Крашенинников П.В. Постатейный комментарий к Жилищному кодексу РФ
Подождите немного. Документ загружается.
Данная повестка формируется до начала проведения собрания, и согласно ч. 5 ст. 45 ЖК РФ
сообщение о проведении собрания, которое предварительно (за 10 дней до дня проведения
собрания) направляется каждому собственнику помещения в соответствующем многоквартирном
доме, должно содержать информацию о повестке дня планируемого собрания.
Повестка дня собрания играет существенную роль в части обеспечения прав указанных
собственников на информацию (см. комментарий к ст. 45 ЖК), поскольку предварительно
позволяет каждому из них оценить правомерность вопросов, выносимых на рассмотрение
собрания, определить, насколько данные вопросы затрагивают их интересы.
Каждый из сособственников, получив информацию о повестке дня, может предварительно
согласовать с иными собственниками, с учетом наличия группового интереса, позицию по
голосованию на собрании и т.п. При этом собственник помещения в многоквартирном доме,
проанализировав включенные в повестку дня вопросы и удостоверившись в том, что данные
вопросы не затрагивают существенным образом его интересы, может принять решение не
участвовать в общем собрании либо выдать доверенность на голосование другому собственнику,
предоставив ему право самостоятельно решить, как голосовать по тем или иным вопросам
повестки дня. Именно поэтому ч. 2 комментируемой статьи прямо устанавливает, что общее
собрание собственников помещений в многоквартирном доме не вправе принимать решения по
вопросам, не включенным в повестку дня данного собрания, а также изменять повестку дня
собрания. Иначе, если допустить возможность изменения повестки дня собрания, а также
принятия решений по не включенным в повестку дня вопросам, собственник, приняв решение не
участвовать в собрании, основываясь на предоставленной ему информации о повестке дня, по
существу будет отстранен от принятия решений по другим вопросам, которые не были указаны в
повестке дня, но рассматривались на собрании. Данные вопросы могли существенным образом
затрагивать его интересы, в связи с чем, зная о дате предполагаемого их рассмотрения,
собственник не только не отказался бы от участия в собрании и голосовании, но и предпринял бы
до начала собрания дополнительные шаги по консолидации голосов других собственников.
Поэтому ЖК РФ в этой части категоричен: повестка дня неприкосновенна и обязательна для
общего собрания. Отсюда вытекает, что она должна быть ясной и конкретной. В ней не
допускается формулировка "разное". Собрание не вправе изменить повестку дня и выйти за ее
рамки, даже если за это проголосуют собственники, которым принадлежит 2/3 голосов от общего
количества голосов всех собственников. Тем самым гарантируются права собственников, не
присутствующих на собрании.
9. Решения, принятые общим собранием собственников помещений в многоквартирном
доме, а также итоги голосования доводятся до сведения собственников помещений в данном
доме собственником, по инициативе которого было созвано собрание, путем размещения
соответствующего сообщения об этом в помещении данного дома, определенном решением
общего собрания собственников помещений и доступном для всех собственников помещений в
данном доме, не позднее чем через 10 дней со дня принятия этих решений.
Такое требование, установленное ч. 3 комментируемой статьи, как элемент правового
механизма защиты прав сособственников на информацию, связанную с управлением
многоквартирным домом (см. комментарий к ст. 45 ЖК), играет важную роль в процессе
формирования общей воли собственников (принятии общим собранием решения).
Вполне справедливо мнение, что при обязательном информировании всех сособственников
о принятых общим собранием решениях и об итогах голосования осуществляется всесторонняя
защита их интересов, поскольку с учетом данной информации собственники могут применить
предусмотренные законом способы защиты своих прав. Иначе говоря, данное требование
является юридической гарантией права каждого из сособственников потребовать прежде всего
пересмотра принятого общим собранием решения и, в крайнем случае, признания в судебном
порядке такого решения недействительным.
Особую актуальность данный вопрос получает при проведении собрания в форме заочного
голосования, поскольку даже те собственники, которые участвовали в голосовании путем
направления своих оформленных в письменном виде решений, смогут узнать об общих
результатах голосования только при соблюдении указанного требования.
10. По поводу вышеизложенного возникает вопрос: может ли служить нарушение
требования о доведении до всех собственников принятых общим собранием решений и итогов
голосования, в том числе в связи с нарушением 10-дневного срока их доведения, основанием для
признания всех принятых решений недействительными?
Очевидно, что невыполнение указанного требования является нарушением
законодательства. Однако специальных последствий такого нарушения ЖК РФ не устанавливает.
