Крашенинников П.В. Постатейный комментарий к Жилищному кодексу РФ
Подождите немного. Документ загружается.
в зависимости от конкретных обстоятельств дела возложить обязанность по переоборудованию
на одну или на обе стороны.
При невозможности раздела жилого помещения с члена кооператива взыскивается
денежная компенсация в пользу лица, за которым признано право на часть паенакопления, по
просьбе последнего об этом и лишь при условии, что это лицо изъявит согласие освободить жилое
помещение.
По иску одного из супругов (бывших супругов) суд может признать за ним право на
определенную часть паенакопления, являющегося их общим совместным имуществом, без
раздела жилого помещения. Такое требование может быть разрешено судом и в бракоразводном
процессе, если по делу выносится решение о расторжении брака.
Статья 128. Сдача внаем жилого помещения в доме жилищного кооператива
Комментарий к статье 128
1. Комментируемая статья регламентирует право членов жилищных и жилищно-
строительных кооперативов распорядиться занимаемым жилым помещением или его частью
посредством заключения договора найма жилого помещения. По такому договору член
кооператива передает на срок часть или все занимаемое помещение нанимателю. Заключение
договора обусловлено согласием правления кооператива, лиц, имеющих право на
паенакопление, а также членов семьи члена кооператива.
В случае временного освобождения жилого помещения по причине выхода или исключения
из кооператива кооператив вправе выступить в роли наймодателя, однако срок такого договора
ограничен приемом нового члена кооператива, вселяющегося в данное жилое помещение.
Безусловно, договор найма жилого помещения в кооперативных домах может быть
заключен при условии соблюдения правил о норме жилой площади на одного человека.
2. Следует особо отметить, что в отличие от лиц, заключивших договор социального или
коммерческого найма, наниматель жилого помещения в кооперативном доме не приобретает
самостоятельного права пользования жилым помещением. Ответственным перед кооперативом
остается член жилищного или жилищно-строительного кооператива.
3. Договор найма жилого помещения в кооперативных домах является возмездным. Размер
платы определяется соглашением сторон (о правах и обязанностях сторон договора см. ст. ст. 76 -
79 ЖК и комментарий к ним).
Статья 129. Право собственности на жилое помещение в многоквартирном доме члена
жилищного кооператива
Комментарий к статье 129
1. В силу п. 4 ст. 218 ГК РФ член жилищного или жилищно-строительного кооператива,
другие лица, имеющие право на паенакопления, полностью внесшие свой паевой взнос за
квартиру, предоставленную этим лицам кооперативом, приобретают право собственности на
занимаемое ими жилое помещение.
Таким образом, имеется три юридических факта, образующих фактический состав для
возникновения права собственности у граждан - членов кооператива и прекращения такового у
юридического лица - кооператива:
во-первых, членство в кооперативе;
во-вторых, пользование жилым помещением, предоставленным кооперативом;
в-третьих, полная выплата паевого взноса.
Следует обратить внимание на то, что право на получение жилой площади возникает у
гражданина с момента вступления в жилищный кооператив, с этого же времени возникает
жилищное правоотношение, которое развивается по мере наступления последующих
правоустанавливающих фактов и окончательно оформляется с предоставлением квартиры. Далее,
при выплате последней части паевого взноса правоотношение пользования трансформируется в
правоотношение собственности, происходит смена субъектов данного права. До полного
внесения паевого взноса субъектом права собственности на жилое помещение был жилищный
или жилищно-строительный кооператив, после выплаты паевого взноса - гражданин.
2. В отличие от общего правила, установленного в ст. 131 ГК РФ по отношению к
возникновению прав на недвижимое имущество, в данном случае можно констатировать, что
право собственности возникает не с момента государственной регистрации, а с момента
завершения выплаты паевого взноса. Последующая государственная регистрация имеет лишь
правоподтверждающее значение.
3. Для удовлетворения своего интереса и достижения цели гражданин участвует в
организации кооператива либо вступает в действующий кооператив. Затем его воля проявляется
при вселении в квартиру и пользовании ею, а также при уплате паевых взносов. Все эти действия
гражданин производит сознательно и целенаправленно для получения жилого помещения, а
впоследствии - для приобретения на него права собственности.
