Волков К.А., Шустова И.М. Управление эксплуатацией недвижимости

Подождите немного. Документ загружается.

ü выполнение законодательных нормативных актов, предписаний

и инструкций по эксплуатации, принятых на территории РФ;

ü проведение инструктажей и разработка инструкций: должност-

ных, технологических, по охране труда и правилам пожарной

безопасности;

ü соблюдение поверочных интервалов;

ü аттестация и обучение персонала.

Сложнейшим и очень важным процессом в нормативно-техничес-

ком обеспечении является объективный анализ исходной информации.

Одна из основных обязанностей эксплуатирующей организации – это

формирование 100 %-ного информационного объема по эксплуатируе-

мому объекту недвижимости (технического паспорта объекта недвижи-

мости). Причем в обычном понимании технический паспорт как доку-

мент, выдаваемый БТИ для идентификации объекта и проведения с ним

юридическо-правовых действий, лишь малая часть того, что понимает-

ся под техническим паспортом в эксплуатации. Технический паспорт

в эксплуатации недвижимости – это документ динамичный. Он запол-

няется на протяжении всего цикла жизнедеятельности объекта и состо-

ит из двух блоков: стационарного и динамичного. Стационарный блок –

это общая техническая информация, техническая документация и ин-

формация об ограничении функционирования объекта. Динамичный блок –

это текущая деятельность строительно-монтажных организаций, сведе-

ния о текущем и капитальном ремонте, планы и отчеты по эксплуатации

и изменения к документации из первого блока.

Выполнение законодательных нормативных документов является

неукоснительным требованием законодательных органов. При этом про-

ведение всех работ системы технического обслуживания невозможно без

соблюдения требований указанных ниже правил.

К ним относятся:

ü правила по устройству и эксплуатации электроустановок;

ü правила техники безопасности при эксплуатации электроуста-

новок;

ü правила эксплуатации теплопотребляющих установок и тепло-

вых сетей;

ü правила техники безопасности при эксплуатации теплопотреб-

ляющих установок и тепловых сетей потребителей;

ü правила устройства и безопасной эксплуатации лифтов;

ü правила устройства и безопасной эксплуатации эскалаторов;

ü правила безопасности в газовом хозяйстве;

ü правила пожарной безопасности;

ü правила по охране труда.

Государственный надзор и контроль за соблюдением законодатель-

ства об охране труда на предприятиях, в учреждениях, организациях

независимо от форм собственности и подчиненности осуществляют спе-

циально уполномоченные на то государственные органы и инспекции

в соответствии с федеральными законами.

Государственный надзор за проведением мероприятий, обеспечи-

вающих безопасное обслуживание электрических и теплоиспользующих

установок, осуществляется органами Государственного энергетическо-

го надзора РФ. Его основная задача – осуществление контроля за техни-

ческим состоянием и безопасным обслуживанием электрических и теп-

лоиспользующих установок потребителей электрической и тепловой

энергии на предприятиях, в организациях и учреждениях независимо от

их ведомственной принадлежности и форм собственности.

Государственный санитарно-эпидемиологический надзор за соблю-

дением предприятиями, учреждениями, организациями гигиенических

норм, санитарных правил и норм осуществляется Государственным ко-

митетом санитарно-эпидемиологического надзора РФ (Госкомсанэпид-

надзор России) и территориальными учреждениями государственной

санитарно-эпидемиологической.

Государственная противопожарная служба осуществляет контроль

и надзор по соблюдению правил пожарной безопасности.

В соответствии со статьей 20 Федерального закона «Об основах

охраны труда в Российской Федерации об организации государственно-

го надзора и контроля в области охраны труда» вся полнота контроля

осуществляется федеральной инспекцией труда и не затрагивается сфе-

ра деятельности вышеперечисленных органов надзора.

Проведение инструктажей и разработка инструкций является од-

ной и важнейших задач нормативно-технического обеспечения. Суще-

ствует несколько видов инструктажа: вводный, первичный на рабочем

месте, повторный, внеплановый, целевой.

Вводный инструктаж обязаны пройти все вновь поступающие на

работу, а также командированные и учащиеся, прибывшие на практику.

Вводный инструктаж проводится в целях ознакомления с общими пра-

вилами техники безопасности и производственной санитарии, основны-

ми законами об охране труда и правилами внутреннего распорядка. Его

проводит инженер по охране труда по программе, утвержденной глав-

ным инженером.

Первичный инструктаж на рабочем месте проводят со всеми вновь

принятыми в организацию по эксплуатации, переводимыми из одного

подразделения в другое, командированными и т. д. Цель – ознакомление

с действующими инструкциями для данной профессии руководителем

участка, показ безопасных приемов работы и т. д.

Повторный инструктаж проводится не реже чем через шесть ме-

сяцев. Цель – восстановить в памяти рабочих правила по охране труда,

а также разобрать конкретные нарушения из практики структурного под-

разделения или организации.

