Крашенинников П.В. Постатейный комментарий к Жилищному кодексу РФ
Подождите немного. Документ загружается.
собственниками помещений. Такой вывод сделан в Обзоре законодательства и судебной
практики Верховного Суда РФ за IV квартал 2006 г., утвержденном Постановлением Президиума
Верховного Суда РФ от 7 марта 2007 г. Он также следует из положения п. 17 ст. 2 ФЗ от 30 декабря
2004 г. N 210-ФЗ "Об основах регулирования тарифов организаций коммунального комплекса".
12. В соответствии с ч. 9 комментируемой статьи собственники жилых домов (ст. 16 ЖК)
самостоятельно заключают договоры с лицами, осуществляющими деятельность по оказанию
услуг и выполнению работ по содержанию и ремонту принадлежащих им домов, и вносят
соответствующую плату на основании таких договоров. В аналогичном порядке ими вносится
плата за коммунальные услуги.
13. Часть 10 комментируемой статьи определяет порядок оплаты собственниками
помещений в многоквартирном доме услуг и работ по содержанию и ремонту непосредственно
самих принадлежащих им помещений, т.е. объектов, не являющихся частью общего имущества
многоквартирного дома, плата за содержание и ремонт которых не регулируется ч. 2 ст. 154, а
также ч. ч. 5 - 8 ст. 155 ЖК РФ. К таким услугам и работам, в частности, относятся проведение
ремонта устройств, находящихся в жилом помещении и предназначенных для предоставления
коммунальных услуг, и проведение текущего ремонта жилого помещения. Такие услуги и работы
не являются предметом договора управления (см. комментарий к ст. 162 ЖК), а осуществляются и
оплачиваются в соответствии с прямыми договорами, самостоятельно заключенными
собственниками жилых и нежилых помещений с лицами, осуществляющими соответствующие
виды деятельности. Для заключения таких договоров не требуется принятия решений общего
собрания собственников помещений в многоквартирном доме.
14. Часть 11 комментируемой статьи устанавливает обязательность внесения
собственниками, нанимателями и иными лицами платы за жилое помещение и коммунальные
услуги независимо от использования или неиспользования соответствующих помещений. При
наличии приборов учета расчет платы за соответствующие виды коммунальных услуг
производится с использованием их показаний независимо от факта проживания в жилом
помещении. Необходимо учитывать, что вода, электрическая энергия, а иногда и газ используются
не только для потребления в жилом или индивидуально определенном нежилом помещении, но
и для общих домовых нужд (например, для освещения, отопления и уборки помещений общего
пользования). Поэтому при наличии в многоквартирном доме общедомовых и индивидуальных
приборов учета плата за коммунальные услуги должна вноситься даже за период временного
отсутствия.
Порядок расчета платы установлен Правилами предоставления коммунальных услуг
гражданам. При временном отсутствии граждан в занимаемом жилом помещении внесение
платы за отдельные виды коммунальных услуг, рассчитываемой исходя из нормативов
потребления, осуществляется с обязательным перерасчетом платежей (но не обязательно с
полным освобождением от соответствующей платы) за период временного отсутствия. Порядок
такого перерасчета на момент написания комментария содержится в Правилах предоставления
коммунальных услуг гражданам. При этом часть коммунальных услуг, предоставление которых не
прерывается при временном отсутствии (например, отопление в многоквартирном доме),
необходимо оплачивать независимо от факта такого отсутствия.
15. Согласно ст. 80 ЖК РФ временные жильцы проживают в жилых помещениях
безвозмездно. Часть 12 комментируемой статьи устанавливает обязанность внесения
нанимателем жилого помещения платы за предоставляемые временным жильцам коммунальные
услуги. Размер и порядок такой платы должны устанавливаться дополнительным соглашением
нанимателя с наймодателем, заключенным на срок проживания временных жильцов. По смыслу
вся ч. 12 комментируемой статьи относится к оплате по нормативам потребления. Правила
предоставления коммунальных услуг гражданам (подп. "б" п. 19) устанавливают обязанность
собственников и нанимателей жилых помещений уведомлять исполнителя коммунальных услуг о
проживании временных жильцов при отсутствии индивидуальных приборов учета.
16. Часть 13 комментируемой статьи устанавливает обязанность наймодателя
информировать в письменной форме нанимателей жилых помещений государственного и
муниципального жилищных фондов об изменении размера платы за жилое помещение и
коммунальные услуги, а также предельный срок предоставления такой информации. Аналогичная
обязанность установлена ЖК РФ для управляющей организации в отношении информирования
собственников жилых помещений в многоквартирном доме.
Обязанность предоставлять информацию необходимо отличать от права изменять размер
платы за жилое помещение и коммунальные услуги. Так, процедура установления тарифов,
используемых для определения размера платы за коммунальные услуги, установлена ч. 2 ст. 157
ЖК РФ и ФЗ "Об основах регулирования тарифов организаций коммунального комплекса" (в ред.
