Крашенинников П.В. Постатейный комментарий к Жилищному кодексу РФ
Подождите немного. Документ загружается.
ПОСТАТЕЙНЫЙ КОММЕНТАРИЙ К ЖИЛИЩНОМУ КОДЕКСУ
РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
Материал подготовлен с использованием правовых актов
по состоянию на 15 апреля 2010 года
Издание третье, переработанное и дополненное
Под редакцией
П.В. КРАШЕНИННИКОВА
АВТОРЫ КОММЕНТАРИЕВ
Андропов Вадим Владимирович, заместитель руководителя Федеральной службы
государственной регистрации, кадастра и картографии - ст. ст. 44 - 48 (в соавт. с И.Б. Мироновым);
55, 56; 136 - 139, 142 - 152 (в соавт. с И.Б. Мироновым).
Гетман Елена Станиславовна, кандидат юридических наук, судья Верховного Суда
Российской Федерации - ст. ст. 3, 12 - 14; 39 (в соавт. с В.Н. Симоновым); 60 - 71; 72 (в соавт. с Е.А.
Солоповой); 73, 75, 81; 82 - 91 (в соавт. с В.Н. Симоновым).
Гонгало Бронислав Мичиславович, доктор юридических наук, профессор, заведующий
кафедрой гражданского права Уральской государственной юридической академии, директор
Уральского филиала Российской школы частного права - ст. ст. 1, 2, 4; 7 - 9 (в соавт. с П.В.
Крашенинниковым); 10, 15, 16, 30 - 32, 49 - 54, 57 - 59.
Гордеев Дмитрий Павлович, ведущий юрисконсульт Фонда "Институт экономики города" -
ст. ст. 153 - 160 (в соавт. с Н.Б. Косаревой, С.И. Кругликом, А.С. Пузановым, Д.Ю. Хомченко); 161,
163 - 165 (в соавт. с Н.Б. Косаревой, А.С. Пузановым, Д.Ю. Хомченко).
Косарева Надежда Борисовна, кандидат экономических наук, президент Фонда "Институт
экономики города" - ст. ст. 153 - 160 (в соавт. с Д.П. Гордеевым, С.И. Кругликом, А.С. Пузановым,
Д.Ю. Хомченко); 161, 163 - 165 (в соавт. с Д.П. Гордеевым, А.С. Пузановым, Д.Ю. Хомченко).
Крашенинников Павел Владимирович, доктор юридических наук, заслуженный юрист
Российской Федерации, председатель Комитета Государственной Думы по гражданскому,
уголовному, арбитражному и процессуальному законодательству - предисловие, введение, ст. ст.
5, 6; 7 - 9 (в соавт. с Б.М. Гонгало); 17 - 19, 110 - 129; 130 (в соавт. с И.Е. Маныловым); 132 - 135 ЖК
РФ; Федеральный закон "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации".
Круглик Сергей Иванович, кандидат экономических наук, заместитель Министра
регионального развития Российской Федерации - ст. ст. 153 - 160 (в соавт. с Д.П. Гордеевым, Н.Б.
Косаревой, А.С. Пузановым, Д.Ю. Хомченко).
Манылов Игорь Евгеньевич, кандидат юридических наук, заместитель министра
экономического развития Российской Федерации - ст. ст. 33, 34; 130 (в соавт. с П.В.
Крашенинниковым); 131.
Миронов Илья Борисович, кандидат юридических наук, руководитель аппарата Комитета
Государственной Думы по гражданскому, уголовному, арбитражному и процессуальному
законодательству - ст. ст. 21 (в соавт. с В.Ю. Хохловым); 44 - 48, 136 - 139, 142 - 152 (в соавт. с В.В.
Андроповым).
Пузанов Александр Сергеевич, генеральный директор Фонда "Институт экономики города" -
ст. ст. 153 - 160 (в соавт. с Д.П. Гордеевым, Н.Б. Косаревой, С.И. Кругликом, Д.Ю. Хомченко); 161,
163 - 165 (в соавт. с Д.П. Гордеевым, Н.Б. Косаревой, Д.Ю. Хомченко).
Пчелинцева Людмила Михайловна, доктор юридических наук, профессор, судья Верховного
Суда Российской Федерации - ст. 11.
Симонов Виктор Николаевич, заместитель директора филиала по Уральскому федеральному
округу Федерального фонда развития жилищного строительства - ст. ст. 20, 22 - 29, 35 - 38; 39 (в
соавт. с Е.С. Гетман); 40 - 43; 82 - 91 (в соавт. с Е.С. Гетман); 92 - 109, 140, 141, 162.
Солопова Елена Алексеевна, судья Девятого арбитражного апелляционного суда - ст. ст. 72
(в соавт. с Е.С. Гетман); 74, 76 - 80.
