Крашенинников П.В. Постатейный комментарий к Жилищному кодексу РФ
Подождите немного. Документ загружается.
товариществ собственников жилья может выступать по отношению к создавшим ее
товариществам как управляющая компания, выполняющая часть управленческих функций,
добровольно переданных ей данными товариществами.
3. С учетом положений ст. ст. 121 - 123 ГК РФ и ст. 11 названного Федерального закона
можно выделить основные особенности правового статуса (правового положения) объединения
товариществ собственников жилья как ассоциации (союза) таких товариществ:
- объединение является юридическим лицом - одной из форм некоммерческих организаций
(соответственно в отношении такого объединения действуют положения ФЗ "О некоммерческих
организациях");
- наименование объединения должно отражать специфику объединения как объединения
товариществ собственников жилья и содержать слова "ассоциация" или "союз";
- учредительными документами объединения являются учредительный договор,
подписанный представителями создающих такое объединение товариществ, и утвержденный
ими устав, которые должны содержать сведения, указанные в п. 2 ст. 52 и п. 2 ст. 122 ГК РФ;
- товарищества, создавшие объединение, становятся его членами и как члены такого
объединения сохраняют свою самостоятельность и права юридического лица;
- объединение не отвечает по обязательствам своих членов;
- члены объединения несут субсидиарную ответственность по обязательствам такого
объединения в размере и в порядке, предусмотренных его учредительными документами;
- одним из основных источников формирования имущества объединения являются
имущественные взносы его членов, обязанность внесения которых хотя прямо не установлена,
однако следует из смысла п. 2 ст. 123 ГК РФ;
- имущество объединения принадлежит ему на праве собственности, его члены не имеют
имущественных прав в отношении имущества объединения.
В свою очередь, правовой статус члена объединения товариществ собственников жилья
сводится к следующим основным правам и обязанностям:
- член объединения вправе по своему усмотрению выйти из объединения по окончании
финансового года (в этом случае он несет субсидиарную ответственность по обязательствам
объединения пропорционально своему взносу в течение двух лет с момента выхода);
- член объединения может быть исключен из него по решению других членов объединения
в случаях и порядке, установленных учредительными документами объединения (в части
субсидиарной ответственности исключенного члена применяются аналогичные правила, которые
действуют при выходе члена объединения из данного объединения);
- с согласия членов объединения в него может войти новый член объединения;
- член объединения вправе безвозмездно пользоваться услугами (консультационными,
информационными и др.) объединения.
4. В соответствии с комментируемой статьей управление объединением товариществ
собственников жилья должно осуществляться по правилам гл. 13 ЖК РФ, которая в то же время
содержит положения, касающиеся правового статуса товарищества собственников жилья, порядка
его создания, государственной регистрации, реорганизации, ликвидации, и не регулирует
отношения, возникающие по поводу управления товариществом. Представляется, что правильнее
руководствоваться п. 2 ст. 122 ГК РФ и п. 3 ст. 14 ФЗ "О некоммерческих организациях", в
соответствии с которыми порядок управления деятельностью такого объединения, в том числе
состав и компетенция органов управления таким объединением, порядок принятия им решений,
включая вопросы, решения по которым принимаются единогласно или квалифицированным
большинством голосов членов объединения, должны быть установлены учредительными
документами объединения. Другое дело, когда два и более товарищества, объединяясь, создают
одно товарищество. В данном случае управление таким товариществом должно осуществляться в
соответствии с гл. 14 ЖК РФ.
Глава 14. ПРАВОВОЕ ПОЛОЖЕНИЕ ЧЛЕНОВ
ТОВАРИЩЕСТВА СОБСТВЕННИКОВ ЖИЛЬЯ
Статья 143. Членство в товариществе собственников жилья
Комментарий к статье 143
1. Создание товарищества собственников жилья позволяет упростить согласование порядка
реализации собственниками жилых помещений своих прав по владению, пользованию и в
установленных законодательством пределах распоряжению общим имуществом в
многоквартирном доме, а также осуществление деятельности по содержанию, сохранению,
приращению такого имущества и распределение между ними обязанностей по возмещению
соответствующих расходов.
Выбор собственниками помещений в многоквартирном доме на основе свободного
волеизъявления такого способа управления многоквартирным домом, как управление
товариществом, означает реализацию их права на создание объединения для достижения
вышеназванных целей. Обязательный признак такого объединения - членство в нем. Только
члены данного объединения имеют право участвовать в работе его руководящего органа,
избирать и быть избранными в его исполнительный орган, а также контролировать деятельность
как его исполнительного органа, так и объединения в целом.