ФЗ от 26 декабря 2005 г. N 184-ФЗ), вступившим в силу с 1 января 2006 г. Размер платы за
содержание и ремонт жилья может как определяться на общем собрании собственников жилья
(ч. 7 ст. 156 ЖК), так и регулироваться в установленных настоящим Кодексом случаях органами
местного самоуправления (ч. 3 ст. 156, ч. 4 ст. 158 ЖК; п. п. 34 и 36 Правил содержания общего
имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 13
августа 2006 г. N 491).
Комментируемая норма устанавливает предельный срок предоставления информации об
изменении размера платы за жилое помещение и коммунальные услуги: не позднее чем за 30
дней до даты представления платежных документов, на основании которых будет вноситься плата
за жилое помещение и коммунальные услуги в новом размере. Жилищный кодекс РФ допускает
установление договором управления иного срока предоставления информации собственникам
помещений в многоквартирном доме.
17. Гражданский кодекс РФ допускает установление неустойки (штрафа, пени) федеральным
законом или договором (ст. 330). Согласно ч. 14 комментируемой статьи лица, не исполнившие
или исполнившие ненадлежащим образом свои обязательства (несвоевременно или не
полностью внесшие плату за жилое помещение и коммунальные услуги), обязаны уплатить
своему кредитору пени в размере 1/300 ставки рефинансирования Центрального банка РФ,
действующей на момент оплаты.
Снижение размера пени или ее отмена не допускается. Уплата установленной ЖК РФ пени
производится независимо от того, предусмотрена она договором или нет (ст. 332). Пени
начисляются от не выплаченных должниками в срок сумм за каждый день просрочки начиная со
дня, следующего после наступления установленного срока оплаты, по день фактической выплаты
включительно. При этом ГК РФ и ЖК РФ устанавливают запрет на увеличение установленного
размера пеней.
Применение установленной ч. 14 комментируемой статьи пени осуществляется по решению
лица, являющегося кредитором по денежному обязательству по внесению должниками платы за
жилое помещение и коммунальные услуги. Практика установления начала или приостановки
начисления пеней органами местного самоуправления или органами государственной власти
субъекта Российской Федерации не является правомерной.
18. Новая ч. 15 комментируемой статьи (вступила в силу с 1 января 2010 г.) допускает
возможность осуществления расчетов с нанимателями жилых помещений государственного и
муниципального жилищных фондов и собственниками жилых помещений и взимания платы за
жилое помещение и коммунальные услуги не только самим наймодателем жилого помещения,
управляющей организацией, товариществом собственников жилья, жилищным или иным
специализированным кооперативом, а в указанных в ст. 164 ЖК РФ случаях - подрядчиком или
ресурсоснабжающей организацией либо представителями указанных лиц, но и платежным
агентом или осуществляющим деятельность в соответствии с законодательством о банках и
банковской деятельности банковским платежным агентом. Данное изменение внесено в целях
удобства граждан.
Правомочия и условия деятельности новых участников расчетов за жилые помещения и
коммунальные услуги урегулированы специальными федеральными законами. Согласно ФЗ от 3
июня 2009 г. N 103-ФЗ "О деятельности по приему платежей физических лиц, осуществляемой
платежными агентами" платежным агентом является юридическое лицо или индивидуальный
предприниматель, осуществляющие деятельность по приему платежей физических лиц, в
частности, за жилое помещение и коммунальные услуги. Этот Закон допускает использование для
приема платежным агентом от плательщиков денежных средств платежных терминалов. В
соответствии со ст. 13.1 ФЗ "О банках и банковской деятельности" (в ред. ФЗ от 3 февраля 1996 г. N
17-ФЗ) банковскими платежными агентами являются организация, не являющаяся кредитной
организацией, и индивидуальный предприниматель, привлеченные кредитной организацией на
основе договора с такой организацией, в частности, для принятия от физических лиц денежных
средств, направленных на исполнение денежных обязательств физических лиц по оплате товаров
(работ, услуг).
Из ч. 4 ст. 37 Закона РФ от 7 февраля 1992 г. N 2300-1 "О защите прав потребителей" следует,
что в зависимости от реализуемого способа управления многоквартирным домом обязательства
нанимателя или собственника жилого помещения по оплате работ и услуг по содержанию и
ремонту общего имущества в многоквартирном доме и коммунальным услугам перед
исполнителем таких работ и услуг считаются исполненными в размере внесенных денежных
средств с момента внесения наличных денежных средств соответственно исполнителю, либо в
кредитную организацию, либо платежному агенту, осуществляющему деятельность по приему
платежей физических лиц, либо банковскому платежному агенту, осуществляющему деятельность
в соответствии с законодательством о банках и банковской деятельности.
Статья 156. Размер платы за жилое помещение
Комментарий к статье 156
1. Комментируемая статья регулирует определение размера двух составляющих платы за
жилое помещение, установленных ст. 154 ЖК РФ, - платы за содержание и ремонт жилого
помещения и платы за пользование жилым помещением (платы за наем). В статье содержатся
требования к установлению размеров платежей, входящих в структуру платы за жилое
помещение, в зависимости от категорий вносящих их граждан и способа управления
многоквартирным домом, а также указывается, кем устанавливаются размеры таких платежей.
