Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации. Часть 2
Подождите немного. Документ загружается.
§ 3. Пожизненная рента
Статья 596. Получатель пожизненной ренты
1. Пожизненная рента действует в период жизни получателя ренты. Получателем пожизненной
ренты может быть только физическое лицо, передавшее имущество под выплату ренты, либо другое
физическое лицо, указанное в договоре ренты. Со смертью получателя ренты обязательства
плательщика ренты по выплате ренты прекращаются. Пожизненная рента, таким образом, очень тесно
связана с получателем ренты и в отличие от постоянной ренты не может передаваться по наследству
либо путем уступки требования.
2. Пожизненная рента может быть установлена и в пользу нескольких лиц. Стороны могут
установить в договоре пожизненной ренты различные размеры долей в праве на получение ренты
нескольких получателей ренты. Если в договоре пожизненной ренты доли получателей не установлены,
они будут считаться равными. Если договором пожизненной ренты не установлено иное, смерть одного
из получателей ренты приводит к разделу его доли пропорционально между оставшимися в живых
получателями ренты.
Смерть последнего из получателей пожизненной ренты освобождает плательщика пожизненной
ренты от обязательств по выплате ренты.
3. Договор пожизненной ренты действует исключительно в период жизни получателя
(получателей) ренты. В связи с этим договор пожизненной ренты, в котором получателем ренты
значится лицо, умершее к моменту заключения договора, ничтожен.
Однако в том случае, если пожизненная рента установлена в пользу нескольких лиц, смерть
одного из них к моменту заключения договора не влечет ничтожности договора.
Однако возможна ситуация, когда получатель пожизненной ренты был жив в момент заключения
договора ренты, но скончался до того, как договор ренты был нотариально удостоверен либо прошел
государственную регистрацию, обязательную согласно ст.131 ГК для сделок, связанных с
возникновением, переходом и прекращением прав на недвижимость. Сделки, требующие обязательного
нотариального удостоверения, а также сделки, требующие государственной регистрации, (сделки с
недвижимостью) считаются совершенными и влекут правовые последствия с момента нотариального
удостоверения либо регистрации. В соответствии со ст.165 ГК несоблюдение нотариальной формы
сделки либо требования о государственной регистрации сделок влечет ее недействительность. Такая
сделка считается ничтожной.
Следовательно, договор, устанавливающий пожизненную ренту под передачу недвижимого
имущества в пользу гражданина, который умер к моменту нотариального удостоверения или
государственной регистрации договора, также будет являться ничтожным.
Статья 597. Размер пожизненной ренты
1. Пункт1 комментируемой статьи устанавливает императивное требование, согласно которому
пожизненная рента должна определяться в договоре и выплачиваться в денежном выражении. В этом
отношении пожизненная рента отличается от постоянной, выплата которой может производиться путем
предоставления вещей, выполнения работ или оказания услуг.
Пожизненная рента должна выплачиваться получателю ренты периодически в течение его
жизни. Стороны договора вправе самостоятельно установить, в какие именно сроки должна
производиться выплата пожизненной ренты. Однако рента должна выплачиваться регулярно, с
соблюдением определенных периодов.
2. Размер пожизненной ренты, установленный сторонами в договоре, в расчете на месяц не
может быть ниже установленного законом МРОТ. Это требование закона объясняется тем, что
пожизненная рента, как правило, является частью жизнеобеспечения (содержания) получателя ренты,
на ней строится его бюджет. По той же причине установлено пропорциональное увеличение размера
пожизненной ренты с увеличением МРОТ (в соответствии с требованиями ст.318 ГК).
Статья 598. Сроки выплаты пожизненной ренты
Стороны договора пожизненной ренты самостоятельно определяют периодичность ее выплаты.
Однако в том случае, если в договоре пожизненной ренты не установлен срок ее выплаты, пожизненная
рента выплачивается по окончании каждого календарного месяца. То, что закон предусматривает
сокращенные, по сравнению с постоянной рентой, периоды выплаты пожизненной ренты, объясняется
тем, что пожизненная рента является частью постоянного содержания получателя ренты.
Статья 599. Расторжение договора пожизненной ренты по требованию получателя ренты
1. В отличие от договора постоянной ренты, одностороннее расторжение которого
законодательством о ренте прямо не предусмотрено, договор пожизненной ренты может быть
расторгнут в одностороннем порядке. Однако право одностороннего расторжения договора пожизненной
ренты предоставлено исключительно получателю ренты. Плательщик пожизненной ренты такого права
не имеет.
