Садиков О.Н. Комментарий к Гражданскому кодексу РФ части первой, второй (постатейный)
Подождите немного. Документ загружается.
Границы земельных участков в существующей застройке населенных пунктов, входящих в
состав кондоминиума, определяются действующими землеотводами. По действующему
Земельному кодексу (ст.80) только жилищно-строительным и жилищным кооперативам
выдавался документ, удостоверяющий право на землю. Земли под государственное жилищное
строительство отводились управлениям (отделам) капитального строительства местной
исполнительной власти как единому заказчику жилищного строительства города (области, края,
республики) и предприятиям, учреждениям, организациям (ст.75 Земельного кодекса).
Поэтому по Закону о товариществах собственников жилья (ст.11) в существующей застройке
земельные участки, на которых расположены жилые дома и иные объекты недвижимости,
входящие в состав кондоминиума, в нормативных размерах передаются в общую долевую
собственность собственников помещений. Сверхнормативная территория, если она расположена
в границах жилой группы или двора кондоминиума, может быть приобретена в собственность
или получена в аренду в качестве самостоятельной единицы кондоминиума. Если собственники
или товарищество собственников откажутся от приобретения в собственность или в аренду
сверхнормативных территорий, то они остаются в государственной или муниципальной
собственности. Нормативная часть земельного участка передается бесплатно, сверхнормативная
- продается.
Для вновь строящихся объектов в кондоминиуме размеры земельных участков определяются по
градостроительным нормативам исходя из условий обеспечения минимальных
противопожарных и санитарных разрывов между зданиями в застройке, доступа ко всем частям
имущественного комплекса (ст.10).
5. Указ Президента РФ от 27 октября 1993 г. N 1767 "О регулировании земельных отношений и
развитии аграрной реформы в России" (СА РФ, 1993, N 44, ст.4191) предусмотрел право
граждан и юридических лиц - собственников земельных участков продавать, передавать по
наследству, дарить, сдавать в залог, аренду, обменивать, а также передавать земельный участок
или его часть в качестве взноса в уставные фонды акционерных обществ, товариществ,
кооперативов в том числе с иностранными инвестициями. Граждане и юридические лица могут
образовывать общую (совместную, долевую) собственность путем добровольного объединения
принадлежащих им земельных участков, земельных долей (паев).
Законом РФ от 23 декабря 1992 г. предусмотрена нотариальная форма удостоверения договора
купли-продажи (купчая) земельного участка. Утверждена форма типового договора.
Во второй части ГК (_7 гл.30) регулируются отношения продажи объектов недвижимости, в том
числе и земли. ГК не предусматривает нотариальную форму удостоверения договора купли-
продажи недвижимости.
Ст.552 ГК урегулировала права на земельный участок при продаже здания, сооружения или
другой находящейся на земле недвижимости, а ст.553 - права на недвижимость при продаже
земельного участка. Урегулированы права на земельный участок при аренде зданий и
сооружений и на случай его продажи (ст.652, 653 ГК). Правила купли-продажи применяются и к
договору мены (гл.31 ГК). Рента обременяет земельный участок, переданный под ее выплату. К
переданному по договору ренты за плату земельному участку применяются правила купли-
продажи (ст.585, 586 ГК).
6. Указом Президента РФ от 28 февраля 1996 г. N 293 "О дополнительных мерах по развитию
ипотечного кредитования" (СЗ РФ, 1996, N 10, ст.880) предусмотрено, что залогодателем может
быть не только собственник земельного участка, но и субъект права хозяйственного ведения,
права которого зарегистрированы в порядке, установленном для государственной регистрации
прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Здания, жилые дома, сооружения могут быть
предметом ипотеки только одновременно с ипотекой по тому же договору в отношении
земельного участка, на котором находится это предприятие, здание, сооружение, либо части
этого участка, функционально обеспечивающей закладываемый объект, либо залогом
принадлежащего залогодателю права аренды этого участка или его соответствующей части.
При предоставлении кредита на жилищное строительство об ипотеке может быть
предусмотрено обеспечение обязательства квартирами, незавершенным строительством
жилища вместе с заготовленными для него материалами и оборудованием, принадлежащими
залогодателю. Право залога не распространяется на принадлежащее залогодателю право
постоянного пользования земельным участком, на котором находится предприятие, здание или
сооружение.
7. Основные отношения застройки земельного участка (ст.263 ГК) урегулированы Федеральным
законом от 17 ноября 1995 г. "Об архитектурной деятельности в Российской Федерации" (СЗ
РФ, 1995, N 47, ст.4473). Порядок изъятия земельного участка для государственных и
муниципальных нужд у собственника путем выкупа или продажи с публичных торгов либо
ненадлежащего использования земли (ст.279 - 286) также предусмотрен в гл.17. Но
руководствоваться в этом случае следует Земельным кодексом и Указом Президента РФ от 27
октября 1993 г. N 1767 "О регулировании земельных отношений и развитии аграрной реформы в
России".
8. Таким образом, недействующие нормы гл.17, регулирующей общие положения о праве
собственности на землю, оказались восполненными другими нормами частей первой и второй
ГК, федеральными законами и указами Президента РФ, обеспечивающими земельный оборот.
Однако без гл.17 акты действующего законодательства не раскрывают содержания ряда
земельных прав (пожизненного наследуемого владения земельным участком, постоянного
(бессрочного) пользования им, ограниченного пользования чужим земельным участком
(сервитут), что создает практические трудности.
