Крашенинников П.В. Постатейный комментарий к Жилищному кодексу РФ
Подождите немного. Документ загружается.
принадлежащего ему на праве собственности жилого помещения в данной квартире (см.
комментарий к ст. 42 ЖК).
2. Собственники изолированных жилых помещений в коммунальной квартире несут бремя
содержания принадлежащих им на праве собственности жилых помещений в коммунальной
квартире и самой квартиры. Бремя содержания жилого помещения в коммунальной квартире
выражается в обязанности оплаты собственниками услуг по содержанию жилого помещения и
общего имущества коммунальной квартиры.
Размер обязательных платежей каждого собственника жилого помещения в коммунальной
квартире на содержание и ремонт принадлежащего ему на праве собственности жилого
помещения и общего имущества коммунальной квартиры пропорционален его доле в праве
общей собственности на общее имущество в коммунальной квартире.
3. В данном случае следует обратить внимание на то, что имеется отличие случаев
содержания жилого помещения собственниками жилых помещений в коммунальной квартире от
тех случаев, когда квартира находится в общей долевой собственности. Если в первом случае все
участники долевой собственности являются собственниками квартиры и вместе участвуют в
содержании квартиры, то в случае с коммунальной квартирой каждый собственник
изолированного жилого помещения в коммунальной квартире является собственником
самостоятельного объекта (жилого помещения) и самостоятельно несет бремя содержания
принадлежащего ему имущества. Если квартира находится в общей долевой собственности, то
каждый участник долевой собственности отвечает по обязательствам соразмерно своей доле в
праве общей собственности на квартиру. Собственник жилого помещения в коммунальной
квартире несет бремя содержания своего жилого помещения и общего имущества коммунальной
квартиры пропорционально площади жилого помещения, принадлежащего ему на праве
собственности. Если, например, в двухкомнатной коммунальной квартире одна комната
размером 20 кв. м, а другая - 10 кв. м, то доля собственника первой составляет 2/3, а доля
собственника второй - 1/3. Каждый собственник производит оплату содержания общего
имущества квартиры исходя из своей доли.
4. Оплата коммунальных услуг производится по разным основаниям. Например, критерием
оплаты отопления квартиры является площадь всей квартиры. Соответственно, оплату отопления
собственник жилого помещения в коммунальной квартире производит пропорционально своей
доле в праве общей собственности на общее имущество коммунальной квартиры. В тех случаях,
когда критерием оплаты коммунальных услуг является количество проживающих в квартире
(например, водоснабжение), то и оплата производится по этому критерию, без учета доли в праве
общей собственности в коммунальной квартире.
5. Собственнику жилого помещения в коммунальной квартире также принадлежит доля в
праве общей собственности на общее имущество многоквартирного дома, и, соответственно, он
несет еще бремя содержания общего имущества многоквартирного дома пропорционально своей
доле (см. комментарий к ст. 39 ЖК).
Статья 44. Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме
Комментарий к статье 44
1. Множественность субъектов права собственности на одно и то же имущество
предполагает необходимость согласования их воль (п. 1 ст. 246 и п. 1 ст. 247 ГК; ч. ч. 3, 4 ст. 36, ч. 2
ст. 40 ЖК). Когда количество таких субъектов невелико, менее вероятна возможность
возникновения непреодолимого конфликта интересов, а достижение согласия по управлению
имуществом, находящимся в их общей собственности, в основном не вызывает больших
сложностей и не требует установления специальной формы согласования их воль и принятия
решений по такому управлению. При этом данное управление, позволяющее немногочисленному
составу собственников осуществлять руководство деятельностью, направленной на сохранение,
поддержание и развитие объекта управления, не всегда требует наличия специального органа,
осуществляющего такое управление.
2. Приватизация жилищного фонда в Российской Федерации сформировала ситуацию, когда
большинство многоквартирных домов не имеют одного собственника. Такие дома, как правило,
состоят из множества помещений, находящихся на праве собственности граждан, юридических
лиц, Российской Федерации, субъектов Федерации, муниципальных образований, что
существенно усложняет управление общим имуществом в таких домах. С учетом данного
обстоятельства комментируемая статья устанавливает указанную специальную форму
согласования и принятия решений в виде общего собрания собственников помещений в
многоквартирном доме, а также определяет такое общее собрание в качестве органа управления
многоквартирным домом.
