Лаврушин О.И. Банковское дело

Подождите немного. Документ загружается.

го обязательства заемщика, условия страхования ссуды, способ и фор-

мы проверки обеспеченности и целевого использования кредита, санк-

ции за нецелевое использование и несвоевременный возврат ссуды, раз-

меры и порядок уплаты штрафов, порядок расторжения договора,

другие условия по соглашению кредитора и заемщика.

До полного погашения суммы основного долга и процентов по ссу-

де заемщик не имеет права без письменного согласия банка продать

или переуступить имущественные права на недвижимое имущество тре-

тьему лицу.

В случае невозможности возврата кредита заемщиком производят-

ся обращение взыскания и реализация заложенного имущества для по-

крытия убытков банка.

Схема и условия выдачи кредитов на приобретение жилья устанавли-

ваются банком по согласованию с заемщиком. В качестве инструмента

кредитования возможны использование переменной процентной ставки,

индексирование суммы основного долга, отсрочка платежей заемщика.

В зависимости от вида кредита в договоре о залоге (об ипотеке) ука-

зываются форма, размер и порядок залогового обеспечения кредита.

Каждый ипотечный банк использует свою схему предоставления

ипотечных кредитов. Они весьма разнообразны по объектам и субъек-

там кредитования, методам мобилизации ресурсов, взыскания основ-

ного долга и процентов.

Санкт-Петербургский ипотечный банк использует следующие схе-

мы кредитования: выступает гарантом финансовой сделки по приобре-

тению недвижимости, выпускает облигации под конкретные объекты

недвижимости сроком на два года, а также муниципальный облигаци-

онный заем под строительство жилья и выдачу коммерческих кредитов

под приватизацию предприятий.

По схеме "Форвард - кредитинвест" кредитуются застройщики, ко-

торые строят жилье для его реализации. В качестве залога выступают

строящиеся объекты. Поэтому оформление залога и выдача кредита осу-

ществляются поэтапно по мере окончания строительства.

В Москве реализацию программы контрактных сбережений, полу-

чивших название семейных жилищных накопительных счетов, осуще-

ствлял Ипотечный акционерный банк.

Клиент, открывая счет в банке, был обязан в течение не менее 1 года

накопить сумму, равную 30% от стоимости приобретаемого жилья.

Средства индексировались посредством перевода рублевых сумм в дол-

лары США по курсу ММВБ на момент взноса. Банк по истечении сро-

ка накопления предоставлял долгосрочный жилищный кредит.

Схема накопительных счетов "сберегательных жилищных контрак-

тов" используется Сбербанком России. В случае выполнения условий

контракта (минимальный срок контракта 1 год) клиент имеет право

получить ипотечный кредит по пониженной процентной ставке (80%

от ставки по кредитам на строительство и приобретение жилья).

Наибольшее распространение в России получила схема кредитова-

ния, основанная на заключении с заемщиком договора аренды приоб-

ретаемого с помощью кредита жилого помещения с правом последую-

281

щего его выкупа. По такой схеме работал Столичный банк сбереже-

ний-АГРО в Москве. Его партнерами являются Универсальная финан-

совая компания и ряд риэлторских фирм.

Финансовая компания покупает у риэлторской фирмы квартиру для

заемщика банка и заключает с ним договор аренды с правом ее выкупа.

Договор заключается на один месяц с регулярным его продлением, если

заемщик своевременно вносит взносы по кредиту. Компания выступает

перед банком поручителем заемщика и в случае невозврата кредита в

установленные сроки погашает данный кредит за счет обратной реали-

зации квартиры риэлторской компании.

Размер кредита к стоимости квартиры составляет: 2/3 при кредите

до 2 лет, 60% - от 3 до 5 лет и 50% - от 6 до 10 лет.

При установлении платежей по основному долгу и процентным став-

кам по долгосрочным кредитам банки используют метод индексации

платежа по курсу рубля к доллару.

