Седугин П.И. Жилищное право

Подождите немного. Документ загружается.

приговора в исполнение. На практике данная норма вызывала

многочисленные жалобы, что послужило поводом к рассмотрению п. 8

Конституционным Судом РФ на предмет его соответствия Конституции РФ.

Признавая п. 8 неконституционным, Конституционный Суд РФ в

постановлении от 23 июня 1995 г. отметил, в частности, что положение данного

пункта, связывающего утрату права на жилое помещение с фактом приведения

приговора в исполнение, фактически является дополнительным наказанием в

виде лишения жилплощади, не предусмотренным уголовным

законодательством; оно приводит к дискриминации в жилищных правах

отдельных категорий граждан по признаку наличия у них судимости и в силу

этого нарушает гарантируемый государством принцип равенства прав и свобод

человека и гражданина (ч. 1 и 2 ст. 19 Конституции РФ).

Дискриминационный характер нормы, содержащейся в п. 8 ч. 2 ст. 60 ЖК

РСФСР, считает Конституционный Суд РФ, проявляется в том, что по смыслу,

придаваемому ей сложившейся правоприменительной практикой, ее реализация

не предполагает обязательного, как во всех остальных случаях, судебного

порядка признания .лица утратившим право пользования жилым помещением

(ст. 61 ЖК РСФСР).

В этой связи заметим, что, по мнению некоторых авторов, в связи с

постановлением Конституционного Суда РФ утратила силу не только ч. 1 ст.

60, но и вся ст. 60 ЖК РФ полностью

. Представляется однако, что для такого

вывода нет достаточных оснований, так как, во-первых, Конституционный Суд

признал неконституционной не всю ст. 60, а только ч. 1 и п. 8 ч. 2 данной

статьи; во-вторых, нормы ч. 2 ст. 60 (кроме п. 7 и 8) о сохранении жилого

помещения за временно отсутствющими гражданами носят гарантийный

характер; они по существу сходны с нормами о сохранении жилых помещений

при бронировании. Отмена же действия норм ч. 2 ст. 60 может повлечь за собой

на практике к ослаблению гарантий охраны жилищных прав граждан.

Надо также иметь в виду, что новый Уголовный кодекс не называет

ссылку и высылку в числе мер уголовного наказания (см. ст. 44 "Виды

наказаний" УК РФ).

В связи с названным выше постановлением Конституционного Суда РФ

по поводу неконституционности ч. 1 и п. 8 ч. 2 ст. 60 ЖК РСФСР аналогичные

вопросы были рассмотрены некоторыми судами субъектов Российской

Федерации.

Так Конституционный Суд Республики Башкортостан принял постановление от 22 июля 1998

г. в связи с жалобой гражданина Р. Г. Ягудина. По делу было установлено, что в апреле 1997 г.

наниматели О. М. Михайлова, С. В. Лобанов, Т. Г. Ягудина произвели обмен жилых помещений.

Вступившим в силу соглашением об обмене жилыми помещениями .были нарушены жилищные права

Р. Г. Ягудина, осужденного в 1994 г. к шести годам лишения свободы, и непосредственно ущемлены

права обменивающихся сторон на пользование жилым помещением. Это послужило мотивом к

предъявлению иска о признании обмена жилыми помещениями недействительным. Решением

Литовкин В. Н. Постановления Конституционного Суда РФ — новые направления в судебной практике по

жилищным делам // Комментарий судебной практики. 1997. Вып. 3. С. 30; Вишневская И. С. Признание

гражданина утратившим право на жилое помещение: практика, проблемы // Жилищное право. 1999. № 3. С. 24

—29.

131

Салаватского городского суда Республики Башкортостан исковые требования удовлетворены.

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Башкортостан отменила

решение суда первой инстанции и дело направила на рассмотрение в тот же суд для разрешения

спора о праве на жилую площадь между заявителем и членами его семьи.

Гражданин Р. Г. Ягудин обратился в Конституционный Суд Республики Башкортостан с

жалобой о проверке конституционности положений соответствующей статьи (54) Жилищного кодекса

Республики Башкортостан, которые могут служить основанием для признания заявителя утратившим

право пользования жилым помещением вследствие отсутствия сверх установленных сроков по

причине осуждения к лишению свободы.