Некоторые трудности вызывает вопрос о юридической природе перехода права
собственности от жилищного (жилищно-строительного) кооператива к его членам, если паевые
взносы были выплачены до 1 июля 1990 г., т.е. до вступления в действие Закона СССР "О
собственности в СССР" - первого законодательного акта, наделившего членов жилищных и
жилищно-строительных кооперативов соответствующим правом. Особенности рассматриваемой
ситуации в том, что в то время граждане не предполагали, что станут собственниками
кооперативных квартир. Однако в данном случае, на наш взгляд, следует вести речь не о
принудительном прекращении права собственности кооператива и возникновении такового у
члена жилищного или жилищно-строительного кооператива, а о снятии принудительного
сдерживания процесса возникновения права собственности у членов кооперативов на жилое
помещение, так как сумма паевого взноса определялась исходя из сметной стоимости
кооперативного жилого дома.
С 1 июля 1990 г. (с момента вступления в действие Закона СССР "О собственности в СССР")
факт полной выплаты паевого взноса наделяет члена жилищного или жилищно-строительного
кооператива правом собственности на жилое помещение, в котором он проживает. Указанная
норма была воспроизведена в ГК РФ.
4. В связи с принятием названных законодательных актов граждане - члены жилищных и
жилищно-строительных кооперативов разделились на собственников и несобственников жилых
помещений. По исполнении фактического состава их различает факт полного или неполного
внесения паевого взноса за жилое помещение. По объему и виду прав член кооператива,
полностью внесший паевой взнос за квартиру, владеет, пользуется и распоряжается
принадлежащей ему квартирой по своему усмотрению, т.е. является обладателем вещного права
- права собственности. В отличие от этого член жилищного или жилищно-строительного
кооператива, осуществляющий выплату, владеет и пользуется жильем, принадлежащим
кооперативу, на основе членских правоотношений, т.е. является обладателем обязательственного
права. Данный член кооператива имеет ограниченное право распоряжения.
Член кооператива, полностью выплативший паевой взнос за квартиру, вправе остаться в
кооперативе, выйти из него либо объединиться с другими собственниками жилых помещений в
товарищество собственников жилья <1>. Гражданин, приобретший квартиру по договору с
собственником или получивший ее по наследству, вправе вступить в члены кооператива. Отказ
ему в этом может быть обжалован в судебном порядке <2>.
--------------------------------
<1> О товариществах собственников жилья см. разд. VI комментируемого Кодекса.
<2> См.: п. 3 Постановления Пленума ВС СССР от 11 октября 1991 г. N 11 "О применении
судами законодательства при рассмотрении дел по спорам между гражданами и жилищно-
строительными кооперативами" // Сборник постановлений Пленумов ВС СССР и РСФСР
(Российской Федерации) по гражданским делам. С. 195.
5. После выплаты паевых взносов всеми членами кооператива происходит качественное
преобразование отношений, которые сложились между гражданами, проживающими в бывшем
кооперативном доме.
Во-первых, кооператив перестает быть собственником общего имущества многоквартирного
дома. Это имущество в таких случаях принадлежит на праве общей собственности собственникам
жилых помещений (см. ст. ст. 36 - 48 ЖК и комментарий к ним).
Во-вторых, несмотря на то, что ст. 14 Вводного закона отменена, полагаем, что жилищные и
жилищно-строительные кооперативы, в которых все их члены полностью внесли паевые взносы за
предоставленные этими кооперативами жилые помещения, должны быть преобразованы в
товарищества собственников жилья. До преобразования в новую организационно-правовую
форму такие кооперативы по существу уже являются объединениями собственников жилья.
Статья 130. Прекращение членства в жилищном кооперативе
Комментарий к статье 130
1. Комментируемая статья предусматривает основания для прекращения членства граждан
и юридических лиц в жилищных и жилищно-строительных кооперативах.
2. Одно из оснований применяется тогда, когда лица по каким-то причинам решили выйти
из кооператива и соответственно прекратить членские и паевые отношения. В данном случае
подается заявление, которое удовлетворяется, как правило, правлением кооператива.
3. Уставом кооператива могут быть предусмотрены случаи исключения из кооператива. В ч.
3 комментируемой статьи в качестве такого случая указывается грубое неисполнение членом
кооператива своих обязанностей.
Так, основаниями для исключения из кооператива могут послужить: систематическое
разрушение или порча жилого помещения, использование его не по назначению, нарушение
правил общежития, делающее невозможным для других проживание с нарушителем в одном
доме, когда меры предупреждения и общественного воздействия оказались безрезультатными.
Решение общего собрания об исключении из членов кооператива может быть обжаловано в
судебном порядке.
Бывший член жилищного или жилищно-строительного кооператива, исключенный из
кооператива, подлежит выселению в судебном порядке из дома кооператива со всеми
проживающими с ним лицами (см. ст. 133 ЖК и комментарий к ней).
