Седугин П.И. Жилищное право

Подождите немного. Документ загружается.

собственности на покупаемое жилье или степени готовности строящегося

жилья к сдаче в эксплуатацию. При этом гражданин должен представить в

налоговую инспекцию следующие документы:

— декларацию о полученных в отчетном году доходах с отметкой

бухгалтерии предприятия или налогового органа;

— заявление с просьбой о предоставлении льготы по подоходному

налогу с приложением копий документов, подтверждающих произведенные

расходы (договор купли-продажи;

договор между застройщиком и физическим лицом на покупку права

быть владельцем жилья путем внесения соответствующих финансовых и

материальных средств;- квитанция к приходному кассовому ордеру,

подтверждающая внесение гражданином средств по договору; иные

документы).

НАЛОГИ НА НЕДВИЖИМОСТЬ В ЖИЛИЩНОЙ СФЕРЕ

С ЮРИДИЧЕСКИХ ЛИЦ.

Налог на содержание жилищного фонда и объектов социально-

культурной сферы установлен Законом РФ "О внесении изменений и

дополнений в отдельные законы Российской Федерации о налогах" от 22

декабря 1992 г.

Плательщиками его являются юридические лица —

предприятия и организации всех организационно-правовых форм. Сюда же

относятся предприятия с иностранными инвестициями, филиалы предприятий,

а также другие обособленные структурные подразделения, осуществляющие

свою деятельность на территорий", подведомственной местному органу власти.

Закон определяет предельную ставку налога в размере, не превышающем

1,5% от объема реализации произведенной продукции (работ, услуг).

Установление конкретных ставок налога и порядка его исчисления отнесено к

полномочиям органов местного самоуправления.

При исчислении суммы данного налога расходы, рассчитанные исходя из

норм, установленных местными органами власти на содержание жилищного

фонда и объектов социально-культурной сферы, находящихся на балансе этих

предприятий и организаций или финансируемых ими в порядке долевого

участия, подлежат вычету непосредственно из самих сумм начисленного

налога.

В случае недостаточности суммы исчисленного налога на покрытие

указанных расходов предприятия и организации не будут являться

плательщиками этого налога.

Из наименования данного налога видно, что он носит целевой характер

— на содержание жилищного фонда.

В Законе РФ "О налоге на имущество предприятий" от 13 декабря 1991 г.

предусматриваются льготы, освобождающие от налога имущество

предприятий, учреждений и организаций жилищно-коммунального хозяйства

См.: Ведомости РФ. 1993. № 4. Ст. 118.

См.: Ведомости РФ. 1992. № 12. Ст. 599; № 34. Ст. 1976; 1993. № 4. Ст. № 14. Ст.486.

271

(ст. 4).

Кроме того, ст. 5 этого же Закона установлено, что стоимость имущества

предприятия, исчисленная для целей налогообложения, уменьшается на

балансовую (нормативную) стоимость объектов жилищно-коммунальной и

социально-культурной сфер, полностью или частично находящихся на балансе

налогоплательщика.

Законом РФ "О налоге на прибыль. предприятий и организаций" от 27

декабря 1991 г.

установлены льготы при исчислении налога на прибыль (ст. 7)

применительно к жилищной сфере. Определено, что облагаемая прибыль при

фактически произведенных затратах и расходах за счет прибыли, остающейся в

распоряжении предприятия, уменьшается на суммы затрат предприятий (в

соответствии с утвержденными местными органами государственной власти

нормативами) на содержание находящихся на балансе этих предприятий домов

престарелых и инвалидов, других домов жилищного фонда, а также затрат на

эти цели при долевом участии предприятий.

В случаях неисполнения налогоплательщиками — юридическими и

физическими лицами — своих обязанностей по уплате налогов своевременно и

в полном объеме к ним применяются меры административной и уголовной

ответственности, а также финансовые санкции.

См.: Ведомости РФ. 1992. № 11. Ст. 525.