Комментируемая статья регулирует отношения, складывающиеся по поводу возникновения
и прекращения членства в таком объединении - товариществе собственников жилья.
2. Согласно ч. 1 комментируемой статьи членами товарищества собственников жилья вправе
стать только собственники помещений в многоквартирном доме, в котором создано данное
товарищество (т.е. физическое или юридическое лицо, Российская Федерация, субъект Федерации
или муниципальное образование, имеющие на праве собственности жилое или нежилое
помещение в таком доме). Одновременно ч. 2 комментируемой статьи подчеркивает, что лица,
приобретающие помещения в таком доме, вправе стать членами товарищества только после
возникновения у них права собственности на указанные помещения. При этом комментируемой
статьей заложены основополагающие принципы членства в товариществе - индивидуальность
(личная инициатива) и добровольность. Это предполагает, что членство в товариществе
собственников жилья возникает только в результате свободного волеизъявления собственника
помещения в многоквартирном доме на основании его заявления и соответственно
принудительное членство в товариществах собственников жилья не допускается законом ни при
каких условиях.
Данное правило в полной мере учитывает Постановление Конституционного Суда РФ от 3
апреля 1998 г. N 10-П "По делу о проверке конституционности пунктов 1, 3 и 4 статьи 32 и пунктов
2 и 3 статьи 49 Федерального закона от 15 июня 1996 года "О товариществах собственников
жилья" в связи с запросом Советского районного суда города Омска" <1>, которым были
признаны не соответствующими ст. 30 Конституции РФ отдельные положения в настоящее время
утратившего силу ФЗ "О товариществах собственников жилья", которые предусматривали
обязательность членства в товариществе собственников жилья для собственников помещений в
многоквартирном доме, в котором создано такое товарищество.
--------------------------------
<1> СЗ РФ. 1998. N 15. Ст. 1794.
3. Норма ч. 1 комментируемой статьи императивна, поскольку кроме заявления о
вступлении в члены товарищества собственников жилья не предусматривает каких-либо
дополнительных условий возникновения членства в товариществе. Данное заявление является
единственным условием возникновения членства в товариществе собственников жилья у
собственника помещения в многоквартирном доме, в котором создано данное товарищество, и в
связи с этим установление каких-либо дополнительных требований в уставе товарищества, к
примеру о необходимости для приобретения членства в товариществе внесения вступительного
взноса <1>, рассмотрения или утверждения заявления о вступлении в члены товарищества общим
собранием членов товарищества или правлением товарищества, недопустимо. При этом следует
учитывать, что праву собственника помещения в многоквартирном доме стать членом
товарищества в заявительном порядке корреспондирует обязанность правления товарищества
при получении от данного собственника заявления о вступлении в товарищество обеспечить
внесение сведений о нем в список членов товарищества <2>. Соответственно невключение в
список членов товарищества такого собственника либо необоснованное (при отсутствии
заявления о выходе из членов товарищества) исключение его из данного списка не изменяет его
правового положения как члена товарищества, поскольку комментируемая статья не связывает с
данными фактами каких-либо правовых последствий.
--------------------------------
<1> Такой вид взноса упоминается в ст. 151 ЖК РФ.
<2> В соответствии с п. 7 ст. 148 ЖК РФ ведение списка членов товарищества является
обязанностью правления товарищества.
4. Комментируемая статья не определяет, в какой форме должно быть выражено заявление
о вступлении в члены товарищества: письменной или устной. Вместе с тем представляется, что
данное заявление должно быть оформлено в письменной форме, поскольку именно данная
форма позволяет однозначно определить волю конкретного лица о вступлении в товарищество и
произвести идентификацию данного лица как собственника помещения в многоквартирном доме.
Это также во многом обусловливается необходимостью документирования деятельности
товарищества как для внутренней отчетности, так и для отчетности перед налоговыми и иными
контролирующими органами. Именно заявления служат основными доказательствами наличия
членства в товариществе у определенного количества собственников помещений в
многоквартирном доме, в связи с чем письменная форма таких заявлений обеспечивает
возможность ведения предусмотренного п. 7 ст. 148 ЖК РФ списка членов товарищества,
выявления обстоятельств, служащих основанием для ликвидации товарищества (ч. 2 ст. 141 ЖК), и
финансовых обязательств собственников помещений в многоквартирном доме в связи с их
членством в товариществе, исключает возможные злоупотребления и т.п.
Необходимость оформления в письменной форме заявления о вступлении в члены
товарищества косвенно подтверждается тем, что заявление о выходе из членов товарищества
может быть оформлено только в письменной форме. В частности, ч. 3 комментируемой статьи
возможность прекращения членства в товариществе обусловливает подачей заявления о выходе
из членов товарищества, т.е. действием, связанным с передачей указанного заявления.
