Крашенинников П.В. Постатейный комментарий к Жилищному кодексу РФ
Подождите немного. Документ загружается.
- государственную регистрацию договора об ипотеке, включая внесение в ЕГРП записи об
ипотеке как обременении прав на недвижимое имущество: физическими лицами - 500 рублей;
организациями - 2000 рублей;
- государственную регистрацию соглашения об изменении или о расторжении договора об
ипотеке, включая внесение соответствующих изменений в записи ЕГРП: физическими лицами -
100 рублей; организациями - 300 рублей;
- государственную регистрацию смены залогодержателя вследствие уступки прав по
основному обязательству, обеспеченному ипотекой, либо по договору об ипотеке, в том числе
сделки по уступке прав требования, включая внесение в ЕГРП записи об ипотеке, осуществляемой
при смене залогодержателя, - 500 рублей;
- государственную регистрацию смены владельца закладной, в том числе сделки по уступке
прав требования, включая внесение в ЕГРП записи об ипотеке, осуществляемой при смене
владельца закладной, - 100 рублей;
- государственную регистрацию сервитутов: в интересах физических лиц - 500 рублей; в
интересах организаций - 2000 рублей;
- внесение изменений и дополнений в регистрационную запись об ипотеке - 100 рублей;
- повторную выдачу правообладателям свидетельства о государственной регистрации права
на недвижимое имущество (взамен утерянного, пришедшего в негодность, в связи с внесением в
содержащуюся в ЕГРП запись о праве изменений, в том числе с исправлением в данной записи
технической ошибки, за исключением ошибок, допущенных по вине органа, осуществляющего
государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним): для физических
лиц - 100 рублей; для организаций - 300 рублей.
Необходимо обратить внимание на то, что в случае, если договор об ипотеке или договор,
включающий соглашение об ипотеке, обеспечивающий исполнение обязательства, за
исключением договора, влекущего возникновение ипотеки на основании закона, заключен между
физическим лицом и юридическим лицом, государственная пошлина за юридически значимые
действия взимается в размере, установленном для физических лиц.
Одновременно следует учитывать, что не подлежит возврату государственная пошлина,
уплаченная за государственную регистрацию прав, ограничений (обременений) прав на
недвижимое имущество, сделок с ним, в случае отказа в государственной регистрации.
Статья 19. Жилищный фонд
Комментарий к статье 19
1. Понятие жилищного фонда используется для характеристики той или иной совокупности
жилых помещений.
2. Часть 1 комментируемой статьи определяет понятие жилищного фонда РФ. В соответствии
с данной нормой все жилые помещения, находящиеся на территории России, составляют
жилищный фонд РФ. При этом важно отметить, что в жилищный фонд не входят находящиеся в
жилых домах нежилые помещения, предназначенные для торговых, бытовых и иных нужд
непромышленного характера <1>.
--------------------------------
<1> В 2008 г. общая площадь жилищного фонда РФ составляла 3117 млн. кв. м (см.: Россия в
цифрах. 2009: Краткий стат. сб. / Росстат. М., 2009).
3. Исторически определение структуры жилищного фонда складывалось в зависимости от
действующего в конкретный момент законодательства. Так, ст. 5 ЖК РСФСР предлагала
следующую классификацию. Жилищный фонд включал: 1) жилые дома и жилые помещения в
других строениях, принадлежащие государству (государственный жилищный фонд); 2) жилые
дома и жилые помещения в других строениях, принадлежащие колхозам и другим
кооперативным организациям, их объединениям, профсоюзным и иным общественным
организациям (общественный жилищный фонд); 3) жилые дома, принадлежащие жилищно-
строительным кооперативам (фонд жилищно-строительных кооперативов); 4) жилые дома и
квартиры, находящиеся в личной собственности граждан (индивидуальный жилищный фонд).
Соответственно исследователи в то время ориентировались на положения ЖК РСФСР 1983 г.
4. С учетом положений Конституции РФ и ГК РФ действующий ЖК РФ делит жилищный фонд
по двум признакам: по принадлежности к той или иной форме собственности и в зависимости от
использования.
По первому традиционному признаку, согласно которому жилищный фонд делится по
принадлежности к той или иной форме собственности, жилищный фонд подразделяется на три
группы (такая классификация используется в Конституции РФ - ч. 3 ст. 40, в ГК - ст. 672, в ЖК - ст.
