Волков К.А., Шустова И.М. Управление эксплуатацией недвижимости

Подождите немного. Документ загружается.

ü оценка эффективности и полноты реализации законов и других

нормативных правовых актов в сфере содержания и ремонта не-

движимости;

ü объединение информационных потоков, формируемых различ-

ными органами, участвующими в проведении мониторинга.

Кроме систематического наблюдения за эксплуатацией здания тех-

никами-смотрителями и другими уполномоченными лицами, здание дол-

жно подвергаться периодическим осмотрам.

Целью осмотров является установление возможных причин воз-

никновения дефектов и выработка мер по их устранению. В ходе осмот-

ров осуществляется также контроль за использованием и содержанием

помещений.

Существуют три вида осмотра зданий: общий – осматривается все

здание, включая все конструкции, инженерное оборудование, различные

виды отделки здания и все элементы внешнего благоустройства; частич-

ный – при котором осматриваются лишь отдельные части или устрой-

ства здания, например крыша, перекрытие, центральное отопление, во-

допровод и канализация, мусоропроводы, лифты; внеочередной – про-

водимый после ливней, ураганных ветров и сильных снегопадов, навод-

нений и других явлений стихийного характера, наносящих поврежде-

ния отдельным частям зданий.

В ходе проведения осмотров здания (строения, сооружения) и при-

легающей территории эксплуатирующая организация должна удостове-

риться:

ü в исправном состоянии кровли и устройств по отводу атмосфер-

ных осадков с крыши здания;

ü исправном состоянии внутренних сетей водоснабжения, кана-

лизации и теплоснабжения, не допуская течи в соединениях и

через трещины стенок труб, фасонных частей и приборов;

ü исправности систем газоснабжения;

ü исправности вентиляционных систем;

ü исправности системы электроснабжения;

ü исправности деревянных конструкций зданий (строений, соору-

жений);

ü отсутствии трещин в каменных или бетонных стенах, в железо-

бетонных колоннах, прогонах, фермах, балках и плитах;

ü вертикальности стен и колонн, несущих конструкций сооруже-

ний;

ü исправном состоянии швов и соединений в железобетонных и

металлических конструкциях;

ü исправности конструкций, которые подвержены динамическим

нагрузкам, термическим воздействиям или находятся в агрессив-

ной среде.

Общие осмотры здания должны проводиться два раза в год весной

и осенью.

Весенний общий осмотр зданий и сооружений производится после

таяния снега, когда все части здания и дворовые участки освобождаются

от снежного покрова и становятся доступными для осмотра.

При весеннем осмотре уточняются объемы работы по текущему

ремонту зданий, выполняемому в летний период текущего года.

При весеннем техническом осмотре необходимо:

а) тщательно проверить состояние несущих и ограждающих конст-

рукций и выявить возможные повреждения их в результате атмосфер-

ных и других воздействий;

б) установить дефектные места, требующие длительного наблюде-

ния;

в) проверить механизмы и открывающиеся элементы окон, фона-

рей, ворот, дверей и других устройств;

г) проверить состояние и привести в порядок водостоки, отмостки

и ливнеприемники.

Один раз в год в ходе весеннего осмотра следует проинструктиро-

вать арендаторов помещений о порядке их содержания и эксплуатации

инженерного оборудования и правилах пожарной безопасности.

Осенний общий осмотр зданий производится перед наступлением

отопительного сезона и до образования снежного покрова, затрудняю-

щего осмотр частей зданий и придомовых территорий.

К этому времени должны быть закончены все работы по текущему

ремонту, намеченные к выполнению в летний период для подготовки

здания к эксплуатации в зимних условиях.

При осеннем техническом осмотре необходимо:

а) тщательно проверить несущие и ограждающие конструкции зда-

ний и сооружений и принять меры по устранению всякого рода щелей и

зазоров;

б) проверить подготовленность покрытий зданий к удалению снега

и необходимых для этого средств (снеготаялки, рабочий инвентарь), а

также состояние желобов и водостоков;

в) проверить исправность и готовность к работе в зимних условиях

открывающихся элементов окон, фонарей, ворот, дверей и других уст-

ройств.

Кроме перечисленных задач по осмотру зданий, целью техничес-

ких осмотров является разработка предложений по улучшению техни-

ческой эксплуатации зданий, а также качеству проведения всех видов

ремонта.

Календарные сроки общих осмотров здания устанавливаются со-

ответствующим руководителем подразделения по техническому обслу-

живанию или руководителем эксплуатирующей организации. Календар-

ные сроки общих осмотров здания устанавливаются в зависимости от

климатических условий.

Общие осмотры здания производятся технической комиссией в со-

ставе: управляющий объектом (зданием), инженер по эксплуатации зда-

ния и главный инженер эксплуатирующей организации, техник-смотри-

тель здания, рабочие соответствующих специальностей и представите-

ли профессиональных сервисных организаций (при осмотре крыши –

кровельщик и плотник, при осмотре системы центрального отопления –

инженер-сантехник, слесарь по отоплению и т. д.).