Признавая неконституционными указанные положения ЖК Республики Башкортостан,

Конституционный Суд, в частности, указал:

"Временное отсутствие гражданина, в том числе в связи с осуждением к лишению свободы,

само по себе не может свидетельствовать о ненадлежащем осуществлении нанимателем своих

жилищных прав и обязанностей и служить самостоятельным основанием лишения права пользования

жилым помещением. Признание лица утратившим право пользования • конкретным жилым

помещением допускается лишь по основаниям, установленным Жилищным кодексом Республики

Башкортостан, и производится в судебном порядке'

Согласно ст. 61 ЖК РСФСР признание лица утратившим право

пользования жилым помещением вследствие отсутствия этого лица сверх

установленных сроков производится в судебном порядке. Такое признание

производится судом в случае возникновения об этом спора по иску

заинтересованных лиц (наймодателя, нанимателя или членов его семьи).

Признав причину отсутствия гражданина уважительной, суд отказывает в

признании лица утратившим право пользования жилым помещением.

Гражданка Г. проживала в двухкомнатной квартире, в которой была прописана

(зарегистрирована) также ее дочь А. Г. предъявила в суде иск к А. о признании ее утратившей право

на жилое помещение, указывая, что ее, дочь в течение длительного времени живет совместно с К. в

доме, принадлежащем ему на праве собственности.

Полагая, что ввиду длительного отсутствия на спорной жилой площади А. утратила свое

право на нее, районный суд иск Г. удовлетворил. Данное решение было оставлено без изменения

вышестоящим судом.

После этого по протесту заместителя Председателя Верховного Суда РСФСР дело было

рассмотрено в порядке судебного надзора президиумом городского суда, который отменил решение

суда и определение кассационной инстанции и направил дело на новое рассмотрение. При этом

выяснилось, что А. была вынуждена не проживать на данной жилой площади из-за крайне

обостренных отношений с матерью, у которой действительно трудный, неуживчивый. характер.

Поведение Г. несколько раз обсуждалось общественностью, она привлекалась к ответственности за

оскорбление. Г. устраивала дочери скандалы, отбирала у нее ключи. Все эти обстоятельства давали

основание считать, что непроживание А. на данной площади имело по уважительным причинам

БРОНИРОВАНИЕ ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ

В последние годы в связи с новой экономической ситуацией в нашей

стране наблюдается значительная миграция населения, многие граждане

выезжают на работу за границу.

Для обеспечения сохранения за указанными гражданами права на жилое

помещение при временном выезде в другую местность закон предусматривает в

определенных случаях возможность бронирования жилого помещения.

Согласно ст. 62 ЖК РСФСР занимаемые нанимателями и членами их

Известия Башкортостана. 1998. 6 июля.

См. ВВС РСФСР. 1982. № 1. С. 7—8.

132

семей жилые помещения бронируются при направлении на работу за границу

— на все время пребывания за границей, при выезде на работу в районы

Крайнего Севера и в приравненные к ним местности — на все время действия

трудового договора, а в случаях, предусмотренных законодательством, — на

все время пребывания в районах Крайнего Севера и в приравненных к ним

местностях. Законодательством могут быть предусмотрены и другие случаи

бронирования жилых помещений.

В проекте ЖК РФ предусматривается, что любое временно

отсутствующее лицо (а не только тот, кто выезжает на работу в районы

Крайнего Севера, за границу и т.д.) вправе требовать выдачи охранного

свидетельства (брони). Отказ в выдаче охранного свидетельства может быть

обжалован в суд (ст. 42, 43 проекта ЖК РФ).

Эта новелла нашла закрепление в жилищных кодексах некоторых

субъектов Российской Федерации.

Так, в ЖК Кабардино-Балкарской Республики предусмотрено

оформление охранного свидетельства (брони) во всех случаях временного

отсутствия граждан, предусмотренных ст. 64 данного Кодекса (аналогичной ч.

2 ст. 60 ЖК РСФСР).

Согласно ст. 50 ЖК Республики Коми временно отсутствующие

граждане, за которыми сохраняется право на жилое помещение, вправе

требовать выдачи охранного свидетельства.