Вместе с тем требование о доведении указанной информации до ее потребителя в
некоторой степени напоминает требование Конституции РФ об обязательном опубликовании
законов и о последствиях нарушения такого требования, когда неопубликованные законы
применению не подлежат.
В соответствии с ч. 5 комментируемой статьи решения общего собрания являются
обязательными для всех сособственников, в том числе для тех, которые не принимали участие в
голосовании. Поэтому возникает вопрос: правомерно ли считать обязательными и,
соответственно, подлежащими применению те решения, о которых сособственник не знает в силу
нарушения требования об их доведении до всех сособственников? Представляется, что с учетом
возможности проведения заочного голосования ответ на данный вопрос можно дать
отрицательный, поскольку в случае проведения заочного голосования без обнародования его
итогов, формируемых на основе поступивших письменных решений собственников,
сособственники, кроме отдельных лиц, которые осуществляли подсчет голосов, не будут знать, по
каким вопросам приняты положительные решения и, соответственно, какие из данных решений
являются для них обязательными.
Все сказанное подтверждает также то, что начало течения срока исковой давности по
обжалованию решения общего собрания ЖК РФ связывает с днем, когда собственник,
обращающийся в суд с таким заявлением, узнал или должен был узнать о принятом собранием
решении.
Однако не следует забывать и о необходимости учета баланса интересов всех
сособственников. С одной стороны, должны быть защищены интересы сособственников, не
принимавших участия в собрании и не знающих о принятых решениях, часть которых может
нарушить их права. С другой - существует большинство сособственников, которые принимали
участие в собрании, обеспечили положительное решение большинства вопросов, включенных в
повестку дня, и вряд ли была бы оправданной возможность во всех случаях признавать такие
решения недействительными только на основании, к примеру, нарушения срока доведения
информации о принятых решениях и результатах голосования. В любом случае решение данного
вопроса целиком относится к компетенции суда, поскольку четкие юридические критерии -
основания для признания решений общего собрания недействительными и не подлежащими
применению - в ЖК РФ отсутствуют.
11. Установленное ЖК РФ право каждого собственника помещения в многоквартирном доме
на участие в общем собрании собственников с правом голоса по всем вопросам компетенции
данного собрания является неотъемлемой частью прав такого собственника на управление
многоквартирным домом. Право на обжалование принятых на общих собраниях решений также
включается в право собственников жилых помещений на управление многоквартирным домом и
неразрывно связано с необходимостью обеспечения защиты прав таких лиц, как собственников
общего имущества.
В ч. 6 комментируемой статьи содержатся условия, на основании которых сособственник
вправе обжаловать в суд решение общего собрания собственников.
Необходимо, во-первых, чтобы такое решение было принято с нарушением требований ЖК
РФ (например, с нарушением правил о компетенции общего собрания; при отсутствии кворума; в
случае выхода за пределы повестки дня собрания; при принятии решения простым большинством
голосов, хотя требовалось принятие квалифицированным большинством); во-вторых, чтобы
собственник не принимал участия в соответствующем общем собрании или голосовал против
принятого решения; в-третьих, чтобы решением были нарушены его права и законные интересы.
Отсутствие хотя бы одного из перечисленных условий исключает признание судом решения
общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме недействительным.
12. Комментируемая статья устанавливает, что заявление о признании решения общего
собрания недействительным может быть подано в суд в течение шести месяцев со дня, когда
собственник узнал или должен был узнать о принятом решении.
Возникает вопрос: является ли этот срок сокращенным сроком исковой давности и поэтому к
нему должны применяться все предусмотренные ст. ст. 195 - 207 ГК РФ правила об исковой
давности, включая возможность его восстановления применительно к физическим лицам, либо
это срок особого вида - пресекательный, восстановление которого не допускается?
Основным аргументом против признания этого срока сокращенным сроком давности
следовало бы признать возможность его восстановления только в отношении физических лиц, что
поставило бы в неравное положение собственников - физических и юридических лиц (ст. 205 ГК
предусмотрена возможность его восстановления только для первой категории).
Тем не менее представляется, что этот срок обладает всеми признаками давностного срока -
срока на защиту нарушенного права, а теория пресекательных сроков настолько неразработанна,
что активное обращение к подобным срокам ни к чему, кроме правовой неопределенности и
даже ошибок, привести не может. Аргумент же в пользу того, что физические лица поставлены в
неравное положение с юридическими, никак нельзя считать достаточным, поскольку такова была
воля законодателя при принятии ГК РФ. Поэтому в исключительных случаях, когда суд признает
уважительной причину пропуска указанного срока собственником - физическим лицом по
обстоятельствам, связанным с его личностью (тяжелая болезнь и т.п.), этот срок может быть
восстановлен судом в соответствии со ст. 205 ГК РФ. Вместе с тем окончательную позицию по
этому вопросу должна будет сформировать судебная практика.