19):
- частный жилищный фонд, в состав которого входят жилые помещения, принадлежащие на
праве собственности гражданам и юридическим лицам (за исключением государственных и
муниципальных организаций). В состав частного жилищного фонда в настоящее время входит
жилищный фонд общественных объединений и жилищный фонд жилищных и жилищно-
строительных кооперативов;
- государственный жилищный фонд, в состав которого входят жилые помещения,
принадлежащие на праве собственности Российской Федерации и субъектам Федерации и при
этом находящиеся в хозяйственном ведении или оперативном управлении государственных
предприятий или учреждений;
- муниципальный жилищный фонд, в состав которого входят жилые помещения,
принадлежащие на праве собственности городским и сельским поселениям либо другим
муниципальным образованиям, в том числе жилые помещения, находящиеся в хозяйственном
ведении или оперативном управлении муниципальных предприятий или учреждений.
В литературе деление жилищного фонда в зависимости от использования предлагалось
достаточно часто <1>. В законодательстве впервые данный критерий нашел отражение в ЖК РФ.
--------------------------------
<1> См., например: Крашенинников П.В. Жилищное право. 1 - 4-е изд. М.: Статут, 2000 - 2005.
Согласно ч. 3 комментируемой статьи в зависимости от целей использования жилищный
фонд РФ можно разделить на четыре группы - социального использования, индивидуальный,
коммерческий и специализированный:
1) жилые помещения, предоставляемые органами местного самоуправления,
государственными или муниципальными организациями либо уполномоченными на то органами
для проживания по договору социального найма, относятся к фонду социального использования;
2) жилые помещения, принадлежащие гражданам на праве собственности и используемые
ими для личного проживания и проживания членов их семей, а также юридическими лицами -
собственниками таких помещений для проживания граждан на указанных условиях
безвозмездного пользования, образуют индивидуальный жилищный фонд;
3) жилые помещения, используемые собственниками (гражданами, юридическими лицами
и публичными образованиями) для сдачи по договору коммерческого найма гражданам (иного
возмездного договора) или аренды юридическим лицам с целью извлечения прибыли, можно
отнести к коммерческому жилищному фонду;
4) жилые помещения, предоставляемые органами местного самоуправления,
государственными или муниципальными организациями либо уполномоченными на то органами
для проживания отдельных категорий граждан в порядке и на условиях, установленных
законодательством, составляют специализированный жилищный фонд.
5. В соответствии с ч. 4 комментируемой статьи жилищный фонд подлежит
государственному учету. При этом такой учет независимо от принадлежности жилых помещений
осуществляется по единой для России системе и в порядке, установленном Правительством РФ.
Государственный учет жилищного фонда наряду с иными формами его учета должен
предусматривать проведение технического учета жилищного фонда, в том числе его техническую
инвентаризацию и паспортизацию (с оформлением технических паспортов жилых помещений -
документов, содержащих техническую и иную информацию о жилых помещениях, связанную с
обеспечением соответствия жилых помещений установленным требованиям).
Правительство РФ Постановлением от 13 октября 1997 г. N 1301 утвердило Положение о
государственном учете жилищного фонда в Российской Федерации <1>.
--------------------------------
<1> СЗ РФ. 1997. N 42. Ст. 4787.
В соответствии с этим документом основной задачей государственного учета жилищного
фонда в Российской Федерации является получение информации о местоположении,
количественном и качественном составе, техническом состоянии, уровне благоустройства,
стоимости объектов фонда и изменении этих показателей. Государственному учету подлежат
независимо от формы собственности жилые дома, специализированные дома (общежития,
гостиницы-приюты, дома маневренного фонда, специальные дома для одиноких престарелых,
дома-интернаты для инвалидов, ветеранов и др.), квартиры, служебные жилые помещения, иные
жилые помещения в других строениях, пригодные для проживания.
Государственный учет жилищного фонда в Российской Федерации включает в себя
технический (оперативный) учет, официальный статистический учет и бухгалтерский учет. Основу
государственного учета составляет технический учет, осуществляемый независимо от
принадлежности жилищного фонда по единой для Российской Федерации системе учета путем
проведения технической инвентаризации и регистрации документов об обязанностях
правообладателей по содержанию жилых строений и жилых помещений. При этом технический
учет возлагается на специализированные государственные и муниципальные организации
технической инвентаризации - унитарные предприятия, службы, управления, центры, бюро (далее
- БТИ), методическое обеспечение которых осуществляет государственная специализированная
организация.