В дальнейшем получат развитие ипотечные кредиты под жилье в круп-

ных городах страны. В Москве для ипотечного кредитования планиру-

ется привлечь 500 млн долл. 30% стоимости квартир должны оплачивать

заемщики, а под остальную сумму будут предоставляться кредиты сро-

ком на 10 лет Сбербанком, Банком Москвы, Мосстройэкономбанком и

Инвестсбербанком, закладные договора у которых будут выкуплены

Московским ипотечным агентством. Оно же сможет на базе закладных

договоров выпускать ценные бумаги для привлечения средств.

В реализации ипотечной программы Санкт-Петербурга примут уча-

стие банки Петровский, Промышленно-строительный и ипотечный банк

«Санкт-Петербург».

В России развитие ипотечных кредитов сдерживается состоянием

юридически-правовой базы и отсутствием соответствующих институ-

тов, связанных с обслуживанием ипотеки.

Большие трудности у банков и инвесторов имеются при определе-

нии цены залога. Если с оценкой квартир или дач особых проблем не

возникает, то назвать точную цену предприятия, особняка очень слож-

но и требует работы специалистов. Для этого надо постоянно занимать-

ся мониторингом рынка, анализом цен.

Серьезной проблемой у ипотечных банков является получение дос-

товерной информации о титуле собственности. Это требует создания

дочерних структур банка, занимающихся оценкой, проверкой докумен-

тов, оформлением кредитов и реализацией заложенного имущества в

случае невозврата ссуд.

Для операций с недвижимостью необходимы юридические нормы,

регулирующие деятельность всех звеньев ипотечной системы.

Рынок ипотечных обязательств требует разработанности всех аспек-

тов сделок с недвижимостью, включая действующую процедуру обра-

щения взыскания, т.е. отчуждения недвижимости в случае неисполне-

ния обязательства.

В принятом Законе РФ "О залоге" не в полной мере проработаны

вопросы ипотеки. Некоторые из них не согласуются с действующим

законодательством в части использования залога квартир. Не отрегу-

282

лирован порядок залога земельного участка, находящегося под здани-

ями и сооружениями. Не принят закон о кондоминиуме. Не в должной

мере отработана и процедура реализации залога через судебные орга-

ны. Дела по отчуждению недвижимости рассматриваются наряду с об-

щими судебными исками чрезвычайно длительное время, что резко сни-

жает привлекательность ипотеки. С другой стороны, необходимы

законы, обеспечивающие реальную защиту прав потребителя.

В стране не разработана соответствующая инфраструктура ипотеч-

ной системы, связанная с созданием на территории России единого по-

рядка регистрации недвижимого имущества, оформления прав на его

владение, единой базы данных о заложенной недвижимости

т.п. В стране

следует принять комплекс законов, регулирующих ипотечные сделки и

деятельность структур, занимающихся операциями с недвижимостью.

Для полноценного функционирования системы ипотечного креди-

тования в России необходимо создать систему страхования операций с

недвижимостью.

11.4. ОРГАНИЗАЦИЯ ПОТРЕБИТЕЛЬСКОГО КРЕДИТА

(КРЕДИТОВАНИЕ ФИЗИЧЕСКИХ ЛИЦ)

Потребительскими ссудами в нашей стране называют ссуды, предо-

ставляемые населению. При этом потребительский характер ссуд опре-

деляется целью (объектом кредитования) предоставления ссуды.

В России к потребительским ссудам относят любые виды ссуд, пре-

доставляемых населению, в том числе ссуды на приобретение товаров

длительного пользования, ипотечные ссуды, ссуды на неотложные нуж-

ды и прочие. В отличие от российской трактовки потребительские ссу-

ды в западной банковской практике определяют несколько иначе, а

именно: потребительскими называют ссуды, предоставляемые частным

заемщикам для приобретения потребительских товаров и оплаты соот-

ветствующих услуг.

Классификация потребительских ссуд заемщиков и объектов кре-

дитования может быть проведена по ряду признаков, в том числе по

типу заемщика, видам обеспечения, срокам погашения, методам пога-

шения, целевому направлению использования, объектам кредитования,

объему и т.д.

По направлениям использования (объектам

кредитования!