При осмотре здания, в котором наблюдаются деформации, в состав

технической комиссии должны привлекаться отдельные специалисты-эк-

сперты из проектных, производственных, научных и других организаций.

При общем осмотре здания техническая комиссия обращает осо-

бое внимание на обнаружение недостатков, снижающих эксплуатацион-

ные качества и долговечность конструкций и инженерного оборудова-

ния, вызванные нарушением правил пользования и содержания поме-

щений арендаторами и посетителями объекта (здания).

При общих осмотрах следует осуществлять контроль за выполне-

нием арендаторами помещений условий договоров аренды.

Результаты осмотров должны отражаться в специальных доку-

ментах по учету технического состояния зданий: журналах, паспор-

тах, актах.

В журнале осмотров отражаются выявленные в процессе осмотров

(общих, частичных, внеочередных) неисправности и повреждения (де-

фекты), места их нахождения, причины, вызвавшие эти неисправности,

а также необходимые меры для их устранения, с указанием сроков вы-

полнения работ и сведения о выполненном при осмотре ремонте, а так-

же оценка технического состояния здания и его элементов.

Результаты осенних проверок готовности объекта к эксплуатации в

зимних условиях отражаются в паспорте готовности объекта.

Результаты общих обследований состояния здания, выполняемых

периодически, оформляются актами. Все неисправности конструкций,

сооружений и инженерного оборудования, выявленные при осмотре, за-

писываются в акт общего осмотра здания, составляемый в двух экземпля-

рах. Один экземпляр акта представляется в управляющую организацию.

Обобщенные данные о состоянии здания должны ежегодно отра-

жаться в его техническом паспорте.

Эксплуатирующая организация на основании актов осмотров и об-

следования должна в месячный срок:

а) составить перечень (по результатам весеннего осмотра) мероп-

риятий и установить объемы работ, необходимых для подготовки здания

и его инженерного оборудования к эксплуатации в следующий зимний

период;

б) уточнить объемы работ по текущему ремонту (по результатам

весеннего осмотра на текущий год и осеннего осмотра – на следующий

год), а также определить неисправности и повреждения, устранение ко-

торых требует капитального ремонта;

в) проверить готовность (по результатам осеннего осмотра) каждо-

го здания к эксплуатации в зимних условиях.

Периодичность осмотров специальных видов инженерного и тех-

нологического оборудования здания устанавливается сервисными орга-

низациями, осуществляющими техническое обслуживание этого обору-

дования.

Частичный осмотр отдельных конструкций, частей здания или ус-

тановленного в нем инженерного оборудования производится в двух слу-

чаях:

а) если не приняты срочные меры по ликвидации причин появле-

ния деформаций в конструкциях или частях зданий, что может привести

к разрушению отдельных конструкций или к аварии здания в целом;

б) при эксплуатации инженерного оборудования, которое должно

осматриваться в процессе эксплуатации более часто (в целях его беспе-

ребойной работы), чем это делается при общем осмотре.

Частичные осмотры отдельных конструкций или частей здания при

появлении в них деформаций должны проводиться в срок от 1 до

10 дней с момента обнаружения дефекта в зависимости от характера

деформации. Рекомендуемая периодичность плановых и частичных ос-

мотров элементов и помещений зданий приведена в ВСН 58–88 (р) «По-

ложение об организации и проведении реконструкции, ремонта и техни-

ческого обслуживания зданий, объектов коммунального и социально-

культурного назначения».

Частичный осмотр отдельных конструкций, частей зданий и обо-

рудования производится штатными рабочими службы технического об-

служивания или назначенными для этих целей специалистами профес-

сиональных сервисных организаций. В ходе осмотра на месте принима-

ются меры по устранению обнаруженных неисправностей или повреж-

дений, которые должны быть устранены в течение времени, отводимого

на осмотр. Выявленные неисправности, препятствующие нормальной

эксплуатации, устраняются в установленные сроки.

Контроль за выполнением графиков осмотров осуществляет ин-

женер по эксплуатации здания и техник-смотритель, который ведет

книгу учета выполнения графика осмотров конструкций и оборудова-

ния здания.

При внеочередном осмотре устанавливаются повреждения, причи-

ненные зданию, его отдельным частям и оборудованию в результате про-

шедших ливней, ураганных ветров, сильных снегопадов, наводнений

и других стихийных бедствий (затопление подвалов и нижних этажей,

повреждение кровель, воздушных сетей, антенн, водосточных труб

и т. д.) для принятия срочных мер по их устранению и предотвращению

повреждений в будущем.

Особое внимание должно быть обращено на немедленное устране-

ние повреждений, угрожающих жизни людей и дальнейшей сохраннос-

ти здания.

Внеочередные осмотры в зданиях проводятся в срочном порядке

не позднее 1–2 дней после стихийного бедствия.

Последовательность внеочередного осмотра устанавливается в каж-

дом отдельном случае в зависимости от характера повреждения здания.

Техническое состояние элементов зданий и объектов определяется

путем внешнего осмотра и по данным, полученным в процессе эксплуа-

тации. По решению технической комиссии в необходимых случаях про-

изводится вскрытие конструкций.