Хомченко Дмитрий Юрьевич, ведущий юрисконсульт Фонда "Институт экономики города" -
ст. ст. 153 - 160 (в соавт. с Д.П. Гордеевым, Н.Б. Косаревой, С.И. Кругликом, А.С. Пузановым); 161,
163 - 165 (в соавт. с Д.П. Гордеевым, Н.Б. Косаревой, А.С. Пузановым).
Хохлов Вадим Юрьевич, руководитель Управления Федеральной регистрационной службы
по Вологодской области - главный государственный регистратор Вологодской области - ст. 21 (в
соавт. с И.Б. Мироновым).
ПРИНЯТЫЕ СОКРАЩЕНИЯ
1. Официальные издания
БНА РФ - Бюллетень нормативных актов министерств и ведомств (Бюллетень нормативных
актов федеральных органов исполнительной власти)
Бюллетень ВС (РСФСР, РФ) - Бюллетень Верховного Суда Российской Федерации
Ведомости ВС, СНД и ВС (СССР, РСФСР, РФ) - Ведомости Верховного Совета (СССР, РСФСР),
Ведомости Съезда народных депутатов и Верховного Совета (СССР, РСФСР, РФ)
Вестник ВАС РФ - Вестник Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации
Вестник КС РФ - Вестник Конституционного Суда Российской Федерации
РГ - "Российская газета"
СА РФ - Собрание актов Президента и Правительства Российской Федерации
СЗ РФ - Собрание законодательства Российской Федерации
СП (СССР, РСФСР) - Собрание постановлений Совета Министров (Правительства)
СУ РСФСР - Собрание узаконений РСФСР
2. Правовые нормативные акты
АПК РФ, АПК - Арбитражный процессуальный кодекс Российской Федерации
Вводный закон - Федеральный закон от 29 декабря 2004 г. N 189-ФЗ "О введении в действие
Жилищного кодекса Российской Федерации"
ГК РФ, ГК - Гражданский кодекс Российской Федерации, части первая, вторая, третья
ГПК РФ, ГПК - Гражданский процессуальный кодекс Российской Федерации
ГПК РСФСР - Гражданский процессуальный кодекс РСФСР
ГрК РФ - Градостроительный кодекс Российской Федерации
ЖК РФ, ЖК - Жилищный кодекс Российской Федерации
ЗК РФ, ЗК - Земельный кодекс Российской Федерации
КоАП РФ, КоАП - Кодекс Российской Федерации об административных правонарушениях
НК РФ, НК - Налоговый кодекс Российской Федерации, части первая и вторая
Постановление Пленума ВС РФ от 2 июля 2009 г. N 14 - Постановление Пленума Верховного
Суда Российской Федерации от 2 июля 2009 г. N 14 "О некоторых вопросах, возникших в судебной
практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации"
СК РФ - Семейный кодекс Российской Федерации
ТК РФ - Трудовой кодекс Российской Федерации
УК РФ - Уголовный кодекс Российской Федерации
УПК РФ - Уголовно-процессуальный кодекс Российской Федерации
ФЗ - Федеральный закон
ФКЗ - Федеральный конституционный закон
3. Прочие сокращения
ВАС РФ - Высший Арбитражный Суд Российской Федерации
сл. - следующие
абз. - абзац
в т.ч. - в том числе
гл. - глава, главы
др. - другой (-ая, -ое, -ие)
МРОТ - минимальный размер оплаты труда, установленный федеральным законом
ОВД - органы внутренних дел
п. - пункт, пункты
подп. - подпункт
разд. - раздел
ред. - редакция
с. - страница, страницы
см. - смотри
ср. - сравни
ст. - статья
т.д. - так далее
т.е. - то есть
т.н. - так называемый (-ая, -ое, -ые)
т.п. - тому подобное
ч. - часть, части
ПРЕДИСЛОВИЕ К ТРЕТЬЕМУ ИЗДАНИЮ
Первое издание настоящего комментария вышло в свет сразу после принятия и вступления в
силу Жилищного кодекса Российской Федерации (в 2005 г.), второе - через год (в 2006 г.), когда
появились подзаконные акты федерального и регионального уровня.
В настоящем, третьем, издании комментируются нормы ЖК РФ в системе с актами
гражданского, семейного, земельного законодательства и других его отраслей. Анализируется
литература по жилищному праву, опубликованная за пять лет действия ЖК РФ.
Комментирование производится с учетом судебной практики судов общей юрисдикции,
арбитражных судов, а также Конституционного Суда Российской Федерации. В частности, учтены
положения Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 2 июля 2009 г. N
14 "О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса
Российской Федерации".
В комментарии к Федеральному закону "О введении в действие Жилищного кодекса
Российской Федерации" учтены поправки, продлевающие срок приватизации государственного и
муниципального жилищного фондов до 1 марта 2013 г.
П.В.Крашенинников
Апрель 2010 г.