В п.1 комментируемой статьи получателю ренты предоставлена возможность выбора: в случае
существенного нарушения плательщиком ренты договора пожизненной ренты требовать от плательщика
ренты либо выкупа ренты на условиях, предусмотренных ст.594 ГК, либо расторжения договора и
возмещения убытков. При расторжении договора с взысканием убытков получатель ренты вправе
претендовать на то, чтобы ему были возмещены все его имущественные потери, включающие стоимость
переданного имущества, при одновременном зачете полученных им от плательщика ренты средств в
виде компенсации за имущество и рентных платежей. По общему правилу требовать возврата
имущества получатель ренты не вправе.
При этом если договором пожизненной ренты не предусмотрено иное, убытки будут возмещаться
в соответствии с правилами, установленными ст.15 и 30 ГК.
Таким образом, получателю пожизненной ренты закон предоставляет значительно более
широкие возможности для защиты своих законных интересов.
Следует отметить, что основанием для предъявления требования о выкупе пожизненной ренты
плательщиком либо расторжении договора является существенное нарушение договора плательщиком
ренты.
Поскольку в комментируемой статье не разъясняется понятие "существенности" нарушений и не
приводится перечень таких нарушений, сторонам договора пожизненной ренты целесообразно
установить в самом договоре пожизненной ренты перечень нарушений, которые будут считаться
существенными и могут повлечь последствия, предусмотренные этой статьей. В том случае, если
стороны не установят перечня нарушений, которые будут считаться существенными, в самом договоре,
суды, по всей видимости, могли бы обращаться к положениям ст.593 ГК, применяя аналогию закона,
либо, ориентируясь на общую норму ст.450 ГК, считать существенным нарушение договора, которое
влечет для получателя ренты такой ущерб, что он в значительной степени лишается того, на что был
вправе рассчитывать при заключении договора.
2. Пункт2 комментируемой статьи также направлен на защиту интересов получателя ренты. Он
вправе требовать возврата бесплатно переданного под выплату пожизненной ренты имущества.
Таким образом, получатель ренты, бесплатно передавший имущество плательщику ренты,
может одновременно получить выкуп за ренту и имущество. В этом случае стоимость имущества
засчитывается в счет выкупной цены ренты. Стоимость имущества будет оцениваться в соответствии с
правилами, предусмотренными п.3ст.424 ГК, если стороны не предусмотрят иное в договоре.
Среди имущества, возвращения которого может требовать получатель ренты, особо выделены
квартира и жилой дом - как жизненно важные для получателя ренты объекты.
Статья 600. Риск случайной гибели имущества, переданного под выплату пожизненной ренты
Комментируемая статья защищает интересы получателя пожизненной ренты. В отличие от
получателя постоянной ренты он не несет риска случайной гибели имущества, переданного под выплату
пожизненной ренты за плату. В целом положения комментируемой статьи полностью соответствуют
общим требованиям ст.211 ГК, согласно которой риск случайной гибели имущества несет собственник
имущества.
§ 4. Пожизненное содержание с иждивением
Статья 601. Договор пожизненного содержания с иждивением
1. Советское гражданское законодательство первоначально не предусматривало договора
пожизненного содержания. Подобная норма была введена лишь в 1964г. В ГК РСФСР (ст.253 и 254)
названный договор получил квалификацию купли-продажи жилого дома с условием пожизненного
содержания, хотя в действительности представлял собой самостоятельный вид договора. Эти
договорные отношения существенным образом отличались от обычной купли-продажи. Отчуждение
касалось только одного объекта личной собственности - жилого дома. Условие о цене в общепринятом
смысле здесь вообще не фигурировало, а выражалось в обязанности пожизненного материального
обеспечения отчуждателя со стороны приобретателя жилого дома. Условие о сроке договора также
носило своеобразный характер, связанный с условием пожизненного содержания. К тому же названный
договор выполнял функции материальной и социальной помощи дееспособным гражданам -
престарелым и инвалидам. Продавцом жилого дома с условием пожизненного содержания могло быть
только лицо, нетрудоспособное либо по возрасту (мужчина - 60 лет, женщина - 55 лет), либо по
состоянию здоровья (инвалид I, II или III групп). Считалось, что трудоспособный гражданин - собственник
жилого дома не может претендовать на пожизненное содержание, иначе договор купли-продажи жилого
дома был бы использован как источник паразитического существования. Более того, если отчуждатель
(продавец) восстанавливал полностью трудоспособность, то договор считался прекращенным
независимо от требования покупателя.