Принятое в эксплуатацию новое здание должно особенно тщатель-

но осматриваться в первый год эксплуатации. Обнаруженные при этом

недостатки, снижающие эксплуатационные качества помещений, дол-

говечность конструкций, надежность работы инженерного оборудова-

ния, допущенные подрядчиком, устраняются последним безвозмездно

в течение гарантийных сроков.

При обнаружении деформаций, вызвавших появление трещин, рас-

слоение кирпичной кладки стен, раскрытия стыков в крупноэлементных

сборных конструкциях и т. п., производится, в случае необходимости,

временное крепление конструкций, устанавливаются стандартные мая-

ки, позволяющие наблюдать за трещинами с занесением результатов

наблюдений в специальный журнал. Одновременно привлекаются спе-

циалисты-эксперты для определения причин появления трещин и уста-

новления необходимых мер по ликвидации деформаций и предотвраще-

ния их в будущем.

Результаты всех видов осмотра здания и объемы подлежащих вы-

полнению ремонтно-строительных работ заносятся в акт общего осмот-

ра здания, составленный по установленной форме.

При обнаружении неисправностей, устранение которых входит

в обязанности специализированных организаций, эксплуатирующая орга-

низация обязана немедленно сообщить об этом соответствующей орга-

низации для принятия мер по устранению неисправностей.

При осмотре стен, фасадов, балконов и других выступающих час-

тей здания и выполнении работ по снятию элементов наружной и внут-

ренней отделки, угрожающих обрушением, должны соблюдаться прави-

ла техники безопасности.

Проведение мониторинга обеспечивает полноту, сопостави-

мость, своевременность и достоверность информации о техничес-

ком состоянии объекта недвижимости.

3.2. Техническое обслуживание инженерного оборудования

Техническое обслуживание – это комплекс мероприятий и работ

в отношении инженерных систем и строительных конструкций здания,

позволяющий обеспечить их надежную и безаварийную эксплуатацию

в течение всего нормативного срока службы этих систем и конструкций.

Работы делятся по системам и элементам: водопровод, канализа-

ция, отопление, электроснабжение, лифты, лифтовая связь, диспетчерс-

кое обслуживание, круглосуточное аварийное обслуживание, содержа-

ние кровель, подвалов, технических помещений, ограждающих конст-

рукций, оконных и дверных заполнений, внутренняя и внешняя отделка

общих помещений и многое другое. Работы включают в себя ежеднев-

ный контроль состояния, профилактический ремонт или замену вышед-

шего из строя оборудования, подготовку к сезонной эксплуатации, гер-

метизации систем, аварийный круглосуточный заявочный ремонт.

Перечень работ по техническому обслуживанию включает в себя

большое количество работ, которые рекомендуются Правилами и Нор-

мами технической эксплуатации зданий.

Техническое обслуживание инженерных систем – это комплекс вза-

имосвязанных организационно-технических мероприятий, направленных

на обеспечение жизнедеятельности здания. Он позволяет обеспечить

нормальное функционирование инженерных систем здания и его обору-

дования в течение всего периода использования. Это достигается за счет

систематических регламентных, профилактических, настроечных и ре-

гулировочных работ, ремонта или замены отдельных блоков, приборов,

узлов и деталей систем, вышедших из строя в процессе эксплуатации.

Техническое обслуживание и ремонт инженерного оборудования

включают работы по техническому обслуживанию систем:

ü теплоснабжения (отопления и горячего водоснабжения);

ü газоснабжения;

ü вентиляции, кондиционирования и холодоснабжения;

ü дымоходов;

ü водопровода и канализации;

ü противопожарного водопровода;

ü мусоропровода;

ü дымоудаления, пожаротушения, пожарной сигнализации;

ü лифтового хозяйства и подъемных устройств;

ü электроплит;

ü внутридомового и наружного электроснабжения, электро-, радио-,

теле- и прочего оборудования;

ü тепловых пунктов и других инженерных систем.

Техническое обслуживание инженерных систем является основой

бесперебойной работы любого здания. Значительно дешевле предотвра-

тить поломку, чем устранять ее, когда она уже произошла. График пла-

ново-профилактических работ разрабатывается на основе технической

документации заводов-изготовителей оборудования.

Техническое обслуживание инженерных систем объекта недвижи-

мости включает работы по контролю технического состояния, поддер-

жанию работоспособности и исправности оборудования, наладке и ре-

гулировке, подготовке к сезонной эксплуатации.

Техническое обслуживание может осуществляться на периодичес-

кой основе, т. е. выполняться согласно графику планово-профилакти-

ческих работ. Постоянное техническое обслуживание предполагает мо-

ниторинг рабочего состояния инженерных систем на постоянной осно-

ве. Сезонное техническое обслуживание выполняется для подготовки

или перевода систем к зимнему отопительному или летнему сезону.

Выбор типа технического обслуживания зависит только от здания или

сооружения, его инженерной инфраструктуры, архитектурно-строитель-

ного решения.

