Седугин П.И. Жилищное право
Подождите немного. Документ загружается.
РСФСР в части выселения граждан из самоуправно занятых жилых помещений
в административном порядке только с санкции прокурора, без возможности
последующего обращения в суд.
ГЛАВА 6. ДОГОВОР КОММЕРЧЕСКОГО НАЙМА
ЖИЛЫХ ПОМЕЩЕНИЙ
§ 1. ПОНЯТИЕ ДОГОВОРА КОММЕРЧЕСКОГО НАЙМА
ЖИЛЫХ ПОМЕЩЕНИЙ
Гражданский кодекс РФ, устанавливая общие нормы о договоре найма
жилого помещения (гл. 35), в первую очередь регламентирует отношения,
связанные с наймом жилого помещения на коммерческих началах (договор
коммерческого найма)
1
.
По договору коммерческого найма жилого помещения одна сторона —
наймодатель — собственник жилого помещения или уполномоченное им лицо
обязуется предоставить другой стороне — нанимателю-гражданину жилое
помещение без ограничения размеров за договорную плату во временное
1
См.: Гражданский кодекс Российской Федерации. Часть вторая. Текст, комментарии. М.: Международный центр
финансово-экономического развития, 1996. С. 77, 350—351.
151
владение и пользование для проживания в нем.
Коммерческий наем жилых помещений, имея сходство с социальным
наймом, отличается от последнего целым рядом моментов. Заключение
договора коммерческого найма жилого помещения осуществляется путем
достижения сторонами соглашения по всем существенным условиям договора.
В данном случае будущему нанимателю не требуется прохождения таких
стадий, необходимых для заключения договора социального найма, как
постановка на учет нуждающихся в улучшении жилищных условий, стояние в
очереди на получение жилого помещения, получение ордера на вселение в
жилое помещение и т. д. Коммерческое жилье не подлежит приватизации.
В некоторых субъектах РФ (г. Москва) установлено, что при
невозможности улучшения жилищных условий гражданина путем
предоставления жилой площади по договору социального найма, он имеет
право сам выбрать вариант улучшения жилищных условий путем получения
жилья по договору коммерческого найма или приобретения его в
собственность. В связи с этим формируются основные списки граждан,
которым жилье предоставляется по договорам коммерческого найма. Граждане,
которым предоставлены жилые помещения по договору коммерческого найма,
имеют право на выкуп занимаемого ими жилого помещения в порядке и на
условиях, установленных договором
1
.
Стороны договора коммерческого найма. Договор коммерческого
найма жилого помещения может заключаться во всех жилищных сферах, в том
числе в частном, государственном и муниципальном жилищных фондах.
Коммерческий наем широко применяется в индивидуальном жилищном
фонде: сторонами договора в этих случаях являются гражданин — собственник
жилого помещения (наймодатель) и гражданин, выступающий в качестве
нанимателя.
Гражданин — собственник жилого помещения вправе вселять в дом
других граждан, а также сдавать его внаем на условиях, определенных
соглашением сторон.
В качестве наймодателя по договору коммерческого найма жилого
помещения могут выступать также организации.
Юридическим лицам жилое помещение может быть предоставлено во
владение и (или) пользование на основании договора аренды или иного
договора. Однако юридическое лицо может использовать жилое помещение
только для проживания граждан (п. 2 ст. 671 ГК РФ). Так, частная фирма,
1
См.: П. 2, 7, 22 Положения о порядке учета граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий, и
предоставления жилых помещений в городе Москве, утв. постановлением Мосгордумы от 24 декабря 1997 г. (в
ред. от 7 октября 1998 г.) // Ведомости Московской городской Думы. 1998. № 10. С. 71.
Жилые помещения по договору коммерческого найма в случае отказа граждан, состоящих на учете по
улучшению жилищных условий, от их получения могут быть предоставлены гражданам, зарегистрированным
по месту жительства в городе Москве более 10 лет, проживающим в квартире коммунального заселения либо
занимающим жилое помещение менее социальной нормы для семьи данной численности. При отсутствии таких
граждан жилые помещения по договору коммерческого найма могут быть предоставлены иным гражданам,
местом жительства которых является город Москва, в порядке, установленном законодательством города
Москвы (см. п. 47 Положения).
