Садиков О.Н. Комментарий к Гражданскому кодексу РФ части первой, второй (постатейный)
Подождите немного. Документ загружается.
сохранять за собой после начала продажи помещений права на застройку - на строительство или
пристройку дополнительных помещений или объектов общего имущества на срок не более трех
лет с момента создания товарищества;
установить строительный сервитут на объекты общего имущества для осуществления своих
прав на застройку;
иметь административные офисы по продаже и управлению в помещениях кондоминиума,
принадлежащих застройщику. При этом никакие изменения в устав товарищества, относящиеся
к его особым правам, не могут быть внесены без согласия застройщика. При осуществлении
особых прав застройщик несет персональную ответственность. Когда кондоминиум уже
возведен и прошел государственную регистрацию (ст.14 Закона о товариществах собственников
жилья), право собственности на помещения в нем передается приобретателям по договору.
Такой договор сопровождается обязательным условием членства в товариществе. Еще до
завершения строительства возможен предварительный договор (см. коммент. ст.429), дающий
право в будущем стать собственником помещения во вновь создаваемом кондоминиуме. Он
также включает условие членства в товариществе после приобретения помещения.
После передачи прав собственности на 40% помещений в кондоминиуме другим лицам (кроме
застройщика) должны быть избраны как минимум 40% членов правления, а когда будет
передано более половины помещений - все члены правления путем голосования домовладельцев
(без участия застройщика). То же самое должно осуществиться и через два года после
регистрации товарищества независимо от количества проданных в кондоминиуме помещений.
Выборы членов правления в этих случаях организуются не позднее 60 дней после названных
событий на общем собрании товарищества. Таким образом, в период передачи прав
собственников на выстроенный кондоминиум застройщик осуществляет контроль над
правлением товарищества. Закон предоставил право товариществу в любой момент прекратить
любой договор, заключенный товариществом с застройщиком, осуществляющим такой
контроль, без применения к нему штрафных санкций, предварительно уведомив его не менее
чем за 60 дней.
Ответственность по таким договорам целиком и полностью ложится на застройщика. Ни
товарищество, ни его члены не несут ответственности по искам к товариществу в период, когда
застройщик осуществлял контроль над правлением, или по искам, связанным с осуществлением
застройщиком особых прав (ст.53 Закона о товариществе собственников жилья).
Комментарий к статье 292 ГК РФ
1. В отношениях собственности в отличие от наемных отношений в договоре коммерческого
найма жилого помещения (ст.677, 679 ГК) Закон определяет лиц, совместно проживающих с
собственником, и объем их имущественных прав. ГК назвал этих лиц членами семьи и придал
их правам на жилое помещение вещный характер (см. коммент. к ст.288). Состав семьи
собственника жилого помещения определен жилищным законом (ст.53, 127 ЖК), к которому
отсылает настоящая статья, и носит он универсальный характер (распространяется и на наемные
отношения). К членам семьи относятся супруг собственника (если он не является
сособственником жилого помещения), их дети и родители. Другие родственники,
нетрудоспособные иждивенцы, а в исключительных случаях и иные лица могут быть признаны
членами его семьи, если они проживают совместно с собственником и ведут с ним общее
хозяйство.
Условие осуществления членами семьи собственника своего вещного права на жилое
помещение также определены ГК (см. коммент. к ст.288) и ЖК (ст.127), к которому ГК
отсылает. Проживающие совместно с собственником члены семьи вправе наравне с ним
пользоваться его жильем, если при их вселении не было оговорено иное. Это означает, что в
условиях пользования жилым помещением может быть и неравенство. Такое же неравенство
закон допускает и в наемных отношениях в силу договоренности между членами семьи
нанимателя.
Настоящая статья не регулирует права лиц, прекративших семейные связи с собственником, но
продолжающих проживать с ним. На этот случай сохраняется прежнее регулирование (ст.127
ЖК): право пользования жилым помещением остается за этими лицами и в случае прекращения
семейных отношений с собственником, но на другой основе. Жилищный закон к отношениям
пользования жильем бывшими членами семьи собственника применил нормы о найме жилого
помещения, что переводит эти отношения из вещных в обязательственные и значительно сужает
объем их правомочий против правомочий членов семьи (основания их выселения теперь такие
же, как у нанимателя). К тому же этой норме закона придан императивный характер, что
ограничивает принцип свободы договора, установленный ГК (ст.1, 421).
Таким образом, члены семьи собственника могут быть сособственниками или/и субъектами
иного вещного права пользования. Трансформированные в бывших членов семьи и
продолжающие проживать с собственником жилого помещения, они становятся нанимателями.
2. При переходе права собственности на жилой дом или квартиру вводится новое положение в
ГК о сохранении вещного права пользования жилым помещением за членами семьи
собственника (при этом из числа объектов права собственности на жилое помещение исключена
жилая комната, что трудно объяснить).
Такое решение ГК серьезно обременяет условия отчуждения объекта права собственности на
жилье (см. коммент. к ст.558). Это условие необходимо учитывать субъектам гражданского
оборота. Если стороны посчитают необходимым отойти от него, они должны предусмотреть в
договорах об отчуждении иное решение. В противном случае новый приобретатель жилого
дома или квартиры получит в собственность жилое помещение с "начинкой" (см. коммент. к п.3
ст.216).
