Крашенинников П.В. Постатейный комментарий к Жилищному кодексу РФ
Подождите немного. Документ загружается.
подлежащего изъятию, решил произвести отчуждение такого жилого помещения, то его
приобретателю будет известно, что он получает жилье, которое вскоре будет (может быть) изъято.
Кроме того, государственная регистрация имеет целью проверку законности решения об
изъятии жилого помещения. Если орган, осуществляющий государственную регистрацию прав,
установит, что решение об изъятии жилого помещения принято неуполномоченным органом или
налицо факт нарушения порядка подготовки и принятия решения, то в регистрации должно быть
отказано.
7. Письменное уведомление собственника о предстоящем изъятии принадлежащего ему
жилого помещения направляется после государственной регистрации решения об изъятии жилья
(в уведомлении должна быть указана дата регистрации). Конечно, и до такой регистрации
собственник может быть извещен о вероятном изъятии жилого помещения, с ним могут вестись
переговоры об условиях изъятия, но эти действия не имеют правового значения. Юридически
значимым обстоятельством является не только факт направления компетентным органом
указанного уведомления собственнику жилого помещения, но и факт получения собственником
такого уведомления. В этой связи сообщение в средствах массовой информации (например, по
радио, телевидению, в печатных изданиях, Интернете) об изъятии жилого помещения у
конкретного собственника не может быть признано надлежащим извещением собственника о
предстоящем изъятии данного жилого помещения (п. 20 Постановления Пленума ВС РФ от 2 июля
2009 г.).
8. Требование о том, что собственник жилого помещения должен быть уведомлен о
предстоящем изъятии этого помещения не позднее чем за год до изъятия, установлено для того,
чтобы не допустить нарушения его прав и охраняемых законом интересов. В этот год (или
больший период времени) собственник жилья может обжаловать в судебном порядке решение
об изъятии жилого помещения (впрочем, он не лишается такого права и по истечении указанного
срока). Собственник может определиться с тем, сколько, по его мнению, ему должно быть
выплачено денег за изымаемое жилое помещение, подготовиться к переезду в другое жилое
помещение (в том числе в предоставленное взамен изымаемого жилья) и т.д.
Естественно, если собственник согласен на выкуп жилого помещения или на
предоставление другого жилья взамен изымаемого, то соответствующие действия могут быть
совершены и до истечения годичного срока. Однако понуждение собственника (в том числе в
судебном порядке) до истечения данного срока не допускается (см. также п. 20 Постановления
Пленума ВС РФ от 2 июля 2009 г.).
На первый взгляд соглашение о выкупе жилого помещения или предоставлении другого
жилья взамен изымаемого в связи с изъятием земельного участка для государственных или
муниципальных нужд может быть достигнуто и до государственной регистрации решения и
письменного уведомления собственника о предстоящем изъятии жилого помещения. Как
представляется, такого рода соглашения заключать не следует. Поскольку в законе императивно
установлена процедура, предшествующая выкупу или предоставлению другого жилья (решение -
регистрация - уведомление), то такие сделки могут быть признаны недействительными как
противоречащие закону (ст. 168 ГК). Сказанное, впрочем, не означает недопустимость заключения
обычного гражданско-правового договора купли-продажи или договора мены (иного договора)
Российской Федерацией, субъектом Федерации или муниципальным образованием с
собственником жилого помещения.
9. Содержание ч. 5 комментируемой статьи может ввести в заблуждение.
Во-первых, в ней сказано, что собственник "с момента государственной регистрации
решения об изъятии... помещения... может владеть, пользоваться и распоряжаться им по своему
усмотрению...". Но разве до регистрации решения у собственника не было названных
правомочий? Или, может быть, собственник осуществлял их не по своему усмотрению?
На самом деле имеется в виду, что регистрация решения об изъятии жилого помещения не
умаляет права собственника этого помещения. Он по-прежнему владеет, пользуется и
распоряжается жилым помещением своей волей и в своем интересе (по своему усмотрению) (ст.
ст. 1, 209 ГК; ст. 30 ЖК).
Во-вторых, предусмотрено, что собственник жилого помещения "до достижения соглашения
или принятия судом решения о выкупе жилого помещения может владеть, пользоваться и
распоряжаться им по своему усмотрению...". Создается впечатление, что достижение соглашения
или принятие судом решения о выкупе прекращает право собственности на жилое помещение.
Для перехода права собственности к Российской Федерации, субъекту Федерации или
муниципальному образованию требуется еще передача жилого помещения и, кроме того,
государственная регистрация перехода права собственности. Только с момента государственной
регистрации прекращается право собственности лица, у которого изымается жилое помещение, и
возникает право собственности на данное помещение у Российской Федерации, субъекта
Федерации или муниципального образования.
