Крашенинников П.В. Постатейный комментарий к Жилищному кодексу РФ
Подождите немного. Документ загружается.
Плата за пользование жилым помещением в общежитии и предоставление коммунальных
услуг не должна превышать размер оплаты жилья и коммунальных услуг, предусмотренный для
нанимателей, проживающих по договору социального найма.
Кроме того, некоторые ограничения в отношении пользования общежитием установлены
для заселения гражданами освободившихся в общежитии комнат. Граждане, проживающие в
общежитиях, не имеют право требовать предоставления им освободившихся комнат. Таким
образом, правила, установленные ст. 59 ЖК РФ, не применяются в общежитиях.
3. Комментируемая статья предусматривает условия прекращения договора найма жилого
помещения в общежитии. Прекращение трудовых отношений, увольнение со службы или
окончание срока пребывания на выборной должности являются основанием для прекращения
договора найма служебного жилого помещения.
Лица, вселенные в общежитие согласно срочному трудовому договору, сезонные
работники, прекратившие работу, а также учащиеся и студенты, прекратившие обучение в
образовательных учреждениях, обязаны освободить занимаемое в общежитии жилое
помещение. В случае отказа освободить жилое помещение в общежитии они подлежат
выселению без предоставления другого жилого помещения. Для данной категории лиц
основанием выселения без предоставления другого жилого помещения является прекращение
работы или учебы, так как они уже не являются субъектами права пользования жилыми
помещениями в общежитии.
Основанием для прекращения трудовых отношений в названных случаях может быть
заявление работника об увольнении по собственному желанию или увольнение работника по
инициативе работодателя.
Граждане, проживающие в общежитии, подлежат выселению без предоставления другого
жилого помещения, кроме случаев, перечисленных в ч. 2 ст. 103 настоящего Кодекса (см.
комментарий к ст. 103 ЖК).
Статья 106. Предоставление жилых помещений маневренного фонда
Комментарий к статье 106
1. В домах маневренного фонда гражданам предоставляются изолированные жилые
помещения размером не менее 6 кв. м на одного человека. В период проживания в жилом
помещении маневренного фонда договор социального найма жилого помещения, находящегося
в доме, где проводится капитальный ремонт или реконструкция, не прекращается и не подлежит
расторжению (см. комментарий к ст. 88 ЖК). В период проживания в доме маневренного фонда
граждане производят оплату за жилое помещение, занимаемое в таком доме.
2. Договор найма жилого помещения в доме маневренного фонда заключается с
гражданами на период проведения капитального ремонта или реконструкции. По окончании
капитального ремонта или реконструкции названный договор найма прекращается и граждане
подлежат переселению в жилые помещения, занимаемые по договору социального найма или
находящиеся в их владении на праве собственности.
3. Жилищным кодексом РФ не предусмотрен порядок предоставления жилых помещений
маневренного фонда гражданам, чье единственное жилое помещение было приобретено за счет
кредита, было заложено в обеспечение возврата этого кредита и на него наложено взыскание в
случае невозвращения денежных средств. Логично было бы в этих случаях предоставление жилых
помещений государственного жилищного фонда Российской Федерации, поскольку именно
федеральным законом установлена эта норма.
4. Договор найма жилого помещения маневренного фонда заключается с гражданами, на
жилое помещение которых наложено взыскание, до завершения расчетов с ними в результате
обращения взыскания на их жилое помещение. Гражданам предоставляется изолированное
жилое помещение в размере не менее 6 кв. м на человека.
После отчуждения жилого помещения в результате наложения на него взыскания и
проведения расчетов с этими гражданами они подлежат выселению из жилого помещения
маневренного фонда.
5. Нанимателям по договору социального найма, у которых единственное жилое
помещение стало непригодным для проживания в результате чрезвычайных обстоятельств, в
маневренном фонде жилое помещение предоставляется наймодателем. Если жилой дом стал
непригодным для проживания в результате чрезвычайной ситуации, а в нем имеются жилые
помещения, занимаемые по договору социального найма и находящиеся в собственности
граждан, то собственнику жилого помещения, которое стало непригодным для проживания, в
маневренном фонде жилое помещение предоставляет тот орган или организация, которые
являются наймодателями жилых помещений, занимаемых по договору социального найма в этом
доме.
