Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации. Часть 2

Подождите немного. Документ загружается.

приборов и оборудования. Включение в сферу договорных отношений этих обязанностей абонента

объясняется зависимостью бесперебойного процесса энергоснабжения в энергосистеме от соблюдения

потребителями правил эксплуатации энергооборудования и установленного режима потребления

энергии. К заключаемому договору энергоснабжения прилагается акт разграничения балансовой

принадлежности электрических и тепловых сетей. Таким образом, определяется граница

ответственности абонента и энергоснабжающей организации за техническое состояние и обслуживание

энергооборудования.

Приобретение абонентом энергообрудования осуществляется не по договору энергоснабжения,

а путем заключения иных договоров, поэтому употребление термина "покупатель" в названии

комментируемой статьи несовместимо с термином "абонент", который используется в §6гл.30 ГК и

который отражает самостоятельность договора энергоснабжения как отдельного вида договора купли-

продажи.

Для принятия энергоснабжающей организацией безотлагательных мер по устранению аварий,

пожаров, иных нарушений, возникающих при пользовании энергией абонентом, на абонента возлагается

обязанность по немедленному сообщению энергоснабжающей организации о возникновении таких

нарушений.

2. Если абонентом выступает гражданин, использующий энергию для бытового потребления,

обязанность по обеспечению надлежащего состояния и безопасности энергетических сетей и приборов

учета потребления энергии по общему правилу возлагается на энергоснабжающую организацию. Однако

гражданин обязан соблюдать правила техники безопасности при пользовании энергией, поддерживать в

исправности внутриквартирную электропроводку, соответствующие устройства и приборы.

3. Требования к техническому состоянию и эксплуатации энергетических сетей, приборов и

оборудования установлены Правилами устройства электроустановок, Правилами эксплуатации

электроустановок потребителей, Правилами техники безопасности при эксплуатации электроустановок

потребителей, Правилами эксплуатации теплопотребляющих установок и тепловых сетей потребителей

и Правилами техники безопасности при эксплуатации теплопотребляющих установок и тепловых сетей

потребителей*(45). Требования по обеспечению технической и технологической безопасности в

электроэнергетике будут установлены техническими регламентами.

Порядок осуществления контроля за соблюдением этих правил определяется нормативными

актами и принятыми в соответствии с ними обязательными правилами. Так, на организации и

учреждения госэнергонадзора РФ возлагается надзор за соблюдением организациями правил техники

эксплуатации электрических, теплоиспользующих установок и техники безопасности при их

эксплуатации, а также правил пользования электрической и тепловой энергией (см. Положение о

государственном энергетическом надзоре в Российской Федерации, утвержденное постановлением

Правительства РФ от 12.08.98 N938*(46)).

Статья 544. Оплата энергии

1. Оплата принятой энергии является одной из основных обязанностей абонента. В переходный

период функционирования электроэнергетики государственное регулирование тарифов на

электрическую и тепловую энергию (мощность) осуществляется посредством установления

экономически обоснованных тарифов и (или) их предельных уровней. Срок действия установленных

тарифов и (или) их предельных уровней не может быть менее чем год. Правила государственного

регулирования и применения тарифов на электрическую и тепловую энергию устанавливает

Правительство РФ. Органы исполнительной власти субъектов РФ устанавливают тарифы на

электроэнергию, поставляемую энергоснабжающими организациями потребителям, в рамках

установленных федеральным органом исполнительной власти по регулированию естественных

монополий предельных (минимального и (или) максимального) уровней тарифов, за исключением

электроэнергии, продаваемой по нерегулируемым ценам. Государственное регулирование тарифов

может проводиться отдельно в отношении электроэнергии, поставляемой населению в пределах

социальной нормы потребления и сверх социальной нормы потребления.

Как правило, оплата энергии производится за фактически принятое потребителем количество

электрической и тепловой энергии, хотя законом, иными правовыми актами или соглашением сторон

может быть предусмотрено и иное.

2. Порядок расчетов за потребленную энергию зависит прежде всего от субъектного состава

договора. Гражданин, использующий энергию для бытового потребления, оплачивает электрическую и

тепловую энергию равномерно в течение года путем ежемесячных платежей не позднее 10-го числа

месяца, следующего за истекшим (п.2.4 Правил предоставления коммунальных услуг, утвержденных

Правительством РФ от 26.09.94 N1099 (в ред. от 13.10.97)*(47). Порядок расчетов с юридическими

лицами регулируется Указом Президента РФ от 18.09.92 N1091 "О мерах по улучшению расчетов за

продукцию топливно-энергетического комплекса"*(48), в котором установлено, что расчеты с

потребителями, за исключением бюджетных организаций и населения, за отпускаемые энерго- и

газоснабжающими организациями электрическую и тепловую энергию и газ, а также за реализуемые

нефтедобывающими объединениями, предприятиями и организациями концерна "Роснефтепродукт"

нефть и нефтепродукты производятся на основании показателей измерительных приборов и

действующих тарифов без акцепта плательщиков. В ряде случаев реализация данного Указа

Президента РФ в части безакцептного списания денежных средств со счетов клиентов наталкивается на

отказ банков со ссылкой на п.2ст.854 ГК, в которой в качестве оснований списания денежных средств

со счета без распоряжения клиента не предусмотрены указы Президента РФ. Однако в ст.4 Вводного

закона определено, что изданные до введения в действие части второй ГК нормативные акты

Президента РФ по вопросам, которые согласно ГК могут регулироваться только законами, действуют

впредь до введения в действие соответствующих законов. Пункт2 комментируемой статьи

предусматривает возможность определения порядка расчетов иными правовыми актами, под которыми

подразумеваются и указы Президента РФ. Поэтому не существует правовых оснований для отказа от

применения названного Указа Президента РФ от 18.09.92 N1091. Наличие у энергоснабжающей

организации права на безакцептное списание задолженности за отпущенную энергию не лишает

возможности абонента защищать свои права в судебном порядке.

