Крашенинников П.В. Постатейный комментарий к Жилищному кодексу РФ
Подождите немного. Документ загружается.
международного договора начинают применяться с момента вступления его в силу для
Российской Федерации. Публикуются международные договоры вместе с федеральными
законами об их ратификации <2>.
--------------------------------
<1> СЗ РФ. 1995. N 29. Ст. 2757.
<2> ФЗ от 14 июня 1994 г. N 5-ФЗ (ред. от 22 октября 1999 г.) "О порядке опубликования и
вступления в силу федеральных конституционных законов, федеральных законов, актов палат
Федерального Собрания".
3. Следует иметь в виду, что наряду с международным договором Российской Федерации
может применяться также и соответствующий внутригосударственный правовой акт, принятый во
исполнение указанного международного договора (Постановление Пленума Верховного Суда РФ
от 31 октября 1995 г. "О некоторых вопросах применения судами Конституции Российской
Федерации при осуществлении правосудия"). Такой акт не заменяет договор, но определяет
способы и процедуры реализации содержащихся в нем положений.
Статья 10. Основания возникновения жилищных прав и обязанностей
Комментарий к статье 10
1. При формулировании ст. 10 ЖК РФ решающим оказалось влияние ГК РФ (ср. ст. 10 ЖК и ст.
8 ГК).
Жилищные права и обязанности (жилищные правоотношения) возникают, изменяются <1> и
прекращаются. Характеризуя основания движения жилищно-правового отношения, прежде всего
следует назвать материальные, под которыми понимаются потребности лиц и те экономические
отношения, в которые они вступают для получения соответствующих материальных и иных благ в
целях удовлетворения своих потребностей <2>. Однако сами по себе материальные основания не
создают (не изменяют и не прекращают) прав и обязанностей. Это происходит при наличии
юридических оснований движения жилищного правоотношения. Рассматривая такие основания,
необходимо указать ряд следующих моментов:
--------------------------------
<1> Этот же этап движения правового отношения иногда именуется модификацией или
трансформацией правоотношения.
<2> См.: Красавчиков О.А. Юридические факты в советском гражданском праве. М., 1958. С.
10.
во-первых, названные общественные отношения должны охватываться рамками предмета
правового регулирования определенной отрасли права, ибо иначе они не могут приобрести
соответствующую правовую форму. Именно нормы жилищного законодательства представляют
собой нормативное основание движения жилищного правоотношения;
во-вторых, субъекты общественного отношения должны быть в необходимой мере
правосубъектны; сущность гражданской правосубъектности кратко можно охарактеризовать как
основанную на нормах права юридическую способность лица быть участником правовых
отношений <1>;
--------------------------------
<1> См.: Красавчиков О.А. Гражданская правосубъектность как правовая форма // Правовые
проблемы гражданской правосубъектности: Сб. ученых трудов. Вып. 62. Свердловск: СЮИ, 1978. С.
11.
в-третьих, необходимо наличие юридических фактов (юридико-фактических оснований), т.е.
фактов реальной действительности, с которыми нормы права связывают возникновение,
изменение и прекращение правового отношения.
Из этого видно, что правовые основания движения жилищного правоотношения
представляют собой известную совокупность различных по своему содержанию взаимосвязанных
юридических явлений, взаимодействие которых влечет за собой возникновение, изменение или
прекращение жилищного правоотношения.
Наличие материальных, нормативных и правосубъектных оснований лишь создает
возможность динамики жилищного правоотношения. Поэтому указанные явления в науке
именуют предпосылками движения правовой связи. Собственно, основаниями движения
жилищного правоотношения, как и любого другого правового отношения, являются юридические
факты, поскольку они реализуют создаваемую материальными, нормативными и
правосубъектными предпосылками возможность динамики жилищного правоотношения.
Юридические факты выступают в качестве конкретной (частной) правовой основы динамики
конкретных (в том числе жилищных) правоотношений <1>.
--------------------------------
<1> См.: Красавчиков О.А. Юридические факты в советском гражданском праве. С. 27.
В комментируемой статье называются юридические факты, порождающие жилищные права
и обязанности. Многие из названных в этой статье юридических фактов могут быть
правоизменяющими и (или) правопрекращающими (см. п. 11 настоящего комментария).