Контроль за техническим состоянием осуществляется путем про-

ведения осмотров с использованием современных средств технической

диагностики. К работам, выполняемым при проведении осмотров ос-

новных инженерных систем здания, относятся следующие:

ü устранение незначительных неисправностей в системах водо-

снабжения и водоотведения (смена прокладок в водопроводных

кранах, уплотнение сгонов, устранение засоров, регулировка

смывных бачков, крепление санитарно-технических приборов,

прочистка сифонов, притирка пробочных кранов в смесителях,

набивка сальников, смена поплавка шара, замена резиновых про-

кладок у колокола и шарового клапана, установка ограничите-

лей – дроссельных шайб, очистка бачка от известковых отложе-

ний и др.), укрепление расшатавшихся приборов в местах

их присоединения к трубопроводу, укрепление трубопроводов;

ü устранение незначительных неисправностей в системах отопле-

ния и горячего водоснабжения (регулировка трехходовых кра-

нов, набивка сальников, мелкий ремонт теплоизоляции и др.,

замена стальных радиаторов при течи, разборка, осмотр и очис-

тка грязевиков воздухосборников, вантузов, компенсаторов ре-

гулирующих кранов, вентилей, задвижек; очистка от накипи за-

порной арматуры и др., укрепление расшатавшихся приборов

в местах их присоединения к трубопроводу, укрепление трубо-

проводов);

ü устранение незначительных неисправностей электротехнических

устройств (протирка и смена перегоревших электролампочек

в помещениях общественного пользования, смена или ремонт

штепсельных розеток и выключателей, мелкий ремонт электро-

проводки и др.).

Проведение работ по техническому обслуживанию персоналом

службы эксплуатации представлено на рис. 3.1 и 3.2.

Рис. 3.1. Слесарь-сантехник выполняет наладку и регулировку

инженерного оборудования системы отопления

Рис. 3.2. Электромонтер проводит технический осмотр

осветительного оборудования

Общие осмотры, при которых уточняются объемы работ для вклю-

чения в план текущего ремонта, проводятся два раза в год. При проведе-

нии частичных осмотров должны устраняться неисправности, которые

могут быть устранены в течение времени, отводимого на осмотр.

Частичные осмотры систем водоснабжения и водоотведения про-

водятся 3–6 раз в месяц, системы центрального отопления 3–6 раз в ме-

сяц в отопительный период. Осмотры открытой электропроводки и све-

тильников во вспомогательных помещениях проводятся 3 раза в месяц,

осмотры скрытой электропроводки – 6 раз в месяц.

Результаты осмотров следует отражать в документах по учету тех-

нического состояния оборудования (журналах, специальных карточках

и т. п.).

В этих документах должны содержаться: оценка технического со-

стояния инженерного оборудования, выявленные неисправности, а так-

же сведения о выполненных при осмотрах ремонтах.

В целях обеспечения бесперебойной работы системы отопления

обслуживающему техническому персоналу необходимо изучить систе-

му отопления здания как по чертежам, так и путем ее осмотра в натуре.

Персонал, обслуживающий отопительную систему, обязан своевремен-

но выявлять и в кратчайший срок устранять неисправности системы,

выводящие ее из строя или приводящие к перерасходу топлива, а также

систематически поддерживать нормальную температуру в помещениях.

Системы горячего и холодного водоснабжения и канализации дол-

жны находиться в состоянии, обеспечивающем бесперебойную их рабо-

ту. Из трубопроводов и приборов не должно быть утечек воды.

Инженерно-технический персонал, ведающий эксплуатацией зда-

ний, обязан:

ü в кратчайший срок устранять выявленные при осмотрах или от-

меченные в заявлениях жильцов, арендаторов или нанимателей

помещений неисправности системы;

ü составлять ежегодно опись неисправностей водопровода и кана-

лизации, которые не могли быть устранены в порядке текущего

ремонта (смена значительного количества санитарных приборов,

смена труб дворовой канализации и т. п.);

ü обеспечивать не реже одного раза в год профилактическую про-

чистку дворовой канализационной сети;

ü осуществлять не реже двух раз в год профилактическую прочи-

стку домовой канализационной сети (через ревизии);

ü следить за постоянной доступностью для осмотра колодцев дво-

ровой сети; крышки колодцев круглый год должны очищаться

от земли, мусора и снега;

ü отметить местоположение колодцев специальными табличками,

прикрепленными к стенам здания, с указанием расстояния до ко-

лодца.

Главным требованием по содержанию и эксплуатации системы вен-

тиляции является обеспечение нормативных воздухообменов во всех

помещениях.

С этой целью инженерно-технические работники, обслуживающие

систему вентиляции, обязаны:

ü изучить систему вентиляции путем ее осмотра в натуре и озна-

комиться с ее чертежами (в случае их отсутствия необходимо

нанести на планы этажей и чердаков все вентиляционные кана-

лы, чердачные короба и вытяжные шахты);

ü принять меры к немедленному устранению всех выявленных

неисправностей системы, ухудшающих ее работу.

Главными требованиями по содержанию и эксплуатации системы

газоснабжения являются бесперебойная ее работа и отсутствие утечек

газа в помещении. Все работы по ремонту и надзору за газовыми прибо-

рами и газопроводами производятся трестом (конторой) Горгаз.