Таким образом, государственная регистрация решения об изъятии жилого помещения,
достижение соглашения и даже принятие судом решения о выкупе жилого помещения не
означают прекращения права собственности.
В-третьих, указывается, что "собственник жилого помещения... с момента государственной
регистрации решения об изъятии данного помещения... может... производить необходимые
затраты, обеспечивающие использование жилого помещения в соответствии с его назначением".
Но разве до регистрации собственник не вправе был нести такие затраты? Более того, собственник
жилого помещения несет бремя содержания данного помещения (ст. 210 ГК; ч. 3 ст. 30 ЖК),
обязан поддерживать его в надлежащем состоянии, не допуская бесхозяйственного обращения с
ним (ч. 4 ст. 30 ЖК). Поэтому и в этой части регистрация решения ничего не меняет.
И наконец, в-четвертых, устанавливается, что "собственник... до достижения соглашения или
принятия судом решения... может... производить необходимые затраты, обеспечивающие
использование жилого помещения в соответствии с его назначением". На самом деле
собственник может и должен нести такие затраты и после наступления указанных обстоятельств.
Суть правил, сформулированных в ч. 5 комментируемой статьи, в следующем:
1) государственная регистрация решения об изъятии жилого помещения не умаляет
правомочий собственника;
2) если вложения в изымаемое жилое помещение значительно увеличат стоимость данного
помещения и соответствующие затраты не будут признаны необходимыми, то в компенсации
таких затрат собственнику может быть отказано (они могут быть не включены в выкупную цену).
10. Выкуп жилого помещения осуществляется на условиях (о цене, сроках, времени
освобождения жилого помещения и др.), предусматриваемых соглашением сторон (ч. 6 ст. 32
ЖК). Поэтому указания на то, что следует включать в выкупную цену (ч. 7 ст. 32 ЖК), в первую
очередь рассчитаны на тот случай, когда согласие не достигнуто и спор стал предметом судебного
разбирательства (ч. 9 ст. 32 ЖК). Одновременно с определением состава выкупной цены (п. 7 ст.
32 ЖК) собственнику изымаемого жилого помещения указывается на то, на что он имеет право
(что он может требовать). В том числе и при заключении соглашения.
Соглашением может предусматриваться, что собственник жилого помещения сохраняет
право пользования им до приобретения другого жилого помещения. Срок существования данного
права может быть ограничен указанием определенной даты либо наступлением определенного
события.
Выкупная цена изымаемого жилого помещения в силу ч. 7 комментируемой статьи слагается
из двух частей.
Во-первых, в нее входит рыночная стоимость жилого помещения. В случае спора стоимость
жилого помещения определяется в соответствии с законодательством, регулирующим оценочную
деятельность, может быть назначена экспертиза.
Во-вторых, в состав выкупной цены входят все убытки, которые несет (понесет в будущем)
собственник жилого помещения вследствие его изъятия. К числу возможных потерь собственника
жилого помещения, в частности, отнесены:
1) расходы, которые он несет в связи с изменением места проживания. Например, когда
новое место жительства находится в отдалении от места работы, и потому возросла стоимость
проезда к месту работы;
2) расходы на оплату пользования иным жилым помещением до приобретения в
собственность другого жилья. Например, собственник изымаемого жилого помещения вынужден
будет пользоваться жильем на основании договора коммерческого найма ("снимать квартиру").
Естественно, учитываться должны разумные траты, при этом возможно установление разумного
срока, в течение которого должно быть приобретено другое жилое помещение;
3) расходы, связанные с переездом, например оплата транспортных услуг, услуг по погрузке
и выгрузке вещей и т.п.;
4) расходы, которые несет собственник изымаемого жилого помещения в связи с поиском
другого жилого помещения для проживания, в том числе для приобретения его в собственность,
например оплата риелторских услуг. Понятно, что и здесь будут учитываться только разумно
понесенные затраты;
5) расходы, связанные с оформлением права собственности на другое жилое помещение,
например суммы, необходимые для оплаты нотариального удостоверения договора купли-
продажи жилого помещения и государственной регистрации такого договора;
6) потери, которые несет собственник изымаемого жилого помещения вследствие
досрочного прекращения своих обязательств перед третьими лицами. Например, собственник
сдавал жилое помещение внаем и в силу договора обязался оплатить нанимателю расходы по
переезду в случае досрочного прекращения договора. Но в первую очередь имеются в виду
суммы, которые собственник получил бы в виде платы за наем, если бы вследствие изъятия
жилого помещения договор найма не прекратился (упущенная выгода).