2. Жилищные права и обязанности по общему правилу возникают из оснований,
предусмотренных актами жилищного законодательства (см. ст. 5 ЖК и комментарий к ней). Но,
как известно, в гражданско-правовой сфере разрешено все, что прямо не запрещено
(законодательством). Поэтому жилищные права и обязанности возникают также из действий
субъектов жилищного права (см. ч. 2 ст. 4 ЖК и комментарий к ней), которые хотя и не
предусмотрены актами жилищного законодательства, но в силу общих начал и смысла
жилищного законодательства (см. ст. 1 ЖК и комментарий к ней) порождают жилищные права и
обязанности. Например, гражданин А. по просьбе гражданина Б. выполнил какую-либо работу. В
знак благодарности гражданину А. предоставлено право пользоваться жильем (частью жилого
помещения), принадлежащим гражданину Б. Что это? Более всего такие отношения похожи на
договор найма (если гражданин Б. наниматель - то на отношения, порождаемые договором
поднайма). Но это не наем (не поднаем) в "чистом" виде. Это отношения, не предусмотренные
законодательством, но ему не противоречащие и поэтому признаваемые и защищаемые
государством. Соответствующее соглашение в силу общих начал и смысла жилищного
законодательства порождает жилищные права и обязанности.
3. Сравнительно редко основанием возникновения жилищных прав и обязанностей является
один юридический факт. Чаще всего они порождаются юридическим составом, под которым
принято понимать совокупность юридических фактов, необходимых и достаточных для
наступления юридических последствий, предусмотренных нормой права. Так, для возникновения
права пользования жилым помещением государственного или муниципального жилищных
фондов необходима совокупность таких юридических фактов, как: 1) решение о предоставлении
жилого помещения; 2) договор социального найма жилого помещения; 3) передача
наймодателем жилого помещения нанимателю. Только при наличии всех юридических фактов,
причем накапливающихся в строго определенном (указанном) порядке, возникает право
пользования жилым помещением (и обязанности нанимателя). Первые два названных
юридических факта порождают и промежуточные юридические последствия. Решение о
предоставлении жилого помещения по договору социального найма является основанием
заключения соответствующего договора (ч. 4 ст. 57 ЖК). Договор социального найма порождает
обязанность одной стороны (наймодателя) передать другой стороне (нанимателю) жилое
помещение во владение и пользование для проживания в нем (ч. 1 ст. 60, ч. 2 ст. 65 ЖК).
Аналогичным образом могут быть охарактеризованы и многие другие юридико-фактические
основания движения иных жилищных правоотношений.
С учетом сказанного следует иметь в виду некоторую условность перечня оснований
возникновения жилищных прав и обязанностей, содержащегося в комментируемой статье. Чаще
всего жилищное правоотношение порождается не одним из оснований, указанных в том или
ином пункте комментируемой статьи, но определенным юридическим составом.
4. К договорам, упоминаемым в п. 1 настоящей статьи, относятся такие гражданско-
правовые соглашения, как договоры найма (коммерческого и социального), поднайма,
безвозмездного пользования и т.д.
В ряде случаев закон не упоминает о договоре, но договорная природа отношений не
вызывает сомнения. Например, соглашение о вселении временных жильцов.
Говоря об "иных сделках", о которых содержится упоминание в п. 1 комментируемой статьи,
можно указать, например, на завещательный отказ: на наследника, к которому переходит жилой
дом, квартира или иное жилое помещение, завещатель может возложить обязанность
предоставить другому лицу на период жизни этого лица или на иной срок право пользования этим
помещением или его определенной частью (п. 2 ст. 1137 ГК). Волеизъявление на получение
завещательного отказа также есть односторонняя сделка, входящая в юридический состав,
порождающий право отказополучателя пользоваться жилым помещением. Напротив, отказ от
принятия завещательного отказа представляет собой одностороннюю сделку, препятствующую
возникновению права пользования (см. также ст. 33 ЖК и комментарий к ней) (о договорах и иных
сделках, хотя и не предусмотренных федеральным законом, но не противоречащих ему,
служащих основаниями возникновения жилищных прав и обязанностей, см. также п. 2 настоящего
комментария).
5. Среди актов органов, о которых идет речь в п. 2 комментируемой статьи, можно назвать,
например, решение о предоставлении жилого помещения в социальный наем, принимаемое
органом местного самоуправления (см. также п. 3 настоящего комментария).
6. Жилищные права и обязанности нередко основываются на судебном решении. Так,
судебное решение может входить в юридический состав, порождающий право нанимателя и
(или) собственника, проживающего в коммунальной квартире, на освободившееся в этой
квартире жилое помещение (ст. 59 ЖК).
Часто судебное решение может входить в правоизменяющий юридический состав
(например, при выселении одного из пользователей).
7. При приобретении жилых помещений в собственность (п. 4 комментируемой статьи) (по
различного рода договорам (купли-продажи, мены, дарения и др.), в порядке наследования, в
результате приватизации и прочего) возникают жилищные права и обязанности,
предусмотренные ст. ст. 288 - 292 ГК; ст. ст. 30 - 34 ЖК).
8. Членство в жилищном или жилищно-строительном кооперативе (п. 5 комментируемой
статьи) является основанием возникновения прав, предусмотренных ст. 116 ГК и ст. ст. 110 - 134
ЖК.