Внеплановый инструктаж проводят в случаях изменения техно-

логического процесса, оборудования, приспособлений и т. п.; введения

новых инструкций по охране труда; при наличии случаев травматизма

на объектах и т. д.

Целевой инструктаж проводят с работниками перед началом ра-

бот, на которые оформляется наряд–допуск (работа с электроустановка-

ми, в колодцах, траншеях; ремонт газопроводов, работа на высоте

и т. д.). Все лица, обслуживающие электроустановки, подвергаются про-

верке знаний с присвоением квалификационной группы по технике бе-

зопасности при эксплуатации электроустановок потребителей:

ü оперативный персонал – 1 раз в год;

ü административный – 1 раз в 3 года.

Если работник совмещает дополнительную работу с основной,

то должен быть приказ работодателя на проведение первичного инст-

руктажа по совмещаемой работе.

Создание инструкций необходимо для обеспечения законности хо-

зяйственной деятельности объекта. Для технического обслуживания пре-

дусмотрено создание должностных инструкций, регулирующих выпол-

нение каждым сотрудником его должностных обязанностей примени-

тельно к конкретному объекту, конкретной профессии или виду работ.

Это, в свою очередь, обеспечивает внутреннюю логику производствен-

ного процесса.

Инструкции по охране труда необходимы для обеспечения здоро-

вых и безопасных условий труда, что повышает трудоспособность рабо-

тающих, снижает риск возникновения профессиональных заболеваний

и несчастных случаев на производстве.

Инструкции по правилам пожарной безопасности – это одно

из средств обеспечения требований пожарной безопасности. Эти доку-

менты объясняют, как пользоваться первичными средствами пожароту-

шения и что делать в случае возникновения пожара.

Соблюдение поверочных интервалов у оборудования является

неотъемлемой частью нормативно-технического контроля при эксплуа-

тации объекта недвижимости. Соблюдение поверочных интервалов про-

изводится для проверки соответствия оборудования нормативным тех-

ническим характеристикам и контроля качества процесса эксплуатации

оборудования.

Соблюдение поверочных интервалов обеспечивается у следующе-

го оборудования:

ü метрологического оборудования;

ü счетчиков воды;

ü электрических счетчиков;

ü счетчиков газа и тепловой энергии;

ü электроинструмента;

ü технических средств обеспечения охраны и пожарной безопас-

ности;

ü основных и вспомогательных защитных средств.

Поддержание и соблюдение технических нормативов, выпол-

нение правил и инструкций по технике безопасности, контроль ка-

чества производства работ, профилактика мероприятия охраны тру-

да являются важнейшими задачами нормативно-технического кон-

троля при эксплуатации недвижимости.

2.2. Технический паспорт объекта

Технический паспорт является обязательным документом для экс-

плуатации зданий (строений, сооружений) и прилегающей к ним терри-

тории в период с момента ввода в эксплуатацию и до момента вывода из

эксплуатации.

Паспорт вводимого в эксплуатацию здания (строения, сооружения)

составляется застройщиком. Ведение паспорта осуществляется эксплу-

атирующей организацией.

Вся техническая документация по сданному в эксплуатацию зда-

нию (утвержденный технический проект (проектное задание), рабочие

чертежи, данные о гидрогеологических условиях участка застройки, акт

приемки в эксплуатацию с документами, характеризующими применен-

ные материалы, условия и качество производства работ по возведению

объектов, акты на скрытые работы), а также сведения об отступлениях

от проекта и недоделках к моменту ввода объекта в эксплуатацию долж-

ны храниться комплектно в техническом архиве эксплуатирующей орга-

низации.

Технические и технико-экономические сведения о зданиях, кото-

рые могут повседневно требоваться при их эксплуатации, должны быть

сосредоточены в техническом паспорте и техническом журнале по эксп-

луатации.

Технический паспорт объединяет сведения, касающиеся эксплуа-

тации и обслуживания и выполняет функции информационной систе-

мы. Все необходимые для ухода за недвижимостью и ее обслуживания

документы (например, чертежи, техническая документация, инструкции

по техобслуживанию оборудования и строительных деталей, получен-

ные от изготовителей) входят в техпаспорт здания в качестве приложе-

ний. В техпаспорте фиксируется также история ремонта объекта, что

поможет при проектировании нового ремонта. Это создает необходимые

условия для согласования интересов всех сторон, задействованных

в содержании объекта недвижимости.

Одна из задач применения техпаспорта объекта недвижимости –

передача данных о зданиях и относящихся к ним машинах и оборудова-

нии в удобной для пользования форме владельцам и арендаторам зда-

ний, организациям по уходу за недвижимостью.

Паспорт является основным документом по объекту, содержащим

его конструктивную и технико-экономическую характеристику, состав-

ляемую с учетом всех архитектурно-планировочных и конструктивных

изменений.