В утвержденном постановлением Правительства РФ от 04.04.2000 N294 Порядке расчетов за

электрическую, тепловую энергию и природный газ*(49) предусмотрена оплата потребителями -

юридическими лицами, за исключением бюджетных учреждений и казенных предприятий, электрической

тепловой энергии и природного газа с применением авансовых платежей или расчетов по аккредитиву в

порядке, устанавливаемом соглашением между потребителем и энергоснабжающей организацией, если

иное не установлено договором энергоснабжения. Однако данный документ в части расчетов за

электрическую и тепловую энергию противоречит Указу Президента РФ от 18.09.92 N1091, поэтому

применению не подлежит*(50).

Статья 545. Субабонент

Большие сложности возникают в ряде случаев на практике при передаче энергии через

присоединенную сеть от абонента к субабоненту. Абонент нередко отказывается передавать энергию

субабонентам, мотивируя это тем, что данная деятельность не является его основной деятельностью и

не носит публичного характера. В ГК передача энергии по сетям абонента субабоненту сформулирована

как право, а не обязанность абонента. Взаимоотношения между абонентом и субабонентом

урегулированы в комментируемой статье самым общим образом. Понятие субабонента в

законодательстве отсутствует, в результате чего нередко субабонент отождествляется с арендатором

или иным потребителем энергии, не имеющим соответствующего оборудования для получения энергии.

Существует мнение о необходимости рассматривать абонента в качестве энергоснабжающей

организации и соответственно договор между абонентом и субабонентом квалифицировать как договор

энергоснабжения. Однако такая квалификация не соответствует характеру взаимоотношений между

данными субъектами. Поэтому целесообразно закрепить в законе передачу энергии, принятой

абонентом от энергоснабжающей организации, субабоненту по присоединенной сети в качестве

обязанности абонента, осуществляемой на возмездной основе. Соответственно при применении более

сложной структуры договорных связей по передаче энергии от субабонента другим потребителям,

связанным с ним присоединенной сетью, данная обязанность должна возлагаться на субабонента.

В комментируемой статье предусмотрена необходимость получения согласия

энергоснабжающей организации на передачу энергии от абонента к субабоненту с тем, чтобы не

допустить превышения технических возможностей по выработке энергии.

Статья 546. Изменение и расторжение договора энергоснабжения

1. Абзац1п.1 комментируемой статьи содержит правило о расторжении договора в

одностороннем порядке по инициативе гражданина-потребителя. Он вправе расторгнуть договор в

любое время, уведомив энергоснабжающую организацию и полностью оплатив использованную

энергию. Расторжение договора с гражданином в одностороннем порядке по инициативе

энергоснабжающей организации в данной статье не предусмотрено. Однако это не означает

невозможности расторжения договора. В таких случаях следует руководствоваться общими правилами

ст.450, 451 ГК.

Абзац2п.1 комментируемой статьи предусматривает право энергоснабжающей организации

отказаться от исполнения договора в одностороннем порядке с юридическим лицом, но не

предусматривает такой возможности для физического лица. Отказ от исполнения договора

юридического лица осуществляется в соответствии с общими правилами ст.450-453 ГК.

Энергоснабжающая организация вправе отказаться от исполнения договора в соответствии со

ст.523 ГК в случае его существенного нарушения юридическим лицом. В ст.523 содержится лишь одно

основание, относящееся к существенному нарушению договора, применимое к энергоснабжению, -

неоднократное нарушение сроков оплаты товара. Однако в законе или иных правовых актах могут быть

предусмотрены случаи, когда не допускается отказ от энергоснабжения юридического лица, несмотря на

неоплату энергии. Так, постановлением Правительства РФ "Об обеспечении устойчивого газо- и

энергоснабжения финансируемых за счет средств федерального бюджета организаций,

обеспечивающих безопасность государства" определен перечень организаций, финансируемых за счет

средств федерального бюджета, поставки топливно-энергетических ресурсов которым не подлежат

прекращению или ограничению ниже установленных им соответствующими федеральными органами

исполнительной власти лимитов.

В отношении некоторых организаций-потребителей, допустивших неоднократное нарушение

сроков оплаты энергии, предусмотрен особый порядок ограничения или прекращения подачи

электрической и тепловой энергии, а также газа. Такой порядок установлен постановлением

Правительства РФ от 05.01.98 N1 (в ред. от 17.07.98)*(51). К таким потребителям относятся

организации, прекращение или ограничение подачи топливно-энергетических ресурсов которым может

привести к опасности для жизни людей и тяжелым экологическим последствиям, а также медицинские

организации, организации связи, объекты жилищно-коммунального хозяйства, объекты вентиляции,

водоотлива и основные подъемные устройства угольных и горнорудных организаций и метрополитена.

Порядок прекращения и ограничения подачи электрической и тепловой энергии и газа, утвержденный

указанным постановлением, предусмотрел последовательность действий энергоснабжающей

организации сначала по предупреждению потребителя о необходимости уплаты задолженности за

топливно-энергетические ресурсы в установленный срок, затем по ограничению подачи энергии при

невыполнении этих требований и полному прекращению подачи энергии до погашения задолженности.

Абзац2п.2 комментируемой статьи в значительной степени дублирует положения абз.2п.1 этой

статьи, но в нем предусматривается необходимость предупреждения абонента о прекращении или

ограничении подачи ему энергии при нарушении обязательств по оплате энергии.