Ныне, в изменившихся социально-экономических условиях, с переходом к новой правовой
системе договор пожизненного содержания с иждивением получил дальнейшее развитие и приобрел
более четкую правовую характеристику.
Определено правильное место данному договору в системе обязательственных правоотношений
гражданского законодательства: он рассматривается как особая разновидность нового гражданско-
правового института - ренты. Предметом договора является не только жилой дом, но и любая другая
недвижимость, т.е. квартира, дача, земельный участок и др., принадлежащая собственнику - получателю
ренты и передаваемая им в собственность плательщику ренты. При этом получатель ренты может
передать свое недвижимое имущество как за плату, по правилам купли-продажи, так и бесплатно, по
правилам дарения. Получателем ренты может быть любой дееспособный гражданин, желающий
передать свое недвижимое имущество тому лицу, кто согласится принять его на пожизненное
содержание с иждивением, или указанное им третье лицо. Тем самым создается юридическая
возможность материального обеспечения не только самого собственника недвижимости, но и тех лиц, в
отношении которых он считает себя обязанным их материально поддерживать. Ими могут быть члены
его семьи, родственники или просто близкие ему люди.
По договору пожизненного содержания с иждивением получателем ренты может быть только
гражданин. Юридическое лицо не может быть субъектом пожизненного содержания, в отличие,
например, от правила ст.589 ГК, где получателями постоянной ренты значатся и некоммерческие
организации. Состав плательщиков ренты законом не ограничен. Ими могут быть как физические, так и
юридические лица, в том числе страховые и другие коммерческие организации, а также государственные
(муниципальные) организации, занятые в сфере социального обслуживания населения.
Договор пожизненного содержания с иждивением является договором консенсуальным. Он
считается заключенным с момента его государственной регистрации.
Пожизненное содержание с иждивением относится к длящимся договорам, поскольку сохраняет
силу до момента смерти получателя ренты и (или) указанного им лица и требует систематического и
непрерывного исполнения плательщиком ренты своих обязанностей по обеспечению получателя ренты.
На первый план здесь выступает элемент риска. При этом речь идет не только об имущественном риске
для той или иной стороны в договоре, но и о гарантиях социальной защиты получателя ренты.
2. Пожизненное содержание с иждивением - разновидность пожизненной ренты. Поэтому, если
иное не предусмотрено правилами §4, к отношениям пожизненного содержания с иждивением
применяются правила §3гл.33 ГК.
Сопоставляя п.1 комментируемой статьи со ст.596 ГК, следует отметить, что если объектом
имущества при пожизненной ренте могут быть, без каких-либо ограничений в законе, как движимые, так
и недвижимые вещи (ст.130 ГК), то объектом имущества при пожизненном содержании может быть
только недвижимость. Если пожизненное содержание с иждивением касается третьих лиц, то
применяются правила п.2ст.596 ГК.
Общим для двух договоров (пожизненной ренты и пожизненного содержания с иждивением)
является срок действия - время жизни получателя ренты. Срок действия данного договора определяется
не календарной датой, а наступлением в будущем смерти отчуждателя - получателя ренты. К договору
пожизненного содержания с иждивением применяется правило п.3ст.596 ГК, согласно которому
договор, устанавливающий пожизненную ренту в пользу гражданина, который умер к моменту
заключения договора, ничтожен. Кроме того, предоставленные получателю пожизненной ренты и
пожизненного содержания с иждивением права не переходят по наследству и не подлежат отчуждению.
К институту пожизненного содержания с иждивением применяются также нормы §1гл.33 ГК об
общих положениях о ренте и пожизненном содержании с иждивением. Применению подлежат нормы о
понятии договора ренты (ст.583 ГК), форме договора (ст.584 ГК), об отчуждении имущества под
выплату ренты (ст.585 ГК), обеспечении выплаты ренты, в том числе и предоставлении получателю
ренты права залога на это имущество (ст.587 ГК), и предусмотренные ст.588 ГК об ответственности за
просрочку выплаты ренты (см. коммент. к § , 1 , гл. , 33 ).
Статья 602. Обязанность по предоставлению содержания с иждивением
1. В п.1 комментируемой статьи содержится общая характеристика обязанности плательщика
ренты по предоставлению содержания с иждивением. Речь идет не только о материальном
обеспечении, но и о наборе необходимых социальных услуг, вплоть до ритуальных.
