Крашенинников П.В. Постатейный комментарий к Жилищному кодексу РФ
Подождите немного. Документ загружается.
--------------------------------
<1> Именно такой подход к определению обязанностей ревизионной комиссии (ревизора)
использовался в ранее действовавшем ФЗ от 15 июня 1996 г. N 72-ФЗ "О товариществах
собственников жилья" (СЗ РФ. 1996. N 25. Ст. 2963). В частности, в соответствии с п. 3 ст. 39
данного Закона ревизионные комиссии (ревизоры) товариществ должны были представлять
общему собранию заключение по бюджету, годовому отчету и размерам обязательных платежей
и взносов.
7. Установленные комментируемой статьей обязанности ревизионной комиссии (ревизора)
товарищества не охватывают всех сторон деятельности такого органа контроля товарищества.
Поэтому представляется, что общему собранию членов товарищества следовало бы утвердить
внутренний регламент работы ревизионной комиссии (ревизора). В данном регламенте
желательно более подробно определить порядок выдвижения кандидатов в состав ревизионной
комиссии (на должность ревизора) и выборов членов ревизионной комиссии (ревизора),
установить организационные формы работы ревизионной комиссии (ревизора) и другие условия
внутренней деятельности, взаимоотношения с правлением товарищества в процессе ревизий и
проверок, конкретизировать условия и порядок досрочных перевыборов членов ревизионной
комиссии (ревизора), урегулировать порядок созыва общего собрания членов товарищества по
требованию ревизионной комиссии в случае, к примеру, выявления существенных финансовых
нарушений в деятельности правления товарищества (председателя правления товарищества).
Статья 151. Средства и имущество товарищества собственников жилья
Комментарий к статье 151
1. Согласно ч. 5 ст. 135 ЖК РФ товарищество собственников жилья с момента его
государственной регистрации является юридическим лицом.
Пунктом 1 ст. 48 ГК РФ определены основные признаки юридического лица:
а) обособленность его имущества;
б) самостоятельная ответственность по своим обязательствам;
в) приобретение и реализация гражданских прав от своего имени;
г) выступление в качестве истца и ответчика в судах.
Первый названный признак, связанный с обособленностью имущества, является одним из
основных и предполагает необходимость обособления любого имущества товарищества от
имущества его членов. Основной правовой формой такого обособления для товарищества
является наличие имущества на праве собственности. Именно на это прямо указывает ч. 1
комментируемой статьи, в которой говорится о том, что в собственности товарищества может
находиться движимое, а также недвижимое имущество, расположенное внутри и за пределами
многоквартирного дома.
Помещения в многоквартирном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные
для обслуживания более одного помещения в этом доме, в том числе межквартирные
лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи,
чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более
одного помещения в доме оборудование (технические подвалы), а также крыши, ограждающие
несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-
техническое и иное оборудование, находящееся в доме за пределами или внутри помещений и
обслуживающее более одного помещения, земельный участок, на котором расположен данный
дом, с элементами озеленения и благоустройства и иные предназначенные для обслуживания,
эксплуатации и благоустройства дома объекты, расположенные на указанном земельном участке,
принадлежат в силу закона на праве общей долевой собственности собственникам помещений в
многоквартирном доме (ст. 290 ГК; ст. 36 ЖК). Поэтому перечисленное имущество, в том числе
указанный земельный участок с расположенными на нем объектами, - общее имущество в
многоквартирном доме - не может принадлежать товариществу до тех пор, пока оно не станет
одним из собственников помещений в многоквартирном доме (соответственно товарищество,
став одним из указанных собственников, приобретает права на долю в праве общей
собственности на общее имущество в многоквартирном доме) <1>.
--------------------------------
<1> В отличие от ранее действовавшего ФЗ "О товариществах собственников жилья", п. 4 ст.
40 которого допускал возможность товариществу иметь на праве собственности недвижимое
имущество, входящее в состав именно кондоминиума как единого комплекса недвижимого
имущества, включавшего в установленных границах и земельный участок, на котором расположен
многоквартирный дом.
Товарищество может приобрести нежилое помещение в многоквартирном доме для
проведения в нем заседаний правления товарищества, ревизионной комиссии, размещения в нем
рабочих мест председателя правления товарищества, членов ревизионной комиссии (ревизора)
товарищества, бухгалтера товарищества, хранения документов товарищества и т.п. В этом случае
товарищество, став собственником помещения в многоквартирном доме, приобретает права
собственника по созыву общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме,
голосованию на таком собрании <1> и т.п. При этом возникает интересная ситуация: товарищество
как указанный собственник вправе стать членом товарищества, т.е. членом самого себя.
