Замена жилого помещения, в котором проживает лицо, находящееся под опекой или
попечительством, разрешается с согласия опекуна (попечителя) и органа опеки и попечительства,
поскольку она существенным образом затрагивает интересы подопечных.
Закон не указывает, в какой форме должно быть получено согласие лиц, проживающих в
заменяемом помещении. Но следует признать, что такое согласие должно быть выражено в
письменной форме.
5. Замена большего жилого помещения на меньшее производится вне очереди на
улучшение жилищных условий (см. комментарий к ст. 57 ЖК). Однако это не может служить
основанием для выселения гражданина из предоставленного в порядке замены жилья.
Так, по одному из дел Судебная коллегия Верховного Суда РСФСР удовлетворила протест
заместителя Председателя Верховного Суда РСФСР об отмене постановления президиума
Ставропольского краевого суда, указав следующее.
Как видно из материалов дела, спорная квартира была предоставлена С. и его семье не в
порядке улучшения жилищных условий (ст. 29 ЖК РСФСР), а в связи с тяжелой болезнью сына,
препятствующей проживанию без ущерба для его здоровья на пятом этаже дома, не имеющего
лифта, что подтверждается справками и заключениями врачей. При этом суд первой инстанции с
учетом конкретных обстоятельств дела пришел к правильному выводу о том, что новая квартира
была предоставлена С. не в порядке очередности, а в связи с заменой равноценного жилья на
квартиру пониженной этажности, и права очередников НГЧ-3 в связи с этим нарушены не были,
так как освободившаяся квартира С. по совместному решению администрации и профсоюзного
комитета НГЧ-3 была предоставлена вне очереди семье Ч., жилище которого в результате
стихийного бедствия стало непригодным для проживания.
6. В отличие от ранее действовавшего ЖК РСФСР ст. 81 ЖК РФ придала отношениям по
замене жилой площади более определенный характер. Реализация права на замену жилого
помещения в пределах нормы предоставления (но не менее учетной нормы) гарантируется в
настоящее время обязанностью наймодателя предоставить нанимателю по согласованию с ним
другое жилое помещение в течение трех месяцев со дня подачи соответствующего заявления.
Представляется, что наниматель и наймодатель должны согласовать при замене жилого
помещения круг вопросов, в т.ч. место расположения и размер жилого помещения, степень его
благоустройства, количество предоставляемых комнат и т.д. Очевидно, что как требование
нанимателя о замене жилого помещения не должно базироваться на явно нереальных условиях,
так и предложенный наймодателем вариант не должен быть явно не отвечающим потребностям
нанимателя.
К сожалению, законодатель не установил достаточных юридических гарантий соблюдения
правомочий нанимателя и последствий их нарушения наймодателем в части сроков
предоставления нового жилья, которое могло бы касаться, в частности, уменьшения размера
платы, вносимой за коммунальные услуги, поскольку малоимущие наниматели согласно ст. 156 (ч.
9) ЖК РФ освобождены от внесения платы за пользование жилым помещением (платы за наем).
Между тем Закон РФ "Об основах федеральной жилищной политики" в ст. 15.7 ранее
содержал норму о том, что оплата жилья и коммунальных услуг осуществлялась исходя из
социальной нормы площади жилого помещения, о замене которого подано заявление, начиная с
месяца, следующего за месяцем, в течение которого подано такое заявление, до месяца, в
течение которого нанимателю жилого помещения вручены документы, позволяющие ему занять
предоставленное в качестве замены жилое помещение.
В случае если такая замена не состоялась по вине нанимателя жилого помещения,
подавшего заявление о замене жилого помещения, оплата жилья и коммунальных услуг начиная
с месяца, следующего за месяцем, в течение которого последовал отказ нанимателя жилого
помещения о его замене, осуществлялась на общих основаниях. Право на уменьшение размера
оплаты жилья и коммунальных услуг в случае подачи заявления о замене жилого помещения
могло быть использовано один раз.
7. Пользуясь правом, предоставленным им ст. 72 (п. "к") Конституции РФ, субъекты
Российской Федерации идут по пути расширения оснований и условий замены жилых помещений.
В г. Москве, например, вопросы замены жилых помещений решаются Законом г. Москвы от 15
января 2003 г. "Об улучшении жилищных условий жителей города Москвы" <1>. Им