152
получившая по договору аренды от собственника жилое помещение, не может
использовать его под свой офис, а вправе лишь сдать это помещение для
проживания своему сотруднику или другому гражданину по договору. То есть
фирма должна использовать жилое помещение только по прямому назначению,
а именно предоставить его для проживания граждан. Жилые помещения по
договору коммерческого найма предоставляются обычно гражданам, не
состоящим на учете по улучшению жилищных условий. Однако, как сказано
выше, жилые помещения по договору коммерческого найма могут быть
предоставлены и гражданам, которые состоят на таком учете, — в случае,
например, их отказа от получения жилья социального назначения.
Граждане — собственники жилых помещений при сдаче жилых
помещений в коммерческий наем утрачивают право на льготы по содержанию,
обслуживанию и ремонту жилых помещений.
Другой стороной договора коммерческого найма (нанимателем), как и
договора социального найма, выступает гражданин.
Гражданский кодекс РФ по-новому определяет круг лиц, имеющих право
пользования жилым помещением. Вместе с нанимателем по договору
коммерческого найма право пользования жилым помещением имеют
постоянно проживающие с ним лица (ст. 677 ГК РФ), в числе которых, кроме
членов семьи нанимателя, могут быть и лица, не входящие в состав семьи
нанимателя; при этом в договоре коммерческого найма должны быть указаны
все граждане, постоянно проживающие вместе с нанимателем в жилом
помещении. В случае, если в договоре не указаны некоторые граждане, их
вселение в жилое помещение производится с согласия наймодателя,
нанимателя и граждан, постоянно проживающих с ним в жилом помещении.
При вселении несовершеннолетних детей такого согласия не требуется (ст. 677,
679 ГК РФ).
Граждане, постоянно проживающие совместно с нанимателем, имеют
равное с ним право по пользованию жилым помещением. Отношения между
нанимателем и такими гражданами определяются законом. Наниматель несет
ответственность перед наймодателем за действия постоянно проживающих с
ним граждан, которые нарушают условия договора найма жилого помещения
(п. 3 ст. 677 ГК РФ).
Граждане, постоянно проживающие вместе с нанимателем, могут
известить наймодателя о заключении с нанимателем договора о том, что они
несут совместно с нанимателем солидарную ответственность перед
наймодателем. В этом случае все такие граждане являются сонанимателями.
Поэтому в случае исполнения одним из сонанимателей полностью солидарной
обязанности все остальные сонаниматели по закону освобождаются от
исполнения обязанности кредитору (наймода-телю), а сонаниматель,
исполнивший такую обязанность (например, оплативший за жилье и
коммунальные услуги), имеет право регрессного требования к остальным
сонанимателям в равных долях: за вычетом доли, падающей на него самого (см.
ст. 325 ГК РФ).
Объект договора коммерческого найма. Согласно ст. 673 ГК РФ
153
объектом договора найма жилого помещения может быть изолированное жилое
помещение, пригодное для постоянного проживания: квартира, жилой дом,
часть квартиры или жилого дома.
Неизолированное жилое помещение не может быть объектом договора
найма.
В отличие от договора социального найма, в отношении которого
жилищное законодательство устанавливает дополнительное требование о
благоустройстве жилого помещения применительно к условиям данного
населенного пункта (ст. 40 ЖК РСФСР), законодательство о коммерческом
найме предусматривает в качестве основного требования то, что жилое
помещение должно быть пригодным для постоянного проживания (п. 1 ст. 673
ГК РФ).
Разумеется, соглашением сторон объектом договора коммерческого
найма может быть определено также благоустроенное жилое помещение.
Пригодность жилого помещения для проживания определяется в порядке,
предусмотренном жилищным законодательством, т. е. помещение должно быть
включено в состав жилых помещений, соответствовать требованиям
строительных норм и правил, противопожарных нормативов, санитарным и
техническим требованиям и т. д.