11. В ч. 8 комментируемой статьи предусматривается, что предоставление другого жилого
помещения взамен изымаемого возможно по соглашению сторон. Это означает, что о
предоставлении другого жилья стороны могут только договариваться. Орган, принявший решение
об изъятии жилого помещения, не может принудительно, в том числе в судебном порядке,
переселить собственника изымаемого жилья в другое жилое помещение. Но и собственник
изымаемого жилого помещения не может требовать предоставления ему другого жилья. У него
есть лишь право на получение выкупной цены.
В данном случае, судя по формулировкам, содержащимся в ч. 8 комментируемой статьи,
речь идет о передаче в собственность жилого помещения лицу, у которого изымается жилье.
Однако нельзя исключать и предоставление взамен изымаемого жилого помещения другого
жилья на иных правовых основаниях. Если, например, собственник изымаемого жилого
помещения относится к категории граждан, которые в соответствии с законодательством
нуждаются в специальной социальной защите с предоставлением медицинских и социально-
бытовых услуг, то по желанию такого собственника ему может быть предоставлено жилое
помещение в доме социального обслуживания населения (см. ст. 96 ЖК и комментарий к ней).
12. Если стоимость жилого помещения, передаваемого в собственность взамен изымаемого
жилья, ниже выкупной цены изымаемого жилого помещения, то собственнику изымаемого жилья
выплачивается разница между стоимостью старого и нового жилья.
Если стоимость нового жилого помещения выше выкупной цены изымаемого жилья, то
соглашением сторон может быть предусмотрена выплата собственником изымаемого жилого
помещения соответствующей разницы (в законе на этот счет нет никаких указаний) (см. также п.
20 Постановления Пленума ВС РФ от 2 июля 2009 г.).
13. Учитывая предшествующую практику, социально-экономические реалии, менталитет и
пр., можно прогнозировать, что более или менее длительное время предоставление другого
жилья взамен изымаемого жилого помещения будет иметь более широкое распространение,
нежели выплата выкупной цены. Хотя закон (ст. 239 ГК; ст. 32 ЖК) предусматривает как раз
выплату выкупной цены собственнику изымаемого жилого помещения, а предоставление другого
жилого помещения взамен изымаемого допускается лишь как факультативное последствие
изъятия жилого помещения, возможное только по соглашению сторон (см. также п. 8 настоящего
комментария).
14. Споры, возникающие по поводу изъятия жилого помещения, определения выкупной
цены и иных условий выкупа, подведомственны суду. Причем в суд может обратиться не только
орган государственной власти или орган местного самоуправления (как это указано в ч. 9
комментируемой статьи), но и собственник изымаемого жилого помещения.
В Постановлении Пленума ВС РФ от 2 июля 2009 г. предусмотрено, что при рассмотрении
таких споров к участию в деле должен быть привлечен прокурор, кроме того, разъяснено, что если
собственником (сособственником) изымаемого жилого помещения является
несовершеннолетний или в нем проживают находящиеся под опекой или попечительством члены
семьи собственника данного жилого помещения либо оставшиеся без попечения родителей
несовершеннолетние члены семьи собственника (о чем известно органу опеки и попечительства),
то для отчуждения жилого помещения необходимо согласие органа опеки и попечительства. Для
выявления наличия такого согласия и защиты прав и законных интересов указанных категорий
граждан суду необходимо привлечь к участию в деле орган опеки и попечительства для дачи
заключения по делу о соответствии соглашения о выкупе жилого помещения (или
предоставляемого жилого помещения взамен изымаемого) правам и законным интересам
несовершеннолетних или подопечных (п. 20).
15. Установление срока (два года), в течение которого орган государственной власти или
орган местного самоуправления может предъявить иск о выкупе жилого помещения, призвано
внести правовую определенность. Если бы не было такого указания, собственник жилого
помещения неизвестно сколь продолжительный период времени был бы "не уверен в
завтрашнем дне".
16. В ч. 10 комментируемой статьи содержится достаточно разумное правило, хотя форма
его подачи оставляет желать лучшего.
Рассматривая содержание ч. 10, можно констатировать следующее.
Во-первых, Правительство РФ устанавливает порядок признания многоквартирного дома
аварийным и подлежащим сносу или реконструкции (см. п. п. 5 - 11 комментария к ст. 15 ЖК).
Во-вторых, орган, принявший решение о признании такого дома аварийным и подлежащим
сносу или реконструкции, предъявляет собственникам помещений в этом доме требование о
сносе дома и устанавливает срок, в течение которого дом следует снести. Срок должен быть
разумным.