3. П.3 настоящей статьи устанавливает правоохранительную норму права пользования жилым
помещением как одним из вещных прав (см. коммент. к п.4 ст.216). Члены семьи имеют такую
же возможность защитить свое абсолютное право пользования жилым помещением, как и
собственник жилого помещения, - истребовать жилое помещение из чужого незаконного
владения и требовать устранения всяких нарушений их права, в том числе исходящих от
собственника, хотя бы эти нарушения не были соединены с лишением владения (см. коммент. к
ст.305).
4. В п.4 настоящей статьи содержится традиционная норма, заложенная еще советским брачно-
семейным законодательством, о необходимости согласия органа опеки и попечительства на
отчуждение жилого помещения, в котором проживают несовершеннолетние члены семьи
собственника.
По Семейному кодексу (ст.64) защита прав и интересов детей возложена на их родителей. Они -
законные представители своих детей и выступают в таком качестве в отношениях с любыми
гражданами и юридическими лицами, в том числе и в судах. Но они не вправе представлять
интересы своих детей, если органом опеки и попечительства установлено, что между
интересами родителей и детей имеются противоречия. В таких случаях эти органы обязаны
назначить представителя для защиты прав и интересов детей.
При этом следует иметь в виду, что ребенок не имеет права собственности на имущество
родителей, а родители - на имущество ребенка. Дети и родители, проживающие совместно,
могут владеть и пользоваться имуществом друг друга по взаимному согласию.
Участие органа опеки и попечительства необходимо всегда, независимо от того, требуется ли
назначить иного представителя для защиты прав и интересов детей, есть ли у
несовершеннолетних иное жилое помещение, есть ли противоречия: интересов родителей и
собственников жилого помещения, где проживают их дети; родителей и этих детей;
собственника жилого помещения и проживающих в нем несовершеннолетних членов его семьи.
Орган опеки и попечительства вправе отказать в согласии на отчуждение жилого помещения,
если установит, что сделка оставляет несовершеннолетнего члена семьи без постоянного места
жительства. Спор с органом опеки и попечительства может быть перенесен в суд.
Таким образом, норма этого пункта адресована не только родителям, но и иным собственникам
жилого помещения (бабушка, дедушка, тетя, дядя и др.), где несовершеннолетние проживают в
качестве члена семьи. По аналогии она применима и к тому случаю, когда дети утратили
семейные связи с собственником жилого помещения.
Комментарий к статье 293 ГК РФ
1. Прекращение права собственности по названным в настоящей статье основаниям входит в
исчерпывающей перечень гражданско-правовых оснований прекращения права собственности,
допускаемый ГК (см. коммент. к ст.235, 288). При этом все они так или иначе связаны с
бесхозяйственным содержанием жилища.
Под систематическим нарушением прав и интересов соседей коммент. статья понимает не
любые подобные действия (нарушение общественного порядка, делающее невозможным
совместное проживание), а только такие, где объектом нарушения является жилое помещение:
нарушения перепланировкой, переоборудованием, ремонтными работами, новым жилищным
строительством, реконструкцией жилого помещения, препятствования в обеспечении жилья
соседей коммунальными услугами. Это примерный перечень случаев, в связи с которыми может
быть причинен такой вред жилому дому, квартире, комнате, который без соответствующего
возмещения вреда их собственнику может отрицательно повлиять на содержание жилья.
Использование жилого помещения не по назначению (см. коммент. к ст.288), что запрещено, с
очевидностью свидетельствует о бесхозяйственном обращении с ним.
Бесхозяйственное содержание жилого помещения - это бездействие собственника
(собственников), нарушающее правила и нормы санитарного содержания, технической
эксплуатации жилищного фонда, безопасности проживания людей, в частности, длительное
невыполнение работ по его текущему и капитальному ремонту против нормативных сроков,
несвоевременное принятие охранительных мер по ликвидации аварийного состояния жилого
дома, квартиры, комнаты, домового и квартирного оборудования и сетей, переселению из
угрожающих здоровью и жизни жилых помещений, отказ от принятия решения о способе
управления кондоминиумом и его техническом обслуживании, систематические отказы от
предложений собственников делать ремонт дома, использование жилого помещения под
производственные и иные нежилые цели, ведущее к преждевременному износу конструкции
жилого помещения и нарушению прав и интересов соседей, а также нарушение санитарных
правил содержания помещения и придомового земельного участка, обслуживающего
помещения, появление грызунов, систематическая невывозка бытового мусора и отходов,
высокий уровень шумов от бойлерной, загрязнение территории проживающими и арендаторами
и т.п.
Виды ремонтных работ на капитальные и текущие классифицированы Положением о планово-
предупредительном ремонте жилых и общественных зданий, утв. Госстроем СССР 8 сентября
1964 г. Текущий ремонт заключается в систематическом проведении работ по предохранению
частей здания и оборудования от преждевременного износа и по устранению возникших мелких
повреждений и неисправностей, а капитальный - в замене и восстановлении отдельных частей
или целых конструкций и оборудования зданий в связи с их износом и разрушением.