Паспорт заполняется по единой форме, принятой в отрасли, и со-

стоит из описательной части и приложений. В описательной части да-

ются: год постройки, кубатура, площади объекта и его частей, протя-

женность и другие данные по сооружениям, развернутые площади эле-

ментов, требующих периодической окраски, конструктивная характери-

стика частей и элементов здания и сооружения и т. д.

Приложениями к паспорту являются:

а) светокопии рабочих чертежей планов, разрезов, фасадов здания

или сооружения с внесенными в них отступлениями от проекта, если

таковые имели место в процессе строительства;

б) перечень предусмотренных проектом требований по обеспече-

нию нормальной эксплуатации здания или сооружения, их отдельных

элементов и прилегающей территории.

Паспорт составляется и ведется на русском языке. В случае нали-

чия в составе приложений к паспорту документов на иностранном язы-

ке, они должны иметь перевод на русский язык.

Техпаспорт здания составляется таким образом, чтобы с его помо-

щью на объекте недвижимости в здании и на территориях, прилегаю-

щих к нему, можно было бы:

ü после окончания строительства или капремонта здания начать

в плановом и целесообразно рассчитанном порядке уход, обслу-

живание и содержание в порядке конструкций, систем оборудо-

вания и дворовых территорий;

ü постоянно осуществлять функции по уходу, обслуживанию

и содержанию в порядке объектов недвижимости таким обра-

зом, чтобы при оптимальных затратах добиться роста их доход-

ности;

ü обеспечить запланированные периоды содержания и сроки экс-

плуатации конструкций и систем оборудования, а также энерго-

техническое хозяйство;

ü обеспечить надлежащее составление договоров об уходе за объек-

том недвижимости, а также осуществление мероприятий по уходу

и обслуживанию и контроль за их выполнением.

Техпаспорт здания состоит из материалов, составленных и собран-

ных по конкретному проекту. При строительстве нового здания техпас-

порт составляется таким образом, чтобы в нем были отражены важные

для объекта данные, а именно:

ü общие данные об объекте;

ü контактные данные участников проектирования и строительства

объекта недвижимости;

ü задачи ухода, обслуживания и содержания в порядке конструк-

ций и оборудования;

ü данные о расположении важнейших машин и помещений обслу-

живания, а также необходимые количественные данные;

ü внутренние и наружные поверхностные конструкции;

ü плановые показатели внутреннего климата, другие плановые

показатели, уровни качества технического ухода и обслужива-

ния, а также рабочие показатели систем;

ü плановые сроки эксплуатации важнейших конструкций и строи-

тельных деталей, установленные на этапе проекта;

ü количество машин и их технические характеристики;

ü ведение ежедневного журнала ремонта и мониторинг ежегодно-

го потребления материально-технических ресурсов на проведе-

ние ремонта;

ü инструкции по действиям в исключительных и аварийных ситу-

ациях;

ü данные о приложениях к техпаспорту.

В случае смены эксплуатирующей организации прежняя эксплуа-

тирующая организация передает технический паспорт собственнику или

новой организации, ответственной за эксплуатацию здания. Прежняя

эксплуатирующая организация и новая эксплуатирующая организация

составляют акт сдачи-приемки обязанностей организации, ответствен-

ной за эксплуатацию, где фиксируется факт передачи технического пас-

порта и выявленные замечания по техническому состоянию здания (стро-

ения, сооружения) и прилегающей к нему территории. Указанный акт

является приложением к паспорту.

2.3. Регламенты производственного процесса

Для эффективной работы подразделения по эксплуатации объекта

недвижимости разрабатываются и утверждаются регламенты производ-

ственного процесса. Основными документами, определяющими регла-

менты являются положение о структурном подразделении и должност-

ные инструкции.

В сфере управления персоналом отсутствуют четкие критерии эф-

фективности работы, нет единых требований и стандартов (кроме доку-

ментооборота и требований ТК РФ). То есть каждое отдельное предпри-

ятие вырабатывает собственную политику, тактику, правила по управле-

нию персоналом.

Разработка должностной инструкции начинается с подготовки по-

ложения о подразделении. Даже если у вас есть положение об отделе

кадров или департаменте по управлению персоналом, или положение

о повышении квалификации сотрудников, об их обучении, то этого все

равно недостаточно. Все функции, которые возложены на подразделе-

ние, должны быть разделены между сотрудниками данного подразделе-

ния. Поэтому положение о подразделении очень важно.

Положение о подразделении является функционально-технологи-

ческим документом, определяющим и устанавливающим: место подраз-

деления в структуре компании, задачи, для решения которых создано

подразделение, границы его функциональной деятельности, взаимодей-

ствие с другими подразделениями компании и внешними организация-

ми, а также перечень нормативных документов, регулирующих деятель-

ность данного подразделения. В основном это собранные в один доку-

мент должностные инструкции, и во многом Положение о подразделе-

нии дублирует текст должностной инструкции. Тем не менее данный

документ является неотъемлемым разъясняющим инструментом, напри-

мер, при обучении.