В-третьих, если данное требование не будет выполнено (дом не снесен), земельный участок,
на котором расположен дом, подлежит изъятию для муниципальных нужд. Как следствие,
подлежат изъятию помещения этого дома.
Понятно, что в данном случае о муниципальных нуждах говорится совершенно в ином
значении, нежели в ч. 1 комментируемой статьи (см. п. 4 настоящего комментария). Более того, в
этом случае у муниципального образования вообще нет интереса (потребности) в изъятии
земельного участка (нет здесь никаких муниципальных нужд в изъятии земельного участка).
Интерес муниципального образования состоит в том, чтобы не было аварийного дома.
Практически речь идет о том, что на отношения, возникающие в связи с признанием жилого
дома аварийным и подлежащим сносу, распространяются нормы, регулирующие отношения по
поводу изъятия жилого помещения вследствие изъятия земельного участка для государственных
или муниципальных нужд (кроме правила, установленного в ч. 4 настоящей статьи). Более всего
такой прием юридической техники напоминает аналогию закона (предусматриваемую самим
законом). (К сожалению, в данном случае этот прием использован не лучшим образом.)
17. Думается, правило, предусмотренное в ч. 10 комментируемой статьи, будет работать
следующим образом.
Если земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, признанный
аварийным и подлежащим сносу, является особо ценным, то собственники помещений в таком
доме снесут его с тем, чтобы здесь же построить другой дом или продать земельный участок <1> и
на вырученные деньги приобрести другие жилые помещения.
--------------------------------
<1> Возможна также продажа жилых помещений такого жилого дома (вместе с земельным
участком).
Если же земельный участок не представляет собой особой ценности, то собственники жилых
помещений будут ждать, когда будет принято решение об изъятии земельного участка будто бы
для муниципальных нужд и соответственно решение об изъятии жилых помещений. Правда, если
земельный участок не очень привлекателен с коммерческой точки зрения, то орган местного
самоуправления не будет спешить с принятием решения о признании дома аварийным и
подлежащим сносу.
18. В Постановлении Пленума ВС РФ от 2 июля 2009 г. разъяснено следующее: Жилищным
кодексом РФ не установлены правовые последствия признания в установленном порядке
аварийным и подлежащим сносу или реконструкции многоквартирного дома, в котором
проживают не только собственники жилых помещений, но и наниматели жилых помещений по
договору социального найма. Учитывая это, при рассмотрении споров, связанных с обеспечением
жилищных прав собственников жилых помещений в таком многоквартирном доме, суд вправе
исходя из норм ч. 1 ст. 7 ЖК РФ о применении жилищного законодательства по аналогии
применить к названным отношениям положения ч. 10 ст. 32 ЖК РФ об изъятии жилого помещения
у собственника путем выкупа либо о предоставлении ему другого жилого помещения с зачетом
его стоимости в выкупную цену (п. 22).
19. Части 11 и 12 комментируемой статьи введены ФЗ от 18 декабря 2006 г. N 232-ФЗ "О
внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные
законодательные акты Российской Федерации" <1>.
--------------------------------
<1> СЗ РФ. 2006. N 52 (ч. 1). Ст. 5498.
Этим же Законом в ГрК РФ были включены ст. 46.1 "Развитие застроенных территорий", 46.2
"Договор о развитии застроенной территории", 46.3 "Порядок организации и проведения
аукциона на право заключить договор о развитии застроенной территории".
В силу ст. 46.1 решение о развитии застроенной территории принимается органом местного
самоуправления по инициативе органа государственной власти субъекта Российской Федерации,
органа местного самоуправления, физических или юридических лиц при наличии
градостроительного регламента, а также местных нормативов градостроительного
проектирования (при их отсутствии - утвержденных органом местного самоуправления расчетных
показателей обеспечения такой территории объектами социального и коммунально-бытового
назначения, объектами инженерной инфраструктуры). Решение о развитии застроенной
территории может быть принято, если на такой территории расположены:
1) многоквартирные дома, признанные в установленном Правительством РФ порядке
аварийными и подлежащими сносу;
2) многоквартирные дома, снос, реконструкция которых планируются на основании
муниципальных адресных программ, утвержденных представительным органом местного
самоуправления.