6. Договор найма жилого помещения маневренного фонда заключается до предоставления
нанимателям жилого помещения по договору социального найма в порядке, предусмотренном
ст. ст. 88 и 89 ЖК РФ, или до завершения расчетов с гражданами, являющимися собственниками
жилого помещения, в порядке, предусмотренном ст. 32 настоящего Кодекса.
Нанимателю жилого помещения, которое стало непригодным для проживания,
предоставляется по договору социального найма благоустроенное жилое помещение,
отвечающее установленным требованиям, равное по общей площади жилому помещению,
которое стало непригодным для проживания.
Если наниматель и члены его семьи до выселения занимали квартиру, то им
предоставляется квартира, состоящая из такого же числа комнат. В случае, когда наниматель
занимал жилое помещение в коммунальной квартире, ему предоставляется такое же количество
комнат, которое он занимал ранее (см. комментарий к ст. 89 ЖК).
У собственника жилого помещения, которое стало непригодным для проживания,
производится выкуп этого жилого помещения. Земельный участок, на котором расположен дом,
подлежит изъятию для муниципальных нужд и соответственно подлежит изъятию каждое жилое
помещение в этом доме. Выкуп жилых помещений у их собственников производится органом
местного самоуправления, поскольку земельный участок изымается для муниципальных нужд
(см. комментарий к ст. 32 ЖК). По соглашению с собственником жилого помещения ему может
быть предоставлено взамен изымаемого жилого помещения другое жилое помещение с зачетом
его стоимости в выкупную цену.
Если собственник жилого помещения и орган местного самоуправления не достигли
соглашения о выкупной цене жилого помещения или об иных условиях выкупа помещения, то
данный спор разрешается в судебном порядке по иску органа местного самоуправления.
Предоставление нанимателю жилого помещения по договору социального найма, а также
выкуп жилого помещения у его собственника являются основаниями для прекращения договора
найма жилого помещения в доме маневренного фонда.
7. Жилое помещение маневренного фонда может быть предоставлено и иным гражданам в
случаях, предусмотренных законодательством РФ. При этом законом устанавливаются условия
договора найма жилого помещения, а также основания для его прекращения.
Статья 107. Предоставление жилых помещений в домах системы социального обслуживания
населения
Комментарий к статье 107
1. Категории граждан, которым будут предоставляться жилые помещения в домах системы
социального обслуживания населения, устанавливаются законодательством Российской
Федерации и субъектов Федерации. Однако можно предположить, что к таким категориям могут
относиться одинокие престарелые граждане или супруги, которые в силу состояния своего
здоровья не могут самостоятельно себя обслуживать. Думается, что по смыслу названия
жилищного фонда системы социального обслуживания населения учет граждан, которые
нуждаются в предоставлении жилых помещений этого фонда, будут вести органы социальной
защиты.
Прием жилого дома системы органов социальной защиты в эксплуатацию должен
производиться с участием представителей органов социальной защиты.
2. Предоставление жилых помещений в домах системы социального обслуживания
населения должно производиться органами социальной защиты либо органами государственной
власти, органами местного самоуправления с участием органов социальной защиты.
В доме системы органов социального обслуживания населения должны выделяться
помещения для размещения поликлиник, здравпунктов, профилакториев и предприятий
бытового обслуживания, предназначенных для обслуживания проживающих в данном доме
граждан.
3. На основании принятого решения с гражданином, которому предоставлено жилое
помещение в доме социального обслуживания населения, заключается договор найма.
Договор найма жилого помещения в жилом доме социального обслуживания населения
заключается в письменной форме.
Отношения сторон договора найма регулируются нормативными актами жилищного
законодательства и договором найма жилого помещения в доме системы органов социальной
защиты.
4. Оплата жилого помещения и предоставления коммунальных услуг в доме системы
социального обслуживания населения не должна превышать размер оплаты жилья и
коммунальных услуг, предусмотренный для нанимателей, проживающих по договору
социального найма.
5. Органы социальной защиты должны предоставлять проживающим в доме социального
обслуживания населения следующие услуги:
а) медико-санитарное обслуживание;
б) патронаж;
в) культурное обслуживание;
г) бытовые услуги (стирка белья, химчистка, ремонт одежды, обуви и т.д.);
д) телефонизацию дома;
е) ритуальные услуги;
ж) другие услуги, определенные органами социальной защиты.
6. Выселение из жилых помещений в доме системы социального обслуживания населения
производится в порядке и на условиях, предусмотренных законодательством РФ.