БТИ осуществляют учет жилищного фонда в городских и сельских поселениях независимо от
его принадлежности, заполняют и представляют формы федерального государственного
статистического наблюдения за жилищным фондом в территориальные органы государственной
статистики.
Официальный статистический учет жилищного фонда осуществляется Государственным
комитетом РФ по статистике и его территориальными органами на основе обобщения форм
федерального государственного статистического наблюдения за жилищным фондом,
представленных БТИ, с периодичностью и в сроки, определяемые в ежегодных федеральных
программах статистических работ.
БТИ обязаны осуществлять:
во-первых, техническую инвентаризацию и паспортизацию жилищного фонда;
во-вторых, контроль технического состояния жилых строений и жилых помещений;
в-третьих, оценку и переоценку жилых строений и жилых помещений, в том числе для целей
налогообложения;
в-четвертых, информационное и консультационное обслуживание и иную деятельность,
связанную с государственным учетом жилищного фонда.
6. Следует обратить внимание на то, что с 1 марта 2008 г. вступил в силу ФЗ "О
государственном кадастре недвижимости" <1>, который регулирует отношения, возникающие в
связи с осуществлением государственного кадастрового учета земельных участков, зданий,
сооружений, жилых и нежилых помещений, объектов незавершенного строительства (далее -
объекты недвижимости), а также с ведением государственного кадастра объектов недвижимости
и кадастровой деятельности.
--------------------------------
<1> СЗ РФ. 2007. N 31. Ст. 4017.
Названный Закон регламентирует признание и удостоверение государством факта
существования с определенными характеристиками или прекращения существования объектов
недвижимости, обеспечение заинтересованных лиц достоверными сведениями об их
характеристиках.
Учетные процедуры устанавливают возможность представления в орган кадастрового учета
соответствующих документов не только посредством личной явки заявителя, но и посредством
почтовой связи. При этом для постановки на учет объекта недвижимости в орган кадастрового
учета вправе обратиться любое лицо. В данном случае исключаются излишние административные
процедуры, связанные с проверкой статуса заявителя и представленных им
правоустанавливающих документов.
Законом определен закрытый перечень представляемых при кадастровом учете
документов, а также перечень оснований для приостановления и отказа в осуществлении
государственного кадастрового учета, заложен принцип поэтапного создания единой системы
учета объектов недвижимости и регистрации прав на них. Это в последующем позволит реально
обеспечить реализацию т.н. одного окна, совместив процедуры учета объектов недвижимости и
регистрации прав на них в едином органе.
Впервые на уровне законодательного акта установлены всего четыре уникальные
характеристики объекта недвижимости, позволяющие определить такой объект в качестве
индивидуально-определенной вещи и достаточные как для проведения государственного
кадастрового учета, так и для последующей регистрации прав. В частности, такими уникальными
характеристиками являются:
1) вид объекта;
2) кадастровый номер объекта недвижимости (не повторяющийся во времени и на
территории РФ государственный учетный номер), который присваивается органом кадастрового
учета;
3) описание местоположения объекта недвижимости;
4) площадь объекта недвижимости.
Иные сведения государственного кадастра недвижимости являются вспомогательными, и
внесение таких сведений в государственный кадастр недвижимости осуществляется при их
наличии и, как правило, в рамках информационного взаимодействия органа кадастрового учета с
иными органами государственной власти, органами местного самоуправления либо исходя из
декларируемых заявителем сведений об объекте (к примеру, о материалах наружных стен жилого
дома).
Важно отметить, что истечение определенного периода со дня завершения кадастрового
учета объекта недвижимости, изменение требований к точности или способам определения
подлежащих внесению в государственный кадастр недвижимости сведений об объектах
недвижимости либо изменение геодезической или картографической основы государственного
кадастра недвижимости, в том числе систем координат, используемых для его ведения, не могут
являться основаниями для признания кадастровых сведений об объекте недвижимости
неактуальными и (или) подлежащими уточнению. Соответственно гражданам и юридическим
лицам не могут предъявляться требования о переучете соответствующих объектов недвижимости.
Федеральным законом "О кадастре недвижимости" до 1 января 2010 г. был установлен
переходный период применения новых правил о кадастровом учете в отношении зданий,
сооружений, помещений, объектов незавершенного строительства. В переходный период данные
правила к ним не применялись и государственный учет указанных объектов осуществлялся в
ранее установленном порядке, в соответствии с нормативными правовыми актами в сфере
государственного технического учета и технической инвентаризации объектов капитального
строительства и государственного учета жилищного фонда.