Суть правил, содержащихся в ч. ч. 11, 12 комментируемой статьи, сводится к следующему:
1) многоквартирный дом признается аварийным и подлежащим сносу или реконструкции в
соответствии с законодательством РФ (так же, как в ситуации, изложенной в ч. 10
комментируемой статьи);
2) в отношении территории, на которой расположен указанный многоквартирный дом,
принимается решение о развитии застроенной территории (ст. 46.1 ГрК). Соответствующее
решение может быть принято как до признания дома аварийным и подлежащим сносу или
реконструкции, так и после такого признания;
3) орган, принявший решение о признании дома аварийным, обязан предъявить к
собственникам помещений требование о сносе или реконструкции дома (в ч. 10 комментируемой
статьи говорится о том, что признание дома аварийным является основанием для предъявления
требования о сносе или реконструкции, т.е. требование может быть заявлено, а может быть и не
заявлено (см. п. 17 настоящего комментария);
4) одновременно должен быть установлен срок подачи заявления на получение разрешения
на строительство, снос или реконструкцию дома. Этот срок должен составлять минимум шесть
месяцев (по правилам ч. 10 заявляется требование о сносе или реконструкции дома в разумный
срок);
5) если в установленный срок такое заявление не подано, то действуют общие правила об
изъятии жилых помещений, предусмотренные ч. 10 комментируемой статьи (которые, в свою
очередь, отсылают к ч. ч. 1 - 3, 5 - 9);
6) с согласия собственника жилого помещения изъятие помещения возможно до истечения
установленного срока.
Статья 33. Пользование жилым помещением, предоставленным по завещательному отказу
Комментарий к статье 33
1. В соответствии с принципом свободы завещания наследодатель вправе оставить на
случай смерти любое распоряжение, не выходящее за рамки требований закона и здравого
смысла. К числу таких распоряжений относится и завещательный отказ, предусмотренный ст. 1137
ГК РФ. В отличие от других видов завещательных распоряжений специфика завещательного отказа
заключается в том, что, во-первых, завещательный отказ может быть установлен только в
завещании; во-вторых, исполнителем воли наследодателя может быть только его наследник (при
этом возложение может быть как на наследника по завещанию, так и на наследника по закону
<1>).
--------------------------------
<1> По ранее действовавшему законодательству (ст. 538 ГК 1964 г.) завещательным отказом
мог быть обременен только наследник по завещанию.
Сущность завещательного отказа (легата) заключается в том, что наследодатель возлагает на
одного или на нескольких наследников исполнение за счет наследства обязанностей
имущественного характера в пользу одного или нескольких отказополучателей (легатариев), у
которых возникает право требовать от наследника исполнения этой обязанности.
2. При определении предмета завещательного отказа законодателем в абз. 2 п. 2 ст. 1137 ГК
РФ специально выделено правило о том, что на наследника, к которому переходит жилой дом,
квартира или иное жилое помещение, завещатель может возложить обязанность предоставить
другому лицу на период жизни этого лица или на иной срок право пользования этим помещением
или его определенной частью.
3. Комментируемая статья в развитие положений ГК РФ определяет права и обязанности
отказополучателя, вытекающие из пользования жилым помещением, предоставляемым по
завещательному отказу. Так, отказополучатель обладает равными с наследником правами по
пользованию и, если он является дееспособным лицом, несет солидарную с собственником
ответственность по обязательствам, вытекающим из пользования таким помещением. Вместе с
тем положения п. 2 указанной статьи допускают возможность заключения между собственником
помещения и отказополучателем соглашения, предусматривающего иной порядок
ответственности по обязательствам. Закон не запрещает наследнику и отказополучателю своим
соглашением установить и иной порядок пользования помещением. Однако при возникновении
спора суд должен исходить из равенства прав наследника и отказополучателя.
Право пользования отказополучателя жилым помещением является срочным и может быть
предоставлено как на период жизни отказополучателя, так и на иной срок, указанный
наследодателем в завещании. По истечении указанных сроков право пользования жилым
помещением прекращается. Однако по сравнению с положениями ст. 1137 ГК РФ ч. 1
комментируемой статьи указывает на возможность сохранения права пользования жилым
помещением и после истечения сроков, но только в том случае, если возникли иные законные
основания пользования помещением у лица, которому оно предоставлялось по завещательному
отказу.
В соответствии с абз. 3 п. 2 ст. 1137 ГК РФ смена собственника жилого помещения,
предоставленного по завещательному отказу, не влечет прекращение права пользования
отказополучателя помещением.
4. На основании ст. 131 ГК РФ право собственности и иные вещные права, ограничения этих
прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в ЕГРП.
В случаях, предусмотренных ГК РФ и иными законами, регистрации подлежат и иные права. К
числу последних относится и право пользования, возникающее из завещательного отказа. Так,
согласно ч. 3 комментируемой статьи гражданин, проживающий в жилом помещении,
предоставленном по завещательному отказу, вправе потребовать государственной регистрации
права пользования жилым помещением, возникающего из завещательного отказа.
Порядок государственной регистрации определяется ФЗ "О государственной регистрации
прав на недвижимое имущество и сделок с ним". Данный Закон не содержит специальных
положений, регулирующих порядок совершения именно таких регистрационных действий.