Глава 18. Право собственности и другие вещные права на жилые
помещения
Статья 288. Собственность на жилое помещение
Статья 289. Квартира как объект права собственности
Статья 290. Общее имущество собственников квартир в многоквартирном
доме
Статья 291. Товарищество собственников жилья
Статья 292. Права членов семьи собственников жилого помещения
Статья 293. Прекращение права собственности на бесхозяйственно
содержимое жилое помещение
1. Нормы настоящей главы регулируют отношения, связанные исключительно с объектами
недвижимости в такой сфере, как удовлетворение жилищных потребностей граждан. Это не
означает, что из данных отношений исключаются юридические лица, иные субъекты права
собственности. В удовлетворении жилищных потребностей наряду с гражданами участвуют
коммерческие и некоммерческие организации, Российская Федерация, субъекты РФ,
муниципальные образования (иностранные государства, международные организации).
К самостоятельным объектам жилища относятся: непроходная, изолированная жилая комната,
имеющая сообщение с местами общего пользования квартиры, жилого дома, улицей, двором,
придомовым земельным участком; квартира; одноквартирный или многоквартирный жилой
дом. Понимание жилища в гражданском праве иное, чем в уголовном и иных отраслях
законодательства (см. Комментарий к УК РФ. М., 1996, с.403).
Из этого перечня следует выделить единую, цельную, но делимую вещь - жилой дом
(одноквартирный или многоквартирный). Остальные объекты - лишь части его (комната,
квартира), составляющие единое целое. Жилым домом признается индивидуально-определенное
здание, фундаментально связанное с землей, в котором вся или не менее половины полезной
площади занята жилыми помещениями, конструктивно предназначенными для постоянного
проживания граждан. Жилой дом - одна из разновидностей здания как общего универсального
объекта ряда гражданских прав (гл.6, подраздел 3), имеющего многофункциональное
назначение (производственное, административное и. т.п.) и соответственно разные
потребительские свойства. Жилой дом наделен, как разновидность родового понятия "здание",
общими и особенными потребительскими свойствами. Как общее свойство дом принадлежит к
недвижимому имуществу. Его видовые свойства: жилой дом должен отвечать по своим
санитарным, техническим и иным потребительским характеристикам, производным от основной
функции, цели постоянного проживания людей, и тем он отличается от других зданий, в том
числе от дач, даже имеющих фундаментальную строительную конструкцию. Строения, хотя и
поставленные на землю и используемые для проживания, но фундаментально не укрепленные в
земле, относятся к движимым вещам (сборно-разборные строения, бытовки, балки, летние
садовые домики) и не могут быть жилыми домами, равно как и любое нетрадиционное жилье,
связанное с национальными, местными особенностями быта коренного населения (кочевые
народности районов Крайнего Севера и т.п.). Самовольно построенный жилой дом не
становится объектом права собственности застройщика (коммент. ст.222), хотя и может быть
местом пребывания.
Функциональное назначение жилого дома, вводимого в эксплуатацию в результате завершения
его строительства, реконструкции или капитального ремонта определяется по исполнительной
проектной документации (надлежаще утвержденной).
2. Обобщающим понятием объекта права собственности и других вещных прав в сфере
удовлетворения жилищных потребностей граждан ГК выбрано понятие "жилое помещение"
вообще, а не жилой дом. Не все названные выше конкретные объекты названы в настоящей
главе, а лишь - квартира, жилой дом и многоквартирный жилой дом. Жилая комната вообще не
упоминается. Выбор в качестве обобщающего понятия "жилое помещение", охватывающее и
дом, и квартиру, и комнату, имеет свои недостатки применительно к объектам права
собственности.
Признание многоквартирного жилого дома в качестве одной из разновидностей жилого
помещения некорректно, так как такого рода жилой дом слагается из жилых помещений,
которые принадлежат не менее чем двум собственникам. Определять одинаково и часть, и целое
необоснованно. Понимание жилого помещения как многоквартирного жилого дома ставит
трудноразрешимые проблемы в применении конституционного права на неприкосновенность
жилища (ст.25 Конституции).
Признание одноквартирного жилого дома в этом качестве оправданно, но имеет отрицательные
последствия в правоприменительной практике: квартиронанимателю, приватизирующему
занимаемую квартиру в одноквартирном доме государственного или муниципального
жилищного фонда, оформляется по договору передачи в собственность жилое помещение в нем,
а не одноквартирный жилой дом, что нарушает его права и интересы в гражданском обороте.
Части (комната, квартира) целого (квартиры, жилого дома) не утрачивают функционального
назначения и потребительских свойств целого; они представляют целое в уменьшенном виде.
Части целого могут принадлежать разным субъектам на праве собственности (вещного права), а
общее имущество (коммунальная квартира, многоквартирный дом) образует общее имущество
этих субъектов (граждан, юридических лиц, государства, муниципального образования).
Изолированная комната, имеющая сообщение с местами общего пользования квартиры или
дома, - последняя самостоятельная ячейка жилого помещения, деление которой возможно лишь
на ряд самостоятельных комнат, сохраняющих и воспроизводящих функциональное назначение
и потребительские свойства жилого дома как целого.