2. В п.2 комментируемой статьи установлено, что перерыв в подаче, прекращение или

ограничение подачи энергии допускаются по соглашению сторон, т.е. приведено общее правило

изменения или расторжения договора ст.450 ГК. В п.2 и 3 комментируемой статьи содержатся и

специальные основания изменения и расторжения договора. Перерыв в подаче, прекращение или

ограничение подачи энергии допускаются по одностороннему решению энергоснабжающей организации

при наличии указанных в ГК условий - неудовлетворительное состояние энергетических установок

абонента, угрожающее аварией или создающее угрозу жизни и безопасности граждан, или

необходимость принятия неотложных мер по предотвращению или ликвидации аварии. В первом случае

принятие таких мер энергоснабжающей организацией допускается при наличии соответствующего

заключения органов госэнергонадзора о неудовлетворительном состоянии энергоустановки абонента и

при условии предупреждения потребителя для принятия им соответствующих мер.

Без предварительного предупреждения абонента перерыв в подаче, прекращение или

ограничение подачи энергии допускаются при необходимости принять неотложные меры по

предотвращению или ликвидации аварии, при этом закон возлагает на энергоснабжающую организацию

обязанность по немедленному уведомлению абонента об этом. Утвержденное постановлением

Правительства РФ от 22.06.99 N664 Положение об ограничении или временном прекращении подачи

электрической энергии (мощности) потребителям при возникновении или угрозе возникновения аварии в

работе систем энергоснабжения*(52) определяет порядок действий энергоснабжающей организации по

ограничению или прекращению подачи электроэнергии потребителям и является обязательным для

всех электростанций, энергоснабжающих организаций и потребителей электроэнергии независимо от

формы собственности, за исключением определенных потребителей, включенных в Перечень,

утвержденный в качестве приложения к указанному Положению. В указанном Положении прекращение

подачи энергии рассматривается в качестве перерыва в подаче энергии и не может квалифицироваться

как расторжение договора. Ограничение или временное прекращение подачи электроэнергии

производится в соответствии с заранее разработанными графиками ограничения потребления энергии и

временного отключения электроэнергии либо посредством противоаварийной автоматики. Правила

разработки и применения графиков и использования противоаварийной автоматики утверждает

Минэнерго России. Порядок и сроки разработки и применения графиков предусмотрены в Положении.

Такие графики разрабатываются энергоснабжающей организацией с участием потребителей,

согласовываются с соответствующими органами исполнительной власти и утверждаются руководителем

энергоснабжающей организации. Графики вводятся в действие по решению руководителя

энергоснабжающей организации при возникновении или угрозе возникновения аварии в системе

электроснабжения.

Статья 547. Ответственность по договору энергоснабжения

1. В п.1 комментируемой статьи установлена равная ограниченная ответственность за

неисполнение или ненадлежащее исполнение договора как абонента, так и энергоснабжающей

организации. Сторона, нарушившая договорное обязательство, обязана возместить причиненный этим

реальный ущерб. Упущенная выгода при этом не возмещается (п.2ст.15 ГК).

2. Исключением из общего правила о безвиновной ответственности при осуществлении

предпринимательской деятельности (п.3ст.401 ГК) является установление ответственности

энергоснабжающей организации при наличии ее вины за такое нарушение договора, как допущение

перерыва в подаче энергии абоненту. Энергоснабжающая организация, допустившая перерыв в подаче

электроэнергии без предупреждения абонента, обязана возместить потребителю ущерб, причиненный

указанными действиями (см. информационное письмо Президиума ВАС РФ от 17.02.98 N30 "Обзор

практики разрешения споров, связанных с договором энергоснабжения"*(53)). Наибольшее количество

споров по энергоснабжению связано с неоплатой энергии абонентами. За несвоевременную оплату

потребленной энергии в договоре может предусматриваться уплата неустойки либо абонент несет

ответственность за нарушение денежного обязательства по правилам ст.395 ГК.

Статья 548. Применение правил об энергоснабжении к иным договорам

1. Комментируемой статьей предусмотрено применение правил о договоре энергоснабжения к

отношениям по снабжению через присоединенную сеть тепловой энергией, газом, нефтью и

нефтепродуктами, водой и иными товарами. Общим признаком договоров снабжения является способ

подачи товаров потребителю через присоединенную сеть. Вместе с тем данная статья устанавливает

приоритет специальных нормативных актов перед ГК, что позволяет отразить ряд особенностей по

снабжению данными ресурсами через присоединенную сеть.

2. В Правилах поставки газа в Российской Федерации, утвержденных постановлением

Правительства РФ от 05.02.98 N162*(54), предусмотрено, что договор поставки газа должен

соответствовать §3гл.30 ГК, т.е. правилам о договоре поставки. Однако большинство правил §3 к

снабжению через присоединенную сеть потребителей газом неприменимо, и квалификация договора

снабжения газом через присоединенную сеть в качестве договора поставки вызывает возражения.

Напротив, в Правилах пользования системами коммунального водоснабжения и канализации в

Российской Федерации, утвержденных постановлением Правительства РФ от 12.02.99 N167*(55),

предусмотрено, что при регулировании отпуска (получения) питьевой воды и (или) приема (сброса)

сточных вод применяются правила договора энергоснабжения. Регулирование указанных отношений

строится по модели договора энергоснабжения.

§ 7. Продажа недвижимости

Статья 549. Договор продажи недвижимости

1. Договор купли-продажи недвижимости выделен в особую группу договоров купли-продажи

ввиду специфики его объекта - недвижимого имущества. В соответствии со ст.130 ГК к недвижимым

вещам (недвижимому имуществу, недвижимости) относятся земельные участки, участки недр,

обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, т.е. объекты, перемещение которых

без ущерба, соразмерного их назначению, невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения,

здания, сооружения.