13. Часть 6 комментируемой статьи предусматривает, что суд вправе с учетом всех
обстоятельств дела оставить в силе обжалуемое решение, если голосование обратившегося с
заявлением собственника не могло повлиять на результаты голосования, допущенные нарушения
не являются существенными и решение не повлекло причинения убытков данному собственнику.
Диспозиция этой нормы, не допуская никакой доли усмотрения, точно и ясно формулирует
правило, согласно которому суд вправе оставить обжалуемое решение общего собрания
собственников помещений в многоквартирном доме в силе, если перечисленные условия
присутствуют одновременно.
При этом обращает на себя внимание тот факт, что законодатель не расшифровывает
понятие "существенные нарушения". Таким образом, он оставляет решение этого вопроса на
усмотрение суда, что предполагает необходимость при рассмотрении дела судом учитывать
конкретные обстоятельства такого дела и оценивать каждое нарушение.
Вместе с тем достаточно очевидно, что к существенным нарушениям, которые могут служить
основаниями для удовлетворения иска собственника о признании решения общего собрания
недействительным, следует отнести, в частности, несвоевременное извещение (неизвещение)
собственника о дате, месте и времени проведения общего собрания; непредоставление
возможности ознакомиться с необходимой информацией (материалами) по вопросам,
включенным в повестку дня собрания; рассмотрение вопросов, не включенных в повестку дня;
неправильный подсчет голосов; принятие решения при отсутствии кворума; нарушение порядка
голосования при принятии решения (простым большинством голосов вместо
квалифицированного).
14. В многоквартирном доме все помещения могут принадлежать одному собственнику.
Особенности же такого "единоличного" режима собственности очевидны: здесь не может быть
такого органа управления многоквартирным домом, как общее собрание собственников
помещений в этом доме. Все решения, связанные с управлением многоквартирным домом,
принимаются самим собственником. Соответственно, в таком многоквартирном доме не могут
применяться и требования ЖК РФ о созыве собраний, уведомлении сособственников, порядке
проведения, установлении кворума и т.д. Единственный собственник должен по своему
усмотрению принимать решения, не беря в расчет ни дату их вынесения, ни повестку дня.
Поэтому ч. 7 комментируемой статьи прямо предусматривает, что решения по вопросам,
относящимся в соответствии с ЖК РФ к компетенции общего собрания собственников помещений
в многоквартирном доме, принимаются этим собственником единолично и положения гл. 6 ЖК
РФ, определяющие порядок и сроки подготовки, созыва и проведения общего собрания
собственников помещений в многоквартирном доме, не применяются. При этом ЖК РФ также
устанавливает требование о необходимости оформления таких решений в письменной форме.
Очевидно, что это требование подразумевает обязанности собственника по обеспечению их
хранения, хотя ЖК РФ на этот счет не содержит прямого указания (место и адрес такого хранения
собственник, конечно же, определяет самостоятельно).
Кроме того, можно обозначить несколько условий, выполнение которых необходимо для
того, чтобы такие решения были правильными и действительными. Прежде всего это дата
принятия решения. Как правило, должен указываться и порядковый номер, хотя его отсутствие на
юридической силе решения не скажется. Затем должны быть указаны сведения,
идентифицирующие такого собственника (Ф.И.О. или наименование юридического лица), со
ссылкой на количество принадлежащих ему голосов (должно быть 100%). Далее в документе
формулируется содержание принятого решения. И наконец, решение должно быть подписано
таким собственником. Если единственным собственником является юридическое лицо, решение
удостоверяется его печатью и подписью лица, которое в силу закона или учредительных
документов такого юридического лица вправе выступать от его имени без доверенности.
Собственник всех помещений в многоквартирном доме связан только требованиями ЖК РФ
о сроке проведения годового общего собрания собственников помещений в многоквартирном
доме, т.е. ежегодно в самостоятельно определенные им сроки такой единственный собственник
должен рассматривать вопросы управления многоквартирным домом, требующие ежегодного его
внимания. Эти вопросы прежде всего связаны с поддержанием в надлежащем состоянии
многоквартирного дома и его инфраструктуры, поскольку такой объект недвижимости с течением
времени подвержен воздействию внешних факторов, что приводит к его постепенному
разрушению, и поэтому он, безусловно, нуждается в постоянной заботе и внимании (контроле за
его состоянием).