Деление права собственности в границах конкретного жилого помещения соответствует
материальному делению его объекта, а при отсутствии технических, санитарных и иных
потребительских возможностей дальнейшего деления материального объекта деление права все
равно может быть продолжено, отражая в этом случае уже не конкретную часть площади
жилого помещения, а идеальную (арифметическую) долю - 1/2, 1/3, 1/4 и т.п. части права общей
собственности на данный жилой дом, квартиру, комнату (см. коммент. к ст.244, 245). Эта часть,
доля права общей собственности на жилое помещение проецируется на какую-либо часть, долю
площади помещения по закону или соглашению между собственниками, а в случае спора - по
судебному решению.
3. Настоящая глава не охватывает отношения собственников жилья в границах таких объектов,
как комната, квартира, но регулирует отношения собственников квартир в многоквартирном
жилом доме по поводу их общей собственности. Поэтому к отношениям собственности в
пределах таких разновидностей жилого помещения, как квартира, комната, применяются общие
нормы, предусмотренные в гл.16 "Общая собственность", а к отношениям собственности в
общем имуществе собственников квартир в многоквартирном жилом доме, а равно
собственников в коммунальной квартире сначала применяются правила настоящей главы и
Закона о товариществах собственников жилья, а в той части, в какой специальные нормы не
установлены, - общие нормы гл.16.
Настоящая глава прямо не регулирует отношения собственности в коммунальной квартире, но в
порядке аналогии закона ее нормы могут быть использованы.
Комментарий к статьям 288 - 290 ГК РФ
1. Под жилым помещением в ст.288, как и в последующих нормах настоящей главы, понимается
помещение, законченное строительством и принятое в установленном порядке в эксплуатацию
(см. коммент. к наст. гл., подлежащее кадастровому и техническому учету (инвентаризации).
Незавершенное строительство жилого дома к объектам недвижимости законом не отнесено, и
поэтому нормы главы на отношения с такого рода объектами не распространяются (вместе с тем
по ст.455 Кодекса (см. коммент.к п. 2 ст. 455) и Указу Президента РФ от 16 мая 1997 г. N 485 "О
гарантиях собственникам объектов недвижимости в приобретении в собственность земельных
участков под этими объектами" - см. коммент. к гл.17 - объекты незавершенного строительства
участвуют в гражданском обороте как объекты недвижимости).
ГК вслед за Законом о приватизации жилищного фонда признал индивидуально-определенные
жилые помещения реальными объектами вещного права правообладателей. В нежилых зданиях,
как и в недостроенных жилых домах, вещное право на часть здания (недостроенного жилого
дома) по-прежнему выражено идеально (арифметически) - 1/2, 1/3, 1/4 и т.п., не имея по закону
в натуре конкретного объекта части здания (дома) как объекта вещного права. Эта разница
между жилой и нежилой площадью (недостроенным жилым домом) имеет принципиальное
значение в правоприменительной практике.
2. Жилые помещения и вещные права на них подлежат государственной регистрации (см.
коммент. к ст.130, 131, 132), равно как обременения (ограничения) на них и сделки с
названными объектами. Правоустанавливающими документами на жилые помещения могут
быть акты государственных органов и акты органов самоуправления, судебные решения,
договоры и иные сделки. Так, кондоминиум как единый комплекс недвижимого имущества, а
также права на недвижимое имущество в кондоминиуме и сделки с ним подлежат
государственной регистрации с предоставлением паспорта домовладения, составленным бюро
технической инвентаризации на основании натуральных обмеров и сведений компетентных
органов. Датой государственной регистрации возникновения, ограничения (обременения),
перехода или прекращения прав является день внесения соответствующих записей в Единый
государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Лицо, не оформившее в органах государственной регистрации право соответственно на жилой
дом, квартиру, комнату, не признается правообладателем. Но оно не лишено возможности
оформить государственную регистрацию на недвижимость. Нотариально удостоверенная сделка
не подменяет государственную регистрацию. Правообладание названными объектами возникает
с момента государственной регистрации.
3. В число вещных прав на эти объекты недвижимости входят также надлежаще оформленные
право хозяйственного ведения и право оперативного управления, осуществляемые
государственными и муниципальными юридическими лицами (коммент. ст.216, 294 и 296).
Нахождение жилого помещения всего лишь на балансе субъекта вещного права не служит в
судебно-арбитражной практике достаточным основанием для признания его правообладателем
(Вестник ВАС РФ, 1996, N 10, с.42).
В общей совместной собственности супругов не имеет значения, на имя какого из супругов
зарегистрировано жилое помещение (ст.34 Семейного кодекса). Семья составляет устойчивую
общность лиц, совместно пользующихся жилой площадью по различным правовым основаниям.
Общая собственность членов семьи на жилое помещение остается многосубъектной. Семья не
образует какого-либо нового коллективного самостоятельного единого субъекта права на
занимаемую жилую площадь (см. коммент. к гл.16). Не являющиеся сособственниками жилого
помещения остальные члены семьи наделены лишь правом пользования (см. коммент. к ст.292).
Если бы семья стала еще одним самостоятельным субъектом прав и обязанностей, тогда каждый
из ее членов соответственно утратил бы правосубъектность или получил права в меру того, что
решила бы семья.
Право пользования занимаемым жилым помещением у членов семьи возникает не из договора с
собственником, а исключительно на основе доверительных семейных связей с собственником
(сособственниками) жилого помещения. Это совершенно самостоятельное, хотя и производное
основание возникновения именно вещных, а не обязательственных прав, отношений, связанных
с объектом права собственности, - собственник (сособственники) и все остальные лица обязаны
воздерживаться от действий, нарушающих их права пользования жилой площадью (см.