Особый вид недвижимости представляют воздушные и морские суда, суда внутреннего

плавания, космические объекты. В качестве недвижимого имущества в комментируемой статье названа

также и квартира. Согласно закону к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество.

Вместе с тем не все виды недвижимого имущества могут быть предметом договора купли-

продажи. Так, не являются объектом купли-продажи земля и иные природные ресурсы, находящиеся в

исключительной собственности государства. К последним действующее законодательство относит

недра и леса. Предметом купли-продажи могут быть обособленные водные объекты (замкнутые

водоемы) и небольшие по площади и непроточные искусственные водоемы, не имеющие

гидравлической связи с другими поверхностными водными объектами, т.е. такие объекты, которые могут

находиться в собственности граждан и юридических лиц.

2. Купля-продажа земельных участков регулируется специальными правилами, установленными

земельным законодательством. ЗК предусматривает два основных способа продажи земельных

участков: предоставление их из земель, находящихся в государственной или муниципальной

собственности на торгах (ст.30, 38) и совершение сделок с земельными участками, находящимися в

собственности граждан и юридических лиц, в соответствии с гражданским законодательством.

В соответствии со ст.7 ЗК каждый земельный участок, в том числе находящийся в частной

собственности, имеет правовой режим, включающий в себя целевое назначение и разрешенное

использование. При продаже земельного участка, находящегося в частной собственности, ни продавец,

ни покупатель не вправе самостоятельно изменить этот правовой режим.

Следует отметить, что продажа земель с изменением их правового режима всегда сопряжена с

реализацией дополнительных процедур, обеспечивающих возможность такой продажи. Так, например,

для того, чтобы продать земельный участок с изменением его целевого назначения, необходимо

перевести его из одной категории в другую на основании решения соответствующего органа

государственной власти или органа местного самоуправления (ст.8 ЗК).

Особый порядок установлен для продажи земель сельскохозяйственного назначения. Из ст.1

Закона об обороте земель вытекает, что при заключении договора купли-продажи земельного участка,

принадлежащего гражданину, ведущему крестьянское (фермерское) хозяйство, или

сельскохозяйственной коммерческой организации, необходимо учитывать следующее: а) установленные

в законе предельные размеры земельных участков, которые могут находиться в собственности граждан

и юридических лиц; б) преимущественное право покупки указанных земельных участков субъектом РФ, а

в случаях, установленных субъектом РФ, - органом местного самоуправления; в) иностранные граждане,

иностранные юридические лица, лица без гражданства, а также юридические лица, в уставном

(складочном) капитале которых доля иностранных граждан, лиц без гражданства, иностранных

юридических лиц составляет более чем 50%, могут обладать земельными участками

сельскохозяйственного назначения только на праве аренды.

ЗК не допускает включения в договор купли-продажи земельных участков некоторых условий,

признавая их недействительными. Так, п.2ст.37 ЗК предусматривает, что являются

недействительными следующие условия договора купли-продажи земельных участков:

устанавливающие право продавца выкупить земельный участок обратно по собственному желанию;

ограничивающие дальнейшее распоряжение земельным участком; ограничивающие ответственность

продавца в случае предъявления прав на земельный участок третьими лицами. При этом следует иметь

в виду, что признание указанных условий недействительными не означает недействительности самого

договора, который может быть признан таковым в силу ст.168 ГК, т.е. только если он не соответствует

закону или иным правовым актам. Юридические последствия включения в договор купли-продажи

земельных участков указанных в п.2ст.37 ЗК условий заключаются в том, что при разрешении споров

эти условия не должны приниматься во внимание.

3. В состав предприятия как имущественного комплекса входит не только недвижимое

имущество, но и движимое имущество, права требования и т.д. (ст.132 ГК). К продаже этого имущества

или его части правила п.2 комментируемой статьи применяются, если иное не предусмотрено

правилами о договоре продажи предприятия (см. коммент. к ст. , 559-566 ГК).

Статья 550. Форма договора продажи недвижимости

Договор продажи недвижимости должен быть обязательно заключен в письменной форме. При

этом из всех допускаемых вариантов письменной формы договора (п.2ст.434 ГК) в данном случае

может быть использован только один документ, подписанный обеими сторонами. Несоблюдение данного

требования влечет за собой недействительность соответствующего договора.

Комитетом по земельным ресурсам и землеустройству Российской Федерации (ныне

Федеральная служба земельного кадастра) 2 июня 1993г. утвержден Типовой договор купли-продажи

(купчая) земельного участка. В нем фиксируются стороны договора, предмет договора (см. коммент. к

ст. , 554 ГК), плата за земельный участок (см. коммент. к ст. , 555 ГК), обременения земельного участка

правами других лиц на определенной площади, ограничения в использовании. Указанный Типовой

договор предусматривает в качестве своей неотъемлемой части план земельного участка или чертеж

границ земельного участка.

Ранее действовавшим Порядком купли-продажи гражданами Российской Федерации земельных

участков (п.6), утвержденным постановлением Совета Министров - Правительства РФ от 30.05.93

N503*(56), предусматривалось, что договор продажи гражданами земельных участков для ведения

личного подсобного и дачного хозяйства, садоводства и индивидуального жилищного строительства без

прилагаемого к нему плана земельного участка не подлежал регистрации.

Комментируемая статья не обязывает нотариально удостоверять договор купли-продажи

недвижимости. Такая обязанность была предусмотрена до введения в действие Закона о регистрации

прав на недвижимость. С момента вступления в силу данного Закона нотариальная регистрация

указанных договоров может иметь место лишь по соглашению сторон.