ВВЕДЕНИЕ
Уже пять лет действует Жилищный кодекс Российской Федерации (вступил в силу с 1 марта
2005 г.), который готовился более 10 лет. Прежний ЖК РСФСР от 24 июня 1983 г. безнадежно
устарел, противоречил Конституции РФ, Гражданскому кодексу РФ и другим законодательным
актам.
Еще совсем недавно только на федеральном уровне действовали около 3 тыс. актов
жилищного законодательства, которые в итоге позволяли по-разному трактовать права и
обязанности участников жилищных отношений. Понятно, что даже специалистам было сложно
разобраться, что к чему, а граждане защитить свои права практически не могли. Поскольку
Конституция РФ 1978 г. всем предоставляла право (для многих только на бумаге) получить
бесплатное жилье, а очередь на него была огромной, почти бесконечной, то люди, которые эту
очередь контролировали, имели огромные возможности для злоупотреблений.
В ЖК РФ достаточно четко прописаны права, обязанности и ответственность всех, кто
пользуется жилыми помещениями. Любой закон - это компромисс. После первого чтения проекта
нового закона в него были внесены около 700 поправок. Произошло реальное укрепление прав,
доказательства чему содержатся во многих статьях действующего ныне нового
общенационального закона - Жилищного кодекса.
Жилищное законодательство, согласно ст. 72 Конституции РФ, находится в совместном
ведении России и ее субъектов, соответственно к ведению субъектов Российской Федерации
отнесена значительная часть вопросов, например признание граждан малоимущими.
Малоимущими по ЖК РФ являются граждане, если они признаны таковыми органом местного
самоуправления в порядке, установленном жилищным законом соответствующего субъекта
Федерации. Принадлежность к такой категории граждан зависит не только от величины
заработной платы, но и от размера других доходов, а также от наличия в собственности
недвижимости, иных объектов, которые подлежат налогообложению (дача, квартира, автомобиль
и др.). Но сами критерии оценки в разных субъектах Федерации, конечно же, разные, поэтому и
нормативы разные. Конкретный порядок устанавливают законодательные собрания субъектов
Федерации, а на муниципальном уровне - органы местного самоуправления.
Важно подчеркнуть, что те лица, которые были поставлены на жилищный учет в качестве
нуждающихся в улучшении жилищных условий до введения в действие нового Жилищного
кодекса, продолжают оставаться в очереди. Государство в целом сохраняет перед ними свои
обязательства.
Проблема предоставления жилых помещений отдельным категориям граждан будет
решаться по-иному. Скажем, если инвалид является малоимущим, то он сохранит право остаться в
очереди на получение жилья по договору социального найма. Если же у него есть недвижимость,
машина и т.п., то, возможно, и не сохранит. Могут быть разные обстоятельства и варианты. Что
касается инвалидов и ветеранов войны, военнослужащих, то и в Конституции РФ, и в Жилищном
кодексе говорится о них как и о малоимущих, т.е. об иных определенных законом категориях
граждан, признанных по установленным ЖК РФ, федеральным законом или законом субъекта
Федерации основаниям нуждающимися в жилых помещениях.
Иначе говоря, возможна ситуация, когда та или иная категория граждан не указана в ЖК РФ,
но по отношению к ней применяется специальный закон - федеральный или на уровне субъекта
Федерации либо когда действует специальная программа, касающаяся, скажем, ветеранов,
инвалидов и т.д. При принятии соответствующих актов должен быть определен источник
финансирования (строчка в бюджете "социальное жилье"), чтобы все, что с этим связано, не
превратилось в обман, как это происходило раньше. При принятии законов по военнослужащим,
молодым семьям и по другим категориям населения субъекты Федерации и муниципальные
образования, указывая какую-то категорию граждан для получения бесплатного жилья, не могут
не обозначить в бюджете, откуда будут выделены деньги.
Конечно, очень многое в реализации Жилищного кодекса зависит от региональных и
муниципальных властей. Можно, в частности, решать проблему очередников на получение жилья
путем предоставления вместо квартиры, скажем, земельного участка или бюджетных средств,
кредита. Кодекс предусматривает учет разных возможностей. Например, человек стоял в очереди
за жильем 10 лет, а сейчас, если пожелает, может взять земельный участок. И такое наличие
разных форм решения жилищной проблемы правильно.
Немаловажен вопрос о сроках социального найма. Согласно ЖК РФ договор социального
найма жилья заключается без установления срока его действия. Временное отсутствие
нанимателя жилого помещения по договору социального найма, кого-либо из проживающих
совместно с ним членов семьи или всех названных граждан вместе не влечет за собой изменения
их прав и обязанностей по договору социального найма. Более того, в каких-то случаях некоторые
коммунальные услуги за время отсутствия названных граждан не будут ими оплачиваться.
Однако, конечно же, не все. За тепло в любом случае надо платить, проживает человек в
помещении или нет. А за какие-то услуги плата может даже уменьшаться. Наниматель жилого
помещения по договору социального найма с согласия (в письменной форме) наймодателя и
проживающих совместно с ним членов его семьи имеет право на передачу своего жилья в
поднаем.