Статья 47. Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме в форме
заочного голосования
Комментарий к статье 47
1. Слово "собрание" у большинства ассоциируется с залом, президиумом, графиком,
подсчетом поднятых рук. Однако общее собрание собственников помещений в многоквартирном
доме отличается от традиционного партийно-профсоюзного и по существу, и по форме. В
частности, его можно провести и без совместного личного присутствия сособственников,
поскольку ЖК РФ предусматривает несколько способов проведения такого собрания.
2. Общее собрание, проводимое в форме очного голосования, предполагает личное
совместное присутствие сособственников для обсуждения и принятия решений по вопросам,
включенным в повестку дня. Такая форма основывается на самом содержании слова "собрание":
"обсуждение каких-нибудь вопросов собравшимися где-нибудь людьми" <1>. Поэтому
законодатель прямо не выделяет в ЖК РФ такую форму проведения собрания (в форме очного
голосования), предполагая, что она заложена в самом содержании слова "собрание".
Соответственно, все положения гл. 6 ЖК РФ, касающиеся вопросов проведения общих собраний
собственников помещений в многоквартирном доме, полностью распространяются на случаи
проведения общих собраний в очной форме.
--------------------------------
<1> Малый толковый словарь русского языка. М.: Русский язык, 1993. С. 551.
3. Комментируемая статья в качестве специального предмета правового регулирования
выделяет отношения, возникающие в связи с проведением общих собраний без совместного
присутствия собственников помещений в многоквартирном доме - в форме заочного голосования.
Такой предмет правового регулирования имеет свою специфику, которая основывается на
фактическом отсутствии собравшихся где-либо людей. Общее собрание в форме заочного
голосования не предполагает совместного обсуждения вопросов повестки дня, а предусматривает
в целях выявления воли сособственников по тому или иному вопросу повестки дня использование
только письменной формы голосования.
Поскольку собственники не собираются для обсуждения вопросов повестки дня, эти
вопросы должны быть сформулированы таким образом, чтобы любой собственник мог,
основываясь на их содержании, выразить свою позицию либо должны быть приведены варианты
решения вопроса, включенного в повестку дня (к примеру, если вопросы повестки дня
сформулированы следующим образом: 1) определение пределов использования земельного
участка перед подъездами N 2 и 3; 2) определение места размещения детской площадки; 3)
определение периодичности проведения ремонта подъездов и т.п., - то понятно, что решить их
однозначно невозможно, поскольку подобные вопросы требуют дополнительного обсуждения
собственниками для определения конкретных вариантов их решения, которые уже будут
ставиться на голосование).
Иных способов проведения общих собраний собственников помещений в многоквартирном
доме ЖК РФ не допускает. В частности, не допускается проведение общих собраний в смешанной
форме, т.е. с одновременным использованием очной и заочной форм голосования (когда одни
собственники голосуют непосредственно на собрании, проводимом в форме очного голосования,
а другие - путем представления до начала такого собрания своих решений по отдельным
вопросам повестки дня в письменном виде) (см. комментарий к ст. 48 ЖК).
4. Форму проведения годового общего собрания определяет общее собрание
собственников помещений в многоквартирном доме, а вне очередного - собственники -
инициаторы его созыва.
Такой вывод можно сделать, проведя комплексный анализ ч. ч. 1 и 5 ст. 45 ЖК РФ, которые
предусматривают проведение годового общего собрания в порядке, установленном общим
собранием, и внеочередного - в зависимости от того, какая форма указана собственником-
инициатором в сообщении о его проведении.
5. На общее собрание, проводимое в форме заочного голосования, в равной степени
распространяются все положения гл. 6 ЖК РФ в части, касающейся проведения общих собраний
собственников помещений в многоквартирном доме (см. комментарий к ст. ст. 45, 46, 48 ЖК), с
учетом установленных комментируемой статьей отдельных особенностей, связанных с порядком
признания собственников принявшими участие в собрании лицами и оформления решений
собственников по вопросам, поставленным на голосование.
В частности, в соответствии с ч. 2 комментируемой статьи принявшими участие в общем
собрании собственников помещений в многоквартирном доме, проводимом в форме заочного
голосования, должны считаться только те собственники помещений в данном доме,
оформленные в письменном виде решения которых по вопросам, поставленным на голосование,
были получены до даты окончания приема этих решений. Согласно ч. 5 ст. 45 ЖК РФ такая дата
должна быть указана в сообщении о проведении собрания, которое заблаговременно (не менее
чем за 10 дней) доводится до сведения всех сособственников. При этом в соответствии с ч. 5 ст. 45
и ч. 1 комментируемой статьи в таком сообщении также должны быть указаны место или адрес,
где можно ознакомиться с названными решениями собственников.
