Нормативные постановления Верховного Суда Республики Казахстан

Подождите немного. Документ загружается.

191

РАЗДЕЛ 7

НОРМАТИВНЫЕ ПОСТАНОВЛЕНИЯ ПО

ЗЕМЕЛЬНОМУ

ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВУ

О некоторых вопросах применения судами законодательства об изъятии

земельных участков для государственных надобностей

Нормативное постановление Верховного Суда Республики Казахстан № 8

от 25 декабря 2006 года

В связи с необходимостью единообразного применения судами

законодательства при рассмотрении гражданских дел об изъятии, в том числе

путем выкупа, у частного собственника или землепользователя земельных

участков для государственных надобностей пленарное заседание Верховного

Суда Республики Казахстан постановляет:

1. При разрешении дел об изъятии (выкупе) земельных участков для

государственных надобностей судам необходимо иметь в виду, что

законодат

ельство по указанным правоотношениям основывается на

Конституции Республики Казахстан и состоит из Гражданского кодекса

Республики Казахстан (далее-ГК), Земельного кодекса Республики Казахстан

(далее-Земельный кодекс), Закона Республики Казахстан «О жилищных

отношениях» (далее-Закон о жилищных отношениях), а также Законов

Республики Казахстан «О местном государственном управлении в

Республике Казахстан», «Об индивидуальном жилищном ст

роительстве»,

«Об архитектурной, градостроительной и строительной деятельности в

Республике Казахстан», «Об оценочной деятельности в Республике

Казахстан», «О статусе столицы Республики Казахстан», «Об особом статусе

города Алматы» и других нормативных правовых актов.

2. Иски по спорам, предъявляются исполнительным органом в

районный (городской) суд по месту нахождения земельного участка,

подлежащего изъятию для государственных надобностей. При этом судам

следует иметь в виду, что местный исполнительный орган, принявший

решени

е об изъятии (выкупе) земельного участка, может в соответствии со

статьей 88 Земельного кодекса предъявить в суд соответствующий иск лишь

в случае, если собственник или землепользователь не согласен с решением о

выкупе у него земельного участк

а для государственных надобностей либо с

ним не достигнуто соглашение о цене за выкупаемый земельный участок или

других условиях выкупа.

В случаях, когда в исках ответчиками указаны собственники,

землепользователи, являющиеся негосударственными юридическими

лицами, гражданами, осуществляющими предпринимательскую деятельность

без образования юридического лица, использующими домостроение или

земельный участок для предпринимательской деятельности, такие ис

ки

предъявляются в специализированные межрайонные экономические суды.

192

3. При решении вопроса о принятии заявления судье следует

проверить выполнение истцом требований статей 150 и 151 Гражданского

процессуального кодекса Республики Казахстан (далее-ГПК). В случае

предъявления иска без указания сведений о вручении уведомления и

предложении собственнику другого равноценного земельного участка,

благоустроенного жилища, либо денежной компенсации, исковое заявление

следует оставить без движения в порядке ча

сти первой статьи 155 ГПК с

предоставлением срока для изложения в иске обстоятельств, на которых

истец основывает свои требования, и доказательства, подтверждающие эти

обстоятельства.

4. При подготовке дела к судебному разбирательству судья проверяет

наличие, а при необходимости, предлагает сторонам представить следующие

письменные доказательства:

1) решение местного исполнительного органа об изъятии (выкупе)

земельного участк

а для государственных надобностей с приложением

выписки из генерального плана города (населенного пункта), плана

детальной планировки, схемы зонирования территории и иной утвержденной

в установленном порядке градостроительной или землеустроительной

документации;

2) письменное уведомление органа о принятом решении с указанием

даты его направления собственнику, негосударственному землепользователю

и отметкой о получении;

3) договор приватизации, купли-продажи, дарения и (или) другие,

правоустанавливающие документы на право собственности или

землепользования на зем

ельный участок, домостроение, а также акт о

принятии домостроения в эксплуатацию, технический паспорт, планы

домостроения и земельного участка, сведения правового кадастра о

государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с

ним;

4) отчет об оценке либо иной документ, подтв

ерждающий рыночную

стоимость земельного участка или прав на него и находящегося на нем

недвижимого имущества, а также расчет о размере компенсации, включая все

убытки, причиненные собственнику или землепользователю в связи с

изъятием (выкупом) земельного участка, а также убытки, которые они несут

в связи с досрочным прекращением обязательств перед третьими лицами и

упущенную выгоду;

5) док

умент, подтверждающий предложения местного

исполнительного органа о предоставлении другого равноценного земельного

участка, благоустроенного жилища.