Статья 108. Предоставление жилых помещений фондов для временного поселения
вынужденных переселенцев и лиц, признанных беженцами
Комментарий к статье 108
1. Условия предоставления жилых помещений в фонде для временного поселения
вынужденных переселенцев и беженцев установлены Законом РФ "О вынужденных
переселенцах" и ФЗ "О беженцах". Такие жилые помещения предоставляются семье
вынужденного переселенца или беженца в порядке очередности, устанавливаемой
территориальным органом миграционной службы (п. 4 ст. 11 в обоих Законах).
Порядок предоставления жилых помещений фондов для временного поселения
вынужденных переселенцев и беженцев установлен Положением о жилищном обустройстве
вынужденных переселенцев в Российской Федерации, утвержденным Постановлением
Правительства РФ от 8 ноября 2000 г. N 845, и Положением о фонде жилья для временного
поселения лиц, признанных беженцами, и его использовании, утвержденным Постановлением
Правительства РФ от 9 апреля 2001 г. N 275. Несмотря на то что одно из названных Положений
регулирует отношения по предоставлению жилых помещений вынужденным переселенцам, а
другое - беженцам и приняты они в разное время, эти Положения абсолютно идентичны в
вопросах создания такого жилищного фонда, учета граждан для предоставления им жилых
помещений этого фонда и предоставления помещений.
Согласно названным выше Положениям жилые помещения для временного поселения
предоставляются семьям вынужденных переселенцев и беженцам в случаях, если:
- отсутствует возможность самостоятельного определения своего нового места жительства
на территории РФ;
- ни один из членов семьи не имеет жилого помещения, предоставленного по договору
найма;
- ни один из членов семьи не имеет жилого помещения на праве собственности.
2. Учет вынужденных переселенцев или беженцев, нуждающихся в предоставлении жилых
помещений для временного поселения, и принятие решений о предоставлении им такого жилья в
установленном Министерством по делам Федерации, национальной и миграционной политики
РФ порядке осуществляются комиссией территориального органа этого Министерства по
распределению жилья (далее - комиссия) по месту нахождения этих лиц на учете в качестве
вынужденных переселенцев.
При принятии вынужденных переселенцев или беженцев на учет нуждающихся в жилых
помещениях для временного поселения учитываются члены семьи, признанные в установленном
порядке вынужденными переселенцами или беженцами, а также их несовершеннолетние дети.
Для принятия на учет нуждающихся в жилых помещениях для временного поселения
вынужденный переселенец или беженец лично подает в комиссию заявление по форме,
утверждаемой Министерством по делам Федерации, национальной и миграционной политики
РФ. Заявление, поданное лицом, не состоящим на учете в качестве вынужденного переселенца в
соответствующем территориальном органе Министерства по делам Федерации, национальной и
миграционной политики РФ, к рассмотрению не принимается.
3. Жилые помещения для временного поселения вынужденных переселенцев или беженцев
предоставляются в порядке очередности.
Решение о предоставлении жилого помещения принимается комиссией по месту его
нахождения на учете нуждающихся в жилых помещениях для временного поселения граждан.
Оплата жилых помещений в фонде для временного поселения вынужденных переселенцев
и беженцев и коммунальных услуг производится по ставкам и тарифам, установленным для
жилых помещений социального использования органом местного самоуправления по месту
расположения жилого помещения.
4. По окончании срока действия договора найма проживающие в жилом помещении лица
обязаны в месячный срок освободить его и сдать по акту. В случае отказа от добровольного
освобождения жилого помещения они подлежат выселению в судебном порядке.
Статья 109. Предоставление жилых помещений для социальной защиты отдельных
категорий граждан
Комментарий к статье 109
1. В комментируемой статье определено, что условия и порядок предоставления гражданам
жилых помещений для социальной защиты устанавливаются законодательством Российской
Федерации и субъектов Федерации. Однако следует обратить внимание на то, что установленные
условия и порядок выселения граждан, а также пользования ими жилыми помещениями
специализированного жилищного фонда содержат большое количество ограничений прав
граждан. В соответствии со ст. 55 Конституции РФ права и свободы человека и гражданина могут
быть ограничены только федеральным законом. Субъекты Федерации не вправе устанавливать
условия договора, ограничивающие права граждан. Также субъекты не вправе устанавливать
условия и порядок выселения граждан из жилых помещений.