Второй документ, который необходим для подготовки должност-

ной инструкции, – это должностная квалификационная характеристика.

Руководители организаций сами утверждают штатное расписание, сле-

довательно, они имеют право вносить в штатное расписание те должно-

сти, которые им необходимы. Поскольку открылись совместные пред-

приятия, предприятия со 100 %-ным иностранным капиталом, у нас по-

явились должности, которые не предусмотрены Единой номенклатурой

должностей служащих: секретарь-машинистка, референт, секретарь

на «reception», менеджер по управлению персоналом, помощник дирек-

тора, генеральный директор.

Каждая должностная инструкция должна давать ясное представле-

ние о том, чем данная работа отличается от всех других работ. Должно-

стная инструкция должна четко определять обязанности и права руково-

дителей и специалистов. Технологическая (производственная) инструк-

ция должна содержать требования по технологической последователь-

ности выполнения различных операций, методы и объемы проверки ка-

чества выполняемых работ.

Должностная инструкция – документ, регламентирующий про-

изводственные полномочия и обязанности работника. Должностные ин-

струкции разрабатываются руководителями подразделений для своих не-

посредственных подчиненных. Первый руководитель компании утвер-

ждает инструкции для должностей, находящихся непосредственно в его

подчинении. Для остальных должностей инструкции утверждаются за-

местителями первого руководителя, отвечающими за соответствующее

подразделение. При отсутствии структурных подразделений инструкция

составляется специалистом, занимающим данную должность, и им под-

писывается. Должностная инструкция обязательно утверждается первым

руководителем организации. Руководитель структурного подразделения

утверждает должностную инструкцию в том случае, если это в его компе-

тенции и указано в его должностной инструкции и трудовом контракте.

Должностная инструкция согласовывается с соответствующими

юридическими отделами (юрисконсультами) организации. В случае, если

она разрабатывается кадровой службой, ее необходимо также согласо-

вывать с соответствующими структурными подразделениями или долж-

ностным лицом, курирующим соответствующее направление деятель-

ности организации.

Основные требования к составлению должностных инструкций:

ü должностная инструкция разрабатывается на основе положения

о работе подразделения;

ü обязанности работников должны быть определены в соответ-

ствии с основными задачами, решаемыми подразделением;

ü в должностной инструкции должны быть описаны все основ-

ные функции, выполняемые работником;

ü должностная инструкция должна быть написана простым, по-

нятным языком и все ее пункты должны быть максимально кон-

кретными.

Должностная инструкция должна содержать информацию по сле-

дующим вопросам:

ü наименование должности;

ü наименование структурного подразделения;

ü назначение должности, общая цель должности;

ü место должности в рамках организационной структуры фирмы

(кем руководит, кому подчиняется, кем может быть замещен ра-

ботник);

ü требования к сотруднику: образование, специальность, специ-

альное обучение, навыки, опыт работы;

ü перечень должностных обязанностей, сгруппированных по фун-

кциональным блокам;

ü формы отчетности, критерии эффективности труда (количествен-

ные и/или качественные);

ü взаимодействие внутри организации и с внешними структура-

ми, права и ответственность;

ü программа повышения квалификации, перспективы служебного

роста.

Должностная инструкция должна иметь гриф, заверяющий ее ут-

верждение, дату, подпись работника об ознакомлении.

Должностная инструкция – это руководство к действию для самого

работника: в ней сообщается, каких действий от него ожидают и по ка-

ким критериям будут оценивать результаты труда, она дает ориентиры

для повышения уровня профессиональной квалификации работника.

Участие в обсуждении должностной инструкции предоставляет работ-

нику возможность влиять на условия, организацию, критерии оценки

своего труда.

Должностная инструкция – основа для оценки результатов трудо-

вой деятельности работника, для решения о его продвижении по долж-

ностной лестнице и переподготовке (о повышении, перемещении, уволь-

нении, зачислении в резерв руководящих кадров, направлении на допол-

нительное обучение и т. п.).

Должностная инструкция содержит информацию, необходимую для

проведения обоснованного отбора работников при найме, при оценке

соответствия требованиям организации кандидатов на вакантные долж-

ности.

Должностные инструкции используются при ранжировании работ

или должностей и последующей разработке внутрифирменных систем

оплаты труда.

Для внесения в должностные инструкции изменений и дополне-

ний издается соответствующий приказ руководителя организации, кото-

рый доводится до работника под расписку. Заменены или заново утвер-

ждены должностные инструкции могут быть в следующих случаях: при

изменении наименования организации или структурного подразделения;

при изменении наименования должности; при изменении фамилии ра-

ботника, замещающего данную должность, если инструкция была имен-

ной.

Без правильных и грамотно составленных должностных инструк-

ций невозможно эффективное управление персоналом.