5. Требования ответчика к истцу о предоставлении другого

равноценного земельного участка, благоустроенного жилища взамен

предлагаемой истцом денежной компенсации не являются встречными

требованиями. Поэтому все вопросы, связанные с выбором собственником

формы компенсации должны рассматриваться судом в рамках заявленного

местным исполнительным органом иска и с соблюдением требований пункта

193

3 статьи 87, статьи 88 Земельного кодекса, статьи 15, пункта 2 статьи 29 и

статьи 119-1 Закона о жилищных отношениях, а также других норм,

защищающих права собственника.

6. Судам при разрешении спора следует руководствоваться пунктом 3

статьи 26 Конституции Республики Казахстан, в соответствии с которым

принудительное отчуждение имущества для государственных нужд в

исключительных случаях, предусмотренных законом, может быть

произведено при условии равноценного его возмещения. Также необходимо

учест

ь, что Конституционным Советом Республики Казахстан 1 июля 2005

года принято постановление № 4 «Об официальном толковании пункта 3

статьи 26 Конституции Республики Казахстан».

Следует иметь в виду, что в силу пункта 5 статьи 188 ГК право

собственности на имущество может быть принудительно прекращено только

по основаниям, предусмотренным законодательными актами. Например,

согласно подпункту 5) пункта 2 стат

ьи 249 ГК принудительное изъятие у

собственника имущества допускается при отчуждении недвижимого

имущества в связи с изъятием земельного участка.

Прекращение права собственности на недвижимость в связи с

решением государственного органа об изъятии земельного участка, на

котором находятся принадлежащие собственнику дом, иные строения,

сооружения или насаждения, согласно пункту 1 статьи 255 ГК допускается

лишь в случ

аях и порядке, установленных законодательными актами, с

представлением собственнику равноценного имущества и возмещением иных

понесенных убытков или возмещением ему в полном объеме убытков,

причиненных прекращением права собственности.

Основанием прекращения права частной собственности на земельный

участок или права землепользования в силу подпункта 2) пункта 2 статьи 81

Земельного кодекса является изъятие, включая выкуп, у частного

собственн

ика или землепользователя земельного участка для

государственных надобностей. Приведенный в пункте 2 статьи 84

Земельного кодекса перечень оснований для изъятия или выкупа земельных

участков для государственных надобностей не является исчерпывающим.

Вместе с тем, другие основания изъятия или выкупа земельных участков для

государственных надобностей могут предусматриваться лишь

законодательными актами.

Если при разбирательств

е дела будет установлено, что решение

местного исполнительного органа об изъятии (выкупе) земельных участков

не обусловлено государственными надобностями, либо такое решение

принято не уполномоченным органом (организацией, лицом), а также, если

оно не соответствует генеральному плану города (населенного пункта), суд

отказывает в удовлетворении иска.

7. Невыполнение истцом норм законодательства о письменном

уведомлении собственника земельн

ого участка и негосударственного

землепользователя о выкупе земельного участка (права землепользования)

для государственных надобностей не позднее чем за год, а в городах Астана

194

и Алматы - не позднее чем за три месяца до предстоящего выкупа, равно как

и нарушение норм законодательства о предъявлении такого иска позднее

двух лет с момента направления собственнику участка или

землепользователю уведомления, являются основанием к отказу судом в

удовлетворении иска, поскольку продление и восстановление указанных

сроков законодательными актами не предусмотрено.

Повторное письменное уведомление собственника земельного

участк

а или негосударственного землепользователя о выкупе земельного

участка для государственных надобностей не предусмотрено

законодательством, оно не продлевает, не приостанавливает, не прерывает и

не отменяет установленных законодательными актами сроков выкупа

земельного участка.