9. О действиях, не предусмотренных п. п. 1 - 5 комментируемой статьи, но с которыми акт
жилищного законодательства связывает возникновение жилищных прав и обязанностей (п. 6), см.
п. 2 настоящего комментария.
10. Иногда возникновение жилищных прав и обязанностей федеральными законами или
иными актами жилищного законодательства связывается с наступлением определенного события.
Так, тот факт, что ребенок стал сиротой или остался без попечения родителей, дает право на
внеочередное получение жилого помещения по договору социального найма. Такое же право
имеют граждане в случае заболевания одной из болезней, указанных в утвержденном
Правительством РФ перечне (ч. 2 ст. 57, а также п. 4 ч. 1 ст. 51 ЖК).
Возникновение жилищных прав и обязанностей нередко связывается с таким своеобразным
событием, как истечение срока. Например, граждане, намеренно ухудшившие свои жилищные
условия, принимаются на учет в качестве нуждающихся в жилых помещениях не ранее чем через
пять лет со дня совершения соответствующих действий (ст. 53 ЖК). Стало быть, истечение
указанного (пятилетнего) срока порождает право встать на учет.
11. Как неоднократно отмечалось, названные в комментируемой статье юридические факты
могут быть также правоизменяющими и (или) правопрекращающими. Так, при объединении
договоров (ч. 1 ст. 82 ЖК) происходит изменение жилищных прав и обязанностей.
Правоизменяющим юридическим фактом является договор социального найма, заключенный
вместо ранее существовавших двух (или более) договоров.
Договор социального найма может быть расторгнут в любое время по соглашению сторон
(ч. 1 ст. 83 ЖК). Это соглашение сторон является правопрекращающим юридическим фактом.
Иные сделки, упоминаемые в комментируемой статье, также могут быть
правоизменяющими или правопрекращающими. Так, наниматель по договору социального найма
вправе с письменного согласия членов своей семьи вселить в жилое помещение новых членов
семьи (ст. 70 ЖК). Такое согласие есть сделка, влекущая изменение договора (ч. 2 ст. 70 ЖК).
Статья 11. Защита жилищных прав
Комментарий к статье 11
1. Защита жилищных прав осуществляется в предусмотренном законом порядке, т.е.
посредством применения надлежащей формы и способов защиты. Принято выделять две
основные формы защиты прав: юрисдикционную и неюрисдикционную. Юрисдикционная форма
защиты - это деятельность уполномоченных государством органов по защите нарушенных или
оспариваемых прав (суд, прокуратура, органы внутренних дел, государственная жилищная
инспекция и др.). В рамках юрисдикционной формы защиты, в свою очередь, выделяют общий
(судебный) и специальный (административный) порядок защиты нарушенных прав.
Неюрисдикционная форма защиты - это действия граждан и организаций по защите прав и
охраняемых законом интересов, которые совершаются ими самостоятельно, без обращения за
помощью к компетентным органам. Такие действия называют самозащитой прав.
Система защиты прав граждан, в том числе и в жилищной сфере, предусмотрена
законодательством РФ, которым установлены как судебные, так и внесудебные процедуры
защиты прав граждан.
2. В соответствии с ч. 1 ст. 46 Конституции РФ каждому гарантируется судебная защита его
прав и свобод. Исходя из данной конституционной нормы, ч. 1 комментируемой статьи
устанавливает приоритет судебной защиты нарушенных жилищных прав, т.е. прав, вытекающих из
отношений, регулируемых жилищным законодательством. При этом право на обращение в суд за
защитой жилищных прав сохраняется за субъектом и в том случае, когда закон предусматривает
административный порядок защиты жилищных прав. Данное правило следует из содержания ч. 2
настоящей статьи, предусматривающей, что решение, принятое в административном порядке,
может быть обжаловано в судебном порядке.
Защита жилищных прав в административном порядке путем обращения с заявлением или
жалобой в государственный орган, орган местного самоуправления или к должностному лицу,
являющемуся вышестоящим по отношению к лицу, нарушившему право, осуществляется только в
случаях, предусмотренных Жилищным кодексом или другим федеральным законом. На это
обстоятельство особо обращено внимание судов в п. 1 Постановления Пленума Верховного Суда
РФ от 2 июля 2009 г. N 14. В случае несогласия с принятым в административном порядке
решением заинтересованное лицо вправе обжаловать его в судебном порядке.
Таким образом, законодателем установлен всеобъемлющий судебный контроль за
действиями несудебных органов и должностных лиц, принимающих решения по жилищно-
правовым вопросам в административном порядке.
Необходимость обеспечения судебной защиты нарушенных жилищных прав отнесена к
основным началам жилищного законодательства (ч. 1 ст. 1 ЖК).
3. В отличие от ст. 11 ГК РФ "Судебная защита гражданских прав" в настоящей статье не
называются судебные органы, осуществляющие защиту нарушенных жилищных прав. В
последующих статьях ЖК РФ применяется также общий термин "суд".