в Рос-

сии потребительские ссуды подразделяют на кредиты: на неотложные

нужды; под залог ценных бумаг; строительство и приобретение жилья;

капитальный ремонт индивидуальных жилых домов, их газификацию

и присоединение к сетям водопровода и канализации. Гражданам, про-

живающим в сельской местности, кроме того выдаются ссуды на стро-

ительство надворных построек для содержания скота и птицы и приоб-

ретение средств малой механизации для выполнения работ в личном

подсобном хозяйстве. Членам садоводческих кооперативов и товари-

ществ предоставляются долгосрочные ссуды на приобретение или

283

строительство садовых домиков и на благоустройство садовых участ-

ков. Банки выдают также долгосрочные ссуды на приобретение авто-

мобилей, других товаров длительного пользования, покупку коров и

телок, хозяйственное обзаведение отдельным категориям граждан.

По субъектам кредитной сделки (по облику кредитора и заемщика)

различают:

• банковские потребительские ссуды;

• ссуды, предоставляемые населению торговыми организациями;

• потребительские ссуды кредитных учреждений небанковского типа

(ломбарды, пункты проката, кассы взаимопомощи, кредитные коопе-

ративы, строительные общества, пенсионные фонды и т.д.);

• личные или частные потребительские ссуды, предоставляемые ча-

стными лицами;

• потребительские ссуды, предоставляемые заемщикам непосред-

ственно на предприятиях и в организациях, в которых они работают.

По срокам кредитования потребительские ссуды подразделяют на:

• краткосрочные (сроком от 1 дня до 1 года);

• среднесрочные (сроком от 1 года до 3-5 лет);

• долгосрочные (сроком свыше 3-5 лет).

В настоящее время в России в связи с общей экономической неста-

бильностью деление потребительских ссуд по срокам носит условный

характер. Банки, предоставляя ссуды, обычно делят их на краткосроч-

ные (до 1 года) и долгосрочные (свыше 1 года). Краткосрочную ссуду

можно оформить на определенный срок (в пределах года) или до вос-

требования. Ссуда до востребования не имеет фиксированного срока, и

банк может потребовать ее погашения в любое время. При предостав-

лении ссуды до востребования часто предполагается, что заемщик срав-

нительно ликвиден и активы, в которые вложены заемные средства,

могут быть превращены в наличность в кратчайший срок.

По способу предоставления потребительские ссуды делят на целе-

вые и нецелевые (на неотложные нужды, овердрафт и т.д.).

По обеспечению различают ссуды необеспеченные (бланковые) и

обеспеченные (залогом, гарантиями, поручительствами, страхованием).

Главная причина, по которой банк требует обеспечения, - риск понес-

ти убытки в случае нежелания или неспособности заемщика погасить

ссуду в срок и полностью. Обеспечение не гарантирует погашения ссу-

ды, но уменьшает риск, так как в случае ликвидации банк получает пре-

имущество перед другими кредиторами в отношении любого вида ак-

тивов, которые служат обеспечением банковской ссуды.

По методу погашения различают

ссуды,

погашаемые единовремен-

но и ссуды с рассрочкой платежа.

Кредиты без рассрочки платежей имеют важную особенность: по

таким кредитам погашение задолженности по ссуде и процентов осу-

ществляется единовременно. Примером таких ссуд могут служить так

называемые бриджинг-ссуды, которые выдаются для покупки нового

дома частным лицом в сумме разницы стоимости нового и старого дома

владельца.

284

Ссуды с рассрочкой платежа включают: ссуды с равномерным перио-

дическим погашением ссуды (ежемесячно, ежеквартально и т.д.); ссуды с

неравномерным периодическим погашением ссуды (сумма платежа в по-

гашение ссуды меняется (возрастает или снижается) в зависимости от оп-

ределенных факторов, например, по мере приближения даты окончатель-

ного погашения ссуды или завершения кредитного договора ссуды с

неравномерным непериодическим погашением). При выдаче ссуды с рас-

срочкой платежа действует принцип, согласно которому сумма ссуды спи-

сывается частями на протяжении периода действия договора. Подобный

порядок погашения ссуды не столь обременителен для заемщика, как при

единовременной уплате долга. Для банка также выгоднее, чтобы ссуда

погашалась периодически в течение всего периода действия договора, так

как это ускоряет оборачиваемость кредита и высвобождает кредитные

ресурсы для новых вложений, повышая таким образом его ликвидность.