272

ГЛАВА 16. ОТВЕТСТВЕННОСТЬ

ЗА НАРУШЕНИЕ ЖИЛИЩНОГО

ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВА

Жилищный кодекс РСФСР предусматривает в общем виде

ответственность за ненадлежащее, использование жилищного фонда и другие

нарушения жилищного законодательства. Перечень нарушений жилищного

законодательства дается в ст. 154 ЖК РСФСР, где говорится, что лица,

виновные:

в нарушении порядка постановки на учет граждан, нуждающихся в

улучшении жилищных условий, снятия с учета и предоставления гражданам

жилых помещений;

в несоблюдении установленных сроков заселения жилых домов и жилых

помещений;

в нарушении правил пользования жилыми помещениями, санитарного

содержания мест общего пользования, лестничных клеток, лифтов, подъездов,

придомовых территорий;

в самовольном переоборудовании и перепланировке жилых домов и

жилых помещений и использовании их не по назначению;

в нарушении правил эксплуатации жилых домов, жилых помещений и

инженерного оборудования, в бесхозяйственном их содержании;

в порче жилых домов, жилых помещений, их оборудования и объектов

благоустройства, — несут уголовную, административную или иную

ответственность в соответствии с законодательством.

Приведенный перечень не является исчерпывающим.

Законодательством может быть установлена ответственность и за другие

нарушения жилищного законодательства.

Так, ГК РФ предусмотрена ответственность лиц, виновных в невнесении

платы за жилое помещение за шесть месяцев (ст. 687 ГК РФ). Это — санкция за

нарушение обязанности, предусмотренной договором найма.

Градостроительным кодексом РФ (см. ст. 66) предусмотрена

административная ответственность за ряд правонарушений, выразившихся в

строительстве объектов недвижимости без разрешения на строительство

(самовольная постройка), нарушении разрешенного использования земельных

участков и иных объектов недвижимости, нарушения установленного порядка

выполнения инженерных изысканий для осуществления градостроительной

273

деятельности и порядка разработки и утверждения проектной документации,

недопущении должностных лиц органов архитектуры и градостроительства на

объекты недвижимости, находящиеся в стадии строительства, реконструкции

или ремонта и др.

Основанием возложения ответственности за нарушение жилищного

законодательства является виновное поведение лица. Статья 154 ЖК РСФСР

представляет собой общую норму, она не устанавливает непосредственно мер

ответственности, а отсылает к уголовному, административному, гражданскому

и иному законодательству, предусматривающему конкретные санкции за то или

иное нарушение. Уголовным кодексом РФ установлена уголовная

ответственность за самовольное строительство (пристройку) жилого дома,

которое нередко связано с самовольным захватом земельных участков.

Самовольным строительством признается строительство или перестройка

гражданами жилых домов, а также пристройка к жилым домам без

надлежащего разрешения или с отступлениями от утвержденного проекта.

Уголовная ответственность за нарушение жилищного законодательства

может наступить в случаях, когда это нарушение носит характер преступления.

Такими преступлениями могут быть использование жилого помещения не по

назначению, порча жилых домов, жилых помещений, их оборудования и

объектов благоустройства.

Что касается мер гражданско-правовой ответственности, то важнейшей

такой мерой, предусмотренной ст. 155 ЖК РСФСР, является возмещение вреда,

причиненного жилищному фонду. Согласно данной статье предприятия,

учреждения, организации, а также граждане, причинившие ущерб жилым

домам, жилым помещениям, инженерному оборудованию, объектам

благоустройства и зеленым насаждениям на прилегающих к домам участках,

обязаны возместить причиненный ущерб. Так, в судах часто рассматриваются

споры о возмещении ущерба, причиненного по вине соседей истцов вследствии

затопления квартир, неосторожного обращения с огнем и т. д.

-Ущерб, причиненный указанным выше объектам, возмещается по общим

правилам, предусмотренным соответствующими нормами гражданского права.

Возмещение ущерба может состоять в исправлении поврежденного объекта

(например, в ремонте двери, крыши и т. п.) либо в полном возмещении

причиненных убытков или иными средствами (см. гл. 59 ГК РФ).

В новом Жилищном кодексе было бы желательно расширить

регулирование вопросов ответственности за нарушение жилищного

законодательства, дать более полный состав (перечень) жилищных

правонарушений и мер ответственности за их совершение.