В то же время согласно п. 1 ст. 4 ФКЗ от 31 декабря 1996 г. N 1-ФКЗ "О судебной системе
Российской Федерации" <1> правосудие <2> в Российской Федерации осуществляется только
судами, учрежденными в соответствии с Конституцией РФ и данным Законом. Пунктом 2 ст. 4
названного Закона установлено, что в Российской Федерации действуют федеральные суды,
конституционные (уставные) суды и мировые судьи субъектов Федерации, составляющие
судебную систему РФ.
--------------------------------
<1> СЗ РФ. 1997. N 1. Ст. 1.
<2> Правосудие - это форма государственной деятельности, которая заключается в
рассмотрении и разрешении судом отнесенных к его компетенции дел, в том числе и
гражданских, которая осуществляется в установленном законом процессуальном порядке (см.:
Власов А.А. Гражданское процессуальное право: Учебник. М.: ТК "Велби", 2003. С. 9).
К федеральным судам относятся:
- Конституционный Суд Российской Федерации;
- Верховный Суд Российской Федерации, верховные суды республик, краевые и областные
суды, суды городов федерального значения, суды автономной области и автономных округов,
районные суды, военные и специализированные суды, составляющие систему федеральных судов
общей юрисдикции;
- Высший Арбитражный Суд Российской Федерации, федеральные арбитражные суды
округов (арбитражные кассационные суды), арбитражные апелляционные суды, арбитражные
суды субъектов Федерации, составляющие систему федеральных арбитражных судов (п. 3 ст. 4
ФКЗ "О судебной системе Российской Федерации").
К судам субъектов Федерации относятся:
- конституционные (уставные) суды субъектов Федерации;
- мировые судьи, являющиеся судьями общей юрисдикции субъектов Федерации (п. 4 ст. 4
ФКЗ "О судебной системе Российской Федерации").
Суды осуществляют судебную власть в Российской Федерации. При этом судебная власть
самостоятельна и действует независимо от законодательной и исполнительной власти.
Третейские суды в судебную систему РФ не входят, правосудие не осуществляют. Не
упоминаются они и в ч. 1 комментируемой статьи в качестве органа, защищающего нарушенные
жилищные права. Однако в силу п. 2 ст. 1 ФЗ от 24 июля 2002 г. N 102-ФЗ "О третейских судах в
Российской Федерации" <1> в третейский суд может по соглашению сторон передаваться любой
спор, вытекающий из гражданских правоотношений, если иное не установлено федеральным
законом. Принимая во внимание, что большая часть жилищных правоотношений по своей
юридической природе являются гражданско-правовыми, можно сделать вывод о возможности
обращения сторон для разрешения жилищного спора к третейскому суду. Третейский суд
представляет собой суд, избранный по соглашению сторон, для разрешения конкретного
возникшего спора гражданско-правового характера с обязательством подчиниться решению этого
суда.
--------------------------------
<1> СЗ РФ. 2002. N 30. Ст. 3019.
4. Защита нарушенных жилищных прав осуществляется судом в соответствии с
подведомственностью дел, установленной процессуальным законодательством.
Подведомственность позволяет определить круг конкретных дел, рассматриваемых тем или иным
судом.
В юридической литературе предлагаются различные понятия подведомственности: а) как
совокупность гражданских процессуальных норм, устанавливающих границы полномочий
различных органов (судов) по рассмотрению и разрешению дел; б) как гражданско-
процессуальный институт, выполняющий функции распределительного механизма между
различными органами (судами); в) как свойство дела, в силу которого оно подлежит разрешению
определенным органом (судом); г) как предпосылка права на обращение в суд, определяющая
пределы реализации этого права; д) как нахождение вопроса в чьем-то ведении и др. <1>.
--------------------------------
<1> См.: Процессуальное право: Энциклопедический словарь. М.: Норма, 2003. С. 348 - 349;
Афанасьев С.Ф., Зайцев А.И. Гражданский процесс: Учебно-методический комплекс. М.: Норма,
2004. С. 113 - 115; Коршунов Н.М., Мареев Ю.Л. Гражданский процесс: Учебник для вузов. М.:
Норма, 2004. С. 84 - 85; и др.
В процессуальном законодательстве основными критериями разграничения компетенции
между судами общей юрисдикции и арбитражными судами являются характер спорных
правоотношений и их субъектный состав, которые должны учитываться в совокупности при
определении подведомственности гражданских дел <1>.
--------------------------------
<1> См.: Комментарий к Гражданскому процессуальному кодексу Российской Федерации /
Под ред. Г.А. Жилина. М.: Проспект, 2009. С. 69.