4. Основанием для прекращения членства в кооперативе является как ликвидация самого
кооператива, так и ликвидация юридического лица, являющегося членом кооператива.
5. Одним из оснований для прекращения членства в жилищном кооперативе,
перечисленных в ч. 1 комментируемой статьи, является смерть гражданина, бывшего членом
жилищного кооператива. Прекращение членства в этом случае происходит в силу закона и не
требует вынесения общим собранием членов кооператива решения об исключении умершего из
числа членов кооператива.
6. Со смертью гражданина возникают наследственные отношения. Особенностью
наследования в указанном случае является то, что в состав наследственной массы входит не
жилое помещение, которое было предоставлено при жизни члену кооператива, а его
паенакопление.
Согласно норме п. 1 ст. 1177 ГК РФ в состав наследства члена потребительского кооператива
входит его пай. Это обусловлено тем, что право собственности у члена кооператива на
предоставленную ему квартиру возникает только после полной выплаты паевого взноса (п. 4 ст.
218 ГК; ч. 1 ст. 129 ЖК). Следовательно, по наследству переходит не право собственности на
квартиру, а право на паенакопление.
Статья 1177 ГК РФ устанавливает право наследников члена кооператива быть принятыми в
члены соответствующего кооператива. Несмотря на то что речь здесь идет о наследниках во
множественном числе (и каждый из них в принципе может рассматриваться при определенных
условиях в качестве потенциального члена кооператива), в члены кооператива может быть принят
тот из них, кто обладает преимущественным правом и воспользуется им. При этом указывается,
что такому наследнику не может быть отказано в приеме в члены кооператива.
7. Часть 4 комментируемой статьи, развивая данные положения, устанавливает порядок
рассмотрения вопроса о приеме наследника в члены кооператива и предусматривает
необходимость принятия решения об этом общим собранием членов кооператива. Кажущееся на
первый взгляд излишним указание на необходимость решения вопроса о приеме нового члена
кооператива общим собранием имеет существенное значение по следующим причинам.
Во-первых, до вынесения решения собранием членов кооператива в отношении того или
иного лица, являющегося наследником умершего члена кооператива, должны быть выполнены
требования законодательства о наследовании, согласно которым и определяются надлежащие
наследники пая.
Во-вторых, в случае если наследников пая несколько, вышеуказанное решение становится
завершением процедуры определения наследника, имеющего преимущественное право на
вступление в кооператив по правилам, установленным в ст. 131 ЖК РФ (см. комментарий к
указанной статье).
Статья 131. Преимущественное право вступления в члены жилищного кооператива в случае
наследования пая
Комментарий к статье 131
1. В соответствии с п. 1 ст. 1177 ГК РФ в состав наследства члена потребительского
кооператива, к каковым относятся и жилищные кооперативы, входит его пай. Наследование пая
осуществляется в порядке, установленном в части третьей ГК РФ. Пай может быть передан по
наследству по завещанию, при отсутствии завещания право на паенакопление переходит к
наследникам по закону. В полной мере применяются к данным отношениям правила признания
наследников недостойными (ст. 1117 ГК), а равно и правила о наследовании обязательной доли в
наследстве (ст. 1149 ГК). Вместе с тем особенность такого способа удовлетворения жилищных
потребностей граждан, как участие в жилищном кооперативе, заключается в том, что основанием
владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения жилым
помещением является членство в жилищном кооперативе (ч. 3 ст. 124 ЖК). Учитывая требование
ст. 112 ЖК РФ о равенстве количества членов кооператива и количества жилых помещений, в
случае перехода по наследству пая к нескольким лицам возникают вопросы: кто из наследников
имеет преимущественное право на вступление в кооператив и в каком порядке производятся
расчеты с наследниками, не ставшими членами кооператива? Согласно п. 2 ст. 1177 ГК РФ
решение указанных вопросов определяется законодательством о потребительских кооперативах
и учредительными документами соответствующего кооператива. Основным источником
законодательства, регулирующего деятельность жилищных кооперативов, является ЖК РФ (разд.
V).
2. Таким образом, комментируемая статья не затрагивает вопросов определения
наследников и порядка наследования пая, а регулирует отношения, связанные с определением
того из наследников, кто имеет преимущественное право на вступление в члены кооператива.
Жилищный кодекс РФ не содержит специальные положения, определяющие порядок, способы и
сроки выплаты наследникам, не ставшим членами кооператива, причитающихся им сумм.