Порядок бронирования жилых помещений на территории Российской

Федерации в соответствии со ст. 62 ЖК РСФСР установлен Инструкцией о

порядке бронирования жилого помещения, утвержденной постановлением

Совета Министров РСФСР от 31 июля 1984 г. № 336

Согласно Инструкции за нанимателем или членом его семьи бронируется

все жилое помещение, занятое по договору найма, независимо от того,

остаются ли там другие члены семьи или они выезжают вместе. В последнем

случае жилая площадь бронируется и за выезжающими членами семьи. Бывшие

члены семьи нанимателя, проживающие совместно с ним, имеют такое же

право на бронирование жилого помещения, как наниматель и члены его семьи.

Члены семьи нанимателя могут бронировать лишь ту часть жилой площади,

которая приходится на их долю, а при согласии всех остальных членов семьи

— все жилое помещение.

Охранное свидетельство (броня) — документ, выданный по поручению

местной администрации жилищным органом по месту нахождения

бронируемого жилого помещения независимо от ведомственной

принадлежности жилого дома. Охранное свидетельство подтверждает

сохранение права на жилое помещение за временно отсутствующим

гражданином. Бронирование проводится в домах государственного,

муниципального и общественного жилищных фондов.

За военнослужащими сверхсрочной службы, прапорщиками, мичманами

и лицами офицерского состава Вооруженных Сил, войск и органов

СП РСФСР. 1984. № 14. Ст. 122; Советская юстиция. 1992. № 5.

133

государственной безопасности, а также за членами их семей в установленных

законодательством случаях жилое помещение бронируется по постоянному

месту жительства.

В домах и квартирах индивидуального жилищного фонда и фонда

жилищных и жилищно-строительных кооперативов жилые помещения

бронируются за членами семьи собственника жилого дома или квартиры и

членами семьи члена жилищного или жилищно-строительного кооператива в

порядке, установленном Инструкцией.

Забронированное жилое помещение учитывается в Книге учета

забронированных жилых помещений по установленной форме. Для получения

охранного свидетельства (брони) нанимателем (членом его семьи) или по его

доверенности другим лицом подается заявление. К заявлению прилагаются:

копии финансового лицевого счета на бронируемое жилое помещение; при

выезде на работу по трудовому договору — копия трудового договора; в других

случаях — ходатайство соответствующего предприятия, учреждения,

организации. Членом семьи работника, выезжающим к месту своей работы,

подается только заявление.

Охранное свидетельство (броня) выдается гражданину в двух

экземплярах. Первый экземпляр представляется им в жилищно-

эксплуатационную организацию по месту нахождения бронируемого жилого

помещения под расписку на втором экземпляре, остающемся у гражданина,

забронировавшего жилое помещение.

Охранное свидетельство (броня) хранится в жилищно-эксплуатационной

организации как документ строгой отчетности. При продлении времени

пребывания за границей, перезаключении или продлении трудового договора и

в других случаях, предусмотренных законодательством РФ, охранное

свидетельство (броня) выдается на новый срок по заявлению гражданина с

приложением документов, подтверждающих право на бронирование жилого

помещения (копии трудового договора, ходатайства предприятия, учреждения,

организации). Жилое помещение не бронируется:

— если предъявлен иск о расторжении или изменении договора найма

жилого помещения;

— за проживающими на служебной жилой площади и в общежитиях;

— за временными жильцами и поднанимателями в домах

государственного, муниципального и общественного жилищных фондов;

— за нанимателями в домах жилищно-строительных кооперативов и в

домах, находящихся в собственности граждан.

Отказ в выдаче охранного свидетельства (брони) может быть обжалован в

судебном порядке.

Выданное гражданину охранное свидетельство (броня) может быть

признано недействительным в судебном порядке.

Граждане, забронировавшие жилое помещение, сохраняют права и несут

обязанности по договору найма жилого помещения.

Жилая площадь, право пользования которой сохраняется за временно

отсутствующим гражданином, не считается излишней.

134

Бронирование жилого помещения нанимателем или членом его семьи

должно быть произведено не позднее шести месяцев с момента выезда.

Согласно ЖК РСФСР наниматель вправе заселить забронированное

жилое помещение либо поселить в нем временных жильцов в пределах срока

действия брони. При возвращении наниматель и члены его семьи вправе

потребовать немедленного освобождения забронированного жилого помещения

независимо от истечения срока, обусловленного договором найма, а в случае

отказа освободить помещение — потребовать выселения временных жильцов в

судебном порядке без предоставления им другого жилого помещения.