5. Полномочия Конституционного Суда РФ определены ст. 125 Конституции РФ и ст. 3 ФКЗ от
21 июля 1994 г. "О Конституционном Суде Российской Федерации" <1>. Так, в частности,
Конституционный Суд РФ:
--------------------------------
<1> СЗ РФ. 1994. N 13. Ст. 1447.
1) разрешает дела о соответствии Конституции РФ:
а) федеральных законов, нормативных актов Президента РФ, Совета Федерации,
Государственной Думы, Правительства РФ;
б) конституций республик, уставов, а также законов и иных нормативных актов субъектов
Федерации, изданных по вопросам, относящимся к ведению органов государственной власти РФ и
совместному ведению органов государственной власти РФ и органов государственной власти
субъектов Федерации;
в) договоров между органами государственной власти РФ и органами государственной
власти субъектов Федерации, договоров между органами государственной власти субъектов
Федерации;
г) не вступивших в силу международных договоров РФ;
2) разрешает споры о компетенции:
а) между федеральными органами государственной власти;
б) между органами государственной власти РФ и органами государственной власти
субъектов Федерации;
в) между высшими государственными органами субъектов Федерации;
3) проверяет по жалобам на нарушение конституционных прав и свобод граждан и по
запросам судов конституционность закона, примененного или подлежащего применению в
конкретном деле.
Конституционный Суд РФ при осуществлении конституционного судопроизводства решает
исключительно вопросы права и воздерживается от установления и исследования фактических
обстоятельств во всех случаях, когда это входит в компетенцию других судов или иных органов.
Поводом к рассмотрению дела в Конституционном Суде РФ является обращение в
Конституционный Суд РФ в форме запроса, ходатайства или жалобы, отвечающее установленным
требованиям. Основанием к рассмотрению дела является обнаружившаяся неопределенность в
вопросе о том, соответствует ли Конституции РФ закон, иной нормативный акт, договор между
органами государственной власти, не вступивший в силу международный договор, а также иные
обстоятельства, предусмотренные ст. 36 ФКЗ "О Конституционном Суде Российской Федерации".
Решения Конституционного Суда РФ, вынесенные в форме постановления, играют особую
роль в защите жилищных прав, что обусловлено спецификой их юридической силы по сравнению
с судебными постановлениями судов общей юрисдикции и арбитражных судов.
В соответствии со ст. 79 ФКЗ "О Конституционном Суде Российской Федерации" решение
Конституционного Суда РФ после его провозглашения является окончательным, не подлежит
обжалованию (непоколебимость решения), становится непосредственно действующим и не
нуждающимся в подтверждении другими правовыми актами либо иными органами и
должностными лицами.
Обязательность решения Конституционного Суда РФ обеспечивается установленным
законом запретом преодолевать юридическую силу этого решения путем повторного принятия
акта, признанного не соответствующим Конституции РФ.
Акты или их отдельные положения, признанные неконституционными, утрачивают силу;
признанные не соответствующими Конституции РФ не вступившие в силу международные
договоры РФ не подлежат введению в действие и применению. Решения судов и иных органов,
основанные на актах, признанных неконституционными, не подлежат исполнению и должны быть
пересмотрены в установленных федеральным законом случаях.
В случае если решением Конституционного Суда РФ нормативный акт признан не
соответствующим Конституции РФ полностью или частично либо из решения Конституционного
Суда РФ вытекает необходимость устранения пробела в правовом регулировании,
государственный орган или должностное лицо, принявшие этот нормативный акт, рассматривают
вопрос о принятии нового нормативного акта, который должен, в частности, содержать
положения об отмене нормативного акта, признанного не соответствующим Конституции РФ
полностью, либо о внесении необходимых изменений и (или) дополнений в нормативный акт,
признанный неконституционным в отдельной его части. До принятия нового нормативного акта
непосредственно применяется Конституция РФ.
6. Подведомственность гражданских дел судам общей юрисдикции определена ст. 22 ГПК
РФ. Суды общей юрисдикции, в частности, рассматривают и разрешают:
а) исковые дела с участием граждан, организаций, органов государственной власти, органов
местного самоуправления о защите нарушенных или оспариваемых прав, свобод и законных
интересов, по спорам, возникающим в том числе из гражданских и жилищных правоотношений;
б) дела, возникающие из публичных правоотношений, т.е. по заявлениям граждан,
организаций, прокуроров об оспаривании нормативных правовых актов полностью или в части,
если рассмотрение этих заявлений не отнесено федеральным законом к компетенции иных судов,
а также по заявлениям об оспаривании решений и действий (бездействия) органов
государственной власти, органов местного самоуправления, должностных лиц, государственных и
муниципальных служащих (ст. 245 ГПК).