Достаточно очевидно, что данное действие может быть осуществлено только в случае, если
указанное заявление будет оформлено в письменной форме.
5. Заявления от имени собственников помещений в многоквартирном доме, являющихся
несовершеннолетними, либо признанными судом недееспособными, либо ограниченными судом
в дееспособности гражданами, подаются с учетом положений гл. 3 ГК РФ.
В частности, следует иметь в виду, что в соответствии с п. 1 ст. 21 ГК РФ способность
гражданина своими действиями приобретать и осуществлять гражданские права, создавать для
себя гражданские обязанности и исполнять их (гражданская дееспособность) возникает в полном
объеме с наступлением совершеннолетия, т.е. по достижении 18-летнего возраста.
Соответственно лицо, не достигшее указанного возраста, является несовершеннолетним и не
обладает полной дееспособностью. От имени несовершеннолетних вправе подавать заявления их
родители, усыновители, опекуны или попечители. В то же время ГК РФ установлены два
исключения из общего правила приобретения дееспособности: вступление несовершеннолетнего
в брак и эмансипация.
Кроме того, собственник помещения в многоквартирном доме, который вследствие
психического расстройства не может понимать значение своих действий либо руководить ими
вследствие злоупотребления спиртными напитками или наркотическими средствами, ставит свою
семью в тяжелое материальное положение, может быть признан судом недееспособным или
ограничен судом в дееспособности (п. 1 ст. 29 и п. 1 ст. 30 ГК РФ). В этих случаях над такими
гражданами устанавливается опека или попечительство, и от их имени могут подавать заявления
о вступлении в товарищество собственников жилья соответственно опекуны и попечители (см.
комментарий к ст. 48 ЖК).
6. Часть 3 комментируемой статьи выделяет два главных основания прекращения членства в
товариществе собственников жилья: обращение члена товарищества с заявлением о выходе из
товарищества и прекращение у члена товарищества права собственности на помещение в
многоквартирном доме.
Первое основание связано с одним из основополагающих принципов членства в
товариществе собственников жилья - добровольностью. В частности, поскольку членство в
товариществе собственников жилья возникает только в результате свободного волеизъявления
собственника помещения в многоквартирном доме на основании его заявления, то данный
собственник вправе свободно, по своему усмотрению подать заявление о выходе из
товарищества и тем самым прекратить свое членство в товариществе. В данном случае следует
иметь в виду, что собственники помещений в многоквартирном доме, в котором создано
товарищество собственников жилья, подавшие заявление о выходе из товарищества, в любом
случае обязаны продолжать участвовать в содержании общего имущества в таком доме
соразмерно их доле в праве собственности на данное имущество.
Согласно ч. 6 ст. 155 ЖК РФ не являющиеся членами товарищества собственников жилья
собственники помещений в многоквартирном доме, в котором создано товарищество
собственников жилья, вносят плату за коммунальные услуги, услуги и работы по управлению
таким домом, содержанию, текущему и капитальному ремонту общего имущества в таком доме в
соответствии с договорами, заключенными с товариществом. При этом, как указывал
Конституционный Суд РФ в своем Постановлении "По делу о проверке конституционности пунктов
1, 3 и 4 статьи 32 и пунктов 2 и 3 статьи 49 Федерального закона от 15 июня 1996 г. "О
товариществах собственников жилья" в связи с запросом Советского районного суда города
Омска", товарищество собственников жилья не вправе нарушать права отказавшихся от членства в
товариществе собственников помещений в многоквартирном доме, в котором создано данное
товарищество, устанавливая преимущества и льготы по владению и пользованию общим
имуществом в этом доме только для членов товарищества либо налагая на собственников
помещений в этом доме, не являющихся членами товарищества, дополнительные обязанности,
выходящие за рамки возмещения необходимых затрат по управлению этим домом и его
эксплуатации.
Второе основание непосредственно связано с установленным комментируемой статьей
перечнем субъектов, имеющих право быть членами товарищества. Как указывалось ранее,
данный перечень ограничен собственниками помещений в многоквартирном доме. Поэтому с
прекращением права собственности на помещение в многоквартирном доме, в котором создано
товарищество, прекращается также и членство в данном товариществе у лица, которому
принадлежало указанное помещение на праве собственности. Вместе с тем существует одно
исключение из данного правила, когда члену товарищества принадлежит не одно, а несколько
помещений в многоквартирном доме и право собственности у него прекращается на одно из этих
помещений. В этом случае с учетом того, что член товарищества продолжает являться
собственником помещения в многоквартирном доме, его членство в товариществе не
прекращается, а происходит изменение его доли в праве собственности на общее имущество в
этом доме. Законодатель, не упоминая в комментируемой статье данное исключение, видимо,
исходил из его очевидности и достаточности содержащегося в ч. 1 данной статьи перечня
субъектов, наделенных правом быть членами товарищества.