Электрооборудование в зданиях должно обеспечить бесперебой-

ную подачу электроэнергии к источникам освещения, бытовым прибо-

рам, силовым установкам и другим токоприемникам, имеющимся в зда-

нии.

При подготовке зданий к эксплуатации в весенне-летний и осенне-

зимний периоды выполняются следующие работы:

ü ремонт и утепление трубопроводов в чердачных и подвальных

помещениях;

ü ремонт, регулировка и испытание систем водоснабжения

и отопления.

Также к техническому обслуживанию относятся:

ü регулировка и наладка системы отопления в период ее опробо-

вания;

ü промывка системы отопления;

ü очистка и промывка водопроводных баков;

ü регулировка и наладка систем автоматического управления

инженерным оборудованием.

Техническое обслуживание должно проводиться постоянно в тече-

ние всего периода эксплуатации оборудования.

Текущий ремонт внутридомовых систем инженерного оборудования

заключается в проведении планово-предупредительных работ в целях пре-

дотвращения его преждевременного износа, а также работ по устранению

мелких повреждений, возникающих в процессе эксплуатации.

3.3. Техническое обслуживание строительных конструкций

Техническое обслуживание строительных конструкций и элемен-

тов здания заключается в проведении планово-предупредительных ра-

бот по сохранению конструкций, по отделке зданий, предотвращающей

преждевременный их износ, работ по устранению мелких повреждений

и неисправностей, возникающих в процессе эксплуатации объекта не-

движимости, а также в обеспечении безопасности людей, поддержании

нормируемых параметров обеспечения комфортности объекта.

Техническое обслуживание и ремонт строительных конструкций

здания состоит из работ, способствующих предупреждению преждевре-

менного износа здания и сохранению заданных эксплуатационных по-

казателей всех его элементов:

ü фундамента и стен подвалов;

ü стен зданий, фасадов, балконов, козырьков, лоджий, эркеров;

ü перекрытий;

ü перегородок;

ü крыш и чердаков;

ü водоотводящих устройств;

ü окон, дверей, лестниц, печей.

Работы по текущему ремонту подразделяются на планируемые

и непредвиденные. К планируемым работам относятся периодические

осмотры и профилактический ремонт. К непредвиденным работам от-

носятся работы по устранению мелких повреждений и неисправностей,

выявляемые в процессе эксплуатации здания.

При техническом обслуживании строительных конструкций дол-

жен быть установлен систематический строительный надзор за техни-

ческим состоянием несущих и ограждающих конструкций здания в це-

лях своевременного обнаружения и контроля за устранением выявлен-

ных неисправностей и повреждений, возникающих в процессе эксплуа-

тации.

Защита строительных конструкций зданий и сооружений от меха-

нических повреждений и перегрузок обеспечивается путем организации

систематической уборки промышленной пыли и снега с покрытий зда-

ний, осмотров, ревизий и безотлагательных ремонтов конструкций

и элементов в случае необходимости.

В процессе технических осмотров конструкций и отделки здания

устраняются выявленные мелкие неисправности. При обнаружении

в конструкциях малозначительных дефектов должно быть организовано

постоянное наблюдение за их развитием, выяснены причины возникно-

вения, степень опасности для дальнейшей эксплуатации здания и опре-

делены сроки устранения. При обнаружении значительных и критичес-

ких дефектов следует провести обследование элементов здания специа-

лизированной организацией.

При осмотре фундаментов со стороны подвального помещения не-

обходимо обращать особое внимание на наличие трещин в теле фунда-

ментов и местные повреждения кладки, выпадение отдельных кирпи-

чей; на расстройство в стыках и сопряжениях крупных элементов фун-

даментов со смежными конструкциями, с образованием трещин и опус-

канием одного блока по отношению к другому; на появление агрессив-

ных вод и возможное разрушение ими кладки фундаментов. При нали-

чии трещин в теле фундаментов, а также при раскрытии швов между

отдельными блоками или панелями в сборных фундаментах или при

появлении трещин на блоках или панелях зданий должно быть орга-

низовано регулярное наблюдение за трещинами с установкой на них

маяков.

В процессе эксплуатации подвальных помещений необходимо сле-

дить за тем, чтобы все помещения были чистыми, сухими и в летний

период регулярно проветривались, чтобы мусоросборные камеры сво-

евременно освобождались от мусора, все трубопроводы, проходящие по

подвальным помещениям, а также входы в подвальные помещения были

в исправном состоянии.

При осмотре стен зданий из кирпича, крупных блоков и крупных

панелей необходимо обращать внимание:

ü на наличие и характер трещин как в теле стен, так и местах со-

пряжения их с балконными плитами, эркерами и непосредственно

под ними, особенно в наиболее нагруженных частях стен;

ü расслоение рядов кирпичной кладки, состояние заделки гори-

зонтальных и вертикальных стыков в крупноблочных и крупно-

панельных домах, разрушение и выветривание стенового мате-

риала;

ü провисание и выпадение отдельных кирпичей из оконных

и дверных перемычек, состояние фактурного слоя или облицо-

вочной керамической плитки и наличие сырых пятен;

ü состояние кладки парапетов и парапетных столбиков, венчаю-

щих и промежуточных карнизов, поясков и других горизонталь-

ных членений, а также на состояние всех навесных архитектур-

ных деталей на фасадах, включая покрытия всех выступающих

частей.