3. Общее собрание собственников помещений многоквартирного дома как орган
управления многоквартирным домом является единственным таким органом и существует на
протяжении всей "жизни" дома как многоквартирного - пока имеется правовая связь между
собственниками помещений в данном доме по поводу общего имущества в нем. Исключение,
пожалуй, составляет только один случай, когда все помещения в многоквартирном доме
принадлежат одному собственнику (см. комментарий к ст. 46 ЖК).
4. Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме как орган
управления многоквартирным домом имеет свою историческую ретроспективу.
До революции 1917 г. жилищный фонд в основном находился на праве собственности у
домовладельцев, т.е. дома принадлежали, как правило, узкому кругу собственников, между
которыми не возникали устойчивые правовые связи, основанные на праве общей собственности.
На 80% жилищный фонд городов России состоял из одноэтажных деревянных и малоразмерных
домов, находящихся в собственности граждан <1>. Поэтому управление домами осуществляли их
собственники самостоятельно либо через своих управляющих, и общее собрание собственников
как орган управления домами не был востребован.
--------------------------------
<1> См.: Дмитриев Н. Жилищный вопрос. Два мира - два подхода. М., 1973. С. 71.
После 1917 г. Декретом ВЦИК от 20 августа 1918 г. "Об отмене права частной собственности
на недвижимость в городах" <1> основная часть жилищного фонда, находившегося в частной
собственности, была национализирована и передана в ведение местных Советов, на которые
были возложены расходы, связанные с содержанием муниципализированных домов. Однако
местные Советы, к которым перешел весь муниципализированный жилищный фонд, в связи с
отсутствием финансовых возможностей не были способны поддерживать его в надлежащем
состоянии, производить капитальный ремонт и пр. При этом широко практиковавшееся в тот
период переселение жильцов из одного помещения в другое по распоряжению жилищных
органов, возможность принудительного уплотнения жильцов и связанное с ним отсутствие у
граждан уверенности в дальнейшем проживании в данном помещении снижали
заинтересованность жильцов в надлежащем содержании занимаемого помещения, в
производстве ремонта. В совокупности все эти факторы пагубным образом сказывались на
сохранности жилищного фонда. К примеру, в первые же годы советской власти в г. Москве
оказались разрушенными или пришли в полную негодность 7000 многоквартирных домов,
насчитывавших 41000 квартир. Поэтому в целях предотвращения разрушения домов, достигшего
угрожающих размеров, СНК РСФСР было издано 23 мая 1921 г. Постановление "О мерах
улучшения жилищных условий трудящегося населения и о мерах борьбы с разрушением жилищ"
<2>. Согласно этому Постановлению соответствующим ведомствам было поручено в кратчайший
срок выработать положение об управлении домами в городах с возложением ответственности за
сохранность жилых помещений на домовые управления. К контролю над работой домовых
управлений должны были привлекаться проживающие в доме жильцы.
--------------------------------
<1> СУ РСФСР. 1918. N 62. Ст. 674.
<2> СУ РСФСР. 1921. N 49. Ст. 253.
Это заложило основу для осуществления управления домами, в том числе посредством
принятия решений жильцами конкретного дома на их общем собрании. Однако в отличие от
правовой природы общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме
правовая природа общего собрания жильцов была существенно иной. Правовая связь лиц,
участвовавших в таких собраниях, не возникала на основе права общей собственности, а
основывалась на режиме пользования жилым помещением (проживания в нем).
Положение об управлении домами <1> в конечном счете было утверждено СНК РСФСР 8
августа 1921 г. и предусматривало возложение на общее собрание жильцов решения ряда
вопросов, связанных с управлением домом. В частности, по решению ежегодно проводимого
общего собрания жильцов сроком на один год избирался заведующий домом, который в течение
этого периода осуществлял непосредственное управление домом на постоянной основе; общее
собрание жильцов также рассматривало вопросы, связанные с возмещением части расходов на
текущий ремонт дома, вознаграждением заведующего домом, досрочным отстранением
заведующего домом от управления домом в случае ненадлежащего исполнения им своих
обязанностей, рассмотрением сметы расходов по отоплению и решением многих других проблем.
--------------------------------
<1> СУ РСФСР. 1921. N 60. Ст. 411.
5. За последние десятилетия условия управления большей частью многоквартирных домов
формировали органы местного самоуправления. Собственники помещений в многоквартирных
домах по существу были отстранены от управления их домами, что привело к повсеместному
игнорированию прав таких собственников на участие в принятии решений, связанных с вопросами
содержания, пользования и распоряжения общим имуществом в соответствующих
многоквартирных домах (когда в большинстве случаев такие решения принимались жилищно-
эксплуатационными организациями без учета законных интересов собственников); к
преобладанию административных методов хозяйствования, муниципализации (по существу
монополизации) сферы управления многоквартирными домами; к отсутствию экономических и
организационных предпосылок для развития других форм управления многоквартирными
домами.