В многоквартирном доме наряду с пользованием жилым помещением
наниматель по договору коммерческого найма имеет право пользоваться
частью общего имущества, причитающейся собственнику сдаваемого внаем
жилого помещения (ст. 290, п. 2 ст. 673 ГК РФ)
1
.
Сохранение договора найма жилого помещения при переходе права
собственности на жилое помещение. До принятия нового Гражданского
кодекса на практике встречались случаи, когда во время существования
жилищного правоотношения происходил переход права собственности на
жилое помещение от одного лица к другому (замена наймодателя), в связи с
чем договор найма жилого помещения расторгался либо изменялись условия
договора. Это нередко влекло за собой нарушение жилищных прав
нанимателей и членов их семей.
Новый Гражданский кодекс содержит важную гарантию сохранения
стабильности договора найма жилого помещения в таких случаях. Переход
права собственности на занимаемое по договору найма жилое помещение,
говорится в ст. 675 ГК РФ, не влечет расторжения или изменения договора
найма жилого помещения. При этом новый собственник становится наймо-
дателем на условиях ранее заключенного договора найма.
ФОРМА ДОГОВОРА КОММЕРЧЕСКОГО НАЙМА ЖИЛОГО
ПОМЕЩЕНИЯ. СРОК В ДОГОВОРЕ КОММЕРЧЕСКОГО НАЙМА
Согласно ст. 674 ГК РФ договор найма жилого помещения заключается в
письменной форме. Такой договор не требует нотариального удостоверения. С
1
Об этом см. гл. 11.
154
другой стороны, несоблюдение простой письменной формы договора найма
жилого помещения не влечет ее недействительности, поскольку согласно
закону такие последствия наступают в случаях, прямо указанных в законе или в
соглашении сторон. Однако несоблюдение простой письменной формы сделки
лишает стороны права в случае спора ссылаться в подтверждение сделки и ее
условий на свидетельские показания, но не лишает их права приводить
письменные и другие доказательства (ст. 162 ГК РФ).
В отличие от договора социального найма, который является бессрочным,
договор коммерческого найма жилого помещения заключается на
определенный срок. Договор коммерческого найма жилого помещения
заключается на срок, не превышающий пяти лет. Если в договоре срок не
определен, договор считается заключенным на пять лет (ст. 683 ГК РФ). Таким
образом, стороны договора коммерческого найма могут договариваться о сроке
найма по своему усмотрению на срок, не превышающий пяти лет.
Пункт 2 ст. 683 ГК РФ среди договоров найма жилого помещения
выделяет договоры найма, заключенные на срок до одного года (краткосрочный
наем). К такому договору не применяются правила, регламентирующие
взаимоотношения нанимателя и постоянно проживающих вместе с ним
граждан (п. 2 ст. 677 ГК РФ), вселение временных жильцов и поднанимателей,
порядок замены нанимателя в договоре найма, право нанимателя на заключение
договора на новый срок и другие нормы ГК РФ, если договором найма стороны
не предусмотрели иное.
По истечении срока договора найма жилого помещения наниматель
имеет преимущественное право на заключение договора найма жилого
помещения на новый срок.
Не позднее чем за три месяца до истечения срока договора найма жилого
помещения наймодатель должен предложить нанимателю заключить договор
на тех же или иных условиях либо предупредить нанимателя об отказе от
продления договора в связи с решением не сдавать в течение не менее года
жилое помещение внаем. Если наймодатель не выполнил этой обязанности, а
наниматель не отказался от продления договора, договор считается
продленным на тех же условиях и на тот же срок.
При согласовании условий договора наниматель не вправе требовать
увеличения числа лиц, постоянно с ним проживающих по договору найма
жилого помещения.
Если наймодатель отказался от продления договора в связи с решением
не сдавать помещение внаем, но в течение года со дня истечения срока
договора с нанимателем заключил договор найма жилого помещения с другим
лицом, наниматель вправе требовать признания такого договора
недействительным и (или) возмещения убытков, причиненных отказом
возобновить с ним договор.
155
ПРАВА И ОБЯЗАННОСТИ СТОРОН ДОГОВОРУ КОММЕРЧЕСКОГО
НАЙМА ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ
Договор найма жилого помещения, в том числе и коммерческого найма,
является двусторонним договором, в котором стороны имеют права и несут
соответствующие обязанности. В договоре коммерческого найма права и
обязанности сторон, как правило, определяются соглашением сторон.