Достаточно очевидна абсурдность такой ситуации. В соответствии с ч. 1 ст. 135 ЖК РФ само
товарищество является объединением собственников помещений в многоквартирном доме, в
связи с чем оно не может выступать одновременно в качестве субъекта такого объединения и
субъекта права, возникшего в результате этого объединения. Поэтому если товарищество имеет
на праве собственности помещение в многоквартирном доме, в котором оно создано, то оно не
может подать заявление о вступлении в члены товарищества.
--------------------------------
<1> Федеральным законом от 26 декабря 1995 г. N 208-ФЗ "Об акционерных обществах" (СЗ
РФ. 1996. N 1. Ст. 1) установлено, что акции, размещенные акционерным обществом и в
дальнейшем приобретенные им, не предоставляют права голоса и не учитываются при подсчете
голосов на общем собрании акционеров (п. 3 ст. 72). В отличие от названного Федерального
закона ЖК РФ не предусматривает каких-либо ограничений по голосованию на общем собрании
собственников помещений в многоквартирном доме для случаев, когда одним из таких
собственников является товарищество собственников жилья, созданное в данном доме.
2. Все элементы имущества товарищества имеют определенный правовой режим и
специфическое правовое регулирование. Существенным для определения правового режима
каждого из таких элементов является отнесение их к движимому или недвижимому имуществу,
что также подчеркивает ч. 1 комментируемой статьи.
3. Основным источником формирования собственного имущества товарищества являются
денежные средства. При этом ч. 2 комментируемой статьи относит к таким средствам
обязательные платежи; вступительные и иные взносы членов товарищества; доходы от
хозяйственной деятельности товарищества; предоставляемые органом государственной власти
или местного самоуправления субсидии на обеспечение эксплуатации общего имущества в
многоквартирном доме, проведение текущего и капитального ремонта, предоставление
отдельных видов коммунальных услуг и иные субсидии; прочие поступления.
4. Общее собрание членов товарищества может принять решение об образовании за счет
денежных средств товарищества специального фонда товарищества.
Часть 3 комментируемой статьи указывает на необходимость целевого использования
средств, составляющих специальный фонд, и предоставляет право общему собранию членов
товарищества самостоятельно определить порядок образования такого фонда. При этом цели
использования (расходования) таких средств должны быть прямо предусмотрены в уставе
товарищества.
Учитывая, что потребность в целевом использовании определенной совокупности средств
товарищества может существенным образом отличаться по сферам деятельности товарищества,
ЖК РФ не устанавливает ограничений по количеству фондов, которые могут быть образованы в
одном товариществе.
К примеру, в п. 5 ч. 2 ст. 145 ЖК РФ названы некоторые из фондов: резервный фонд, фонд на
восстановление и ремонт общего имущества в многоквартирном доме и его оборудования.
Резервный фонд может использоваться на цели обеспечения непредвиденных расходов и
покрытия убытков товарищества.
Фонд, предназначенный для восстановления и ремонта общего имущества в
многоквартирном доме и его оборудования, может использоваться для целей капитального
ремонта, реконструкции многоквартирного дома, ремонта объектов общего имущества в
многоквартирном доме, в том числе оборудования.
Возможно создание фонда текущих расходов для использования средств данного фонда на
текущее содержание общего имущества в многоквартирном доме, в том числе на цели мелкого
текущего ремонта отдельных его объектов, приобретения оборудования, инвентаря, или фонда
страхования - для страхования объектов общего имущества в многоквартирном доме.
5. Статья 861 ГК РФ закрепила в качестве общего правила принцип безналичных расчетов
для юридических лиц. Поэтому товарищество собственников жилья, являясь юридическим лицом,
для осуществления безналичных расчетов вынуждено будет заключить договор банковского счета
в целях открытия счета в банке и зачисления на него своих денежных средств.
Часть 4 комментируемой статьи предоставляет правлению товарищества как
исполнительному органу управления товарищества право распоряжения средствами
товарищества, находящимися на счете в банке, в соответствии с финансовым планом
товарищества <1>. Реализация такого права предполагает необходимость принятия правлением
товарищества, учитывая его коллегиальность, соответствующего решения на своем заседании с
наделением конкретного лица полномочиями по оформлению необходимых платежных
документов <2>. При этом следует иметь в виду, что правление товарищества может и не
наделять конкретное лицо такими полномочиями, поскольку ч. 2 ст. 149 ЖК РФ председателю
правления товарищества предоставлено право действовать без доверенности от имени
товарищества и подписывать платежные документы.
--------------------------------
<1> В данном случае законодатель имеет в виду годовой план финансовой деятельности
товарищества (смету расходов и доходов), который составляет правление товарищества и
утверждает общее собрание членов товарищества (см. комментарий к ст. ст. 145 и 148 ЖК).
<2> Порядок оформления расчетных документов и осуществления безналичных расчетов
установлен Положением Центрального банка РФ от 3 октября 2002 г. N 2-П "О безналичных
расчетах в Российской Федерации" (Вестник Банка России. 2002. N 74).