Основными задачами должностных инструкций является:

ü облегчение адаптации нового сотрудника;

ü установление сферы ответственности и компетентности;

ü предоставление сотруднику возможности самоуправления и са-

моконтроля своей деятельности.

Анализ должностных инструкций (обязанностей, полномочий

и т. п.) дает информацию, необходимую для совершенствования

организационной структуры, планирования мероприятий по повышению

производительности труда. Нормативным документом для написания

должностных инструкций с соблюдением основных требований является

ГОСТ 6.38.90 «Требования к оформлению документов».

В производственных инструкциях по технической эксплуатации

здания должны быть даны подробные указания о порядке технического

обслуживания и содержания зданий и сооружений, установлены права

и обязанности инженерно-технического персонала, ответственного за эк-

сплуатацию зданий и сооружений. Указанными инструкциями должна

регламентироваться система осмотра зданий и сооружений, а также ус-

танавливаться правила содержания отдельных конструкций и инженер-

ного оборудования.

Производственные инструкции составляет технический персонал

эксплуатирующей организации в соответствии с «Правилами безопас-

ности» и другими действующими нормативными материалами и указа-

ниями. Технологические инструкции утверждает главный инженер (тех-

нический директор) организации. Производственная инструкция разра-

батывается с учетом требований заводов-изготовителей оборудования,

конкретных условий эксплуатации; она должна содержать требования

по технологической последовательности выполнения различных опера-

ций, методы и объемы проверки качества выполняемых работ. К инст-

рукции по техническому обслуживанию и ремонту оборудования долж-

ны прилагаться технологические схемы. Производственная инструкция

и технологическая схема должны пересматриваться и переутверждаться

после реконструкции, технического перевооружения и изменения тех-

нологического процесса до включения оборудования в работу.

Технологические инструкции также должны включать указания по

безопасности ведения технологических процессов и безопасной эксплу-

атации оборудования, а также аварийной остановке последнего. Произ-

водственные инструкции должны не реже одного раза в два года пере-

сматриваться и переутверждаться главным инженером эксплуатирующей

организации.

Производственные инструкции определяют порядок проведения

производственных операций, осуществляемых при производстве работ,

и порядок эксплуатационного обслуживания оборудования и конструк-

ций объекта недвижимости.

К регламентам более низкого уровня относятся приказы, распоря-

жения, информационные и справочные материалы. Назначение прика-

зов и распоряжений – обеспечение реализации программ по управле-

нию персоналом. Например, приказ о введении в действие корпоратив-

ного регламента, приказ о прекращении действия/изменении инструк-

ции и пр. Справочники и шаблоны служат в качестве дополнений к ин-

струкциям. Содержат информацию справочного характера и шаблоны

документов (приказов, распоряжений, отчетов и пр.), появляющихся

в ходе реализации программ управления персоналом.

Не менее важен в стратегическом управлении организации аспект

управления информационными потоками между работодателем и сотруд-

никами.

Для примера можно выделить следующие информационные бло-

ки: информация о правилах для сотрудников, информация об изменении

условий работы для группы сотрудников или информация об изменении

условий работы для конкретного сотрудника, конфиденциальная инфор-

мация. Правила управления данными информационными потоками так-

же должны быть строго регламентированы и описаны в соответствую-

щих корпоративных стандартах (положениях, инструкциях).

2.4. Охрана труда и пожарная безопасность

Охрана труда – это создание здоровых и безопасных условий труда

различными средствами (управленческими, организационно-техничес-

кими, санитарно-гигиеническими и другими). Ответственность за охра-

ну труда несет работодатель.

Руководство организации по эксплуатации недвижимости, несущее

ответственность за охрану труда, должно обеспечивать разработку, вне-

дрение и функционирование системы управления охраной труда в соот-

ветствии с ГОСТ Р 12.0.006–2002 «Общие требования по управлению

охраной труда в организации».

В соответствии с требованиями Трудового Кодекса РФ № 197-Ф3

от 30.12.2001, Федерального закона от 17.07.1999 № 181-Ф3 «Об осно-

вах охраны труда в Российской Федерации», все работники организа-

ции, в том числе ее руководитель, обязаны проходить обучение по охра-

не труда и проверку знаний требований охраны труда в порядке, опреде-

ленном Правительством Российской Федерации. Согласно Постановле-

нию Министерства труда и социального развития и Министерства обра-

зования РФ от 13.01.2003 г. № 1/29 «Порядок обучения по охране труда

и проверке знаний требований охраны труда работников организаций»

руководители и специалисты предприятий должны проходить обучение

и проверку знаний по охране труда не реже одного раза в три года.

Следует учитывать, что в соответствии со ст. 20 Федерального за-

кона «Об основах охраны труда в Российской Федерации», Постановле-

нием Правительства от 28.01.2000 г. № 78 «О Федеральной инспекции

труда» государственные инспекторы труда вправе отстранить от работы

лиц, не прошедших в установленном порядке обучение, инструктаж

и проверку знаний требований охраны труда.