Таким образом, общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме не
может проводиться в форме заочного голосования без предварительного уведомления всех
сособственников о его проведении.
Это означает, что если собственники помещений в многоквартирном доме установили
порядок проведения годового общего собрания (см. комментарий к ст. 45 ЖК), не
предусматривающий предварительного уведомления собственников о его проведении (к
примеру, определили конкретные дату, время и место его ежегодного проведения, постоянный
перечень вопросов, включаемых в повестку дня такого собрания), то данное собрание не может
проводиться в форме заочного голосования.
6. Следует иметь в виду, что решение собственника может быть признано поступившим до
установленной даты окончания приема решений только с учетом даты фактического поступления
такого решения. В данном случае ЖК РФ четко устанавливает, что принявшими участие в общем
собрании считаются собственники (чьи голоса учитываются при определении кворума и
результатов голосования), решения которых получены не позднее установленной даты окончания
приема таких решений. Поэтому в случае направления собственником решения по почте
основную роль при признании его принявшим участие в собрании будет играть дата фактического
поступления решения, а не дата, указанная на штемпеле почтового отправления.
Жилищный кодекс РФ при рассматриваемых обстоятельствах выступает не в пользу такого
собственника: последний не признается принявшим участие в собрании, если решение он
отправил своевременно, но поступило оно с опозданием, пусть и не по вине собственника. При
этом необходимо также учитывать, что если установленная дата окончания срока приема
решений приходится на нерабочий день, то в соответствии со ст. 193 ГК РФ днем окончания срока
приема решений будет считаться ближайший следующий за таким нерабочим днем рабочий
день.
7. Требования к оформлению решений собственников по вопросам, поставленным на
заочное голосование, содержит ч. 3 комментируемой статьи, согласно которой в указанном
решении должны быть указаны:
- сведения о лице, участвующем в голосовании (о собственнике помещения в
соответствующем доме <1>: Ф.И.О. и паспортные данные, если таким собственником является
физическое лицо, или наименование юридического лица и данные о его государственной
регистрации, если таким собственником является юридическое лицо);
--------------------------------
<1> То, что должны быть указаны сведения о собственнике помещения в соответствующем
доме, подтверждает п. 2 ч. 3 комментируемой статьи.
- сведения о документе, подтверждающем право собственности лица, участвующего в
голосовании, на помещение в соответствующем многоквартирном доме (таким документом могут
быть свидетельство о государственной регистрации права собственности, если право
зарегистрировано в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав на недвижимое
имущество и сделок с ним, либо договор купли-продажи, мены, дарения, приватизации квартиры,
либо иной документ, являющийся основанием возникновения права собственности на
помещение);
- решения по каждому вопросу повестки дня, выраженные формулировками "за", "против"
или "воздержался" (варианты голосования по вопросам повестки дня, выраженные
формулировками "за", "против" или "воздержался", указываются один раз по отношению к
каждому из данных вопросов, поскольку в ином случае решение может быть признано
недействительным) (см. комментарий к ст. 48 ЖК).
Понятно, что любое решение, оформленное в письменном виде, может быть признано
решением конкретного лица только в том случае, если оно надлежащим образом удостоверено
таким лицом. Поэтому, хотя ЖК РФ прямо не устанавливает требование о совершении
удостоверительной подписи лицом, оформившим решение собственника по вопросам,
поставленным на голосование на проводимом в форме заочного голосования общем собрании
собственников помещений в многоквартирном доме, достаточно очевидно, что такое решение
должно быть подписано этим лицом. Причем, как следует из п. п. 1 и 2 ч. 3 комментируемой
статьи, лицом, участвующим в голосовании, должен быть собственник помещения в
соответствующем доме.
Такой вывод следует из ч. 1 ст. 48 ЖК РФ, согласно которой только собственник помещения в
многоквартирном доме обладает правом голосования на общем собрании собственников
помещений в этом доме. Поэтому только такой собственник вправе выступать в качестве лица,
участвующего в голосовании.
Однако это не означает, что в случае проведения общего собрания в форме заочного
голосования представитель такого собственника не вправе оформлять решения за собственника. В
соответствии с ч. 1 ст. 48 ЖК РФ собственник помещения в многоквартирном доме вправе
осуществлять голосование (в данном случае - оформить решение в письменном виде) как лично,
так и через своего представителя. Таким образом, при проведении общего собрания
собственников помещений в многоквартирном доме в форме заочного голосования решения
собственника по вопросам, поставленным на голосование, могут быть оформлены его
представителем. В этом случае каждое решение подписывается представителем и согласно ч. 2 ст.