Статья 551. Государственная регистрация перехода права собственности на недвижимость

1. Переход прав на недвижимые вещи подлежит государственной регистрации. Это означает, что

регистрации подлежит переход прав на продаваемое имущество, а не договор, который считается

заключенным с момента его подписания сторонами. Государственная регистрация в соответствии со

ст.131 ГК производится учреждениями юстиции в Едином государственном реестре. Порядок

государственной регистрации и отказ в регистрации устанавливаются специальным законом.

21 июля 1997г. Президентом РФ был подписан принятый 17 июня 1997г. Государственной

Думой и одобренный 3 июля 1997г. Советом Федерации Закон о регистрации прав на недвижимость.

Государственная регистрация прав производится на всей территории РФ по установленной упомянутым

Законом системе записей о правах на недвижимое имущество в Едином государственном реестре на

недвижимое имущество и сделок с ним. Государственная регистрация является единственным

доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на

недвижимость может быть обжаловано только в судебном порядке.

Государственная регистрация носит открытый характер. Орган, осуществляющий регистрацию

прав, обязан представить сведения о любом объекте недвижимости любому лицу, предъявившему

удостоверение личности и заявление в письменной форме, а юридическому лицу - документы,

подтверждающие регистрацию юридического лица и полномочия его представителя.

Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним производится

учреждениями юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним

на территории регистрационного округа по месту нахождения недвижимости. Порядок создания и

структура учреждений юстиции по регистрации прав, а также принципы их размещения определяются

субъектами РФ по согласованию с федеральным органом, уполномоченным Правительством РФ.

Устанавливая детальный порядок регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним,

данный Закон содержит исчерпывающий перечень оснований для отказа в регистрации,

приостановлении регистрации, а также предусматривает меры ответственности за неточность данных,

несвоевременность их предоставления. Такие меры могут включать в себя и возмещение

материального ущерба, нанесенного юридическому, физическому лицу или государству совершением

указанных действий.

2. Если стороны исполнили договор продажи недвижимости (т.е. имущество было передано

покупателю, который уплатил продавцу установленную договором цену) до его государственной

регистрации, то все отношения, которые возникли у сторон договора с третьими лицами до его

регистрации, сохраняются. Так, например, если сданное имущество было передано в аренду, то

арендная плата продолжает поступать продавцу. Если имущество было заложено, то продавец

продолжает выполнять свои обязательства по закладной.

После государственной регистрации исполненного договора к новому собственнику имущества

переходят все права и обязанности продавца по поводу данного имущества. В частности, в договоре о

продаже земельного участка переход обязанностей фиксируется как соответствующее обременение

земельного участка.

3. Из содержания комментируемой статьи следует, что государственная регистрация может

иметь место при участии обеих сторон. В том случае, если одна из них уклоняется от регистрации

перехода права собственности, государственная регистрация может состояться по решению суда.

Статья 552. Права на земельный участок при продаже здания, сооружения или другой

находящейся на нем недвижимости

1. Поскольку отличительной чертой недвижимого имущества является, как правило, его

неразрывная связь с землей, то при продаже здания, сооружения или другой недвижимости,

расположенной на земельном участке, к ее покупателю переходит и часть земельного участка (или весь

земельный участок), на котором расположена продаваемая недвижимость. Причем этот переход не

зависит от волеизъявления продавца. Обязательность передачи покупателю недвижимости

соответствующего земельного участка либо его части вытекает из закона. Продавец недвижимости

может только определить, на каком праве земельный участок или его часть передается покупателю.

При этом следует отметить, что аналогичное правило применяется и при приватизации

недвижимого имущества, расположенного на земельном участке. Так, на основании п.7ст.3

Федерального закона от 25.10.01 N137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской

Федерации" (в ред. от 07.07.03)*(57) со дня его введения в действие приватизация зданий, строений и

сооружений без одновременной приватизации земельных участков, на которых они расположены, не

допускается.

2. Из комментируемой статьи следует, что собственник земельного участка при продаже

расположенной на нем иной недвижимости имеет право продать соответствующую часть земельного

участка, сдать его в аренду, срочное пользование или передать его покупателю на ином праве.

Учитывая, что при продаже недвижимости к покупателю переходит право собственности на эту

недвижимость, целесообразно при заключении сделки продажи недвижимости передавать земельный

участок в долгосрочное пользование с последующей пролонгацией при исполнении пользователем всех

возложенных на него как договором, так и законом обязанностей.

В ЗК содержится норма (п.4ст.35), в соответствии с которой отчуждение здания, строения и

сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится, как

правило, вместе с земельным участком. Если эту норму толковать как императивную, в соответствии с

которой, в частности, при продаже недвижимости, расположенной на земельном участке, этот участок

должен быть передан покупателю на праве собственности, то здесь налицо противоречие с положением

комментируемой статьи.

Если в договоре не определены права, на которых к покупателю недвижимости переходит

земельный участок, то к нему переходит право собственности на часть земельного участка, занимаемого

соответствующей недвижимостью. Эта норма носит императивный характер. Однако из комментируемой

статьи не ясно, как оформляется переход права собственности на земельный участок, на каких условиях

- возмездности или безвозмездности. Думается, что в связи с тем, что переход права собственности на

земельный участок не зависит от волеизъявления продавца недвижимости, возможен переход

соответствующей части земельного участка к покупателю недвижимости безвозмездно и без заключения

соответствующего договора. Такую передачу следует зафиксировать в момент государственной

регистрации сделки купли-продажи недвижимости путем регистрации права собственности покупателя

на земельный участок или его часть и внесения изменений в соответствующие документы,

удостоверяющие право собственности продавца на земельный участок.