Содержавшееся в ЖК РСФСР понятие "управление жилищным фондом" было основано на
том, что такое управление в целом осуществлялось исключительно органами государственной или
местной власти (ст. ст. 16, 17 ЖК РСФСР), а непосредственное - жилищно-эксплуатационными
организациями, роль которых сводилась в основном к "эксплуатации и содержанию жилищного
фонда" (ст. ст. 22, 129, 141, 144, 148 ЖК РСФСР и др.). Продолжавшая применяться в период
активного формирования собственности в жилищной сфере система управления
многоквартирными домами была не способна учесть того, что большая часть многоквартирных
домов уже не принадлежала государству и новые реалии экономических отношений требовали не
только учета прав и законных интересов собственников помещений в многоквартирных домах, но
и защиты их права собственности на общее имущество в многоквартирных домах, гарантируемой
прежде всего Конституцией РФ.
6. Заложенный в комментируемой статье принцип управления многоквартирным домом,
когда основным и единственным органом такого управления названо общее собрание
собственников помещений в этом доме, призван коренным образом изменить сложившуюся
ситуацию в сфере управления многоквартирными домами.
7. Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме как орган
управления обладает своей компетенцией. Природа такой компетенции опять же связана с
режимом права собственности собственников на общее имущество в многоквартирном доме. При
этом составляющие элементы компетенции общего собрания собственников помещений в
многоквартирном доме могут быть охарактеризованы как организационные и имущественно-
правовые.
К организационным следует отнести определение основных направлений управления
общим имуществом в многоквартирном доме, в том числе выбор способа управления,
управляющей организации, принятие решений о создании и ликвидации товарищества
собственников жилья, о сроках и порядке проведения ежегодных общих собраний таких
собственников и т.п.
Имущественно-правовые составляющие компетенции общего собрания собственников
помещений в многоквартирном доме включают принятие решений о порядке пользования, в
установленных пределах - о распоряжении общим имуществом в многоквартирном доме, об
установлении платы за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, о содержании и
текущем ремонте общего имущества в многоквартирном доме, размере оплаты расходов на
капитальный ремонт многоквартирного дома, об определении условий договора управления
многоквартирным домом и т.п.
8. Жилищный кодекс РФ выделяет исключительную компетенцию общего собрания
собственников помещений в многоквартирном доме. В частности, упоминание о такой
компетенции содержится в ч. 1 ст. 147 Кодекса.
Исключительность проявляется в том, что решения по отдельным вопросам, отнесенным ЖК
РФ к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, не
могут быть приняты иным органом либо лицом (общим собранием членов товарищества
собственников жилья, правлением такого товарищества, управляющей организацией и др.).
Если по некоторым вопросам компетенции общего собрания собственников помещений в
многоквартирном доме ЖК РФ предусматривает возможность принятия решений иным органом,
к примеру общим собранием членов товарищества как высшим органом управления такого
товарищества в части принятия решения о сдаче в аренду или передаче иных прав на общее
имущество в многоквартирном доме, то решения по таким вопросам, как выбор способа
управления многоквартирным домом и создание товарищества собственников жилья, могут быть
приняты только общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме.
Общее, что характерно для вопросов исключительной компетенции собрания, -
фундаментальность этих вопросов, долгосрочность действия принятых по ним решений,
невозможность без ущерба интересам собственников решить их в ином порядке.
9. Комментируемая статья непосредственно определяет перечень вопросов, отнесенных к
компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме. При этом
данный перечень по существу является закрытым, поскольку, несмотря на то что в нем названы не
все вопросы указанной компетенции, иные могут быть предусмотрены только ЖК РФ.
10. Пункт 1 ч. 2 комментируемой статьи относит к компетенции общего собрания
собственников помещений в многоквартирном доме принятие решений о реконструкции
многоквартирного дома (в том числе о его расширении или надстройке), строительстве
хозяйственных построек и других зданий, строений, сооружений, ремонте общего имущества в
многоквартирном доме.
11. В настоящее время ЖК РФ прямо предусматривает, что решение о реконструкции,
ремонте многоквартирного дома, его переоборудовании может быть принято только
собственниками помещений в многоквартирном доме на их общем собрании.