2. Часть 1 комментируемой статьи устанавливает правило, согласно которому размер платы
за содержание и ремонт жилого помещения должен обеспечивать соответствие состояния
многоквартирного дома обязательным требованиям законодательства к содержанию общего
имущества в многоквартирном доме. Указанное положение не зависит от реализуемого способа
управления многоквартирным домом и не содержит конкретного перечня требований к
состоянию такого имущества, а отсылает к предписаниям действующего законодательства.
3. Установление требований к жилым помещениям, их содержанию, содержанию общего
имущества собственников помещений в многоквартирных домах относится к компетенции
органов государственной власти РФ в области жилищных отношений (п. 2 ст. 12 ЖК). К таким
требованиям относятся Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме (ч. 3 ст.
39 ЖК). В п. 10 этих Правил, в частности, указывается на необходимость соответствия общего
имущества в многоквартирном доме требованиям законодательства РФ о санитарно-
эпидемиологическом благополучии населения, техническом регулировании и защите прав
потребителей. Этот перечень является открытым и дополняется иными обязательными
требованиями, устанавливаемыми на федеральном уровне (ст. ст. 2, 4, 12 - 14, 17 ЖК).
4. Часть 2 комментируемой статьи посвящена установлению требований к площади жилых
помещений, используемой для определения размера платы за жилое помещение нанимателей
жилых помещений по договорам социального найма и договорам найма жилых помещений
государственного или муниципального жилищного фонда. Размер платы за пользование жилым
помещением (платы за наем) и платы за содержание и ремонт жилого помещения определяется
исходя из занимаемой общей площади жилого помещения. При пользовании гражданами
отдельными комнатами в общежитиях плата за жилое помещение определяется исходя из
площади этих комнат (жилой площади).
5. Использование в ЖК РФ понятия общей площади жилого помещения является новым по
сравнению с ЖК РСФСР, в котором использовалось лишь понятие жилой площади. Порядок
определения общей площади жилого помещения устанавливается в ч. 5 ст. 15 ЖК РФ. Следует
подчеркнуть, что оплачиваемые исходя из общей площади жилого помещения (или площади
комнат в общежитии) работы и услуги физически не привязаны к этой площади и в части
содержания и ремонта жилого помещения направлены на содержание и ремонт всего общего
имущества в многоквартирном доме (см. комментарий к ст. 154 ЖК).
6. Часть 2 комментируемой статьи касается только определения размера платы за жилое
помещение нанимателей жилых помещений государственного или муниципального жилищного
фонда. На собственников помещений в многоквартирном доме она не распространяется,
поскольку для них ст. ст. 37 и 39 ЖК РФ устанавливают порядок определения платы как доли от
общих расходов на содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме. Но органы
местного самоуправления нередко неправомерно устанавливают для собственников помещений
размер платы за жилое помещение в том же размере, что и для нанимателей.
7. Собственник жилого помещения в многоквартирном доме обязан содержать
принадлежащее ему помещение, а также общее имущество в соответствующем многоквартирном
доме. Если указанное жилое помещение является комнатой в коммунальной квартире,
собственник несет также бремя содержания общего имущества комнат в такой квартире, если
иное не предусмотрено федеральным законом или договором (ч. 3 ст. 30, ст. ст. 39, 43, ч. 1 ст. 158
ЖК).
8. Размер платы за содержание и ремонт жилого помещения для собственников жилых
помещений устанавливается на общем собрании собственников жилых помещений в
многоквартирном доме или органами управления товарищества собственников жилья (ч. ч. 7 и 8
комментируемой статьи) и в общем случае не подлежит регулированию.
9. Часть 3 комментируемой статьи содержит исключение из этого правила, согласно
которому размер платы за содержание и ремонт жилого помещения для собственников жилых
помещений, которые не приняли решение о выборе способа управления многоквартирным
домом, должен устанавливаться органом местного самоуправления, а в городах Москве и Санкт-
Петербурге - органом государственной власти субъекта Российской Федерации. При этом размер
платы за содержание и ремонт жилого помещения должен соответствовать перечню и качеству
выполняемых работ и оказываемых услуг управляющей организацией, выбранной органом
местного самоуправления в порядке, предусмотренном п. 4 ст. 161 ЖК РФ, и подлежит отражению
в заключаемых собственниками помещений договорах управления. Ранее практикуемое
установление одинаковых регулируемых цен на содержание и ремонт жилых помещений сразу
для большой группы или для всех многоквартирных домов в поселении будет противоречить ч. 3
комментируемой статьи, ч. 4 ст. 158 и ч. ч. 2 и 3 ст. 162 ЖК РФ.
Подобное исключение предусмотрено также ч. 4 ст. 158 комментируемого Кодекса, если
собственники помещений в многоквартирном доме на своем общем собрании не приняли
решение об установлении размера платы за содержание и ремонт жилого помещения (см.