2. На основании решения о предоставлении жилого помещения для социальной защиты
отдельных категорий граждан заключается договор безвозмездного пользования жилым
помещением.
Раздел V. ЖИЛИЩНЫЕ И ЖИЛИЩНО-СТРОИТЕЛЬНЫЕ КООПЕРАТИВЫ
Глава 11. ОРГАНИЗАЦИЯ И ДЕЯТЕЛЬНОСТЬ ЖИЛИЩНЫХ
И ЖИЛИЩНО-СТРОИТЕЛЬНЫХ КООПЕРАТИВОВ
Статья 110. Жилищные и жилищно-строительные кооперативы
Комментарий к статье 110
1. До введения в действие комментируемого Кодекса организация и деятельность
жилищных и жилищно-строительных кооперативов вызывали значительные трудности, в т.ч. из-за
того, что в Российской Федерации этот вопрос достаточным образом законодательно не был
урегулирован.
Кооперативы фактически руководствовались практикой, сложившейся еще при действии
Примерного устава жилищно-строительного кооператива <1>, и началами, предусмотренными ст.
116 ГК РФ, гл. 5 ЖК РСФСР, некоторыми положениями Закона РФ "Об основах федеральной
жилищной политики", а также ст. 51 Закона СССР от 26 мая 1988 г. "О кооперации в СССР".
--------------------------------
<1> Примерный устав жилищно-строительного кооператива отменен Постановлением
Совета Министров РСФСР от 19 апреля 1989 г. N 126 "О признании утратившими силу решений
Правительства РСФСР по вопросам кооперации" (СПП РСФСР. 1989. N 13. Ст. 73).
Гражданский кодекс РФ содержит лишь общие положения, регулирующие правовой режим
такого вида потребительских кооперативов. Как следует из ст. 116 данного Кодекса, жилищными
и жилищно-строительными кооперативами признаются добровольные объединения граждан и
юридических лиц на основе членства с целью удовлетворения материальных и иных
потребностей участников, осуществляемого путем объединения его членами имущественных
паевых взносов. Цель создания таких кооперативов - удовлетворение жилищно-бытовых
потребностей членов кооператива (п. 1 ст. 51 Закона СССР "О кооперации в СССР"). Подобное
определение дано и в ч. 1 комментируемой статьи. Члены таких кооперативов своим
имуществом, как правило, денежными средствами, участвуют в строительстве либо приобретении
многоквартирного дома с последующей его эксплуатацией.
2. Безусловно, основным видом кооперации, удовлетворяющей жилищно-бытовые
потребности своих членов, остаются жилищно-строительные кооперативы, которые организуются
для строительства многоквартирных жилых домов и их последующей эксплуатации. При этом
данные кооперативы можно разделить на два вида: создаваемые гражданами при содействии
органов местного самоуправления либо заинтересованных юридических лиц (условно назовем их
патронажными) и организуемые гражданами и (или) юридическими лицами самостоятельно.
В первом случае, как правило, в члены жилищно-строительных кооперативов принимаются
граждане, нуждающиеся в улучшении жилищных условий. Встречаются случаи, когда субъекты
Российской Федерации, органы местного самоуправления либо заинтересованные юридические
лица принимают на себя значительную часть расходов по строительству дома, подведению и
подключению объектов инженерной инфраструктуры. Так, в г. Москве установлено, что, во-
первых, жилищно-строительные кооперативы освобождаются от надбавок к сметной стоимости
жилых домов; во-вторых, до 50% затрат на строительство домов жилищно-строительных
кооперативов покрывается из городского бюджета и за счет реализации на коммерческой основе
до 10% общей жилой площади в каждом кооперативном доме. Кроме того, согласно этому
документу предполагается предусматривать в бюджетных показателях ассигнования на покрытие
расходов по строительству домов жилищно-строительных кооперативов с учетом объемов,
предусмотренных в ежегодных инвестиционных программах правительства г. Москвы.
Во втором случае все затраты возлагаются на членов конкретного жилищно-строительного
кооператива.
3. Гражданский кодекс РФ предусматривает возможность осуществления
предпринимательской деятельности потребительскими кооперативами, в т.ч. жилищными и
жилищно-строительными. Однако это обусловливается тем, что такая деятельность должна
служить целям, ради которых созданы названные кооперативы. В отличие от прежнего
законодательства ГК РФ устанавливает правило, по которому доходы, полученные жилищными и
жилищно-строительными кооперативами от предпринимательской деятельности,
осуществляемой в соответствии с законом и уставом, могут распределяться между их членами.