коммент. к п.3 ст.393). Хотя это право не названо п.1 ст.216 в числе других вещных прав наряду
с правом собственности, но именно такая его природа образует его вещный характер. Перечень
вещных прав, содержащийся в ст.216, не является закрытым, исчерпывающим.
4. Владение, пользование и распоряжение - триада традиционных для собственника (субъекта
вещных прав) правомочий - осуществляется им равно относительно любого из названных выше
объектов права собственности (вещного права), независимо от того, к какой форме
собственности принадлежит жилище. Собственник не утрачивает объем правомочий и в случае
его объединения с другими собственниками иных помещений в многоквартирном доме в
товарищество собственников жилья (см. коммент. к ст.291). Члены этого товарищества
продолжают осуществлять правомочие собственников помещений, находящихся в частной,
государственной, муниципальной или иной форме собственности в соответствии с нормами
гражданского права. Товарищество собственников жилья в своем уставе вправе в разумных
пределах ограничивать лишь цели использования нежилых помещений в кондоминиуме,
находящихся в собственности его членов, и только в случае, когда это связано с защитой прав и
интересов других членов товарищества (ст.42 Закона о товариществах собственников жилья, см.
коммент. к ст.246).
Закон РФ от 24 декабря 1992 г. "Об основах федеральной жилищной политики" (ст.6),
конкретизируя правовые возможности собственника, указывает, в частности, на возможность в
этом случае переходить из одной формы собственности в другую, сдавать внаем, аренду,
отдавать в залог (см. также коммент. к гл.17), продавать, видоизменять, перестраивать или
сносить, совершать иные действия, если при этом не нарушаются нормы права, жилищные,
иные права и свободы других граждан, общественные интересы (см. коммент. к ст.209).
Принудительное изъятие имущества у любого собственника не допускается, кроме случаев,
названных ст.235 (см. коммент. статьи). Конституция (ст.35), закрепляя гарантии охраны
частной собственности законом и возможности лишить имущества не иначе как по решению
суда, распространяет их как на сферу гражданско-правовых отношений, так и на отношения
государства и личности в публично-правовой сфере (см. постановление Конституционного Суда
РФ от 20 мая 1997 г. - СЗ РФ, 1997, N 21, ст.2542). Настоящая глава в ст.293 (см. коммент.)
устанавливает специальный случай принудительного отчуждения бесхозяйственно
содержимого жилого помещения.
Товарищество собственников жилья, не нарушая права каждого из них, вправе иметь в
собственности свои помещения в зданиях (кондоминиуме), а в случаях, когда это не связано с
нарушением охраняемых законом прав и интересов членов товарищества, предоставлять в
пользование или ограниченное пользование (сервитут) объекты общего имущества какому-
нибудь лицу или лицам; надстраивать, перестраивать со сносом или без него объекты общего
имущества; получать или приобретать в собственность земельные участки для жилищного
строительства, возведения хозяйственных и иных построек, осуществлять застройку на
прилегающих и выделенных земельных участках; совершать действия и заключать сделки,
отвечающие целям и задачам товарищества (ст.29 Закона о товариществах собственников
жилья). Товарищество отвечает по своим обязательствам всем принадлежащим ему имуществом
и не отвечает по обязательствам своих членов.
5. В распорядительной деятельности субъектов таких вещных прав, как право хозяйственного
ведения и оперативного управления, есть особенности, касающиеся всех объектов
недвижимости, в том числе и жилищного фонда, находящегося на балансе государственных и
муниципальных юридических лиц (см. коммент. к п.2 ст.295, п.1 ст.297, п.1 ст.298).
Следует иметь в виду также особенности распоряжения ведомственным жилищным фондом,
переданным в хозяйственное ведение или оперативное управление правопреемников
государственных и муниципальных предприятий, перешедших в результате их приватизации в
иную форму собственности, что предусмотрено по Закону о приватизации жилищного фонда
(ст.18), либо в ведение органов местного самоуправления.
Норма закона, предусмотревшего передачу жилых домов в хозяйственное ведение или
оперативное управление негосударственных структур, вошла в противоречие с ГК (см. коммент.
к ст.294, 296, 298), поскольку такого рода вещные права не принадлежат негосударственным
структурам (если дома передаются им). Передача домов во временное владение впредь до
полного разграничения федеральной и муниципальной собственности возможна лишь на
договорных условиях. См. также Указ Президента РФ от 10 января 1993 г. "Об использовании
объектов социально-культурного и коммунально-бытового назначения приватизируемых
предприятий" - СА РФ, 1993, N 3, ст.168.
6. Единый ордер местной администрации на занятие жилых помещений в жилых домах всех
публичных форм собственности (государственной, муниципальной), а также общественной,
введенный Жилищным кодексом (ст.47) и подтвержденный Законом об основах жилищной
политики (ст.13), преследующий цель контроля за осуществлением распорядительной
деятельности субъекта права собственности и других вещных прав, вошел в противоречие с
принципами, установленными ст.1 ГК: неприкосновенности собственности, свободы договора и
недопустимости произвольного вмешательства кого-либо в частные дела в условиях разделения
государственной собственности на федеральную собственность, собственность субъектов
Российской Федерации и муниципальную собственность и расформирования общественной
собственности. Отказ местного самоуправления в выдаче ордера на занятие свободного жилого
помещения по договору социального найма в домах федеральной государственной
собственности или в домах, принадлежащих на праве государственной собственности субъекту
Российской Федерации, нарушает волеизъявление собственника (его уполномоченного)
заключить с гражданином договор социального найма жилого помещения социального
использования по усмотрению сторон.
