Крашенинников П.В. Постатейный комментарий к Жилищному кодексу РФ
Подождите немного. Документ загружается.
Статья 64. Сохранение договора социального найма жилого помещения при переходе права
собственности на жилое помещение, права хозяйственного ведения или права оперативного
управления жилым помещением
Комментарий к статье 64
Комментируемая статья содержит важное правило, направленное на защиту интересов
нанимателей, пользующихся жилым помещением по договору социального найма. Ее назначение
состоит в том, чтобы сохранить в неизменности отношения, вытекающие из договора социального
найма жилого помещения, даже в случае перехода права собственности и иных вещных прав
(например, в результате акционирования предприятия) на жилые помещения, занимаемые по
договору социального найма. Представляется, что применительно к этой ситуации, т.е. к переходу
государственной или муниципальной собственности в частную собственность, названное правило
представляет собой исключение, поскольку социальный наем для частного жилищного фонда не
предусмотрен.
В Постановлении Конституционного Суда РФ от 16 мая 2000 г. по делу о проверке
конституционности отдельных положений п. 4 ст. 104 ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" в
связи с жалобой компании "Timber Holdings International Limited" было отмечено, что жилищный
фонд социального использования наряду с другими объектами используется в том числе и в
интересах населения, подлежащих защите со стороны государства. Поэтому отношения,
связанные с обеспечением функционирования и сохранения целевого назначения такого объекта,
носят публично-правовой характер <1>.
--------------------------------
<1> См.: Конституционный Суд Российской Федерации: Постановления. Определения. М.:
Юристъ, 2001. С. 109.
В силу этого законодатель предусмотрел, что переход права собственности, права
хозяйственного ведения или права оперативного управления жилым помещением, занимаемым
по договору социального найма, не может вести ни к выселению нанимателей, ни к изменению
каких-либо условий договора социального найма жилого помещения, в частности, срока его
действия, оплаты занимаемого помещения и иных условий пользования им.
Статья 65. Права и обязанности наймодателя жилого помещения по договору социального
найма
Комментарий к статье 65
1. Комментируемая статья в обобщенном виде содержит перечень прав и обязанностей
наймодателя жилого помещения по договору социального найма.
Поскольку указанный договор относится к числу возмездных, основное право наймодателя
заключается в требовании своевременного внесения нанимателем платы за жилое помещение и
коммунальные услуги. В соответствии со ст. 155 (ч. 1) ЖК РФ плата за жилое помещение и
коммунальные услуги должна вноситься ежемесячно до 10-го числа месяца, следующего за
истекшим месяцем. В отношении многоквартирных домов этот срок может быть изменен
договором управления многоквартирным домом.
Несвоевременное внесение либо внесение не полностью платы за жилое помещение и
коммунальные услуги влечет за собой гражданско-правовую ответственность по уплате пени в
размере 1/300 ставки рефинансирования Центрального банка РФ, действующей на момент
оплаты, от не выплаченных в срок сумм за каждый день просрочки начиная со следующего дня
после наступления установленного срока оплаты по день фактической выплаты включительно (см.
комментарий к ст. 155 ЖК).
Иных прав наймодателя ЖК РФ в комментируемой статье не называет. Однако это не
означает, что они не существуют. Фактически правом наймодателя является требование
соблюдения нанимателем по договору социального найма жилого помещения всех возложенных
на него обязанностей, которые перечислены, в частности, в действующих в настоящее время
Правилах пользования жилыми помещениями, утвержденных Постановлением Правительства РФ
21 января 2006 г. N 25 (см. комментарий к ст. 61 ЖК).
Так, например, наймодатель вправе требовать от нанимателя обеспечивать сохранность
жилого помещения, не допускать выполнение в жилом помещении работ или совершение других
действий, приводящих к его порче, допускать в заранее согласованное время в жилое помещение
работников наймодателя или уполномоченных им лиц, представителей органов государственного
контроля и надзора для осмотра технического и санитарного состояния жилого помещения, а
также для выполнения необходимых ремонтных работ.
2. Обязанностью наймодателя по договору социального найма является передача
нанимателю свободного от прав иных лиц жилого помещения. Это означает, что наймодатель не
может предоставить в пользование по договору социального найма помещение, на которое, к
примеру, уже заключен аналогичный договор.
Наймодатель обязан принимать участие в надлежащем содержании и ремонте общего
имущества в многоквартирном доме, в котором находится сданное внаем жилое помещение.
В обязанности наймодателя входит капитальный ремонт жилого помещения. Правовые и
организационные основы предоставления финансовой поддержки субъектам Российской
Федерации и муниципальным образованиям на проведение капитального ремонта
многоквартирных домов определяет ФЗ от 21 июля 2007 г. "О фонде содействия реформированию
жилищно-коммунального хозяйства".