В свою очередь, кадастровые инженеры вправе начать проводить кадастровые работы в
отношении зданий, сооружений, помещений и объектов незавершенного строительства с 1
января 2010 г. При этом в период с 1 января 2010 г. до 1 января 2011 г. эти работы наряду с
кадастровыми инженерами одновременно вправе также проводить органы и организации по
государственному техническому учету и (или) технической инвентаризации.
Относительно всех тех документов, которые содержат описание объектов недвижимости и
были выданы в установленном законодательством порядке до 1 марта 2008 г. в целях, связанных
с осуществлением соответствующей государственной регистрации прав на недвижимое
имущество и сделок с ним, следует отметить, что все они признаются действительными и имеют
равную юридическую силу с кадастровыми паспортами объектов недвижимости, выдаваемыми в
соответствии с новыми правилами.
Статья 20. Государственный контроль за использованием и сохранностью жилищного фонда,
независимо от его формы собственности, соблюдением правил содержания общего имущества
собственников помещений в многоквартирном доме
Комментарий к статье 20
1. В целях единого учета жилищного фонда в Российской Федерации Постановлением
Правительства РФ от 13 октября 1997 г. N 1301 утверждено Положение о государственном учете
жилищного фонда в Российской Федерации. Основной задачей государственного учета
жилищного фонда в Российской Федерации является получение информации о местоположении,
количественном и качественном составе, техническом состоянии, уровне благоустройства,
стоимости объектов жилищного фонда и изменении этих показателей.
2. Для осуществления контроля за обеспечением прав и законных интересов граждан при
предоставлении жилищных и коммунальных услуг и образована Государственная жилищная
инспекция (Положение о ней утверждено Постановлением Правительства РФ от 26 сентября 1994
г. N 1086).
Государственная жилищная инспекция осуществляет контроль за:
- использованием жилищного фонда и придомовых территорий;
- техническим состоянием жилищного фонда и его инженерного оборудования,
своевременным выполнением работ по его содержанию и ремонту в соответствии с
действующими нормативно-техническими и проектными документами;
- обоснованностью устанавливаемых нормативов потребления жилищно-коммунальных
услуг;
- санитарным состоянием жилых помещений жилищного фонда в части, согласованной с
соответствующими службами санитарно-эпидемиологического контроля;
- соблюдением правил пользования жилыми помещениями и придомовыми территориями;
- наличием и соблюдением условий договоров между собственниками государственных или
муниципальных объектов жилищно-коммунального хозяйства, производителями услуг и
потребителями;
- проведением конкурсов на обслуживание и капитальный ремонт домов государственного
и муниципального жилищных фондов.
В рамках исполнения своей деятельности государственная жилищная инспекция имеет
право:
- проводить инспекционные обследования и проверки подконтрольных объектов в
соответствии с задачами и функциями;
- давать предписания собственникам, владельцам и пользователям жилищного фонда и
придомовых территорий об устранении выявленных нарушений;
- давать представления об аннулировании или приостановлении действия лицензий на
осуществление деятельности юридическими и физическими лицами, допускающими грубые
нарушения жилищного законодательства, правил и нормативов, связанных с использованием,
содержанием и ремонтом жилищного фонда.
3. Приказом Госстроя России от 25 марта 1998 г. N 17-66 создана государственная жилищная
инспекция субъектов Российской Федерации (названным Приказом утверждено Типовое
положение о государственной жилищной инспекции субъекта Российской Федерации).
Главной задачей государственной жилищной инспекции субъекта Федерации является
контроль за обеспечением прав и законных интересов граждан и государства при предоставлении
населению жилищных и коммунальных услуг, отвечающих требованиям федеральных и
региональных стандартов качества, за использованием и сохранностью жилищного фонда
независимо от его принадлежности.
Основными задачами органов государственной жилищной инспекции субъектов Федерации
является контроль за:
- соблюдением требований жилищного законодательства всеми участниками жилищных
отношений (гражданами, собственниками жилищного фонда независимо от форм собственности;
управляющими организациями; подрядными организациями, предоставляющими жилищно-
коммунальные услуги, и субъектом Федерации);
- защитой прав потребителей на получение жилищно-коммунальных услуг, отвечающих
требованиям федеральных и региональных стандартов качества и нормативов потребления;
- выявлением и предупреждением нарушений при использовании и содержании
жилищного фонда, принятием необходимых мер по выявленным нарушениям.