Компетенция конкретных судов общей юрисдикции внутри судебной системы по
рассмотрению и разрешению гражданских дел по первой инстанции (а среди них и дела по
защите жилищных прав) определяется правилами ГПК РФ о подсудности (ст. ст. 23 - 27). Правила
подсудности гарантируют реализацию ч. 1 ст. 47 Конституции РФ, согласно которой каждому
гарантировано право на рассмотрение его дела в том суде и тем судьей, к подсудности которых
оно отнесено законом.
Дела по жилищным спорам рассматриваются в судах на основании исковых заявлений
(заявлений) заинтересованных лиц, по заявлению прокурора, поданному на основании и в
порядке, предусмотренных ст. 45 ГПК РФ, либо по заявлению лиц, указанных в ст. 46 ГПК РФ
(например, по заявлению законного представителя недееспособного или несовершеннолетнего
гражданина).
Так, Верховный Суд РФ рассматривает в качестве суда первой инстанции гражданские дела:
а) об оспаривании ненормативных правовых актов Президента РФ, ненормативных
правовых актов палат Федерального Собрания, ненормативных правовых актов Правительства РФ
(п. 1 ч. 1 ст. 27 ГПК);
б) об оспаривании нормативных правовых актов Президента РФ, нормативных правовых
актов Правительства РФ и нормативных правовых актов иных федеральных органов
государственной власти, затрагивающих права, свободы и законные интересы граждан и
организаций (п. 2 ч. 1 ст. 27 ГПК);
в) по разрешению споров между федеральными органами государственной власти и
органами государственной власти субъектов Федерации, между органами государственной власти
субъектов Федерации, переданных на рассмотрение в Верховный Суд РФ Президентом РФ в
соответствии со ст. 85 Конституции РФ (п. 6 ч. 1 ст. 27 ГПК).
Что касается гражданских дел об оспаривании нормативных правовых актов органов
государственной власти субъектов Федерации, затрагивающих права, свободы и законные
интересы граждан и организаций, то они рассматриваются в качестве суда первой инстанции
верховным судом республики, краевым, областным судом, судом города федерального значения,
судом автономной области и судом автономного округа (п. 2 ч. 1 ст. 26 ГПК).
Дела, подсудные мировому судье, определены ст. 23 ГПК РФ. В частности, мировые судьи
рассматривают в качестве суда первой инстанции дела по имущественным спорам при цене иска,
не превышающей суммы, установленной п. 5 ч. 1 ст. 23 ГПК РФ на день подачи заявления
(например, требование нанимателя жилого помещения по договору социального найма о
возмещении убытков, причиненных ненадлежащим исполнением или неисполнением
наймодателем обязанностей, предусмотренных жилищным законодательством (ст. 66 ЖК);
требование нанимателя жилого помещения о взыскании с поднанимателя платы за поднаем
жилого помещения в случае невнесения ее в сроки, предусмотренные договором (ст. 78 ЖК и
др.)); дела об определении порядка пользования имуществом (например, спор между
участниками общей долевой собственности на жилое помещение о порядке пользования жилым
помещением (ст. 247 ГК); спор о порядке пользования жилым помещением, предоставленным
гражданину по завещательному отказу (ст. 33 ЖК)).
Гражданские дела, подведомственные судам и не относящиеся к компетенции мирового
судьи, рассматриваются и разрешаются по первой инстанции районными судами, если
федеральным законом (ст. ст. 25 - 27 ГПК) они не отнесены к подсудности других федеральных
судов общей юрисдикции. Под юрисдикцию районного суда подпадает основная масса
гражданских дел, среди них большое число непосредственно вытекающих из жилищных
правоотношений (например, о сохранении за бывшим членом семьи собственника жилого
помещения права пользования жилым помещением на определенный срок (ст. 31 ЖК); о
выселении гражданина, право пользования жилым помещением которого прекращено или
который нарушает правила пользования жилым помещением (ст. 35 ЖК); об изъятии жилого
помещения у собственника путем выкупа в связи с изъятием земельного участка для
государственных или муниципальных нужд (ст. 32 ЖК); споры о нарушении преимущественного
права покупки отчуждаемой комнаты в коммунальной квартире (ст. 42 ЖК); споры о
предоставлении освободившихся жилых помещений в коммунальной квартире (ст. 59 ЖК); о
предоставлении жилого помещения по договору социального найма (ст. 57 ЖК РФ); о признании
недействительным решения о предоставлении жилого помещения по договору социального
найма и заключенного на его основании договора социального найма (п. 3 ч. 3 ст. 11 и ч. 4 ст. 57
ЖК); об осуществлении принудительного обмена жилыми помещениями (ст. 72 ЖК); о признании
обмена жилыми помещениями, предоставленными по договорам социального найма,
недействительным (ст. 75 ЖК); о расторжении договора социального найма жилого помещения по
требованию наймодателя (ст. 83 ЖК); о выселении граждан из жилых помещений,
предоставленных по договорам социального найма (ст. ст. 84 - 91 ЖК и др.).