Предоставление нанимателю необходимых коммунальных услуг надлежащего качества -
еще одна обязанность наймодателя. К коммунальным услугам относится холодное и горячее
водоснабжение, водоотведение, электро-, газоснабжение (в том числе поставка бытового газа в
баллонах), отопление (теплоснабжение и т.п.). При предоставлении коммунальных услуг
ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную
продолжительность, допускается изменение размера платы, вносимой за эти услуги (см.
комментарий к ст. 157 ЖК).
Другие обязанности наймодателя могут быть предусмотрены иными, кроме ЖК РФ,
нормативными актами, а также самим договором социального найма жилого помещения.
Статья 66. Ответственность наймодателя жилого помещения по договору социального найма
Комментарий к статье 66
1. Ответственности наймодателя жилого помещения за неисполнение обязанностей по
договору социального найма посвящена отдельная статья ЖК РФ. Часть 1 комментируемой статьи,
говоря об ответственности наймодателя жилого помещения, не называет ее конкретных видов,
однако они могут быть определены путем системного применения законодательства. Примерный
перечень обязанностей наймодателя содержится в ст. 65 (ч. 2) ЖК РФ, иные обязанности
наймодателя могут быть предусмотрены договором социального найма жилого помещения, а
также иными актами жилищного законодательства.
2. Уголовная ответственность за неисполнение каких-либо обязанностей наймодателя в
настоящее время не предусмотрена. Вместе с тем по-прежнему к виновному наймодателю может
быть применена административная ответственность. Так, согласно ст. 7.22 КоАП нарушение
лицами, ответственными за содержание жилых домов и (или) жилых помещений, правил
содержания и ремонта жилых домов и (или) жилых помещений либо порядка и правил признания
их непригодными для постоянного проживания и перевода их в нежилые, а равно
переоборудование жилых домов и (или) жилых помещений без согласия нанимателя
(собственника), если переоборудование существенно изменяет условия пользования жилым
домом и (или) жилым помещением, влечет наложение административного штрафа на
должностных лиц в размере от 4000 до 5000 рублей; на юридических лиц - от 40000 до 50000
рублей.
Из текста приведенной статьи КоАП следует, что законодатель выделяет ряд различных
виновных действий со стороны должностных лиц:
а) нарушение правил содержания и ремонта жилых домов и (или) жилых помещений.
Большой перечень правил по содержанию жилого помещения содержится в Правилах и
нормах технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденных Постановлением Госстроя
России от 27 сентября 2003 г. N 170.
Субъектами ответственности за указанное нарушение выступают товарищество
собственников жилья, жилищный кооператив, управляющая организация, с которой заключается
договор управления многоквартирным домом (см. комментарий к ст. 163 ЖК). Управляющей
организацией могут быть юридическое лицо независимо от организационно-правовой формы
(ОАО, ООО) или индивидуальный предприниматель;
б) нарушение порядка и правил признания жилых домов и (или) жилых помещений
непригодными для постоянного проживания и перевода их в нежилые.
Жилое помещение может быть признано непригодным для проживания по основаниям и в
порядке, которые установлены Правительством РФ (ч. 4 ст. 15 ЖК). В настоящее время действует
Положение о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для
проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции,
утвержденное Постановлением Правительства РФ от 28 января 2006 г. N 47.
Вопросы признания жилых домов (жилых помещений) непригодными для проживания
решаются межведомственной комиссией, создаваемой органами исполнительной власти
субъектов Федерации и органами местного самоуправления. Комиссия рассматривает вопрос о
признании жилого дома (жилого помещения) непригодным для проживания, в частности, на
основании заявления собственника либо заявления гражданина (нанимателя).
По ЖК РФ допускается перевод жилого помещения в нежилое, и наоборот. Поэтому,
несмотря на то что КоАП устанавливает административную ответственность только за нарушение
порядка и правил перевода жилых помещений в нежилые, соответствующая ответственность
должна наступать и тогда, когда имеются аналогичные нарушения и при переводе нежилых
помещений в жилые. Согласно ст. 23 ЖК РФ перевод жилого помещения в нежилое и нежилого
помещения в жилое осуществляется органом местного самоуправления, который и будет
выступать субъектом указанной ответственности;
в) проведение переоборудования жилых домов и (или) жилых помещений без согласия
нанимателя, если переоборудование существенно изменяет условия пользования жилым домом
или жилым помещением.
Обращает на себя внимание то, что КоАП, ГК РФ и ЖК РФ содержат по этому вопросу
различную терминологию. КоАП говорит о переоборудовании, ГК РФ - о переустройстве и
реконструкции (ст. 678) <1>, ЖК РФ - о переустройстве и перепланировке жилого помещения (гл.
4), а также о переоборудовании и реконструкции дома (ст. ст. 36, 73).