8. Судам следует проверять, какие меры приняты местным

исполнительным органом до обращения в суд по разрешению вопросов о

цене выкупаемого земельного участка или других условиях выкупа.

Разрешен

ие этих вопросов является обязанностью местного исполнительного

органа, принявшего решение об изъятии (выкупе) земельного участка. Так в

соответствии со статьями 15 и 119-1 Закона о жилищных отношениях

собственнику до сноса его жилища по его выбору предоставляется в

собственность благоустроенное жилище или выплачивается компенсация в

размере рын

очной стоимости жилища.

Установив в судебном заседании, что иск об изъятии земельного

участка предъявлен местным исполнительным органом без предложения

собственнику другого равноценного земельного участка либо

благоустроенного жилища, судам следует отложить разбирательство дела в

порядке статьи 189 ГПК для разрешения этого вопроса.

9. Суды должны иметь в виду, что благоустроенное жилище взамен

изымаемого земельного участка с расположенным на нем домостроением

передает

ся местным исполнительным органом в собственность безвозмездно.

Несоответствие стоимости предоставляемого жилища стоимости сносимого,

не является основанием к отказу в удовлетворении иска.

В силу пунктов 2 и 3 статьи 15 Закона о жилищных отношениях, если

стоимость предоставляемого жилища превышает стоимость сносимого, то

разница в их стоимости с собственн

ика не взимается, если же стоимость

сносимого жилища превышает стоимость предоставляемого, то разница в их

стоимости возмещается собственнику.

10. При разрешении споров о выселении граждан с предоставлением

другого благоустроенного жилища в связи с изъятием (выкупом) земельного

участка для государственных надобностей суды не должны удовлетворять

такие иски, если исполнительным органом предоставляется собственнику

жилое помещени

е для временного проживания (временное жилье) либо

неблагоустроенное жилище.

11. Благоустроенное жилище, земельный участок передаются, а

денежная компенсация выплачивается до прекращения права собственности

195

и лишь тем лицам, которые являются собственниками изымаемых

(выкупаемых) объектов.

Если земельный участок принадлежит нескольким собственникам на

праве общей долевой собственности, то каждый из них имеет право на

получение в собственность отдельного земельного участка и (или) на

получение иной компенсации, предусмотренной законодательством.

12. При исследовании отчетов, письменных консультаций

специалистов и других документов, связанных с оценочной деятельностью,

судам следует проверить их на соответствие положениям нормативных

правовых актов, предусматривающих порядок и методику оценки по

рыночной стоимо

сти земельного участка (права землепользования),

домостроения, других объектов недвижимости, а также другого имущества,

подлежащего оценке. При этом следует иметь в виду, что размер денежной

компенсации за изымаемый земельный участок не может определяться

исходя из его нормативной либо кадастрово

й цены, поскольку они не

отражают рыночную стоимость земельного участка.

Документы, связанные с оценочной деятельностью, не имеют заранее

установленной силы, и подлежат оценке судом наряду с другими

доказательствами по делу.

Если в предоставленных сторонами оценочных документах имеются

разногласия, в результате которых не представ

ляется возможным выяснить

размер компенсации за изымаемое имущество, то судом может быть

привлечен специалист в области оценочной деятельности для дачи

письменных консультаций.

Судам также необходимо учитывать, что оценщик должен иметь

лицензию на осуществление оценочной деятельности и вправе

самостоятельно применять методы оценки в соответствии с требованием

законодательства.

Оценка не может проводиться оценщиком, если:

- в отношении объ

екта оценки оценщик имеет либо приобретает

вещные или обязательственные права вне договора;

- оценщик является акционером, учредителем, работником,

собственником, участником, кредитором, дебитором, спонсором

юридического лица - заказчика;

- оценщик - физическое лицо, является близким родственником или

свойственником с заказчиком - физическим лицом.

В судебных актах должны быть указаны доводы, по которым суды

принимают оценочный документ в кач

естве доказательства или отвергают

его.

13. Судами при разрешении споров об определении размера

денежной компенсации решаются все вопросы возмещения собственнику

убытков, причиненных прекращением права собственности в связи с

изъятием земельного участка для государственных надобностей, при этом

имущество оценивается исходя из его рыночной цены.