По методу взимания процентов ССУДЫ классифицируют следующим

образом: ссуды с удержанием процентов в момент ее предоставления;

ссуды с уплатой процентов в момент погашения кредита; ссуды с упла-

той процентов равными взносами на протяжении всего срока пользо-

вания (ежеквартально, один раз в полугодие или по специально огово-

ренному графику).

Существует также такое понятие как ссуда с аннуитетным платежом,

т.е. платежом с одновременной уплатой процентов за пользование ссудой.

По характеру кругооборота средств ссуды делят на разовые и возоб-

новляемые (револьверные, ролловерные). В группу револьверных креди-

тов, как правило, включают кредиты, предоставляемые клиентам по кре-

дитным картам, или кредиты по единым активно-пассивным счетам в форме

овердрафта. Кредитные линии цо счетам до востребования частных лиц

менее распространены в мировой банковской практике, но используются

аналогично кредитам по кредитным картам. Клиенты могут выписывать

чеки на суммы, превышающие остаток средств на счете (чековый кредит),

но уплачивают при этом проценты банку за пользование овердрафтом.

В качестве примера можно привести практику США, где все потре-

бительские ссуды делят на три группы: ссуды с рассрочкой платежа;

револьверные и ссуды без рассрочки платежа.

Кредит с рассрочкой платежа предполагает периодическое погаше-

ние ссуды и процентов. В большинстве случаев заемщик получает такой

кредит для покупки товаров или покрытия других расходов и обязуется

погашать кредит ежемесячно равными долями. Кредиты, предоставляе-

мые по кредитным картам, и овердрафт по текущим счетам формально

можно отнести к кредитам с рассрочкой платежа, так как по ним также

осуществляются периодические (в основном ежемесячные) платежи. Од-

нако они имеют ряд отличительных особенностей, что позволяет выде-

лить их в отдельную группу потребительских кредитов.

Сроки погашения ссуд с рассрочкой платежа в США обычно состав-

ляют от 2 до 5 лет. Размеры ссуд варьируются в больших диапазонах.

Такие кредиты нередко предоставляются на небольшие суммы, но в то

же время объектами кредитования по ним могут быть автомобиль, яхта,

самолет и другие крупные покупки стоимостью свыше 100 тыс. долл.

285

В отличие от револьверных кредитов большинство ссуд с рассроч-

кой платежа являются обеспеченными.

Также можно выделить ссуды с льготным периодом погашения и

без льготного периода.

В целом представленная выше классификация отражает многооб-

разие потребительских ссуд, но не исчерпывает всех возможных крите-

риев классификации, поэтому ее можно продолжить в зависимости от

других признаков.

Кредиты с рассрочкой платежа могут принимать форму прямого или

косвенного банковского кредита. При предоставлении прямого банков-

ского кредита заключается кредитный договор между банком и заемщи-

ком - пользователем ссуды. Косвенный банковский кредит предполага-

ет наличие посредника в кредитных отношениях банка с клиентом. Таким

посредником чаще всего выступают предприятия розничной торговли.

В этом случае кредитный договор заключается между клиентом и мага-

зином, который в последующем порядке получает ссуду в банке. О рас-

пространенности подобной формы кредитования свидетельствует, напри-

мер, тот факт, что в настоящее время свыше 60% ссуд, выдаваемых

американцам на приобретение автомобиля, представляют собой косвен-

ный кредит.

В нашей стране подобного рода статистика в настоящее время от-

сутствует, однако общеизвестно, что в последние годы активно разви-

вается кредитование населения через торговые организации. Покупа-

тели нередко приобретают дорогостоящие товары (автомобили,

холодильники, стиральные машины, компьютеры и другие товары дли-

тельного пользования) с рассрочкой платежа.

Прямое и косвенное банковское кредитование потребительских нужд

населения имеют свои преимущества и недостатки. Первое, что выгод-

но отличает прямое банковское кредитование от косвенного, - это про-

стота организации кредитного процесса, которая позволяет точно оце-

нить объект кредитования, выяснить экономическую целесообразность

выдачи ссуды и организовать действенный контроль за ее использова-

нием и погашением. Все это, несомненно, положительно сказывается

на организации кредитных отношений банка с заемщиком.