Отдельные права и обязанности сторон установлены законом.
Основная обязанность наймодателя — предоставление нанимателю
жилого помещения, являющегося объектом договора коммерческого найма.
Предоставляемое наймодателем нанимателю жилое помещение по
договору коммерческого найма имеет назначением удовлетворение жилищных
потребностей нанимателя и членов его семьи. Целевое назначение жилого
помещения предопределяет характер и объем обязанностей наймодателя.
Наймодатель обязан передать нанимателю свободное жилое помещение в
состоянии, пригодном для проживания. Во время действия договора найма
наймодатель обязан осуществлять надлежащую эксплуатацию жилого дома, в
котором находится сданное внаем жилое помещение, предоставлять или
обеспечивать предоставление нанимателю за плату необходимых
коммунальных услуг, обеспечивать проведение ремонта общего имущества
многоквартирного дома и устройств для оказания коммунальных услуг,
находящихся в жилом помещении (п. 2 ст. 676 ГК РФ).
В ГК РФ воспроизведены нормы ранее действовавшего законодательства
о распределении обязанностей между сторонами договора найма по
производству ремонта жилого дома (жилого помещения).
Капитальный ремонт сданного внаем жилого помещения является
обязанностью наймодателя, если иное не установлено договором найма жилого
помещения. Переоборудование жилого дома, в котором находится сданное
внаем жилое помещение, если такое переоборудование существенно изменяет
условия пользования жилым помещением, без согласия нанимателя не
допускается.
Производство капитального ремонта сданного внаем жилого помещения
осуществляется наймодателем (жилищно-эксплуатационной конторой и т. п.) за
свой счет. При невыполнении наймодателем своих обязанностей по
капитальному ремонту наниматель жилых помещений вправе произвести
ремонт с отнесением всех расходов по их сметной стоимости за счет
наймодателя
1
.
Наниматель обязан использовать жилое помещение только для
проживания, обеспечивать сохранность жилого помещения и поддерживать его
в надлежащем состоянии.
Наниматель не вправе производить переустройство и реконструкцию
жилого помещения без согласия наймодателя. С другой стороны, для
наймодателя согласие нанимателя на переоборудование дома требуется лишь
1
Об этом см. гл. 14.
156
тогда, когда переоборудование существенно изменяет условия пользования
жилым помещением. При этом мнение совместно проживающих с нанимателем
постоянных пользователей жилого помещения в этом случае во внимание не
принимается, тогда как прежнее жилищное законодательство, исходя из
равенства жилищных прав, учитывало их согласие или отказ на
переоборудование.
Кроме того, если при социальном найме целью переоборудования жилого
помещения является повышение благоустройства квартиры, то такое указание'
в ГК отсутствует. Закон также не употребляет понятие "перепланировка жилого
помещения" наряду с его переоборудованием.
С согласия наймодателя, нанимателя и граждан, постоянно с ним
проживающих, в жилое помещение могут быть вселены другие граждане в
качестве постоянно проживающих с нанимателем. Если вселяются
несовершеннолетние дети, то такого согласия не требуется (ст. 679 ГК РФ). В
качестве обязательного условия для такого вселения требуется, чтобы было
соблюдено требование законодательства о норме жилой площади на одного
человека. Соблюдение этого условия не обязательно, если вселяются
несовершеннолетние дети.
Одной из основных обязанностей нанимателя является внесение платы
за жилое помещение, предусмотренной договором коммерческого найма
1
.
Собственно коммерческий наем и имеет одной из главных целей
получение наймодателем от сдачи жилого помещения определенного дохода за
счет платы за жилье и коммунальные услуги.
По ранее действовавшему законодательству извлечение (получение)
таких "нетрудовых доходов", если это носило систематический характер, могло
повлечь за собой для собственника (наймодателя) неблагоприятные
последствия, вплоть до безвозмездного изъятия у него жилого дома (дачи или
иного строения) либо части дома (дачи, иного строения) (см. ст. 111 ГК РСФСР
1964 г.).