Существенно изменяются правила обмена. Если ранее субъектами договора обмена могли
быть и собственники, и члены жилищно-строительных кооперативов, и те, кто проживает по
договору социального найма, то сейчас обмен сохраняется только для договоров социального
найма. Право обмена жилого помещения, находящегося в собственности, на жилое помещение,
занимаемое по договору социального найма, отменено.
В ЖК РФ включен новый раздел "Специализированный жилищный фонд". При этом к
помещениям специализированного жилищного фонда относятся служебные жилые помещения,
общежития, жилые помещения маневренного фонда, жилые помещения в домах системы
социального обслуживания населения, жилые помещения фонда для временного поселения
вынужденных переселенцев, лиц, признанных беженцами, а также для социальной защиты
отдельных категорий граждан. Изменения заключаются в том, что служебное жилье и общежития
(как и все остальные специализированные жилые помещения) могут находиться исключительно в
государственном и муниципальном жилищном фонде. Конечно, акционерные общества, если у
них есть возможность, могут принять решение о передаче своей площади определенным
заслуживающим того категориям граждан в безвозмездное пользование - по договорам
коммерческого найма за минимальную плату.
ЖК РФ поможет решить серьезную проблему, связанную с общежитиями, снятыми с баланса
приватизированных предприятий и переданными муниципалитетам. Таких общежитий в стране
тысячи, семей, в них проживающих, - десятки тысяч. Их права часто оказывались ущемленными,
поскольку занимаемая ими площадь уже перестала быть ведомственной, но режим общежития
фактически сохранился. В такой ситуации целевой характер предоставления этих помещений в
связи с работой или учебой был утерян. Федеральный закон "О введении в действие Жилищного
кодекса Российской Федерации" (далее - Вводный закон) определил, что к отношениям по
пользованию жилыми помещениями, ранее находившимися в жилых домах, которые
принадлежали государственным или муниципальным предприятиям либо государственным или
муниципальным учреждениям и использовались в качестве общежитий, а теперь переданы в
ведение органов местного самоуправления, применяются нормы ЖК РФ о договоре социального
найма. Граждане, которые проживают в служебных жилых помещениях и жилых помещениях в
общежитиях, предоставленных им до введения в действие Жилищного кодекса, по-прежнему
состоят на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях, предоставляемых по договорам
социального найма, они имеют право состоять на данном учете, не могут быть выселены из
указанных жилых помещений без предоставления им других жилых помещений, если их
выселение не допускалось законодательством, которое действовало до введения в действие
настоящего Кодекса.
ЖК РФ предусматривает, что указанным гражданам не нужно ничего оформлять, не нужно
собирать никаких бумаг: в силу закона эти люди однозначно считаются занимающими свою
жилплощадь по договору социального найма. Соответственно права их расширяются, они смогут
эту площадь, например, обменять. И естественно, теперь они смогут ее до 1 марта 2013 г.
приватизировать.
Общежития, которые не были переданы муниципалитетам, юридически принадлежат
соответствующим предприятиям. Владельцы и руководители предприятий вправе использовать
их по прямому назначению - для проживания работников этих предприятий и их семей.
Приватизация здесь невозможна.
Ограничивая в ряде статей права части граждан, Жилищный кодекс защищает интересы
подавляющего большинства жильцов - владельцев жилищной собственности. Примером является
использование жилых помещений для осуществления профессиональной или индивидуальной
предпринимательской деятельности проживающими в них на законных основаниях гражданами.
Здесь действует четкий запрет: не допускается размещение в жилых помещениях промышленных
производств, пользование жилым помещением осуществляется с учетом соблюдения прав и
законных интересов проживающих в этом жилом помещении граждан, требований пожарной
безопасности, санитарно-гигиенических, экологических и иных требований, а также в
соответствии с правилами пользования жилыми помещениями.
В целях защиты прав и законных интересов проживающих в доме жильцов
регламентируется и переустройство или перепланировка квартир, перевод жилого помещения в
нежилое (квартиры в многоквартирном доме). Ранее каждый субъект Федерации устанавливал
свои правила, перечень необходимых документов, которые часто менялись. Бывало, что
гражданин подавал документы по одним правилам, а в процессе рассмотрения этих документов
правила менялись, к тому же, как известно, справки имеют ограниченный срок действия, так что
наблюдалась довольно неприглядная картина. Сейчас предлагается по всем этим процедурам - и
по переводу, и по проведению переустройства или перепланировки - исчерпывающий перечень
документов (он есть в самом тексте ЖК). Для перевода жилого помещения в нежилое должен
быть прежде всего изолированный вход. Перевод квартиры в многоквартирном доме в нежилое
помещение допускается только в случаях, если такая квартира расположена на первом этаже
указанного дома или выше первого этажа, но помещения, расположенные непосредственно под
квартирой, переводимой в нежилое помещение, не являются жилыми.