4. Деятельность специализированных жилищных потребительских кооперативов, таких как
жилищные накопительные кооперативы, ЖК РФ не регулирует, на деятельность данных
юридических лиц распространяет свое действие специальный ФЗ "О жилищных накопительных
кооперативах" <1>.
--------------------------------
<1> Российская газета. 2004. 31 дек.
Статья 111. Право на вступление в жилищные кооперативы
Комментарий к статье 111
1. Часть 1 комментируемой статьи ЖК РФ в отличие от ЖК РСФСР предусматривает, что
членами кооператива могут быть не только физические, но и юридические лица. Кроме того,
вступить в кооператив могут граждане, достигшие 16-летнего возраста (по ЖК РСФСР требовалось
достижение 18 лет). Условия приема лиц в члены жилищных кооперативов определяются
субъектами, организующими соответствующий кооператив (об организации жилищных
кооперативов см. комментарий к ст. 112 ЖК).
2. В настоящее время учет граждан, желающих вступить в жилищные и жилищно-
строительные кооперативы, можно рассматривать с двух позиций.
Первая - когда кооператив создается без поддержки государственных и муниципальных
органов. В таком случае порядок учета определяется лицами, организующими кооператив, исходя
из финансовых и других условий.
Вторая - порядок учета традиционный, когда государственные или муниципальные органы
поддерживают создание кооператива. В таких случаях малоимущие граждане, состоящие на учете
в качестве нуждающихся в жилых помещениях (см. комментарий к ст. ст. 49 и 52 ЖК), имеют
преимущественное право на вступление в жилищные кооперативы. Основания нуждаемости
гражданина в улучшении жилищных условий дают ему возможность для вступления в
правоотношения, связанные с жилым помещением, т.е. в жилищные правоотношения. Для
реализации указанной возможности гражданин вправе подать заявление о постановке на
кооперативный учет.
3. Принятие на учет граждан, желающих вступить в кооператив, производится по месту
жительства решением органа местного самоуправления, а по месту работы - решением
администрации и организации, при содействии которых организуется кооператив. Жилищное
правоотношение возникает с момента решения соответствующего органа о принятии на учет. С
этого времени гражданин имеет право требовать улучшения жилищных условий, а орган местного
самоуправления либо организация обязаны предоставить жилое помещение. Представляется, что
это организационное жилищное правоотношение, которое с момента выделения квартиры
преобразуется в жилищное правоотношение с конкретным объектом.
С момента принятия гражданина на учет у него возникает право на обеспечение жилой
площадью. Однако пребывание на учете для улучшения жилищных условий есть начальное
состояние жилищных правоотношений, долгое время остающееся таковым. И лишь при
последующих благоприятных условиях (продвижение в очереди) и при наличии определенных
юридических фактов это правоотношение начнет развиваться.
Статья 112. Организация жилищного кооператива
Комментарий к статье 112
1. В ч. 1 комментируемой статьи устанавливается минимальное количество членов
кооператива - не менее пяти физических или юридических лиц. Максимальное количество
определяется количеством в кооперативном доме жилых помещений (причем именно жилых
помещений, а не только квартир: к примеру, при разделе кооперативной квартиры может
появиться два жилых помещения, соответственно будет представлено два члена кооператива).
2. Создание кооператива, как правило, проходит в четыре этапа. На первом этапе по
инициативе и с участием юридического лица либо органа местного самоуправления проводится
собрание граждан, желающих объединиться в потребительский кооператив.
В тех случаях, когда кооператив создается без поддержки органа местного самоуправления
или юридического лица, собрание проводится самостоятельно.
На собрании наряду с вопросами, связанными с организацией жилищно-строительного
кооператива, оговариваются возможные места отводов либо приобретения земельных участков
под жилищное строительство, рассматриваются варианты типовых или индивидуальных проектов
жилого дома, уточняется список граждан, желающих стать членами кооператива, и членов их
семей. Собрание учредителей принимает решение о создании жилищно-строительного
кооператива и выбирает из своего состава группу лиц - комиссию либо организационный комитет
(оргкомитет), которая должна будет заниматься организационными вопросами до регистрации
кооператива в качестве юридического лица и избрания правления кооператива. Комиссия
разрабатывает проект устава, подготавливает и проводит общее собрание учредителей для
принятия устава.