В случае обнаружения на стенах зданий трещин следует немедлен-

но установить маяки, организовав регулярное наблюдение за ними с за-

писью результатов наблюдений в специальный журнал.

При осмотре стен деревянных зданий с наружной стороны необхо-

димо обращать внимание:

ü на заражение венцов в рубленых стенах, особенно нижних, а так-

же каркасов зданий дереворазрушающими домовыми грибками

и жуками-точильщиками, на наличие и состояние изоляции меж-

ду каменным цоколем и нижним венцом;

ü плотность законопатки пазов, выход отдельных венцов и про-

стенков из плоскости стены, просадку углов и отдельных мест

стен, состояние облицовки или наружной штукатурки, состоя-

ние обделки углов, мест сопряжений внутренних стен с наруж-

ными, оконных и дверных проемов, плотность прилегания от-

ливных досок к нижним венцам и на наличие у этих досок над-

лежащего уклона, обеспечивающего отвод атмосферных вод от

стен здания.

При осмотре фасадов зданий необходимо обращать внимание на

состояние покрытия карнизов и всех выступающих архитектурных де-

талей и их крепление, водоотводящих устройств с крыш, балконов и эр-

керов, состояние штукатурного и окрасочного слоев, облицовочных плит,

парапетных ограждений, пожарных лестниц и т. п. Особенно тщатель-

ному осмотру подлежат участки стен, расположенные вблизи водосточ-

ных труб и лотков и мест наиболее обильного стока ливневых и талых

вод; приемные воронки и водосточные трубы; необлицованные цоколь-

ные шлакобетонные блоки панели, кирпичная кладка.

При обнаружении неисправностей все поврежденные участки от-

делочного слоя следует отбить, а после выявления и устранения причин

повреждения – произвести их восстановление. Стены надлежит перио-

дически очищать, восстанавливать штукатурку, перекрашивать и про-

мывать сильно загрязненные, выцветшие и облупившиеся фасады.

При осмотре всех перекрытий следует обращать особое внимание

на горизонтальность пола, провисание и зыбкость перекрытия, трещи-

ны в местах примыкания к смежным конструкциям и в штукатурке или

затирке потолков, отсыревание потолков, достаточную звукоизоляцию,

газо- и влагонепроницаемость над котельными помещениями и прачеч-

ными.

В процессе эксплуатации не допускается превышения предельной

нагрузки на перекрытие жилых и общественных зданий, установленной

строительными нормами и правилами или проектом.

Основное внимание при эксплуатации паркетных полов по лагам

должно быть обращено на действие вентиляции подпольного простран-

ства и предохранение его от попадания влаги. Вентиляция подпольного

пространства осуществляется через половые вентиляционные решетки.

При отсутствии решеток необходимо поставить их в двух расположен-

ных по диагонали углах каждого помещения.

При осмотре паркетных полов необходимо обращать внимание

на наличие местных повреждений клепок, плотности примыкания кле-

пок или щитов друг к другу и к основанию, на прогиб и зыбкость пола.

Последние признаки могут явиться показателями развития грибковых

и жучковых вредителей в древесине.

Полы, покрытые линолеумом, протираются холодной или теплой

водой. Для мытья полов нельзя применять средства, содержащие соду и

другие щелочи. Периодически линолеумный пол после мытья следует

натирать восковой мастикой.

При осмотре крупнопанельных перегородок и перегородок из мел-

коразмерных несгораемых плит следует обращать внимание на зыбкость

перегородок, выпучивание их и местные повреждения отделочного слоя,

наличие трещин в теле перегородок и в местах сопряжения перегородок

между собой и с капитальными стенами, перекрытиями, отопительны-

ми перегородочными панелями, дверными коробками, в местах установки

санитарно-технических приборов и прохождения различных трубопро-

водов (водопровода, канализации и центрального отопления).

Сохранность и долговечность всего здания в первую очередь обес-

печиваются правильным содержанием крыши, созданием нормального

температурно-влажностного режима в чердачном помещении и своев-

ременным выполнением необходимого текущего ремонта покрытия.

При систематическом наблюдении за состоянием крыш необходи-

мо обращать особое внимание на кровли. Во время осмотров кровель

из рулонных материалов необходимо обращать внимание на состояние

примыкания кровли к выступающим конструкциям, дымовым и венти-

ляционным трубам и пр.

Перед осмотром кровля очищается от мусора, листьев, ветвей, пыли

и т. п. При очистке и ремонте кровель необходимо пользоваться только

мягкой обувью.

Следует обращать внимание на состояние древесины ферм и стро-

пил и возможное наличие плесени, гнили и жучковых поражений, а так-

же надежность крепления и наличие гидроизоляции между деревянны-

ми и каменными конструкциями. Особенно тщательный осмотр сопря-

жений деревянных частей крыш производится в новых зданиях, в кото-

рых эти конструкции могут получить деформации в течение первых

1,5–2 лет эксплуатации из-за усушки и усадки древесины. Эти деформа-

ции надо предупреждать своевременным подтягиванием болтов, хому-

тов и других металлических креплений до нормального натяжения в уз-

ловых соединениях конструкций.