--------------------------------
<1> Согласно ст. 1 ГрК РФ 2004 г. реконструкция - это изменение параметров объектов
капитального строительства, их частей (количества помещений, высоты, количества этажей,
площади, показателей производственной мощности, объема и качества инженерно-технического
обеспечения).
Между тем под переоборудованием (как более общим понятием) жилого помещения
применительно к КоАП понимают фактически его переустройство и перепланировку <1>, понятия
которых содержатся в ЖК РФ (см. комментарий к ст. 25 ЖК). Таким образом, административная
ответственность может наступать за нарушения именно в этой части и должна быть связана с
проведением переустройства и перепланировки без согласия нанимателя, а также членов его
семьи, включая временно отсутствующих, поскольку последние имеют равные с нанимателем
права и обязанности, вытекающие из договора социального найма жилого помещения.
--------------------------------
<1> См.: Комментарий к Кодексу Российской Федерации об административных
правонарушениях / Под ред. Е.Н. Сидоренко. 4-е изд. М.: Проспект, 2004. С. 193.
Неправомерные действия по переустройству и перепланировке жилого помещения, факт
которых должен быть подтвержден актом приемочной комиссии (см. комментарий к ст. 28 ЖК),
могут иметь место во время капитального ремонта жилого помещения, занимаемого
нанимателем.
Представляется, что административная ответственность за нарушение правил содержания и
ремонта жилых домов и жилых помещений по ст. 7.22 КоАП должна наступать только в тех
случаях, когда последствия тех или иных нарушений приводят к существенному ухудшению
условий использования жилого помещения, прав и законных интересов нанимателей социального
жилья. В каждом конкретном случае решение этих вопросов должно осуществляться с
привлечением органов государственной жилищной инспекции либо судом.
3. Наймодатель по договору социального найма может нести и гражданско-правовую
ответственность, которая является одновременно и жилищно-правовой.
Гражданско-правовая ответственность наймодателя наступает при наличии его вины
(умысла или неосторожности), а также убытков нанимателя, причиненных неисполнением или
ненадлежащим исполнением наймодателем своих обязанностей (т.е. путем действия или
бездействия).
Неисполнение или ненадлежащее исполнение обязанностей по проведению в
установленный срок капитального ремонта жилого помещения, а также общего имущества дома
(см. комментарий к ст. 36 ЖК) влечет для наймодателя ответственность, предусмотренную ч. 2
комментируемой статьи.
В этой ситуации ЖК РФ предоставляет нанимателю право выбрать наиболее удобную для
него форму реагирования в виде предъявления требования:
1) об уменьшении платы за пользование жилым помещением, предоставленным по
договору социального найма, а также общим имуществом многоквартирного дома;
2) о возмещении своих расходов на устранение соответствующих недостатков;
3) о возмещении убытков, причиненных ненадлежащим исполнением или неисполнением
указанных выше обязанностей наймодателя.
Рассматриваемые положения ч. 2 комментируемой статьи позволяют утверждать, что для
привлечения наймодателя к жилищно-правовой ответственности (подп. 1 настоящего
комментария) достаточно лишь невыполнения наймодателем своих обязанностей в
установленный срок.
Статья 67. Права и обязанности нанимателя жилого помещения по договору социального
найма
Комментарий к статье 67
1. Комментируемая статья содержит перечень прав и обязанностей нанимателя жилого
помещения, предоставленного по договору социального найма. В ней перечислены основные
права и обязанности нанимателя, содержащиеся в первую очередь именно в ЖК РФ, что не
исключает возможности для нанимателя иметь и иные права и обязанности, которые могут быть
предусмотрены ЖК РФ, иными федеральными законами, а также конкретным договором
социального найма.
Представляется, однако, что целевое назначение жилых помещений, предоставляемых по
договору социального найма, не предполагает сколько-нибудь серьезного изменения объема
предусмотренных ЖК РФ прав и обязанностей нанимателей соглашением сторон этого договора.
Иное дело - федеральные законы, принятие которых может повлечь за собой появление у
нанимателя социального жилья новых правомочий.
2. В соответствии с ЖК РФ наниматель вправе вселять в занимаемое жилое помещение иных
лиц в качестве членов своей семьи (см. комментарий к ст. 70 ЖК), сдавать жилое помещение
(полностью или его часть) в поднаем за плату (см. комментарий к ст. ст. 76 - 79 ЖК), разрешать
безвозмездное проживание в жилом помещении временных жильцов (см. комментарий к ст. 80
ЖК). Наниматель жилого помещения по договору социального найма вправе обменивать это
помещение на помещение, занимаемое другим нанимателем по этому же договору (см.
комментарий к ст. ст. 72 - 75 ЖК), требовать замены большего жилого помещения на меньшее (см.
комментарий к ст. 81 ЖК).