Возможен вариант, когда инициативная комиссия не выбирается на собрании, а создается
до проведения собрания решением органа местного самоуправления либо юридического лица из
числа граждан, желающих объединиться в кооператив.
До оформления управленческих структур инициативная комиссия должна выступать по
вопросам, связанным с будущим кооперативом, перед органами местного самоуправления и
другими организациями. Полномочия по решению организационных вопросов по поводу
создания жилищно-строительного кооператива необходимо оформлять доверенностью, которая
должна выдаваться гражданами, желающими создать кооператив, руководителю инициативной
комиссии.
3. На втором этапе решаются вопросы, связанные с земельным участком, на котором будет
вестись кооперативное жилищное строительство.
Если орган местного самоуправления поддерживает конкретный кооператив, то он
проверяет обоснованность решения собрания граждан, желающих объединиться в кооператив, и
наличие возможности осуществить жилищное строительство, утверждает решение собрания об
образовании жилищно-строительного кооператива, производит отвод земли для строительства
дома и при необходимости включает в государственный план проектные и строительно-
монтажные работы по возведению жилого дома кооператива. В таких случаях отвод земли
производится, как правило, в районах массового жилищного строительства, имеющих дороги,
магистральные сети водопровода, канализации и водоснабжения.
В тех случаях, когда жилищно-строительный кооператив создается без поддержки органов
местного самоуправления либо юридического лица, граждане самостоятельно прорабатывают
вопросы, связанные с отводом земельного участка либо приобретением его в аренду или на
праве собственности.
4. На третьем этапе инициативная комиссия созывает собрание учредителей, на котором
принимается устав жилищно-строительного кооператива.
На четвертом, заключительном, этапе устав, принятый собранием учредителей, и протокол
этого собрания представляются в орган государственной регистрации юридических лиц по месту
нахождения жилищно-строительного кооператива, где кооператив регистрируется.
5. Функции заказчика по проектированию и строительству жилых домов жилищно-
строительных кооперативов, как правило, выполняет сам кооператив. В тех случаях, когда
организации жилищно-строительного кооператива содействуют органы местного самоуправления
или юридические лица, функции заказчика могут возлагаться на управления (отделы)
капитального строительства органов местного самоуправления или организаций, при содействии
которых созданы кооперативы.
Если патронажный кооператив передал функции заказчика, то отношения между
кооперативом и управлением (отделом) капитального строительства либо организацией
оформляются договором, по которому жилищно-строительный кооператив передает функции
заказчика по проектированию и (или) строительству многоквартирного дома со сметной
стоимостью по сводному сметному расчету. Управление (отдел) капитального строительства либо
соответствующая организация принимает на себя все обязанности заказчика по оформлению и
освоению участка строительства, заключению договоров и расчетам с проектной, подрядной и
пусконаладочными организациями по обеспечению строительства материалами, оборудованием
и т.д. Кооператив в свою очередь обязуется внести на специальный счет управления (отдела)
собственные средства в установленном соглашением размере.
Жилищно-строительный кооператив вправе контролировать строительство жилого дома,
предназначенного для него. Для этой цели кооператив может назначить компетентного в области
строительства члена (членов) кооператива, который осуществляет наблюдение за ходом
строительства и согласовывает возникающие в процессе строительства вопросы. На указанного
гражданина кооператив в лице председателя правления оформляет доверенность на
осуществление возложенных полномочий. Договор по строительству жилого дома должен
предусматривать имущественную ответственность сторон за нарушение взятых на себя
обязательств.
В тех случаях, когда кооператив самостоятельно осуществляет функции заказчика,
правление от имени жилищно-строительного кооператива заключает договор подряда на
капитальное строительство со специализированной строительной организацией.
6. По договору строительного подряда согласно § 3 гл. 37 ГК РФ подрядчик обязуется в
установленный договором срок построить по заданию заказчика (в данном случае - кооператива)
многоквартирный дом, а заказчик - создать подрядчику необходимые условия для выполнения
работ, принять их результат и оплатить обусловленную в договоре стоимость работ. В таком
договоре, как правило, содержатся условия о выполнении монтажных, пусконаладочных и иных
неразрывно связанных со строительством дома работ.
