212
Ó×ÅÍÛÅ ÇÀÏÈÑÊÈ
Íà ïðàêòèêå èç âñåõ óñòàíîâëåííûõ çàêîíîäàòå-
ëåì ñïîñîáîâ óïðàâëåíèÿ ìíîãîêâàðòèðíûì äî-
ìîì ó ñîáñòâåííèêà ôàêòè÷åñêè íåò âûáîðà, êðî-
ìå óïðàâëÿþùåé îðãàíèçàöèè, ïî ñâîåé îðãàíè-
çàöèîííî-ïðàâîâîé ôîðìå ÿâëÿþùåéñÿ êîììåð-
÷åñêîé.
Ñëåäóÿ ëîãèêå çàêîíîäàòåëÿ, ñîáñòâåííèêè ìî-
ãóò âûáðàòü óïðàâëÿþùóþ îðãàíèçàöèþ ñàìè ëèáî
äîâåðèòü âûáðàòü óïðàâëÿþùóþ îðãàíèçàöèþ
îðãàíó ìåñòíîãî ñàìîóïðàâëåíèÿ.
È âîò çäåñü ó ñîáñòâåííèêà âîçíèêàþò ïðîáëå-
ìû. Âî-ïåðâûõ, äîâåðèâ âûáîð óïðàâëÿþùåé
îðãàíèçàöèè îðãàíó ìåñòíîãî ñàìîóïðàâëåíèÿ,
ñîáñòâåííèê íå çàñòðàõîâàí îò ôîðìàëüíîãî ïîä-
õîäà ê ðàçðåøåíèþ ýòîé ñèòóàöèè ñî ñòîðîíû îð-
ãàíîâ ìåñòíîãî ñàìîóïðàâëåíèÿ. Îäíàêî, äîâåðèâ
ñâîé âûáîð îðãàíó ìåñòíîãî ñàìîóïðàâëåíèÿ, ñîá-
ñòâåííèêè ïîìåùåíèé â ìíîãîêâàðòèðíîì äîìå â
ñèëó ñò. 161 ÆÊ ÐÔ îáÿçàíû çàêëþ÷èòü äîãîâîð
óïðàâëåíèÿ ñ óïðàâëÿþùåé îðãàíèçàöèåé, âûáðàí-
íîé ïî ðåçóëüòàòàì îòêðûòîãî êîíêóðñà. Âî-âòî-
ðûõ, èìåííî ÎÎÎ, ÇÀÎ (ò.å. êîììåð÷åñêèå îðãà-
íèçàöèè) ïðåäñòàâëÿþò ñâîè äîêóìåíòû íà êîíêóðñ
â îðãàíû ìåñòíîãî ñàìîóïðàâëåíèÿ, èìåííî êîì-
ìåð÷åñêèå îðãàíèçàöèè ñàìè ïðîÿâëÿþò èíèöèà-
òèâó è ïðèõîäÿò ê ñîáñòâåííèêó, ïðè ýòîì îðãàíè-
çóþò è ïðîâîäÿò îáùåå ñîáðàíèå æèëüöîâ, íà êî-
òîðîì ïðåäëàãàþò ñîáñòâåííèêó ïîäïèñàòü ïîä-
ãîòîâëåííûé èìè æå òåêñò ðåøåíèÿ, íî ÿêîáû
îò èìåíè ñîáñòâåííèêà æèëüÿ. Â ñèëó ñâîåé îðãà-
íèçàöèîííî-ïðàâîâîé ôîðìû ÎÎÎ, ÇÀÎ äîëæíû
ðåàëèçîâàòü ñâîþ îñíîâíóþ öåëü, ðàäè ÷åãî îíè
ñîçäàíû, — èçâëå÷ü ïðèáûëü. Íî êàæäûé èç íàñ
çíàåò, ÷òî ÆÊÕ ÿâëÿåòñÿ çàòðàòíîé ñôåðîé. Âîç-
íèêàåò âîïðîñ: îòêóäà æå ó óïðàâëÿþùåé êîìïà-
íèè âîçíèêíåò ïðèáûëü? Íà ïðàêòèêå óæå èìåþò