Впервые в ЖК РФ прямо предусмотрено право нанимателя требовать от наймодателя
своевременного проведения капитального ремонта жилого помещения, надлежащего участия в
содержании общего имущества в многоквартирном доме, а также предоставления коммунальных
услуг.
К числу прав нанимателя, не упомянутых в комментируемой статье, но предусмотренных
иными статьями Кодекса, относится право оставаться пользователем жилого помещения в случае
его временного отсутствия, которое в отличие от ЖК РСФСР не регламентировано какими-либо
сроками (см. комментарий к ст. 71 ЖК). Члены семьи нанимателя жилого помещения, имеющие
равные с ним права и обязанности, вправе требовать изменения ранее заключенного договора
социального найма (см. комментарий к ст. 82 (ч. 2) ЖК). Проживающие в коммунальной квартире
наниматели вправе требовать заключения с кем-либо из них одного договора социального найма
всех занимаемых помещений в случае их объединения в одну семью (см. комментарий к ст. 82 (ч.
1) ЖК).
Наниматель жилого помещения, занимаемого по договору социального найма, вправе с
согласия членов семьи в любое время расторгнуть этот договор (см. комментарий к ст. 83 ЖК).
Малоимущие наниматели, занимающие жилые помещения по договорам социального
найма, согласно ч. 9 ст. 156 ЖК РФ вправе не вносить плату за пользование жилым помещением
(плата за наем); наниматели вправе требовать перерасчета платежей за отдельные виды
коммунальных услуг при временном отсутствии (ч. 11 ст. 155 ЖК). Наниматели социального жилья
имеют право на предоставление субсидий на оплату жилого помещения и коммунальных услуг
(см. комментарий к ст. 159 ЖК).
Наниматели жилых помещений имеют право на информацию об установленных ценах и
тарифах на услуги и работы по содержанию и ремонту многоквартирных домов и жилых
помещений в них, о размерах оплаты в соответствии с этими ценами и тарифами, об объеме, о
перечне, качестве оказываемых услуг и выполняемых работ, а также о ценах и тарифах на
предоставляемые коммунальные услуги и размерах оплаты этих услуг (ч. 2 ст. 165 ЖК).
3. Обязанности нанимателей жилых помещений по договору социального найма сводятся к
следующему. Они должны использовать жилое помещение по назначению, т.е. для проживания,
и в пределах, которые установлены ЖК РФ. Имеется в виду возможность использования жилого
помещения для осуществления профессиональной или индивидуальной предпринимательской
деятельности, если это не нарушает права и законные интересы других граждан, а также
требования, которым должно отвечать жилое помещение (см. комментарий к ст. 17 ЖК).
Наниматель обязан обеспечивать сохранность жилого помещения, т.е. не допускать такого
использования, которое может вести к его разрушению и порче, а также разрушению и порче
инженерного оборудования, поддерживать жилое помещение в надлежащем состоянии,
проводить текущий (не реже одного раза в пять лет) ремонт жилого помещения, к которому
относятся побелка, окраска и оклейка стен, потолков, дверей, окраска полов, подоконников,
оконных переплетов с внутренней стороны, радиаторов, замена оконных и дверных приборов, а
также ремонт внутриквартирной электропроводки (п. 20 Правил пользования жилыми
помещениями, содержания жилого дома и придомовой территории в РСФСР 1985 г.).
Важнейшей обязанностью нанимателя является своевременное (не позднее 10-го числа
месяца, следующего за прожитым) внесение платы за жилое помещение и коммунальные услуги
(см. комментарий к ст. 155 ЖК).
Наниматель обязан также информировать наймодателя в установленные договором сроки
об изменении оснований (ст. 51 ЖК) и условий (ст. 49 ЖК), дающих право пользования жилым
помещением по договору социального найма. Такой срок установлен в Типовом договоре
социального найма жилого помещения, утвержденном Постановлением Правительства РФ от 21
мая 2005 г. N 315, и составляет 10 рабочих дней со дня такого изменения.
Обязанность нанимателя по информированию наймодателя об изменении оснований и
условий, дающих право пользования жилым помещением по договору социального найма,
вызвана тем, что переставшие быть малоимущими граждане обязываются к внесению платы за
пользование жилым помещением и, соответственно, изменению условий договора социального
найма.