48 ЖК РФ должно содержать сведения о документе, на котором основаны его полномочия (к
примеру, доверенность на осуществление голосования либо, если собственником является
Российская Федерация, субъект Федерации или муниципальное образование, акт
уполномоченного государственного органа или акт органа местного самоуправления).
Статья 48. Голосование на общем собрании собственников помещений в многоквартирном
доме
Комментарий к статье 48
1. Права собственников помещений в многоквартирном доме, связанные с реализацией их
правомочий в отношении общего имущества в таком доме и в целом с управлением этим домом,
реализуются через их участие в принятии решений органом управления многоквартирным домом
- общим собранием данных собственников, на котором вырабатывается их общая воля как
собственников (см. комментарий к ст. 45 ЖК).
Право на участие в принятии решений общим собранием собственников помещений в
многоквартирном доме не только предполагает право присутствия на собрании, но, подобно
праву собственности, включает в себя несколько правомочий: право требования созыва собрания,
возможность участия в подготовке проведения собрания, право на получение необходимой
информации, связанной с проведением собрания, право непосредственного участия в собрании,
право голоса.
Несомненно, что основным правомочием, входящим в право на участие в принятии
решений указанным общим собранием, является право голоса, поскольку любое решение может
быть принято только путем голосования. Акты голосования направлены на реализацию
сособственниками их прав, связанных с правом собственности на общее имущество в
многоквартирном доме, и специально предусмотрены для этого ЖК РФ. Поэтому ч. 1
комментируемой статьи прямо устанавливает, что правом голосования на общем собрании
собственников помещений в многоквартирном доме по вопросам, поставленным на голосование,
обладают только собственники помещений в данном доме.
2. Голосование - активный волевой акт, и кроме того, что сособственник вынужден
"мириться" с ограничениями относительно собственных волеизъявлений, существует другое
важное обстоятельство. Он является собственником доли в праве общей собственности на общее
имущество в многоквартирном доме, в связи с чем обязан участвовать в управлении таким
имуществом, так как на нем лежит также бремя содержания данного имущества. Это, в свою
очередь, возлагает на него обязанность участия в принятии решений общим собранием
(обеспечения реализации его права голоса). Иначе говоря, голосование собственника
представляет собой не только реализацию его прав, но и выполнение им обязанностей.
3. В определенных обстоятельствах (занятость, болезнь, командировка и др.) собственник
помещения в многоквартирном доме (лицо, имеющее право действовать от имени юридического
лица без доверенности в случае, если таким собственником является юридическое лицо) не
может участвовать в принятии решений общим собранием собственников помещений в таком
доме путем голосования. Кроме того, собственник помещения в многоквартирном доме может не
обладать дееспособностью в полном объеме, что, с одной стороны, не лишает его права голоса на
общем собрании собственников помещений в таком доме, но, с другой стороны, ограничивает его
в реализации его права (в осуществлении голосования).
Для указанных обстоятельств ЖК РФ предусматривает возможность осуществления
голосования на общем собрании представителем собственника. При этом собственник не
передает свое право голоса, а осуществляет реализацию этого права через своего представителя,
на что прямо указывает ч. 1 комментируемой статьи: "Голосование... осуществляется
собственником... как лично, так и через своего представителя".
Право голоса принадлежит только собственнику (в силу его правомочий в отношении
общего имущества в многоквартирном доме), и именно он признается участвовавшим в
голосовании, даже если за него голосование осуществлял его представитель.
4. Правовые отношения между представителем и представляемым, а также оформление их
полномочий регламентируются гл. 10 ГК РФ.
Полномочия представителя могут иметь различные правовые основания. Часть 2
комментируемой статьи, регулируя связанные с представительством на общем собрании
собственников помещений в многоквартирном доме отношения, к таким основаниям относит:
- составленную в письменной форме доверенность на голосование;
- указание федеральных законов, актов уполномоченных на то государственных органов или
актов органов местного самоуправления.
5. Полномочия, основанные на доверенности на голосование, предполагают, что любое
лицо, имеющее такую доверенность, выданную собственником помещения в многоквартирном
доме, вправе осуществлять необходимые действия по голосованию на общем собрании
собственников помещений в этом доме.
Гражданский кодекс РФ определяет доверенность как письменное полномочие,
выдаваемое одним лицом другому лицу для представительства перед третьими лицами (п. 1 ст.
185). Поэтому доверенность оформляется обязательно в письменной форме. Устную форму
доверенности не допускают ни ЖК РФ, ни ГК РФ.