Статья 152. Хозяйственная деятельность товарищества собственников жилья
Комментарий к статье 152
1. Комментируемая статья (ч. 1) предоставляет право товариществу собственников жилья
осуществлять хозяйственную деятельность, но только ту, которая направлена на достижение
целей, предусмотренных уставом товарищества. В соответствии с п. 3 ст. 50 ГК РФ
некоммерческие организации могут осуществлять предпринимательскую деятельность лишь
постольку, поскольку это служит достижению целей, ради которых они созданы, и соответствует
данным целям.
Товарищество создается собственниками помещений в многоквартирном доме (т.е.
хозяевами общего имущества в таком доме) в целях управления этим домом (т.е. их общим
хозяйством), и соответственно основная деятельность товарищества не должна быть направлена
на систематическое получение прибыли от пользования имуществом, продажи товаров,
выполнения работ или оказания услуг. Законодатель, используя термин "хозяйственная
деятельность" в комментируемой статье, в большей степени стремился подчеркнуть хозяйский
интерес, который должно проявлять товарищество по отношению как к общему имуществу в
многоквартирном доме, так и в целом к управляемому им многоквартирному дому.
2. Часть 2 комментируемой статьи содержит перечень видов хозяйственной деятельности,
которыми может заниматься товарищество собственников жилья. В частности, в их число
законодатель включил:
1) обслуживание, эксплуатацию и ремонт недвижимого имущества в многоквартирном
доме;
2) строительство дополнительных помещений и объектов общего имущества в
многоквартирном доме;
3) сдачу в аренду, внаем части общего имущества в многоквартирном доме.
С одной стороны, закрытый характер данного перечня не предполагает возможность
осуществления товариществом иных не указанных в нем видов хозяйственной деятельности. С
другой стороны, комплексный анализ положений ЖК РФ, посвященных деятельности
товарищества, позволяет сделать вывод о том, что законодатель полностью не исключает
возможность осуществления товариществом иных видов хозяйственной деятельности. К примеру,
п. 7 ч. 1 ст. 137 ЖК РФ допускает возможность передачи товариществом во временное
пользование принадлежащего ему имущества.
3. Денежные средства, полученные в виде доходов от хозяйственной деятельности
товарищества, используются для оплаты общих расходов или для пополнения специальных
фондов товарищества, средства которых расходуются на цели, предусмотренные уставом
товарищества. При этом должно быть обеспечено действие принципа сбалансированности
годового плана финансовой деятельности товарищества (сметы доходов и расходов),
предполагающего, что объем предусмотренных таким планом (сметой) расходов должен
соответствовать суммарному объему доходов товарищества. Именно поэтому ч. 3
комментируемой статьи предусматривает в качестве основания для использования доходов
товарищества от хозяйственной деятельности только решение общего собрания членов
товарищества, утверждающего указанный план (смету) на очередной год.
4. Доходы товарищества, дополнительно полученные в ходе исполнения годового плана
финансовой деятельности товарищества (сметы расходов и доходов), суммы превышения
доходов над расходами, образующиеся в результате экономии в расходах (свободные средства
товарищества), могут быть направлены не только на покрытие общих расходов товарищества (к
примеру, на очередной год) или в специальные фонды товарищества, но и на иные цели,
связанные с деятельностью товарищества и указанные в его уставе, а также в гл. 14 ЖК РФ. При
этом, учитывая необходимость обеспечения вышеназванного принципа сбалансированности,
решения о целевом использовании данных средств должны приниматься общим собранием
членов товарищества.
Раздел VII. ПЛАТА ЗА ЖИЛОЕ ПОМЕЩЕНИЕ И КОММУНАЛЬНЫЕ УСЛУГИ
Статья 153. Обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги
Комментарий к статье 153
1. Договоры, содержащие условия предоставления жилых помещений в пользование
гражданам, а также условия оказания услуг, выполнения работ по содержанию и ремонту общего
имущества многоквартирных домов и предоставления коммунальных услуг, являются
возмездными. Часть 1 комментируемой статьи устанавливает обязанность внесения платы за
жилое помещение и коммунальные услуги гражданами и юридическими лицами. Обязательства
по предоставлению жилых помещений, оказанию услуг, выполнению работ и предоставлению
коммунальных услуг и обязательства по оплате являются встречными обязательствами (ст. ст. 307,
328 ГК).
2. Часть 2 комментируемой статьи определяет момент возникновения обязанности по
внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги для физических и юридических
лиц. Необходимость законодательного определения указанного момента вызвана
многочисленными судебными спорами, возникавшими из-за того, что в федеральном
законодательстве не было норм, регулирующих вопросы внесения платы за жилое помещение (по
части платы за содержание и ремонт жилого помещения см. комментарий к ст. 154 ЖК) и
коммунальные услуги в незаселенных или неиспользуемых жилых помещениях.