Следовательно, исходя из отсылки, содержащейся в ст. 1177 ГК РФ, указанные вопросы должны
быть урегулированы в уставе кооператива.
3. Часть 1 комментируемой статьи наделяет преимущественным правом на вступление в
члены кооператива супруга умершего члена кооператива при условии, что этот супруг имеет право
на часть пая. Такое право возникает в силу положения ст. 33 СК РФ, когда имущество супругов
находится на т.н. законном режиме, т.е. вступление в члены кооператива происходило в период
брака и оплата паевого взноса производилась за счет совместно нажитого имущества, и при этом
соглашением между супругами не был установлен иной режим имущества (ст. 254 ГК; ст. 34 СК).
Так, в соответствии со ст. 34 СК РФ к общему имуществу супругов относятся и приобретенные за
счет общих доходов паи независимо от того, на имя кого из супругов они приобретены либо от
имени кого или кем из супругов внесены денежные средства в оплату паевого взноса. При этом в
силу ст. 1150 ГК РФ принадлежащее пережившему супругу наследодателя в силу завещания или
закона право наследования не умаляет его права на часть имущества, нажитого во время брака с
наследодателем и являющегося их совместной собственностью <1>.
--------------------------------
<1> Следует согласиться с позицией, изложенной в Комментарии к третьей части
Гражданского кодекса Российской Федерации (под ред. А.Л. Маковского, Е.А. Суханова. М.:
Юристъ, 2002. С. 190), согласно которой и в случае, если установлен договорной режим имущества
супругов (ст. 254 ГК; ст. 34 СК), действует правило о разграничении прав пережившего супруга на
свою долю в имуществе. Комментируемая статья ЖК РФ также должна применяться с учетом
данного положения.
4. Следует учитывать, что закон не обусловливает возможность вступления пережившего
супруга в члены кооператива фактом совместного проживания супругов на момент открытия
наследства. Однако вступление в кооператив пережившего супруга не происходит автоматически.
Во-первых, возможна ситуация, при которой переживший супруг не имеет права на часть пая в
силу того, что паенакопление принадлежит единолично одному из супругов в соответствии с
соглашением между супругами либо возникло до вступления в брак. Во-вторых, к пережившему
супругу, равно как и к другим наследникам, могут при наличии оснований быть применены
правила о недостойных наследниках (ст. 1117 ГК), в результате чего он может быть отстранен от
наследования. В-третьих, в соответствии с положениями гл. 64 ГК РФ переживший супруг вправе
отказаться от наследства. И наконец, в-четвертых, супруг, имеющий самостоятельное право на
часть пая, может отказаться от вступления в члены кооператива. В этих случаях в соответствии с ч.
2 комментируемой статьи преимущественным правом на вступление в члены кооператива будет
обладать наследник члена жилищного кооператива, имеющий право на часть пая и проживавший
совместно с наследодателем. Срок совместного проживания законодателем не установлен. Это
означает, что право на вступление в кооператив возникает у такого наследника при условии, что
он проживал совместно с наследодателем на момент открытия наследства, т.е. на день смерти.
Переживший супруг, отказавшийся от вступления в кооператив, но имеющий право на часть пая,
получает материальное возмещение в порядке, способом и в сроки, установленные
учредительными документами соответствующего кооператива.
5. При отсутствии лиц, указанных в ч. ч. 1 и 2 комментируемой статьи, а равно при их отказе
от вступления в кооператив преимущественное право на вступление в члены кооператива
принадлежит наследнику члена кооператива, не проживавшему совместно с наследодателем, но
имеющему право на часть пая.
6. Член семьи, проживавший на момент открытия наследства с наследодателем, но не
являющийся его наследником, может получить право на вступление в кооператив при следующих
условиях:
- при отсутствии лиц, указанных в ч. ч. 1 - 3 комментируемой статьи;
- при их отказе от вступления в члены кооператива;
- в случае внесения данным членом семьи умершего члена кооператива паевого взноса.
При отсутствии наследников или их отказе от вступления в кооператив по существу
происходит замена члена кооператива новым лицом с возмещением отказавшимся лицам
стоимости паенакопления или при их отсутствии - государству в порядке перехода по наследству
права на выморочное имущество.
7. С учетом требования ч. 4 ст. 130 ЖК РФ вопрос о приеме в члены кооператива одного из
указанных выше лиц решается общим собранием членов кооператива с соблюдением процедуры,
установленной ст. 121 Кодекса для приема в члены кооператива (см. комментарий к ст. 121 ЖК).