Капитальный и текущий ремонт является обязанностью собственника жилого помещения,
используемого им и членами его семьи для своего проживания (см. коммент. к ст.288). Когда же
это помещение используется в коммерческом или социальном найме, то капитальный ремонт
также остается обязанностью собственника, если иное не установлено договором найма жилого
помещения, а текущий ремонт должен производить наниматель, если иное также не
установлено договором найма жилого помещения (ст.681).
2. Основное направление деятельности Государственной жилищной инспекции РФ - контроль за
использованием и сохранностью жилищного фонда независимо от его принадлежности (см.
Положение о Государственной жилищной инспекции в Российской Федерации - СЗ РФ, 1994, N
23, ст.2566). Ее органы ведут контроль за использованием жилых домов и придомовых
территорий; техническим состоянием жилищного фонда и его инженерного оборудования,
своевременным выполнением работ по его содержанию и ремонту в соответствии с
действующими нормативно-техническими и проектными документами; санитарным состоянием
помещений жилищного фонда в части, согласованной со службами санитарно-
эпидемиологического контроля; соблюдением правил пользования жилыми помещениями и
придомовой территории; соблюдением порядка и правил признания жилых домовых помещений
непригодными для постоянного проживания, а также перевода их в нежилые.
Органы государственной жилищной инспекции наделены Правительством РФ правом: давать
предписания собственникам, владельцам и пользователям жилищного фонда и придомовых
территорий об устранении выявленных нарушений; давать представления об аннулировании
или приостановлении действия лицензий на осуществление деятельности юридических лиц и
граждан, допускающих грубые нарушения жилищного законодательства, правил и нормативов,
связанных с пользованием, содержанием и ремонтом жилищного фонда; выносить заключения о
пригодности домов и помещений для проживания.
Органы государственной жилищной инспекции применяют финансовые санкции за
несоблюдение нормативно-технических требований по использованию, содержанию и ремонту
жилищного фонда и придомовых территорий и неисполнение их предписаний. Ими же вносятся
предложения о привлечении должностных лиц и граждан к административной ответственности
в установленном порядке.
3. Органы местного самоуправления по нормам настоящей статьи также наделены правом
давать предупреждения собственникам о необходимости устранить нарушения в эксплуатации и
содержании жилых помещений (государственная жилищная инспекция состоит из Главной
государственной жилищной инспекции в составе Госстроя РФ и органов Государственной
инспекции субъектов Российской Федерации).
Если нарушения столь грубые, что могут разрушить помещение, собственнику назначается
соразмерный срок для его ремонта.
Если собственник по своей вине не выполнил требуемый ремонт либо после предупреждения
продолжает нарушать интересы соседей или использовать жилое помещение не по назначению,
орган местного самоуправления заявляет в суд иск о продаже с публичных торгов такого
жилого помещения (см. коммент. к ст.447 - 449). В случае принятия судебного решения,
удовлетворяющего требования истца, жилое помещение продается с публичных торгов с
выплатой бывшему собственнику вырученных от продажи средств за вычетом расходов на
исполнение судебного решения (п.6 ст.447).
Государственная жилищная инспекция не может самостоятельно заявить такие исковые
требования в судебном порядке, пока в Положение о ней не будут внесены соответствующие
ст.293 ГК коррективы. Она вправе действовать лишь по доверенности органа местного
самоуправления.
Глава 19. Право хозяйственного ведения, право оперативного
управления
Статья 294. Право хозяйственного ведения
Статья 295. Права собственника в отношении имущества, находящегося
в хозяйственном ведении
Статья 296. Право оперативного управления
Статья 297. Распоряжение имуществом казенного предприятия
Статья 298. Распоряжение имуществом учреждения
Статья 299. Приобретение и прекращение права хозяйственного ведения
и права оперативного управления
Статья 300. Сохранение прав на имущество при переходе предприятия
или учреждения к другому собственнику
1. Содержание коммент. главы - результат оценки тех изменений, которые произошли за
последние годы в правовом положении государственных и муниципальных предприятий, а
также учреждений. Их общая направленность состоит в сокращении числа УП и в определении
разумного баланса между правами предприятия (учреждения) на переданное ему имущество и
правами собственника на это имущество.
2. Право хозяйственного ведения и право оперативного управления являются вещными.
Следовательно, им присущи все признаки вещных прав (см. ст.209, 216 ГК и коммент. к ним).
Например, обладатель права хозяйственного ведения может, как и собственник, предъявить иск
о признании своего права на имущество (п.12 Обзора практики разрешения споров, связанных с
защитой права собственности и других вещных прав (приложение к информационному письму
ВАС РФ от 28 апреля 1997 г. N 13 - Вестник ВАС РФ, 1997, N 7, с.91). Кроме того, содержание
главы необходимо анализировать в тесной связи со ст.113 - 115, 132, гл.20 ГК.
3. Согласно ст.6 Вводного закона к созданным до официального опубликования ГК
государственным и муниципальным предприятиям, основанным на праве полного
хозяйственного ведения, а также федеральным казенным предприятиям должны применяться
соответственно нормы ГК об УП, основанных на праве хозяйственного ведения (ст.113, 114,
294, 295, 299, 300 ГК) и УП, основанных на праве оперативного управления (ст.113, 115, 296,
297, 299, 300 ГК). Учредительные документы этих предприятий подлежат приведению в
соответствие с ГК в порядке и сроки, определяемые специальным законом о государственных и
муниципальных унитарных предприятиях.