Ныне действующее законодательство коренным образом изменило такое
положение, предоставив собственнику (наймо-дателю) свободно распоряжаться
принадлежащим ему жилым помещением (жилым домом), в том числе сдавать
его внаем, получая собственный доход, прибыль.
Наниматель обязан своевременно вносить плату за жилое помещение.
Если договором не установлено иное, наниматель обязан самостоятельно
вносить коммунальные платежи. Последнее правило применимо только в
жилищных отношениях, в которых наймодателем является гражданин —
собственник жилого помещения либо организация, созданная как частный
собственник.
Одной из обязанностей нанимателя, предусмотренных ГК РФ, является
обязанность нанимателя производить текущий ремонт занимаемого по найму
жилого помещения, если иное не установлено договором найма жилого
помещения (ст. 681 ГК РФ), т. е. внутриквартирный текущий ремонт. На
1
Об этом см. гл. 7.
157
наймодателя закон, как сказано выше, возлагает обязанность по производству
капитального ремонта, а также текущего ремонта, не относящегося к
внутриквартирному.
К числу прав нанимателя по договору коммерческого найма жилого
помещения относится право сдачи жилого помещения в поднаем, а также право
вселения временных жильцов
1
.
§ 2. ИЗМЕНЕНИЕ ДОГОВОРА КОММЕРЧЕСКОГО НАЙМА
Статья 686 ГК РФ предусматривает возможность замены нанимателя в
договоре найма жилого помещения, что влечет за собой изменение договора.
Так, по требованию нанимателя и других граждан, постоянно с ним
проживающих, и с согласия наймодателя наниматель в договоре найма жилого
помещения может быть заменен одним из совершеннолетних граждан,
постоянно проживающих с нанимателем.
В случае смерти нанимателя или его выбытия из жилого помещения
договор продолжает действовать на тех же условиях, а нанимателем становится
один из граждан, постоянно проживающих с прежним нанимателем по общему
согласию между ними.
Закон предусматривает случаи, когда между гражданами, проживающими
в данном жилом помещении, после смерти нанимателя или его выбытия из
жилого помещения нет согласия о том, кто из них станет нанимателем: если
такое соглашение не достигнуто, все граждане, постоянно проживающие в
жилом помещении, становятся сонанимателями. Возникающие споры
разрешаются в судебном порядке.
§ 3. РАСТОРЖЕНИЕ ДОГОВОРА КОММЕРЧЕСКОГО
НАЙМА ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ
Гражданский кодекс РФ устанавливает основания и порядок расторжения
договора найма жилого помещения. Эти положения относятся к коммерческому
найму, они могут применяться к социальному найму, если иное не установлено
жилищным законодательством.
Наниматель жилого помещения вправе с согласия других граждан,
постоянно проживающих с ним, в любое время расторгнуть договор найма с
письменным предупреждением наймодателя за три месяца (п. 1 ст. 687 ГК РФ).
По требованию наймодателя договор найма жилого помещения может
быть расторгнут в судебном порядке в случае невнесения нанимателем платы
за жилое помещение за шесть месяцев, если договором не установлен более
длительный срок, а при краткосрочном найме — в случае невнесения платы
более двух раз по истечении установленного договором срока платежа.
Наймодатель может также потребовать расторжения договора найма в
1
06 этом см.гл. 8.
158
случае разрушения или порчи жилого помещения нанимателем или другими
гражданами, за действия которых он отвечает.
Важной новеллой является правило п. 4 ст. 687 ГК РФ о возможности
отсрочки судом принятия решения о расторжении договора найма и
предоставлении нанимателю срока не более года для устранения им
нарушений, послуживших основанием для расторжения договора. Если в
течение определенного судом срока наниматель не устранит допущенных
нарушений или не примет всех необходимых мер для их устранения, суд по
повторному обращению наймодателя принимает решение о расторжении
договора найма. При этом по просьбе нанимателя суд в решении о расторжении
договора может отсрочить его исполнение на срок не более одного года.