С другой стороны, к негативным факторам, с точки зрения банка,

связанным с прямым банковским кредитованием, обычно относят не-

сколько более высокий уровень риска, чем при косвенном банковском

кредитовании. Чем обусловлен подобный вывод?

Во-первых, тем, что в России современная практика кредитования

индивидуальных заемщиков имеет ряд сложностей: а) анализ кредито-

способности индивидуальных клиентов на стадии, предшествующей вы-

даче ссуды, проводят далеко не все коммерческие банки; б) методики

анализа кредитоспособности не всегда отвечают требованиям практики;

в) наличие обеспечения по ссуде нередко носит формальный характер.

Во-вторых, макроэкономическая ситуация в стране (особенно после

финансово-банковского кризиса 1998 г.) также негативно сказалась на

организации кредитования частных клиентов банка.

286

Косвенное банковское кредитование потребительских нужд населе-

ния позволяет банку сократить влияние рисков (кредитных, процент-

ных, валютных, рыночных и проч.), поскольку ссуды, предоставляемые,

например, юридическим лицам (торговым организациям, предприяти-

ям, на которых работают ссудозаемщики, фирмам и т.д.) позволяют с

большей степенью достоверности и реальности определить кредито-

способность заемщика (юридического лица), возможности погашения

ссуды в срок и полностью, организовать действенный контроль, в том

числе на стадии погашения ссуды.

С точки зрения клиента, важно также, что он получает ссуду в мо-

мент возникновения в ней потребности (в торговой организации при

покупке товаров длительного пользования, например, по кредитной

карте). Для клиента нет необходимости обращаться в банк с просьбой

о выдаче ссуды и т. д.

Кредитование физических лиц в России в современных условиях

осуществляют главным образом сберегательные и ипотечные банки.

Основными видами предоставляемых ссуд являются долгосрочные

и краткосрочные. Долгосрочные ссуды в основном носят инвестицион-

ный характер и связаны с удовлетворением потребностей населения в

жилищном строительстве и хозяйственном обзаведении. '

Сберегательный банк РФ предоставляет долгосрочные кредиты на :

• строительство садовых домиков и благоустройство садовых участ-

ков в садоводческих товариществах сроком до 5 лет.

Ссуда должна быть использована заемщиком в течение сроков ос-

воения земельного участка. Вместе с тем эти сроки не должны превы-

шать 2 лет со дня получения ссуды в банке. По истечении установлен-

ного срока использования ссуды заемщик обязан представить в банк

отчет о целевом использовании средств. В том случае, если ссуда не была

израсходована заемщиком полностью, руководитель банка имеет пра-

во на основании личного заявления заемщика продлить ему срок ис-

пользования кредита до 1 года дополнительно. В случае непредставле-

ния отчета в установленный срок банк имеет право взыскать выданную

ссуду досрочно с уплатой повышенного процента.

Платежи по ссуде вносятся в кассу банка наличными ежекварталь-

но равными частями. По желанию заемщик может внести и большую

сумму, кратную квартальному платежу. В случае непоступления пла-

тежей в установленные сроки кредитный работник банка не позднее

15-го числа первого месяца следующего квартала перечисляет суммы,

не внесенные в срок, на счет просроченных ссуд.

Проценты за пользование ссудой начисляются и взыскиваются в

установленном порядке. Проценты, начисленные за первый период со

дня выдачи ссуды, уплачиваются одновременно с первым платежом по

ссуде, а за последующие периоды - с очередными платежами по остат-

кам самой ссуды.

В настоящее время кредиты на строительство садовых домиков част-

ным лицам имеют право предоставлять также хозяйственные органи-

зации и предприятия, оформив в банке кредит на общую сумму на имя

юридического лица. Поручительства и других документов (кроме справ-

287

ки из садоводческого товарищества) в этом случае не требуется, так как

само предприятие (организация) несет ответственность за своих ссудо-

заемщиков, т.е. является гарантом погашения ссуды и уплаты процен-

тов по ней. При этом каждый заемщик оформляет личное обязатель-

ство на имя предприятия (организации), а последнее - срочное

обязательство на общую сумму полученного кредита. В результате за-

емщиком для банка становится юридическое лицо. Не требуются так-

же индивидуальные отчеты заемщиков, поскольку юридическое лицо

представляет в банк сводный отчет об использовании средств;