Комментарий к статье 294 ГК РФ
1. Название анализируемого вещного права изменено: исключено слово "полное", что означает
стремление законодателя сузить границы права.
Указом Президента РФ от 23 мая 1994 г. N 1003 "О реформе государственных предприятий" (СЗ
РФ, 1994, N 5, ст.393) было признано нецелесообразным, начиная с 1994 г., учреждение новых
федеральных государственных предприятий с закреплением за ними имущества на праве
хозяйственного ведения. Однако на практике это выразилось лишь в сокращении числа вновь
создаваемых предприятий, но не привело к полному отказу от их создания (см., например, п.2
постановления Правительства РФ от 2 февраля 1996 г. N 89 о создании государственного
унитарного предприятия "Юнко" - СЗ РФ, 1996, N 6, ст.579).
2. Субъектом права хозяйственного ведения является государственное или муниципальное
предприятие. Право хозяйственного ведения на государственное имущество за акционерным
обществом, созданным в процессе приватизации, признано быть не может (п.11 Обзора
практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав).
Государственное предприятие - субъект права хозяйственного ведения нужно отличать от
государственного унитарного предприятия (УП), владеющего имуществом на праве
оперативного управления (казенного предприятия). В случае с казенным предприятием
собственником передаваемого имущества вправе выступить исключительно РФ в целом (см.
ст.115 ГК и коммент. к ней). Кроме того, круг правомочий обладателя права хозяйственного
ведения значительно шире, чем круг правомочий, составляющих право оперативного
управления.
3. Объектом данного вещного права являются те виды имущества, включая здания, сооружения,
оборудование, инвентарь, права требования и т.д., которые переданы предприятию и
предназначены для его деятельности.
4. Предприятие - обладатель права хозяйственного ведения может владеть, распоряжаться и
пользоваться предоставленным ему имуществом по своему усмотрению в пределах,
определяемых ст.294, 295 ГК.
В связи с этим условия договоров, заключенных между собственником соответствующего
государственного (муниципального) имущества и предприятием, которые изменяют характер и
пределы указанных правомочий, являются ничтожными (п.39 Постановления Пленумов ВС РФ
и ВАС РФ N 6/8). Так, ничтожными являются отдельные условия договоров с конкретными
предприятиями города Москвы, которые были заключены на основании п.3.4.2, 3.2.3, 2.4
Типового договора о закреплении государственного имущества г. Москвы на праве
хозяйственного ведения за государственным (муниципальным) предприятием (постановление
правительства г.Москвы от 31 октября 1995 г. N 908 - Вестник мэрии Москвы, 1995, N 22, с.43-
46).
5. Одним из пределов осуществления прав предприятия являются предмет и цели его
деятельности (п.1 ст.113 ГК). В частности, специальный характер правоспособности УП в
сравнении с правоспособностью других юридических лиц подчеркивается в ст.49 ГК.
Поэтому когда действия УП, владеющего имуществом на праве хозяйственного ведения,
приводят к невозможности использовать имущество по назначению (отчуждение или
предоставление в долгосрочное пользование др. лицам) либо ограничивают возможности
предприятия в выполнении уставных задач, соответствующие сделки по иску собственника
имущества или уполномоченного им лица могут быть признаны судом недействительными (п.2
постановления Пленума ВАС РФ от 17 сентября 1992 г. "О некоторых вопросах практики
разрешения споров, связанных с применением законодательства о собственности" - Вестник
ВАС РФ, 1993, N 1, с.78-79).
Комментарий к статье 295 ГК РФ
1. Все перечисленные в статье права могут быть использованы собственником или органом,
уполномоченным выступать от его имени, как при обычном ведении дел, так и в случаях, когда
УП не обеспечивает эффективного использования либо сохранности переданного ему
имущества.
Однако за пределами названных прав собственник или орган, уполномоченный собственником
выступать от его имени, не может распоряжаться имуществом, закрепленным за УП на праве
хозяйственного ведения, без его согласия (п.4 постановления Пленума ВАС РФ от 17 сентября
1992 г.). В частности, собственник (управомоченный им орган) не наделен правом изымать,
передавать в аренду либо распоряжаться иным образом имуществом государственного
(муниципального) предприятия. Акты государственных органов и органов местного
самоуправления, направленные на изъятие такого имущества, должны признаваться
недействительными (п.40 Постановления Пленумов ВС РФ и ВАС РФ N 6/8).
2. Перечень прав собственника на имущество, находящееся в хозяйственном ведении
государственного (муниципального) предприятия, определяется в п.1 коммент. статьи и в иных
законах. Закон о государственных и муниципальных предприятиях до настоящего времени не
принят. Поэтому процедура реализации собственником (уполномоченным им органом)
предоставленных правомочий определяется иными правовыми актами, действующими впредь
до его принятия.
