица,

хотя даже в небольшом помещении возникают проблемы, решение кото-

рых лучше поручить специалистам. Например, покрыть защитным со-

ставом и отполировать полы, сделать глубокую химчистку коврового

покрытия, кристаллизацию – упрочнение поверхностного слоя мрамо-

ра, мытье окон и фасадов, которое могут выполнить только профессио-

нальные промышленные альпинисты, и т. д.

ü сохранение эксплуатационных свойств и внешнего вида поверх-

ностей, предметов, помещений, зданий и сооружений (внутри

и снаружи), территорий (подметание и уборка мусора, протирка

поверхностей и предметов, вакуумная обработка, влажная убор-

ка, выведение пятен, дезинфекция, работы по уборке дорожек,

тротуаров, мусора, снега);

ü восстановление эксплуатационных свойств и внешнего вида,

защита от старения поверхностей, предметов, помещений, зда-

ний и сооружений внутри и снаружи (полирование, химическая

очистка, грунтование, лакирование, чистка, шлифование, крис-

таллизация, консервация);

ü прочие услуги (дезинсекция, дератизация помещений, озелене-

ние и т. д.).

При осуществлении услуг по уборке объекты услуги подразделяют

следующим образом:

ü жилые объекты (внутри и снаружи);

ü промышленные, культурные и общественные объекты (внутри

и снаружи);

ü прилегающие территории.

По периодичности услуги подразделяют следующим образом:

ü первоначальная комплексная уборка;

ü ежедневная комплексная уборка и уход;

ü еженедельная комплексная уборка и уход;

ü генеральная уборка и уход.

Основная цель клининга создать атмосферу уюта и комфорта в об-

служиваемом помещении, а также максимально продлить срок эксплуа-

тации зданий до наступления необходимости капитального ремонта. Как

самостоятельный вид деятельности клининг возник в Европе около

70 лет назад. В России развитие данного направления началось с начала

1990-х годов. В настоящее время создана целая индустрия, обслужива-

ющая это направление. Клиентами клининговых компаний являются

торгово-развлекательные и бизнес-центры, производственные предпри-

ятия, владельцы коттеджей и квартир.

Общие технические требования к услугам по уборке (внутри

и снаружи) зданий и сооружений, прилегающей территории, по уходу

за оргтехникой, компьютерами, мебелью, полами, деталями отделки

внутренних и наружных поверхностей зданий, сооружений, а также

требования безопасности услуг для жизни и здоровья потребителей,

Нанимая клининговую компанию, заказчик получает весь комплекс

услуг. Одна и та же компания может убирать помещение, а также выпол-

нять работы по промышленному альпинизму. Данное направление ста-

ло активно развиваться только в последние два десятилетия. Связано это

с резко возросшей высотностью зданий, усложнением их архитектуры

и использованием новых строительных материалов, требующих акку-

ратного обращения при монтаже и последующего обслуживания

в процессе эксплуатации.

Все это, а также высокая мобильность, относительная дешевизна,

способность решать задачи любой сложности и зачастую невозможность

использования по ряду технических причин других способов и привели

к рождению и развитию промышленного альпинизма. Некоторые ком-

пании могут предложить зимний клининг – очистку кровель от наледи

и сосулек, ручную и механизированную уборку снега. Летний клининг –

это в чистом виде сезонные работы. К ним относятся: всевозможная

мойка, как ручная, так и «под давлением»; мытье остекления админист-

ративных и прочих зданий (как правило, эти работы производятся два

раза в год), вентилируемых и обычных фасадов, строительных кранов

и прочих конструкций.

Санитарно-гигиенические мероприятия при эксплуатации зданий –

это проведение мероприятий по дезинсекции и дератизации по догово-

ру с СЭС.

Для оказания выполнения услуг по уборке обязательными услови-

ями являются:

ü профессиональный уровень мастерства исполнителя и знание им

требований безопасности, правил обслуживания и санитарных

норм;

ü наличие технологического оборудования, уборочного инвентаря,

химических средств;

ü наличие нормативных и технологических документов на

оказываемые услуги по уборке.

При оказании услуг по уборке и уходу (внутренние и внешние ра-

боты) должны быть обеспечены безопасность жизни, здоровья и сохран-

ность имущества потребителя услуг и санитарно-гигиенические требо-

вания.

Оказание услуг по уборке и уходу должно быть организовано

в период времени, не создающий неудобств для жизни и труда потре-

бителей.

Рис. 4.1. Специалист службы клининга выполняет

мытье стеклянных поверхностей

Рис. 4.2. Специалист службы клининга выполняет уборку

ковровых покрытий в холле бизнес-центра

Профессиональная уборка необходима не только с точки зрения

чистоты, но и для экономии. Применение специальных технологий при

восстановительных и поддерживающих уборочных работах позволяет

отложить косметический ремонт на длительный срок, например, срок

эксплуатации помещений, напольных покрытий, мягкой мебели увели-

чивается минимум на 25 %.