4. Другие обязанности нанимателя могут быть предусмотрены ЖК РФ, иными
федеральными законами, а также договором социального найма. Так, например, согласно ч. 12
ст. 155 ЖК РФ наниматель жилого помещения обязан вносить плату за коммунальные услуги,
предоставляемые временным жильцам. Типовой договор социального найма жилого помещения
дополнительно предусматривает, что наниматель обязан:
- переселиться с членами своей семьи в порядке, установленном ЖК РФ, на время
проведения капитального ремонта или реконструкции дома, в котором он проживает (когда
ремонт или реконструкция не могут быть произведены без выселения нанимателя), в
предоставляемое наймодателем жилое помещение, отвечающее санитарным и техническим
требованиям;
- при расторжении настоящего договора освободить в установленные сроки и сдать по акту
наймодателю в исправном состоянии жилое помещение, санитарно-техническое и иное
оборудование, находящееся в нем, оплатить стоимость не произведенного нанимателем и
входящего в его обязанности ремонта жилого помещения, санитарно-технического и иного
оборудования, находящегося в нем, или произвести его за свой счет, а также погасить
задолженность по оплате за жилое помещение и коммунальные услуги;
- допускать в заранее согласованное сторонами настоящего договора время в занимаемое
жилое помещение работников наймодателя или уполномоченных им лиц, представителей
органов государственного надзора и контроля для осмотра технического и санитарного состояния
жилого помещения, санитарно-технического и иного оборудования, находящегося в нем, для
выполнения необходимых ремонтных работ, - в случае расторжения договора, а для ликвидации
аварий - в любое время.
Статья 68. Ответственность нанимателя жилого помещения по договору социального найма
Комментарий к статье 68
1. Комментируемая статья содержит общую норму об ответственности нанимателя
социального жилья, которая наступает в случае неисполнения им обязанностей, вытекающих из
положений жилищного законодательства и конкретного договора социального найма. В ЖК РФ
ответственности нанимателя и наймодателя посвящены отдельные статьи гл. 8 "Социальный наем
жилого помещения". В ранее действовавшем ЖК РСФСР имелся специальный разд. V,
озаглавленный "Ответственность за нарушение жилищного законодательства", который прямо
предусматривал уголовную, административную и иную (т.е. гражданско-правовую)
ответственность лиц, виновных в нарушении требований ЖК РСФСР.
2. Уголовный кодекс РФ, действующий с 1 января 1997 г., в настоящее время не
предусматривает уголовной ответственности нанимателей за нарушение жилищного
законодательства.
Кодекс РФ об административных правонарушениях 2001 г. предусматривает ответственность
нанимателя за нарушение правил пользования жилыми помещениями по ст. 7.21. Согласно ей
порча жилых домов, жилых помещений, а равно порча их оборудования, самовольное
переоборудование жилых домов и (или) жилых помещений либо использование их не по
назначению влечет предупреждение или наложение административного штрафа в размере от
1000 до 1500 рублей. Самовольная перепланировка жилых помещений в многоквартирных домах
(т.е. изменение их конфигурации, требующее внесения изменения в технический паспорт жилого
помещения) влечет наложение административного штрафа на граждан в размере от 2000 до 2500
рублей.
Кодекс РФ об административных правонарушениях, как следует из текста приведенной
статьи, разделяет понятия "переоборудование" и "перепланировка". Поэтому можно
предположить, что под переоборудованием помещения в смысле ст. 7.21 Кодекса понимается
только его переустройство, представляющее собой установку, замену или перенос инженерных
сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, требующие внесения
изменений в технический паспорт жилого помещения (ст. 25 ЖК).
3. Гражданско-правовая ответственность нанимателей, предусмотренная ЖК РФ, состоит, в
частности, в том, что лица, несвоевременно и (или) не полностью внесшие плату за жилое
помещение и коммунальные услуги (должники), обязаны уплатить кредитору пени (т.е. неустойку)
в размере 1/300 ставки рефинансирования ЦБ РФ, действующей на момент оплаты, от не
выплаченных в срок сумм за каждый день просрочки начиная со следующего дня после
наступления установленного срока оплаты по день фактической выплаты включительно (см.
комментарий к ст. 155 ЖК).
4. Жилищно-правовая ответственность нанимателей социального жилья заключается в
возможности их выселения из занимаемых жилых помещений вследствие виновного поведения.
Такое выселение может быть осуществлено как без предоставления другого жилого помещения,
так и с предоставлением другой, но меньшей по размеру, жилой площади.
Выселение без предоставления другого жилого помещения является серьезной мерой
ответственности нанимателя и допускается в том случае, если жилое помещение используется не
по назначению, если наниматель и члены его семьи систематически нарушают права и законные
интересы соседей, если наниматель и члены его семьи бесхозяйственно обращаются с жилым
помещением, допуская его разрушение (см. комментарий к ст. 91 ЖК). Выселение нанимателей,
которые лишены родительских прав, если их совместное проживание с детьми будет признано
судом невозможным (ч. 2 ст. 91 ЖК), также осуществляется без предоставления другого жилого
помещения и может быть отнесено к тем случаям выселения, которые связаны с систематическим
нарушением прав и интересов ребенка.