Следует отметить, что подрядчик обязан осуществлять строительство и иные связанные с
ним работы в соответствии с технической документацией, определяющей объем, содержание
работ и другие предъявляемые к ним требования, и со сметой стоимости работ. При отсутствии в
договоре иных указаний предполагается, что подрядчик обязан выполнить все работы, указанные
в технической документации и смете. Подрядчик производит испытания смонтированного им
оборудования, сдает рабочей комиссии жилой дом.
Заказчик в свою очередь обязан своевременно передать подрядчику проектно-сметную
документацию, оборудование, материалы и пр., предоставить для строительства земельный
участок, обеспечить открытие и финансирование строительства, принять от подрядчика по акту
рабочей комиссии законченный строительством жилой дом.
На практике случаи выступления кооператива в качестве заказчика до последнего времени
встречались достаточно редко. Это объяснялось прежде всего тем, что абсолютное большинство
жилищно-строительных кооперативов создавалось при органах местного самоуправления (ранее -
исполкомы местных Советов народных депутатов) или при государственных организациях. В
настоящее время в связи с тем, что, с одной стороны, граждане имеют возможность
самостоятельно организовывать жилищно-строительные кооперативы, а с другой - кооператив
может образовываться при содействии юридических лиц различных организационно-правовых
норм, жилищно-строительные кооперативы самостоятельно выступают в роли заказчика по
договору капитального строительства жилого дома.
7. Организация жилищных кооперативов в целом аналогична созданию жилищно-
строительных кооперативов. Однако это относительно новая форма жилищной кооперации.
Впервые она была предусмотрена в Постановлении ЦК КПСС и Совета Министров СССР от 31
марта 1988 г. N 406 "О мерах по ускорению развития жилищной кооперации" <1>, где
указывалось, что жилищные кооперативы создаются для приобретения (покупки) новых или
капитально отремонтированных (реконструированных) жилых домов и их последующей
эксплуатации.
--------------------------------
<1> СПП СССР. 1988. N 16. Ст. 43.
После государственной регистрации кооператива в качестве юридического лица и избрания
исполнительных и ревизионных органов жилищный кооператив подбирает, а затем приобретает у
юридического лица, граждан или органов местного самоуправления новый или капитально
отремонтированный жилой дом. В этом случае заключается договор купли-продажи
многоквартирного дома. По такому договору продавец обязуется передать в собственность
покупателя многоквартирный дом, а покупатель обязуется принять дом и уплатить за него
определенную денежную сумму. В качестве покупателя по данному договору выступает
жилищный кооператив. Продавцами могут быть органы местного самоуправления, а также
юридические и физические лица, имеющие на праве собственности многоквартирный дом.
Такой договор заключается в простой письменной форме путем составления одного
документа, подписанного сторонами, и подлежит государственной регистрации (ст. ст. 550, 551 ГК
РФ).
В целях более полной защиты прав покупателей установлено правило, из которого следует,
что передача многоквартирного дома продавцом и принятие его кооперативом осуществляются
по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. При этом,
если иное не предусмотрено договором, обязательство передать дом считается исполненным
после вручения его покупателю и подписания соответствующего документа о передаче.
Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче многоквартирного дома
на условиях, предусмотренных договором купли-продажи, считается соответственно отказом
продавца от исполнения обязанности передать дом, а покупателя - его принять. Само по себе
принятие покупателем дома, не соответствующего условиям договора, в т.ч. в случае, когда такое
несоответствие оговорено в документе, не является основанием для освобождения продавца от
ответственности за ненадлежащее исполнение договора.
В случае передачи многоквартирного дома, не соответствующего условиям договора,
покупатель вправе по своему выбору потребовать от продавца соразмерного уменьшения
покупной цены, безвозмездного устранения недостатков в разумный срок, возмещения своих
расходов на устранение недостатков.
Важно подчеркнуть, что в случае существенного нарушения требований к качеству дома
(обнаружения неустранимых недостатков или тех, которые не могут быть устранены без
несоразмерных расходов или затрат времени, выявляются неоднократно либо проявляются вновь
после их устранения и других подобных недостатков) жилищный кооператив как покупатель
вправе по своему выбору отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать
возврата уплаченной за дом денежной суммы либо замены дома ненадлежащего качества
многоквартирным домом, соответствующим договору.