Во время осмотров стальных кровель следует обращать внимание на

окраску, плотность лежачих и стоящих фальцов, разжелобков, свесов и креп-

ление их к костылям, состояние настенных желобов, лотков и воронок во-

досточных труб, наличие пробоин в кровле и грязи в настенных желобах,

покрытие брандмауэров, дымовых и вентиляционных труб, а также на по-

вреждения кровли в местах установки антенн и крепления оттяжек.

При осмотрах черепичных кровель, а также кровель из асбестоце-

ментных плоских плиток и волнистых листов следует обращать внима-

ние на наличие и состояние надлежащего напуска плиток и листов,

на правильность перекрытия, особенно в коньковых и ребровых рядах,

а также на надежность обделки примыканий к выступающим частям.

Все обнаруженные при осмотрах крыш недостатки включаются в план

текущего или капитального ремонта.

При осмотре и определении технического состояния лестниц и их

отдельных конструктивных элементов необходимо обращать внимание:

ü на состояние и прочность заделки лестничных площадок в сте-

ны лестничных клеток (по внешнему виду) при лестницах из

сборных железобетонных элементов в крупноблочных и круп-

нопанельных домах с несущими стенами;

ü сопряжение лестничных маршей с лестничными площадками;

ü состояние ступеней и опор лестничных маршей и металлических

деталей в местах их сварки с определением надежности их

крепления и степени повреждения их коррозией;

ü наличие трещин и повреждений в лестничных площадках,

маршах и накладных проступях;

ü состояние и надежность крепления решетки-перил;

ü состояние несущих поперечных стен в местах примыкания к ним

лестничных площадок и маршей при лестницах в зданиях

с панельными и поперечными несущими стенами;

ü появление трещин в углах в местах сопряжения поперечных

несущих стен с наружными стенами;

ü состояние внутренних продольных стен, собираемых из панелей

с заделанными инженерными проводками (водопровод,

канализация, внутренний водосток и т. п.);

ü состояние несущих конструкций ступеней, сопряжения косоура

с металлической балкой лестничной площадки, на состояние

и надежность крепления решетки-перил при лестницах

на металлических косоурах в кирпичных домах;

ü состояние лестничных площадок, ступеней и подступенков,

на прочность крепления тетив к балкам, поддерживающим лес-

тничные площадки, на надежность крепления лестничных пе-

рил и поручня, на появление дереворазрушителей в конструк-

тивных элементах лестниц при деревянных лестницах.

Все обнаруженные при осмотрах лестниц недостатки включаются

в план текущего или капитального ремонта. Неисправности в огражде-

ниях лестничных маршей должны устраняться немедленно.

Профилактический текущий ремонт производится в соответствии

с пообъектным планом работ.

В соответствии с полученным заданием рабочие получают со скла-

да (мастерской) необходимый инструмент, приспособления, материалы,

погружают на транспортные средства (или переносят сами), выгружают

на объекте (рабочей зоне) со складированием в определенном порядке.

После окончания работы рабочие очищают и убирают рабочее ме-

сто, транспортируют отходы и мусор в установленные места, неисполь-

зованные материалы, инструменты и приспособления погружают на

транспортные средства (или переносят сами), разгружают и складируют

на складе (или в мастерской).

При производстве профилактического ремонта операции по заго-

товке отдельных деталей, конструктивных элементов выполняются

на постоянных рабочих местах в мастерских.

Погрузка, транспортировка и разгрузка грузов внутри помещений

должны осуществляться таким образом, чтобы при этом не нарушались

целостность и внешний вид строительных конструкций и не превыша-

лись допустимые проектной документацией нагрузки для отдельных зон

конструкций.

Поддержание в надлежащем техническом состоянии кровли зда-

ния, водосточных труб, воронок, трубопроводов внутреннего водосто-

ка, отмостки, планировки прилегающей территории, внутренних и вне-

шних сетей водоснабжения, канализации, теплоснабжения и др. обеспе-

чивает исключение замачивания грунтов у основания фундаментов

и поддержание в зданиях и помещениях проектного температурно-влаж-

ностного и санитарно-гигиенического, противопожарного, взрывобезо-

пасного и др. режимов.

Опись ремонтных работ на каждое строение, включенное в годо-

вой план текущего ремонта, должна быть согласована с собственником

объекта, уполномоченным или руководителем организации по обслужи-

ванию объекта (управляющей компанией) в установленные сроки.

3.4. Система планово-предупредительного ремонта

В процессе эксплуатации здания любого назначения необходимо

выполнять ряд ремонтно-строительных работ для обеспечения норма-

тивных сроков его службы и предупреждения преждевременного изно-

са отдельных частей здания и инженерного оборудования. Система пла-

ново-предупредительного ремонта объектов недвижимости представля-

ет собой совокупность организационно-технических мероприятий по

надзору, уходу и всем видам ремонта, осуществляемых в соответствую-

щем плановом порядке.