7. Комментируемая статья не упоминает еще одно основание прекращения членства в
товариществе собственников жилья, связанное с общим для всех гражданских правоотношений
основанием прекращения правоспособности. В частности, следует учитывать, что
правоспособность гражданина прекращается со смертью (п. 2 ст. 17 ГК), а юридического лица - в
момент внесения записи о его исключении из Единого государственного реестра юридических
лиц (п. 3 ст. 49 ГК). Поэтому у гражданина членство в товариществе прекращается в связи с его
смертью, а у юридического лица - в связи с исключением из Единого государственного реестра
юридических лиц.
Прекращение членства в товариществе по любому из названных оснований влечет
исключение бывшего члена товарищества из списков членов товарищества и прекращение его
полномочий как члена правления товарищества либо председателя правления товарищества (в
случае, если он на момент прекращения членства исполнял такие полномочия).
Статья 144. Органы управления товарищества собственников жилья
Комментарий к статье 144
1. С учетом п. 1 ст. 53 ГК РФ товарищество собственников жилья приобретает гражданские
права и принимает на себя гражданские обязанности через свои органы. Это означает, что в
вопросах формирования и выражения воли товарищества мы имеем дело с волей и действиями
его органов, выступающих от имени товарищества. Именно органы товарищества формируют и
выражают волю товарищества и именно посредством совершаемых ими действий товарищество
приобретает гражданские права и принимает на себя обязанности. Действия органов
товарищества рассматриваются как действия самого товарищества. При отсутствии
сформированных органов товарищество будет "мертвым" субъектом права, неспособным на
осуществление какой-либо деятельности.
Органы товарищества являются обязательным элементом внутренней структуры управления
товарищества, который характерен для любого юридического лица. В частности, управленческие
решения в товариществе собственников жилья принимаются по воле лиц, входящих в состав
органов управления товарищества, и в итоге считаются решениями самого товарищества. При
этом органы управления товарищества собственников жилья осуществляют не только принятие
решений, но и текущее ведение дел, связанных с реализацией возможностей владения,
пользования и в установленных пределах распоряжения имуществом товарищества.
В целом можно выделить следующие основные признаки, присущие органу управления
товарищества собственников жилья:
- орган управления товарищества - это организационно оформленный структурный элемент
товарищества, представленный несколькими членами товарищества либо всеми членами
такового;
- орган управления товарищества образуется в соответствии с порядком, определенным ЖК
РФ и уставом товарищества;
- орган управления товарищества обладает определенными полномочиями, реализация
которых осуществляется в пределах его собственной компетенции.
При этом следует обратить внимание на то, что органы товарищества собственников жилья
формируются особым образом - только из членов товарищества, которые одновременно являются
собственниками помещений в многоквартирном доме, в котором создано такое товарищество.
Другими словами, фактически в принятии управленческих решений и их реализации участвуют
сами члены товарищества. Поэтому можно говорить о том, что управление указанным домом
реализуется самими членами товарищества, хотя и опосредованно - через органы товарищества.
2. Комментируемая статья к органам управления товарищества собственников жилья
относит:
- общее собрание членов товарищества;
- правление товарищества.
Общее собрание членов товарищества и правление товарищества являются
коллегиальными органами, первый из которых состоит из всех членов товарищества, второй - из
определенного, более ограниченного, числа членов товарищества <1>. Данные органы по
отношению друг к другу функционируют согласно определенной иерархии, поскольку правление
товарищества не только избирается общим собранием членов товарищества, но и в своей
деятельности подотчетно ему. Это связано с тем, что общее собрание членов товарищества
является высшим органом управления товарищества, а правление товарищества -
исполнительным органом управления товарищества.
--------------------------------
<1> Д.И. Мейер относительно коллегиальности органов управления юридического лица
отмечал, что "большей частью несколько физических лиц составляют орган юридического лица".
При этом он также обращал внимание на то, что "орган юридического лица - совокупности лиц
физических - может быть составлен или таким образом, что несколько физических лиц составляют
орган юридического лица, или все лица, входящие в состав юридического лица, в совокупности
составляют его орган" (Мейер Д.И. Русское гражданское право: В 2 ч. Ч. 1. М., 1997. С. 127).