Выселение граждан без предоставления другого жилого помещения не противоречит
требованиям Конституции РФ, которая запрещает лишь произвольное (т.е. не на основании
закона и вне судебного порядка) выселение. Соответствующая правовая позиция неоднократно
высказывалась и подтверждалась Конституционным Судом РФ в его решениях.
5. Выселение граждан с предоставлением другого благоустроенного жилого помещения по
основаниям, предусмотренным ЖК РФ, не является мерой ответственности.
Статья 69. Права и обязанности членов семьи нанимателя жилого помещения по договору
социального найма
Комментарий к статье 69
1. В определение круга лиц, которые могут быть отнесены к членам семьи нанимателя и
которые должны быть указаны в договоре социального найма, в том числе после его заключения,
законодатель внес определенные коррективы. Так, уточнено (сужено) правило о том, что членами
семьи нанимателя наряду с его супругом являются лишь дети и родители самого нанимателя
жилого помещения. Ранее действовавший ЖК РСФСР признавал членами семьи нанимателя детей
и родителей обоих супругов. Сама по себе возможность признания и этих граждан членами семьи
нанимателя по ЖК РФ не утрачена, однако такое признание потребует соблюдения иных условий,
о которых речь пойдет ниже. Супруг нанимателя, его дети и родители признаются членами семьи
нанимателя при условии совместного проживания с нанимателем.
В число членов семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма
входят:
а) супруг нанимателя. По СК РФ супругами являются лица, заключившие брак в органах
записи актов гражданского состояния. Поэтому фактические брачные отношения совместно
проживающих граждан не порождают для любого из них права быть членом семьи нанимателя.
В соответствии со ст. 31 СК РФ каждый из супругов свободен в выборе мест пребывания и
жительства. Это означает, что супруги не обязаны проживать совместно. Однако раздельное
проживание, т.е. наличие в пользовании каждого из супругов разных жилых помещений,
занимаемых ими, к примеру, по самостоятельным договорам социального найма, не влечет за
собой автоматического признания членом семьи супруга другого раздельно проживающего
супруга, являющегося нанимателем такого жилого помещения. Будучи членами семьи в смысле
семейных отношений, такие супруги не могут рассматриваться членами семьи применительно к
жилищно-правовым отношениям. В свою очередь, временное, хотя и длительное отсутствие
другого супруга в общем занимаемом супругами помещении не прекращает его права быть
членом семьи нанимателя;
б) дети нанимателя. К их числу относятся общие дети супругов, а также ребенок (дети)
самого нанимателя от другого брака (других браков), в том числе усыновленные;
в) родители нанимателя. К их числу относятся мать и отец самого нанимателя, а также его
усыновители, поскольку по своему характеру отношения между усыновителями и усыновленными
приравнены к отношениям родителей и детей.
2. Для других родственников и нетрудоспособных иждивенцев возможность признания их в
качестве членов семьи нанимателя по ЖК РФ зависит от таких условий, как вселение в качестве
членов семьи нанимателя и ведение с ним общего хозяйства.
Факт вселения в жилое помещение подтверждается, как правило, регистрацией (пропиской)
в жилом помещении. При отсутствии таковой проживание в жилом помещении может быть
подтверждено свидетельскими показаниями, иными письменными доказательствами,
свидетельствующими о признании лица нанимателем в качестве члена своей семьи. Факт ведения
общего хозяйства предполагает наличие совместного бюджета, общих расходов и может
подтверждаться любыми письменными доказательствами и свидетельскими показаниями.
Доказанность фактов вселения в жилое помещение в качестве члена семьи, проживания в нем и
совместного ведения хозяйства дает основание в случае спора о том, являлось ли конкретное
лицо членом семьи нанимателя, положительно ответить на этот вопрос. Соответствующие споры
подлежат разрешению в судебном порядке.
Кроме перечисленных в п. 1 настоящего комментария лиц к членам семьи нанимателя
жилого помещения по договору социального найма могут быть отнесены:
а) другие родственники. Закон не называет каких-либо степеней родства для того, чтобы то
или иное лицо могло признаваться членом семьи нанимателя. Поэтому любой родственник по
восходящей или нисходящей линии может быть отнесен к членам семьи нанимателя при
указанных выше условиях;
б) нетрудоспособные иждивенцы. Круг лиц, относящихся к числу нетрудоспособных,
определен пенсионным законодательством. Так, ФЗ от 17 декабря 2001 г. "О трудовых пенсиях в
Российской Федерации" к числу нетрудоспособных иждивенцев относит, в частности, братьев,
сестер, внуков нанимателя, не достигших возраста 18 лет, а также братьев, сестер, внуков
нанимателя, обучающихся в очной форме в образовательных учреждениях всех типов и видов
независимо от их организационно-правовой формы, за исключением образовательных
учреждений дополнительного образования, до окончания ими такого обучения, но не дольше чем
до достижения возраста 23 лет, или братьев, сестер, внуков нанимателя старше этого возраста,
если они до достижения возраста 18 лет стали инвалидами, имеющими ограничение способности
к трудовой деятельности.