8. Согласно ст. 111 ЖК РФ право на вступление в жилищные кооперативы имеют граждане,
достигшие 16-летнего возраста. Следовательно, если наследником члена кооператива является
несовершеннолетний, то право на вступление в кооператив такой гражданин иметь не будет. С
учетом обстоятельств, имеющих значение для определения в порядке комментируемой статьи
лица, имеющего право на вступление в кооператив, такое лицо должно быть определено, а
несовершеннолетнему наследнику должно быть выплачено возмещение в порядке,
установленном учредительными документами соответствующего кооператива.
Статья 132. Возврат паевого взноса члену жилищного кооператива, исключенному из
жилищного кооператива
Комментарий к статье 132
1. О паевых взносах см. ст. 125 ЖК РФ и комментарий к ней.
2. В случае исключения члена жилищного кооператива из этого кооператива прекращается
право пользования жилым помещением (см. ст. 133 ЖК и комментарий к ней). Кроме того,
прекращаются паевые отношения и, как следствие, сумма паевого взноса подлежит
возвращению.
3. Срок и условия возвращения пая определяются уставом жилищного кооператива, однако
комментируемая статья устанавливает предельный срок: он не может быть более двух месяцев со
дня принятия жилищным кооперативом соответствующего решения.
Статья 133. Выселение бывшего члена жилищного кооператива
Комментарий к статье 133
1. Комментируемая статья предусматривает последствия исключения члена кооператива из
жилищного или жилищно-строительного кооператива и соответственно утрату права пользования
жилым помещением. При этом в ч. 2 содержится условие, согласно которому при отказе
добровольно освободить жилое помещение выселение происходит в судебном порядке, без
предоставления другого жилого помещения выселяются все проживающие.
2. Представляется не противоречащим законодательству правило, по которому уставом
кооператива могут быть предусмотрены случаи сохранения права пользования жилым
помещением в доме кооператива за членами семьи лица, исключенного из членов кооператива,
при условии вступления одного из них в кооператив. Такие основания, как правило, связаны с
невиновностью членов семьи в нарушениях, которые привели пайщика к исключению из членов
кооператива, а затем и к выселению из занимаемого жилого помещения (систематическое
разрушение или порча жилья, нарушение правил общежития и др.) <1>.
--------------------------------
<1> См. п. 7 Постановления Пленума ВС СССР от 3 февраля 1988 г. N 1 // Бюллетень ВС СССР.
1988. N 2. С. 8.
3. Скорее теоретически, нежели практически нуждающийся в улучшении жилищных условий
член кооператива имеет первоочередное право на получение освободившейся на основании
комментируемой статьи квартиры в доме того же кооператива.
Следует отметить, что вопрос о нуждаемости члена кооператива в улучшении жилищных
условий решается на основании устава кооператива в каждом конкретном случае с учетом норм
жилой площади, установленных для принятия членов кооператива на учет для улучшения
жилищных условий, состава семьи, состояния здоровья члена кооператива и членов его семьи,
планировки квартиры, наличия права на дополнительную площадь и т.п.
Общее собрание (конференция) не вправе предоставлять жилые помещения нечленам
кооператива, если в кооперативе имеются лица, нуждающиеся в улучшении жилищных условий.
Справедливости ради следует отметить, что такое право хотя и встречается, но крайне редко,
поскольку член кооператива имеет право досрочно выплатить паевой взнос и распорядиться
принадлежащим ему жильем на праве собственности по своему усмотрению. Кроме того, у
наследников члена кооператива есть право на первоочередное вступление в кооператив (см. ст.
131 ЖК и комментарий к ней), что практически не оставляет возможности кооперативу
распорядиться освободившимся жильем.
Статья 134. Обеспечение членов жилищного кооператива жилыми помещениями в связи со
сносом дома
Комментарий к статье 134
1. Общее правило по поводу отчуждения недвижимого имущества в связи с изъятием
участка, на котором оно находится, содержится в ст. 239 ГК РФ. В соответствии с ним в случаях,
когда изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд невозможно
без прекращения права собственности на здания, сооружения или другое недвижимое имущество
(в нашем случае - кооперативный дом), находящиеся на данном участке, это имущество может
быть изъято у собственника путем выкупа государством.
2. Требование об изъятии земельного участка, на котором расположен кооперативный дом,
не подлежит удовлетворению, если государственный орган или орган местного самоуправления,
обратившийся с этим требованием в суд, не докажет, что использование земельного участка в
целях, для которых он изымается, невозможно без прекращения права собственности на данный
многоквартирный дом.