3. В соответствии с положениями комментируемой статьи обязанность по внесению платы
за жилое помещение и за предоставляемые в этом помещении коммунальные услуги возникает у
граждан и юридических лиц с момента возникновения права собственности на жилое помещение
или заключения соответствующего договора, устанавливающего основания использования жилого
помещения, либо после предоставления жилого помещения в установленном порядке члену
жилищного или жилищно-строительного кооператива.
При этом комментируемая статья не содержит положений, устанавливающих момент
возникновения обязанностей по внесению платы за содержание и ремонт общего имущества
многоквартирного дома (плата за жилое помещение) и платы за коммунальные услуги
собственниками нежилых помещений. Представляется, что при решении споров о расходах
собственников нежилых помещений на содержание общего имущества в многоквартирном доме
и об оплате предоставленных им коммунальных услуг судебные органы должны будут применять
к данным правоотношениям нормы комментируемой статьи, касающиеся внесения платы за
жилое помещение и коммунальные услуги, по аналогии (см. комментарий к ст. 7 ЖК).
4. Часть 3 комментируемой статьи устанавливает обязанность содержания жилых
помещений государственного и муниципального жилищных фондов до момента их
предоставления в пользование гражданам. На практике такие помещения нередко содержались
за счет организаций, за которыми они были закреплены на праве хозяйственного ведения или
оперативного управления, а не за счет средств соответствующего бюджета. Достаточно часто
организации, предоставляющие коммунальные услуги, не могли идентифицировать лицо,
обязанное вносить плату за соответствующие услуги либо возлагали эту обязанность на будущих
владельцев жилых помещений. Жилищный кодекс РФ возлагает эту обязанность на органы
государственной власти и органы местного самоуправления или на управомоченных ими лиц.
5. Обязанность Российской Федерации, субъектов Федерации и муниципальных
образований в лице соответствующих органов публичной власти, как и других собственников
помещений в многоквартирном доме, нести бремя расходов на содержание общего имущества в
многоквартирном доме и их обязанность своевременно и полностью вносить плату за
коммунальные услуги основывается на положениях ч. 1 ст. 30, ст. ст. 39, 138, 148, 154, 155, 162 и
164 ЖК РФ. Из положений Кодекса вытекает, что в отношении жилых помещений
государственного и муниципального жилищных фондов одновременно возникают денежные
обязательства публично-правовых образований и нанимателей таких жилых помещений. То есть
при наличии нанимателей жилых помещений денежные обязательства указанных собственников
не упраздняются.
6. Жилищный кодекс РФ не определяет круг лиц, несущих расходы по плате за жилое
помещение и коммунальные услуги относительно помещений, не имеющих собственников
(бесхозяйное и выморочное имущество). Таких помещений сравнительно немного, и основное
количество споров по данному вопросу вызывает лишь момент возникновения обязанностей по
внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги для лиц, наследующих данное
помещение в порядке, установленном гражданским законодательством.
7. Комментируемая статья не устанавливает момент возникновения обязанности будущих
собственников помещений в строящемся многоквартирном доме нести расходы на содержание и
ремонт общего имущества в многоквартирном доме и оплату коммунальных услуг. Это не
означает, что приобретатели таких помещений не должны нести подобные расходы. Если
будущими собственниками помещений в строящемся многоквартирном доме не создано
товарищество собственников жилья (см. комментарий к ст. 139 ЖК), то, как представляется,
подрядчик (застройщик) несет расходы на содержание общего имущества в таком доме и на
оплату коммунальных услуг до передачи им всех помещений лицам, которым будет
принадлежать право собственности на помещения в строящемся многоквартирном доме. В
отличие от обязательств, предусмотренных комментируемой статьей, обязательства будущих
собственников помещений в строящемся многоквартирном доме по содержанию общего
имущества в таком доме и оплате коммунальных услуг вытекают не из требований закона, а из
договора с подрядчиком (застройщиком). Отсутствие регулирования договором порядка несения
указанных расходов является предпосылкой для нарушения прав одной из сторон договора. При
этом заинтересованная сторона договора может обратиться в суд за защитой своих интересов.
Статья 154. Структура платы за жилое помещение и коммунальные услуги
Комментарий к статье 154
1. Части 1 и 2 комментируемой статьи раскрывают понятие платы за жилое помещение и
коммунальные услуги для нанимателей жилых помещений, занимаемых по договорам
социального найма или договорам найма жилого помещения государственного или
муниципального жилищного фонда, а также для собственников помещений в многоквартирном
доме.
В соответствии с п. 16 ст. 12 ЖК РФ определение структуры платы за жилое помещение и
коммунальные услуги, порядка расчета и внесения такой платы относится к компетенции органов
государственной власти Российской Федерации в области жилищных отношений. Подобной
компетенции нет у органов государственной власти субъекта Федерации и органов местного
самоуправления. В связи с этим принятие региональных и местных актов жилищного
законодательства по этим вопросам неправомерно.