По Вводному закону (ст.4) нормы ранее принятого законодательства действуют постольку,
поскольку они не противоречат ГК впредь до приведения этого законодательства в соответствие
с ГК. Поэтому нормы жилищного закона, противоречащие ГК, не должны применяться в
практике органов местного самоуправления при заселении свободных жилых помещений в
домах федеральной государственной собственности, государственной собственности субъектов
Российской Федерации и действие единого ордера возможно лишь в пределах муниципального
жилищного фонда.
Таким образом, должны быть введены ордера на занятие свободных жилых помещений в домах
указанных публичных форм собственности, самостоятельно выдаваемые собственником (его
уполномоченным) этих домов.
7. У каждой вещи своя природа, свое назначение, что объективно обусловливает натуральный,
объективный предел осуществления правомочий для ее собственника.
Назначение жилого помещения к тому же зафиксировано в законе (ГК и ЖК), а индивидуально-
определенного жилого помещения - в данных бюро технической инвентаризации. Собственник
не вправе произвольно его изменить или аннулировать. Для общества это социально важно.
Назначение жилища в отношениях собственности, урегулированное в ст.288, оказалось не
идентичным его назначению в наемных отношениях, урегулированных также в ГК (ст.673). В
отношениях собственности жилье для его собственника функционально предназначено для
проживания, в наемных отношениях жилье для его нанимателя - место постоянного
проживания. И в тех, и других отношениях жилище должно отвечать одним и тем же целям. И
те, и другие отношения имеют место одновременно в одном и том же объекте недвижимости.
Однако в отношениях собственности требования к жилищу снижены, а в наемных отношениях -
повышены.
ЖК (ст.7) вступил с ГК в противоречие, совершенно обоснованно установив единые
повышенные требования к жилищу, - оно должно отвечать требованиям постоянного
проживания. Высокий уровень требований был в свое время обусловлен введением
конституционного права на жилище в 1977 г.
Несогласованность между частями первой и второй ГК образовалась в результате их принятия в
разное время. Очевидно, что конструктивно жилище и в тех, и других отношениях должно быть
единым независимо от того, как его собственник или его пользователь им реально пользуется.
8. Жилое помещение - место проживания (преимущественно) или место пребывания (в меньшей
мере). Российское законодательство разграничивает функциональное, назначение того и
другого. И Конституция (ст.27), и Закон РФ от 25 июня 1993 г. "О праве граждан Российской
Федерации на свободу передвижения, выбор места пребывания и жительства в пределах
Российской Федерации".
По ГК (ст.20) местом жительства признается место, где гражданин постоянно или
преимущественно проживает. Проживает в качестве собственника, по договору найма
(поднайма) либо на иных основаниях. Место пребывания - то, где гражданин проживает
временно - гостиница, санаторий, дом отдыха, пансионат, кемпинг и иное подобное учреждение,
а также жилое помещение, не являющееся местом жительства гражданина. Регистрация лиц по
месту пребывания в жилых помещениях, не являющихся их местом жительства,
осуществляется, как правило, на срок до 6 месяцев.
Проживание совместимо с профессиональной деятельностью в домашних условиях лиц
творческих профессий (писатели, художники, музыканты и т.п.) без изменения
функционального назначения жилья. Жилое помещение не должно быть
многофункциональным.
В сельской местности признаются жилые дома, совмещенные с производственными и иными
хозяйственными строениями и сооружениями в соответствии с целевым назначением земли и
ведением хозяйства.
Но проживание собственника и членов его семьи либо тех, кому жилое помещение передано для
проживания по договору, несовместимо с размещением в нем коммерческих и некоммерческих
организаций (например, АО, партийная штаб-квартира и т.п.). Не допускается использовать под
цели, далекие от проживания, и свободные жилые помещения, приобретенные специально для
этих целей (молитвенный дом и т.п.). И по ГК, и по ЖК это оценивается как грубое нарушение
закона. Если есть намерение использовать жилье под такого рода цели, оно должно быть
предварительно переоборудовано и переведено в свою противоположность - нежилое
помещение. Порядок и условия такого перевода установлены в ЖК (ст.8, 9).
Фактическое использование жилого помещения не по назначению не допускается, равно как и
перевод пригодной к постоянному проживанию площади в нежилую.
Перевод жилого помещения в нежилое допускается: 1) если жилье непригодно к постоянному
проживанию, и такие дефекты не могут быть устранены технически и санитарно или их
устранение экономически нецелесообразно; 2) если жилое помещение находится в аварийном
состоянии или под влиянием факторов, особо опасных для жизни и здоровья людей; 3) если
жилой дом подлежит сносу или переносу на другой земельный участок - на период до
фактического сноса или переноса, начиная с освобождения жилого дома от проживающих в нем
граждан.
9. Использование находящихся в жилых домах нежилых помещений, предназначенных для
торговых, производственных, канцелярских, бытовых нужд непромышленного характера, не
должно нарушать Правила пользования жилыми помещениями и содержания жилого дома и
придомовой территории (СП РСФСР, 1986, N 2, ст.10), причинять вред проживающим и
эксплуатации дома и земельного участка. ГК вслед за ЖК (ст.7) запретил размещение в жилых
домах промышленного производства.