Органы государственной жилищной инспекции в рамках осуществления своей деятельности
наделяются следующими правами:
- проводить инспекционные обследования и проверки любого подконтрольного объекта
независимо от его ведомственной подчиненности и формы собственности. Право входа в жилые и
нежилые помещения, связанные единым инженерным оборудованием, а также объекты
коммунального назначения обеспечивается согласием проживающего. В случае отказа допуск
инспектора на объект может быть осуществлен по решению суда, а в случае возникновения
угрозы жизни и имуществу граждан - с представителями правоохранительных органов;
- требовать в пределах компетенции госжилинспекции представления необходимой
информации и документов в ходе проверки от собственников жилищного фонда, а также
организаций, оказывающих жилищно-коммунальные услуги, независимо от формы их
собственности и подчинения;
- давать предписания собственникам жилищного фонда, владельцам и пользователям
жилищного фонда и придомовых территорий об устранении выявленных нарушений;
- давать представления об аннулировании или приостановлении действия лицензий на
осуществление деятельности юридическими и физическими лицами, допускающими грубые
нарушения жилищного законодательства, правил и норм, связанных с управлением,
использованием, содержанием и ремонтом жилищного фонда;
- вносить предложения о привлечении должностных лиц и граждан к ответственности в
соответствии с законодательством об административных правонарушениях.
4. Федеральные органы исполнительной власти при осуществлении своих полномочий и
функций в сфере государственного контроля за использованием и сохранностью жилищного
фонда независимо от его формы собственности, соблюдением правил содержания общего
имущества собственников помещений в многоквартирном доме, а также за соответствием жилых
помещений, качества, объема и порядка предоставления коммунальных услуг установленным
требованиям принимают нормативные правовые акты. С момента вступления в силу Жилищного
кодекса РФ Правительством РФ (за период 2005 - 2010 гг.) был принят ряд нормативных актов,
регулирующих отношения в сфере контроля за сохранностью и содержанием жилищного фонда.
5. Постановлением Правительства РФ от 21 января 2006 г. N 25 были утверждены Правила
пользования жилыми помещениями, которые определяют порядок пользования жилыми
помещениями государственного и муниципального жилищных фондов, а также принадлежащими
гражданам на праве собственности жилыми помещениями в многоквартирных домах.
6. Постановлением Правительства РФ от 26 января 2006 г. N 42 утверждены Правила
отнесения жилого помещения к специализированному жилищному фонду и типовые договоры
найма специализированных жилых помещений, в которых установлены порядок и требования
отнесения жилых помещений государственного и муниципального жилищных фондов к
специализированному жилищному фонду. Этим же Постановлением утверждены типовые
договоры найма каждого из видов специализированных жилых помещений.
7. Постановлением Правительства РФ от 28 января 2006 г. N 47 утверждено Положение о
признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и
многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу. Это Положение устанавливает
требования к жилому помещению, порядок признания жилого помещения пригодным для
проживания и основания, по которым жилое помещение признается непригодным для
проживания и, в частности, многоквартирный дом признается аварийным и подлежащим сносу.
8. Постановлением Правительства РФ от 6 февраля 2006 г. N 75 утверждены Правила
проведения органом местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей
организации для управления многоквартирным домом. Эти Правила устанавливают порядок
организации и проведения органом местного самоуправления открытого конкурса по отбору
управляющей организации для управления многоквартирным домом в случаях, когда
собственниками помещений в многоквартирном доме не выбран способ управления этим домом,
в том числе когда собственниками помещений в многоквартирном доме общее собрание по
вопросу выбора способа управления многоквартирным домом не проводилось или решение о
выборе способа управления многоквартирным домом не было принято.
9. В соответствии со ст. ст. 39 и 156 ЖК РФ Постановлением Правительства РФ от 13 августа
2006 г. утверждены Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме, которые
регулируют отношения по содержанию общего имущества, принадлежащего на праве общей
долевой собственности собственникам помещений в многоквартирном доме. Этим же
Постановлением утверждены Правила изменения размера платы за содержание и ремонт жилого
помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту
общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами,
превышающими установленную продолжительность, которые определяют основания и порядок
изменения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в случае оказания услуг и
выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном
доме.
10. Федеральный закон от 24 июля 2007 г. N 221-ФЗ "О государственном кадастре
недвижимости" регулирует отношения, возникающие в связи с ведением государственного
кадастра недвижимости, осуществлением государственного кадастрового учета недвижимого
имущества и кадастровой деятельности.