Собственник вправе:
а) создавать и ликвидировать предприятия, определять предмет и цели его деятельности. В
соответствии с п.15 постановления Верховного Совета РСФСР от 27 декабря 1991 г. N 3020-1 и
постановлением Правительства РФ от 10 февраля 1994 г. N 96 "О делегировании полномочий
Правительства РФ по управлению и распоряжению объектами федеральной собственности" (СА
РФ, 1994, N 8, ст.593) решения о создании и ликвидации федеральных предприятий
принимаются Правительством РФ по совместному представлению ГКИ РФ, Минэкономики РФ
и федерального органа исполнительной власти (министерства, ведомства), на который
возложена координация и регулирование деятельности в соответствующей отрасли (сфере
управления). В процессе создания предприятия одновременно решается вопрос о предмете и
цели его деятельности. Решения о создании и ликвидации федеральных предприятий
согласовываются с органами исполнительной власти субъектов РФ, если этого требует
законодательство.
Решения о создании и ликвидации УП субъектов РФ и муниципальных УП принимают органы,
предусмотренные в ст.125 ГК. Так, в соответствии с п.1.2 Временного положения о порядке
создания, реорганизации и ликвидации государственных и муниципальных унитарных
предприятий г.Москвы, государственных учреждений г.Москвы и коммерческих организаций с
участием г.Москвы от 31 октября 1995 г. N 908 учредителем вновь создаваемого УП является
правительство г.Москвы. По его поручению Москомимущество выпускает соответствующее
распоряжение и утверждает по согласованию с отраслевым департаментом, префектурой и
Департаментом экономической политики и развития Москвы устав вновь создаваемого УП;
б) реорганизовать предприятие. Решения о реорганизации федеральных предприятий, не
предусматривающие изменения формы собственности, принимаются ГКИ РФ по согласованию
с министерствами, ведомствами РФ, Минэкономики РФ и (или) ГКАП РФ. Правомочия
федеральных органов по преобразованию предприятий в процессе приватизации определяются
законодательством о приватизации. Решения о реорганизации УП субъектов РФ и
муниципальных УП принимаются в соответствующем порядке;
в) назначать или освобождать от должности директора (руководителя) предприятия. Такое
право в отношении руководителей федеральных УП предоставлено Правительству РФ и
уполномоченным им федеральным министерствам и ведомствам. Согласно п.1 Указа
Президента РФ от 10 июня 1994 г. N 1200 "О некоторых мерах по обеспечению
государственного управления экономикой" (Вестник ВАС РФ, 1994, N 8, с.25) с указанными
лицами должны быть заключены контракты регулируемые гражданским законодательством.
Общие требования к условиям контракта содержатся в п.2 Указа. При этом условия контракта о
социальном обеспечении руководителя не должны быть хуже тех, которых он ранее имел по
трудовому законодательству.
Применительно к предприятиям, находящимся в государственной собственности субъектов РФ,
см. также Типовой контракт с руководителем государственного (муниципального) унитарного
предприятия, утв. постановлением правительства г.Москвы от 31 октября 1995 г. N 908;
г) контролировать использование по назначению и сохранность принадлежащего предприятию
имущества. В отношении федеральных предприятий функцию такого контроля вправе
осуществлять ГКИ РФ, его территориальные агентства, а также по согласованию с ГКИ РФ
федеральные министерства и ведомства. При выявлении фактов неэффективного использования
переданного УП имущества ГКИ РФ, а также соответствующие комитеты по управлению
имуществом вправе предъявлять иски о признании сделок, нарушающих права собственника,
недействительными;
д) получать часть прибыли от использования имущества, находящегося в хозяйственном
ведении предприятия. Несмотря на то, что данное правомочие было закреплено за
собственником еще ст.5 Закона РСФСР от 24 декабря 1990 г. "О собственности в РСФСР"
(Ведомости ВС РСФСР, 1990, N 30, ст.416), на практике оно широкого распространения не
получило. Это, однако, не означает, что в дальнейшем собственник или орган, уполномоченный
выступать от его имени, не будут прибегать к тому, чтобы заключать договоры (вносить в
учредительные документы условия) о перечислении части прибыли в распоряжение
собственника. Такие договоры не следует отождествлять с договорами между собственником и
предприятием, которые могли бы ограничить право распоряжения имуществом последнего (см.
коммент. к ст.294 ГК).
3. В п.2 коммент. статьи содержится перечень действий, которые УП, владеющее имуществом
на праве хозяйственного ведения, не может совершить, не получив согласия на это
собственника имущества. В отношении федеральных предприятий правом давать такое согласие
наделены ГКИ РФ и его территориальные агентства. Они же дают его в случае создания
федеральным предприятием своего дочернего предприятия (п.7 ст.114 ГК).
От лица субъекта РФ или муниципального образования подобное согласие вправе дать комитет
по управлению имуществом субъекта РФ или комитет по управлению имуществом
муниципального образования.
4. Государственное или муниципальное УП, получив в соответствии со ст.295 ГК согласие на
это от комитета по управлению имуществом, вправе выступить арендодателем закрепленного за
ним недвижимого имущества. Данное положение отменяет норму Указа Президента РФ от 14
октября 1992 г. N 1230 "О регулировании арендных отношений и приватизации имущества
государственных и муниципальных предприятий, сданных в аренду" (Ведомости РФ, 1992, N
43, ст.2429), согласно которой единственным арендодателем такого имущества выступали
соответствующие комитеты по управлению имуществом.