Императивность данной нормы обусловливает невозможность ее свободного толкования и
принятия решений по названным вопросам лицами, не являющимися указанными
собственниками. При этом в случае, если планируемая реконструкция многоквартирного дома
приведет к уменьшению размера общего имущества в этом доме, то с учетом ч. 3 ст. 36 и ч. 2 ст.
40 ЖК РФ решение общего собрания собственников помещений в этом доме должно быть
принято единогласно всеми указанными собственниками либо единогласно всеми
собственниками, участвующими в собрании, с предварительным до проведения данного общего
собрания получением согласия в письменной форме иных не участвующих в собрании
собственников на такую реконструкцию (см. комментарий к ст. ст. 36 и 40 ЖК).
Это также относится и к случаям, когда один из сособственников без разрешения других
проводит перестройку общего имущества в многоквартирном доме, в особенности если это
приводит к уменьшению данного имущества. Другие сособственники вправе требовать
приведения общего имущества в прежнее состояние. Соответствующее требование может быть
заявлено в порядке ст. 304 ГК РФ.
Если же кто-либо из собственников помещений в многоквартирном доме лишен
возможности использования какой-то части общего имущества, в том числе доступа к ней
(например, к чердаку дома), т.е. лишен владения, то он вправе заявить иск об истребовании вещи
(ст. 301 ГК). Такой иск может быть предъявлен как к любому из собственников помещений в
данном доме, если он владеет этой частью имущества, так и к третьим лицам. При этом если
виндикационный иск заявляется третьему лицу (незаконному владельцу), то он считается
заявленным в интересах всех собственников помещений в таком доме. Удовлетворение данного
иска не предрешает вопрос о порядке пользования общим имуществом, а лишь обеспечивает
получение владения истца общим имуществом, например дает право прохода на чердак.
12. Достаточно неоднозначно сформулирована в п. 1 ч. 2 комментируемой статьи
компетенция общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме относительно
возможности принятия решений о строительстве хозяйственных построек, других зданий,
строений и сооружений. Неоднозначность проявляется в том, что, во-первых, одновременно не
уточняется, на каком земельном участке будет проводиться такое строительство, и, во-вторых, не
указывается предназначение названных объектов.
На первый взгляд может показаться, что общее собрание собственников помещений в
многоквартирном доме вправе принять решение, к примеру, о строительстве на земельном
участке, который не относится к общему имуществу в таком доме, офисного здания либо другого
многоквартирного дома.
Однако не следует забывать, что в соответствии с ч. 1 комментируемой статьи общее
собрание собственников помещений в многоквартирном доме является его органом управления -
формой согласования их воль и принятия решений по управлению общим имуществом в данном
доме, а природа компетенции указанного собрания основана на режиме права собственности
данных собственников на названное имущество.
Соответственно, в данном случае можно вести речь о принятии решений о строительстве
хозяйственных построек, зданий, строений, сооружений только в рамках формирования и
улучшения параметров общего имущества в многоквартирном доме.
В соответствии со ст. 36 ЖК РФ к общему имуществу в многоквартирном доме отнесены, в
частности, земельный участок, на котором расположен дом, с элементами озеленения и
благоустройства, а также объекты, расположенные на указанном земельном участке и
предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома. Поэтому
принятие решения общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме в
части рассматриваемой компетенции этого собрания может быть обусловлено строительством
только в установленных границах земельного участка, входящего в состав общего имущества в
указанном доме, и только тех хозяйственных построек, зданий, строений, сооружений, которые
будут предназначены для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома.
13. Пунктом 2 ч. 2 комментируемой статьи к компетенции общего собрания собственников
помещений в многоквартирном доме отнесены вопросы, связанные с принятием решений о
пределах использования земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, в
том числе введение ограничений пользования этим участком.
Данная компетенция общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме
обусловливается тем, что, в отличие от ранее действовавшего законодательства, ЖК РФ отнес
земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, с элементами озеленения и
благоустройства к общему имуществу собственников помещений в многоквартирном доме (см.
комментарий к ст. 36 ЖК). При этом в соответствии со ст. 16 Вводного закона в существующей
застройке поселений земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные
входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, является общей долевой
собственностью собственников помещений в многоквартирном доме, данная статья регулирует
два случая: когда земельный участок уже сформирован на момент введения в действие ЖК РФ и
когда требуется его формирование.
В первом случае земельный участок переходит бесплатно в общую долевую собственность
собственников помещений в многоквартирном доме в силу указания закона.
Во втором случае на основании решения общего собрания собственников помещений в
многоквартирном доме любое уполномоченное указанным собранием лицо вправе обратиться в
органы государственной власти или органы местного самоуправления с заявлением о
формировании земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом. С момента
формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета такой
участок также переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в
многоквартирном доме.