Значительное число бытовых проблем помогут решить закрепленные в Жилищном кодексе
изменения в правоотношениях собственников жилых помещений и граждан, проживающих в них
совместно с собственниками. Тут могут быть разные варианты.
1. Супруги приобрели квартиру в период брака. С точки зрения семейного законодательства
они - члены семьи, а с точки зрения гражданского и жилищного законодательства -
сособственники. Соответственно любые сделки возможны только с согласия супругов.
Следует иметь в виду, что члены семьи, не являющиеся сособственниками, также имеют
широкий объем прав.
К членам семьи собственника жилого помещения Жилищный кодекс относит проживающих
совместно с собственником в принадлежащем ему жилом помещении его супруга (супруги), а
также детей и родителей данного собственника. Другие родственники, нетрудоспособные
иждивенцы и в исключительных случаях иные граждане могут быть признаны членами семьи
собственника, если они вселены собственником в качестве членов своей семьи. Члены семьи
собственника жилого помещения имеют право пользования данным жилым помещением
наравне с собственником, если иное не установлено соглашением между собственником и
членами его семьи. Бывшие члены семьи - это лица, у которых семейные отношения с
собственником прекратились.
2. Квартира приобретена до вступления в брак гражданином по договору купли-продажи,
мены, дарения, получена по наследству.
Гражданин, будучи собственником жилого помещения, затем вступил в брак, а
впоследствии семейные отношения прекратились. Если иное не установлено соглашением между
собственником и бывшим членом его семьи, право пользования данным жилым помещением за
бывшим членом семьи собственника этого жилого помещения не сохраняется. Если у бывшего
члена семьи собственника жилого помещения отсутствуют основания для приобретения или
осуществления права пользования иным жилым помещением, а также если имущественное
положение бывшего члена семьи собственника жилого помещения и другие заслуживающие
внимания обстоятельства не позволяют ему обеспечить себя иным помещением, право
пользования жилым помещением, принадлежащим указанному собственнику, может быть
сохранено за бывшим членом его семьи на определенный срок, но на основании решения суда.
При этом суд вправе обязать собственника жилого помещения обеспечить иным жилым
помещением бывшего супруга (супругу) и других членов его семьи, в пользу которых собственник
исполняет алиментные обязательства. По истечении срока пользования жилым помещением,
установленного решением суда, принятым с учетом всех перечисленных обстоятельств,
соответствующее право пользования жилым помещением бывшего члена семьи собственника
прекращается, если иное не установлено соглашением между собственником и данным бывшим
членом его семьи. До истечения указанного срока право пользования жилым помещением
бывшего члена семьи собственника прекращается одновременно с прекращением права
собственности на данное жилое помещение этого собственника или, если отпали обстоятельства,
послужившие основанием для сохранения такого права, на основании решения суда.
3. Семья проживает в квартире по договору найма, и члены семьи решили ее
приватизировать, но на имя одного человека, т.е. собственником становится только один из
членов семьи. В жизни таких случаев очень много. При утрате семейных отношений у членов
семьи, в том числе бывших, сохраняется право пользования этой квартирой, даже если квартира
продана или отчуждена другим способом.
Многие граждане расценили как несомненный плюс Жилищного кодекса наделение
собственников квартир в многоквартирном доме правом собственности на земельный участок,
так сказать, на саму "подошву" под домом и на придомовую территорию. Правда, это стало
огромным минусом для недобросовестных чиновников. Сейчас будет невозможно "оттяпать"
земельный участок, если дом расположен в привлекательном месте (особенно в центре крупного
города), и построить на придомовой территории, например, торговый центр. В данной ситуации
нужно договариваться с собственниками. Если такой договоренности нет, любое строительство,
устройство, скажем, автостоянки на месте детской площадки, будет незаконным, землеотвод
недействительным, что, естественно, можно будет оспорить в суде. Здесь налицо реальное
укрепление прав собственника.
В ходе подготовки проекта обсуждалось много нюансов. Конечно, право на земельный
участок надо оформлять. Но переход права собственности прямо не зависит от оформления, он
осуществляется в силу закона. Вместе с тем есть трудности ведения земельного кадастра. Если
дом построен, например, в 70, 80, 90-е гг. XX в., скорее всего, документы о землеотводах
сохранились. А если дом построен в конце XIX в., найти документы затруднительно.
Вводный закон специально оговорил этот вопрос. В существующей застройке в поселении
земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав
такого дома объекты недвижимого имущества, является общей долевой собственностью
собственников помещений в многоквартирном доме. Земельный участок, где расположены
многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества,
который сформирован до введения в действие Жилищного кодекса и в отношении которого
проведен государственный кадастровый учет, переходит бесплатно в общую долевую
собственность собственников помещений в многоквартирном доме.