ìåñòî ñëó÷àè, êîãäà þðèäè÷åñêîå ëèöî, ñîçäàí-
íîå â ôîðìå ÎÎÎ, ñòàíîâèòñÿ óïðàâëÿþùåé êîì-
ïàíèåé (äàëåå ïî òåêñòó — ÓÊ) â ìíîãîêâàðòèðíîì
æèëîì äîìå, ïî óñëîâèÿì ïðåäëîæåííîãî ÓÊ äî-
ãîâîðà òîëüêî îíà îñóùåñòâëÿåò âñå ïëàòåæè, â òîì
÷èñëå çà êîììóíàëüíûå óñëóãè. È èìåííî âîïðîñ
î ñáîðå êîììóíàëüíûõ ïëàòåæåé ñ ñîáñòâåííèêîâ
äîìà çà ãàç, ñâåò, âîäó ÿâëÿåòñÿ ïðèíöèïèàëü-
íûì äëÿ ÓÊ. Ïî÷åìó ÓÊ íå ñîãëàøàþòñÿ çàêëþ-
÷àòü äîãîâîðû ñ ñîáñòâåííèêàìè æèëüÿ èñêëþ-
÷èòåëüíî íà ñîäåðæàíèå è îáñëóæèâàíèå æèëîãî
äîìà? Ïî÷åìó ñîáñòâåííèê æèëüÿ íå ìîæåò (ïî
çàâåðåíèþ ÓÊ) ñàìîñòîÿòåëüíî ïëàòèòü ðåñóð-
ñîñíàáæàþùèì îðãàíèçàöèÿì? Íàéòè óïðàâëÿ-
þùóþ îðãàíèçàöèþ, êîòîðàÿ ñîãëàñèëàñü áû íà
îáñëóæèâàíèå è ñîäåðæàíèå ìíîãîêâàðòèðíîãî
æèëîãî äîìà, ïðè ýòîì ïðåäîñòàâèâ ñîáñòâåííè-
êó ïðàâî ñàìîñòîÿòåëüíî ïëàòèòü ðåñóðñîñíàáæà-
þùèì îðãàíèçàöèÿì çà ñâåò, ãàç è âîäó, ôàêòè-
÷åñêè íåâîçìîæíî.
Ïðåäñòàâëÿåòñÿ, ÷òî âêëþ÷åíèå â çàêîí îáùåãî
ñîäåðæàòåëüíîãî îïðåäåëåíèÿ ïîíÿòèÿ «êîììó-
íàëüíûå óñëóãè» áóäåò ñïîñîáñòâîâàòü ðåøåíèþ
âûøåóêàçàííûõ ïðîáëåì. Â íàñòîÿùåå âðåìÿ Æè-
ëèùíûé êîäåêñ ÐÔ ñîäåðæèò òîëüêî íàçâàíèÿ óñ-
ëóã, êîòîðûå çàêîíîäàòåëü ñ÷èòàåò êîììóíàëüíû-
ìè. Èç ñîñòàâà ïåðå÷èñëåííûõ â ÆÊ ÐÔ ïëàòåæåé
ñëåäóåò, ÷òî ïëàòà çà æèëîå ïîìåùåíèå äëÿ åãî
ñîáñòâåííèêà â ìíîãîêâàðòèðíîì äîìå âêëþ÷àåò
â ñåáÿ òîëüêî ïëàòó çà ñîäåðæàíèå è ðåìîíò ïî-
ìåùåíèÿ, â òîì ÷èñëå çà óñëóãè è ðàáîòû ïî óï-
ðàâëåíèþ äîìîì, ñîäåðæàíèþ è òåêóùåìó ðåìîíòó
îáùåãî èìóùåñòâà, à òàêæå ïëàòó çà êîììóíàëü-
íûå óñëóãè, âêëþ÷àÿ õîëîäíîå è ãîðÿ÷åå âîäîñíàá-
æåíèå, âîäîîòâåäåíèå, ýëåêòðîñíàáæåíèå, ãàçî-
ñíàáæåíèå, îòîïëåíèå (òåïëîñíàáæåíèå). Ïðè