8. Из ст. 552 ГК РФ и ст. 35 ЗК РФ следует, что одновременно с передачей права
собственности на многоквартирный дом передаются права на ту часть земельного участка,
которая занята этим домом и необходима для его использования. При этом возможны различные
варианты, а именно:
- если продавец является собственником земельного участка, на котором находится
продаваемый дом, покупателю передается право собственности либо предоставляется право
аренды на соответствующий земельный участок;
- если продавец не является собственником земельного участка, на котором находится
продаваемый дом, покупатель приобретает право пользования соответствующей частью
земельного участка на тех же условиях, что и продавец дома.
В договоре о продаже многоквартирного дома жилищному кооперативу возможны и
нетрадиционные (но необходимые для нормального проживания граждан) условия. Например,
по соглашению между жилищным кооперативом и органом местного самоуправления на
кооператив могут возлагаться такие обязательства, как озеленение и благоустройство участка,
прилегающего к дому, установка ограды и устройство тротуаров в пределах отведенного для
жилого дома земельного участка и т.д.
9. Необходимо отметить, что рассматриваемая форма жилищной кооперации существенно
отличается от жилищно-строительных кооперативов.
Первым основанием различия является то, что при организации жилищного кооператива не
требуется такого сложного этапа, как отвод либо приобретение земли, так как участок закреплен
за конкретным приобретаемым жилым домом.
Второе отличие заключается в основании приобретения многоквартирных домов:
жилищный кооператив покупает, а жилищно-строительный возводит жилые дома, т.е. в первом
случае имеет место первоначальный способ возникновения права собственности, а во втором -
производный.
Третье отличие вытекает из второго и связано с разными способами приобретения дома. У
жилищного кооператива менее длительный срок от регистрации кооператива до предоставления
его членам жилых помещений.
Из изложенного следует, что указанные формы жилищной кооперации различаются
организацией и способом приобретения дома до начала его эксплуатации. В деятельности и
обеспечении членов кооператива жилыми помещениями различий между жилищными и
жилищно-строительными кооперативами нет, они преследуют одни и те же цели -
удовлетворение жилищно-бытовых потребностей пайщиков кооператива и членов их семей. До
выплаты членами кооперативов паевых взносов жилищные и жилищно-строительные
кооперативы являются собственниками жилых помещений и объектов общего пользования
многоквартирного дома.
Статья 113. Устав жилищного кооператива
Комментарий к статье 113
1. Как следует из п. 1 ст. 52 ГК РФ, жилищный кооператив как юридическое лицо действует
на основании устава, который утверждается решением собрания учредителей (см. ст. 112 ЖК и
комментарий к ней).
2. В уставе жилищно-строительного кооператива должны быть обязательно указаны:
- наименование кооператива с указанием на основную цель его деятельности, а также слово
"кооператив" (например, "Правобережный жилищно-строительный кооператив" либо
"Кооператив по строительству и эксплуатации жилья "Дубовая роща");
- место нахождения кооператива, которое определяется местом его государственной
регистрации;
- порядок управления деятельностью жилищно-строительного кооператива;
- предмет и цели деятельности кооператива;
- сведения о размере паевых взносов членов кооператива, составе и порядке внесения
паевых взносов членами кооператива и об их ответственности за нарушение обязательства по
внесению паевых взносов;
- состав и компетенция органов управления кооперативом и порядок принятия ими
решений, в т.ч. по вопросам, решения по которым принимаются единогласно или
квалифицированным большинством голосов;
- порядок покрытия членами кооператива понесенных им убытков.
Кроме того, в устав могут включаться и другие не противоречащие законодательству
положения, связанные с особенностями деятельности конкретного кооператива.
3. Нельзя не обратить внимание на то, что наряду с действующим законодательством устав
жилищно-строительного кооператива служит юридической основой, обеспечивающей участие
кооператива в гражданских, административных, земельных и других правоотношениях. Нормы
устава обязательны для регулирования внутрикооперативных отношений. В случае возникновения
споров в данных отношениях правоприменительные органы наряду с положениями
законодательных и иных нормативных актов применяют нормы конкретного устава жилищно-
строительного кооператива.
Статья 114. Государственная регистрация жилищного кооператива
Комментарий к статье 114
1. Основным законодательным актом, регулирующим отношения, связанные с
государственной регистрацией юридических лиц, является ФЗ "О государственной регистрации
юридических лиц и индивидуальных предпринимателей" <1>, который был принят на основании
и во исполнение ст. 51 ГК РФ. Данный Кодекс устанавливает общее правило, согласно которому