Если продаваемая недвижимость расположена на земельном участке, который не принадлежит

продавцу на праве собственности, то земельный участок переходит к покупателю земельного участка на

таком же праве, на каком он принадлежал продавцу. Так, если земельный участок был арендован

продавцом, то необходимо переоформить договор аренды. Если земельный участок принадлежал

продавцу на праве пожизненного наследуемого владения, то в этом случае указанное право переходит к

покупателю недвижимости. Что касается перехода права на земельный участок, находящийся в

государственной и муниципальной собственности и принадлежащий продавцу на праве постоянного

(бессрочного) пользования, то ч.3п.2ст.3 Федерального закона "О введении в действие Земельного

кодекса Российской Федерации" предусматривает правило, отличное от комментируемой статьи. В

соответствии с данным правилом при продаже зданий, строений и сооружений, расположенных на

земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности и

предоставленных юридическим лицам на праве постоянного (бессрочного) пользования, указанное

право подлежит переоформлению на право аренды или земельные участки должны быть приобретены в

собственность по выбору покупателей зданий, строений и сооружений.

Статья 553. Права на недвижимость при продаже земельного участка

1. Собственник земельного участка может продать земельный участок, на котором осталась иная

недвижимость, принадлежащая ему на праве собственности.

Комментируемая статья предоставляет право продавцу - собственнику здания, сооружения, иной

недвижимости право пользования только той частью земельного участка, на которой расположена

указанная недвижимость. При этом право, на котором продавец будет пользоваться соответствующей

частью проданного участка, определяется в договоре продажи земельного участка. Такими правами

могут быть и право аренды, и право безвозмездного срочного пользования (см. коммент. к ст. , 552 ГК). В

этом случае между собственником земельного участка - покупателем и собственником расположенной

на данном участке недвижимости - продавцом должен быть заключен соответствующий договор в

соответствии с требованиями законодательства РФ.

2. Если в договоре не определены права собственника расположенной на продаваемом

земельном участке недвижимости на соответствующую часть земельного участка, то собственник имеет

право ограниченного пользования (сервитут) этой частью земельного участка. Данная норма носит

императивный характер. Установленный обязательный для обеих сторон сервитут подлежит

государственной регистрации.

3. ЗК по иному решает вопрос о судьбе недвижимости, расположенной на отчуждаемом

земельном участке. В соответствии с ч.4п.4ст.35 ЗК не допускается отчуждение земельного участка

без находящегося на нем здания, строения и сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу.

Разрешение коллизии норм комментируемой статьи и ст.35 ЗК возможно либо путем внесения

соответствующих изменений в ЗК или в ГК, либо путем разъяснения компетентных органов.

Статья 554. Определение предмета в договоре продажи недвижимости

1. Существенным условием договора купли-продажи недвижимости является указание в нем

всех данных продаваемого имущества, которые придают имуществу индивидуальную определенность.

Предметом продажи является имущество, право на которое зарегистрировано в установленном порядке.

Поэтому в договоре должны фиксироваться сведения о продаваемом имуществе, содержащиеся в

формах государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним (адрес, вид

объекта, его площадь, назначение и иная необходимая информация).

ЗК (п.2ст.8) также предусматривает указание целевого назначения земельных участков в

договорах, предметом которых они являются (например, земли сельскохозяйственного назначения,

земли поселений, земли водного фонда и т.п.). В соответствии с п.1ст.37 ЗК объектом купли-продажи

могут быть только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет. Из данного

пункта вытекает, что в договоре купли-продажи земельного участка следует указывать также его

обременения и ограничения в использовании. Включение данных характеристик земельного участка в

договор его купли-продажи представляется необходимым, поскольку на основании п.3ст.37 ЗК

покупатель в случае предоставления ему продавцом заведомо ложной информации об обременениях

земельного участка и ограничениях его использования вправе требовать уменьшения покупной цены

либо расторжения договора купли-продажи и возмещения причиненных убытков.

2. Отсутствие в договоре продажи недвижимого имущества указанных сведений свидетельствует

о том, что сторонами не согласовано условие о недвижимом имуществе, подлежащем продаже, и

договор не считается заключенным, а следовательно, и переход прав на недвижимость не подлежит

государственной регистрации.

Статья 555. Цена в договоре продажи недвижимости

1. Существенным условием договора продажи недвижимости, несоблюдение которого ведет к

признанию договора незаключенным, является цена продаваемого имущества. Обязательное включение

цены имущества в договор обусловлено, как правило, значительной стоимостью продаваемого

имущества, а также необходимостью уплаты налога с продажи данного имущества, размеры которого

определяются исходя из продажной цены имущества.

Цена конкретного недвижимого имущества строго индивидуальна и не может быть сопоставима с

аналогичными видами недвижимого имущества, в связи с чем при заключении договора купли-продажи

такого имущества не может применяться п.3ст.424 ГК, предусматривающий возможность при

отсутствии цены в возмездном договоре применять цены, которые при сравнимых обстоятельствах

обычно взимаются за аналогичные товары. Так, например, продаваемый земельный участок для

садоводства строго индивидуален и имеет свои особенности даже по сравнению с соседними

земельными участками. Эта индивидуальность может заключаться в его большей продуктивности,

освоенности, наличии определенного количества многолетних насаждений и т.д.

По желанию собственника земельный участок может быть продан на конкурсе или аукционе.

Таким образом, цена продаваемого земельного участка может быть установлена как по договоренности

сторон, так и по результатам конкурса или аукциона. Но даже если цена устанавливается по итогам

конкурса или аукциона, она должна быть включена в договор. Типовой договор купли-продажи (купчая)

земельного участка, утвержденный Комитетом РФ по земельным ресурсам и землеустройству, содержит

специальный пункт (п.2), посвященный плате по договору. В этом пункте указываются: цена проданного

земельного участка, определенная указанными выше способами; сведения об оплате суммы,

перечисленной продавцу и залогодержателю (если предмет договора обременен залогом) согласно

прилагаемому к договору подтвержденному продавцом требованию залогодержателя по задолженности,

необходимой для совершения погашения по закладной на предмет договора; сведения о передаче

продавцу соответствующей суммы наличными.