Согласно ст. 15 ГК РФ лицо, право которого нарушено, может требовать

возмещения причиненных ему убытков. Ответственность в виде возмещения

ущерба, причиненного жилищному фонду, наступает при следующих условиях:

1) противоправности поведения причинителя вреда; 2) наличии убытков

(ущерба); 3) наличии причиненной связи между поведением причинителя и

наступившим ущербом; 4) наличии вины в действиях причинителя вреда (а

если вред причинен источником повышенной опасности — независимо от вины

274

причинителя).

ГЛАВА 17. РАЗРЕШЕНИЕ

ЖИЛИЩНЫХ СПОРОВ

Жилищные споры — это особая разновидность споров, затрагивающих

жилищные права и интересы граждан и организаций, необходимость защиты их

субъективных прав по владению, пользованию и распоряжению жилыми

помещениями. Жилищные споры — конфликтные ситуации, возникающие в

процессе эксплуатации жилищного фонда при несоблюдении установленных

нормативов (по эксплуатации жилищного фонда. — П.С.) собственниками,

владельцами (управляющими), нанимателями и арендаторами жилых или

нежилых помещений в жилых домах, обслуживающими организациями,

предприятиями — поставщиками водо-, энергоресурсов и иных жилищно-

коммунальных услуг.

В судебной практике дела, связанные с жилищными спорами, условно

охватываются более широким понятием "гражданские дела". Жилищные споры

разрешаются судом общей юрисдикции, арбитражным судом, третейским

судом, а также другими уполномоченными на то органами.

Например, Правительством Москвы в соответствии с Законом г. Москвы

от 13 ноября 1996 г. создана городская жилищная комиссия, действующая на

постоянной основе как специальный орган досудебного рассмотрения споров

по вопросам сохранности и эксплуатации жилищного фонда. Материалы

комиссии направляются на рассмотрение других административных комиссий,

которые осуществляют разбирательство по жилищным вопросам в

соответствии с законодательством

Основными органами, осуществляющими разрешение жилищных споров,

являются суды общей юрисдикции, если одной из сторон участников спора

является гражданин. Судами Российской Федерации рассматривается

значительное количество исковых заявлений о защите жилищных прав и

охраняемых законом интересов граждан, а также прав организаций.

Право на судебную защиту жилищных прав граждан опирается на

принципиальные положения Конституции РФ (ст. 46 и др.), согласно которым

каждому гарантируется судебная защита прав и свобод. Исходя из этих

конституционных положений, суды призваны обеспечивать надлежащую

защиту прав и свобод человека и гражданина путем своевременного и

правильного рассмотрения дела

Статья 156 ЖК РСФСР, посвященная разрешению жилищных споров,

Статьи 5—7 Закона г. Москвы "Об установлении нормативов по эксплуатации жилищного фонда города

Москвы и контроле за их соблюдением" // Экономика и жизнь. Московский выпуск. 1997. № 6. Февр.

См.: Постановление Пленума Верховного Суда Российской Федерации "О некоторых вопросах применения судами

Конституции Российской Федерации при осуществлении правосудия" от 31 октября 1995 г // БВС РФ. 1996. № 1. С. 3.

275

носит общий, бланкетный характер и конкретно не определяет, какие

жилищные споры разрешаются судами. В настоящее время суды

рассматривают все дела, вытекающие из жилищных правоотношений, если

действиями государственного органа, общественной организации,

должностного лица нарушены права и свободы граждан (гл. 24' ГПК РСФСР).