• капитальный ремонт дома в сельской местности в размере до 75%

от стоимости работ по капитальному ремонту дома с учетом среднеме-

сячного заработка ссудозаемщика (выдается из расчета обеспечения

ежеквартального погашения ссуды в сумме не более 90% среднемесяч-

ного заработка заемщика). Условия погашения ссуды и уплата процен-

тов аналогичны предыдущему случаю;

• покупку дома в сельской местности для сезонного проживания на срок

до 5 лет в размере балансовой (остаточной) стоимости строения. Погаше-

ние кредита начинается со следующего после получения средств квартала;

• строительство и капитальный ремонт индивидуальных жилых до-

мов для постоянного проживания в размере до 75% сметной стоимости

или перечня работ по ремонту дома на срок до 5 лет. При этом кредит

на строительство выдается первоначально в размере 30% от общей его

суммы, а кредит на ремонт и благоустройство - в размере 50%;

• кредит членам жилищно-строительных кооперативов предоставля-

ется на срок до 5 лет в размере до 75% первоначального вступительно-

го взноса. Погашение такого кредита начинается со следующего после

получения ссуды квартала;

• кредит на покупку крупного рогатого скота или его молодняка вы-

дается на срок до 3 лет;

• кредит на строительство надворных построек можно получить на

срок до 3 лет;

• кредит фермерским хозяйствам (сумма оговаривается в кредитном

договоре), сроки погашения от 3 до 15 лет в зависимости от объекта

кредитования.

Например, Московский областной банк Сбербанка России предла-

гал населению в 2000 г. следующие услуги по кредитованию:

• кредиты на приобретение объектов недвижимости в рамках пре-

зидентской программы "Государственные жилищные сертификаты";

• кредиты на неотложные нужды на срок до 5 лет (приобретение

транспортных средств, гаражей, дорогостоящих предметов домашнего

обихода, хозяйственное обзаведение, платные медицинские услуги, при-

обретение туристских и санаторных путевок и другие цели потребитель-

ского характера);

• кредиты под заклад ценных бумаг на срок до 6 месяцев.

Банк предоставляет кредиты только гражданам Российской Феде-

рации. За пользование кредитом Заемщик уплачивает Банку проценты.

Уплата процентов производится ежемесячно одновременно с погаше-

нием кредита, начиная с 1-го числа месяца, следующего за месяцем зак-

288

лючения кредитного договора. Обязательным условием предоставле-

ния кредита является наличие обеспечения своевременного и полного

исполнения обязательств Заемщиком.

В качестве обеспечения Банк принимает:

• поручительства граждан РФ, имеющих постоянный источник до-

хода;

• поручительства платежеспособных предприятий и .организаций -

клиентов Банка;

• передаваемые в залог физическим лицом ликвидные ценные бума-

ги (сберегательные сертификаты Сбербанка России на предъявителя, ак-

ции Сбербанка России, облигации государственного сберегательного

займа, облигации внутреннего государственного валютного займа);

• передаваемые в залог юридическим лицом ликвидные ценные бума-

ги (ценные бумаги Сбербанка России, государственные ценные бумаги);

• передаваемые в залог объекты недвижимости, транспортные сред-

ства и другое имущество.

Максимальный размер кредита для каждого заемщика определяет-

ся на основании оценки его платежеспособности и представленного

обеспечения возврата кредита, а также с учетом его благонадежности и

остатка задолженности по ранее полученным кредитам. Максимальный

размер кредита не может превышать предельной величины, устанавли-

ваемой Сбербанком России.

Для заемщиков и поручителей устанавливается возрастной ценз: от

18 до 70 лет при условии, что срок возврата кредита по договору насту-

пает до исполнения заемщику 75 лет. При предоставлении кредитов на

сумму, не превышающую 100 долл. США (или рублевый эквивалент 100

долл. США), или на срок, не превышающий 2 месяцев, максимальное

ограничение по возрасту не устанавливается. Поручительство прини-

мается от граждан в возрасте от 18 до 70 лет, при этом имеется в виду,

что срок возврата кредита наступает до исполнения поручителю 70 лет.