Названные собственники вправе реализовывать свои правомочия по владению,
пользованию и распоряжению таким участком в пределах, установленных законодательством, в
том числе ЖК РФ, в части ограничений режима распоряжения общим имуществом в
многоквартирном доме.
14. Статья 6 ЗК РФ определяет земельный участок как объект земельных отношений - часть
земной поверхности, границы которой определены в соответствии с федеральными законами.
Согласно п. 2 ст. 261 ГК РФ право собственности на земельный участок распространяется на
находящиеся в границах этого участка поверхностный (почвенный) слой и водные объекты,
находящиеся на нем растения.
В отношении земельных участков в установленном ФЗ от 24 июля 2007 г. N 221-ФЗ "О
государственном кадастре недвижимости" <1> порядке проводится государственный кадастровый
учет. Государственным кадастровым учетом недвижимого имущества признаются действия
уполномоченного органа по внесению в государственный кадастр недвижимости сведений о
недвижимом имуществе, которые подтверждают существование такого недвижимого имущества
с характеристиками, позволяющими определить такое недвижимое имущество в качестве
индивидуально-определенной вещи.
--------------------------------
<1> СЗ РФ. 2007. N 31. Ст. 4017.
Градостроительный кодекс РФ в целях определения порядка установления границ и видов
разрешенного использования земельных участков в поселениях предусматривает принятие
градостроительного регламента (устанавливаемые в пределах границ соответствующей
территориальной зоны виды разрешенного использования земельных участков, равно как всего,
что находится над и под поверхностью земельных участков и используется в процессе их
застройки и последующей эксплуатации объектов капитального строительства, предельные
(минимальные и (или) максимальные) размеры земельных участков и предельные параметры
разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства, а также
ограничения использования земельных участков и объектов капитального строительства) (ст. 1).
Жилищный кодекс РФ, в свою очередь, устанавливает, что границы и размер земельного
участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с
требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной
деятельности (ч. 1 ст. 36).
15. Правомочие пользования земельным участком как элемент содержания права
собственности означает закрепленную законом возможность хозяйственной эксплуатации такого
участка путем извлечения его полезных свойств.
Такими свойствами для собственников помещений в многоквартирном доме являются
прежде всего возможность размещения на принадлежащем им земельном участке (над или под
поверхностью) элементов озеленения и предназначенных для обслуживания, эксплуатации и
благоустройства такого дома объектов, а также установление ограничений пользования данным
участком другими лицами. Поэтому под пределами использования земельного участка
понимаются установление режимов пользования как отдельных частей такого участка, так и
участка в целом, определение предназначения конкретных площадей земельного участка,
установление ограничений пользования земельным участком другими лицами и т.п. В частности,
часто возникает ситуация, когда одна группа собственников в многоквартирном доме
заинтересована в размещении стоянки для своих автотранспортных средств, другая - в выделении
большей площади под детские площадки, третья - в посадке древесно-кустарниковых
насаждений, четвертая - в возведении ограждения вокруг дома и ограничении свободного
доступа к участку не имеющих отношения к дому лиц. Решить все эти и другие вопросы,
связанные с пределами использования земельного участка, можно путем принятия решений
общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме.
16. Пунктом 3 ч. 2 комментируемой статьи к компетенции общего собрания собственников
помещений в многоквартирном доме отнесено принятие решений о передаче в пользование
общего имущества в многоквартирном доме.
Реализация правомочий по пользованию имуществом, в том числе находящимся в общей
собственности, представляет собой реализацию одного из элементов, составляющих содержание
права собственности. Поскольку имущество находится в общей долевой собственности, решение
о его передаче в пользование отнесено к компетенции общего собрания собственников
помещений в многоквартирном доме.
Затрагивая вопрос о субъектах права, которым могут быть переданы в пользование
отдельные объекты общего имущества в многоквартирном доме, следует отметить, что в рамках
своей компетенции указанное общее собрание вправе решать вопрос о передаче в пользование
данного имущества лицам как из числа собственников этого общего имущества, так и из числа
любых иных лиц. Субъектный состав может учитываться при установлении размера возмещения
за предоставленное в пользование имущество. Соответственно, если какое-либо имущество из
состава общей собственности предоставляется в пользование одному из участников общей
собственности, то может учитываться размер его доли в общем имуществе в данном доме при
установлении указанного размера возмещения.