Нахождение на иждивении предполагает, что помощь, предоставляемая лицу, является для
него постоянным и основным источником существования, что, как представляется, не исключает
возможности получения самостоятельных, но незначительных доходов. Факт нахождения на
иждивении может быть установлен по правилам особого производства (гл. 28 ГПК).
3. Членами семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма могут
признаваться и иные лица. Жилищный кодекс РФ говорит о том, что такое признание допускается
лишь в исключительных случаях и в судебном порядке.
Под иными лицами понимаются любые лица, которые не подпадают под рассмотренные
выше категории граждан. Ими могут быть фактический супруг, близкие знакомые и т.д. Признание
их членами семьи нанимателя по договору социального найма, хотя об этом прямо в ЖК РФ не
говорится, возможно в том случае, если они не имеют права пользования другим жилым
помещением по любому основанию либо утратили такое право, а также при условии совместного
проживания с нанимателем и ведения с ним общего (совместного) хозяйства. Именно эти
обстоятельства должен выяснять суд.
Как следствие, можно утверждать, что приобретение статуса члена семьи нанимателя по ЖК
РФ возможно в силу различных оснований - закона и судебного решения.
4. Определенный ЖК РФ круг членов семьи не является единым для различных
правоотношений. Действующее законодательство по-разному определяет состав членов семьи,
например в зависимости от правового статуса гражданина. Так, ФЗ от 27 мая 1998 г. "О статусе
военнослужащих" к членам семьи военнослужащего, уволенного с военной службы, относит:
супруга; несовершеннолетних детей, детей старше 18 лет, ставших инвалидами до достижения
ими возраста 18 лет; детей в возрасте до 23 лет, обучающихся в образовательных учреждениях по
очной форме обучения; лиц, находящихся на иждивении военнослужащего.
5. Как и ранее действовавший ЖК РСФСР, ЖК РФ закрепляет важный принцип проживания в
социальном жилье нанимателя и членов его семьи - принцип равенства их прав и обязанностей.
Этого принципа строго придерживается и судебная практика.
Вместе с тем, как правильно отмечалось в юридической литературе, "хотя принцип
равенства прав и обязанностей членов семьи нанимателя жилого помещения и закреплен в
качестве универсального, было бы неверно утверждать, что он вообще не терпит никаких изъятий.
В первую очередь это относится к тем обязанностям, которые возлагаются на проживающих
совместно с нанимателем членов его семьи. Совершенно очевидно, что некоторые из этих
обязанностей члены семьи нанимателя в силу возраста, по состоянию здоровья или иным
заслуживающим внимания обстоятельствам нести не могут" <1>.
--------------------------------
<1> Жилищное законодательство: Комментарий / Отв. ред. В.Ф. Яковлев, П.И. Седугин. М.:
Юрид. лит., 1991. С. 178 - 179.
Это касается, например, таких обязанностей, как проведение текущего ремонта жилого
помещения. Вследствие этого ЖК РФ устанавливает, что ответственность по обязательствам,
вытекающим из договора социального найма, возлагается на дееспособных членов семьи
нанимателя (по ЖК РСФСР - совершеннолетних, что было менее точно).
Положения о дееспособности граждан, включающей в т.ч. способность создавать для себя
гражданские обязанности и исполнять их, содержатся в ст. 21 ГК РФ. В полном объеме
гражданская дееспособность возникает с наступлением совершеннолетия, т.е. по достижении 18-
летнего возраста. При вступлении в брак лица до 18 лет дееспособность в полном объеме
приобретается им со времени вступления в брак. Полностью дееспособным (эмансипированным)
может быть и несовершеннолетний, который достиг 16-летнего возраста, при условии, что он
работает по трудовому договору (контракту) либо с согласия родителей, усыновителей или
попечителя занимается предпринимательской деятельностью (ст. 27 ГК). Следовательно, по
общему правилу члены семьи нанимателя могут нести наравне с ним ответственность,
вытекающую из договора социального найма, по достижении 18-летия, либо с момента
вступления в брак до достижения этого возраста, либо при объявлении их в установленном
порядке эмансипированными.
Ответственность членов семьи нанимателя носит солидарный характер и строится, как
отмечалось, по образному принципу: "Один за всех и все за одного" <1>.
--------------------------------
<1> См.: Комментарий к Жилищному кодексу РСФСР / Отв. ред. Б.М. Гонгало. М.: Проспект,
2004. С. 143.