Жилое помещение может быть многофункциональным, если оно отнесено Законом о жилищной
политике к числу специализированных (жилые комнаты или квартиры в специальных жилых
домах для одиноких престарелых, в домах-интернатах для инвалидов, ветеранов), где
стационарно организовано социальное и медицинское обслуживание проживающих. Но
специализированный жилищный фонд (общежития, дома маневренного жилищного фонда)
выведен за границы основного жилищного фонда. Поэтому специализированную жилые
помещения в нем могут в отдельных случаях иметь сниженные санитарные, технические и иные
потребительские характеристики и нормативы.
В основном жилищном фонде квартира, жилая комната не могут быть многофункциональными.
Помещение признается жилым, если оно конструктивно, функционально предназначено и
пригодно по санитарному, техническому и иному потребительскому состоянию к постоянному
проживанию граждан. Жилые помещения должны удовлетворять здоровому и безопасному
проживанию, отвечать санитарным нормам и требованиям по площади, дневной освещенности,
безопасности, водоснабжению, канализованию, постоянному отоплению, проветриванию и
другим условиям, обеспечивающим нормальное, здоровое проживание людей.
В каждом населенном пункте городского или сельского типа достигнут определенный средний
уровень инженерного благоустройства жилищного фонда (энерго-, водо-, тепло-,
газоснабжение, водоотведение, эвакуация бытовых отходов и т.д.). Жилое помещение, которое
не отвечает потребительским нормам и требованиям или не оборудовано всеми видами
инженерного благоустройства, достигнутыми в данном населенном пункте в среднем, в
установленном порядке признается непригодным для постоянного проживания и подлежит
переводу в нежилое, если его невозможно восстановить в качестве жилого или принять иные
меры (см. п.8). Отсутствие отдельных видов инженерного благоустройства, достигнутых в
данном населенном пункте в среднем, переводит занимаемое помещение в число
неполноценных.
10. Квартира как объект права собственности (ст.289) состоит из одной или более жилых
комнат, функционально связанных местами общего пользования квартиры и сообщением с
местами общего пользования жилого дома, улицей, двором, придомовым земельным участком.
Ее планировка и параметры фиксируются в поэтажном плане и поквартирной экспликации к
поэтажному плану жилого дома, имеющим правоустанавливающее значение.
Потребительские свойства жилого помещения, фиксируемые в его техническом паспорте,
производны от его функционального назначения. Жилищное право содержит санитарные и
технические нормы и требования, имеющие социальный характер, предъявляемые к
эксплуатации жилищного фонда, соблюдение которых обеспечивает поддержание
потребительских свойств жилища, повышение уровня инженерного благоустройства. Этому же
способствует соблюдение правил пользования жилым помещением и придомовым земельным
участком. Утрата потребительских свойств и качеств жилья ведет к утрате жилым помещением
своего назначения либо его неполноценности.
Чтобы в состав жилищного фонда входили жилые ячейки, отвечающие высоким требованиям,
предъявляемым как жилищу, установлен определенный порядок приемки в эксплуатацию
законченных строительством жилых домов-новостроек, призванный исключить приемку домов
с недоделками и дефектами. То же относится к домам после реконструкции или капитального
ремонта.
11. Объектами общей собственности в многоквартирном жилом доме признаются находящиеся
за пределами квартир общедомовое инженерное оборудование, общие строительные несущие и
ненесущие конструкции жилого дома, места общего пользования.
В тексте ст.290 не назван придомовый земельный участок как общее имущество собственников
квартир в многоквартирном доме. Его, равно как и пешеходные, транспортные дороги,
бассейны, водоемы, многолетние зеленые насаждения, элементы благоустройства и другие
подсобные объекты (гаражи и т.п.), объединенные общим земельным участком и элементами
инфраструктуры, назвал Закон о товариществах собственников жилья (ст.5, 7). Указанные
объекты, включая дом, определяются этим Законом как кондоминиум (см. коммент. к гл.17 и
ст.291). Придомовый земельный участок и иное общее имущество могут быть обременены
правом ограниченного пользования (сервитутом) другими лицами (п.5 ст.8 Закона о
товариществах собственников жилья).
В квартире также находится инженерное оборудование, обслуживающее несколько квартир
(сети газо-, водоснабжения, водоотведения), которое закон относит к общему имуществу
жилого дома. В коммунальной квартире, где объектом права собственности является
изолированная (непроходная, не запроходная) жилая комната, места общего пользования
относятся к общему имуществу всех субъектов права собственности на жилые комнаты этой
квартиры. Инженерное оборудование, обслуживающее несколько коммунальных квартир,
составляет общее имущество их собственников. Отношения собственности в коммунальной
квартире специально не регулируются нормами настоящей главы. Нормы ст.289 и 290 о
квартире как объекте права собственности и об общем имуществе собственников квартир в
многоквартирном доме могут применяться к этим отношениям в порядке аналогии закона.
Общее имущество и в многоквартирном доме, и коммунальной квартире находится в общей
долевой собственности соответственно собственников квартир в многоквартирном доме (ст.291)
и собственников жилых комнат в коммунальной квартире. Доля нового собственника в праве
общей собственности на такое имущество равна доле предшествующего.