Как и в других случаях временного отсутствия нанимателя и членов его

семьи, при бронировании само по себе истечение срока действия брони и

временного их отсутствия не должно служить основанием для лишения их

права пользования жилым помещением. В этой связи следует указать на ст. 16

Инструкции, предусматривающую, что "если наниматель или члены его семьи

в течение шести месяцев после окончания срока действия охранного

свидетельства (брони) не предъявят требование о возврате им помещения,

договор найма жилого помещения в соответствии со ст. 62 ЖК РСФСР

расторгается в судебном порядке". Представляется, что в этом случае Суд

должен выяснить характер выезда гражданина из ранее занимаемого жилого

помещения, причины его невозвращения и другие заслуживающие внимания

обстоятельства.

Броня не должна использоваться в целях, противных интересам и правам

нанимателя и членов его семьи.

Так, по одному гражданскому делу было установлено, что истец Солдатов в связи с выездом

на работу в район Крайнего Севера в 1973 г. получил охранное свидетельство на комнату на период с

10 января 1974 г. по 19 апреля 1976 г., затем Солдатов в течение нескольких лет работал в

Красноярском крае, проживал в общежитии.

Отменяя решения судов об отказе в иске Солдатову о признании права на спорную комнату и

передавая дело на новое рассмотрение, Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда

РФ указала:

"Доводы истца о том, что в соответствии с п. 2ч. 2 ст. 60 ЖК [предусматривающим, что жилое

помещение сохраняется за временно отсутствующим гражданином в случае временного выезда из

постоянного места жительства по условиям и характеру работы (экипажи судов, работники

геологических, изыскательских партий, экспедиций) в течение всего времени выполнения данной

работы] он сохранил право на комнату, в которой жил с матерью, судом не проверялись. Таким

образом, одно из оснований иска осталось судом не рассмотренным. Следовательно, решение не

может быть признано постановленным на основе всесторонне и полно выясненных обстоятельств

дела и подлежит отмене, как не соответствующее требованиям ст. 14, 50, 197 ГПК'"

ПРАВО НАНИМАТЕЛЯ НА ПРЕДОСТАВЛЕНИЕ ЕМУ ЖИЛОГО

ПОМЕЩЕНИЯ МЕНЬШЕГО РАЗМЕРА ВЗАМЕН ЗАНИМАЕМОГО

Наниматель, имеющий излишнюю жилую площадь сверх установленных

норм, вправе с согласия членов семьи требовать от органа местного

самоуправления, от предприятия, учреждения, организации (в зависимости от

принадлежности жилого дома) предоставления ему в установленном порядке

См.: ВВС РФ. 1995. № 6. С. 4.

135

жилого помещения меньшего размера взамен занимаемого (см. ст. 75 ЖК

РСФСР).

Предоставленное нанимателю законом право на замену своего жилого

помещения на другое жилое помещение меньшего размера — разновидность

обмена (замены) жилыми помещениями, главной особенностью которого

является то, что одной из сторон в данном соглашении выступает местная

администрация города, района или предприятие (учреждение, организация),

которому принадлежит жилой дом; им передается жилое помещение,

занимавшееся нанимателем и членами его семьи, а взамен его нанимателю

предоставляется другое жилое помещение меньшего размера.

Раньше, до принятия Основ жилищного законодательства и ЖК РСФСР,

в законодательстве имелась норма (ст. 59 Основ гражданского

законодательства, ст. 316 ГК РСФСР 1964 г.), которой предусматривалось

право наймодателя в домах местных Советов народных депутатов производить

принудительно изъятие излишней жилой площади у нанимателя в виде

отдельной изолированной комнаты и передавать ее другому нанимателю.

Жилищный кодекс не воспроизвел норму об изъятии излишков жилой

площади у нанимателя, поскольку это означало бы продолжение практики

превращения изолированных квартир в коммунальные. Это не соответствует

общим правилам цивилизованного использования жилых помещений. Статья

75 ЖК РСФСР установила принципиально иное правило, предоставив

нанимателю право самому ставить вопрос об обмене (замене) занимаемого им

жилого помещения на жилое помещение меньшего размера. Это — право, но не

обязанность нанимателя, и при его нежелании произвести такую замену у него

не могут быть изъяты излишки жилой площади в принудительном порядке.

Правило ст. 75 ЖК РСФСР распространяется на жилые помещения,

принадлежащие государству или муниципальным образованиям. На частный

жилищный фонд, а также на общежития и другие специализированные жильце

помещения (дома) это правило не распространяется.