По существу задача общего собрания членов товарищества как высшего органа управления
товариществом сводится к формированию воли товарищества по основополагающим вопросам
его деятельности как юридического лица, к определению концептуальных подходов в решении
наиболее важных вопросов, связанных с деятельностью товарищества. К примеру, общее
собрание членов товарищества утверждает годовой план о финансовой деятельности
товарищества и отчет о выполнении такого плана, принимает решения о реорганизации и
ликвидации товарищества, о получении заемных средств, в том числе банковских кредитов, о
сдаче в аренду или передаче иных прав на общее имущество в многоквартирном доме, а также
решения по вопросам, связанным с внесением изменений в устав товарищества, избранием
правления и ревизионной комиссии (ревизора) товарищества, установлением размера
обязательных платежей и взносов членов товарищества, образованием специальных фондов
товарищества, определением направлений использования доходов от хозяйственной
деятельности товарищества (см. комментарий к ст. 145 ЖК).
Правление же товарищества как его исполнительный орган обеспечивает оперативное
управление текущей деятельностью товарищества и непосредственно реализует волю последнего
как юридического лица, выраженную в решениях общего собрания членов товарищества, при
ведении дел товарищества (организации управления домом, совершении сделок и т.д.), т.е.
организует выполнение таких решений. При этом правление товарищества обладает так
называемой остаточной компетенцией, т.е. может решать только те вопросы руководства текущей
деятельностью товарищества, которые не отнесены к исключительной компетенции общего
собрания собственников помещений в многоквартирном доме или к компетенции общего
собрания членов товарищества (см. комментарий к ст. ст. 147 и 148 ЖК).
Статья 145. Общее собрание членов товарищества собственников жилья
Комментарий к статье 145
1. Комментируемая статья содержит основные положения, касающиеся общего собрания
членов товарищества и его компетенции. В частности, ч. 1 комментируемой статьи называет
общее собрание членов товарищества высшим органом управления товарищества, что
характеризует его как орган, возглавляющий всю систему органов товарищества, занимающий в
ней главенствующее положение и направляющий деятельность данных органов. По существу
задача общего собрания членов товарищества как высшего органа управления товариществом
сводится к определению концептуальных подходов к решению наиболее важных вопросов,
связанных с деятельностью товарищества.
2. Рассматриваемый орган управления товарищества состоит из всех членов товарищества.
Именно через данный орган любой член товарищества может выразить свою волю по наиболее
важным вопросам деятельности товарищества и тем самым реализовать предоставленное ему
право на участие в управлении не только товариществом, но и соответствующим
многоквартирным домом в целом. При этом обращает на себя внимание обстоятельство,
связанное с аутентичностью составов общего собрания членов товарищества и общего собрания
собственников помещений в многоквартирном доме (см. также комментарий к ст. 44 ЖК). В
частности, поскольку членами товарищества собственников жилья являются только собственники
помещений в многоквартирном доме, в котором создано такое товарищество, по существу
субъектный состав общего собрания членов товарищества аналогичен составу общего собрания
собственников помещений в таком доме, а если не все собственники помещений в этом доме
подали заявления о вступлении в данное товарищество, общее собрание членов товарищества
представляет собой "усеченный" состав общего собрания собственников помещений в указанном
доме.
Таким образом, общее собрание членов товарищества является коллегиальным органом
<1>.
--------------------------------
<1> Принцип коллегиальности позволяет объединить знания, опыт и интересы разных
членов товарищества, сформировать в рамках единого органа информационный обмен,
основанный на обнародовании имеющейся у каждого члена товарищества информации,
связанной с управлением многоквартирным домом, способствует лучшему исполнению принятых
решений, поскольку при применении данного принципа заранее согласовываются интересы
членов товарищества, укрепляется авторитет органа как в товариществе, так и в целом в
многоквартирном доме за счет солидарности и общих интересов членов товарищества.
В юридическом смысле коллегиальность общего собрания членов товарищества
представляет собой организационно-правовую форму построения и функционирования данного
высшего органа управления товарищества, смысл которой состоит в том, что компетенция этого
органа выражается в коллегиальном (совместно согласованном) принятии управленческих
решений.
3. Коллегиальность, а также многосубъектный состав общего собрания членов товарищества
осложняют на практике возможность обеспечения его функционирования на постоянной основе.
Поэтому названный орган не функционирует постоянно и созывается по мере необходимости.
При этом комментируемая статья не определяет каких-либо сроков, периодичности и порядка его
созыва. В соответствии с ч. 1 данной статьи указанный порядок должен быть отражен в уставе
товарищества, который является единственным учредительным документом товарищества и
принимается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме, в котором
создается товарищество (ч. 2 ст. 135 ЖК). Вместе с тем, учитывая, что товарищество как минимум
один раз в год должно собираться для утверждения годового плана финансовой деятельности
товарищества и отчета о его выполнении, можно сделать вывод о необходимости ежегодного
проведения общего собрания членов товарищества.