17. Достаточно очевидно, что, хотя п. 3 ч. 2 комментируемой статьи предусматривает
возможность передачи в пользование "общего имущества в многоквартирном доме", это не
означает возможность передачи всего состава такого общего имущества, поскольку данная
передача нарушит правовой режим пользования основных объектов собственности в
многоквартирном доме - жилых и нежилых помещений. При этом ч. 4 ст. 36 ЖК РФ прямо
предусматривает возможность передачи в пользование иным лицам именно объектов общего
имущества в многоквартирном доме.
Таким образом, общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме,
реализуя предусмотренную п. 3 ч. 2 комментируемой статьи компетенцию, решает вопросы,
связанные с предоставлением в пользование конкретных объектов общего имущества
собственников помещений в многоквартирном доме.
Одновременно следует учитывать, что не все части общего имущества в силу их
функционального предназначения могут быть предоставлены в пользование. Такие объекты, как
подъезд, лифтовые и вентиляционные шахты, системы и приборы технического учета, лестничные
марши и площадки и другие подобные объекты, неразрывно связанные с системами
жизнеобеспечения всего многоквартирного дома и постоянно обеспечивающие функциональное
назначение жилых и нежилых помещений в этом доме, не могут быть предоставлены в
пользование. Иные объекты, например чердачные помещения, подвалы, земельные участки и
другие, могут быть предоставлены в пользование, если это не приводит к ущемлению прав и
законных интересов собственников в многоквартирном доме, нарушению эксплуатации такого
дома.
18. Практика свидетельствует, что, несмотря на то что еще до введения в действие ЖК РФ
многие элементы многоквартирного дома были отнесены ГК РФ (ст. 290) к объектам общего
имущества данного дома, такие объекты передавались администрациями городов в пользование
третьим лицам без участия самих собственников указанных объектов.
Достаточно широкое распространение получило размещение наружной рекламы на стенах и
крышах многоквартирных домов. Действовавший до 1 июля 2006 г. ФЗ от 18 июля 1995 г. N 108-ФЗ
"О рекламе" <1> предусматривал, что размещение рекламы, в том числе на зданиях,
сооружениях, иных объектах, и определение размера и порядка внесения платы за размещение
рекламы осуществляются на основании договора с собственником либо с лицом, обладающим
вещными правами на указанные объекты, при наличии разрешения соответствующего органа
местного самоуправления. Федеральный закон от 13 марта 2006 г. N 38-ФЗ "О рекламе" <2> также
предусматривает, что установка и эксплуатация рекламной конструкции осуществляются ее
владельцем по договору с собственником земельного участка, здания или иного недвижимого
имущества, к которому присоединяется рекламная конструкция, либо с лицом, управомоченным
собственником такого имущества.
--------------------------------
<1> СЗ РФ. 1995. N 30. Ст. 2864.
<2> СЗ РФ. 2006. N 12. Ст. 1232.
Вместе с тем органы местного самоуправления и органы государственной власти таких
субъектов Федерации, как города федерального значения Москва и Санкт-Петербург, не только
выдавали разрешения, но и заключали договоры на размещение наружной рекламы без учета
положений как ранее действовавшего, так и более нового из названных федеральных законов и
ГК РФ (ст. 247), т.е. без разрешения правообладателя мест размещения рекламы <1>.
--------------------------------
<1> Так, в некоторых городах уполномоченные органы принимали решения, обязывающие
рекламодателей и рекламопроизводителей заключать договоры на размещение рекламы не с
собственниками общего имущества в многоквартирных домах, которые используются для
размещения рекламы, а с городским уполномоченным органом либо с созданным им для этих
целей унитарным предприятием. При этом они ввели такие неправовые понятия, как "рекламное
пространство" "рекламные площади", которые принадлежат им на праве собственности.
К примеру, Постановлением правительства г. Москвы от 22 января 2002 г. N 41-ПП "О
перспективах развития и правилах размещения средств наружной рекламы, информации и
оформления города" было предусмотрено, что размещение средств наружной рекламы и
информации осуществляется на основании разрешения на распространение наружной рекламы,
договора с Комитетом рекламы, информации и оформления г. Москвы, если сумма оплаты по
договору превышает 2 млн. рублей в год, или с государственным унитарным предприятием г.
Москвы "Городская реклама и информация", если сумма оплаты по договору не превышает 2 млн.