Закон предусматривает случаи, когда договор найма жилого помещения
может быть расторгнут в судебном порядке по требованию любой из сторон в
договоре: если помещение перестает быть пригодным для постоянного
проживания, а также в случае его аварийного состояния и в других случаях,
предусмотренных жилищным законодательством (п. 3 ст. 687 ГК РФ).
Договор найма жилого помещения может быть расторгнут в судебном
порядке в случае, если наниматель жилого помещения или другие граждане, за
действия которых он отвечает, используют жилое помещение не по назначению
либо систематически нарушают права и интересы соседей. В этом случае
наймодатель может предупредить нанимателя о необходимости устранения
нарушений.
Если наниматель или другие граждане, за действия которых он отвечает,
и после предупреждения продолжают использовать жилое помещение не по
назначению или нарушать права и интересы соседей, наймодатель вправе в
судебном порядке расторгнуть договор найма жилого помещения. В этом
случае применяются правила, предусмотренные абзацем четвертым п. 2 ст. 687
ГК РФ: по решению суда нанимателю может быть предоставлен срок не более
года для устранения им нарушений, а если договор расторгнут после истечения
этого срока, то по просьбе нанимателя суд в своем решении может отсрочить
исполнение решения на срок не более одного года (п. 2 ст. 687 ГК РФ).
В ГК РФ (ст. 688) определяются последствия расторжения договора
найма жилого помещения: в случае расторжения договора найма наниматель и
другие граждане, проживающие в жилом помещении к моменту расторжения
договора, подлежат выселению из жилого помещения на основании решения
суда.
ГЛАВА 7. ОПЛАТА ЖИЛЫХ ПОМЕЩЕНИЙ И
КОММУНАЛЬНЫХ УСЛУГ ПО ДОГОВОРУ
НАЙМА ЖИЛЫХ ПОМЕЩЕНИЙ
159
§ 1. ОТНОШЕНИЯ ПО ОПЛАТЕ ЖИЛЫХ ПОМЕЩЕНИЙ
И КОММУНАЛЬНЫХ УСЛУГ
Одной из важнейших обязанностей нанимателя по договору найма
жилого помещения является внесение платы за пользование жилым
помещением и коммунальные услуги. Наниматель обязан своевременно
вносить плату за жилое помещение. Если договором не установлено иное,
наниматель обязан самостоятельно вносить коммунальные платежи (ч. 3 ст. 678
ГК РФ). Это положение закона имеет общий характер и относится и к договору
социального найма, и к договору коммерческого найма жилого помещения.
В юридической литературе нет единого мнения по вопросу о правовой
природе отношений по обеспечению граждан, проживающих в жилых
помещениях, коммунальными услугами (центральное отопление,
водоснабжение, газ и др.). Одни авторы (например, А. Ю. Кабалкин)
исключают эти коммунальные отношения из жилищных правоотношений,
считая их самостоятельным видом договорных обязательств. Другие (Ю. Г.
Васин, И. Б. Марткович, В. Ф. Чигир) полагают, что отношения между
жилищно-эксплуатационными организациями и гражданами по оказанию
последним коммунальных услуг являются составной частью жилищного
правоотношения, что они неотделимы от жилищных отношений по
использованию жилого помещения. Последнее мнение нам представляется
более правильным. Современное жилое помещение (жилой дом) имеет в
качестве неотъемлемых составных элементов инженерное оборудование
(электро-, сантехническое, газовое, лифтовое и др.), водоснабжение,
мусоропровод и др. Гражданин, получая ордер на вселение в жилое помещение,
одновременно приобретает право на использование санитарно-технического и
иного инженерного оборудования, других машин и приборов в жилом
помещении (жилом доме), а собственник квартиры в многоквартирном доме
приобретает также право собственности и на долю в праве собственности на
объекты, являющиеся общим имуществом дома.
Поэтому в рассматриваемом случае имеет место сложное двуединое
правоотношение, составной частью которого являются коммунальные
отношения. В некоторых случаях, например когда граждане проживают в
жилых домах, принадлежащих им на праве частной собственности, и не
производят оплату жилья, коммунальные отношения (оказание коммунальных
услуг и их оплата) могут выступать фактически в виде самостоятельных
правоотношений.
160