Следовательно, в данном случае применяются общие правила. Поскольку право пользования
отказополучателя является обременением права собственности наследника, регистрация должна
производиться в рамках государственной регистрации права собственности наследника как
обременения путем отражения соответствующей записи в подразд. III ЕГРП. Вместе с тем в
отличие от других случаев перехода права собственности (купля-продажа, мена и др.)
возникновение права собственности у наследника не обусловлено государственной регистрацией.
Право собственности в указанном случае возникает у наследника с момента открытия наследства,
и при этом государственная регистрация носит лишь правоподтверждающий характер. Таким
образом, может возникнуть ситуация, при которой наследник, став собственником наследуемого
жилого помещения, не обратится в орган, осуществляющий регистрацию. Отказополучатель
может воспользоваться своим правом требовать осуществления государственной регистрации
своего права.
5. Документом, подтверждающим право пользования жилым помещением,
предоставляемым по завещательному отказу, является свидетельство о праве на наследство. В
соответствии с Приказом Минюста России от 10 апреля 2002 г. N 99 <1> при наличии
завещательного отказа, обременяющего права, удостоверяемые свидетельством о праве на
наследство, факт обременения отражается в дополнительном абзаце свидетельства путем
максимально точного изложения соответствующего раздела текста завещания.
--------------------------------
<1> БНА РФ. 2002. N 20.
6. Следует учитывать, что в соответствии с положениями ГК РФ возможны ситуации, при
которых, несмотря на наличие в завещании соответствующего распоряжения о завещательном
отказе, право пользования жилым помещением может и не возникнуть.
К таким случаям относятся:
- применение к отказополучателю, в соответствии с п. 5 ст. 1117 ГК, правил о недостойных
наследниках;
- смерть отказополучателя до открытия наследства (п. 3 ст. 1138 ГК);
- отказ от получения завещательного отказа (ст. 1160 ГК);
- истечение трехлетнего срока, в течение которого отказополучатель не воспользовался
правом на получение завещательного отказа (п. 4 ст. 1137, п. 3 ст. 1138 ГК).
При наличии указанных обстоятельств наследник, право которого обременено
завещательным отказом, освобождается от этой обязанности, за исключением случаев, когда
отказополучателю самим наследодателем подназначен другой отказополучатель.
Статья 34. Пользование жилым помещением на основании договора пожизненного
содержания с иждивением
Комментарий к статье 34
1. Институт пожизненного содержания с иждивением не является новым для отечественного
законодательства. Вместе с тем в соответствии с положениями ГК 1964 г. он имел ряд
особенностей, обусловленных самими основами советского законодательства. Так, прежде всего
следует отметить, что договор купли-продажи жилого дома с условием пожизненного
содержания, предусматривавшийся ст. ст. 253 и 254 ГК РСФСР, регулировал отношения по
передаче на указанных условиях именно жилого дома, находящегося в личной собственности
получателя ренты. Данный договор не предусматривал возможность передачи на таких условиях
квартир в многоквартирных домах, которые на тот момент практически были исключены из
гражданского оборота, поскольку основанием пользования гражданами квартирами в
многоквартирных домах являлся договор социального найма. Кроме того, договор купли-продажи
дома с условием пожизненного содержания с иждивением выполнял функции социальной
поддержки лишь отдельных категорий граждан, к каковым относились нетрудоспособные по
возрасту или по состоянию здоровья граждане. При этом восстановление трудоспособности
получателя ренты являлось основанием для прекращения договора.
2. Ныне действующее законодательство определило место данному виду договора в
системе обязательственных правоотношений как разновидности пожизненной ренты.
Регламентация такой сделки осуществляется нормами § 4 гл. 33 ГК РФ. В соответствии со ст. 601 по
договору пожизненного содержания с иждивением получатель ренты - гражданин передает
принадлежащие ему жилой дом, квартиру, земельный участок или иную недвижимость в
собственность плательщика ренты, который, в свою очередь, обязуется осуществлять
пожизненное содержание с иждивением гражданина и (или) указанного им лица (лиц).
3. Особенностью данного вида договора является то, что рента предоставляется не в
денежной форме, а в форме обеспечения потребностей получателя ренты в жилище, питании,
одежде или уходе. Денежная оплата в соответствии со ст. 602 ГК РФ допускается только в части
расходов на ритуальные услуги в связи со смертью получателя ренты.
4. Срок действия обязательства пожизненного содержания иждивенца определяется ст. 605
ГК РФ, в соответствии с которой указанное обязательство прекращается со смертью получателя
ренты.