комментарий к ст. 158 ЖК). Иные случаи регулирования органами местного самоуправления
платы за содержание и ремонт жилого помещения для собственников жилых помещений, кроме
установленных ч. 3 ст. 156 и ч. 4 ст. 158 ЖК РФ не предусмотрены.
10. При применении ч. 3 комментируемой статьи необходимо иметь в виду, что указанные в
данной норме условия установления размера платы за жилое помещение для собственников
совпадают с условиями проведения органом местного самоуправления открытого конкурса по
отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом в случае, указанном
в ч. 4 ст. 161 настоящего Кодекса и ст. 18 Вводного закона. Указанные конкурсы проводятся в
соответствии с Правилами, утвержденными Постановлением Правительства РФ от 6 февраля 2006
г. N 75. При этом в п. 34 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме
указывается, что в случае, если собственники помещений не приняли решение о способе
управления многоквартирным домом, размер платы за содержание и ремонт жилого помещения,
вносимой собственниками помещений, устанавливается органом местного самоуправления (в
городах Москве и Санкт-Петербурге - органами государственной власти этих субъектов
Российской Федерации) по результатам открытого конкурса, проводимого в установленном
порядке, равной цене договора управления. При этом цена договора управления должна
определяться за весь период действия договора как совокупность стоимости услуг и работ по
содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме с учетом указанного в
конкурсной документации размера платы за содержание и ремонт жилого помещения и
стоимости потребляемых коммунальных услуг. Установление в этом случае
недифференцированного размера платы за содержание и ремонт жилого помещения без
привязки к перечню услуг и работ, указанному в проекте договора управления выставленным на
конкурс многоквартирным домом, будет нарушением законодательства.
11. Органы местного самоуправления или органы государственной власти городов Москвы и
Санкт-Петербурга могут устанавливать размер платы за содержание и ремонт жилого помещения
для нанимателей по договорам найма жилого помещения государственного или муниципального
жилищного фонда как для групп многоквартирных домов, так и отдельно для каждого
многоквартирного дома, в котором есть такие жилые помещения. При этом органы местного
самоуправления устанавливают плату за пользование жилым помещением (плату за наем), плату
за содержание жилого помещения для нанимателей жилых помещений не только
муниципального, но и государственного жилищного фонда.
Размер платы за содержание жилого помещения по договору найма жилого помещения в
государственном и муниципальном жилищных фондах в общем случае может не совпадать с
размером платы за содержание и ремонт жилого помещения, установленным для собственника
этого жилого помещения в многоквартирном доме (см. комментарий к ч. 4 ст. 155 ЖК). При этом
следует учитывать, что размеры региональных стандартов стоимости жилищно-коммунальных
услуг, используемых для предоставления гражданам субсидий (ст. 159 ЖК), устанавливаются
органами государственной власти субъектов Федерации исходя из цен на содержание и ремонт
жилого помещения, используемых для расчета платы для нанимателей по договорам социального
найма. При установлении заниженных цен для нанимателей (ниже размера, обеспечивающего
содержание общего имущества в многоквартирном доме в соответствии с требованием
законодательства) соответственно будут рассчитаны стандарты, применение которых для расчета
размера субсидий на оплату жилых помещений и коммунальных услуг, в свою очередь, приведет
к предоставлению субсидий меньшего размера, нежели размеры субсидий, рассчитанные с
применением размера платы, которую должны вносить собственники помещений.
12. В соответствии с ФЗ от 26 декабря 2005 г. N 184-ФЗ "О внесении изменений в
Федеральный закон "Об основах регулирования тарифов организаций коммунального комплекса"
и некоторые законодательные акты Российской Федерации" размер платы за жилое помещение
для нанимателей жилых помещений государственного или муниципального жилищного фонда
должен соответствовать предельным индексам. При установлении размера платы за жилое
помещение с применением предельных индексов необходимо соблюдение баланса между
размером платы и перечнем и качеством услуг и работ по содержанию и ремонту общего
имущества в многоквартирном доме.
В соответствии с требованиями ч. ч. 7 и 8 комментируемой статьи устанавливаемый
собственниками помещений в многоквартирных домах размер платы за содержание и ремонт
общего имущества не должен соответствовать предельным индексам, поскольку решения об
установлении платы принимаются общим собранием собственников помещений в
многоквартирном доме или органами управления товарищества собственников жилья или
кооператива. Согласно ч. 6.2 ст. 6 указанного выше Федерального закона положения о
применении предельных индексов, предусмотренные ч. 1 ст. 6 этого Закона, также не
распространяются на плату граждан за жилое помещение, установленную по результатам
проведения органом местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей
организации в соответствии со ст. 161 настоящего Кодекса.
Предельные индексы изменения размера платы граждан за жилое помещение
устанавливаются федеральным органом исполнительной власти, уполномоченным осуществлять
правовое регулирование в сфере государственного регулирования цен (тарифов) на товары
(услуги) и контроль за их применением, по субъектам Федерации и органами исполнительной
власти субъектов Федерации в соответствии с указанными индексами - по муниципальным
образованиям с учетом соотношения платы граждан за жилое помещение и коммунальные услуги
и затрат на содержание и ремонт жилья.