В случае если земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные
входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, не сформирован до введения в
действие Жилищного кодекса, на основании решения общего собрания собственников
помещений в многоквартирном доме любое уполномоченное указанным собранием лицо вправе
обратиться в органы государственной власти или органы местного самоуправления с заявлением
об определении границ земельного участка, на котором расположены многоквартирный дом и
иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества. Многоквартирные дома и
иные объекты недвижимого имущества, входящие в состав таких домов, построенные и
реконструированные после введения в действие Жилищного кодекса, принимаются приемочной
комиссией только при установлении размеров и границ земельных участков, на которых
расположены такие многоквартирные дома.
В той же главе Кодекса (гл. 6), где речь идет о правах жильцов - собственников земельного
участка под домом и придомовой территории, оговорены и их права на все нежилые помещения
дома. Дело в том, что до недавнего времени вопросы, касающиеся заключения так называемых
инвестиционных договоров по реконструкции чердаков или переоборудованию подвальных
помещений, решались без участия собственников. Особенно это было характерно для таких
крупных городов, как Москва, Санкт-Петербург и др. То есть орган государственной власти
заключал инвестиционный договор с какой-либо компанией или даже с физическим лицом о том,
что он переделывает этот чердак и после реконструкции получает право собственности на него.
При этом понятно, что интересы собственников, живущих в этом доме, никак не учитывались.
Первая попытка решить названную проблему была предпринята, когда при принятии
Гражданского кодекса РФ было оговорено, что собственникам квартир в многоквартирном доме
принадлежат на праве общей собственности все нежилые помещения дома, инженерное
оборудование, несущие конструкции и т.д. Однако существующая практика показала, что органы
государственной власти продолжали решать эти вопросы по-своему. Хотя надо сказать, что в
последние год-два все-таки наметился положительный сдвиг: судебная власть начала
корректировать незаконные действия чиновников. В Петербурге и других городах уже несколько
судебных процессов о реконструкции чердаков под мансарды закончились в пользу жильцов-
собственников - инвестиционные договоры были признаны судом недействительными.
Продолжает совершенствоваться правовое регулирование управления домом в такой
форме, как товарищество собственников жилья. Когда был принят ФЗ 1996 г. "О товариществах
собственников жилья", членство в ТСЖ рассматривалось как обязательное. Широкое толкование
содержащихся в нем положений позволяло сделать вывод, что любой приобретатель квартиры в
многоквартирном доме, где имелось ТСЖ, автоматически становился его членом вне зависимости
от его желания. Постановлением Конституционного Суда РФ от 3 апреля 1998 г. обязательность
членства в товариществе собственников жилья без добровольного волеизъявления была
признана не соответствующей Конституции РФ. Теперь квартировладельцы вправе, но не обязаны
быть членами товарищества собственников жилья.
Отдельно в ЖК РФ регламентируется процедура, которая связывает собственность и
собственников. Есть вопросы, которые в соответствии с Гражданским кодексом должны решаться
всеми собственниками независимо от того, члены они товарищества собственников жилья или
нет. Ранее в законе не было предусмотрено процедуры, регламентирующей проведение общих
собраний собственников. Сейчас в Жилищный кодекс введена отдельная глава, посвященная
общему имуществу собственников помещений в многоквартирном доме и общему собранию
таких собственников. Кроме того, есть глава, посвященная регламентации создания и
деятельности товариществ собственников жилья. Что касается конструкции права собственности
на объекты недвижимости, то она прежняя - общая долевая собственность без возможности
выделения доли в натуре и без возможности отчуждения этой доли. Комментируемый Кодекс
более четко кодифицировал прежние нормы с учетом Гражданского кодекса.
Существенно расширились способы управления многоквартирными домами. Собственники
помещений в многоквартирном доме обязаны выбрать один из способов управления
многоквартирным домом: непосредственное управление собственниками помещений,
управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иной
специализированной организацией и, наконец, управление управляющей организацией.
Впервые в России в Жилищный кодекс включена норма о том, что орган местного
самоуправления проводит открытый конкурс по отбору управляющей организации: если в
течение года собственниками помещений в многоквартирном доме не выбран способ управления
этим домом или если принятое решение о выборе способа управления этим домом не было
реализовано, то управлять жилым домом будет муниципальная организация. То же самое
говорится в Вводном законе. Так что частная это будет или государственная организация, решать
должны собственники, жилищно-строительный кооператив или товарищество. Ликвидация
монополизма уже привела к тому, что в ряде регионов в муниципальных жэках или дэзах
снизилась плата за коммунальные услуги. К сожалению, в Москве подобных положительных
примеров пока мало. Хотя, например, вывозом мусора, подчеркнем, в столице часто занимаются
частные компании.
Один из острых и политизированных вопросов - возможность и способы выселения граждан
из квартир за неоплату жилья и жилищно-коммунальных услуг.