Планирование работы по охране труда – это управленческий про-

цесс, позволяющий скоординировать работу по охране труда на основе

эффективного использования финансовых и материальных средств. Со-

ставление планов по охране труда представляет собой разработку конк-

ретных мероприятий на определенный срок, с указанием исполнителей

и средств, необходимых для реализации мероприятий. При составлении

планов следует руководствоваться Постановлением Минтруда РФ

от 27 февраля 1995 г. № 11, в котором утверждены Рекомендации по

планированию мероприятий по охране труда.

Инструкция по охране труда для работника разрабатывается исхо-

дя из его профессии или вида выполняемой работы. Разработка инст-

рукции по охране труда для работника осуществляется на основании

приказа (распоряжения) работодателя.

Инструкция по охране труда для работника разрабатывается на ос-

нове межотраслевой или отраслевой типовой инструкции по охране труда;

при ее отсутствии – межотраслевых или отраслевых правил по охране

труда, требований безопасности, изложенных в эксплуатационной и ре-

монтной документации организаций-изготовителей оборудования, а так-

же технологической документации организации с учетом конкретных

условий производства. Эти требования должны быть изложены приме-

нительно к профессии работника или виду выполняемой работы.

Инструкции по охране труда для работников разрабатываются

в соответствии с наименованиями профессий и перечнем видов работ,

утверждаемыми работодателем. Перечень инструкций, подлежащих раз-

работке, утверждается работодателем и рассылается в структурные под-

разделения организации.

Инструкции по охране труда для работников разрабатываются ру-

ководителями соответствующих структурных подразделений и/или на-

значенным руководством лицом, ответственным за организацию охра-

ны труда. Обучение работающих и изучение дисциплин по безопаснос-

ти труда регламентируется ГОСТ 12.0.004–1990 «ССБТ. Организация

обучения безопасности труда. Общие положения».

Руководитель организации должен обеспечить следующие безо-

пасные условия охраны труда:

ü безопасность работников при эксплуатации зданий, сооружений,

оборудования, осуществлении технологических процессов,

а также применяемых в производстве сырья и материалов;

ü применение средств индивидуальной и коллективной защиты

работников;

ü соответствующие требованиям охраны труда условия труда

на каждом рабочем месте;

ü режим труда и отдыха работников в соответствии с законода-

тельством Российской Федерации и законодательством субъек-

тов Российской Федерации;

ü приобретение за счет собственных средств и выдачу специаль-

ной одежды, специальной обуви и других средств индивидуаль-

ной защиты, смывающих и обезвреживающих средств в соот-

ветствии с установленными нормами работникам, занятым на

работах с вредными или опасными условиями труда, а также на

работах, выполняемых в особых температурных условиях или

связанных с загрязнением;

ü обучение безопасным методам и приемам выполнения работ,

инструктаж по охране труда, стажировку на рабочих местах ра-

ботников и проверку их знаний требований охраны труда, недо-

пущение к работе лиц, не прошедших в установленном порядке

указанные обучение, инструктаж, стажировку и проверку зна-

ний требований охраны труда;

ü организацию контроля за состоянием условий труда на рабочих

местах, а также за правильностью применения работниками

средств индивидуальной и коллективной защиты;

ü проведение аттестации рабочих мест по условиям труда с после-

дующей сертификацией работ по охране труда в организации;

ü проведение за счет собственных средств обязательных предва-

рительных (при поступлении на работу) и периодических (в те-

чение трудовой деятельности) медицинских осмотров (обследо-

ваний) работников, внеочередных медицинских осмотров (об-

следований) работников по их просьбам в соответствии с меди-

цинскими рекомендациями с сохранением за ними места рабо-

ты (должности) и среднего заработка на время прохождения ука-

занных медицинских осмотров;

ü недопущение работников к выполнению ими трудовых обязан-

ностей без прохождения обязательных медицинских осмотров,

а также в случае медицинских противопоказаний;

ü информирование работников об условиях и охране труда на ра-

бочих местах, о существующем риске повреждения здоровья

и полагающихся им компенсациях и средствах индивидуальной

защиты;

ü предоставление органам государственного управления охраной

труда, органам государственного надзора и контроля за соблю-

дением требований охраны труда информации и документов,

необходимых для осуществления ими своих полномочий;

ü принятие мер по предотвращению аварийных ситуаций, сохра-

нению жизни и здоровья работников при возникновении таких

ситуаций, в том числе по оказанию пострадавшим первой помо-

щи;

ü расследование в установленном Правительством Российской

Федерации порядке несчастных случаев на производстве и про-

фессиональных заболеваний;

üсанитарно-бытовое и лечебно-профилактическое обслуживание

работников в соответствии с требованиями охраны труда;

ü беспрепятственный допуск должностных лиц органов государ-

ственного управления охраной труда, органов государственного

надзора и контроля за соблюдением требований охраны труда,

органов Фонда социального страхования Российской Федерации,

а также представителей органов общественного контроля в це-

лях проведения проверок условий и охраны труда в организации

и расследования несчастных случаев на производстве и профес-

сиональных заболеваний;

ü выполнение предписаний должностных лиц органов государ-

ственного надзора и контроля за соблюдением требований охра-

ны труда и рассмотрение представлений органов общественно-

го контроля в установленные законодательством сроки;

ü обязательное социальное страхование работников от несчастных

случаев на производстве и профессиональных заболеваний;

ü ознакомление работников с требованиями охраны труда.