Если все-таки изъятие будет подтверждено, в такой ситуации, полагаем, возможны разные
варианты решения возникшей проблемы.
Первый - это договор купли-продажи жилого дома между государственным органом или
органом местного самоуправления и кооперативом. При этом решение о продаже дома и
распределении его цены между членами кооператива должно приниматься общим собранием
единогласно.
Второй - государственный орган или орган местного самоуправления передает в
собственность членов кооператива равноценный дом. При этом равноценность должна быть
соблюдена и применительно к жилым помещениям, занимаемым членами кооператива; если
последнее невозможно, то должна быть предоставлена соответствующая денежная компенсация.
И третий - государственный орган или орган местного самоуправления должен договориться
с каждым членом кооператива о предоставлении им жилых помещений (возможны разные
основания пользования: право собственности, членство в другом кооперативе, социальный наем
и т.д.).
3. Об изъятиях жилых помещений в связи с изъятием земельных участков для
государственных или муниципальных нужд см. ст. 32 ЖК РФ и комментарий к ней.
Раздел VI. ТОВАРИЩЕСТВО СОБСТВЕННИКОВ ЖИЛЬЯ
Глава 13. СОЗДАНИЕ И ДЕЯТЕЛЬНОСТЬ ТОВАРИЩЕСТВА
СОБСТВЕННИКОВ ЖИЛЬЯ
Статья 135. Товарищество собственников жилья
Комментарий к статье 135
1. В соответствии со ст. 291 "Товарищество собственников жилья" ГК РФ в ЖК РФ помещен
целый раздел с названием, аналогичным названию ст. 291 ГК (кстати, комментируемая статья
носит такое же наименование).
2. Собственники квартир для обеспечения эксплуатации многоквартирного дома,
пользования квартирами и их общим имуществом образуют товарищества собственников жилья
(п. 1 ст. 291 ГК). Такое товарищество является некоммерческой организацией (ч. 1
комментируемой статьи).
3. В правовой литературе можно встретить суждение о том, что товарищества собственников
жилья относятся к потребительским кооперативам. Утверждения подобного рода основываются
на том, что законодатель предъявляет к товариществам собственников жилья и потребительским
кооперативам много общих требований. Действительно, и те и другие субъекты как юридические
лица относятся к некоммерческим организациям. Однако думается, что более весомы аргументы
в пользу того, что товарищества собственников жилья являются самостоятельной организационно-
правовой формой юридических лиц.
Первым отличием товариществ собственников жилья от потребительских кооперативов и, в
частности, от жилищных кооперативов (самых близких по цели деятельности) является то, что в
товариществах собственников жилья нет т.н. паевых правоотношений. В кооперативах средства
паевого фонда являются средствами юридического лица и имеют строго целевое назначение: они
предназначены исключительно для оплаты строительства или стоимости построенного дома.
Члены же товариществ собственников жилья, как явствует даже из названия и подтверждается
гражданским законодательством, являются собственниками помещений, т.е. они оплатили или
приобрели жилое помещение по различным основаниям до вступления в товарищество (либо до
его образования).
В качестве второго отличия выступает положение, прежде не содержавшееся в
законодательстве, посвященном потребительской кооперации. Речь идет о новелле, значительно
расширяющей права членов потребительских кооперативов, - о возможности потребительского
кооператива распределять в соответствии с законом и уставом полученные доходы между его
членами (п. 5 ст. 116 ГК). Товарищество собственников жилья такого права не имеет.
Следующим отличием является то, что у членов товарищества собственников жилья нет
такой обязанности, как необходимость покрывать образовавшиеся убытки путем дополнительных
взносов (имеющейся у членов кооператива).
Безусловно, существенное значение имеют различия, лежащие в плоскости отношений
собственности. По общему правилу товарищество собственников жилья не является субъектом
права собственности на помещения и на объекты общего пользования многоквартирного дома.
Жилищно-строительный кооператив выступает в качестве собственника как жилых помещений,
так и объектов общего пользования.
Кроме того, сфера организации и деятельности товариществ собственников жилья намного
уже по сравнению с соответствующей сферой потребительских кооперативов. Товарищества
собственников жилья могут организовываться только собственниками жилых и иных помещений
и только для обеспечения эксплуатации (либо строительства и эксплуатации) многоквартирного
дома, пользования квартирами и их общим имуществом (ч. 1 комментируемой статьи). Что же
касается потребительских кооперативов, то они могут создаваться с целью удовлетворения самых
различных материальных и иных потребностей.
Подводя итоги сказанному, а также принимая во внимание норму, содержащуюся в п. 3 ст.