Кадастровой деятельностью является выполнение управомоченным лицом в отношении
недвижимого имущества в соответствии с требованиями работ, в результате которых
обеспечивается подготовка документов, содержащих необходимые для осуществления
кадастрового учета сведения о таком недвижимом имуществе.
11. Указом Президента РФ от 25 декабря 2008 г. N 1847 "О федеральной службе
государственной регистрации, кадастра и картографии" были упразднены Федеральное агентство
геодезии и картографии и Федеральное агентство кадастра объектов недвижимости и
Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии переданы функции
упраздняемых федеральных агентств.
Функции по организации единой системы государственного кадастрового учета
недвижимости и государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, а
также инфраструктуры пространственных данных Российской Федерации возложены на
Федеральную службу государственной регистрации, кадастра и картографии.
12. Контроль за надлежащим использованием жилищного фонда осуществляется также
органами местного самоуправления (см. комментарий к ст. 14 ЖК).
Органы местного самоуправления дают разрешение на перевод жилых помещений в
нежилые и перевод нежилых помещений в жилые (см. комментарий к ст. ст. 22 - 24 ЖК),
согласовывают переустройство и перепланировку жилых помещений (см. комментарий к ст. ст. 25
- 29 ЖК).
В случае использования жилого помещения не по назначению или систематического
нарушения прав и интересов граждан либо бесхозяйственного обращения с жильем,
допускающего его разрушение, орган местного самоуправления может предупредить
собственника жилого помещения о необходимости устранить нарушения, а если они влекут
разрушение помещения - также назначить собственнику соразмерный срок для ремонта
помещения. Если собственник после предупреждения продолжает нарушать права и интересы
граждан или использовать жилое помещение не по назначению либо без уважительных причин
не произведет необходимый ремонт, суд по иску органа местного самоуправления может принять
решение о продаже с публичных торгов такого жилого помещения с выплатой собственнику
вырученных от продажи средств за вычетом расходов на исполнение судебного решения (ст. 293
ГК).
Гражданский кодекс РФ установил, что истцом по таким делам выступает орган местного
самоуправления. В данном случае не видно роли государственной жилищной инспекции,
осуществляющей от имени государства контроль за использованием жилищного фонда. Кроме
того, в ГК РФ ничего не сказано о случаях ненадлежащего использования жилищного фонда
самими органами местного самоуправления.
Статья 21. Страхование жилых помещений
Комментарий к статье 21
1. В настоящее время многие граждане понимают, что процесс страхования - неотъемлемая
часть финансовой жизни любой семьи.
В последнее время неоднократно поднимался вопрос о распространении обязательного
страхования жилых помещений. Следует отметить, что на сегодняшний день введение
обязательности данного вида страхования, на наш взгляд, преждевременно. Связано это с тем,
что, конечно, обладание собственностью имеет не только очевидные преимущества, но и
неизбежные риски. В то же время стоимость жилого помещения в разы выше, чем стоимость
автомобиля, в отношении которого установлено страхование гражданской ответственности, и,
естественно, ежегодная страховая премия по обязательному страхованию жилого помещения
может оказаться "неподъемной" прежде всего для малообеспеченной части населения.
Кроме того, к данной проблеме необходимо подходить более широко, предусмотрев
возможность введения обязательного страхования ответственности организаций, которые
занимаются обслуживанием многоквартирных домов, а также рассмотреть вопрос обязательного
страхования жилых помещений, предоставленных гражданам по договору социального найма.
Данная недвижимость находится в собственности у органов государственной и муниципальной
власти, но, к сожалению, в соответствующих бюджетах редко присутствует графа на расходы по
страхованию жилых помещений.
В Государственной Думе, к примеру, рассматривался проект ФЗ N 112986-5 "Об
обязательном страховании жилых помещений", которым предполагалось введение
обязательного страхования жилых помещений всеми собственниками квартир и жилых домов на
территории Российской Федерации <1>. Данный законопроект, в большей степени исходя из
вышеназванных аргументов, не получил необходимой поддержки и был снят с рассмотрения
Государственной Думы.