4. Поскольку ЖК РФ не определяет, какое лицо или какой орган может инициировать созыв
общего собрания членов товарищества, данный вопрос также должен быть решен в уставе
товарищества. При этом следует учитывать, что в соответствии с п. 8 ст. 148 ЖК РФ созыв общего
собрания членов товарищества отнесен к обязанности правления товарищества. Однако это не
исключает возможность предоставления уставом товарищества права инициирования созыва
указанного собрания также и члену товарищества, либо не являющемуся членом товарищества
собственнику помещения в многоквартирном доме, либо любому иному лицу, поскольку в ч. 1 ст.
146 ЖК РФ обязанность направления уведомления о проведении собрания возлагается именно на
лицо, по инициативе которого созывается собрание.
Следует также помнить, что в любом случае каждый член товарищества как собственник
помещения в многоквартирном доме, в котором создано товарищество, вправе в любое время
инициировать созыв общего собрания собственников помещений в этом доме.
5. Представляется целесообразным в уставе товарищества предусмотреть возможность
приглашения для участия в общем собрании членов товарищества собственников помещений в
многоквартирном доме, не являющихся членами товарищества, с правом совещательного голоса.
Это позволит выяснять мнение данных собственников по наиболее важным вопросам, связанным
с управлением многоквартирным домом, и в некоторой степени сглаживать возможные
конфликты интересов членов товарищества и собственников помещений, не являющихся членами
товарищества.
В случаях, когда требуется принятие решения, выходящего за рамки компетенции общего
собрания членов товарищества, такая процедура совместного обсуждения может в дальнейшем
облегчить принятие соответствующего решения общим собранием собственников помещений в
многоквартирном доме. При этом может возникнуть вопрос о необходимости проведения общего
собрания собственников помещений в многоквартирном доме, в котором создано товарищество,
в случае, к примеру, когда все названные собственники являются членами товарищества.
Жилищный кодекс РФ не дает однозначного ответа на данный вопрос. Вместе с тем, учитывая
установленное требование о необходимости ежегодного проведения общего собрания
собственников помещений в многоквартирном доме (ч. 1 ст. 45 ЖК) и особую процедуру его
проведения, оформления и хранения его решений, а также обжалования таких решений (ст. ст. 46
- 48 ЖК), представляется, что такое общее собрание не может подменяться общим собранием
членов товарищества.
Необходимо также обратить внимание на то, что общее собрание собственников
помещений в многоквартирном доме, выступая в качестве органа управления таким домом,
наделено по отношению к высшему органу управления товарищества собственников жилья
особыми полномочиями, которые проявляются в праве общего собрания собственников
помещений в многоквартирном доме принять решение о ликвидации товарищества, если члены
такого товарищества не обладают более чем 50% голосов от общего числа голосов собственников
помещений в многоквартирном доме (см. комментарий к ст. 141 ЖК).
6. Часть 2 комментируемой статьи содержит перечень вопросов, относящихся к
компетенции общего собрания членов товарищества собственников жилья. Данный перечень
является открытым, поскольку компетенция высшего органа управления товариществом может
быть расширена за счет вопросов, отнесенных к компетенции указанного органа как ЖК РФ, иным
федеральным законом, так и уставом товарищества (см. ч. 3 комментируемой статьи).
7. Компетенция (от лат. competentia) - принадлежность по праву, т.е. круг полномочий.
Термин "компетенция" характерен для определения вертикальных властных правоотношений
между управляемым и управляющим субъектом.
Управление в товариществе осуществляется не непосредственно его членами, а через
соответствующие органы управления товариществом. При этом управление товариществом и
хозяйственная деятельность товарищества находятся в тесной взаимной связи. Осуществление
такой деятельности зависит от принимаемых органами товарищества управленческих решений,
которые определяют объем, пределы и направление хозяйственной деятельности товарищества,
а также пути использования ее результатов. Поэтому составляющие компетенции общего
собрания членов товарищества могут быть охарактеризованы как организационные и
имущественно-правовые, хотя это разграничение в известной степени условно.
8. Организационные функции общего собрания членов товарищества основаны на его
полномочиях, перечисленных в ч. 2 комментируемой статьи. В их число входят:
- внесение изменений в устав товарищества; в отличие от процедуры его принятия при
создании товарищества, предусматривающей принятие решения общим собранием
собственников помещений в многоквартирном доме большинством голосов от общего числа
голосов всех этих собственников (см. комментарий к ст. 135 ЖК), изменения в него вносятся на
основании решения общего собрания членов товарищества, принятого большинством голосов от
общего числа голосов присутствующих на данном собрании членов товарищества;
- принятие решений о реорганизации и ликвидации товарищества с учетом оснований и
порядка, установленных гражданским законодательством (см. комментарий к ст. ст. 140 и 141
ЖК); при этом решения по данным вопросам принимаются большинством не менее 2/3 голосов от
общего числа голосов всех членов товарищества;
- избрание правления товарищества; данный орган избирается из числа членов
товарищества на срок, установленный уставом товарищества, но не более чем на два года (см.