50 ГК РФ, которая допускает создание различных форм некоммерческих организаций,
предусмотренных федеральными законами, можно говорить о самостоятельной организационно-
правовой форме некоммерческой организации - товариществе собственников жилья.
Для более полного анализа различий между потребительскими кооперативами и
товариществами собственников жилья представляется необходимым указать на то, что при
обстоятельствах, отмеченных в законе, товарищества собственников жилья возникают на базе
некоторых видов потребительских кооперативов. К таким видам относятся жилищные и жилищно-
строительные кооперативы, в которых их члены полностью выплатили паевые взносы. В таких
случаях последняя часть взноса выступает в роли катализатора - преобразователя
правоотношений; обязательственные жилищные правоотношения трансформируются в
правоотношения собственности. Ядро жилищно-кооперативных отношений - паевые
правоотношения перестают существовать как таковые, а право пользования жилищем
основывается уже не на факте членства в кооперативе, а на праве собственности.
4. В ст. 291 ГК РФ указано на необходимость наличия федерального закона,
регламентирующего организацию и деятельность одного из видов некоммерческой организации.
Однако исходя из необходимости развития и упорядочения отношений собственности на общее
имущество многоквартирного дома законодатель, приняв в 1996 г. ФЗ "О товариществах
собственников жилья", расширил предмет указанного законодательного акта, включив в него
регулирование правоотношений долевой собственности собственников жилых и нежилых
помещений многоквартирного дома.
Принимая в 2004 г. ЖК РФ, содержащий в себе кроме прочего разд. VI "Товарищество
собственников жилья", законодатель действовал во исполнение и в соответствии с п. 2 ст. 291 ГК
РФ, где указан уровень нормативного правового акта - закон, а также с учетом
правоприменительной практики (положительной и отрицательной), в т.ч. судебной, действия ФЗ
"О товариществах собственников жилья".
Статья 136. Создание и государственная регистрация товарищества собственников жилья
Комментарий к статье 136
1. Комментируемая статья устанавливает общие требования к созданию товарищества
собственников жилья и его государственной регистрации в качестве юридического лица. При этом
следует учитывать, что ЖК РФ выделяет два способа создания товарищества собственников
жилья:
1) путем его учреждения; в этом случае возникают и сам субъект, и его права и обязанности;
2) путем реорганизации жилищного или жилищно-строительного кооператива; в этом
случае имеет место правопреемство.
Отношения, возникающие по поводу создания товарищества путем реорганизации
жилищного или жилищно-строительного кооператива, регулируются ст. 122 ЖК РФ (см.
комментарий к данной статье).
В свою очередь гл. 13 ЖК РФ предусматривает два случая создания товарищества
собственников жилья путем учреждения:
1) в существующем многоквартирном доме лицами, являющимися собственниками
помещений в этом доме;
2) в строящемся многоквартирном доме лицами, которым будет принадлежать право
собственности на помещения в этом доме.
Порядок создания товарищества собственников жилья в строящемся многоквартирном
доме определен ст. 139 ЖК РФ (см. комментарий к ней).
Комментируемая статья по существу регламентирует вопросы, связанные с созданием
товарищества собственников жилья путем его учреждения в существующем многоквартирном
доме лицами, являющимися собственниками помещений в этом доме.
2. Согласно ч. 1 комментируемой статьи решение о создании товарищества собственников
жилья принимается собственниками помещений в многоквартирном доме на их общем собрании.
Порядок проведения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме и
порядок принятия им решений определены ст. ст. 45 - 48 ЖК РФ (см. комментарии к данным
статьям). При этом следует учитывать, что согласно п. 4 ч. 2 ст. 44 и п. 2 ч. 2 ст. 161 ЖК РФ общее
собрание собственников помещений в многоквартирном доме, прежде чем принимать решение о
создании товарищества в этом доме, должно вначале определиться со способом управления этим
домом, в частности принять решение о выборе одного из способов управления многоквартирным
домом (см. комментарий к ст. ст. 45 и 161 ЖК):
- непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме;
- управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или
иным специализированным потребительским кооперативом, созданным в целях удовлетворения
потребностей граждан в жилье в соответствии с федеральным законом о таком кооперативе;
- управление управляющей организацией.
В соответствии с ч. 1 ст. 46 ЖК РФ решение о выборе способа управления многоквартирным
домом принимается большинством голосов от общего числа голосов принимающих участие в
общем собрании собственников помещений в этом доме (см. комментарий к ст. 46 ЖК).