196

Исследуя вопрос о цене за выкупаемый земельный участок суды

согласно пункту 2 статьи 87 Земельного кодекса должны учитывать, что в

нее включаются рыночная стоимость земельного участка или прав на него и

находящегося на нем недвижимого имущества, а также все убытки,

причиненные собственнику или землепользователю в связи с утратой

земельного участка, включая убытки, которые он

и несут в связи с досрочным

прекращением обязательств перед третьими лицами. При определении

рыночной стоимости объектов следует руководствоваться статьей 2 Закона

Республики Казахстан «Об оценочной деятельности в Республике

Казахстан». Если изымаемый земельный участок или право на него

подлежали выкупу у государства, но выкуп не был произведен, рыночная

стоимость земельного участка в цену не включается.

Судам следует иметь в ви

ду, что наряду с земельным участком,

плановыми строениями, многолетними зелеными насаждениями и другими

объектами недвижимости также учитывается рыночная стоимость

хозяйственно-бытовых построек и элементов благоустройства, на возведение

которых согласно пункту 2 статьи 68 Закона Республики Казахстан «Об

архитектурной, градостроительной и строительной деятельности в

Республике Казахстан» не требуется получение р

азрешения местных

исполнительных органов.

Вместе с тем, в соответствии со статьей 86 Земельного кодекса судам

следует исследовать вопрос, несет ли собственник (землепользователь) риск

отнесения на него затрат и убытков, связанных с новым строительством,

расширением или реконструкцией зданий (строений, сооружений) на

земельном участке с момента принятия местным исполнительным органом

решения о выкупе земельного участк

а.

Компенсация за изымаемый земельный участок, подлежащая выплате

участникам жилищного кондоминиума, определяется с учетом размера доли,

если иное не предусмотрено соглашением собственников, отношением

полезной площади жилых помещений или площади нежилых помещений,

находящихся в раздельной (индивидуальной) собственности, к общей

площади всего дома, поскольку в силу пункта 3 статьи 31 Закона о

жилищны

х отношениях доля каждого собственника помещений в общем

имуществе неотделима от раздельной (индивидуальной) собственности на

принадлежащее ему помещение.

Не является основанием для отказа в выплате компенсации за

изымаемый земельный участок собственнику, имеющему документы,

удостоверяющие право на земельный участок, предоставленный ему до

введения в действие Земельного кодекса в соответствии с ранее

действовавшим законодательством, поскольку они, согласно пункту 9 стат

ьи

170 Земельного кодекса, сохраняют юридическую силу с учетом изменения

прав на земельные участки, установленных земельным законодательством.

14. В случае удовлетворения иска об изъятии путем выкупа

земельного участка для государственных надобностей судам, в силу пункта 1

статьи 15 Закона о жилищных отношениях, следует в резолютивной части

197

решения указывать, что вопрос об исполнении решения в части выселения

собственника и сноса жилого дома должен решаться только после

предоставления ему благоустроенного жилища или выплаты денежной

компенсации.

15. Согласно статье 4 Конституции Республики Казахстан настоящее

нормативное постановление включается в состав действующего права, а

также является общеобязательным и вводится в действие со дня

официального оп

убликования.

О некоторых вопросах применения судами земельного

законодательства

Нормативное постановление Верховного Суда Республики Казахстан № 6

от 16 июля 2007 года

В целях правильного и единообразного применения земельного

законодательства пленарное заседание Верховного Суда Республики

Казахстан постановляет:

1. Законодательство по вопросам, регулирующим земельные

правоотношения, основывается на Конституции Республики Казахстан и

состоит из Земельного кодекса Республики Казахстан (далее - Земельный

кодекс) и принимаемых в соответствии с ним нормативных правовых актов

Республики Казахстан.

Имущественные отношения по владен

ию, пользованию и

распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с

ними регулируются гражданским законодательством Республики Казахстан,

если иное не предусмотрено земельным, экологическим, водным

законодательством, законодательством о недрах, о растительном и животном

мире и об особо охраняемых природных территориях Республики Казахстан.