комментарий к ст. 147 ЖК); при этом решение по данному вопросу принимается большинством
голосов от общего числа голосов присутствующих на общем собрании членов товарищества;
- избрание ревизионной комиссии (ревизора) товарищества; данный орган избирается на
срок не более чем два года; член товарищества, избираемый в состав ревизионной комиссии
товарищества либо ревизором товарищества, не может одновременно являться членом
правления товарищества; член ревизионной комиссии или ревизор товарищества не обязательно
должны являться членами товарищества; при этом решение по данному вопросу принимается
большинством голосов от общего числа голосов присутствующих на общем собрании членов
товарищества;
- образование специальных фондов товарищества, в том числе резервного фонда, фонда на
восстановление и ремонт общего имущества в многоквартирном доме и его оборудования;
данное полномочие осуществляется в порядке, установленном общим собранием членов
товарищества; цели использования (расходования) средств фондов должны быть предусмотрены
в уставе товарищества; резервный фонд может использоваться на цели обеспечения
непредвиденных расходов и покрытия убытков товарищества; фонд на восстановление и ремонт
общего имущества в многоквартирном доме и его оборудования может использоваться для целей
капитального ремонта, реконструкции многоквартирного дома, ремонта объектов общего
имущества в многоквартирном доме, в том числе оборудования; кроме того, может быть принято
решение об образовании любого иного специального фонда (см. комментарий к ст. 151 ЖК), при
этом решение об образовании специального фонда товарищества принимается большинством
голосов от общего числа голосов присутствующих на общем собрании членов товарищества;
- утверждение годового плана о финансовой деятельности товарищества и отчета о
выполнении такого плана; предполагается необходимость ежегодно проводить общее собрание
членов товарищества; ежегодно составлять указанные документы и представлять их на
рассмотрение данному общему собранию обязано правление товарищества; в свою очередь
ревизионная комиссия (ревизор) товарищества одновременно представляет заключения на
указанные документы (см. комментарий к ст. ст. 150 и 151 ЖК); при этом утверждение указанных
отчета и плана осуществляется путем принятия решения большинством голосов от общего числа
голосов присутствующих на общем собрании членов товарищества;
- рассмотрение жалоб членов товарищества на действия правления товарищества и его
председателя, ревизионной комиссии (ревизора) товарищества;
- принятие и изменение правил внутреннего распорядка товарищества в отношении
работников, в обязанности которых входит обслуживание многоквартирного дома, положения об
оплате их труда; данные документы являются локальными нормативными актами товарищества,
которые должны регламентировать порядок приема и увольнения работников товарищества,
основные права, обязанности и ответственность сторон трудовых договоров, заключаемых
товариществом со своими работниками, режим работы, время отдыха, применяемые к
работникам товарищества меры поощрения и взыскания, иные вопросы регулирования трудовых
отношений в товариществе, а также должны определить вид, систему оплаты труда работников
товарищества, размеры их окладов, премий, иных поощрительных выплат; разработать указанные
документы и вынести их на утверждение общего собрания членов товарищества обязан
председатель правления товарищества (см. комментарий к ст. 149 ЖК); при этом решения о
принятии и изменении указанных документов принимаются большинством голосов от общего
числа голосов присутствующих на общем собрании членов товарищества;
- определение размера вознаграждения членов правления товарищества; размер такого
вознаграждения может устанавливаться дифференцированно в зависимости от объема
возложенных на каждого из членов правления обязанностей и результатов их выполнения; при
этом решения по данному вопросу принимаются большинством голосов от общего числа голосов
присутствующих на общем собрании членов товарищества.