Соответственно только в том случае, если в установленном порядке общим собранием
собственников помещений в многоквартирном доме будет принято решение о выборе такого
способа управления, как управление товариществом собственников жилья, указанное собрание
вправе принять решение о создании в таком доме товарищества. Данное решение должно быть
принято с соблюдением установленных ст. ст. 45 - 48 ЖК РФ требований к проведению собрания и
голосованию на нем. При этом следует обратить внимание на то, что в отличие от нормы о
принятии решения о выборе способа управления многоквартирным домом комментируемая
статья устанавливает более жесткие требования к принятию решения о создании товарищества. В
частности, согласно ч. 1 комментируемой статьи для принятия такого решения требуется
большинство голосов уже не от голосов, принадлежащих только присутствующим на общем
собрании собственникам помещений в соответствующем многоквартирном доме, а от голосов
всех собственников - как принимающих участие в таком собрании, так и не участвующих в нем.
3. Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме должно принять не
только решение о создании товарищества собственников жилья, но и решение об утверждении
устава товарищества <1>. В соответствии с ч. 2 ст. 135 ЖК РФ (см. комментарий к данной статье)
решение об утверждении устава товарищества должно быть принято большинством голосов от
общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме. Результаты
голосования по вопросам, связанным с созданием товарищества, должны быть отражены в
протоколе собрания (о порядке оформления протокола см. также комментарий к ст. 46 ЖК).
--------------------------------
<1> Вопросы, связанные с созданием органов управления товарищества, ЖК РФ (ст. 145)
относит к компетенции общего собрания членов товарищества.
4. Дополнительное требование, которое устанавливает ч. 1 комментируемой статьи, - это
возможность создания в одном многоквартирном доме только одного товарищества
собственников жилья. Такое требование вызвано прежде всего необходимостью обеспечения
единства и подчиненности единой цели использования всех элементов, составляющих общее
имущество собственников помещений в многоквартирном доме (к ним относятся несущие и
ненесущие конструкции дома, в том числе общие стены, фундамент, крыша, общее механическое,
электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, земельный участок, на котором
расположен дом).
Ранее, до введения в действие ЖК РФ, признанный в настоящее время утратившим силу ФЗ
"О товариществах собственников жилья" допускал возможность образования кондоминиума,
соответственно и товарищества собственников жилья в рамках отдельной части здания размером
не менее одной блок-секции, имеющей изолированный от других частей здания вход и
межквартирный лестнично-лифтовой узел, т.е. по существу в рамках одного подъезда, при том
условии, что надстройка, реконструкция, перестройка или снос этой блок-секции (подъезда) не
нарушат целостность других частей здания, не входящих в состав кондоминиума.
Несостоятельность такого подхода, избранного на тот период законодателем, явно проявляется
хотя бы в том, что в данном случае были упущены такие важные элементы, обеспечивающие
единство кондоминиума, как крыша, технические подвалы, несущие конструкции дома (общие
стены, фундамент и т.п.), механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное общее
оборудование. Кроме того, с учетом большинства типовых конструктивных решений
строительства многоквартирных домов достаточно сложно представить себе возможность сноса
части здания (подъезда), не нарушая при этом целостности других частей здания <1>.
--------------------------------
<1> Хотя некоторые авторы, несмотря на однозначное указание на это федерального закона,
исключали такой критерий, как "невозможность сноса без нарушения целостности других частей
здания", из оснований ограничения создания кондоминиума в рамках одной блок-секции. К
примеру, О.А. Городов указывал, что если "нарушения целостности в результате надстройки,
реконструкции, перестройки части здания размером не менее одной блок-секции не происходит,
что доказывается проектной документацией, - этого вполне достаточно для выделения части
здания в отдельный кондоминиум" (Городов О.А. Комментарий к Федеральному закону "О
товариществах собственников жилья". СПб.: Питер, 2003. С. 32).
В настоящее время создание нескольких товариществ собственников жилья в одном
многоквартирном доме ЖК РФ не допускается.
5. Частью 2 комментируемой статьи предусматривается создание товарищества
собственников жилья:
1) собственниками помещений в нескольких многоквартирных домах, имеющих общие сети
инженерно-технического обеспечения, другие элементы инфраструктуры и расположенных на
общем земельном участке или нескольких смежных земельных участках;
2) собственниками жилых домов, предназначенных для проживания одной семьи, дачных
домов, гаражей и других объектов, имеющих общие сети инженерно-технического обеспечения,
другие элементы инфраструктуры и расположенных на общем земельном участке или нескольких
смежных земельных участках.