Принятые до введения в действие Земельного кодекса нормативные

правовые акты, регулирующие земельные отношения, применяются в части,

не противоречащей данному кодексу.

2. Споры, вытекающи

е из земельных правоотношений,

рассматриваются в судебном порядке.

Под земельными правоотношениями следует понимать отношения по

использованию и охране земли, связанные с управлением земельными

ресурсами, закреплением земельных участков за отдельными субъектами,

осуществлением права собственности и иных прав на землю.

К искам (заявлени

ям) вытекающим из земельных правоотношений

относятся, в частности, требования: об оспаривании законности актов

государственных органов по предоставлению земельных участков и по их

изъятию (главы 2, 3, 4, 5, 9 Земельного кодекса); о возмещении убытков в

связи с изъятием земельных участков (главы 2 и 20 Земельного кодекса); об

оспаривании права собственности и землепользования (главы 3 и 4

198

Земельного кодекса); об обжаловании порядка предоставления акимами

земельных участков (статьи 43-47 Земельного кодекса); об обжаловании

договора залога (глава 8 Земельного кодекса); об изъятии земельных

участков в соответствии со статьями 92, 93, 94 Земельного кодекса; об

установлении или прекращении сервитута (глава 7 Земельного кодекса); об

отказе в регистрации и выдаче государственных актов, удостоверяющих

право собственности или право землепользования на земельный участок и

другие.

3. В соответствии с пунктом 1 ст

атьи 117 Гражданского кодекса

Республики Казахстан (далее-ГК) земельные участки относятся к

недвижимому имуществу. В связи с этим иски о правах на земельные

участки должны предъявляться в суд в соответствии с частью первой статьи

33 Гражданского процессуального кодекса Республики Казахстан (далее -

ГПК) по месту их нахождения.

4. При подготовке дела к судебному разбирательству судам следует

устанавливать ха

рактер взаимоотношений сторон, причины и время

возникновения спорных правоотношений, предложить сторонам

предоставить правоустанавливающие и правоудостоверяющие документы на

земельный участок.

Правоустанавливающими документами на земельный участок

являются документы, на основании которых у граждан и юридических лиц

возникают соответствующие права на зе

мельный участок (право частной

собственности, право землепользования, сервитуты и другие вещные права

на земельный участок). К таковым могут быть отнесены, в частности,

правовые акты акимов о предоставлении права на земельный участок,

договоры купли-продажи (мены, дарения или иной сделки об отчуждении

земельного участка) и судебные решения о признании права частной

собственн

ости на земельный участок, права землепользования и иных

вещных прав на землю.

Правоудостоверяющими документами на земельный участок

являются документы, отражающие идентификационные характеристики

земельного участка, выдаваемые уполномоченным органом по земельным

отношениям собственникам земельных участков и землепользователям на

основании правоустанавливающих документов. К правоудостоверяющим

документам относятся акт на право частной собственности на земельный

участок, акт на право постоянного землепользования и акт на право

временного (возмездного, безвозмездного) землепользования.

Правоудостоверяющие документы выдаются только уполномоченным

органом по земельн

ым отношениям.

Документы, удостоверяющие права на земельные участки,

предоставленные гражданам и юридическим лицам до введения в действие

Земельного кодекса, в соответствии с ранее действовавшим

законодательством Республики Казахстан, сохраняют юридическую силу с

учетом из

менений прав на земельные участки, установленных земельным

законодательством Республики Казахстан. Замена таких документов на

199

документы, удостоверяющие право собственности или право

землепользования на земельные участки в соответствии с Земельным

кодексом, осуществляется по желанию правообладателей.

5. Судам следует проверять полномочия местного исполнительного

органа, принявшего решение о предоставлении земельного участка в частную

собственность или пользование, а также об его изъятии, в соответствии с

требованиями статей 16, 17, 18, 19 Земельного кодекса. В случае превышения

акимо

м своих полномочий при предоставлении земельного участка его

решение может быть признано недействительным судом по основаниям,

предусмотренным законом, в порядке главы 27 ГПК.

В этих целях судом устанавливаются местонахождение и границы

земельного участка, проверяются правоустанавливающие документы на

землю, входящие в состав территории конкретного поселка, города, района

или области.