Согласно МДС 13-14.2000 «Положение о проведении планово-пре-

дупредительного ремонта производственных зданий и сооружений» (ут-

верждено постановлением Госстроя СССР от 29 декабря 1973 г. № 279),

ремонт объектов недвижимости представляет собой комплекс техничес-

ких мероприятий, направленных на поддержание или восстановление

первоначальных эксплуатационных качеств как здания и сооружения

в целом, так и их отдельных конструкций. По периодичности ремонт-

ные работы подразделяются на два вида: текущий и капитальный ре-

монт. Существующая в отдельных отраслях народного хозяйства для не-

которых сооружений другая, более дробная классификация ремонтов

(подъемный ремонт, средний ремонт и др.) должна относиться к тому

или иному виду ремонта по единой классификации по следующему при-

знаку: при периодичности ремонта до одного года – к текущему; при

периодичности ремонта более одного года – к капитальному.

К текущему ремонту объектов недвижимости относятся работы

по систематическому и своевременному предохранению частей зданий

и сооружений, инженерного оборудования от преждевременного износа

путем проведения профилактических мероприятий и устранения мел-

ких повреждений и неисправностей. В положении для каждого конст-

руктивного элемента объекта недвижимости приведен примерный пере-

чень работ по текущему ремонту.

Работы по текущему ремонту производятся регулярно в течение

года по графикам, составляемым на основании описей общих, текущих

и внеочередных осмотров зданий и сооружений, а также по заявкам арен-

даторов и эксплуатирующего персонала. Текущий ремонт, как правило,

производится силами персонала управляющей компании, для чего в ней

создается специальное ремонтно-строительное подразделение и хранится

неприкосновенный запас необходимых для ликвидации чрезвычайных

ситуаций материалов, деталей, санитарно-технического оборудования

(трубы, фасонные части и фитинги, пароводяная и газовая арматура, элек-

трические провода, кабель и др.). Количество неприкосновенного ава-

рийного запаса материалов и деталей определяется в зависимости от вида

зданий или сооружений, эксплуатационной загрузки, условий эксплуа-

тации и среды, а также прочности примененных при строительстве ма-

териалов и деталей.

Текущий ремонт подразделяют на профилактический и непредви-

денный. Профилактический текущий ремонт выполняют с целью пре-

дупредить разрушение отдельных частей здания и его инженерного обо-

рудования в заранее запланированные сроки с указанием конкретных

видов и объемов работ. Непредвиденный текущий ремонт выполняют

в строгом порядке в результате воздействия на здание урагана, наводне-

ния, землетрясения и других стихийных явлений природы.

Текущий ремонт должен проводиться с периодичностью, обеспе-

чивающей эффективную эксплуатацию здания или объекта с момента

завершения его строительства до момента постановки на капитальный

ремонт (реконструкцию). При этом должны учитываться природно-кли-

матические условия, конструктивные решения, техническое состояние

и режим эксплуатации здания. Работы по текущему ремонту жилых

и общественных зданий отличаются небольшими объемами работ, но

требуют неукоснительного их выполнения, так как последствия нарас-

тающих разрушений могут привести к весьма серьезным отрицатель-

ным результатам.

Планирование текущего ремонта осуществляется ежегодно на ос-

новании расцененных описей ремонтных работ по объекту недвижимо-

сти в пределах общего лимита, предусмотренного в программе управле-

ния на финансирование этих работ.

Годовые планы (с распределением заданий по кварталам) состав-

ляются с учетом результатов осмотров, разработанной сметно-техничес-

кой документации на текущий ремонт, мероприятий по подготовке зда-

ний и объектов к эксплуатации в сезонных условиях.

Текущий ремонт выполняется посредством проведения ремонтно-

строительных работ, с помощью которых стремятся вернуть зданию его

надежность и сохранить эксплуатационную пригодность. Приемка за-

конченного текущего ремонта объекта должна осуществляться техни-

ческой комиссией в составе представителя эксплуатационной службы,

ремонтно-строительной (при выполнении работ подрядным способом)

организации и представителя управляющей организации.

К капитальному ремонту объекта недвижимости относятся та-

кие работы, в процессе которых производится смена изношенных кон-

струкций и деталей зданий и сооружений или замена их на более проч-

ные и экономичные, улучшающие эксплуатационные возможности ре-

монтируемых объектов, за исключением полной смены или замены ос-

новных конструкций, срок службы которых в зданиях и сооружениях

является наибольшим (каменные и бетонные фундаменты зданий и со-

оружений, все виды стен зданий, все виды каркасов стен, трубы подзем-

ных сетей, опоры мостов и др.).

Примерный перечень работ по капитальному ремонту приводится

в МДС 13-14.2000 «Положение о проведении планово-предупредитель-

ного ремонта производственных зданий и сооружений». Там же приве-

дена примерная периодичность проведения капитальных ремонтов.

В конкретных условиях сроки проведения капитального ремонта следу-

ет уточнить с учетом эксплуатационных нагрузок, климатических усло-

вий и других факторов.