Солидарная ответственность предполагает, что наймодатель вправе требовать исполнения
обязательств, вытекающих из договора социального найма, не только от наймодателя, но и от
любого дееспособного члена семьи нанимателя. Причем это требование может заявляться как о
полном исполнении обязательства, так и о его исполнении в какой-либо части. Например,
требование о погашении задолженности по плате за жилое помещение и коммунальные услуги
может быть предъявлено не к нанимателю-пенсионеру, а к одному из его взрослых сыновей либо
к ним обоим в равных или неравных долях.
Недополучение причитающегося от указанных солидарных должников дает наймодателю
право предъявить требование остальным солидарным должникам. Поэтому, если предъявленное
к одному из сыновей пенсионера-нанимателя требование о погашении задолженности не будет
исполнено, его можно предъявить другому дееспособному сыну нанимателя-пенсионера. В том
случае, если обязательство будет исполнено полностью одним дееспособным сыном нанимателя-
пенсионера, и наниматель, и другой его сын будут освобождены от исполнения этого же
обязательства в пользу наймодателя. В свою очередь, исполнивший в полном объеме
обязательство член семьи нанимателя вправе обратиться с регрессным требованием к остальным
обязанным лицам в равных долях за вычетом доли, падающей на него самого. Правила о
солидарных обязательствах и их исполнении содержатся в ст. ст. 322 - 325 ГК РФ.
Жилищный кодекс РФ говорит о солидарной ответственности дееспособных членов семьи
нанимателя лишь по обязательствам, вытекающим из договора социального найма. Вместе с тем
солидарная ответственность дееспособных членов семьи нанимателя может наступать и в иных
случаях, установленных законом, и вытекать из отношений, связанных с проживанием в
многоквартирном доме. Порча, к примеру, лифтов, каких-либо инженерных коммуникаций, иного
оборудования, находящегося в данном доме, может служить основанием для привлечения
виновных лиц к солидарной имущественной ответственности за содеянное.
6. Принцип равенства прав нанимателя и членов его семьи сохраняется и в том случае, если
гражданин перестал быть членом семьи нанимателя социального жилья. Причины этого могут
быть самыми различными (расторжение брака, неприязненные отношения и т.д.), и они не
влияют на объем правомочий бывшего члена семьи. Обязательным условием сохранения
равенства прав является лишь условие, по которому бывший член семьи нанимателя должен
продолжать проживать в занимаемом жилом помещении. Однако неверно толковать это условие
как требование постоянного физического нахождения лица в жилом помещении. В данном случае
"продолжение проживания" означает сохранение за бывшим членом семьи нанимателя права на
спорное помещение, что тем не менее не лишает его возможности временного длительного или
кратковременного отсутствия в нем по любым причинам.
Таким образом, бывший член семьи нанимателя до возможного расторжения с ним
договора социального найма жилого помещения по основаниям, указанным в законе, вправе:
вселять в занимаемое жилое помещение иных лиц по правилам ст. 70 ЖК РФ; заключать договор
поднайма жилого помещения по правилам ст. 76 ЖК РФ; требовать принудительного обмена
занимаемой площади и т.д.
В отличие от ранее действовавшего ЖК РСФСР действующий ЖК РФ не говорит о равенстве
обязанностей бывшего члена семьи нанимателя, проживающего в занимаемом жилом
помещении, и других сонанимателей этого же жилья. Кодекс указывает на то, что бывший член
семьи нанимателя самостоятельно (а не солидарно, как ранее!) отвечает по своим
обязательствам, вытекающим из соответствующего договора социального найма. В этой связи он
вправе потребовать от наймодателя и нанимателя заключения с ним отдельного соглашения,
определяющего порядок и размер его участия в расходах по внесению платы за наем жилого
помещения и коммунальные услуги, ремонт и содержание жилого помещения. Предложение о
заключении такого соглашения может также исходить и от нанимателя. Возникающие споры
подлежат разрешению в судебном порядке.
Статья 70. Право нанимателя на вселение в занимаемое им жилое помещение по договору
социального найма других граждан в качестве членов своей семьи
Комментарий к статье 70
1. Право на вселение в занимаемое жилое помещение иных граждан всегда
рассматривалось как одно из наиболее важных и ценных для нанимателя правомочий. Вместе с
тем это правомочие нанимателя никогда не было свободно от различного рода
административных ограничений. Длительное время ЖК РСФСР в качестве одного из условий
вселения в жилое помещение называл необходимость соблюдения установленного порядка
вселения, под которым понималась необходимость соблюдения правил о прописке
(регистрации). Поэтому зачастую на практике именно с фактом прописки или ее отсутствия
связывалось решение вопроса о приобретении вселившимся лицом права на то или иное жилое
помещение.
Несмотря на то что цивилисты всегда выступали за отмену административных барьеров в
регулировании жилищных отношений и еще заключением Комитета конституционного надзора
СССР от 11 октября 1991 г. нормативные акты о прописке были признаны недействующими,