2. Жилищный кодекс РФ не устанавливает структуру платы и требования к определению
размера платы для нанимателей жилых помещений, занимаемых по договорам найма жилого
помещения частного жилищного фонда. Этот вопрос урегулирован гл. 35 ГК РФ "Наем жилого
помещения". Согласно ст. 682 ГК РФ наниматель и наймодатель самостоятельно устанавливают в
договоре найма жилого помещения размер платы за жилое помещение.
3. Плата за жилое помещение для нанимателя жилого помещения, занимаемого по
договору социального найма или договору найма жилого помещения государственного или
муниципального жилищного фонда, включает в себя:
1) плату за содержание и ремонт жилого помещения, включающую в себя плату за услуги и
работы по управлению многоквартирным домом, содержанию и текущему ремонту общего
имущества в многоквартирном доме;
2) плату за пользование жилым помещением (за наем), не уплачиваемую собственниками
жилых помещений.
Взимая плату за наем или арендную плату (в экономической литературе эти термины
используются как синонимы), собственник в первую очередь компенсирует свои капитальные
расходы, связанные со строительством данного жилого помещения.
В данной статье плата за наем рассматривается исключительно в отношении публичных
собственников. Российская Федерация, субъекты Федерации и муниципальные образования как
собственники государственного и муниципального жилищных фондов и наймодатели имеют в
этом отношении существенные особенности, что и определяет необходимость специального
регулирования в ЖК РФ. Во-первых, государственный и муниципальный жилищные фонды
предназначены для удовлетворения жилищных потребностей малоимущих и иных установленных
законом категорий граждан и, как правило, не должны использоваться с целью извлечения
прибыли. Во-вторых, ЖК РФ полностью освобождает от внесения наймодателю платы за наем
основную группу пользователей муниципального жилищного фонда - малоимущих граждан (ч. 9
ст. 156). Очевидно, что и для остальных категорий пользователей по договорам социального
найма и найма в государственном и муниципальном жилищных фондах плата за наем будет
устанавливаться, как правило, не в полном размере (т.е. в размере, не обеспечивающем
компенсацию капитальных расходов собственника) с целью сохранения доступности платы за
жилое помещение и коммунальные услуги (см. также комментарий к ст. 156 ЖК).
4. Понятие "плата за содержание и ремонт жилого помещения", используемое в ЖК РФ,
охватывает собой плату за услуги и работы по управлению многоквартирным домом,
содержанию, текущему и капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме,
расположенного как внутри, так и вне жилого помещения. Важно подчеркнуть, что, несмотря на
используемый термин, этим понятием не охватываются услуги и работы, связанные с
содержанием и ремонтом элементов жилого помещения, не являющихся общим имуществом
(например, ремонт смесителя, газовой плиты или водонагревателя, внутриквартирной
электропроводки) (см. комментарий к ч. 10 ст. 155 ЖК). Состав общего имущества определен в ч. 1
ст. 36 ЖК РФ и в п. п. 2 - 9 действующих на момент написания комментария Правил содержания
общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства РФ
от 13 августа 2006 г. N 491 (см. комментарий к ст. 36 ЖК).
5. Плата за содержание и ремонт жилого помещения вносится как нанимателями жилых
помещений в государственном или муниципальном жилищном фонде, так и собственниками
помещений в многоквартирном доме - как жилых, так и нежилых. Таким образом, собственник
нежилого помещения в многоквартирном доме вносит "плату за содержание и ремонт жилого
помещения" в том же порядке, что и собственники жилых помещений в этом доме.
6. Согласно п. 2 ч. 1 комментируемой статьи плата за жилое помещение для нанимателей
таких помещений государственного и муниципального жилищных фондов не включает в себя
расходы на капитальный ремонт многоквартирного дома, в котором проживает наниматель. Эти
расходы покрываются собственниками соответствующих помещений государственного и
муниципального жилищных фондов наравне с иными собственниками помещений в данном
многоквартирном доме. Как общее правило капитальный ремонт многоквартирных жилых домов
осуществляется за счет средств собственников помещений в таких домах (см. комментарий к ст.
158 ЖК). С учетом того, что при определении прав граждан на субсидии и расчете их размеров
применяются региональные стандарты стоимости жилищно-коммунальных услуг, установленные
исходя из цен, тарифов и нормативов, используемых для расчета платы за содержание и ремонт
жилого помещения и коммунальные услуги для нанимателей по договорам социального найма,
расходы собственников жилых помещений на капитальный ремонт многоквартирного дома не
субсидируются (см. комментарий к ч. 6 ст. 159 ЖК). При этом органы местного самоуправления
могут предоставлять управляющим организациям, товариществам собственников жилья либо
жилищным кооперативам или иным специализированным потребительским кооперативам
бюджетные средства на капитальный ремонт многоквартирных домов (см. комментарий к ч. 1 ст.