В судах общей юрисдикции разрешаются, в частности, жилищные споры

между наймодателями и нанимателями в домах государственного,

общественного и индивидуального жилищных фондов, между нанимателями и

членами их семей, споры между гражданами и жилищно-строительными

кооперативами, связанные с жилищными правоотношениями, и иные

жилищные споры, в частности о выселении лиц, самоуправно занявших жилые

помещения в домах жилищно-строитель-ных кооперативов либо в

принадлежащих гражданам на праве собственности, а также самовольно

вселившихся в нежилые дома и помещения; о выселении из указанных домов,

если они грозят обвалом; о выселении из самовольно построенных домов,

подлежащих сносу по решению органов местного самоуправления; о

предоставлении жилого помещения по требованиям, основанным на

гражданско-правовых обязательствах (в связи со сносом дома, проведением

капитального ремонта, переоборудованием дома в нежилой и т. п.); о выдаче

ордера на жилое помещение, предоставленное по совместному решению

администрации и органа соответствующей общественной организации и

профсоюзного комитета с последующим сообщением органу местной

администрации о предоставлении жилого помещения для заселения (см.: п. 1

Постановления Пленума Верховного Суда СССР "О практике применения

судами жилищного законодательства" от 3 апреля 1987 г. № 2

Вместе с тем суды не вправе рассматривать требования граждан,

разрешение которых отнесено к компетенции иных органов: о предоставлении

жилого помещения лицам, нуждающимся в улучшении жилищных условий; о

предоставлении жилого помещения меньшего размера взамен занимаемого и т.

д.

Такие споры разрешаются в административном порядке. Пленум

Верховного Суда РФ в п. 2 Постановления "О некоторых вопросах, возникших

в судебной практике при применении Жилищного кодекса РСФСР" от 26

декабря 1984 г. обратил внимание судов на то, что, решая вопрос о принятии

искового заявления, в каждом случае необходимо проверить, подведомственно

ли суду заявленное требование. Суд, в частности, вправе рассматривать споры о

предоставлении нанимателю освободившегося изолированного жилого

помещения, расположенного в квартире, где он проживает, если компетентным

органом отказано в предоставлении жилого помещения либо на него выдан

ордер другому лицу, в том числе и проживающему в этой же квартире

нанимателю (ст. 46 ЖК РСФСР).

Отец и дочь Мурашовы проживали в двух комнатах трехкомнатной квартиры. После

БВС СССР. 1987. № 3.

См.: Жилищный кодекс РСФСР. Постатейные материалы. М.: Спарк,'1997. С. 542.

276

освобождения третьей комнаты Мурашовы стали претендовать на эту комнату. Однако на комнату

был выдан ордер гр. Карлину, В связи с этим Мурашовы обратились в суд с иском о признании

ордера недействительным и передаче комнаты в их пользование. Суд принял решение — передать

спорную комнату в пользование Мурашовым; ордер, выданный гр. Карлину, признать

недействительным

Жалобы на действия и решения органов исполнительной власти, других

государственных органов и должностных лиц заинтересованными гражданами

могут быть поданы в суд в соответствии с Законом РФ "Об обжаловании в суд

действий и решений, нарушающих права и свободы граждан" от 27 апреля 1993

г.

В суд могут быть обжалованы как единоличные, так 'и коллегиальные

действия (решения) государственных органов, органов местного

самоуправления, учреждений, предприятий и их объединений, общественных

организаций, объединений и должностных лиц, в результате которых:

— нарушены права и свободы гражданина;

— созданы препятствия осуществлению гражданином его прав и свобод;

— на гражданина незаконно возложена какая-либо обязанность или он

незаконно привлечен к какой-либо ответственности (ст. 2 Закона).

В порядке, предусмотренном данным Законом, в суд могут быть

обжалованы любые акты как индивидуального, так и нормативно-правового

характера, в том числе решения общих собраний жилищных и жилищно-

строительных кооперативов.

В судах общей юрисдикции рассматриваются также споры между

гражданами и жилищно-строительными (жилищными) кооперативами, в том

числе: споры, связанные с соблюдением правил пользования полученной

членом кооператива квартирой; споры о праве на получение членом

кооператива свободной квартиры в кооперативе (в порядке улучшения

жилищных условий); споры о признании исключения из кооператива

необоснованным; споры по поводу выплаты (излишней выплаты, неуплаты)

паевых взносов, раздела жилого помещения в доме ЖСК (ЖК) между членом

кооператива и его супругом (или другими членами семьи) и др.

Наконец, в судебном порядке рассматриваются споры, связанные с

защитой права собственности граждан на жилище: например, споры между

членами общей собственности на жилое помещение о разделе жилого дома,

выделе доли в доме, определении порядка пользования жилым помещением

(домом); споры, возникающие в связи с приватизацией жилого помещения, и

др. Постановлением Пленума Верховного Суда РФ "О некоторых вопросах

применения судами Закона Российской Федерации "О приватизации

жилищного фонда в Российской Федерации" от 24 августа 1^93 г. судам

разъяснено: учитывая, что в связи с отказом в приватизации занимаемого

гражданином жилого помещения между ним и соответствующим органом

См.: Московская правда. 1995. 22 дек.