В случае если увеличение размера платы граждан за жилое помещение превышает
установленные для соответствующего субъекта Федерации или муниципального образования
предельные индексы изменения размера платы граждан за жилое помещение, размер платы
граждан за жилое помещение должен быть приведен в соответствие с указанными индексами в
течение одного календарного месяца с даты вступления в силу решения федерального органа
исполнительной власти в сфере государственного регулирования цен (тарифов) или решений
органов исполнительной власти субъектов Федерации об установлении таких индексов. Порядок
осуществления государственного контроля за соблюдением указанных предельных индексов
устанавливается Правительством РФ.
13. Части 4, 5 и 9 комментируемой статьи содержат требования к определению размера
платы за пользование жилым помещением (платы за наем) для нанимателей помещений в
государственном и муниципальном жилищных фондах по договору социального найма или
договору найма. В иных случаях, например при найме жилого помещения в частном жилищном
фонде, размер платы за наем ЖК РФ не регулируется.
Федеральными законами, законами субъектов Федерации (ч. ч. 3 и 4 ст. 49 ЖК),
устанавливающими порядок предоставления жилых помещений государственного и
муниципального жилищных фондов иным гражданам, нежели указанные в ч. 2 ст. 49 ЖК РФ, могут
быть предусмотрены другие условия определения размера платы за наем, отличные от условий,
указанных в ч. 4 комментируемой статьи.
14. Размер платы за пользование жилым помещением (платы за наем) государственного или
муниципального жилищного фонда должен устанавливаться в зависимости от качества и
благоустройства жилого помещения, месторасположения дома. Чем выше качество и уровень
благоустройства жилого помещения, чем лучше месторасположение дома и потребительские
качества проживания, тем выше может устанавливаться наймодателем размер платы за наем.
15. Качество жилого помещения характеризуют этаж, материал стен дома и его износ,
степень благоустройства придомовой территории.
16. Под благоустроенностью жилого помещения целесообразно понимать наличие в жилом
помещении или в непосредственной близости от дома инженерных систем для пользования
коммунальными услугами, наличие лифта, мусоропровода.
17. Под месторасположением дома необходимо понимать удаленность от центра
населенного пункта, транспортную доступность, количество в месте расположения дома объектов
социальной инфраструктуры и другие подобные признаки.
18. Значительная часть нанимателей жилых помещений в государственном и
муниципальном жилищных фондах (малоимущие граждане, проживающие по договору
социального найма) от внесения платы за наем освобождены (ч. 9 комментируемой статьи).
Собственники соответствующего жилищного фонда вправе освободить от внесения платы за
наем также ряд других категорий граждан (ч. 5 комментируемой статьи). Отнесение граждан к
категории малоимущих должно осуществляться в соответствии с положениями гл. 7 ЖК РФ.
19. К числу граждан, которые должны вносить плату за наем по договорам социального
найма и найма жилых помещений в государственном и муниципальном жилищных фондах,
относятся:
- граждане, не являющиеся малоимущими и проживающие в жилых помещениях
государственного или муниципального жилищного фонда до введения в действие ЖК РФ;
- граждане, являвшиеся малоимущими на момент предоставления им жилого помещения по
договору социального найма, однако впоследствии переставшие относиться к категории
малоимущих;
- граждане, признанные нуждающимися в предоставлении жилых помещений по договору
социального найма в соответствии с федеральными законами, законами субъектов РФ (ч. ч. 3 и 4
ст. 49 ЖК), - в случае установления соответствующих норм федеральными законами, законами
субъектов Федерации (см. также п. 13 комментария к настоящей статье);
- граждане, проживающие в специализированном жилищном фонде (с учетом возможных
исключений в соответствии с положениями ч. 6 настоящей статьи).
20. Установление платы за наем для нанимателя, который ранее такую плату не вносил,
само по себе не приводит к возникновению права на субсидию на оплату жилого помещения и
коммунальных услуг либо к увеличению размера такой субсидии, если наниматель получал ее
ранее (ч. 5 комментируемой статьи).
В соответствии с ч. 6 ст. 159 ЖК РФ размер регионального стандарта стоимости жилищно-
коммунальных услуг устанавливается исходя из цен, тарифов и нормативов, используемых для
расчета платы за содержание и ремонт жилого помещения, но не платы за пользование жилым
помещением (платы за наем), которая в соответствии с ч. 6 ст. 159 ЖК РФ не субсидируется.
Поэтому норму ч. 5 следует толковать как общее указание на необходимость учета доступности
для нанимателя размера всех платежей, составляющих плату за жилое помещение и
коммунальные услуги, при установлении размера платы за наем.
21. Часть 6 комментируемой статьи содержит бланкетную норму, предоставляющую
собственникам жилых помещений домов системы социального обслуживания, собственникам
общежитий, а также собственникам жилых помещений фондов для временного поселения
вынужденных переселенцев и лиц, признанных беженцами, право устанавливать порядок
определения размера платы за жилое помещение для граждан, проживающих в таких жилых
помещениях.