165 ЖК).
7. Часть 3 комментируемой статьи определяет структуру платежей для собственников жилых
домов - индивидуально определенных зданий (см. комментарий к ст. 16 ЖК). Для этой категории
граждан не предусмотрена жесткая структура платы; ЖК РФ устанавливается лишь обязанность по
несению расходов на содержание и ремонт принадлежащих им домов, а также по оплате
потребляемых коммунальных услуг в соответствии с заключенными договорами (см. ч. 9 ст. 155
ЖК).
8. Согласно ч. 4 комментируемой статьи плата за коммунальные услуги, оплачиваемая как
нанимателями жилых помещений государственного и муниципального жилищных фондов, так и
собственниками помещений в многоквартирных домах, и собственниками жилых домов,
включает в себя плату за холодное и горячее водоснабжение, водоотведение, электро-,
газоснабжение (в т.ч. поставки бытового газа в баллонах), отопление (теплоснабжение, в том
числе поставки твердого топлива при наличии печного отопления).
Установив непосредственно в федеральном законе перечень коммунальных услуг,
предоставляемых нанимателям и собственникам помещений в многоквартирных домах и жилых
домов, ЖК РФ положил конец многочисленным спорам среди специалистов жилищно-
коммунального хозяйства о том, относятся ли, например, вывоз мусора, обслуживание лифтов и
иные аналогичные работы, осуществляемые в многоквартирных домах, а также утилизация
(уничтожение) бытовых отходов к коммунальным услугам. Такая определенность способствует
осуществлению указанных и иных аналогичных видов деятельности в перспективе не по
регулируемым тарифам, устанавливаемым на товары и услуги организаций коммунального
комплекса, а по свободным ценам, устанавливаемым под влиянием спроса и предложения на
конкурентном рынке услуг управления, содержания и ремонта общего имущества в
многоквартирных домах.
Статья 155. Внесение платы за жилое помещение и коммунальные услуги
Комментарий к статье 155
1. Положение ч. 1 комментируемой статьи о ежемесячном внесении нанимателями и
собственниками помещений платы за жилое помещение и платы за коммунальные услуги до 10-
го числа месяца, следующего за истекшим, каких-либо изменений по сравнению с ЖК РСФСР (ст.
ст. 56 и 57) не претерпело.
2. Новым является положение о возможности установления иного срока внесения платы за
жилое помещение и коммунальные услуги договором управления многоквартирным домом. Эта
норма является диспозитивной только для одного из способов, предусмотренных для управления
многоквартирными домами. Статья 162 ЖК РФ (п. 3 ч. 3) предусматривает в качестве
существенного условия договора управления не срок внесения платы, а более широкое условие -
порядок внесения платы за содержание и ремонт жилого помещения и коммунальные услуги (см.
комментарий к ст. 162 ЖК).
С внесением Постановлением Правительства РФ от 23 мая 2006 г. N 307 изменений в
Порядок расчетов за электрическую, тепловую энергию и природный газ, утвержденный
Постановлением Правительства РФ от 4 апреля 2000 г. N 294, у ресурсоснабжающих организаций
прекратилось право требовать авансовой оплаты управляющими организациями тепловой
энергии, газа, холодной и горячей воды, услуг водоотведения. Стороны договора управления
могут согласовать авансирование или предварительную оплату, что актуально при необходимости
внесения платы коммунальных услуг вперед, например, перед убытием в летние отпуска. При
этом в договоре управления могут быть согласованы варианты внесения платы до наступления
оплачиваемого месяца и оплаты в течение оплачиваемого месяца.
В договоре управления также возможно согласование оплаты по истечении 10-го числа
месяца, следующего за оплачиваемым месяцем. При оплате работ по капитальному ремонту
собственники помещений и управляющая организация могут согласовать в договоре рассрочку
платежа за выполненные работы в течение определенного периода (см. комментарий к ст. 158
ЖК).
3. Часть 2 комментируемой статьи установила, что плата за жилое помещение и
коммунальные услуги вносится на основании соответствующих платежных документов, а также
определила срок их предоставления. Платежные документы должны представляться гражданам
не позднее 1-го числа месяца, следующего за истекшим месяцем. Как и в случае с установлением
срока внесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги, иной срок представления
платежных документов может быть определен договором управления многоквартирным домом.