По Закону о товариществах собственников жилья в кондоминиуме доля каждого собственника
квартиры в праве собственности на общее имущество пропорциональна доле принадлежащих
ему помещений, измеренных в кв. м. В товариществе может быть установлен иной принцип
определения доли, но для этого требуется решение общего собрания собственников помещений
(домовладельцев), принятое в установленном законом порядке (см. коммент. к ст.246).
Для собственников жилых комнат в коммунальной квартире доли определяются с учетом
приходящейся на каждого из них общей площади в квартире, установленной пропорционально
метражу их жилой площади. Собственники жилых комнат (как и квартир) своим соглашением
вправе установить иной принцип определения долей.
Для различных групп собственников жилых помещений в товариществе собственников жилья
может быть установлен принцип определения доли, учитывающий вид принадлежащих им
помещений (однокомнатные, двухкомнатные, трехкомнатные квартиры).
Размер земельной доли каждого собственника помещения в кондоминиуме устанавливается
особо: площадь помещения умножается на удельный показатель земельной доли для зданий
разной этажности в соответствии с порядком определения размеров земельных участков для
вновь строящихся объектов в кондоминиуме, установленным Правительством РФ (п.4 ст.10
названного Закона).
Соотношение квартиры (жилой комнаты) как конкретного объекта права собственности и доли
в общей собственности на общее имущество многоквартирного дома (коммунальной квартиры)
- это соотношение главной вещи и ее принадлежности (см. коммент. к ст.135). Поэтому ст.290
установила правило, по которому собственник квартиры не вправе распорядиться ее
принадлежностью (долей в праве собственности на общее имущество) раньше, чем главной
вещью. Принадлежность следует (как ее спутник) судьбе главной вещи. Правило установлено
применительно к собственникам квартир. По аналогии закона оно может быть применимо и к
собственникам жилых комнат в коммунальной квартире.
Стало быть, отчуждая квартиру (жилую комнату) в многоквартирном доме (коммунальной
квартире), собственник одновременно отчуждает и свою долю в праве собственности на общее
имущество жилого дома (коммунальной квартиры).
Комментарий к статье 291 ГК РФ
1. Деятельность товарищества собственников жилья регулируется одноименным Федеральным
законом от 15 июня 1996 г. Его действие распространено также на жилищные и жилищно-
строительные кооперативы (с хотя бы одним полностью выплаченным паем членом
кооператива) и на другие объединения собственников недвижимости в жилищной сфере. Его
нормы применяются к отношениям, возникающим с участием российских и иностранных
граждан, лиц без гражданства, юридических лиц, если иное не установлено международными
договорами.
2. Временное положение о кондоминиуме, утв. Указом Президента РФ от 23 декабря 1993 г. и
ныне утратившее силу, замененное Законом о товариществах собственников жилья, определяло
кондоминиум через понятие объединения собственников помещения как правосубъектную
организацию. По Указу кондоминиумом считалось объединение собственников жилых и
нежилых помещений и другой недвижимости, связанной с жилым домом. По Закону о
товариществах собственников жилья кондоминиум - лишь комплекс недвижимого имущества,
включающий придомовой земельный участок, жилое здание, иные объекты недвижимости, в
котором помещения, предназначенные для жилых или иных целей, находятся в собственности
граждан, юридических лиц Российской Федерации, субъектов РФ, муниципальных образований
- домовладельцев частной, государственной, муниципальной и иной форме собственности.
Остальные части комплекса - это имущество, находящееся в общей долевой собственности
домовладельцев (ст.1 Закона). Товарищество образуется на базе кондоминиума (см. коммент. к
ст.247).
В кондоминиуме может быть не только одно, но и несколько зданий. Важно, чтобы помещения
принадлежали не менее чем двум собственникам независимо от того, к какой форме
собственности относится объект, а также какими (жилыми или нежилыми) являются
помещения. Собственники помещений по своему усмотрению решают, как им согласованно
управлять кондоминиумом.
Непосредственное управление кондоминиумом закон связывает с его незначительными
размерами и ограниченным числом собственников помещений (не более четырех помещений,
принадлежащих не более четырем различным домовладельцам, - ст.21 Закона).
Другой вариант - передача этих функций по договору уполномоченной государством (органом
местного самоуправления) службе заказчика, оказывающей такого рода услуги. Такое решение
закона исходит из монополии государственных структур в данной сфере, что противоречит
Концепции реформы жилищно-коммунального хозяйства в Российской Федерации, одобренной
Указом Президента РФ от 28 апреля 1997 г. N 425 (СЗ РФ, 1997, N 18, ст.2131). Эта Концепция
исходит из положения, что обслуживание жилищного фонда должно осуществляться на основе
конкуренции, предоставлении потребителям возможности влиять на объем и качество услуг.
Частные организации должны иметь равные с государственными (муниципальными)
возможности обслуживать жилищный фонд.
И наконец, третий вариант - собственники помещений в кондоминиуме образуют товарищество
- некоммерческую организацию, где каждый остается собственником индивидуально-
определенного жилого помещения и одновременно - участником долевой собственности на
общее имущество для совместного управления и обеспечения эксплуатации, содержания
комплекса и приращения недвижимости в кондоминиуме.