Работник организации обязан выполнять следующие условия охра-

ны труда:

ü соблюдать требования охраны труда;

ü правильно применять средства индивидуальной и коллективной

защиты;

ü проходить обучение безопасным методам и приемам выполне-

ния работ, инструктаж по охране труда, стажировку на рабочем

месте и проверку знаний требований охраны труда;

ü немедленно извещать своего непосредственного или вышестоя-

щего руководителя о любой ситуации, угрожающей жизни и здо-

ровью людей, о каждом несчастном случае, происшедшем на

производстве, или об ухудшении состояния своего здоровья,

в том числе о проявлении признаков острого профессионально-

го заболевания (отравления);

ü проходить обязательные предварительные (при поступлении на

работу) и периодические (в течение трудовой деятельности) ме-

дицинские осмотры (обследования).

Обеспечение норм и правил пожарной безопасности является

неотъемлемой частью охраны труда при проведении нормативно-техни-

ческих мероприятий при эксплуатации недвижимости. Пожарная безо-

пасность при эксплуатации объекта недвижимости должна осуществ-

ляться в соответствии с ППБ-01–93 «Правила пожарной безопасности в

Российской Федерации» и «Правилами пожарной безопасности при экс-

плуатации зданий и сооружений».

Приказ и инструкции о мерах пожарной безопасности, разработан-

ные и утвержденные в установленном порядке, являются основными

нормативными документами, невыполнение или нарушение которых

влечет за собой дисциплинарную (материальную), административную,

уголовную и иную ответственность в соответствии с действующим за-

конодательством. Приказ вводит в действие основные положения, инст-

рукции и рекомендации в части организации предупреждения и проти-

вопожарной защиты территории, зданий, сооружений и помещений.

Приказом назначаются ответственные за пожарную безопасность

в подразделениях организации и на эксплуатируемых объектах, регла-

ментируется их деятельность и т. п. Такой приказ должен быть один по

организации. Он является своего рода законом, а инструкции и положе-

ния конкретно детализируют и регламентируют порядок выполнения ме-

роприятий по обеспечению пожарной безопасности и являются собствен-

но правилами пожарной безопасности на объекте.

Для персонала, работающего на пожароопасных участках, разра-

батываются инструкции по противопожарной безопасности. Основные

требования к видам, содержанию и изложению инструкций (положений)

о мерах пожарной безопасности включают единые требования, предъяв-

ляемые к нормативным документам в области пожарной безопасности.

Инструкции устанавливают основные направления обеспечения систем

предотвращения пожара и противопожарной защиты на эксплуатируе-

мом объекте в соответствии с требованиями ГОСТ 12.01.2004 «Пожар-

ная безопасность. Общие требования», порядок обеспечения безопасно-

сти людей и сохранности материальных ценностей, а также создание

условий для успешного тушения пожара.

Инструкции о мерах пожарной безопасности подразделяются

на следующие виды:

ü общая инструкция о мерах пожарной безопасности на объектах;

ü инструкции для отдельных зданий, сооружений, помещений,

видов работ;

ü инструкции по обеспечению безопасного производства времен-

ных пожаро- и взрывоопасных работ в учреждении (сварочных,

огневых, строительно-монтажных и т. п.), выполняемых в том

числе и сторонними организациями;

ü положения об организации деятельности добровольных проти-

вопожарных формирований и обучения персонала мерам пожар-

ной безопасности на объекте.

Инструкции разрабатываются лицами, ответственными за пожар-

ную безопасность на объекте (главным инженером по эксплуатации

и управляющим объектом).