22. В отношении определения размера платы за жилое помещение в общежитиях
положение ч. 6 комментируемой статьи применяется при проживании в одной комнате в
общежитии нескольких граждан, являющихся самостоятельными нанимателями. При проживании
в одной комнате в общежитии одного нанимателя или нанимателя и членов его семьи действует
общий порядок определения размера платы за жилое помещение в общежитиях. Указанные
жилые помещения относятся к специализированному жилищному фонду, входящему в состав
государственного и муниципального жилищных фондов (ч. 3 ст. 19, ст. 92 ЖК). В связи с этим
собственниками такого жилищного фонда могут являться Российская Федерация, субъекты
Федерации и муниципальные образования. От имени собственников указанного жилищного
фонда в случаях и в порядке, которые предусмотрены федеральными законами, указами
Президента РФ и постановлениями Правительства РФ, нормативными актами субъектов
Федерации и муниципальных образований, и по их специальному поручению могут выступать
государственные органы, органы местного самоуправления, а также юридические лица и
граждане (п. 3 ст. 125 ГК).
23. Часть 7 комментируемой статьи устанавливает правило определения размера платы за
содержание и ремонт жилого помещения в многоквартирном доме, в котором не созданы
товарищество собственников жилья либо жилищный кооператив или иной специализированный
потребительский кооператив, на общем собрании собственников помещений в таком доме. Это
правило распространяется как на случай управления многоквартирным домом управляющей
организацией, так и на случай непосредственного управления собственниками помещений в
доме. Согласно указанной норме прекращается прежняя практика установления органами
местного самоуправления (в городах Москве и Санкт-Петербурге - органами государственной
власти субъектов Федерации) для собственников помещений размера платы за содержание и
ремонт жилого помещения в многоквартирном доме (см. комментарий к ч. 3 настоящей статьи).
Такое положение обусловлено наличием права собственников выбирать способ управления
многоквартирным домом и согласовывать между собой и управляющей или подрядной
организацией необходимый перечень, объемы и качество работ и услуг по содержанию и
ремонту их многоквартирного дома (ст. ст. 161, 162 и 164 ЖК при условии соблюдения требований
ч. 1 ст. 156 Кодекса).
Порядок проведения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме
установлен в ст. ст. 45 - 48 ЖК РФ.
24. Часть 7 комментируемой статьи содержит указание на то, что размер платы за
содержание и ремонт жилого помещения в многоквартирном доме определяется с учетом
предложений управляющей организации и устанавливается на срок не менее чем один год. Такое
положение корреспондирует с положениями ст. 162 ЖК РФ. Согласно указанной статье (п. 3 ч. 3)
размер платы за содержание и ремонт жилого помещения является существенным условием
договора управления. Долгосрочный договор управления многоквартирным домом (на несколько
лет) может предусматривать индексацию платы за жилое помещение. Такая индексация
тождественна изменению размера платы за содержание и ремонт жилого помещения и может
производиться не чаще, чем один раз в год.
25. Часть 8 комментируемой статьи определяет порядок установления размера
обязательных платежей и (или) взносов членов товарищества собственников жилья либо
жилищного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива.
Согласно данной норме размер обязательных платежей и (или) взносов членов указанных
некоммерческих организаций, связанных с оплатой расходов на содержание и ремонт общего
имущества в многоквартирном доме, определяется органами управления товарищества
собственников жилья либо органами управления жилищного кооператива или органами
управления иного специализированного потребительского кооператива.
26. Перечень органов управления товарищества собственников жилья указан в ст. 144 ЖК
РФ, органов управления жилищного кооператива - в ст. 116 ЖК РФ, а органов управления
жилищного накопительного кооператива (иного специализированного потребительского
кооператива) - в ст. 33 ФЗ от 30 декабря 2004 г. N 215-ФЗ "О жилищных накопительных
кооперативах". Решения об установлении размера обязательных платежей и (или) взносов
принимаются органами управления в пределах их компетенции. Так, установление размера
обязательных платежей и взносов членов товарищества относится к компетенции общего
собрания членов товарищества собственников жилья (п. 4 ч. 2 ст. 145 ЖК).
Товарищество собственников жилья вправе устанавливать на основе принятой сметы
доходов и расходов на год размеры платежей и взносов для каждого собственника помещения в
многоквартирном доме в соответствии с его долей в праве общей собственности на общее
имущество в многоквартирном доме (п. 3 ч. 1 ст. 137 ЖК). Размеры таких платежей и взносов
могут указываться в договорах о содержании и ремонте общего имущества в многоквартирном
доме, которые товарищество обязано заключать с собственниками помещений в
многоквартирном доме, не являющимися членами товарищества (п. 2 ст. 138 ЖК).
27. Конкретная процедура определения размера обязательных платежей и взносов
устанавливается в соответствии с уставом ТСЖ, или уставом жилищного кооператива, или уставом
иного специализированного потребительского кооператива. При этом ревизионные комиссии
(ревизоры) жилищного кооператива и ТСЖ обязаны представлять общему собранию членов
указанных некоммерческих организаций заключение о размерах обязательных платежей и
взносов (п. 2 ч. 3 ст. 120, п. 2 ч. 3 ст. 150 ЖК).