рублей в год. При этом, когда встает вопрос о необходимости согласования размещения
наружной рекламы на стене или крыше многоквартирного дома с гражданами, проживающими в
этом доме и владеющими квартирами на правах собственности, названный Комитет обязывает
согласовывать такое размещение только с дирекцией единого заказчика, подменяя решение
собственников о предоставлении объекта общего имущества в многоквартирном доме в
пользование решением этой организации как балансодержателя. Тем самым данный Комитет
неправомерно рассматривает т.н. балансодержателя (обслуживающую организацию) в качестве
единственного собственника многоквартирного дома.
Жилищный кодекс РФ прямо предусматривает, что решение о передаче в пользование
общего имущества в многоквартирном доме может быть принято только собственниками
помещений в многоквартирном доме на их общем собрании. Решения иных органов и лиц не
могут подменять решение такого общего собрания. При этом предоставление собственниками за
плату отдельных конструктивных элементов многоквартирных домов в целях их использования
для размещения рекламы, оборудования связи и т.п. может служить дополнительным
финансовым источником содержания общего имущества многоквартирного дома.
Вместе с тем продолжавшиеся многочисленные и повсеместные нарушения прав
собственников помещений в многоквартирных домах по вопросу размещения рекламы
послужили основанием для внесения дополнительных изменений в законодательство, в том
числе в комментируемую статью <1>. Теперь к компетенции общего собрания собственников
помещений в многоквартирном доме непосредственно отнесено принятие решений о
заключении договоров на установку и эксплуатацию рекламных конструкций. Одновременно п.
3.1 ч. 2 комментируемой статьи к компетенции названного собрания отнесен вопрос об
определении круга лиц, которые от имени собственников помещений в многоквартирном доме
уполномочены на заключение договоров об использовании общего имущества собственников
помещений в многоквартирном доме (в том числе договоров на установку и эксплуатацию
рекламных конструкций) на условиях, определенных решением общего собрания. Документом,
подтверждающим согласие указанных собственников на установку и эксплуатацию рекламной
конструкции, является протокол общего собрания таких собственников <2>.
--------------------------------
<1> Изменения, уточняющие компетенцию общего собрания в вопросах принятия
собственниками помещений в многоквартирных домах решений о размещении рекламы,
вступили в силу с 29 сентября 2009 г.
<2> См. п. 2 ч. 11 ст. 19 ФЗ от 13 марта 2006 г. N 38-ФЗ "О рекламе".
19. Пунктом 4 ч. 2 комментируемой статьи к компетенции общего собрания собственников
помещений в многоквартирном доме отнесен вопрос, связанный с выбором способа управления
многоквартирным домом.
Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме при всей своей
значимости как единственный орган управления таким домом и как форма выражения воли
указанных собственников все же является недостаточно гибким инструментом для руководства
всей текущей деятельностью по управлению данным домом. В связи с этим ст. 161 ЖК РФ
обязывает собственников помещений в многоквартирном доме выбрать на своем общем
собрании способ управления таким домом. При этом ЖК РФ предусматривает возможность
выбора одного из нескольких способов управления многоквартирным домом: непосредственное
управление, управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом
или иным специализированным потребительским кооперативом, созданным в целях
удовлетворения потребностей граждан в жилье в соответствии с федеральным законом о таком
кооперативе, или управление управляющей организацией (см. комментарий к статьям разд. VIII
ЖК).
Выбор способа управления не означает прекращения действия общего собрания
собственников помещений в многоквартирном доме как органа управления данным домом или
утрату им правомочий. Часть 1 ст. 44 ЖК РФ на этот случай не предусматривает каких-либо
исключений. Кроме того, согласно ч. 1 ст. 45 ЖК РФ должно проводиться ежегодное общее
собрание. При этом императивность данной нормы также не ставится в зависимость от
выбранного способа управления.
20. В случае выбора непосредственного способа управления общее собрание собственников
помещений в многоквартирном доме продолжает осуществлять свои правомочия как орган
управления многоквартирным домом.
При выборе способа управления многоквартирным домом товариществом собственников
жилья либо жилищным кооперативом общее собрание собственников помещений в
многоквартирном доме возлагает на другой субъект права осуществление части своих
правомочий. При этом следует иметь в виду, что указанный орган управления многоквартирным
домом передает не свои правомочия (они остаются у него), а возможность их реализации. Такая
передача представляет собой способ осуществления правомочий названного органа управления
многоквартирным домом, а не способ их отчуждения, при котором данный орган лишился бы
указанных правомочий.