6. По содержанию и объему полномочий, которыми наделяется представитель, различаются
три вида доверенности:
- генеральные (общие) доверенности - для совершения разнообразных сделок и иных
юридических действий в течение определенного периода времени;
- специальные доверенности - для совершения ряда однородных сделок или иных
юридических действий;
- разовые доверенности - для совершения строго определенной сделки или иного
юридического действия.
Соответственно, доверенность на голосование, выдаваемая собственником помещения в
многоквартирном доме, может использоваться в качестве специальной доверенности (когда
такой собственник поручает своему представителю осуществлять голосование на всех общих
собраниях) или разовой доверенности (когда такой собственник поручает своему представителю
осуществлять голосование только на одном конкретном собрании).
7. Срок действия доверенности не может превышать три года. Если срок в доверенности не
указан, то она сохраняет силу в течение года со дня ее совершения. При этом доверенность, в
которой не указана дата ее совершения, ничтожна (ст. 186 ГК).
8. Необходимое условие для совершения действий - выполнение уполномоченным лицом,
которому выдана доверенность, тех действий, на которые оно уполномочено (ст. 187 ГК). Поэтому
в выданной собственником помещения в многоквартирном доме доверенности на голосование
должны быть прямо указаны полномочия представителя на осуществление голосования от имени
такого собственника на общем собрании собственников помещений этого дома.
9. Часть 2 комментируемой статьи также определяет некоторые требования о надлежащем
оформлении доверенности на голосование.
В частности, доверенность на голосование должна содержать сведения о представляемом
собственнике помещения в соответствующем многоквартирном доме и его представителе (имя
или наименование, место жительства или место нахождения, паспортные данные) и должна быть
оформлена в соответствии с требованиями п. п. 4 и 5 ст. 185 ГК РФ <1> или удостоверена
нотариально <2>.
--------------------------------
<1> Доверенность на голосование может быть удостоверена организацией, в которой
доверитель работает или учится, жилищно-эксплуатационной организацией по месту его
жительства и администрацией стационарного лечебного учреждения, в котором он находится на
излечении (п. 4 ст. 185 ГК). В случае если собственником помещений в многоквартирном доме
является юридическое лицо, доверенность от имени такого лица выдается за подписью его
руководителя или иного лица, уполномоченного на это его учредительными документами, и
скрепляется оттиском печати этой организации (п. 5 ст. 185 ГК).
<2> Следует учитывать, что п. 3 ст. 185 ГК РФ содержит нормы, позволяющие отнести
доверенность, оформленную определенными должностными лицами, к нотариально
удостоверенным доверенностям.
10. С учетом п. 1 ст. 187 ГК РФ лицо, которому собственником помещения в
многоквартирном доме выдана доверенность на голосование:
- должно лично осуществлять голосование на общем собрании собственников помещений в
многоквартирном доме от имени собственника помещения в этом доме, который выдал данному
лицу доверенность;
- может передоверить осуществление голосования на указанном собрании другому лицу,
если уполномочено на это доверенностью либо вынуждено к этому силой обстоятельств для
охраны интересов выдавшего доверенность собственника помещения в многоквартирном доме.
При этом в ГК РФ установлено, что передавший полномочия другому лицу должен известить
об этом выдавшего доверенность и сообщить ему необходимые сведения о лице, которому
переданы полномочия (п. 2 ст. 187).
Срок действия доверенности, выданной в порядке передоверия, не может превышать срок
действия доверенности, на основании которой она выдана.
Доверенность на голосование, выданную в порядке передоверия, необходимо нотариально
удостоверить (п. 3 ст. 187 ГК) <1>. При этом совершение нотариального действия может быть
произведено только по представлению на голосование основной доверенности, в которой
оговорено право передоверия, либо по представлению доказательств того, что представитель по
основной доверенности вынужден к этому силой обстоятельств для охраны интересов выдавшего
доверенность.
--------------------------------
<1> Пункт 3 ст. 187 ГК РФ указывает на исключения, когда нотариальное удостоверение при
передоверии не требуется. Исключения составляют только случаи получения заработной платы и
иных платежей, связанных с трудовыми отношениями, получения вознаграждения авторов и
изобретателей, пенсий, пособий и стипендий, вкладов граждан в банках, получения
корреспонденции, в том числе денежной и посылочной (п. 4 ст. 185 ГК).
Доверенность на голосование, выданная в порядке передоверия, не может содержать в
себе больше прав, чем предоставлено по основной доверенности.