Одно из условий, при которых производится такая замена, — наличие в

пользовании у нанимателя излишней жилой площади сверх установленных

социальных норм. Вопрос о том, при наличии какого размера излишней жилой

площади может быть произведен такой обмен жилыми помещениями и

составляет ли эта излишняя жилая площадь отдельную комнату или она

является внутрикомнатной, решается в каждом конкретном случае по

взаимному соглашению сторон.

Замена большего жилого помещения на жилое помещение меньшего

размера производится нанимателем с согласия членов его семьи.

ПРАВО НА ЖИЛОЕ ПОМЕЩЕНИЕ ПРИ ПЕРЕОБОРУДОВАНИИ

И ПЕРЕПЛАНИРОВКЕ КВАРТИР И КАПИТАЛЬНОМ РЕМОНТЕ

ЖИЛОГО ДОМА

При пользовании жилым помещением нередко возникает необходимость

136

и желание произвести перепланировку или переоборудование помещения с

целью сделать его более удобным для проживания либо для удовлетворения

потребностей в жилье новых граждан, вселившихся с согласия нанимателя

(собственника) и членов его семьи и т. п.

Под переоборудованием понимается перенос нагревательных,

сантехнических и газовых приборов, устройство и перестройка туалетов,

ванных комнат. Под перепланировкой имеется в виду перенос и разборка

жилых перегородок, перенос и устройство дверных проемов, тамбуров,

остекление балконов и лоджий.

Чаще всего необходимость в переоборудовании и перепланировке

возникает у граждан, проживающих в домах старой застройки. Однако нередко

такая необходимость возникает и у граждан, вселившихся в новые дома.

Согласно ст. 84 ЖК РСФСР переустройство, перепланировка жилого

помещения и подсобных помещений могут производиться только в целях

повышения благоустройства квартиры.

Однако иногда граждане производят переоборудование и перепланировку

занимаемых ими жилых помещений, не ставя целью повышение

благоустройства квартиры, а ухудшая ее состояние, нарушают

соответствующие строительные нормы и правила, что ведет к разрушению (а

иногда обрушению) несущих конструкций и других элементов здания,

нарушению работы инженерного оборудования.

Переоборудование и перепланировка жилого помещения и подсобных

помещений допускаются лишь с согласия нанимателя, проживающих с ним

совершеннолетних членов семьи и наймодателя и с разрешения органов

местной администрации. Причем такое разрешение обязательно для

переоборудования и перепланировки жилого помещения независимо от того, в

доме какого жилищного фонда оно находится (ст. 84 ЖК). Это положение

закона конкретизируется в Правилах пользования жилыми помещениями,

содержания жилого дома и придомовой территории в РСФСР

, в п. 9 которых

говорится: "Переустройство и перепланировка жилого и подсобных

помещений, переоборудование балконов и лоджий могут производиться только

в целях повышения благоустройства квартиры и допускаются лишь с согласия

совершеннолетних членов семьи нанимателя, наймодателя и с разрешения

исполнительного комитета местного Совета народных депутатов (местной

администрации. — П. С.), а перестановка либо установка дополнительного

санитарно-технического и иного оборудования — с согласия

совершеннолетних членов семьи нанимателя и с разрешения наймодателя".

В Жилищном кодексе определяется также, что при отсутствии согласия

между нанимателем и членами его семьи, а также в случае отказа наймодателя

спор разрешается в судебном порядке. При этом споры между членами семьи

нанимателя жилого помещения, как и споры между нанимателем и наймо-

дателем о переустройстве и перепланировке жилых и подсобных помещений в

Правила утверждены постановлением Совета Министров РСФСР от 25 сентября 1985 г. № 415 // СП РСФСР.

1986. № 2. Ст. 10.

137

домах государственного и общественного жилищных фондов,

подведомственны суду, если на переустройство и перепланировку имеется

разрешение органов местного самоуправления.

Щербатова и Смирнова обратились в суд с иском к Кнушевицкой и Абрамовой об устранении

препятствий в переустройстве и перепланировке жилого дома и об определении порядка

эксплуатации мест общего пользования, ссылаясь на то, что постановлением главы администрации

района утверждено заключение межведомственной комиссии по вопросу перепланировки и она

разрешена.