--------------------------------
<1> В проекте ФЗ "Об обязательном страховании жилых помещений" были отражены
следующие основные подходы к системе обязательного страхования жилья:
1) определен круг субъектов, на которых возлагается обязанность по страхованию жилых
помещений, определены объекты страхования, страховые случаи (страховые риски), размер
страховой суммы, срок действия страхового договора, страховые тарифы и порядок расчета
размера страховой премии, порядок и сроки осуществления выплаты страхового возмещения или
предоставления в собственность имущества, аналогичного утраченному, выплаты компенсаций в
тех случаях, когда страховая организация стала банкротом;
2) страховая сумма (объем ответственности страховщика) привязана к уровню
среднерыночной стоимости квартиры или жилого дома в соответствующей местности;
3) по аналогии с системой обязательного страхования гражданской ответственности
владельцев транспортных средств (ОСАГО) предусмотрено формирование единого гарантийного
фонда на случай банкротства страховых компаний, из средств которого выплачивались бы
соответствующие компенсации пострадавшим.
2. Институт страхования играет важную роль в обеспечении правовых гарантий охраны
интересов собственников жилых помещений и создает необходимые условия для таких
собственников с наименьшими для них потерями решать проблемы по восстановлению
помещений, подвергшихся повреждению или уничтожению.
Страхование по своей экономической сущности - это инструмент минимизации рисков и
распределения имущественных потерь между известным кругом лиц, подверженных некоторой
однородной опасности и участвующих в образовании денежного фонда, за счет которого
происходят выплаты по возмещению понесенных убытков.
Жилищное страхование выступает в роли финансового гаранта, позволяющего любому
собственнику жилого помещения компенсировать возможные убытки, которые могут быть
причинены вследствие в том числе случайных событий.
Страхование жилых помещений, гарантируя возмещение убытков при повреждении или
утрате жилья, также играет важную социальную роль в обеспечении защищенности человека и
стабильности жилища <1>. Жилье, выступая одним из главных условий достойной жизни, служит
удовлетворению не только материальных, но и духовных потребностей человека. Поэтому
предоставление указанных гарантий служит обеспечением закрепленных в Конституции РФ прав
на достойную жизнь и на жилище (ст. ст. 7 и 40) <2>. Комментируемая статья закладывает
правовые основы для развития страхования жилых помещений.
--------------------------------
КонсультантПлюс: примечание.
Монография М.И. Брагинского, В.В. Витрянского "Договорное право. Договоры о
выполнении работ и оказании услуг" (книга 3) включена в информационный банк согласно
публикации - Статут, 2002 (издание исправленное и дополненное).
<1> Г.Ф. Шершеневич, рассматривая идею страхования, отмечал, что как бы ни было
поставлено хозяйство, примитивно или культурно, оно всегда находится под страхом угрожающих
ему тех или иных опасностей. Освободиться от этого страха - значит приобрести новую
экономическую силу. Эту задачу с успехом способно выполнить только страхование (см.:
Шершеневич Г.Ф. Курс торгового права. М.: Статут, 2003. Т. II: Товар. Торговые сделки. С. 313, 314);
В.И. Синайский указывал, что договор страхования направлен на сохранение не только
имущественных благ, но и имущественных интересов, поскольку они связаны с личными благами -
жизнью человека, его трудоспособностью и т.п. (см.: Синайский В.И. Русское гражданское право.
М.: Статут, 2002. С. 445); особенно удачно подчеркивается значимость страхования,
сформулированная в свое время экономистом А.Я. Антоновичем: "Задача страхования состоит в
том, чтобы физически разрушенное имущество превратить в экономически неразрушаемое,
сделать неразрушаемой капитальную ценность, несмотря на разрушаемость ее физических
свойств" (см.: Антонович А.Я. Курс политэкономии. Киев, 1886. С. 652 - 653. Цит. по: Брагинский
М.И., Витрянский В.В. Договорное право. М.: Статут, 2003. Книга третья: Договоры о выполнении
работ и оказании услуг. С. 498).
<2> Российская газета. 1993. 25 дек. N 237.
3. Понятие страхования содержится в ст. 2 Закона РФ от 27 ноября 1992 г. N 4015-1 "Об
организации страхового дела в Российской Федерации" <1>, согласно которой под страхованием
понимаются отношения по защите интересов физических и юридических лиц, Российской
Федерации, субъектов Федерации и муниципальных образований при наступлении определенных
страховых случаев за счет денежных фондов, формируемых страховщиками из уплаченных
страховых премий (страховых взносов), а также за счет иных средств страховщиков.
--------------------------------
<1> Ведомости СНД и ВС РФ. 1993. N 2. Ст. 56.
4. Правоотношения, возникающие по поводу имущественного страхования, являясь по своей
правовой природе разновидностью гражданских правоотношений, регулируются гражданским
законодательством, прежде всего гл. 48 ГК РФ.