5. По общему правилу собственник имущества унитарного предприятия, основанного на праве
хозяйственного ведения, по обязательствам предприятия не отвечает. Исключение составляет
случай, когда собственник (уполномоченный им орган) давал УП обязательные указания или
имел возможность определять его действия иным образом, что привело к признанию
предприятия банкротом (п.3 ст.56). В этом случае на собственника может быть возложена
субсидиарная ответственность по долгам УП. Аналогичным образом отвечает само УП по
долгам созданного им дочернего предприятия.
Комментарий к статье 296 ГК РФ
1. Субъектами данного права являются УП, основанные на праве оперативного управления
(федеральное казенное предприятие), и учреждения, независимо от того, кто (государство,
муниципальное образование, юридическое лицо) выступает их собственником. Объект права -
имущество казенного предприятия и имущество учреждения.
2. Содержание права оперативного управления значительно уже содержания права
хозяйственного ведения. Лицо, владеющее государственным или муниципальным имуществом
на праве оперативного управления, владеет, распоряжается и пользуется им в пределах,
очерченных требованиями закона, целями своей деятельности, заданиями собственника и
назначением имущества.
3. Значительно шире права по распоряжению переданным имуществом у собственника этого
имущества. Собственник или орган, уполномоченный выступать от его имени, вправе во
внесудебном порядке изъять излишнее, неиспользуемое либо используемое не по назначению
имущество казенного предприятия или учреждения и распорядиться им.
Однако в том случае, если учреждение или казенное предприятие обратится в арбитражный суд
с иском о признании недействительными актов управомоченных собственников органов об
изъятии их имущества, бремя доказывания обстоятельств, содержащихся в п.2 ст.296 ГК,
возлагается на этот орган (п.41 Постановления Пленумов ВС РФ и ВАС РФ N 6/8).
4. Дополнительную особенность права оперативного управления составляет наличие
субсидиарной ответственности собственника по долгам как казенного предприятия (ст.115 ГК),
так и учреждения (ст.120 ГК, ст.9 Закона о некоммерческих организациях). При этом
учреждение отвечает по своим долгам лишь в пределах находящихся в его распоряжении
денежных средств, в то время как казенное предприятие - всем своим имуществом.
Комментарий к статье 297 ГК РФ
1. Коммент. статья конкретизирует содержание права оперативного управления федерального
казенного предприятия на закрепленное за ним имущество. О целях, порядке создания,
реорганизации и ликвидации казенных предприятий см. ст.115 и коммент. к ней.
2. Впредь до принятия закона о государственных и муниципальных унитарных предприятиях
правовое положение казенных предприятий помимо ст.113, 115, 297 ГК определяется рядом
нормативных актов: Указом Президента РФ "О реформе государственных предприятий";
постановлением Правительства РФ от 12 августа 1994 г. N 908 "Об утверждении Типового
устава казенного завода (казенной фабрики, казенного хозяйства), созданного на базе
ликвидированного федерального государственного предприятия" (СЗ РФ, 1994, N 17, ст.1892);
постановлением Правительства РФ от 6 октября 1994 г. N 1138 "О порядке планирования и
финансирования деятельности казенных заводов (казенных фабрик, казенных хозяйств)" (СЗ
РФ, 1994, N 28, ст.2989).
На практике число созданных в соответствии с Указом Президента РФ "О реформе
государственных предприятий" федеральных казенных предприятий на базе ликвидированных
УП весьма ограничено (см., в частности, постановление Правительства РФ от 3 апреля 1996 г.
"Об утверждении устава федерального казенного предприятия "Государственный казенный
научно-испытательный полигон авиационных систем" - СЗ РФ, 1996, N 4, ст.331; N 15, ст.1635),
что объясняется особыми характеристиками этих предприятий, а также обязанностью
собственника нести за них субсидиарную ответственность.
3. Казенное предприятие не вправе сдавать в аренду, использовать в качестве залога, передавать
во временное пользование закрепленное за ним в оперативное управление недвижимое и другое
имущество без согласия Правительства РФ или ГКИ РФ.
4. Деятельность казенного предприятия подразделяется на основную, предмет которой
установлен при его создании, и дополнительную, разрешение на которую дает соответствующее
министерство или ведомство РФ. Они же либо Правительство РФ утверждают устав казенного
завода (фабрики, хозяйства).
Вне зависимости от вида деятельности казенное предприятие самостоятельно реализует
производимую им продукцию (работы, услуги) по ценам (тарифам), устанавливаемым в
порядке, определяемом Правительством РФ. Порядок распределения прибыли закреплен в
уставе каждого конкретного предприятия.
5. О возможности собственника (органа, уполномоченного собственником) изъять у казенного
предприятия принадлежащее ему имущество см. п.3 коммент. к ст.296 ГК.
Комментарий к статье 298 ГК РФ
1. Статья конкретизирует содержание права оперативного управления на закрепленное за
учреждением имущество, в чьей бы собственности это учреждение ни находилось.
2. По общему правилу учреждение даже с согласия собственника не может распоряжаться
(сдавать в аренду, предоставлять в залог, продавать и т.п.) имуществом, как закрепленным за
ним собственником, так и приобретенным за счет средств, выделенных собственником по смете.