11. С учетом ст. 188 ГК РФ полномочия представителя собственника помещения в
многоквартирном доме по осуществлению голосования, основанные на соответствующей
доверенности, прекращаются вследствие:
- истечения срока доверенности;
- отмены доверенности указанным собственником;
- его отказа от осуществления своих полномочий;
- прекращения юридического лица, которое, выступая в качестве указанного собственника,
выдало ему доверенность на голосование;
- прекращения юридического лица, действующего в качестве представителя;
- смерти указанного собственника, признания его недееспособным, ограниченно
дееспособным или безвестно отсутствующим;
- смерти представителя, признания его недееспособным, ограниченно дееспособным или
безвестно отсутствующим.
12. Полномочия, основанные на указании федеральных законов, актов уполномоченных на
то государственных органов или актов органов местного самоуправления, предполагают, что
конкретное лицо в силу указания названных актов вправе выступать в качестве представителя
собственника помещения в многоквартирном доме и от его имени осуществлять голосование на
общем собрании собственников помещений в этом доме.
Таким образом, ЖК РФ выделяет представительство для осуществления голосования по
закону (например, родители являются законными представителями своих несовершеннолетних
детей без необходимости оформления специальных полномочий) и в силу акта уполномоченного
органа (к примеру, акта, которым лицу разрешается действовать в качестве представителя, -
назначение (принятие) на должность, требующую исполнения представительских функций).
13. Законное представительство возникает в силу прямого указания закона и не зависит от
воли представляемого. Оно направлено прежде всего на защиту интересов несовершеннолетних
и лиц, страдающих психическими недостатками.
В частности, родители являются законными представителями своего несовершеннолетнего
ребенка. При этом представительство и полномочие возникают, как правило, с момента
рождения ребенка и прекращаются по достижении ребенком 18 лет или по иным основаниям,
предусмотренным гражданским и семейным законодательством (вступление в брак
несовершеннолетнего, эмансипация, лишение родительских прав).
Правовое основание законного представительства родителя - подтверждение родства,
регистрация рождения в органах загса, свидетельство о рождении ребенка. Если ребенок родился
вне брака, представительство может осуществлять только мать или отец, если он добровольно
признал свое отцовство или если отцовство установлено в судебном порядке. Родители имеют
равные права и несут равные обязанности в отношении своих детей.
В случае установления в отношении несовершеннолетнего опеки или попечительства его
законным представителем становится опекун (у несовершеннолетнего в возрасте до 14 лет) или
попечитель (у несовершеннолетнего в возрасте от 14 до 18 лет).
14. Опекун или попечитель может быть назначен и взрослому человеку.
Полномочия представителя начинаются в силу нормативного акта со дня вступления в
законную силу решения суда, например о признании гражданина ограниченно дееспособным
вследствие злоупотребления алкоголем или наркотиками, и вынесения соответствующего
решения о назначении опекуна или попечителя в течение месяца со дня вступления в законную
силу данного решения.
15. Законное представительство имеет место и при представительстве юридических лиц. В
частности, от имени юридического лица на общем собрании собственников помещений в
многоквартирном доме вправе осуществлять голосование его законный представитель, действия
которого также основаны на законе и не требуют специального полномочия. Законными
представителями юридического лица являются его руководитель, а также иное лицо, признанное
в соответствии с законом или учредительными документами органом юридического лица (ст. 53
ГК).
16. Права собственника в отношении помещений в многоквартирном доме, входящих в
состав государственной или муниципальной собственности, от имени Российской Федерации,
субъекта Федерации или муниципального образования осуществляют уполномоченные
государственные органы соответственно Российской Федерации и субъекта Федерации или
органы местного самоуправления. Правовую основу полномочий таких органов по вопросам
государственной и муниципальной собственности определяет ГК РФ.
В частности, в соответствии со ст. 125 ГК РФ от имени Российской Федерации, субъектов
Федерации и муниципальных образований могут своими действиями приобретать и осуществлять
имущественные и личные неимущественные права и обязанности, выступать в суде органы
государственной власти и органы местного самоуправления в рамках их компетенции,
установленной актами, определяющими статус этих органов. При этом в случаях и в порядке,
предусмотренных федеральными законами, указами Президента РФ и постановлениями
Правительства РФ, нормативными актами субъектов Федерации и муниципальных образований,
по их специальному поручению от их имени могут выступать государственные органы, органы
местного самоуправления, а также юридические лица и граждане.
Таким образом, от имени таких собственников помещений в многоквартирном доме, как
Российская Федерация, субъект Федерации и муниципальное образование, в отношениях
собственности на общее имущество в данном доме выступают органы, уполномоченные на это
соответствующими актами. По общему правилу уполномоченные должностные лица таких
органов вправе осуществлять голосование на общем собрании собственников помещений в
многоквартирном доме от имени указанных публично-правовых образований <1>.
--------------------------------