Подобная норма существовала и ранее, она была введена Законом РФ "Об основах
федеральной жилищной политики" еще в середине 90-х гг. Выселению, согласно ЖК РФ, подлежат
наниматели, не внесшие плату за жилье и жилищно-коммунальные услуги в течение более шести
месяцев без уважительных причин. Порядок выселения только судебный. Если неуплата вызвана
уважительной причиной (например, задержкой выплаты заработной платы или пенсии), суд
решение о выселении не вынесет. Если подтверждается факт неуплаты по неуважительной
причине, осуществляется выселение с предоставлением другого жилого помещения из расчета не
менее шести квадратных метров жилой площади на одного человека. Такие случаи уже есть. По
телевидению как-то демонстрировали следующий сюжет: человек проживал один в большой
квартире и устроил там "бомжатник", он нарушил интересы не только наймодателя, но и своих
соседей, за что и был выселен. Так что комментируемая норма направлена на защиту общества в
целом.
В процессе подготовки и обсуждения Жилищного кодекса серьезные опасения вызывала
предполагавшаяся отмена разрешений органов опеки и попечительства на совершение сделок с
жильем, где проживают несовершеннолетние. Кто будет заботиться о детях, если их интересы
будут ущемлены? Как станет решаться жилищная проблема детей, достигших совершеннолетия и
покидающих детские дома? Согласно ЖК РФ детям-сиротам и детям, оставшимся без попечения
родителей, лицам из числа детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, по
окончании их пребывания в общеобразовательных и иных учреждениях, перечисленных в
Кодексе, жилые помещения по договорам социального найма будут предоставляться вне
очереди. Что касается органов опеки и попечительства, то они не всегда должны вмешиваться в
такую деликатную сферу, как семья. Об интересах детей заботиться должны в первую очередь
родители. Скажем, был случай, когда человек продал квартиру в Москве и уехал в деревню -
решил стать фермером, организовать крестьянское хозяйство. Ему несколько месяцев не давали
разрешение на продажу квартиры органы опеки и попечительства, считая, что он нарушает
интересы детей: как это он из Москвы переезжает в деревню! Разумеется, органы опеки и
попечительства - очень важные органы, но далеко не всегда они должны вмешиваться и их голос
не всегда должен быть решающим.
Другое дело, когда у органов опеки и попечительства есть информация, что ребенок по
каким-то причинам остался без родительского попечения, тогда они обязаны решать вопрос:
давать согласие на совершение сделки или нет? Отчуждение жилого помещения, в котором
проживают находящиеся под опекой или попечительством члены семьи собственника жилого
помещения либо оставшиеся без родительского попечения несовершеннолетние члены семьи
собственника (о чем доподлинно известно органу опеки и попечительства), если при этом
затрагиваются права или охраняемые законом интересы указанных лиц, допускается с согласия
органа опеки и попечительства. Необходимо отметить, что обмен жилыми помещениями,
которые предоставлены по договорам социального найма и в которых проживают
несовершеннолетние, являющиеся членами семей нанимателей данных жилых помещений,
допускается с предварительного согласия органов опеки и попечительства. Эти органы
отказывают в даче такого согласия, если обмен нарушает права и законные интересы
несовершеннолетних.
От критиков нового закона приходится слышать, что он, дескать, ухудшает положение
семей, переселяемых, например, из сносимых пятиэтажек или расселяемых по программам сноса
ветхого и аварийного жилья домов. До сих пор семьи, занимавшие муниципальные квартиры,
расселялись исходя из санитарных норм предоставления жилой площади. Для многих семей,
когда в одной квартирке ютились представители сразу нескольких поколений, такое расселение
было единственным шансом, разъехавшись, получить нормальное жилье. И вот откуда-то взялось
утверждение, что якобы максимум, на что они смогут рассчитывать теперь, - это получить
квартиры той же площади, что и раньше. Так ли это? Допустим, сносится ветхая пятиэтажка. В ЖК
РФ черным по белому написано, что ее жильцам предоставляется "другое благоустроенное жилое
помещение по договору социального найма". Действующие в регионах нормативы
предоставления жилплощади закон не отменяет. Поэтому при переселении, например, семьи из
семи человек, занимающей двухкомнатную квартиру, им, как и раньше, должна быть
предоставлена жилплощадь исходя из действующей в регионе нормы и количества членов семьи.
Что касается жильцов приватизированных квартир либо приобретенных в собственность по
другим основаниям, им будет предлагаться выкупная цена за освобождаемую площадь,
включающая и все издержки собственника в связи с переездом.