К основаниям прекращения пожизненного содержания с иждивением относится также
существенное нарушение плательщиком ренты своих обязательств по содержанию получателя
ренты. Согласно ч. 2 ст. 605 ГК РФ в этом случае получатель ренты вправе потребовать возврата
жилого помещения, переданного им в обеспечение пожизненного содержания, либо выплаты
ему выкупной цены на условиях, установленных ст. 594 ГК РФ.
5. Гражданский кодекс РФ содержит ограничения распоряжения имуществом, переданным
плательщиком ренты в обеспечение пожизненного содержания. Так, в соответствии со ст. 604
Кодекса плательщик ренты вправе отчуждать, сдавать в залог или иным образом обременять
недвижимое имущество только с предварительного согласия получателя ренты.
6. Комментируемая статья распространяет правила, установленные ст. 33 ЖК РФ в части
условий пользования отказополучателем жилым помещением, и на получателя ренты. Таким
образом, получатель ренты обладает равными с плательщиком ренты правами по пользованию и,
если он является дееспособным лицом, несет солидарную с собственником ответственность по
обязательствам, вытекающим из пользования таким помещением.
Вместе с тем, так же как и в случае завещательного отказа, закон предоставляет
возможность сторонам по договору своим соглашением установить иные условия пользования
жилым помещением.
7. Право пользования помещением получателем ренты обременяет право собственности
плательщика ренты. При этом обременение в данном случае возникает в силу закона. Такое право
подлежит дополнительной защите посредством законодательного установления требования о
государственной регистрации, которая осуществляется в порядке, установленном ФЗ "О
государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним". Регистрация
обременения, возникающего в силу закона, осуществляется одновременно с регистрацией права
собственности на жилое помещение плательщика ренты. В соответствии с п. 30 Инструкции "О
порядке регистрации ипотеки жилого помещения, возникшей в силу закона или договора",
утвержденной Министерством юстиции РФ <1>, при государственной регистрации ипотеки,
возникшей на основании закона, не требуется представления в учреждение юстиции по
регистрации прав соответствующего (отдельного) заявления. При этом такая регистрация
производится без оплаты.
--------------------------------
<1> Приказ Минюста России N 289, Госстроя России N 235, ФКЦБ России N 290 от 16 октября
2000 г. (ред. от 7 февраля 2003 г.).
Статья 35. Выселение гражданина, право пользования жилым помещением которого
прекращено или который нарушает правила пользования жилым помещением
Комментарий к статье 35
1. Действие комментируемой статьи распространяется на граждан, имеющих право
пользования жилыми помещениями частного жилищного фонда и не являющихся
собственниками этих жилых помещений. Это могут быть члены семьи собственника жилого
помещения, бывшие члены семьи собственника жилого помещения, члены семьи прежнего
собственника жилого помещения, граждане, проживающие в жилом помещении на основании
завещательного отказа.
В случае прекращения права пользования жилым помещением названных выше граждан
они могут быть выселены из занимаемого ими жилого помещения.
2. К членам семьи собственника жилого помещения согласно ст. 31 ЖК РФ относятся
проживающие совместно с этим собственником его супруг, дети и родители. Другие
родственники, нетрудоспособные иждивенцы и иные граждане могут быть признаны членами
семьи собственника, если они вселены собственником в качестве членов своей семьи. Право
пользования жилым помещением у них прекращается в случае прекращения семейных
отношений с собственником жилого помещения, например прекращения брака. Если бывшие
члены семьи собственника жилого помещения в срок, установленный собственником
соответствующего жилого помещения, не освобождают указанное жилое помещение, они
подлежат выселению по требованию собственника на основании решения суда (см. комментарий
к ст. 31 ЖК).
3. Согласно п. 2 ст. 292 ГК РФ переход права собственности на жилое помещение является
основанием для прекращения права пользования этим жилым помещением членами семьи
прежнего собственника, если иное не установлено федеральным законом. Члены семьи
собственника жилого помещения не имеют права распоряжения этим помещением. При
отчуждении жилого помещения его собственником у членов его семьи прекращается право
пользования этим помещением.
Смена собственника жилого помещения происходит и в случае смерти собственника
помещения. В этом случае право пользования жилым помещением членами семьи прежнего
собственника прекращается.
В случае отказа освободить жилое помещение члены семьи прежнего собственника жилого
помещения подлежат выселению из этого помещения в судебном порядке на основании
заявления его собственника.