Районные суды являются ключевым звеном системы федеральных судов общей
юрисдикции, и от результата их деятельности во многом зависит эффективность правосудия по
гражданским делам, среди которых большое число дел о защите нарушенных жилищных прав.
Согласно ч. 3 ст. 22 ГПК РФ суды общей юрисдикции рассматривают и разрешают дела,
предусмотренные ч. ч. 1 и 2 ст. 22 данного Кодекса, за исключением экономических споров и
других дел, отнесенных федеральным конституционным законом и федеральным законом к
ведению арбитражных судов.
7. Арбитражным судам, согласно ст. 27 АПК РФ, подведомственны дела по экономическим
спорам и другие дела, связанные с осуществлением предпринимательской и иной экономической
деятельности. При этом арбитражные суды разрешают экономические споры и рассматривают
иные дела с участием организаций, являющихся юридическими лицами, граждан,
осуществляющих предпринимательскую деятельность без образования юридического лица и
имеющих статус индивидуального предпринимателя, приобретенный в установленном законом
порядке, а в случаях, предусмотренных АПК РФ и иными федеральными законами, - с участием
Российской Федерации, субъектов Федерации, муниципальных образований, государственных
органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, образований, не
имеющих статуса юридического лица, и граждан, не имеющих статуса индивидуального
предпринимателя.
К подведомственности арбитражных судов ст. ст. 29 - 33 АПК РФ отнесены и другие
категории дел (например, по спорам о создании, реорганизации и ликвидации организаций; об
отказе в государственной регистрации, уклонении от государственной регистрации юридических
лиц, индивидуальных предпринимателей и др.).
Экономические и иные споры, подведомственные арбитражным судам, могут возникнуть из
жилищных отношений по поводу создания и деятельности жилищных и жилищно-строительных
кооперативов, содержания и ремонта жилых помещений, предоставления коммунальных услуг,
учета жилищного фонда и др.
8. Деятельность третейских судов, основания и порядок защиты ими нарушенных прав, в том
числе и жилищных, регламентируются ФЗ от 24 июля 2002 г. N 102-ФЗ "О третейских судах в
Российской Федерации".
В Российской Федерации могут образовываться постоянно действующие третейские суды и
третейские суды для разрешения конкретных споров.
Постоянно действующие третейские суды образуются торговыми палатами, биржами,
общественными объединениями предпринимателей и потребителей, иными организациями -
юридическими лицами, созданными в соответствии с законодательством РФ, и их объединениями
(ассоциациями, союзами) и действуют при этих организациях. Порядок образования третейского
суда для разрешения конкретного спора определяется соглашением сторон с соблюдением
положений ФЗ "О третейских судах в Российской Федерации". На разрешение в третейский суд по
соглашению сторон может передаваться любой спор, вытекающий из гражданских
правоотношений (к ним можно отнести некоторые из видов жилищных отношений), если иное не
предусмотрено законом.
Решение третейского суда может быть оспорено участвующей в деле стороной путем подачи
заявления об отмене решения в компетентный суд (т.е. суд общей юрисдикции или арбитражный
суд), если в третейском соглашении не предусмотрено, что решение третейского суда является
окончательным. Решение третейского суда исполняется добровольно, в порядке и сроки, которые
установлены в решении. В случае его неисполнения сторона, в пользу которой вынесено решение,
может обратиться в компетентный суд с заявлением о выдаче исполнительного листа на
принудительное исполнение решения третейского суда.
9. Из ч. 2 комментируемой статьи следует, что защита жилищных прав в административном
порядке осуществляется только в случаях, предусмотренных ЖК РФ или другим федеральным
законом. При этом решение, принятое в административном порядке, может быть обжаловано в
судебном порядке.
Примером защиты нарушенных жилищных прав в административном порядке является
предусмотренное ст. 23.55 КоАП РФ рассмотрение органами государственной жилищной
инспекции дел об административных правонарушениях, перечисленных в ст. 7.21 (нарушение
правил пользования жилыми помещениями), ст. 7.22 (нарушение правил содержания и ремонта
жилых домов и (или) жилых помещений) и ст. 7.23 (нарушение нормативов обеспечения
населения коммунальными услугами). Полномочиями рассматривать такие дела от имени
органов государственной жилищной инспекции наделены руководители государственных
жилищных инспекций и их заместители.
Статья 23.55 КоАП РФ основана на положениях федеральных законов и иных нормативных
правовых актов о полномочиях государственной жилищной инспекции. К этим полномочиям, в
частности, относится осуществление контроля за соблюдением всеми участниками жилищных
отношений Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда, за обеспечением прав и
законных интересов граждан и государства при предоставлении населению жилищных и
коммунальных услуг, отвечающих требованиям федеральных стандартов качества,
использованием и сохранностью жилищного фонда независимо от его принадлежности и др. <1>.