Оно вправе использовать только денежные средства, выделенные по смете, причем в строгом
соответствии с их целевым назначением.
Из общего правила существует ряд исключений. В соответствии с п.4 ст.27 Закона РФ от 22
августа 1996 г. "О высшем и послевузовском профессиональном образовании" (СЗ РФ, 1996, N
35, ст.4135) высшее учебное заведение вправе выступить в качестве арендодателя
закрепленного за ним имущества. В частности, государственные и муниципальные высшие
учебные заведения вправе сдавать такое имущество в аренду без права выкупа с согласия
ученого совета высшего учебного заведения по ценам, которые не могут быть ниже цен,
сложившихся в данном регионе. При этом получение какого-либо согласия собственника на эти
действия не требуется.
Согласно постановлению Правительства РФ от 27 марта 1997 г. N 342 "О предоставлении
государственным научным организациям права сдачи относящегося к федеральной
собственности имущества в краткосрочную аренду" (Вестник ВАС РФ, 1997, N 5, с.8) научные
организации, подведомственные федеральным органам исполнительной власти, Российской и
отраслевым академиям наук, имеют право сдавать в краткосрочную (до 1 года) аренду без права
выкупа временно не используемое имущество, относящееся к федеральной собственности,
включая недвижимое.
И хотя законность предоставления отдельным видам учреждений правомочий такого рода
иными правовыми актами, чем закон, вызывает определенные сомнения, на практике указанные
учреждения пользуются ими достаточно широко.
3. Иной характер носит право учреждения на доходы, полученные от разрешенной в
соответствии с учредительными документами деятельности, а также на имущество,
приобретенное на эти доходы. Такое имущество учитывается на отдельном балансе учреждения
и не может быть изъято у него решением комитетов по управлению имуществом или других
государственных или муниципальных органов, в том числе когда оно используется не по
назначению. Эта норма по объему и характеру правомочий приближает данное право к праву
хозяйственного ведения.
4. ГК исключает возможность заключения каких-либо договоров между собственником
имущества и учреждением о передаче последнему государственного (муниципального)
имущества в оперативное управление. В соответствии со ст.14 Закона о некоммерческих
организациях учредительными документами для учреждения могут служить лишь решение
собственника о его создании и устав. Поэтому попытки отдельных комитетов по управлению
имуществом вновь, уже после вступления в силу ГК, навязать практику заключения подобных
договоров с учреждениями являются противозаконными (см., например, Договор о порядке
использования закрепленных за государственным образовательным учреждением федерального
имущества на праве оперативного управления, утв. письмом ГКИ РФ от 26 марта 1996 г. N ОК-
6/2279; Типовой договор о закреплении государственного имущества на праве оперативного
управления, утв. постановлением правительства г.Москвы от 31 октября 1995 г. N 908).
Учреждение вправе отказаться заключить такой договор, а если он все же был заключен -
обратиться в суд с иском о признании условий договора, ограничивающих его
правоспособность, ничтожными.
Комментарий к статье 299 ГК РФ
1. В п.1 статьи определен момент возникновения права хозяйственного ведения или права
оперативного управления при создании УП или учреждения. По общему правилу, имущество
становится объектом названных прав не с момента принятия собственником решения о его
закреплении, а с момента передачи имущества предприятию или учреждению. Понятие
"передача" раскрывается в ст.224 ГК (см. коммент. к ней).
2. На практике факт закрепления государственного или муниципального имущества на балансе
УП или учреждения признается передачей имущества и создает презумпцию наличия у этих
юридических лиц одного из рассматриваемых прав. Аналогичное правило должно действовать в
отношении учреждений, создаваемых иным собственником. При этом необходимо учитывать
следующее:
а) из законодательного или иного правового акта либо из решения собственника может
следовать, что имущество предоставлено предприятию (учреждению) временно с условием
последующего возврата собственнику либо для передачи другому лицу, либо для иных целей,
не связанных с закреплением данного имущества на праве хозяйственного ведения или
оперативного управления. В этом случае момент перехода имущества предприятию
(учреждению), а также характер прав на него определяются законодательным (иным правовым)
актом или решением собственника;
б) коммент. норма носит диспозитивный характер. Это означает, что законом, иными
правовыми актами или решением собственника может быть установлен иной момент перехода
имущества в хозяйственное ведение или оперативное управление организации.
3. В п.2 статьи определен момент возникновения права хозяйственного ведения или
оперативного управления после создания предприятия (учреждения), т.е. в процессе их
хозяйственной деятельности. Этот момент определяется по общим правилам перехода права
собственности. При этом имущество, приобретенное УП за счет своей прибыли, остается
государственной (муниципальной) собственностью и не может безвозмездно передаваться в
собственность трудового коллектива предприятия (информационное письмо ВАС РФ от 31
июля 1992 г. "О разрешении споров, связанных с применением законодательства о
собственности" - Вестник ВАС РФ, 1993, N 1, с.96).
4. Право хозяйственного ведения или оперативного управления имуществом прекращается по
общим нормам о прекращении права собственности, а также в случаях правомерного изъятия
имущества по решению собственника (п.2 ст.296 ГК).