4. Граждане могут приобрести право пользования жилым помещением на основании
завещательного отказа. На наследника, которому переходит по завещанию жилое помещение,
завещатель вправе возложить обязанность предоставить лицу, указанному в завещании, право
пользования этим жилым помещением или отдельной его частью на период жизни этого лица
либо на иной срок (ст. 1137 ГК). Если в завещании установлен иной срок (не пожизненно), на
который наследник обязан предоставить право пользования жилым помещением гражданину, то
истечение этого срока является основанием для прекращения права пользования жилым
помещением гражданином, которому это право было предоставлено завещательным отказом.
Данный гражданин может быть выселен собственником жилого помещения (см. комментарий к
ст. 33 ЖК).
При последующем переходе права собственности на имущество, входившее в состав
наследства, к другому лицу право пользования этим имуществом, предоставленное по
завещательному отказу, сохраняет силу. Однако при выкупе жилого помещения в случае изъятия
земельного участка для государственных или муниципальных нужд право пользования
гражданином, которому это право предоставлено завещательным отказом, прекращается.
Указанные лица подлежат выселению из выкупленного жилого помещения без
предоставления другого жилого помещения.
5. В случае, когда члены семьи собственника жилого помещения, бывшие члены семьи
собственника, пользование жилым помещением которых производится на основании решения
суда, или граждане, проживающие в жилом помещении на основании завещательного отказа,
используют это жилое помещение не по назначению, систематически нарушают права и законные
интересы соседей или бесхозяйственно обращаются с жилым помещением, допуская его
разрушение, собственник жилого помещения вправе предупредить их об устранении этих
нарушений и назначить разумный срок для проведения ремонта в жилом помещении либо для
устранения нарушения.
Если названные граждане после предупреждения собственника жилого помещения
продолжают нарушать права и законные интересы соседей, использовать жилое помещение не
по назначению или без уважительных причин не проведут необходимый ремонт, то по иску
собственника жилого помещения эти граждане подлежат выселению без предоставления другого
жилого помещения.
После выселения указанных выше граждан обязанность в проведении ремонта лежит на
собственнике этого жилого помещения.
6. Если члены семьи собственника жилого помещения, бывшие члены семьи собственника,
пользование жилым помещением которых производится на основании решения суда, или
граждане, проживающие в жилом помещении на основании завещательного отказа, самовольно
произвели переустройство или перепланировку занимаемого помещения, то орган местного
самоуправления направляет собственнику жилого помещения уведомление о приведении их
жилого помещения в разумный срок в первоначальное состояние. Собственник жилого
помещения вправе уведомить лиц, имеющих право пользования этим помещением и самовольно
произведших переустройство и перепланировку, о приведении жилого помещения в прежнее
состояние. Но при этом ответственность за действия этих лиц несет собственник. Приведение
жилого помещения его собственником в прежнее состояние является основанием для взыскания
с лиц, самовольно произведших переустройство и перепланировку, возмещения ущерба.
Думается, что такие действия лиц, имеющих право пользования помещением, могут служить
основанием для выселения их из жилого помещения по требованию его собственника.
Глава 6. ОБЩЕЕ ИМУЩЕСТВО СОБСТВЕННИКОВ ПОМЕЩЕНИЙ
В МНОГОКВАРТИРНОМ ДОМЕ. ОБЩЕЕ СОБРАНИЕ ТАКИХ СОБСТВЕННИКОВ
Статья 36. Право собственности на общее имущество собственников помещений в
многоквартирном доме
Комментарий к статье 36
1. В комментируемой статье регулируются отношения общей собственности в
многоквартирном доме, где помещения (жилые и нежилые) принадлежат на праве собственности
различным субъектам, включая и публичные образования. Кроме того, вопросы общей
собственности на общее имущество в многоквартирном доме регулируются одинаково во всех
многоквартирных домах независимо от количества собственников, количества помещений в
таком доме, а также от наличия или отсутствия товарищества собственников жилья или какой-
либо иной организации.
2. В п. 6 Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения
непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или
реконструкции, утвержденного Постановлением Правительства РФ от 28 января 2006 г. N 47,
говорится, что многоквартирным домом признается совокупность двух и более квартир, имеющих
самостоятельные выходы либо на земельный участок, прилегающий к жилому дому, либо в
помещения общего пользования в таком доме. Многоквартирный дом содержит в себе элементы
общего имущества собственников помещений в таком доме в соответствии с жилищным
законодательством.
Таким образом, здание, в котором находится две и более квартиры, считается
многоквартирным домом и на него распространяются все правила эксплуатации
многоквартирного дома.
В комментируемой статье дан достаточно полный перечень объектов, входящих в состав
общего имущества, в том числе помещения, предназначенные для обслуживания собственников
жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме. Утвержденные Постановлением
Правительства РФ от 13 августа 2006 г. N 491 Правила содержания общего имущества в