28. Часть 10 комментируемой статьи предусматривает последствия ненадлежащего
исполнения обязательств по управлению, содержанию и ремонту общего имущества
многоквартирного дома. В качестве нарушений указанная норма расценивает оказание услуг и
выполнение работ ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими
установленную продолжительность. Такие условия обязательств и требования к их исполнению
устанавливаются федеральными законами и иными правовыми актами (в частности, правилами
содержания общего имущества в многоквартирном доме, определяемыми Правительством РФ), а
также договорами. В случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и
ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с
перерывами, превышающими установленную продолжительность, размеры платы за содержание
и ремонт жилого помещения подлежат изменению. Порядок снижения размера платы за
содержание и ремонт жилого помещения с 1 января 2009 г. устанавливается уполномоченным
Правительством РФ федеральным органом исполнительной власти. До этого момента такое
полномочие было у Правительства РФ. Такой порядок утвержден Постановлением Правительства
РФ от 13 августа 2006 г. N 491.
Статья 157. Размер платы за коммунальные услуги
Комментарий к статье 157
1. Часть 1 комментируемой статьи устанавливает порядок определения размера платы за
коммунальные услуги, вносимой нанимателями жилых помещений государственного и
муниципального жилищных фондов, собственниками помещений в многоквартирном доме и
собственниками индивидуальных жилых домов. Плата за коммунальные услуги в
многоквартирных и индивидуальных жилых домах включает в себя плату за холодное и горячее
водоснабжение, водоотведение, электро-, газоснабжение, включая продажу бытового газа в
баллонах, а также плату за отопление или плату за теплоснабжение, заключающееся в продаже
твердого топлива при наличии печного отопления (см. комментарий к ч. 4 ст. 154 ЖК).
2. Состав предоставляемых потребителю коммунальных услуг определяется степенью
благоустройства многоквартирного или индивидуального жилого дома. Под степенью
благоустройства дома с точки зрения предоставления коммунальных услуг понимаются
технические возможности по оказанию коммунальных услуг потребителям в конкретном доме:
наличие в многоквартирном или индивидуальном жилом доме соответствующего инженерного
оборудования, позволяющего потребителям пользоваться различными видами коммунальных
услуг.
3. По общему правилу рассматриваемой статьи размер платы за коммунальные услуги
устанавливается прежде всего исходя из фактических объемов потребления, определенных с
использованием показаний индивидуальных и (или) общедомовых приборов учета. Только при
отсутствии приборов учета допускается определение размера платы за коммунальные услуги
исходя из нормативов потребления коммунальных услуг. Данное положение является
компромиссным решением до установки приборов учета потребления горячей и холодной воды,
тепловой и электрической энергии и газа. Показания индивидуальных (квартирных) приборов
учета воды, электрической энергии и газа используются для ежемесячного расчета платы за
электро-, газоснабжение, холодное и горячее водоснабжение, а также за водоотведение.
Согласно Правилам предоставления коммунальных услуг оплата отопления осуществляется
независимо от наличия общедомовых и индивидуальных приборов учета равномерно в течение
всего года исходя из среднемесячных объемов потребления тепловой энергии за предыдущий
год. Поэтому показания общедомовых приборов учета тепловой энергии используются при
ежегодных корректировках (пересчете).
4. В соответствии с комментируемой статьей перед управляющей организацией,
товариществом собственников жилья, жилищным, жилищно-строительным, потребительским
кооперативами или собственниками помещений в многоквартирном доме, реализующими способ
непосредственного управления многоквартирным домом (см. комментарий к ст. 161 ЖК), а также
перед собственниками индивидуальных жилых домов встает задача ежемесячного учета объемов
потребления коммунальных ресурсов и ежеквартальной корректировки размера платы за
коммунальные услуги для каждого собственника помещения в многоквартирном доме,
собственника жилого дома и нанимателя жилого помещения государственного или
муниципального жилищного фонда в соответствии с показаниями приборов учета.
5. В комментируемой статье не уточняется, показания каких приборов учета - общедомовых
или индивидуальных - должны использоваться при определении размера платы за коммунальные
услуги. Очевидно, что в случае отсутствия индивидуальных приборов учета в помещениях
многоквартирного жилого дома для осуществления расчета размера платы за коммунальные
услуги в таком доме будут использоваться показания общедомового прибора, учитывающего
общий объем (количество) подачи соответствующего ресурса: воды, тепловой и электрической
энергии, газа, необходимого для предоставления коммунальных услуг в многоквартирном доме.
При этом размер общей платы за коммунальные услуги в многоквартирном доме, рассчитанной
исходя из показаний общедомового прибора учета, должен быть разделен между всеми
потребителями этих услуг в порядке, установленном Правилами предоставления коммунальных
услуг гражданам. С 1 января 2009 г. утверждение таких правил является полномочием
уполномоченного Правительством РФ федерального органа исполнительной власти. Таким
органом является Министерство регионального развития РФ (п. 5.2.6.15 Положения,
утвержденного Постановлением Правительства РФ от 26 января 2005 г. N 40).