Еще один немаловажный момент связан с аварийным жильем. Жилищный кодекс ставит
заслон властям, которые, особенно в крупных городах и прежде всего в престижных районах,
нередко объявляют непригодными для жизни и подлежащими сносу еще крепкие здания. Их
жителей "выпихивают" на окраины, а дома ставят на реконструкцию, после чего в них въезжают
новые хозяева. Именно потому, что такое нарушение прав граждан стало массовым, в ЖК РФ была
введена статья, предусматривающая, что порядок признания дома аварийным и подлежащим
сносу устанавливается Правительством РФ, а не местными властями. Кроме того, у собственников
признанного аварийным дома теперь появилось право самим провести его снос. Это, конечно, не
значит, что люди наймут где-то бульдозер и примутся все разбирать по камешку и бревнышку. Но
поскольку собственникам жилья теперь принадлежит и участок под их домом, они вправе им
распорядиться. Если их дом находится в центре города, где земля очень дорогая, они могут найти
подходящего инвестора и хорошо заработать. Устанавливая такую возможность по ЖК РФ, мы
надеялись, что появятся и начнут действовать на рынке инвестиционные строительные компании,
с которыми будут договариваться не городские власти, а собственники жилья напрямую. И тем
самым будет разрушен монополизм бюрократии.
Многие в Жилищном кодексе ищут ответ на вопрос: как будет отличаться плата за жилищно-
коммунальные услуги для нанимателей и собственников? Структура платы за жилое помещение и
коммунальные услуги определена ст. 154 ЖК РФ. Граждане, которые признаны в установленном
порядке малоимущими, освобождаются от платы за наем жилого помещения, как и собственники.
Но собственники платят и будут платить налог. Конкретный размер платы за коммунальные услуги
зависит от управляющей компании и, конечно же, от действующих тарифов, которые в Кодексе не
устанавливаются.
Еще один вопрос, который волнует всех: когда закончится бесплатная приватизация жилья?
Закон говорит четко: 1 марта 2013 г. Кстати, до этой же даты сохраняется и право
расприватизировать квартиру. Должен заметить, что это был очень дискуссируемый вопрос.
Некоторые "горячие головы" настаивали на немедленной отмене бесплатной приватизации.
Представляется очевидным, что должен быть определенный срок и не короткий, чтобы люди
могли решить, намерены ли они воспользоваться правом бесплатной приватизации или нет. Есть
граждане, которые по тем или иным причинам хотят продолжать жить в квартире по договору
социального найма. Пусть живут. Если хотят получить квартиру в собственность и тем самым
увеличить свой капитал, то такая возможность есть до 1 марта 2013 г.
По общему правилу, если человек получил квартиру по договору социального найма до 1
марта 2013 г., он может воспользоваться правом бесплатной приватизации. В связи с
оформлением приватизации хотел бы обратить внимание на важный момент: практика
показывает, что чиновники, принимающие решение о приватизации, нередко требуют от
заявителей предъявить договор о социальном найме как документ. Но те, кто получил свою
квартиру давно, въезжал в нее по ордеру, естественно, такого договора не имеют, потому что с
ними такой договор просто никто не заключал. И это ни в коем случае не будет означать, что
данная квартира не может быть приватизирована. Жилое помещение подлежит приватизации вне
зависимости от того, есть письменный документ о социальном найме или такого документа нет.
Период приватизации жилищного фонда в Российской Федерации продолжается уже более
18 лет, и процесс приема заявлений в государственные или муниципальные органы о
приватизации жилых помещений завершается в 24 часа 00 минут 28 февраля 2013 г. При этом
продолжается процедура рассмотрения заявления, заключения договора и государственная
регистрация права собственности по приватизируемому жилому помещению. С государственной
регистрацией завершается процесс передачи жилого помещения из государственной или
муниципальной собственности в частную гражданам, в этих жилых помещениях проживающим.
Безусловно, именно приватизация позволила сформировать рынок жилых помещений.
Выше отмечалось, что основная часть жилищного фонда находится в частной собственности. И
конечно же, важно, что прекращение приватизации жилищного фонда происходит не "в
одночасье", не с момента публикации в официальном источнике: гражданам был предложен
период времени (более четырех лет) <1>, для того чтобы принять решение, приватизировать
жилое помещение, занимаемое по договору социального найма, или остаться проживать в
качестве нанимателя (ч. 2 ст. 2 Вводного закона).
--------------------------------
<1> Имеется в виду срок от момента публикации ЖК РФ и Вводного закона, а в общей
сложности - более 20 лет.
В тех случаях, если наниматель подаст заявление о приватизации занимаемого жилья в
конце февраля 2013 г. (например, 25 или 28 февраля 2013 г.), наймодатель (орган местного
самоуправления или государственная организация) обязан будет заключить договор, даже если
это организационно-технически возможно, например, только в марте или апреле 2013 г.
И опять-таки повторим: до марта 2013 г. сохраняется право расприватизировать свою
квартиру. Таким образом, малоимущие семьи или, скажем, жильцы старых домов имеют время,
чтобы взвесить все "за" и "против" и определиться, в какой квартире им лучше жить - в
собственной или муниципальной на условиях социального найма. Если кто-то в горячке, в спешке
по каким-то причинам, как он считает, зря приватизировал, допустим, аварийную квартиру, ему
есть смысл ее деприватизировать, поскольку бремя содержания указанной квартиры
перекладывается на него. Если человек малоимущий, то по договору социального найма, как уже