Кнушевицкая и Абрамова обратились с жалобой в суд на указанное постановление

администрации района о выдаче разрешения на перепланировку, просили признать его незаконным и

восстановить прежний порядок эксплуатации мест общего пользования.

Решением народного суда в удовлетворении жалобы Кнушевицкой и Абрамовой отказано; они

обязаны не чинить препятствий в пользовании общим коридором в доме в соответствии с

заключением администрации района.

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда РФ отменила решение, как

вынесенное по неполно проверенным обстоятельствам дела, указав следующее:

"Согласно ст. 84 ЖК РСФСР переустройство, перепланировка жилого помещения и подсобных

помещений могут производиться только в целях повышения благоустройства квартиры и допускаются

лишь с согласия нанимателя, совершеннолетних членов его семьи и наймодателя и с разрешения

местной администрации.

Народный суд пришел к выводу, что в результате перепланировки дома жилищные условия

нанимателей таких квартир улучшаются.

В основу решения суд положил заключение межведомственной комиссии о том, что

предлагаемая Щербатовой перепланировка технически возможна, не нарушает санитарных и

противопожарных норм. Однако суд не учел того, что в заключении комиссии нет выводов о том,

повышает ли данная перепланировка благоустройство квартир, в том числе ответчиков, или,

наоборот, ухудшает.

Между тем, как видно из приобщенного акта обследования квартиры № 2 этого дома

помощником санитарного врача (она же — член межведомственной комиссии), подход к квартире № 2

со двора неудобен и ухудшает жилищные условия из-за узкого неосвещенного переулка и отсутствия

подъезда.

Этот документ должен быть оценен судом.

Одним из доводов улучшения жилищных условий в результате перепланировки, по мнению

суда, является то, что у сторон появляется реальная возможность обустроить в каждой квартире по

туалету взамен уборной на улице. Данный вывод сделан также по недостаточно исследованным

обстоятельствам, поскольку согласно указанному выше акту устройство туалета в квартире № 1

является нарушением санитарных правил.

Согласно плану застройки дома эксплуатация строения предусматривает пользование как

парадным, так и черным ходом, имеющими разное функциональное назначение. Поэтому оставление

для каждой квартиры только одного входа может ухудшить жилищные условия для жильцов обеих

квартир, это обстоятельство следовало учитывать при разрешении спора'"

При рассмотрении иска о переустройстве и перепланировке жилых

помещений суд вправе одновременно разрешить требование о разделе жилых

помещений.

В Жилищном кодексе содержится также положение, согласно которому

наниматель, допустивший самовольное переустройство или перепланировку

жилого или подсобного помещения, обязан за свой счет привести помещение в

прежнее состояние, (ч. 3 ст. 84 ЖК РСФСР).

Вопросы, связанные с правом на жилое помещение при изменении

размера жилой площади в связи с капитальным ремонтом жилого дома,

получили принципиальное разрешение в ст. 82 и 83 ЖК РСФСР. При

производстве капитального ремонта жилого дома государственного или

БВС РФ. 1995. № 10. С. 2.

138

общественного жилищного фонда, когда ремонт не может быть произведен без

выселения нанимателя, наймодатель обязан предоставить нанимателю и членам

его семьи на время проведения капитального ремонта другое жилое

помещение, не расторгая при этом договора найма на ремонтируемое

помещение. В случае отказа нанимателя от переселения в это помещение

наймодатель может требовать переселения его в судебном порядке.

Нанимателю и членам его семьи на время капитального ремонта

предоставляется другое жилое помещение. Предоставляемое на время

капитального ремонта жилое помещение должно быть пригодным для

проживания, отвечать санитарным и техническим требованиям (ст. 82 ЖК

РСФСР). В тех случаях, когда жилое помещение, занимаемое нанимателем и

членами его семьи, в результате капитального ремонта не может быть

сохранено или существенно увеличится и у нанимателя образуются излишки

жилой площади, нанимателю и членам его семьи должно быть предоставлено

другое благоустроенное жилое помещение до начала капитального ремонта. В

этих случаях прежний договор найма жилого помещения прекращает свое

действие, а в отношении нового жилого помещения заключается новый

договор. Увеличение жилого помещения следует считать существенным, если в

результате капитального ремонта его размеры превысят установленную

законодательством норму жилой, а также дополнительной площади (при

наличии у нанимателя права на нее) и образуются излишки жилой площади.