Руководители объекта (управляющий объектом, главный инженер

объекта) обязаны:

ü организовывать на подведомственных объектах изучение и вы-

полнение правил пожарной безопасности всеми инженерно-тех-

ническими работниками (ИТР), служащими и рабочими;

ü установить в торговых, административных, складских, производ-

ственных и вспомогательных помещениях строгий противопо-

жарный режим (порядок осмотра и закрытия помещений после

окончания работы, условия проведения огневых работ, правила

пользования электронагревательными приборами, определение

мест для курения и т. п.) и постоянно контролировать его соблю-

дение всеми работающими, а также посетителями предприятий

торговли и общественного питания, баз и складов;

ü организовать на объекте добровольную пожарную дружину

(ДПД), а при наличии инженерно-технического персонала и по-

жарно-техническую комиссию (ПТК);

ü периодически проверять состояние пожарной безопасности

объекта, контролировать несение службы охраной и знание ею

обязанностей на случай пожара, работу добровольной пожарной

дружины и принимать необходимые меры к улучшению их дея-

тельности;

ü организовать разработку и своевременное осуществление мероп-

риятий, направленных на обеспечение безопасности людей на

случай возникновения пожара;

ü обеспечить содержание в постоянной исправности систем про-

тивопожарной защиты (противопожарного водопровода, устано-

вок сигнализации, автоматического пожаротушения и др.); при

неисправности или выходе из строя этих систем принимать меры

к приведению их в работоспособное состояние;

ü организовать противопожарную подготовку (противопожарный

инструктаж, пожарно-технический минимум) подчиненных ра-

ботников; противопожарный инструктаж должен проводиться не

реже одного раза в шесть месяцев, а пожарно-технический ми-

нимум – не реже одного раза в два года;

ü установить перечень профессий и помещений, работники кото-

рых должны проходить обучение по программе пожарно-техни-

ческого минимума;

ü определить место и порядок проведения противопожарного ин-

структажа и занятий по пожарно-техническому минимуму, а так-

же перечень должностных лиц, на которых возлагается их про-

ведение;

ü не допускать к работе лиц, не прошедших противопожарного

инструктажа;

ü обеспечить разработку планов действий обслуживающего пер-

сонала на случай возникновения пожара и организовывать не

реже одного раза в год практические тренировки по обработке

этих планов;

ü ответственность за пожарную безопасность помещений, торго-

вых ларьков, палаток, павильонов, буфетов, закусочных, кафете-

риев, отдельных складов, кладовых и других помещений несут

их заведующие или другие должностные лица, специально на-

значенные приказом руководителя предприятия торговли, обще-

ственного питания, базы или склада. Таблички с указанием лиц,

ответственных за пожарную безопасность, вывешиваются на

видных местах.

Лица, ответственные за пожарную безопасность, обязаны:

ü обеспечить выполнение на вверенных им участках работы тре-

бований настоящих правил;

ü знать пожарную опасность предметов, применяемых или храни-

мых на вверенном участке, и не допускать нарушений правил их

хранения;

ü следить за исправностью сигнализации, телефонной связи, сис-

тем отопления и вентиляции, электроустановок, содержанием

путей эвакуации, проездов, противопожарных разрывов, источ-

ников водоснабжения и принимать меры к устранению обнару-

женных неисправностей;

ü знать правила использования имеющихся средств пожаротуше-

ния и обеспечивать их постоянную готовность к действию;

ü разъяснить служащим и рабочим инструкции и правила пожар-

ной безопасности, действующие на объекте;

ü следить за тем, чтобы после окончания работы производилась

уборка рабочих мест и помещений, отключалась электросеть, за

исключением витринного и дежурного освещения, источников

электропитания автоматических установок пожаротушения

и сигнализации, а также электроустановок, которые по услови-

ям технологического процесса производства должны работать

круглосуточно.

Эффективная система охраны труда и безопасности, внедрен-

ная при эксплуатации объекта недвижимости, является гарантом

безопасности жизнедеятельности.

Глава 3

ТЕХНИЧЕСКОЕ ОБСЛУЖИВАНИЕ И РЕМОНТ

3.1. Мониторинг и контроль технического состояния

Здание в процессе эксплуатации должно находиться под система-

тическим наблюдением и контролем ответственных за это инженерно-

технических работников. В этих целях эксплуатирующей организацией

создается система мониторинга объекта недвижимости.

Мониторинг технического состояния недвижимости – это сис-

тема наблюдения за техническим состоянием объектов недвижимости, в

рамках которой осуществляется сбор, систематизация и анализ инфор-

мации об их техническом состоянии.

Основные принципы мониторинга:

ü законность получения информации о техническом состоянии

объекта недвижимости;

ü непрерывность наблюдения за техническим состоянием объекта

недвижимости;

ü открытость доступа к результатам проведения мониторинга.

Задачи мониторинга:

ü предотвращение возникновения аварийных ситуаций на объекте

недвижимости;

ü анализ соответствия нормативным требованиям мероприятий по

техническому обслуживанию, ремонту и подготовке объекта

недвижимости к сезонной эксплуатации;

ü обеспечение эффективности использования бюджетных средств,

направляемых на содержание, техническое обслуживание и

ремонт объекта недвижимости;

ü определение эксплуатационного ресурса объектов мониторинга

и предельных сроков проведения капитального ремонта объекта

недвижимости;

ü учет влияния на эксплуатационный ресурс объектов мониторинга

качества работ, выполняемых в течение гарантийных периодов

после завершения строительства, реконструкции и капитального

ремонта объекта недвижимости;

ü анализ полученной в ходе мониторинга информации;