ýòîì èç êîììóíàëüíûõ óñëóã èñêëþ÷åíû âûâîç
òâåðäûõ áûòîâûõ îòõîäîâ, ðåìîíò è çàìåíà ýëåêò-
ðè÷åñêîãî, ãàçîâîãî, ñàíèòàðíî-òåõíè÷åñêîãî è
îòîïèòåëüíîãî îáîðóäîâàíèÿ, óñòðàíåíèå çàñîðîâ
ñèñòåìû êàíàëèçàöèè, íàëàäêà, ïðîìûâêà è ðåãó-
ëèðîâêà òðóáîïðîâîäîâ è ò.ï. Îäíàêî â ñîîòâåò-
ñòâèè ñî ñòàòüåé 157 Êîäåêñà ðàçìåð ïëàòû çà
êîììóíàëüíûå óñëóãè ðàññ÷èòûâàåòñÿ, èñõîäÿ èç
îáúåìà ïîòðåáëÿåìûõ êîììóíàëüíûõ ðåñóðñîâ, –
ýòî õîëîäíàÿ âîäà, ãîðÿ÷àÿ âîäà, ýëåêòðè÷åñêàÿ
ýíåðãèÿ, ãàç, áûòîâîé ãàç â áàëëîíàõ, òåïëîâàÿ
ýíåðãèÿ (òâåðäîå òîïëèâî). Òàêèì îáðàçîì, ïðî-
èçîøëî ñìåøåíèå äâóõ ïîíÿòèé: «êîììóíàëüíûõ
ðåñóðñîâ» — ãàçà, ýëåêòðîýíåðãèè, âîäû, òî åñòü
òîâàðà, è «êîììóíàëüíûõ óñëóã» êàê âèäîâ äåÿòåëü-
íîñòè. È ýòà ñèñòåìíàÿ îøèáêà ïðîíèçûâàåò âñå
æèëèùíîå çàêîíîäàòåëüñòâî.
Êàêèì æå îáðàçîì æèëèùíîå çàêîíîäàòåëü-
ñòâî âîîáùå ðåãóëèðóåò îòíîøåíèÿ ìåæäó ñîá-
ñòâåííèêàìè ïîìåùåíèÿ, óïðàâëÿþùèìè êîìïà-
íèÿìè è ðåñóðñîñíàáæàþùèìè îðãàíèçàöèÿìè?
Ïî÷åìó íà ïðàêòèêå âîçíèêàþò ñèòóàöèè, êîãäà
þðèäè÷åñêèå ëèöà, ò.å. ÓÊ, íå çàêëþ÷àò äîãîâîðû
ñ ðåñóðñîñíàáæàþùèìè îðãàíèçàöèÿìè, ïðè ýòîì
«ñîáèðàþò äåíüãè» ñ æèëüöîâ çà ýòè óñëóãè, à ïî-
òîì èñ÷åçàþò, à ðåñóðñîñíàáæàþùèå îðãàíèçà-
öèè ïðåäúÿâëÿþò ñâîè òðåáîâàíèÿ ïî óïëàòå íå-
ïîñðåäñòâåííî ñîáñòâåííèêàì æèëüÿ, ò.ê. ïî çà-
êîíó èìåííî ñîáñòâåííèêè æèëüÿ íåñóò îòâåòñòâåí-
íîñòü ïî îïëàòå äàííûõ óñëóã?
Íà íàø âçãëÿä, ïðè÷èí ýòîìó íåñêîëüêî. Âî-
ïåðâûõ, îòñóòñòâèå â Æèëèùíîì êîäåêñå ÐÔ ÷åò-
êîãî ñîäåðæàòåëüíîãî îïðåäåëåíèÿ ïîíÿòèÿ «óï-
ðàâëåíèå ìíîãîêâàðòèðíûì äîìîì»; ñìåøåíèå
ïîíÿòèé «êîììóíàëüíàÿ óñëóãà» è «ðåñóðñ», îòñóò-
ñòâèå òèïîâîãî äîãîâîðà ìåæäó ðåñóðñîñíàáæà-