Согласно ст. 930 ГК РФ имущество может быть застраховано по договору страхования в
пользу лица (страхователя или выгодоприобретателя), имеющего основанный на законе, ином
правовом акте или договоре интерес в сохранении этого имущества. Имущественное страхование
в целом направлено на возмещение причиненных убытков. При этом договор страхования
имущества, заключенный при отсутствии у страхователя или выгодоприобретателя интереса в
сохранении застрахованного имущества, недействителен (п. 2 ст. 930 ГК). Таким образом, наличие
страхового интереса является необходимым условием для возникновения и дальнейшего
существования страховых правоотношений.
5. Объектами имущественного страхования могут быть имущественные интересы, связанные
с владением, пользованием и распоряжением жилыми помещениями. Поэтому страхование
жилого помещения осуществляется посредством заключения договора имущественного
страхования, в соответствии с которым, в частности, могут быть застрахованы следующие
имущественные интересы:
- риск утраты (гибели), недостачи или повреждения как жилого помещения, так и
находящегося в нем имущества (ст. 930 ГК);
- риск ответственности по обязательствам, возникающим вследствие причинения вреда
жизни, здоровью или жилым помещениям и находящемуся в нем имуществу других лиц, а в
случаях, предусмотренных законом, также ответственности по договорам - риск гражданской
ответственности (ст. ст. 931 и 932 ГК).
Как показывает опыт внедрения различных систем страховой защиты жилья, модель такой
защиты может основываться на выборе одного или сочетании нескольких видов страхования
жилых помещений, к которым относятся:
- страхование жилого помещения его собственником;
- страхование жилого помещения его владельцем;
- страхование жилых помещений нанимателями;
- страхование ответственности собственника (владельца, пользователя) жилого помещения
за причинение вреда имущественным интересам третьих лиц;
- страхование ответственности организаций, выполняющих функции управления жилищным
фондом или по поручению собственника осуществляющих ремонт и обслуживание жилищного
фонда за причинение вреда имущественным интересам третьих лиц;
- страхование ответственности собственников (владельцев, пользователей) нежилых
помещений, расположенных в жилищном фонде, в случае нанесения ими ущерба третьим лицам;
- страхование ответственности коммунальных организаций, поставляющих ресурсы,
необходимые для обеспечения жилья коммунальными услугами, за ущерб перед третьими
лицами;
- страхование рисков, связанных с возможностью потери жилья в результате утраты права
собственности <1> (в данном случае объектом страхования выступает титул, т.е. право).
--------------------------------
<1> См.: Рекомендации по дальнейшему развитию страхования в жилищно-коммунальном
комплексе, утвержденные Приказом Госстроя России от 28 июня 2000 г. N 149 // Бюллетень
строительной техники. 2000. N 9.
6. Собственники помещений в многоквартирном доме могут осуществить страхование как
собственных помещений, так и общего имущества такого дома. В частности, при страховании
жилого помещения возможно застраховать не только конструктивные элементы квартиры (голые
стены или просто "коробку"), но и ее внутреннюю отделку (сантехнику, двери, паркет,
пластиковые окна, дорогие обои и т.п.). Кроме того, по отдельной программе можно страховать
обстановку ("начинку" квартиры: мебель, бытовую технику, одежду в шкафу). Вместе с тем на
практике страховые организации в большинстве случаев исключают из страхового покрытия
следующие виды строений и жилых помещений:
- находящиеся в ветхом или аварийном состоянии, а также имеющееся в них имущество;
- расположенные в зоне, угрожающей возникновению обвалов, оползней, наводнений и
других стихийных бедствий;
- аварийные дома и жилые помещения, каменные строения с физическим износом более
70%, деревянные постройки с износом свыше 60%.
7. Развитие жилищного страхования является одним из важнейших направлений социально-
экономических преобразований. Регулярность и масштабность событий катастрофического
характера, в результате которых наносится существенный ущерб как отдельным жилым
помещениям, так и жилищному фонду в целом, приводят к необходимости поиска
дополнительных путей их восстановления. Поэтому данная проблема может быть решена только
при более активном использовании возможностей страхового рынка.
Следует отметить, что еще в Концепции реформы жилищно-коммунального хозяйства в
Российской Федерации, утвержденной Указом Президента РФ от 28 апреля 1997 г. N 425 <1>,
предполагалось завершить до 2003 г. поэтапное включение затрат по обязательному страхованию