В данном случае следует помнить, что непосредственным носителем права на управление
многоквартирным домом является собственник помещения в этом доме и его право на
управление многоквартирным домом следует из его права собственности на помещение в этом
доме. Поскольку каждый такой собственник является лишь обладателем доли в праве
собственности на общее имущество дома (ст. 289 ГК; ст. 37 ЖК), то, как уже указывалось,
возникает объективная потребность в коллективном принятии решений по вопросам,
затрагивающим общие интересы. Таким коллективным органом и выступает общее собрание
указанных собственников, поэтому именно коллектив собственников обладает всей полнотой
прав по управлению своим имуществом (общим имуществом многоквартирного дома). Иные
лица, такие как товарищество собственников жилья, жилищный кооператив, получают
возможность реализации отдельных правомочий по управлению многоквартирным домом от
собственников помещений в этом доме на основании решения общего собрания собственников.
Данный принцип лежит в основе концепции управления многоквартирным домом.
Собственники помещений в многоквартирном доме, выбирая способ управления своим
домом с наделением иного субъекта права определенной частью своих правомочий по
управлению им, по существу принимают на себя обязательство воздерживаться от активных
действий, препятствующих исполнению указанных правомочий.
21. Пункт 5 ч. 2 комментируемой статьи предусматривает возможность отнесения к
компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме и других
вопросов, прямо отнесенных ЖК РФ к компетенции названного органа управления
многоквартирным домом. В частности, ЖК РФ к таким вопросам относит:
- установление сроков, порядка проведения годового общего собрания собственников
помещений в многоквартирном доме и порядка уведомления этих собственников о принятых им
решениях, определение способа доставки сообщения о проведении общего собрания (см.
комментарий к ст. 45 ЖК);
- принятие решений о создании товарищества собственников жилья (см. комментарий к ст.
136 ЖК) и об утверждении устава такого товарищества при его создании (см. комментарий к ст.
136 ЖК), о его преобразовании в жилищный или жилищно-строительный кооператив (см.
комментарий к ст. 140 ЖК), о его ликвидации в случае, если члены товарищества не обладают
более чем 50% голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном
доме (см. комментарий к ст. 141 ЖК);
- определение размера платы за услуги и работы по управлению многоквартирным домом,
содержанию и текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме, в котором не
созданы товарищество собственников жилья либо жилищный кооператив или иной
специализированный потребительский кооператив (см. комментарий к ст. 156 ЖК);
- решение вопросов, связанных с непосредственным управлением многоквартирным домом
(см. комментарий к ст. 164 ЖК).
Кроме того, Вводный закон (ч. 3 ст. 16) относит к компетенции общего собрания
собственников помещений в многоквартирном доме вопрос, связанный с принятием решения о
формировании земельного участка, на котором расположены многоквартирный дом и иные
входящие в состав общего имущества в таком доме объекты недвижимого имущества, если
данный участок не был сформирован до введения в действие ЖК РФ.
Статья 45. Порядок проведения общего собрания собственников помещений в
многоквартирном доме
Комментарий к статье 45
1. На общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме каждый такой
собственник - владелец доли общего имущества в этом доме может выразить свою волю по всем
вопросам, связанным с управлением данным домом, в том числе с порядком пользования, в
установленных пределах распоряжения и содержания общего имущества в доме, и тем самым
реализовать принадлежащее ему право на участие в управлении многоквартирным домом.
2. Собственники помещений в многоквартирном доме обязаны ежегодно проводить свое
общее собрание (годовое общее собрание). При этом ЖК РФ не определяет временные границы
(сроки), порядок проведения такого собрания, а также то, какие вопросы в обязательном порядке
должны решаться на нем, т.е. обязательно включаться в повестку дня собрания.
Согласно ч. 1 комментируемой статьи собственники самостоятельно должны решать
указанные вопросы на своем общем собрании. При этом возникает вопрос о пределах свободы
собственников при установлении порядка проведения ежегодного общего собрания. В частности,
вправе ли собственники изменить порядок принятия решений, требования о кворуме,
обязательности оформления протоколов и т.п.
В данном случае необходимо учитывать, что законодатель, дав наименование
комментируемой статье "Порядок проведения общего собрания собственников помещений в
многоквартирном доме", тем самым очертил круг связанных с данным вопросом отношений,
часть которых стала предметом регулирования названной статьи, - это отношения, возникающие в
связи с определением наличия кворума собрания и информированием сособственников о
предполагаемом проведении собрания. Поэтому другие вопросы, связанные с порядком
принятия решений, голосования, проведения собрания в форме заочного голосования и
отраженные в ст. ст. 46 - 48 ЖК РФ, не отнесены законодателем к порядку проведения общих
собраний, в связи с чем предусмотренные в указанных статьях требования в равной степени