Само понятие "содержание с иждивением" предполагает, что для получателя ренты оно
становится основным, если не единственным источником средств к существованию. Перечень
обязанностей, приведенных в комментируемой статье, является примерным и подлежит конкретизации в
договоре.
Требует уточнения положение комментируемой статьи об обеспечении потребностей получателя
ренты в жилище. Передача квартиры (дома) в собственность не означает, что получатель содержания с
иждивением теряет право проживать в переданной в собственность квартире (доме), и новый
собственник может выселить получателя содержания с иждивением и предоставить ему другое жилье.
Замена жилища должна решаться только по соглашению сторон. Формулу "обеспечение потребностей в
жилище" следует понимать как обязанность не ухудшать жилищные условия получателя содержания с
иждивением.
2. В п.2 комментируемой статьи указано, что стоимость всего объема содержания с иждивением
должна быть определена в договоре в денежной сумме, при этом она не может быть менее 2 МРОТ в
месяц, установленных законом.
В данном случае подлежат применению нормы п.2ст.597 и ст.318 ГК. Последняя норма
говорит об увеличении сумм, выплачиваемых на содержание гражданина, и содержит прямую отсылку к
договору пожизненного содержания. В соответствии со ст.318 ГК сумма, выплачиваемая по денежному
обязательству непосредственно на содержание гражданина, в том числе по договору пожизненного
содержания, с увеличением установленного законом МРОТ пропорционально увеличивается.
Тем самым предполагается, что меньший объем содержания не обеспечивает целей данного
договора.
Подобный подход законодателя вызывает серьезные сомнения. Само понятие "содержание с
иждивением" никак не сопоставимо с двукратным МРОТ. Известно, что МРОТ чрезвычайно низок и
искусственно сдерживается во многом из-за того, что МРОТ стал выполнять несвойственную ему роль
технического норматива при определении величины ряда социальных выплат и административных
санкций.
Целесообразно приблизить этот размер к величине прожиточного минимума человека.
Показатели прожиточного минимума установлены в Федеральном законе от 24.10.97 N134-ФЗ "О
прожиточном минимуме в Российской Федерации" (в ред. от 27.05.2000)*(86).
3. Объем пожизненного содержания с иждивением определяется сторонами в договоре. По
этому поводу между сторонами может возникнуть спор, который разрешается судом. В п.3
комментируемой статьи установлены критерии, которыми должен руководствоваться суд при
разрешении такого рода споров, - принципы добросовестности и разумности.
Очевидно, этими принципами должны руководствоваться стороны при заключении договора и
определении объема содержания.
Правильный подход здесь возможен при надлежащем учете взаимных интересов и выгод для
каждой стороны. Интересы получателя ренты связаны прежде всего с гарантиями получения
стабильного и достаточного пожизненного содержания с иждивением, сопоставимого с реальной
стоимостью переданного плательщику ренты в собственность недвижимого имущества,
принадлежавшего получателю ренты. Интересы плательщика ренты состоят в получении в
собственность недвижимости и разумных размерах содержания, предоставляемого получателю ренты.
Объем содержания в данном случае должен зависеть от оценочной стоимости недвижимого
имущества, передаваемого в обеспечение содержания с иждивением. В соответствии со ст.584 ГК
договор пожизненного содержания с иждивением подлежит нотариальному удостоверению и
государственной регистрации. Если имущество передается за плату, то применяются правила о продаже
недвижимости (ст.549-558 ГК), если бесплатно - то правила о договоре дарения (гл.32 ГК). Тем самым
купля-продажа или дарение входят в фактический состав договора пожизненного содержания с
иждивением в качестве базовой основы. Как уже говорилось выше, по договору пожизненного
содержания с иждивением получатель ренты может оставить за собой право пользования квартирой или
домом до конца своих дней, а может по соглашению с плательщиком ренты получить взамен проданного
или подаренного ему жилья в пожизненное пользование другое жилое помещение.
Согласно ст.209 ГК собственнику принадлежит право владения, пользования и распоряжения
своим имуществом. Право распоряжения предполагает право собственника определять при совершении
сделок с имуществом его стоимость в соответствии с п.4ст.421 и ст.424 ГК. Согласно названным
нормам ГК условия договора, в том числе и условие о цене, определяются по усмотрению сторон, а
исполнение договора осуществляется по цене, установленной соглашением сторон. Обычно при
определении цены договора стороны базируются на инвентаризационной или страховой стоимости
недвижимого имущества. В то же время стороны могут учитывать и рыночную стоимость объекта
недвижимости. Важно только подчеркнуть, что оценка стоимости имущества является прерогативой
собственника.