Содержание платежного документа может быть установлено органами государственной
власти РФ в соответствии с п. 16 ст. 12 ЖК РФ. Например, такие требования установлены п. 38
Правил предоставления коммунальных услуг гражданам, утвержденных Постановлением
Правительства РФ от 23 мая 2006 г. N 307. Содержание платежного документа может также
определяться в договорах, являющихся основанием оказания услуг и выполнения работ по
содержанию и ремонту общего имущества многоквартирного дома, с учетом требований ст. 154
ЖК РФ к структуре платы за жилое помещение и коммунальные услуги и обязательных
требований, установленных Правительством РФ. Для сторон договора управления, например, это
вытекает из п. 3 ч. 3 ст. 162 ЖК РФ. Ответственность за своевременное представление платежных
документов собственникам и нанимателям жилых помещений государственного или
муниципального жилищного фонда несет лицо, которому в соответствии с ЖК РФ вносится плата
за жилое помещение и коммунальные услуги.
4. Поскольку ЖК РФ предусмотрена обязанность уплаты пени в случае несвоевременного
или неполного внесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги, законодатель
вполне логично установил обязанности соответствующих получателей этой платы по
своевременному и надлежащему информированию плательщиков о размере предстоящих
платежей. Непредоставление платежных документов или их предоставление с нарушением
указанного срока будет свидетельствовать о нарушении обязанности лицом, которому вносится
плата за жилое помещение и коммунальные услуги, и позволит нанимателям и собственникам
помещений требовать переноса даты, с которой начинают применяться штрафные санкции в
случае невнесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги, на более поздний срок
(см. комментарий к ч. 14 комментируемой статьи).
5. Части 3 - 10 комментируемой статьи определяют круг лиц, которым вносится плата за
жилое помещение и коммунальные услуги, а также определяют порядок принятия решений о
внесении этой платы для членов товарищества собственников жилья либо жилищного
кооператива или иного специализированного потребительского кооператива.
Согласно ч. 3 комментируемой статьи плата за пользование жилым помещением (плата за
наем) вносится нанимателями жилых помещений по договору социального найма и договору
найма жилых помещений государственного или муниципального жилищного фонда наймодателю
соответствующего жилого помещения. Поскольку плата за наем является доходом собственника
жилого помещения и не связана с объемом и качеством оказываемых услуг и выполняемых работ
по содержанию общего имущества многоквартирного дома, то ее внесение осуществляется
наймодателю при любом способе управления таким домом.
6. Часть 4 комментируемой статьи устанавливает особый порядок исполнения нанимателем
жилых помещений государственного или муниципального жилищного фонда в многоквартирном
доме, управление которым осуществляется управляющей организацией, денежных обязательств
по договорам социального найма и найма (коммерческого) (ч. 1 ст. 65, а также ст. 90 ЖК).
Наниматели жилых помещений государственного или муниципального жилищного фонда вносят
плату за содержание и ремонт жилого помещения, а также плату за коммунальные услуги
управляющей организации, осуществляющей управление многоквартирным домом.
Управляющая организация может заключать договор управления многоквартирным домом
только с собственниками помещений в таком доме, товариществом собственников жилья либо
жилищным или иным специализированным потребительским кооперативом (см. комментарий к
ст. 162 ЖК), а в соответствии с действующим на момент написания комментария Типовым
договором социального найма жилого помещения, утвержденным Постановлением
Правительства РФ от 21 мая 2005 г. N 315, наниматель жилого помещения государственного или
муниципального жилищного фонда не имеет договорных отношений с управляющей
организацией. В этом случае управляющая организация обязана принять исполнение денежного
обязательства за собственника жилого помещения государственного или муниципального
жилищного фонда (ст. 313 ГК). При этом наймодатель отвечает перед управляющей организацией
за неисполнение или ненадлежащее исполнение его обязательства нанимателями, на которых
законом было возложено исполнение (ст. 403 ГК).
7. В соответствии с ч. 4 комментируемой статьи, если размер вносимой нанимателем жилого
помещения платы меньше, чем размер платы, установленный договором управления (п. 3 ч. 3 ст.
162 ЖК), оставшаяся часть платы вносится наймодателем этого жилого помещения в
согласованном с управляющей организацией порядке. Такая ситуация возможна, например, при
установлении органом местного самоуправления для нанимателей жилых помещений
государственного или муниципального жилищного фонда размера платы за содержание и ремонт
жилого помещения меньше, чем размер платы, который собственник (наймодатель) обязан
вносить в соответствии с договором управления многоквартирным домом (см. комментарий к ч. 3
ст. 156 и ч. 3 ст. 162 ЖК); при несвоевременном и (или) неполном внесении указанными
нанимателями платы за жилое помещение и коммунальные услуги (см. комментарий к ч. 14
настоящей статьи). Кроме того, собственники жилых помещений государственного или
муниципального жилищного фонда обязаны нести расходы на капитальный ремонт
многоквартирного дома (см. комментарий к ст. ст. 154 и 158 ЖК). Поскольку условия договора
управления многоквартирным домом должны устанавливаться одинаковыми для всех
собственников помещений в многоквартирном доме (ч. 4 ст. 162 ЖК), то данное согласование
процедуры внесения наймодателем оставшейся части платы после внесения платы нанимателями
не может содержаться в договоре управления. Такие условия должны содержаться в отдельном
договоре (соглашении) наймодателя и управляющей организации.