Ипотечный кредит. В последние годы российские коммерческие бан-

ки начали активно кредитовать клиентов под залог недвижимости - квар-

тир, домов, дач, земельных участков, гаражей и т.д. Основой для разви-

тия новой для российских банков сферы банковского обслуживания

частных лиц стало принятие Закона РФ "О залоге".

Однако в настоящее время существует ряд проблем формирования

цивилизованного рынка недвижимости в России. Это, во-первых, от-

сутствие реально работающих механизмов залога; во-вторых, отсутствие

единой компьютерной службы регистрации объектов недвижимости и

сделок с ними; в-третьих, налоговая политика государства не учиты-

вает в полной мере оправданности льготного режима для субъектов рын-

ка недвижимости; в-четвертых, обучение новых специалистов, работа-

ющих в этой сфере, только началось.

Условия и порядок кредитования клиентов под залог недвижимос-

ти различны в разных коммерческих банках, но есть и общие черты.

Залог недвижимого имущества (ипотека) устанавливается на осно-

вании договора между залогодателем и залогодержателем. Договор об

ипотеке заключается в виде закладной, которая должна быть нотари-

ально удостоверена и подлежит государственной регистрации.

289

10-3060

Так, ипотека жилого дома (квартиры) допускается для обеспечения

погашения ссуды, предоставленной на строительство, реконструкцию

или капитальный ремонт жилого дома (квартиры), если гражданин -

его собственник и члены его семьи проживают в другом жилом доме

(квартире) и имеют там достаточное в соответствии с установленными

нормами жилой площади жилое помещение. Жилые комнаты, состав-

ляющие часть дома (квартиры), не могут быть предметом ипотеки. В

ипотеку может передаваться только жилой дом (квартира), принадле-

жащий залогодателю на правах собственности. Залогодержателями

жилого дома (квартиры) могут быть только банки и другие кредитные

учреждения, имеющие специальную лицензию.

Продажа заложенного дома (квартиры) па публичных торгах не

являются основанием для выселения покупателем проживающих в этом

жилом доме залогодателя и членов его семьи. Между собственником,

приобретшим жилой дом (квартиру), и проживающими в нем лицами

заключается договор аренды жилого помещения на условиях, обычных

для данной местности.

Дача, садовый домик и другие строения, не предназначенные для

постоянного проживания, могут быть предметом залога на общих ос-

нованиях. В подобных случаях кредитный договор дополняется дого-

вором залога.

• Жилищный кредит. Указ Президента России "О жилищных креди-

тах" от 10 июня 1994 г. №1180 подтвердил, что граждане России, нуж-

дающиеся в улучшении жилищных условий, получают безвозмездные

субсидии на строительство или приобретение жилья в соответствии с

Положением "О предоставлении гражданам Российской Федерации, нуж-

дающимся в улучшении жилищных условий, безвозмездной субсидии на

строительство и приобретение жилья", утвержденным Постановлением

Правительства РФ от 03.08.1996 г. № 937.

Положение о жилищных кредитах, утвержденное Указом Президен-

та России от 10 июня 1994 г., разработано в соответствии с Указом Пре-

зидента России от 24 декабря 1993 г. №2281 "О разработке и внедрении

внебюджетных форм инвестирования жилищной сферы". Данное положе-

ние установило порядок предоставления банками на территории России

юридическим и физическим лицам кредитов на строительство (реконст-

рукцию) жилья, обустройство земельных участков, а также на приобре-

тение жилья при условии залога недвижимого имущества (ипотека).

Размеры ссуд должны составлять от 5 до 70% стоимости квартиры

(в зависимости от совокупного годового дохода семьи и срока ожида-

ния муниципального жилья). Выделять средства предложено министер-

ствам и ведомствам, местным органам исполнительной власти, пред-

приятиям и организациям из собственных фондов.

В настоящее время коммерческие банки России могут предоставлять

три вида жилищных кредитов:

• краткосрочный или долгосрочный кредит, предоставляемый за-

емщикам на приобретение и обустройство земли под предстоящее жи-

лищное строительство (земельный кредит);

290