Для ориентира при определении цены продаваемого земельного участка стороны договора могут

использовать данные кадастровой оценки земли - кадастровую стоимость земельного участка (п.5ст.65

ЗК), которая определяется в соответствии с Правилами проведения государственной кадастровой

оценки земель, утвержденными постановлением Правительства РФ от 08.04.2000 N316*(58). Поскольку

кадастровая оценка земель проведена на территории РФ далеко не повсеместно, закон

предусматривает, что в случаях, когда кадастровая стоимость земли не определена, применяется

нормативная цена земли (ст.13 Федерального закона "О введении в действие Земельного кодекса

Российской Федерации").

Нормативная цена земли устанавливается в соответствии с постановлением Правительства РФ

от 15.03.97 N319 "О порядке определения нормативной цены земли"*(59) ежегодно органами

исполнительной власти субъектов РФ для земель различного целевого назначения по оценочным зонам,

административным районам, поселениям и их группам. Нормативная цена земли не должна превышать

75% уровня рыночной цены на типичные земельные участки соответствующего целевого назначения.

При этом рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным

законом об оценочной деятельности (ст.66 ЗК).

Документы о нормативной цене и кадастровой стоимости земельных участков выдаются

заинтересованным лицам районными (городскими) комитетами по земельным ресурсам и

землеустройству.

2. Комментируемая статья предусматривает, что при продаже здания, строения, сооружения и

иного имущества, расположенного на земельном участке, установленная цена данного недвижимого

имущества включает в себя и цену соответствующего земельного участка, если иное не предусмотрено

законом или договором.

3. В договоре продажи может быть указана лишь цена на единицу площади или иного размера

недвижимости, например цена квадратного метра, цена одной сотки (или одного гектара) земельного

участка. При этом общая цена продаваемого имущества определяется исходя из его фактического

размера, в частности путем умножения стоимости одного квадратного метра на общую площадь

продаваемого строения либо стоимости одного гектара (сотки) на площадь земельного участка.

Статья 556. Передача недвижимости

1. Комментируемая статья вводит важное правило, связанное с исполнением договора продажи

недвижимости, - передачу ее продавцом покупателю по передаточному акту или иному документу о

передаче. При этом законом или договором может быть предусмотрена возможность исполнения

договора путем вручения имущества без подписания соответствующего передаточного документа, а

также без фактического вручения продаваемого имущества покупателю в момент подписания

передаточного акта. Хотя данная статья не указывает сведений, которые должен содержать указанный

акт, по логике в него следует включить качественную и количественную характеристику продаваемого

объекта, поскольку несоответствие этой характеристики указанной в договоре не освобождает продавца

от ответственности за надлежащее исполнение договора.

Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче недвижимости означает

неисполнение ею договора. Если продавец не подписывает документ, то это означает его отказ от

передачи имущества. В этом случае у покупателя есть право потребовать передачи ему вещи

(п.2ст.463, ст.398 ГК). Уклонение от подписи документа покупателем свидетельствует о его отказе от

принятия имущества. Стороны могут также применить нормы ГК об ответственности за неисполнение

или ненадлежащее исполнение договора (гл.25 ГК). В частности, при неисполнении своей обязанности

покупателем - уплаты цены за продаваемую недвижимость продавец имеет право требовать

неуплаченную сумму, а также уплаты процентов и убытков на основании ст.395 ГК.

2. Покупатель может принять не соответствующую условиям договора продаваемую

недвижимость, когда такое несоответствие оговорено в передаточном акте. Однако это обстоятельство

не освобождает продавца от ответственности за ненадлежащее исполнение договора.

Статья 557. Последствия передачи недвижимости ненадлежащего качества

Правило комментируемой статьи распространяется как на случаи передачи недвижимости по

передаточному акту или иному документу о передаче, так и на случаи отсутствия таких документов.

Ненадлежащее качество недвижимости может быть обнаружено при ее передаче, а также выявлено и

после ее передачи с подписанием указанных документов или без такового. Для выявления

ненадлежащего качества недвижимости после ее передачи в процессе использования необходимо

установить сроки, в течение которых наступают последствия, предусмотренные ст.475 ГК. Статья475 ГК

предусматривает возможность установления таких сроков в договоре ее купли-продажи либо в законе.

Если такие сроки не установлены, должны применяться разумные сроки для обнаружения недостатков

проданной недвижимости. При передаче недвижимости, качество которой не соответствует условиям

договора, наступают последствия, предусмотренные ст.475 ГК, за исключением права покупателя

требовать замены товара, поскольку по объективным причинам заменить одно недвижимое имущество

на другое невозможно.

Статья 558. Особенности продажи жилых помещений

1. Существенным условием договора продажи жилого дома, квартиры или части жилого дома

является гарантия прав на жилище лиц, проживающих в продаваемом жилом помещении. Эта норма

является одной из форм реализации ст.40 Конституции, которая говорит, что никто не может быть

произвольно лишен прав на жилье. К таким лицам относятся члены семьи собственника жилого

помещения (ст.292 ГК), наниматель жилого помещения и постоянно проживающие с ним граждане

(ст.675 и 677 ГК), граждане, являющиеся поднанимателями в пределах срока поднайма, но не более

срока действия договора найма (ст.685 ГК).

2. Особенностью договора продажи жилого помещения является то, что он подлежит

государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. Что касается

продажи иных видов недвижимости, то государственной регистрации подлежит не договор продажи, а

переход права собственности к ее покупателю.