При совершении нотариальных действий за удостоверение договоров отчуждения недвижимого
имущества государственная пошлина уплачивается в установленном проценте от суммы договора.
Плательщик ренты приобретает право собственности на переданную ему получателем ренты
недвижимость с момента регистрации договора в соответствии с п.1ст.551 ГК. При этом он принимает
на себя обязанности по уплате налога на недвижимость и расходов по ремонту, эксплуатации и
содержанию недвижимого имущества.
Суммы, получаемые от продажи недвижимого имущества, принадлежащего гражданам на праве
собственности, включаются в совокупный годовой доход.
4. При оформлении договоров купли-продажи недвижимости, относящейся к жилым
помещениям, необходимо исходить из норм ГК, определяющих право собственности и другие вещные
права на жилые помещения и особенности продажи жилых помещений.
Отчуждение жилого помещения, в котором проживают несовершеннолетние члены семьи
собственника, допускается с согласия органа опеки и попечительства (п.4ст.292 ГК). Существенным
условием договора продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, в которых
проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением
после его приобретения покупателем, является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование
продаваемым жилым помещением (ст.292 и п.1ст.558 ГК).
Договоры о пожизненном содержании с иждивением дают возможность собственнику
недвижимости еще при жизни получить материальную помощь от передачи своей недвижимости лицу,
принимающему на себя обязанности по его содержанию. Данный договор предполагает наличие
взаимных интересов как получателя, так и плательщика ренты и взаимопонимание между ними.
При оформлении договоров нельзя не учитывать серьезные опасности, связанные с
криминализацией рынка недвижимости. Поэтому необходимо обеспечить защиту социальными
службами интересов получателей ренты, в особенности стариков, инвалидов и детей.
Статья 603. Замена пожизненного содержания периодическими платежами
Договор пожизненного содержания с иждивением может предусматривать замену обеспечения в
натуре (питание, уход, медицинская помощь и лечение и т.п.) выплатой в течение жизни получателя
ренты периодических платежей в деньгах.
Объем периодических платежей должен соответствовать стоимости всего объема содержания с
иждивением (ст.602 ГК), а периодичность платежей устанавливается, если иное не предусмотрено
договором, по окончании каждого календарного месяца (ст.598 ГК).
Статья 604. Отчуждение и использование имущества, переданного для обеспечения
пожизненного содержания
В качестве собственника полученной в обеспечение пожизненного содержания с иждивением
недвижимости плательщик ренты обладает определенными распорядительными полномочиями в
отношении названного имущества. В ч.1 комментируемой статьи говорится о праве плательщика ренты
обременять полученное недвижимое имущество, т.е. отчуждать, сдавать в залог или иным способом
извлекать материальную выгоду от данного имущества.
В силу общих положений (ст.586 ГК) сама рента обременяет недвижимое имущество,
переданное под ее выплату. Поэтому в случае отчуждения такого имущества плательщиком ренты его
обязательства по договору ренты переходят на приобретателя имущества. Но применительно к
договору пожизненного содержания с иждивением плательщик ренты обязан получить предварительное
согласие получателя ренты на отчуждение или иное обременение недвижимого имущества, переданного
в обеспечение содержания с иждивением. Речь идет о повышенных гарантиях для получателя ренты,
поскольку отчуждение или иное обременение имущества, обеспечивающего содержание, осложняет
возникшие правоотношения и может привести к их дестабилизации. Кроме того, получатель ренты чаще
всего продолжает пользоваться домом или квартирой, бывшими в его собственности до перехода по
договору пожизненного содержания с иждивением. Все это требует от получателя ренты
осмотрительности при решении вопроса о предварительном согласии на обременение имущества,
обеспечивающего его содержание. Но если он дал такое согласие, то в этом случае применяется
правило п.2ст.586 ГК. Имеется в виду, что лицо, передавшее обремененное рентой недвижимое
имущество в собственность другого лица, несет субсидиарную с ним ответственность по требованиям
получателя ренты, возникшим в связи с нарушением договора ренты. Субсидиарной считается
ответственность, которая является дополнительной к ответственности другого лица (основного
должника). Условия применения субсидиарной ответственности предусмотрены в ст.399 ГК. В данном
случае основным должником будет новый приобретатель недвижимого имущества, а субсидиарную
(дополнительную) ответственность будет нести прежний приобретатель - плательщик ренты. В
п.2ст.586 ГК указывается, что субсидиарная ответственность лица, передавшего обремененное рентой
недвижимое имущество в собственность другого лица, наступает, если ГК, другой закон или договор не
предусматривают солидарную ответственность по этому обязательству. Следовательно, получатель
ренты, давший предварительное согласие на отчуждение или иное обременение недвижимого
имущества, обеспечивающего содержание с иждивением, может выдвинуть требование об установлении
солидарной ответственности прежнего и нового приобретателя имущества в случае нарушения договора
ренты.