Стало быть, в товарищество объединяются не менее двух лиц (граждан, юридических лиц),
являющихся исключительно собственниками помещений (жилых и нежилых), принадлежащих
одной или нескольким формам собственности. Так, после приватизации жилых помещений в
многоквартирном доме может быть образовано товарищество, в состав которого войдут все
собственники приватизированных квартир, собственники нежилых (арендованных) помещений
(а не арендаторы) и муниципальное образование как собственник той части дома, где квартиры
еще не приватизированы. В кондоминиум же этого товарищества войдет жилой дом, нежилые
помещения дома (например, для общественного питания и торговли) и земельный участок
вместе с сооружениями, расположенными на нем. Товарищество может быть организовано и в
одном подъезде многоквартирного дома.
Товарищество образуется на базе не только кондоминиума, находящегося в эксплуатации, но и
в целях нового строительства, а также реконструкции существующего кондоминиума, его
приращения (например, с целью сделать в доме евроремонт, надстроить мансарду для
мастерских художников). В настоящее время в силу происходящей приватизации жилья
преимущественно создаются товарищества на основе находящихся в эксплуатации
кондоминиумов.
Инициатива в выборе способа управления кондоминиумом может быть проявлена не только
домовладельцами, но и органом местного самоуправления, обеспокоенным состоянием жилых
домов и других объектов кондоминиума, либо заинтересованным лицом. Способ управления
может быть изменен в любое время по решению собственников.
Если в кондоминиуме более половины площади помещений принадлежит частным
собственникам и они в течение шести месяцев не приняли решение о способе управления
кондоминиумом, Государственная жилищная инспекция может наложить штраф на
домовладельцев, а также на должностных лиц, уполномоченных представлять интересы
собственника в кондоминиуме.
Концепция реформы жилищно-коммунального хозяйства дает товариществу возможность также
нанять специализированную управляющую организацию, которая в свою очередь привлечет на
условиях подряда ремонтно-эксплуатационные организации и организации коммунального
хозяйства любой формы собственности либо индивидуального предпринимателя.
Концепция придает товариществу особое значение как инструменту защиты прав
объединившихся собственников, влияния на стоимость и качество предоставляемых услуг,
позволяющему освободить государство и органы местного самоуправления от непосильных
расходов на содержание жилья, как способу привлечь население к финансированию работ по
обслуживанию и ремонту жилищного фонда. Кроме того, комплекс ресурсосберегающих
мероприятий, проводимый товариществами, позволит значительно уменьшить объем
потребления ресурсов за счет предотвращения неоправданных расходов воды, газа и других
энергоресурсов.
Органам местного самоуправления рекомендовано освобождать товарищества от части местных
налогов с учетом того, что все высвободившиеся средства будут в конечном итоге потрачены на
содержание жилищного фонда.
3. Решение об организации товарищества на базе существующего кондоминиума, а также устав
товарищества принимается на общем собрании его собственников. С момента государственной
регистрации товарищество становится юридическим лицом. В Москве регистрацией
занимаются филиалы Московской регистрационной палаты, на территории которых находятся
кондоминиумы.
Органы управления товарищества - общее собрание и правление. Членами товарищества могут
быть лишь собственники помещений (жилых и нежилых) - граждане и юридические лица (по
решению соответствующего собственника ими могут быть государственные и/или
муниципальные организации, которым помещения в кондоминиуме принадлежат на праве
хозяйственного ведения или на праве оперативного управления).
Членство в товариществе возникает у домовладельцев с момента его регистрации. После этого
все лица, приобретающие помещения в кондоминиуме, становятся его членами немедленно
после возникновения у них права собственности на помещение. Стало быть, с момента
государственной регистрации сделки купли-продажи жилого помещения его покупатель без
каких-либо специальных процедур автоматически считается членом товарищества, в
кондоминиум которого входит купленное помещение. Интересы несовершеннолетних членов
товарищества представляют их родители, опекуны или попечители. С момента прекращения
права собственности члена товарищества на помещения в кондоминиуме в связи со смертью
гражданина, ликвидацией юридического лица, отчуждением имущества или по иным
основаниям членство в товариществе прекращается. При реорганизации юридического лица
либо смерти гражданина - членов товарищества - правопреемники (наследники) входят в
товарищество с момента возникновения права собственности на помещение в кондоминиуме. В
случае смерти гражданина - собственника помещения и отсутствия наследников по закону и по
завещанию судьба этого помещения определяется нормами наследственного права.
Средства и имущество товарищества состоят из взносов и обязательных платежей его членов,
его доходов от хозяйственной деятельности, дотаций на содержание, текущий и коммунальный
ремонты, коммунальные услуги и иных дотаций, предусмотренных законом (ст.19 Закона о
товариществах собственников жилья).
4. Если товарищество будет образовано для вновь строящегося кондоминиума, то любой
гражданин или юридическое лицо, а также органы исполнительной власти местного
самоуправления или группа лиц, действующих совместно, имеющих необходимое разрешение
на застройку, вправе построить или реконструировать недвижимое имущество с целью создания
кондоминиума.
Товарищество в этом случае образуется заказчиком, застройщиком или иным юридическим
лицом (в их числе органы государственной власти или местного самоуправления), или
гражданами, или группой лиц, действующих совместно, которые имеют или будут иметь право
собственности на вновь создаваемое имущество.
Для его регистрации предоставляются: заявление, подписанное лицом или лицами,
образующими товарищество; устав товарищества, принятый заявителем; копия разрешения на
застройку; другие документы, перечень которых устанавливается законодательством, иными
нормативно-правовыми актами.
По настоянию застройщика в уставе товарищества могут быть в этом случае предусмотрены его
особые права: