Крашенинников П.В. Постатейный комментарий к Жилищному кодексу РФ

Подождите немного. Документ загружается.

положение ЖК РСФСР о необходимости соблюдения этих правил оставалось действующим до 25

апреля 1995 г. - до дня принятия Конституционным Судом РФ Постановления по делу о проверке

конституционности ч. ч. 1 и 2 ст. 54 ЖК РСФСР в связи с жалобой гражданки Л.Н. Ситаловой <1>. В

этом Постановлении Конституционный Суд РФ отметил, что неопределенность юридического

содержания понятия "в установленном порядке" не позволяла ответить на вопрос, какой орган и

какие акты должны устанавливать этот порядок, что порождало произвольное понимание того,

что оно означает по своему существу: отсутствие указания на вид нормативного акта, который

должен "устанавливать порядок" вселения в жилое помещение, позволял законодательным и

исполнительным органам государственной власти различных субъектов Российской Федерации

устанавливать его по собственному усмотрению. Правоприменительные же органы при решении

вопросов вселения в жилое помещение нередко руководствовались отмененными

нормативными актами.

--------------------------------

<1> См.: Конституционный Суд Российской Федерации: Постановления. Определения. 1992 -

1996 гг. М.: Новый юрист, 1997. С. 319.

В итоге Конституционный Суд РФ признал, что содержавшееся в ст. 54 ЖК РСФСР положение

об "установленном порядке" как процедуре вселения в жилое помещение при условии

соблюдения режима прописки не соответствует по содержанию ст. ст. 18, 19 (ч. 1), 27 (ч. 1), 40 (ч.

1) и 55 (ч. ч. 2 и 3) Конституции РФ.

Развивая эту правовую позицию, Конституционный Суд РФ в Постановлении по делу о

проверке конституционности п. п. 10, 12 и 21 Правил регистрации и снятия граждан РФ с

регистрационного учета по месту пребывания и по месту жительства в пределах Российской

Федерации, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 17 июля 1995 г. N 713, отметил,

что представление гражданином такого документа, как паспорт или иной заменяющий его

документ, удостоверяющий личность гражданина, и документа, являющегося основанием для

вселения гражданина в жилое помещение (ордер, договор, заявление лица, предоставившего

гражданину жилое помещение, или иной документ), либо его надлежаще заверенной копии,

порождает у органа регистрационного учета не право, а обязанность зарегистрировать

гражданина в жилом помещении, которое он избрал местом своего жительства <1>.

--------------------------------

<1> См.: Конституционный Суд Российской Федерации: Постановления. Определения. 1997 -

1998 гг. М.: Юристъ, 2000. С. 186.

2. Жилищный кодекс РФ внес изменения в регулирование отношений по вселению в жилое

помещение, занимаемое по договору социального найма, других граждан в качестве членов

семьи нанимателя, максимально приблизив его к тому, что предусмотрено для найма

(коммерческого найма) жилого помещения гл. 35 ГК РФ (о круге членов семьи нанимателя

социального жилья см. комментарий к ст. 69 ЖК).

3. Одним из условий вселения новых членов семьи нанимателя в социальное жилье помимо

желания нанимателя является согласие проживающих в жилом помещении граждан. Такое

согласие должно быть дано в письменной форме. Введение письменной формы согласия на

вселение не следует рассматривать как ужесточение правил вселения: во избежание споров

между "старыми" и "новыми" членами семьи такая форма согласия не исключалась и ЖК РСФСР.

Прямое указание ЖК РФ на необходимость получения письменного согласия всех проживающих

на вселение нового жилья призвано предотвратить возможные конфликтные ситуации, связанные

с приобретением права на жилое помещение вселившегося лица. Само по себе несоблюдение

письменной формы дачи согласия на вселение нового члена семьи в жилое помещение в случае

спора не должно приводить к безусловному отказу в признании права на жилое помещение за

этим лицом. Комментируемый Кодекс об этом не говорит. Поэтому заинтересованное лицо

вправе ссылаться на любые иные письменные доказательства того, что такое согласие давалось. В

противном случае в приобретении права на жилое помещение путем вселения в него может быть

отказано.

Для вселения в жилое помещение нового члена семьи требуется письменное согласие также

временно отсутствующих членов семьи (см. комментарий к ст. 71 ЖК).

Согласие сонанимателей жилого помещения, занимаемого по договору социального найма,

требуется на вселение определенных лиц. К их числу относятся супруг, дети и родители

нанимателя. Вселение указанной категории граждан допускается вне зависимости от того, будет

наниматель признаваться после их вселения нуждающимся в получении социального жилья

вследствие уменьшения его площади до учетной нормы, дающей право постановки на учет

нуждающихся в получении социального жилья, или не будет.

4. Для вселения в жилое помещение в качестве членов семьи других граждан

(родственников любой степени родства, фактического супруга и т.д.) наниматель социального

жилья должен получить не только согласие проживающих с ним в жилом помещении членов

семьи (включая временно отсутствующих), но и согласие наймодателя. Требование согласия

наймодателя для вселения в жилое помещение этой категории граждан направлено, по-

видимому, на предотвращение возникновения у нанимателя одного из оснований нуждаемости в

получении другого жилого помещения по договору социального найма, т.е. уменьшения общей

площади занимаемого жилого помещения до учетной нормы (см. комментарий к ст. 50 ЖК), что,

как исключение, допустимо лишь в отношении его супруга, детей и родителей. В связи с этим ЖК

РФ прямо указывает на то, что наймодатель может запретить вселение некоторых граждан в

качестве проживающих совместно с нанимателем членов его семьи в случае, если после их

вселения общая площадь занимаемого помещения на одного члена семьи составит менее

учетной нормы, которая устанавливается органом местного самоуправления, а в ряде случаев -

законом субъекта Федерации или федеральным законом <1>.

--------------------------------

<1> Типовой договор социального найма, как представляется, необоснованно позволяет

наймодателю запрещать вселение к нанимателю любых членов его семьи, если после такого

вселения общая площадь на одного члена семьи станет меньше учетной нормы.

Такое ограничение для вселения новых членов семьи ранее не было известно ЖК РСФСР.

Представляется, однако, что в том случае, когда вселение к нанимателю социального жилья,

например, дальнего родственника действительно вызвано необходимостью и какими-либо

заслуживающими внимания обстоятельствами (болезнью нанимателя, за которым требуется уход,

и т.д.), наймодатель вправе разрешить такое вселение независимо от допустимого уменьшения

размера общей жилой площади. Этот вывод может быть сделан как из формулировки ст. 70 ЖК

РФ, которая говорит фактически о праве, а не об обязанности наймодателя запретить такое

вселение, так и на основании здравого смысла. Вместе с тем следует иметь в виду, что

понуждение наймодателя к даче такого согласия на вселение в судебном порядке невозможно.

В том случае, если член семьи нанимателя жилого помещения все-таки вселился в него без

согласия наймодателя, такое вселение следует рассматривать как самоуправное и не

порождающее права члена семьи на жилое помещение. Выселение самоуправно вселившегося

лица ЖК РФ не предусматривает. Вместе с тем это не лишает наймодателя права поставить вопрос

о выселении самоуправно вселившегося лица по правилам ГК РФ (см. комментарий к ст. 91 ЖК).

5. В ЖК РФ неизменным осталось правило, согласно которому на вселение к родителям их

несовершеннолетних детей (т.е. лиц, не достигших 18-летнего возраста) не требуется согласие

остальных членов семьи нанимателя и наймодателя. Это правило распространяется и на вселение

несовершеннолетних детей к бывшим членам семьи нанимателя социального жилья, если они

остались проживать в этом же помещении. Представляется, однако, что целесообразнее было бы

говорить об упрощенном порядке вселения в жилое помещение недееспособных детей

нанимателя, учитывая, что они могут вступить в брак до 18 лет, и т.д.

6. Вселившиеся члены семьи нанимателя приобретают наравне с ним права и обязанности,

определенные договором социального найма жилого помещения. Равный объем этих прав и

обязанностей вытекает из положений ст. 69 (ч. 2) ЖК РФ.

В отличие от ЖК РСФСР ЖК РФ не предусматривает возможности ограничения прав

вселившегося члена семьи нанимателя по пользованию жилым помещением соглашением

сторон. Поэтому в настоящее время недопустимо ограничивать право пользования жилой

площадью нового члена семьи нанимателя соглашением, по которому вселившееся лицо

приобретало бы право пользования, к примеру, только одной комнатой в трехкомнатной

квартире.

7. Факт вселения в жилое помещение нового члена семьи нанимателя должен быть отражен

в договоре социального найма в целях определенности возникших отношений, осведомленности

о правах и обязанностях сторон. Именно в таком контексте следует рассматривать положение ч. 2

комментируемой статьи. Вместе с тем изменение договора социального найма жилого

помещения при вселении нового члена семьи нанимателя может касаться многих его условий,

связанных в т.ч. с размером вносимой платы за жилое помещение и коммунальные услуги,

появлением новых правомочий, например на замену жилого помещения по состоянию здоровья,

и т.д.

Статья 71. Права и обязанности временно отсутствующих нанимателя жилого помещения по

договору социального найма и членов его семьи

Комментарий к статье 71

1. Комментируемая статья содержит очень важное положение, которое гарантирует

нанимателю и проживающим вместе с ним членам его семьи, временно отсутствующим в жилом

помещении, сохранение в неизменности их статуса нанимателей и невозможность расторжения с

ними по указанному основанию договора социального найма.

Перечень основных прав и обязанностей нанимателя и членов его семьи содержится в ст. 67

ЖК РФ (см. комментарий к ней), иных статьях Кодекса. Дополнительные права и обязанности

нанимателя могут содержать и другие федеральные законы, а также договор социального найма.

Жилые помещения по договору социального найма предоставляются гражданам в

бессрочное пользование (ч. 2 ст. 60 ЖК). Это относится ко всем лицам, участвующим в договоре

социального найма (нанимателю и членам его семьи - см. комментарий к ст. 69 ЖК),

проживающим в данном жилом помещении (ст. 20 ГК).

Ранее действовавший ЖК РСФСР исходил из того, что право на жилое помещение могло

прекратиться, если наниматель или члены его семьи отсутствовали в жилом помещении сверх

срока, предусмотренного этим Кодексом, вследствие чего лица, которые не проживали в

предоставленном им жилом помещении по уважительным причинам, как правило, утрачивали

право на него. Право на жилье за отсутствующими пользователями сохранялось лишь при

условиях, предусмотренных ЖК РСФСР.

В 1995 г. ограничение конституционного права на жилище в связи с временным отсутствием

нанимателя или членов его семьи было признано не соответствующим Конституции РФ <1>. При

этом Конституционный Суд РФ пришел к выводу о том, что временное непроживание лица в

жилом помещении, в т.ч. в связи с присуждением его к лишению свободы, само по себе не может

свидетельствовать о ненадлежащем осуществлении нанимателем своих жилищных прав и

обязанностей и служить самостоятельным основанием для лишения права пользования жилым

помещением. Ограничение права пользования жилым помещением могут повлечь за собой такие

действия нанимателя или членов его семьи, которые сопряжены со злоупотреблением ими

своими правами или с невыполнением возложенных на них обязанностей и непосредственно

нарушают при этом права и законные интересы других лиц.

--------------------------------

<1> См.: Постановление КС РФ от 23 июня 1995 г. N 8-П по делу о проверке

конституционности ч. 1 и п. 8 ч. 2 ст. 60 ЖК РСФСР в связи с запросом Муромского городского

народного суда Владимирской области и жалобами граждан Е.Р. Такновой, Е.А. Оглоблина, А.Н.

Ващука // Конституционный Суд Российской Федерации: Постановления. Определения. 1992 -

1996. С. 351 - 352.

2. Законодательство не содержит определения того, что следует считать временным

отсутствием нанимателя, членов его семьи или всех их вместе взятых. Очевидно, что такие ранее

предусматривавшиеся допустимые основания длительного отсутствия, как командировка, выезд

для обучения, для прохождения лечения и т.д., свидетельствуют о временном характере

отсутствия нанимателя. Однако установление даже приблизительного перечня оснований

временного отсутствия граждан, занимающих социальное жилье, вряд ли целесообразно,

поскольку в случае их непроживания в жилом помещении временный характер такого отсутствия

презюмируется. Иными словами, обязанность доказывания того, что отсутствующий наниматель,

члены его семьи либо все они вместе выехали из занимаемого помещения и не намерены в него

возвращаться, лежит на наймодателе.

3. Комментируемый Кодекс не ставит возможность сохранения права пользования жилым

помещением за временно отсутствующим нанимателем в зависимость от того, информирован об

этом наймодатель или нет. Нанимателю нет необходимости обращаться к наймодателю с какими-

либо заявлениями по поводу своего отсутствия. Сейчас решение этого вопроса полностью зависит

только от усмотрения самого нанимателя либо членов его семьи, что, впрочем, не препятствует

им поставить наймодателя в известность о своем отсутствии.

4. Формулировку комментируемой статьи о том, что временное отсутствие нанимателя,

кого-либо из членов его семьи или их всех вместе в жилом помещении не влечет за собой

изменения их прав и обязанностей по договору социального найма, не следует понимать

однозначно.

Так, ст. 155 (ч. 11) ЖК РФ предусматривает, что при временном отсутствии граждан внесение

платы за отдельные виды коммунальных услуг осуществляется с учетом перерасчета платежей за

период временного отсутствия граждан в порядке, утверждаемом Правительством РФ. Тем самым

для временно не проживающего в жилом помещении нанимателя происходит изменение

(уменьшение) объема его обязанности по внесению платы за коммунальные услуги. Это правило

впервые введено на федеральном уровне, хотя некоторые регионы давно руководствовались им,

осуществляя собственное правовое регулирование в рассматриваемой сфере.

Статья 72. Право на обмен жилыми помещениями, предоставленными по договорам

социального найма

Комментарий к статье 72

1. Статьи 72 - 75 комментируемого Кодекса регламентируют такое важное правомочие

нанимателя по распоряжению жилым помещением, как обмен жилыми помещениями,

предоставленными ему и членам его семьи на условиях договора социального найма.

Как известно, первые законодательные акты, положившие начало формированию этой

правовой категории, относятся к началу 20-х гг. прошлого века. Постановление Президиума

Моссовета от 28 июля 1924 г. "Об улучшении жилищного дела в Москве" впервые в истории

советского права урегулировало складывающиеся отношения по обмену жилыми помещениями.

На более высоком уровне регламентация обмена жилыми помещениями была осуществлена в

Постановлении ЦИК и СНК СССР от 4 января 1928 г. "О жилищной политике" <1> и других

постановлениях.

--------------------------------

<1> СЗ СССР. 1928. N 6. Ст. 49.

2. Для сторон, заключающих договор обмена жилыми помещениями, интерес представляют

в первую очередь сами объекты обмена - их размер, местонахождение и т.п. Следовательно,

объектом складывающихся правоотношений выступают не права и обязанности сторон, а та

конкретная жилая площадь, которую они решили обменять.

Предметом договора обмена может быть жилое помещение, на которое заключен договор

социального найма. Соответственно, обмениваемым помещением может быть и квартира в

целом, и комната в коммунальной квартире, предоставленные гражданам на условиях договора

социального найма.

Не могут быть предметом договора обмена неизолированное жилое помещение (комнаты,

связанные общим входом, т.е. смежные комнаты), доля жилой площади, а также помещения

вспомогательного использования, предназначенные для удовлетворения гражданами бытовых и

иных нужд, связанных с их проживанием в жилом помещении (кухня, коридор, кладовые и т.п.).

Жилые помещения жилищного фонда социального использования не могут быть обменены

на другие жилые помещения, расположенные во всех иных видах жилищных фондов, в т.ч. в

специализированном фонде, т.е. общежитиях, служебных жилых помещениях, жилых

помещениях маневренного фонда, жилых помещениях в домах системы социального

обслуживания и т.д., в индивидуальном фонде и фонде коммерческого использования.

Как неоднократно отмечал Конституционный Суд РФ, определение круга объектов, не

подлежащих приватизации, нельзя считать ограничением прав и свобод человека и гражданина,

если целевое назначение жилого помещения и другие обстоятельства, обусловливающие

особенности правового режима жилого помещения, исключают возможность его приватизации

<1>.

--------------------------------

<1> См.: Определения КС РФ от 5 ноября 2003 г. N 350-О по делу об отказе в принятии к

рассмотрению запроса Черкесского городского суда Карачаево-Черкесской Республики о

проверке конституционности положения ч. 1 ст. 4 Закона РФ "О приватизации жилищного фонда в

Российской Федерации"; от 2 ноября 2000 г. N 220-О по делу об отказе в принятии к рассмотрению

запроса Советского районного суда города Краснодара о проверке конституционности ст. 4 Закона

РФ "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации".

Например, жилые помещения в общежитиях предназначены для проживания граждан в

период их работы, службы или обучения; жилые помещения в домах системы социального

обслуживания населения - для граждан, которые в соответствии с законодательством отнесены к

числу граждан, нуждающихся в специальной социальной защите с предоставлением им

медицинских и социально-бытовых услуг, и т.д. Кроме того, эти и другие жилые помещения

специализированного жилищного фонда предназначены для временного проживания граждан.

Соответствующая правовая позиция Конституционного Суда РФ в полной мере может быть

применима и к обмену указанных жилых помещений.

3. Жилищный кодекс РФ существенно изменил регламентацию отношений по обмену

жилыми помещениями и, как представляется, ввел ряд неоправданных ограничений в

осуществление правомочий по обмену занимаемой площади.

В соответствии с нормами ЖК РФ право на обмен предоставлено только нанимателям

жилых помещений жилищного фонда социального использования, к которому относятся жилые

помещения государственного и муниципального жилищных фондов, предоставленные гражданам

по договорам социального найма. В п. 33 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 2 июля

2009 г. N 14 "О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного

кодекса Российской Федерации" обращено внимание судов на данное обстоятельство. В

частности, в этом Постановлении указано, что "при рассмотрении дел, связанных с обменом

жилыми помещениями, судам следует учитывать, что в соответствии с частью 1 статьи 72 и

статьей 74 ЖК РФ предметом договора обмена жилыми помещениями могут быть только жилые

помещения, предоставленные гражданам по договору социального найма, а субъектами обмена -

наниматели социального жилья. Обмен жилых помещений, относящихся к фонду социального

использования, на жилые помещения индивидуального, специализированного и жилищного

фонда коммерческого использования ("смешанный" обмен), ЖК РФ не предусмотрен".

Кроме того, в п. 33 Постановления разъяснено, что ограничения в отношении предмета и

субъектов договора обмена жилыми помещениями применяются и к жилым помещениям,

предоставленным гражданам по договору социального найма до 1 марта 2005 г., как следует из

положений ст. 5 Вводного закона.

Ранее действовавшим законодательством (ст. 20 Закона РФ "Об основах федеральной

жилищной политики"; ст. ст. 67 - 74, ч. 2 ст. 98, ст. 119 ЖК РСФСР) допускался обмен жилыми

помещениями, находящимися в домах государственного, муниципального и общественного

жилищных фондов или в домах жилищно-строительный кооперативов. Собственники жилых

помещений были вправе осуществить обмен (мену) жилых помещений на любые другие жилые

помещения, расположенные во всех иных видах жилищных фондов. Соответственно, круг лиц,

имевших право обмена жилого помещения, был значительно шире. Сторонами обмена могли

быть участники договора социального найма, члены жилищных и жилищно-строительных

кооперативов, не выплатившие паевые взносы, лица, пользовавшиеся жилым помещением на

условиях договора найма (гл. 35 ГК) <1>, а также собственники жилых помещений.

--------------------------------

<1> Это положение законодательства, как представляется, было вызвано недоразумением.

Столь серьезное сужение категорий граждан, имеющих право обменять свое жилое

помещение на помещение, занимаемое по договору социального найма, объясняют

существованием объективных оснований для осуществления обмена только в рамках жилищного

фонда социального использования и, в частности, особых оснований предоставления и условий

пользования жилыми помещениями жилищного фонда социального использования. Заключение

договора социального найма жилых помещений государственного и муниципального жилищных

фондов отличается рядом особенностей. Право получить в пользование жилое помещение по

договору социального найма признается за малоимущими гражданами, которые признаны по

установленным ЖК РФ основаниям нуждающимися в жилых помещениях, а также за гражданами,

категории которых определены федеральным законом или законом субъекта Российской

Федерации (см. комментарий к ст. 49 ЖК).

Вместе с тем в условиях, когда ЖК РФ (ч. 3 ст. 60) не предусматривает возможности

расторжения договора социального найма жилого помещения с гражданами, которые перестали

быть малоимущими, ограничение участников обмена жилыми помещениями только

нанимателями социального жилья выглядит по меньшей мере необоснованным.

4. Обязательным условием обмена занимаемого по договору социального найма жилого

помещения является получение нанимателем письменного согласия всех проживающих

совместно с ним членов его семьи, в том числе временно отсутствующих, а также наймодателя (ч.

1 ст. 72 ЖК), а если в жилом помещении проживают несовершеннолетние, недееспособные или

ограниченно дееспособные граждане, являющиеся членами семьи нанимателя, - также согласия

органов опеки и попечительства <1>.

--------------------------------

<1> См.: п. 34 Постановления Пленума ВС РФ от 2 июля 2009 г. N 14.

Следует отметить, что ЖК РСФСР, за небольшим исключением, не требовал согласия

наймодателя на обмен жилыми помещениями, поэтому усиление административно-правового

начала в регламентации обменных операций вряд ли может приветствоваться. Вместе с тем,

поскольку о согласии наймодателя на обмен социального жилья говорится и в ст. 74 ЖК РФ,

посвященной оформлению обмена жилыми помещениями, можно предположить, что такое

согласие достаточно условно и фактически наймодатель при совершении обменов должен

проверять только одно - нарушены или нет запретительные нормы об обмене.

5. Ранее действовавший ЖК РСФСР (ст. 70) предусматривал такую разновидность обмена,

как обмен жилого помещения членом семьи нанимателя. Его особенность заключалась в том, что

договор найма жилого помещения в отношении остальных членов семьи продолжал действие, а

один из ее членов выбывал из состава семьи и с занимаемой ею площади. Вместо него, но тоже в

качестве члена семьи (без заключения самостоятельного договора жилищного найма), поселялось

другое лицо, на площадь которого приобретал право выбывший член семьи, совершивший

обмен. На практике чаще всего совершались такие обмены, при которых часть площади в виде

комнаты или части комнаты обменивались на отдельную квартиру (например, дочь, проживавшая

с родителями в двухкомнатной квартире, обменивала приходящуюся на ее долю жилую площадь

на однокомнатную квартиру бабушки, которая в качестве члена семьи переселялась в указанную

двухкомнатную квартиру). Как отмечал В.А. Дозорцев, в таком порядке совершались

"внутрисемейные" обмены, которые иногда именовали "родственными" <1>. При определении

круга лиц, которые могли быть стороной "внутрисемейного" обмена, руководствовались

критериями, определяющими состав членов семьи. Объектом обмена являлась не жилая

площадь, а доля жилой площади, приходящаяся на меняющегося члена семьи, в счет доли

которого совершался обмен. Доля жилой площади как объект обмена не выражалась

арифметически. Речь шла об абстрактной величине, и смысл заключался не в определении

размера доли, а в том, что вместо одного лица, перестающего быть членом семьи нанимателя,

вселялось другое лицо в качестве члена семьи этого же нанимателя. Доля жилой площади могла

быть представлена в виде смежной неизолированной комнаты и даже части комнаты. Выделение

ее в натуре было необязательно.

--------------------------------

<1> См.: Комментарий к Жилищному кодексу РСФСР / Отв. ред. Б.М. Гонгало. С. 181.

Такая разновидность обмена, как "внутрисемейный" обмен, в действующем ЖК РФ не

предусмотрена. Законодателем исключена возможность обмена доли жилой площади,

приходящейся на члена семьи нанимателя <1>.

--------------------------------

<1> См. п. 33 Постановления Пленума ВС РФ от 2 июля 2009 г. N 14.

6. В силу равенства прав нанимателя и членов его семьи ч. 2 комментируемой статьи

предусмотрено, что право на обмен занимаемого жилого помещения принадлежит не только

нанимателю, но и проживающим совместно с ним членам его семьи. Верховным Судом РФ в п. 24

Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 2 июля 2009 г. N 14 указано, что члены семьи

нанимателя имеют право участвовать также в решении вопроса обмена жилого помещения.

Не имеют права на обмен жилого помещения поднаниматели и временные жильцы.

7. Частью 3 комментируемой статьи предусматривается случай, когда между нанимателями

и членами его семьи (в т.ч. бывшими членами семьи на основании ч. 4 ст. 69 ЖК), занимающими

жилое помещение по договору социального найма, не достигнуто соглашение об обмене жилого

помещения на жилые помещения в разных домах или квартирах, т.е. о разъезде. Кто-то из

участников договора социального найма может быть не согласен с предлагаемым вариантом

обмена. Такой обмен в этом случае в целях расселения может быть совершен принудительно.

Жилищный спор о принудительном обмене жилого помещения, предоставленного по

договору социального найма, исходя из положений ст. ст. 23 и 24 ГПК РФ рассматривается по

первой инстанции районным судом по правилам искового производства (п. п. 3 и 34

Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 2 июля 2009 г. N 14).

При разрешении споров, связанных с правом лиц, проживающих совместно с нанимателем,

на принудительный обмен жилого помещения, необходимо иметь в виду следующее:

а) ЖК РФ допускается вселение нанимателем в качестве членов семьи в занимаемое им

жилое помещение по договору социального найма не только его супруга, его детей и родителей,

но и других граждан, указанных в ч. 1 ст. 69 ЖК РФ, в порядке, установленном ст. 70 ЖК РФ;

б) гражданин, который перестал быть членом семьи нанимателя жилого помещения по

договору социального найма (например, в связи с расторжением брака, прекращением ведения

общего хозяйства), но продолжающий проживать в занимаемом жилом помещении, в силу ч. 4 ст.

69 ЖК РФ сохраняет такие же права, какие имеют наниматель и члены его семьи.

В соответствии с положениями ч. 2 ст. 69 ЖК РФ, а также с вышеуказанными нормами ЖК РФ

у таких граждан также имеется право на подачу иска в суд о принудительном обмене жилого

помещения <1>. Так, право на подачу иска о принудительном обмене жилого помещения может

иметь вселенный нанимателем в жилое помещение в качестве члена семьи в установленном ЖК

РФ порядке, например, племянник ответчика (нанимателя).

--------------------------------

<1> См.: п. 29 Постановления Пленума ВС РФ от 2 июля 2009 г. N 14, а также Определение КС

РФ от 19 апреля 2001 г. N 71-О.

Основанием для принудительного обмена могут быть различные причины. Однако для

принудительного расселения не требуется противоправного поведения кого-либо из членов

семьи.

В данном случае необходимо отметить, что ЖК РФ, закрепляя право членов семьи,

проживающих совместно с нанимателем, на требование от последнего обмена занимаемого ими

жилого помещения, не определяет перечень оснований, при которых возможен принудительный

обмен занимаемого ими жилого помещения в судебном порядке. В этой связи при разрешении

судами жилищного спора о принудительном обмене жилых помещений, предоставленных по

договорам социального найма, не имеет правового значения отсутствие доказательств,

свидетельствующих о невозможности совместного проживания сторон. Такие факты, как

ухудшение жилищных условий члена семьи (истца) в результате обмена или наличие у истца в

собственности жилого помещения, также не могут иметь правового значения при рассмотрении

жилищного спора о принудительном обмене жилых помещений.

Суд рассматривает спор о конкретном обмене, предложенном истцом, который обязан

указать в исковом заявлении жилое помещение, на которое может быть осуществлен обмен.

Жилищные условия переселяемых лиц в порядке принудительного обмена не должны

ухудшаться. При рассмотрении жилищного спора о принудительном обмене жилого помещения,

предоставленного по договору социального найма, судам необходимо проверять наличие

условий, при которых обмен жилыми помещениями не допускается (ст. 73 ЖК), а также не будут

ли ущемлены интересы ответчика предложенным истцом вариантом обмена.

Важным условием принудительного обмена является необходимость учета заслуживающих

внимания доводов и интересов всех лиц, проживающих в обмениваемом жилом помещении. В

Постановлении Пленума Верховного Суда РФ от 2 июля 2009 г. N 14 разъяснено, что "под

заслуживающими внимания доводами и интересами лиц, проживающих в обмениваемом жилом

помещении, которые должны учитываться судом при разрешении данных дел, следует понимать

наличие обстоятельств, препятствующих им в силу возраста, состояния здоровья, места работы,

учебы и т.п. пользоваться предоставляемым в порядке обмена жилым помещением. Если спор об

обмене возник между бывшими членами семьи, занимающими отдельную квартиру, несогласие

одного или нескольких из них переехать в жилое помещение, расположенное в коммунальной

квартире, само по себе не является основанием для отказа в удовлетворении иска, поскольку при

распаде семьи, повлекшем необходимость обмена, данные лица фактически уже не пользуются

отдельной квартирой".

Если суд придет к выводу о том, что предлагаемый вариант обмена, представленный

истцом, ущемляет интересы ответчика, либо установит условия, при которых обмен жилыми

помещениями не допускается, в принудительном обмене должно быть отказано.

Жилищный кодекс РФ в качестве общего правила не допускает заселение одной комнаты

лицами разного пола, за исключением супругов (ч. 1 ст. 58). Это означает, что при принудительном

обмене жилыми помещениями не должно допускаться вселение в одну комнату разнополых лиц,

если только они сами не выразят согласие на такое совместное проживание.

В вопросе о конституционности положений жилищного законодательства о принудительном

обмене, который допускался и ЖК РСФСР, Конституционный Суд РФ придерживается той точки

зрения, что ст. 40 Конституции РФ, провозглашая право каждого на жилище и указывая на

недопустимость его произвольного лишения, вместе с тем не устанавливает ни условий, ни

порядка обмена жилыми помещениями. Такие условия и порядок в силу ст. 72 (п. "к" ч. 1)

Конституции РФ регламентируются жилищным законодательством. Предусмотренное правило о

принудительном обмене жилыми помещениями не затрагивает конституционное право на

жилище, представляя собой законодательно установленное определение порядка пользования

государственной или муниципальной жилой площадью в ситуации, когда между гражданами не

достигнуто соглашение о разъезде. В силу этого Конституционный Суд РФ пришел к выводу о том,

что правило о принудительном обмене жилой площади как способе защиты жилищных прав

граждан не противоречит конституционному принципу, закрепленному в ст. 17 (ч. 3) Конституции

РФ, согласно которому осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать

права и свободы других лиц. Соответствующая правовая позиция Конституционного Суда РФ не

изменена и сохраняет свою силу и в настоящее время <1>.

--------------------------------

<1> См. Определение КС РФ от 19 апреля 2001 г. N 71-О.

Решение суда о принудительном обмене не освобождает стороны от необходимости

оформить обмен в установленном законом (ст. 74 ЖК) порядке.

8. Часть 4 комментируемой статьи предусматривает положение, направленное на защиту

интересов несовершеннолетних, недееспособных или ограниченно дееспособных граждан при

совершении обменов жилыми помещениями, в которых они проживают.

Для таких обменов требуется письменное решение (согласие) органов опеки и

попечительства, в котором отражается мнение этих органов о целесообразности обмена и дается

ответ на основной вопрос: не будут ли нарушены права или законные интересы

несовершеннолетних, недееспособных или ограниченно дееспособных граждан совершаемым

обменом?

Отсутствие предварительного согласия органа опеки и попечительства на совершение

обмена жилыми помещениями строго формально может приводить к признанию совершенного

обмена недействительным, поскольку сделка, не соответствующая требованиям закона, ничтожна

(ст. 168 ГК). Однако ЖК РФ в принципе не обязывает наймодателя запрещать обмен жилыми

помещениями, если на него не получено предварительного согласия органов опеки и

попечительства (ст. 73 ЖК), из чего можно сделать вывод о том, что обмен и без согласия органов

опеки и попечительства допускается. Таким образом, определенное несоответствие в подходе ГК

РФ и ЖК РФ к обменам такого рода должно быть устранено хотя бы с помощью разъяснений

Пленума Верховного Суда РФ.

Следует обратить внимание и на то, что ГК РФ (ст. 292) в настоящее время предусматривает

необходимость получения согласия органов опеки и попечительства только на сделки по

отчуждению такого жилого помещения, в котором проживали находящиеся под опекой или

попечительством члены семьи собственника данного жилого помещения либо оставшиеся без

родительского попечения несовершеннолетние члены семьи собственника (о чем известно органу

опеки и попечительства), если при этом затрагиваются права и интересы указанных лиц. Иными

словами, ГК РФ презюмирует добросовестность родителей - собственников жилых помещений - и

не требует получения ими согласия органов опеки и попечительства на совершение сделок по

отчуждению жилого помещения.

9. Нормой ч. 4 комментируемой статьи для органов опеки и попечительства установлен 14-

дневный срок для дачи разрешения на осуществление обмена. Соответственно, в рамках этого же

срока органы опеки и попечительства при выявлении нарушений прав или законных интересов

указанных лиц принимают решение об отказе в даче согласия на осуществление обмена жилыми

помещениями. Срок исчисляется не календарными, а рабочими днями (т.е. течение срока

приостанавливается на выходные и праздничные дни) и начинает течь с момента подачи

заявителями заявлений о намерениях осуществить обмен жилыми помещениями. Отказ органов

опеки и попечительства в даче согласия на обмен может быть обжалован в судебном порядке.

10. Допускается обмен жилыми помещениями, находящимися как в одном, так и в разных

населенных пунктах на территории РФ. Жилищный кодекс РФ не содержит каких-либо

ограничений того, как часто может производиться обмен в зависимости от времени совершения

предыдущего обмена.

Нет какого-либо ограничения и по количеству обменивающихся сторон. Вместе с тем при

совершении обмена должно соблюдаться важное требование: вселение в обмениваемое

помещение иных лиц, кроме супруга нанимателя, его детей и родителей, требует обязательного

учета размера общей площади помещения, приходящегося на одного человека, который не

может быть менее учетной нормы, т.е. нормы постановки на учет нуждающихся в получении

жилого помещения по договору социального найма. В случае если в результате обмена на одного

человека будет приходиться менее учетной нормы площади жилого помещения, наймодатель

вправе отказаться дать согласие на такой обмен жилыми помещениями.

К сожалению, это важное положение содержится не в "той" статье ЖК РФ, а ст. 73 Кодекса,

посвященная условиям, при которых обмен жилыми помещениями в фонде социального

использования не допускается, содержит исчерпывающий перечень таких условий, что нуждается

в корректировке законодателя.

Статья 73. Условия, при которых обмен жилыми помещениями между нанимателями

данных помещений по договорам социального найма не допускается

Комментарий к статье 73

1. Перечень условий, при которых обмен жилыми помещениями между нанимателями

социального жилья не допускается, сформулирован как исчерпывающий, хотя таковым на самом

деле не является. Дополнительное условие, при котором обмен жилой площадью не допускается,

фактически сформулировано в ст. 72 (ч. 5) ЖК РФ и связано с необходимостью соблюдения при

обмене нормы общей площади жилого помещения, приходящейся на одного члена семьи, за

исключением супруга нанимателя, его детей и родителей.

2. Обмен жилыми помещениями не допускается в том случае, если право нанимателя на

занимаемую жилую площадь поставлено под сомнение и имеет спорный характер. Такое

сомнение существует, когда нанимателю предъявлен иск о расторжении или об изменении

договора социального найма жилого помещения.

Основания, по которым с нанимателем жилого помещения может быть расторгнут договор

социального найма, перечислены в ст. 83 ЖК РФ. К ним относятся: невнесение платы за жилое

помещение и (или) коммунальные услуги в течение шести месяцев; разрушение или повреждение

жилого помещения как самим нанимателем, так и теми гражданами, за действия которых он

отвечает (поднанимателей, временных жильцов); систематическое нарушение прав и интересов

лиц, которое делает невозможным совместное проживание в одном жилом помещении (в ЖК РФ

содержится менее правильное указание на нарушение прав и интересов соседей); использование

жилого помещения не по назначению, т.е. за пределами допустимого использования жилья

согласно ст. 17 ЖК РФ. Дополнительное основание расторжения договора социального найма

содержится в ст. 29 Кодекса и связано оно с проведением самовольного переустройства или

перепланировки жилого помещения.

До разрешения судебного спора в пользу нанимателя обмен не может быть оформлен, так

же как и до разрешения судебного спора по поводу жилого помещения между нанимателем и

членами его семьи.

По смыслу комментируемой статьи под изменением договора социального найма,

связанным со спором по поводу конкретного помещения, следует понимать не всякое изменение

договора, а лишь то, о котором говорится в ст. 82 ЖК РФ. В частности, обмен не может быть

совершен до тех пор, пока не разрешится вопрос о том, кто из дееспособных членов семьи

нанимателя будет представлять интересы семьи после смерти прежнего нанимателя. До

разрешения всех иных споров, связанных с пользованием обмениваемым помещением

(например, в связи с вселением нового члена семьи нанимателя), обмен будет невозможен по п.

2 ст. 73 ЖК РФ.

3. Непригодность жилого помещения для проживания также препятствует проведению

обменов жилыми помещениями. Это вызвано тем, что признанное непригодным для проживания

жилое помещение прекратило свое существование в качестве жилого помещения. Непригодность

для проживания сегодня обусловливается состоянием аварийности, ветхости жилья либо

выявлением в нем вредных факторов воздействия внешней среды (см. Положение о порядке

признания жилых домов (жилых помещений) непригодными для проживания, утвержденное

Постановлением Правительства РФ от 4 сентября 2003 г. N 552).

4. В качестве условий, препятствующих обмену жилыми помещениями, названы

предстоящий снос дома или его переоборудование для использования в других целях.

Применительно к сносу жилого дома имеется в виду случай, связанный с изъятием земельного

участка для государственных и муниципальных нужд. Однако запрет на обмен жилого

помещения, находящегося в жилом доме, подлежащем сносу, в системной связи с иными

положениями ЖК РФ представляется абсолютно надуманным. Наличие этого правила в ЖК РСФСР

было понятно и объяснялось тем, что наймодателю было небезразлично, какое число граждан

будет проживать в сносимом доме: проживающие в нем лица подлежали обеспечению жилым

помещением по норме предоставления. Теперь же согласно ст. 89 ЖК РФ при сносе дома

выселяемым из него гражданам должно быть предоставлено равнозначное по общей площади

жилье. Таким образом, наймодателю в этой ситуации совершенно безразлично, сколько человек

будет проживать в жилом помещении, подлежащем обмену. Поэтому было бы разумно

отказаться от этого запретительного условия обмена.