6. Если все помещения в многоквартирном доме оборудованы индивидуальными
приборами учета, то суммарные показания этих приборов всегда будут меньше показаний
общедомового прибора учета из-за потерь во внутридомовых инженерных сетях и расходов
ресурсов на общие домовые нужды. Порядок расчета размера платы за коммунальные услуги с
учетом показаний как индивидуальных, так и общедомового приборов учета и распределения
общей платы за коммунальные услуги в многоквартирном доме между всеми собственниками
помещений и нанимателями жилых помещений государственного и муниципального жилищных
фондов также устанавливается Правилами предоставления коммунальных услуг гражданам.
7. При отсутствии у потребителей как индивидуальных, так и коллективных приборов учета
размер платы за коммунальные услуги определяется исходя из нормативов потребления
коммунальных услуг.
8. Нормативы потребления коммунальных услуг используются для определения
оплачиваемого объема потребленного газа, тепловой и электрической энергии, воды и пр.
Нормативы потребления коммунальных услуг, за исключением нормативов потребления
коммунальных услуг по газо- и электроснабжению, утверждаются органами местного
самоуправления (а в городах Москве и Санкт-Петербурге - соответствующими органами
государственной власти данных субъектов Российской Федерации). Порядок установления
нормативов потребления коммунальных услуг определяет Правительство РФ. Нормативы
потребления коммунальных услуг по газо- и электроснабжению в соответствии со ст. 157 ЖК РФ (в
ред. ФЗ от 31 декабря 2005 г. N 199-ФЗ) утверждаются органами государственной власти субъектов
Федерации. На момент написания комментария действуют Правила установления и определения
нормативов потребления коммунальных услуг, утвержденные Постановлением Правительства РФ
от 23 мая 2006 г. N 306.
9. На практике нормативы потребления зачастую устанавливаются одинаковыми для
различных видов многоквартирных и индивидуальных жилых домов в муниципальном
образовании без учета, например, разницы в необходимых объемах тепловой энергии для
отопления жилых помещений в домах различного типа. Порядок утверждения нормативов
потребления, установленный Правительством РФ, предусматривает обязательность
дифференциации нормативов потребления коммунальных услуг. Для многоквартирных домов и
жилых домов, имеющих аналогичные конструктивные и технические параметры, а также степень
благоустройства, нормативы устанавливаются едиными. При различиях в конструктивных и
технических параметрах, а также степени благоустройства нормативы потребления должны
дифференцироваться.
10. В установленных Правительством РФ в соответствии с требованиями ч. 1
комментируемой статьи Правилах предоставления коммунальных услуг гражданам детально
урегулированы отношения между исполнителями коммунальных услуг и их потребителями,
определены права, обязанности и ответственность потребителей и исполнителей коммунальных
услуг, а также порядок осуществления контроля качества предоставляемых потребителям
коммунальных услуг.
11. Размер платы за коммунальные услуги в соответствии с положениями ч. 2
комментируемой статьи рассчитывается с применением тарифов, установленных органами
государственной власти субъектов Федерации и органами местного самоуправления в
соответствии с Федеральными законами от 14 апреля 1995 г. N 41-ФЗ "О государственном
регулировании тарифов на электрическую и тепловую энергию в Российской Федерации", от 31
марта 1999 г. N 69-ФЗ "О газоснабжении в Российской Федерации", от 26 марта 2003 г. N 35-ФЗ
"Об электроэнергетике", от 30 декабря 2004 г. N 210-ФЗ "Об основах регулирования тарифов
организаций коммунального комплекса" (в ред. ФЗ от 26 декабря 2005 г. N 184-ФЗ).
12. При расчете размера платы за коммунальные услуги необходимо учитывать, что каждый
из названных Федеральных законов имеет свою специфику установления тех или иных тарифов.
Например, ФЗ "Об основах регулирования тарифов организаций коммунального комплекса"
предоставляет органам местного самоуправления право устанавливать надбавки к ценам
(тарифам) для потребителей товаров и услуг организаций коммунального комплекса, которые
производят ресурсы, используемые в процессе предоставления коммунальных услуг
нанимателям жилых помещений, собственникам помещений в многоквартирных домах и
собственникам индивидуальных жилых домов. Надбавки к ценам (тарифам) для потребителей
товаров и услуг организаций коммунального комплекса должны учитываться при определении
размера платы за коммунальные услуги, вносимой потребителями коммунальных услуг.
13. Согласно ФЗ "О государственном регулировании тарифов на электрическую и тепловую
энергию в Российской Федерации" применяются предельные уровни тарифов на электрическую и
тепловую энергию, поставляемую энергоснабжающими организациями потребителям. Данные
предельные уровни с выделением предельных уровней тарифов для населения устанавливаются
по субъектам Федерации ежегодно до принятия в первом чтении Государственной Думой