При управлении многоквартирным домом товариществом собственников жилья или
непосредственном управлении собственниками помещений наниматели жилых помещений
государственного и муниципального жилищных фондов должны вносить плату за содержание и
ремонт жилого помещения и коммунальные услуги своему наймодателю, с которым заключен
договор социального найма или договор найма. По указанию наймодателя наниматели могут
вносить плату за содержание и ремонт жилого помещения и коммунальные услуги
непосредственно товариществу, кооперативу, а при непосредственном управлении
многоквартирным домом собственниками помещений - подрядным и ресурсоснабжающим
организациям (что достаточно распространено). Для получателей такие платежи будут считаться
исполнением обязательств соответствующих собственников третьими лицами (нанимателями) (ст.
313 ГК), а не уступкой прав требования, предусмотренной ст. 382 ГК РФ.
8. Часть 5 комментируемой статьи предусматривает, что органами управления товарищества
собственников жилья, жилищного, жилищно-строительного или специализированного
потребительского кооператива может быть предусмотрен любой порядок внесения членами этих
некоммерческих организаций обязательных платежей и взносов, связанных с оплатой расходов
на содержание, текущий и капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме и с
оплатой коммунальных услуг. Указанные некоммерческие организации вправе самостоятельно
решать вопросы внесения платежей и взносов, вытекающие из отношений членства в них граждан
и организаций, в частности, через отделения кредитных организаций, организации почтовой связи
или наличными денежными средствами в кассу (ст. ст. 113, 137, 145 ЖК). Но товарищества и
кооперативы не могут принимать решения о внесении платы за коммунальные услуги
собственниками помещений напрямую ресурсоснабжающим организациям (см. комментарий к ч.
8 настоящей статьи).
9. Собственники помещений в многоквартирном доме, в котором создано товарищество
собственников жилья либо жилищный кооператив, обязаны участвовать в общих расходах на
управление многоквартирным домом, его содержание и ремонт путем внесения обязательных
платежей, поскольку все собственники помещений, независимо от членства в такой организации,
несут бремя расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме (см.
комментарий к ст. 39 ЖК).
Согласно ч. 6 комментируемой статьи собственники помещений в многоквартирном доме,
не являющиеся членами указанной некоммерческой организации, вносят плату за жилое
помещение и коммунальные услуги в соответствии с договорами, заключенными с
товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом. Требование о заключении
договора о содержании и ремонте общего имущества в многоквартирном доме с собственниками
помещений в многоквартирном доме, не являющимися членами товарищества, содержится в п. 2
ст. 138 ЖК РФ. Настоящий Кодекс не устанавливает содержание и не регулирует особенности
заключения и исполнения такого гражданско-правового договора. Его условия устанавливаются
по соглашению сторон с учетом императивных норм Кодекса.
10. В соответствии с ч. 7 комментируемой статьи собственники помещений в
многоквартирном доме, в котором не созданы товарищество собственников жилья либо
кооператив и управление которым осуществляется управляющей организацией, обязаны вносить
плату за жилое помещение и коммунальные услуги этой управляющей организации. Основанием
внесения такой платы является договор управления, предусмотренный ст. 162 ЖК РФ (см.
комментарий к названной статье). При этом по смыслу Кодекса собственник помещения обязан
внести плату управляющей организации за все виды коммунальных услуг, которые могут быть
предоставлены исходя из имеющегося уровня благоустройства многоквартирного дома.
Комментируемая норма распространяется не только на граждан, но и на всех иных
собственников жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме, включая Российскую
Федерацию, субъекты Федерации и муниципальные образования.
11. Собственники помещений в многоквартирном доме, осуществляющие непосредственное
управление таким домом, вносят плату за жилое помещение и коммунальные услуги своим
контрагентам по договорам, заключенным с лицами, осуществляющими соответствующие виды
деятельности (ч. 8 комментируемой статьи). Согласно ст. 164 ЖК РФ договоры оказания услуг по
содержанию и (или) выполнению работ по ремонту общего имущества в таком доме заключаются
собственниками помещений на основании решений общего собрания, а договоры холодного и
горячего водоснабжения, водоотведения, электро-, газоснабжения (в т.ч. поставки бытового газа в
баллонах), отопления (теплоснабжения, в том числе поставки твердого топлива при наличии
печного отопления) заключаются каждым собственником помещения самостоятельно. При этом
заключение прямых договоров собственников помещений с ресурсоснабжающими
организациями допускается только при непосредственном управлении многоквартирным домом