См.: Ведомости РФ. 1993. № 19. Ст. 685.

См. об этом: Трубников П. Я. Судебное разбирательство гражданских дел отдельных категорий. М., 1996. С.

105.

277

местного управления, предприятием, за которым на праве полного

хозяйственного ведения закреплен, или учреждением, в оперативное

управление которого передан жилищный фонд, возникает спор о праве

гражданском, он разрешается судом по правилам искового производства

Жилищные споры, сторонами которых являются государственные,

кооперативные и другие общественные предприятия, учреждения и

организации, разрешаются арбитражными судами. Так, арбитражными судами

разрешаются споры, возникающие в связи с передачей застройщиками органам

местного управления и другим организациям части жилой площади во вновь

построенных домах, распределением жилой площади в домах, построенных за

счет средств, переданных в порядке долевого участия, и др.

См.: ВВС РФ. 1993. № 11. С. 2; Трубников П. Я. Указ. соч. С. 112.

278

ПРИЛОЖЕНИЕ I

Программа учебного курса "Жилищное право"

Тема 1. Понятие жилищного права

Предмет жилищного права. Жилищные отношения: понятие, содержание

и виды. Конституция РФ о праве граждан на жилище. Содержание права на

жилище, формы удовлетворения жилищных потребностей граждан, способы и

юридические гарантии осуществления права на жилище. Жилищные права и

279

обязанности граждан.

Принципы жилищного права. Место жилищного права в система

российского права.

Развитие науки жилищного права.

Тема 2. Источники жилищного права

Понятие источников жилищного права. Жилищное право и жилищное

законодательство. Структура и состав жилищного законодательства.

Жилищный кодекс и другие федеральные законы как источники

жилищного права. Жилищные законы и иные нормативные правовые акты

субъектов Российской Федерации. Жилищные программы и другие акты по

вопросам, связанным с регулированием жилищных отношений.

Жилищное и гражданское законодательство.

Тема 3. Жилые помещения. Жилищные фонды

Жилые помещения: понятие, назначение, виды жилых помещений.

Требования, предъявляемые к новым жилым помещениям при их регистрации,

учете и сдаче в эксплуатацию.

Понятие жилищного фонда. Структура и состав жилищного фонда.

Частный жилищный фонд и его составные элементы (индивидуальный

жилищный фонд граждан, жилищный фонд юридических лиц, созданных как

частные организации).

Государственный жилищный фонд: федеральный жилищный фонд;

жилищный фонд, находящийся в собственности отдельных субъектов

Российской Федерации; ведомственный жилищный фонд и его назначение.

Жилищный фонд, находящийся в собственности муниципальных

образований (муниципальный жилищный фонд). Общественный жилищный

фонд как разновидность частного жилищного фонда. Жилищный фонд в

коллективной собственности.

Перевод жилых помещений в нежилые и исключение жилых домов

(жилых помещений) из жилищного фонда.

Государственное управление в сфере жилищно-комму-нального

хозяйства, регистрация и учет жилых помещений. Государственный контроль

за эксплуатацией и сохранностью жилищного фонда. Жилищно-

эксплуатационные организации. Формы участия граждан в управлении

жилищным фондом. Товарищества собственников жилья.

Тема 4. Правовые основания пользования жилыми помещениями

Виды правовых оснований пользования жилыми помещениями. Право

собственности гражданина на квартиру, жилой дом или иное жилое помещение

как. основание пользования гражданами жилыми помещениями.

Договор найма жилого помещения как важнейшее основание владения и

пользования жилым помещением. Основные разновидности договора найма

жилого помещения. Договор социального найма. Договор коммерческого

найма. Область применения договора аренды жилых помещений. Иные

основания пользования жилыми помещениями.

Приватизация жилищного фонда: понятие, принципы приватизации,

участники приватизации.

280