§ 8. Продажа предприятия

Статья 559. Договор продажи предприятия

1. Договор продажи предприятия является новым в российском гражданском законодательстве.

Его возникновение связано с изменением экономического уклада страны, проведением приватизации

государственных и муниципальных предприятий. На практике нужно отличать по механизму правового

регулирования несколько сфер применения комментируемой группы норм. Выделение этих сфер

необходимо для уяснения места договора продажи предприятия в структуре и динамике

правоотношений и степени свободы воли сторон при его заключении.

Первую сферу составляет широко распространенная и уже получившая развернутое правовое

регулирование продажа государственных и муниципальных предприятий, осуществляемая в процессе

приватизации. В этой сфере договор продажи предприятия завершает всю процедуру приватизации и

заключается на стадии оформления сделок приватизации. Сюда же следует включить и договоры

продажи государственных предприятий, заключаемые в связи с их неплатежеспособностью, в

соответствии с Положением о порядке продажи государственных предприятий-должников,

утвержденным Указом Президента РФ от 02.06.94 N1114 (в ред. от 21.10.02)*(60).

В ходе осуществления процессов приватизации и продажи предприятий-должников содержание

договора практически определяется специальными законодательными актами и принятыми на их основе

решениями исполнительных органов. Так, в соответствии со ст.32 Закона о приватизации

обязательными условиями договора купли-продажи государственного или муниципального имущества

являются: сведения о сторонах договора; наименование государственного или муниципального

имущества; место его нахождения; состав и цена государственного или муниципального имущества;

количество акций открытого акционерного общества, их категория и стоимость. Кроме того, данным

Законом предусмотрено определение в договоре порядка и сроков передачи государственного или

муниципального имущества в собственность покупателя; формы и сроков платежа за приобретенное

имущество; условий, в соответствии с которыми указанное имущество было приобретено покупателем;

порядка осуществления покупателем полномочий в отношении указанного имущества до перехода к

нему права собственности на указанное имущество; сведений о наличии в отношении продаваемых

здания, строения, сооружения или земельного участка обременения (в том числе публичного сервитута),

сохраняемого при переходе прав на указанные объекты; иных условий, установленных сторонами такого

договора по взаимному соглашению. Обязательства покупателя в отношении приобретаемого

государственного или муниципального имущества должны иметь сроки их исполнения, а также

определяемую в соответствии с законодательством РФ стоимостную оценку, за исключением

обязательств, не связанных с совершением действий по передаче приобретаемого государственного

или муниципального имущества, выполнением работ, уплатой денег. Право собственности на

приобретаемое государственное или муниципальное имущество переходит к покупателю в

установленном порядке после полной его оплаты. Ряд положений ранее действовавшего закона в этой

части был предметом рассмотрения Конституционного Суда РФ (см. Постановление Конституционного

Суда РФ от 25.07.01 N12-П "По делу о проверке конституционности пункта 7 статьи 21 Федерального

закона "О приватизации государственного имущества и об основах приватизации муниципального

имущества в Российской Федерации"*(61)).

Вторую сферу применения образуют договоры купли-продажи предприятия в связи с

банкротством должника, осуществляемого в соответствии со ст.110 Закона о несостоятельности

(банкротстве). В этой сфере значительные особенности определяются тем, что происходит купля-

продажа предприятия ввиду банкротства должника. Они состоят как минимум в следующем: а) в состав

предприятия не включаются денежные обязательства и обязательные платежи должника, за

исключением обязательств должника, которые возникли после принятия заявления о признании

должника банкротом и могут быть переданы покупателю предприятия в порядке и на условиях, которые

установлены данным Законом; б) сообщение о продаже на торгах внешний управляющий обязан

опубликовать в официальном издании, определяемом в соответствии со ст.28 данного Закона, а также в

местном печатном органе по месту нахождения должника не позднее чем за 30 дней до даты

проведения торгов; в) продажа предприятия осуществляется путем проведения открытых торгов в

форме аукциона или закрытых торгов, если в состав имущества предприятия входит имущество,

относящееся к ограниченно оборотоспособному; г) лицо, являющееся победителем торгов, и внешний

управляющий не позднее чем через 10 дней с даты подведения итогов торгов подписывают договор

купли-продажи предприятия.

Третью сферу применения договора о продаже предприятия составит находящаяся на стадии

формирования реализация предприятий частными собственниками между собой и при продаже частных

предприятий государству. В этой сфере следует различать куплю-продажу предприятия как объекта

недвижимости и продажу зарегистрированного юридического лица, не обладающего имущественным

комплексом. Речь идет о тех случаях, когда специально для будущей продажи создаются организации в

той или иной организационно-правовой форме. На наш взгляд, к таким продажам нельзя применять

нормы комментируемой статьи, так как в данном случае, скорее всего, происходит передача фирмы,

осуществляемая путем замены учредителей со всеми вытекающими из этого последствиями. Более

того, можно утверждать, что при этой своеобразной "продаже юридического лица" нет оснований

считать, что вообще происходит купля-продажа.

Куплю-продажу предприятия следует также отличать от реформирования предприятий и иных

коммерческих организаций, Концепция которого утверждена постановлением Правительства РФ от

30.10.97 N1373*(62). Под реформой предприятия и иных коммерческих организаций понимается

изменение принципов их действия, направленное на их реструктуризацию, способствующую улучшению

управления, повышению эффективности производства и конкурентоспособности выпускаемой

продукции, производительности труда, снижению издержек производства, улучшению финансово-

экономических результатов деятельности, а также меры государственной поддержки. В этом случае

предприятие рассматривается как субъект права. Концепция реформирования предприятий не состоит в

смене собственника, а предполагает разработку и реализацию отдельных направлений внутренней