9. К имущественно-правовым функциям общего собрания членов товарищества из
непосредственно перечисленных в ч. 2 комментируемой статьи можно отнести полномочия:
- по установлению размера обязательных платежей и взносов членов товарищества; такие
платежи и взносы составляют основную доходную часть финансового плана (бюджета)
товарищества, в связи с чем расчет их размеров должен производиться одновременно с
составлением указанного плана на очередной год с учетом закладываемой в него расходной
части, включающей в себя расходы, связанные с выплатами за коммунальные услуги, услуги и
работы по управлению многоквартирным домом, содержанию, текущему и капитальному
ремонту общего имущества в многоквартирном доме; представляется, что для упрощения расчета
конкретного размера обязательного платежа и взноса каждого из членов товарищества в части
содержания общего имущества в многоквартирном доме устанавливаемый размер обязательных
платежей и взносов членов товарищества в этой части может быть соотнесен с величиной общей
площади помещения, принадлежащего на праве собственности каждому члену товарищества (к
примеру, если установлено 20 рублей с 1 кв. м, то размер платежа члена товарищества, которому
на праве собственности принадлежит помещение общей площадью 60 кв. м, составит 1200
рублей); при этом решения по данному вопросу принимаются большинством голосов от общего
числа голосов присутствующих на общем собрании членов товарищества;
- по решению вопросов, связанных с получением заемных средств, в том числе банковских
кредитов; это означает, что договор займа и кредитный договор могут быть заключены
правлением товарищества или его председателем только на основании принятых общим
собранием членов товарищества решений по указанным вопросам; предметом договора займа
могут быть как денежные средства, так и вещи, определяемые родовыми признаками; предметом
кредитного договора могут быть только денежные средства, предоставляемые по такому
договору банком или иной кредитной организацией; договор займа относится к реальным
договорам и считается заключенным с момента передачи денег или вещи (-ей); кредитный
договор относится к консенсуальным договорам, и его заключение влечет обязанность банка или
иной кредитной организации предоставить денежные средства в установленные сроки и в
обусловленном объеме; договор займа и кредитный договор заключаются товариществом по
правилам гл. 42 ГК РФ; при этом решения по указанным вопросам принимаются большинством не
менее 2/3 голосов от общего числа голосов всех членов товарищества;
- по определению направлений использования дохода от хозяйственной деятельности
товарищества; денежные средства, полученные в виде дохода от хозяйственной деятельности
товарищества, используются для оплаты общих расходов или для пополнения специальных
фондов товарищества, средства которых расходуются на цели, предусмотренные уставом
товарищества; дополнительные доходы, т.е. доходы, дополнительно полученные в ходе
исполнения годового плана финансовой деятельности товарищества, могут быть направлены и на
иные цели, указанные в уставе товарищества (см. комментарий к ст. 152 ЖК); при этом решения
по данному вопросу принимаются большинством не менее 2/3 голосов от общего числа голосов
всех членов товарищества.
Следует отметить, что п. 12 ч. 2 комментируемой статьи признан утратившим силу,
поскольку принятие решений о сдаче в аренду или передаче иных прав на общее имущество в
многоквартирном доме затрагивает интересы не являющихся членами товарищества
собственников помещений. Вопросы, связанные с передачей в пользование общего имущества в
многоквартирном доме, отнесены к компетенции общего собрания собственников помещений в
таком доме. При этом указанные решения принимаются большинством не менее 2/3 голосов от
общего числа голосов всех членов товарищества (п. 3 ч. 2 ст. 44 ЖК).
10. Учитывая особое положение общего собрания членов товарищества как высшего органа
управления товарищества, ч. 4 комментируемой статьи предусматривает возможность решения
им вопросов, отнесенных к компетенции исполнительного органа управления товариществом -
правления товарищества (о компетенции данного органа см. комментарий к ст. 147 ЖК).
Статья 146. Порядок организации и проведения общего собрания членов товарищества
собственников жилья
Комментарий к статье 146
1. Собственники помещений в многоквартирном доме, в котором создано товарищество
собственников жилья, являясь членами такого товарищества, не только владеют, пользуются и в
установленных пределах распоряжаются общим имуществом в таком доме, но и решают
аналогичные вопросы в отношении имущества, находящегося в собственности товарищества, а
также вопросы, возникающие в результате хозяйственной деятельности товарищества. Отсутствие
у какого-либо члена товарищества информации о дате, месте проведения и повестке дня такого
собрания лишает члена товарищества возможности реализации указанных правомочий. Поэтому
ч. 1 комментируемой статьи устанавливает требование об обязательном и заблаговременном
уведомлении каждого члена товарищества собственников жилья о проведении общего собрания
членов такого товарищества.
2. Требование о заблаговременности направления уведомления заключается в том, что
лицо, по инициативе которого созывается общее собрание членов товарищества собственников
жилья, обязано сообщить всем членам товарищества о планируемом проведении общего
собрания членов товарищества не позднее чем за 10 дней до даты его проведения. В частности,
согласно ч. 1 комментируемой статьи в указанный срок названное лицо обязано вручить
уведомления о проведении общего собрания членов товарищества всем его членам под расписку
или направить данные уведомления заказными письмами посредством почтового отделения.