--------------------------------
<1> См.: п. 1.10 Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденных
Постановлением Госстроя России от 27 сентября 2003 г. N 170 // Российская газета. 2003. 23 окт.;
Положение о государственной жилищной инспекции в Российской Федерации, утверждено
Постановлением Правительства РФ от 26 сентября 1994 г. N 1086 // СЗ РФ. 1994. N 23. Ст. 2566.
Перечень должностных лиц, уполномоченных составлять протоколы об административных
правонарушениях в жилищной сфере, предусмотренных ст. ст. 7.21 - 7.23 КоАП РФ, утвержден
Приказом Госстроя России от 18 июля 2002 г. N 149 <1>.
--------------------------------
<1> БНА РФ. 2002. N 47.
10. В ч. 3 комментируемой статьи называются способы защиты жилищных прав.
Приведенный в ней перечень способов защиты жилищных прав не является исчерпывающим.
Иные способы защиты жилищных прав могут быть предусмотрены как в самом ЖК РФ, так и в
других федеральных законах.
Следует заметить, что способы защиты жилищных прав аналогичны способам защиты
гражданских прав, закрепленных в ст. 12 ГК РФ.
Под способами защиты жилищных прав понимаются предусмотренные законом
материально-правовые меры принудительного характера, при помощи которых производится
восстановление (признание) нарушенных (оспариваемых) прав.
Выбор конкретного способа защиты жилищных прав осуществляется самостоятельно
управомоченным лицом, за исключением случаев, когда способ защиты нарушенного права
прямо определен правовой нормой, регулирующей соответствующее жилищное
правоотношение. Так, если обмен жилыми помещениями, предоставленными по договорам
социального найма, совершен с нарушением требований, предусмотренных ЖК РФ (например,
при отсутствии согласия на обмен кого-либо из членов семьи нанимателя жилого помещения), то
член семьи нанимателя жилого помещения, чьи права были нарушены обменом, вправе
требовать признания сделки по обмену жилыми помещениями недействительной и переселения
сторон в ранее занимаемые жилые помещения, т.е. восстановления положения, существовавшего
до нарушения права (ст. 75 ЖК).
Закрепление в отдельных нормах ЖК РФ тех или иных способов защиты жилищных прав, так
же как и выбор способа защиты управомоченным лицом из числа предусмотренных настоящей
статьей в тех случаях, когда в нормах ЖК РФ, регулирующих определенные виды жилищных
отношений, нет указаний на конкретные способы защиты, определяется двумя обстоятельствами:
а) спецификой защищаемого права; б) характером правонарушения.
В связи с тем что жилищные отношения по пользованию жилыми помещениями (например,
по договору социального найма жилого помещения, по договору поднайма жилого помещения,
предоставленного по договору социального найма) регулируются, как правило, нормами
гражданско-правового характера (их особенности определены ст. 1 ГК РФ), а значит, могут
считаться разновидностью гражданских правоотношений, то, соответственно, при нарушении или
оспаривании кем-либо права пользования жилым помещением гражданин вправе прибегнуть к
способам защиты прав, предусмотренных гражданским законодательством (ст. 12 ГК).
Речь идет о таких способах защиты, не названных в комментируемой статье, как
возмещение убытков, взыскание неустойки, компенсация морального вреда, присуждение к
исполнению обязанности в натуре, признание оспоримой сделки недействительной и
применение последствий ее недействительности, а также применение последствий ничтожной
сделки.
11. Первым из способов защиты жилищных прав ч. 3 комментируемой статьи называет такой
способ, как признание жилищного права.
Необходимость в данном способе защиты возникает в том случае, когда наличие у лица
определенного субъективного жилищного права кем-либо отрицается, оспаривается (например,
нанимателем, наймодателем, членами семьи нанимателя, собственником жилого помещения),
подвергается сомнению или имеется реальная угроза таких действий. Вследствие возникшей
ситуации правовой неопределенности лицо не может воспользоваться своим субъективным
жилищным правом (например, правом члена семьи нанимателя жилого помещения по договору
социального найма пользоваться жилым помещением).
Признание жилищного права в качестве способа защиты осуществляется в судебном
(юрисдикционном) порядке, так как только суд может официально подтвердить наличие или
отсутствие у лица спорного жилищного права.
Требование о признании субъективного жилищного права во многих случаях является
необходимой предпосылкой применения иных предусмотренных ст. 11 ЖК РФ способов защиты.
Так, предъявление лицом в суд требования о признании за ним права пользования жилым
помещением по завещательному отказу (ст. 33 ЖК) может сочетаться с требованием о вселении в
жилое помещение (если лицо проживало ранее в жилом помещении, то способ защиты -
восстановление положения, существовавшего до нарушения жилищного права, и пресечение