6. Согласно статьям 26, 29, 30, 33 Закона Р

еспублики Казахстан

«О местном государственном управлении в Республике Казахстан» от

23 января 2001 года аким представляет интересы соответствующей

административно-территориальной единицы во взаимоотношениях с

гражданами, юридическими лицами и государственными органами.

Следовательно, при оспаривании решений и действий по предоставлению

или изъятию земельных участков стороной по делу является аким

соответствующей территориальной единицы. Поэтому, когда второй

стороной по делу выступает гражданин, осуществляющий

предпринимательскую деятельность без образования юри

дического лица или

юридическое лицо, такие заявления в соответствии со статьей 30 ГПК,

подсудны специализированным межрайонным экономическим судам.

7. В соответствии со статьей 118 ГК право собственности и другие

вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их

возникновение, переход и прекращение подлеж

ат обязательной

государственной регистрации.

К вещным правам наряду с правом собственности в соответствии со

статьей 195 ГК относятся: право землепользования; право хозяйственного

ведения; право оперативного управления; другие вещные права,

предусмотренные гражданским или иным законодательством (например,

право доверительного управления; право временного пользования земельным

участком, находящимся в частной собственности; право недропользования;

сервитут; залог и другие).

Право частной собственности, право землепользования на срок свы

ше

года, залог земельных участков или право землепользования, сервитуты и

другие вещные права на земельный участок возникают с момента

государственной регистрации.

В соответствии с пунктом 2 статьи 63 Земельного кодекса, обращение

взыскания на земельный участок, на право постоянного и долгосрочного

временного землепользования произ

водится в порядке, установленном

200

гражданским и гражданско-процессуальным законодательством Республики

Казахстан, и подлежит регистрации.

8. При разрешении спора о возникновении права собственности на

один и тот же земельный участок у двух и более собственников

(землепользователей), а также о нарушении границ смежных земельных

участков судам следует принимать во внимание требования, установленные

статьей 43 Земельного кодекса.

Согласно пункту 11 стат

ьи 43 Земельного кодекса пользование

земельным участком до установления его границ в натуре (на местности) и

выдачи уполномоченным органом по управлению земельными ресурсами

документов, удостоверяющих право на земельный участок, не допускается,

если иное не предусмотрено в решении исполнительного органа о

предоставлении земельного участка. Несоблюдение этих требований

квалифицируется как самовольное занятие земельного участка. Со

вершение

сделок с земельными участками, на которые не оформлены

правоудостоверяющие документы, не допускается.

Суды должны иметь в виду, что исполнительный орган может

изменить или отменить свое решение о предоставлении права на земельный

участок до исполнения указанных в нем требований, например, до получения

лицом государственного акта на земельный участок. С момента получения

указанны

х документов землепользователь наделяется правом на земельный

участок в виде частной собственности, постоянного или временного

землепользования, поэтому возникший спор о праве может быть разрешен

только в судебном порядке.

9. Право собственности либо право хозяйственного ведения или

право оперативного управления на здания (строения, сооружения) влечет за

собой в установленном законодательством порядке соответственно право

собственн

ости либо право постоянного землепользования или право

временного долгосрочного землепользования на земельный участок, который

занят указанными зданиями (строениями, сооружениями), кроме случаев,

предусмотренных Земельным кодексом (статья 52 Земельного кодекса).

Указанные права на земельный участок возникают на основании решения

акима в порядке требований статей 23, 34, 37 Земельного кодекса при

предоставлении владельцу земельного участка государственного акта на

землю, и его регистрации. Земельный участок и возведенные на нем здани

(строения, сооружения) тесно связаны друг с другом. В связи с этим

отчуждение права собственности на земельный участок, который занят

зданиями (строениями, сооружениями), а также предназначен для их

эксплуатации, без соответствующего отчуждения указанной недвижимости,

не допускается.

10. Изъятие земельных участков используемых не по назначению или

с грубым нарушением пра

вил рационального использования земель

допускается на основании и в порядке статей 92, 93, 94 Земельного кодекса.

При изъятии земельного участка по основаниям, предусмотренным

статьями 92, 93 Земельного кодекса производится изъятие только той части