В случае приватизации предприятия право хозяйственного ведения прекращается вместе с
правом государственной или муниципальной собственности. Выкуп приватизируемым
предприятием занимаемого им нежилого помещения является основанием для прекращения
права хозяйственного ведения государственного (муниципального) предприятия, на балансе
которого помещение находилось (п.13 Обзора практики разрешения споров, связанных с
защитой права собственности и других вещных прав.
Комментарий к статье 300 ГК РФ
1. Содержание коммент. статьи подчеркивает вещный характер права хозяйственного ведения и
оперативного управления, поскольку наделяет их владельцев правомочием следования (см.
ст.209, 216 и коммент. к ним). Статья важна для инвесторов, осуществляющих долгосрочные
вложения в УП.
2. Поскольку правом хозяйственного ведения могут быть наделены исключительно
государственные и муниципальные предприятия, это право сохраняется за предприятием в
пределах государственной или муниципальной собственности.
3. Право хозяйственного ведения сохраняется за предприятием в целом как имущественным
комплексом (см. ст.132 ГК и коммент. к ней). Переход права собственности на отдельное
имущество предприятия (напр., передача здания, которым предприятие владело на праве
хозяйственного ведения, из государственной собственности субъекта РФ в муниципальную)
прекращает право хозяйственного ведения предприятия на это имущество.
4. Право оперативного управления имуществом, как и в случае с предприятием, сохраняется за
учреждением при передаче его в целом от одного собственника к другому. В отличие от УП
новым собственником учреждения может быть любой субъект (гражданин, юридическое лицо,
государственный и муниципальный собственник).
Глава 20. Защита права собственности и других вещных прав
Статья 301. Истребование имущества из чужого незаконного владения
Статья 302. Истребование имущества от добросовестного приобретателя
Статья 303. Расчеты при возврате имущества из незаконного владения
Статья 304. Защита прав собственника от нарушений, не связанных с
лишением владения
Статья 305. Защита прав владельца, не являющегося собственником
Статья 306. Последствия прекращения права собственности в силу
закона
Комментарий к статье 301 ГК РФ
1. Коммент. статья посвящена одному из важнейших вещно-правовых способов защиты права
собственности - возможности собственника истребовать свое имущество из чужого незаконного
владения (виндикация).
Защиту права собственности в рамках гл.20 ГК следует отличать от защиты интересов
собственника в широком смысле. Последняя может осуществляться различными гражданско-
правовыми способами: путем признания недействительными акта "Государственного органа
или органа местного самоуправления, нарушающего интересы собственника (см. ст.13 и
коммент. к ней; постановление Президиума ВАС РФ от 5 ноября 1996 г. по делу N 1892/96 -
Вестник ВАС РФ, 1997, N 2, с.45-46); путем признания недействительными сделок,
нарушающих интересы собственника (см. Бюллетень ВС РФ, 1994, N 8, с.2 и др.); возмещения
убытков собственнику (см. ст.15, 16 ГК и коммент. к ним).
Важным вещно-правовым способом защиты права собственности и иного вещного права
является иск о признании права собственности (права хозяйственного ведения, права
оперативного управления и др.) на спорное имущество (ст.12 ГК, п.11 постановления Пленума
ВАС РФ от 17 сентября 1992 г.; Вестник ВАС РФ, 1996, N 3, с.84-86; п.12 Обзора практики
разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав
(приложение к информационному письму ВАС РФ от 28 апреля 1997 г. N 13 и др.). В частности,
арбитражный суд рассматривает на общих основаниях спор между юридическими лицами о
признании права на помещение в здании, находящемся на балансе одного предприятия,
возведенном за счет централизованных источников финансирования или на долевых началах
несколькими юридическими лицами и предназначенном для их размещения либо имевшем иное
целевое назначение (п.5 постановления Пленума ВАС РФ от 17 сентября 1992 г.).
2. Статья сохраняет прежнее понимание виндикации как способа защиты права собственности.
Это иск невладеющего собственника к владеющему несобственнику об истребовании
индивидуально-определенного имущества из его незаконного владения. Истец по данному делу
должен доказать, что имущество принадлежит ему на праве собственности. Так, при
рассмотрении одного из дел арбитражный суд указал на то, что поскольку истец не приобрел
право собственности на спорное имущество, у него не имелось достаточных правовых
оснований, для истребования имущества у ответчика (п.4 Обзора практики разрешения споров,
связанных с защитой права собственности и других вещных прав (приложение к
информационному письму ВАС РФ от 28 апреля 1997 г. N 13 (в дальнейшем - Обзор) - Вестник
ВАС РФ, 1997, N 7).
Напротив, если лицо докажет, что действительно является собственником имущества, оно
вправе истребовать имущество и тогда, когда основания передачи имущества новому владельцу
ранее не были им оспорены в судебном порядке (п.15 Обзора).
3. Ответчиком по делу является незаконный владелец, у которого фактически находится вещь.
Незаконное владение - это обладание имуществом без надлежащего правового основания либо
по порочному основанию. Незаконным следует, например, считать не только владельца,
который самовольно присвоил имущество (похитил, присвоил находку, безнадзорный скот и
т.д.), но и того, кто приобрел вещь у лица, не управомоченного распоряжаться ею. При этом не