§ 3. ИЗМЕНЕНИЕ И ПРЕКРАЩЕНИЕ ДОГОВОРА

СОЦИАЛЬНОГО НАЙМА ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ

ИЗМЕНЕНИЕ ДОГОВОРА СОЦИАЛЬНОГО НАЙМА

Жилищные отношения, являясь устойчивыми, стабильными,

подвергаются изменениям главным образом вследствие перемен, которые

происходят в семье. Семья, как известно, на протяжении своего жизненного

цикла изменяется как в количественном, так и в структурном, половозрастном

отношении. Так, данные выборочного исследования показывают, что уже через

пять лет после получения квартиры в связи с изменением состава семьи 5%

новоселов нуждаются в смене квартир, а через десять лет такую необходимость

испытывают уже 13% новоселов. Это оказывает влияние на содержание

жилищных отношений. Отношения найма жилого помещения могут изменяться

в связи с выбытием нанимателя и заменой его новым нанимателем, выделом и

разделом жилой площади, объединением граждан в одну семью и в других

случаях.

Жилищный кодекс РСФСР устанавливает, что договор найма жилого

помещения может быть изменен только с согласия нанимателя, членов его

семьи и наймодателя. Из этого правила возможны исключения,

предусмотренные законодательными актами Российской Федерации.

В ЖК РСФСР регламентируются следующие случаи изменения договора

139

найма.

Изменение договора найма может произойти в связи с разделом или

выделом жилого помещения по требованию члена семьи нанимателя.

Необходимость раздела (выдела) жилой площади вызывается разного рода

причинами: изменением половозрастного состава семьи и созданием

нескольких семей, расторжением брака между супругами и др. Согласно

правилам, содержащимся в законодательстве (ст. 86 ЖК РСФСР), право

требовать изменения договора найма имеет совершеннолетний член семьи. В

печати было высказано мнение, что для более полной защиты интересов

несовершеннолетних членов семьи следует производить раздел (выдел) жилой

площади также по искам опекунов и попечителей этих лиц

Жилищный кодекс не исключает возможности изменения договора найма

жилого помещения по требованию несовершеннолетних граждан путем раздела

или выдела жилой площади. Статья 53 ЖК РСФСР наделяет равными правами

и обязанностями, вытекающими из договора найма, всех членов семьи

нанимателя. Из этого можно сделать вывод, что в законе следует прямо

предусмотреть возможность изменения договора найма жилого помещения по

требованию члена семьи нанимателя независимо от его возраста.

Осуществление этих прав при необходимости может производиться .законными

представителями несовершеннолетних членов семьи. Ранее действовавшее

законодательство предусматривало в качестве одного из условий, при которых

возможен раздел (выдел) жилой площади, наличие у члена семьи

самостоятельного источника средств к существованию (заработной платы,

пенсии и т. п.). Теперь по жилищным законам не требуется, чтобы

выделяющийся член семьи имел самостоятельный источник средств к

существованию.

Требование о наличии у выделяющегося члена семьи самостоятельного

источника средств к существованию обусловлено необходимостью регулярной

уплаты нанимателем квартирной платы и платы за коммунальные услуги.

Вместе с тем, как показывает практика, иногда наниматели оплату .жилого

помещения производят не за счет доходов от самостоятельного источника

средств к существованию, а из других источников (заработная плата или

пенсии других членов семьи, опекуна, близких родственников и т. п.).

Член семьи нанимателя вправе требовать заключения с ним отдельного

договора найма жилого помещения при условии, если в соответствии с

приходящейся на его долю жилой площадью ему может быть выделено

отдельное изолированное жилое помещение. В противном случае (например,

при выделе в самостоятельное пользование части комнаты) раздел признается

недействительным. В тех случаях, когда порядок пользования жилой площадью

был заранее»-обусловлен соглашением нанимателя и всех членов его семьи, суд

Пленум Верховного Суда РСФСР в постановлении от 26 декабря 1984 г. "О некоторых вопросах,

возникающих в судебной практике при применении Жилищного кодекса РСФСР" (п. 7) разъяснил судам, что

поскольку все члены семьи пользуются равными правами по договору найма жилого помещения, то такое

право принадлежит и несовершеннолетним членам семьи. Требования от их имени предъявляют их опекуны

(попечители). См. -Жилищный кодекс РСФСР. Постатейные материалы / Сост. Крашенин-ников П. В. и др. М.,

1997. С. 407

140