В силу правила ч.2 комментируемой статьи плательщик ренты по договору пожизненного
содержания с иждивением обязан рачительно использовать переданное ему недвижимое имущество. Во
всяком случае, он должен обеспечить сохранение стоимости этого имущества, зафиксированной на
момент перехода по договору. Кроме того, не исключена возможность возврата недвижимого имущества
по требованию получателя ренты (п.2ст.605 ГК).
Существенной гарантией для получателя ренты является приобретение им права залога на
недвижимое имущество, переданное под выплату ренты (п.1ст.587 ГК). Данная норма - императивная
и не может быть изменена договором.
Статья 605. Прекращение пожизненного содержания с иждивением
1. При применении п.1 комментируемой статьи необходимо учитывать норму ч.2п.2ст.596 ГК
о прекращении обязательства пожизненного содержания с иждивением в тех случаях, когда
получателями пожизненной ренты являются несколько граждан (п.1ст.601 ГК). В случае смерти одного
из получателей ренты его доля в праве на получение ренты переходит к пережившим его получателям
ренты, если договором не предусмотрено иное, а в случае смерти последнего получателя ренты
обязательство выплаты ренты прекращается.
2. В п.2 комментируемой статьи предусматривается усиленная защита прав получателя ренты в
случаях существенного нарушения плательщиком ренты своих обязанностей по предоставлению
пожизненного содержания с иждивением.
В этих случаях получатель ренты вправе потребовать возврата недвижимого имущества,
переданного в обеспечение содержания, либо выплаты выкупной цены на условиях, установленных
ст.594 ГК. Выкуп осуществляется по цене, соответствующей годовой сумме подлежащей выплате
ренты. Если же имущество под выплату ренты передавалось бесплатно, то в выкупную цену наряду с
годовой суммой рентных платежей включается цена переданного бесплатно имущества. Как при
возврате недвижимого имущества, так и при выплате выкупной цены плательщик ренты не вправе
требовать компенсацию расходов, понесенных в связи с содержанием получателя ренты.
Общее определение существенного нарушения гражданско-правового договора дано в
ч.2п.2ст.450 ГК, где сказано, что существенным признается нарушение договора одной из сторон,
которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что
она была вправе рассчитывать при заключении договора.
Кроме того, на наш взгляд, в данном случае применима и норма ст.593 ГК о выкупе постоянной
ренты по требованию получателя ренты, где приводятся конкретные случаи нарушения плательщиком
ренты своих обязанностей по договору.
Глава 34. Аренда
§ 1. Общие положения об аренде
Статья 606. Договор аренды
Договор аренды является классическим, традиционным для всех правовых систем. Он был
закреплен во всех общесоюзных и российских кодифицированных источниках гражданского права.
Согласно ст.2, 3 Вводного закона с 1 марта 1996г. утратили силу положения, регулирующие арендные
отношения согласно ГК РСФСР, перестали применяться соответствующие положения Основ
гражданского законодательства, а также Основы законодательства Союза ССР и союзных республик об
аренде от 23.11.89 N810-1*(87).
Договор аренды входит в группу договоров, регулирующих отношения по передаче имущества во
временное пользование. В отличие от договоров по передаче имущества в собственность договор
аренды не влечет смены титула собственника, а следовательно, в экономическом смысле он оформляет
такие отношения товарообмена, при которых товаром является не вещь, а право пользования ею.
Имущество по данному договору может передаваться арендатору только в пользование или в
пользование и во владение одновременно. В первом случае арендатор не приобретает титула
владельца арендованного имущества, а во втором он становится его титульным (законным) владельцем
со всеми вытекающими правовыми последствиями. Эти последствия предопределяются вещно-
правовыми качествами категории владения, позволяющими распространить на обязательственные по
своей юридической природе арендные отношения владельческую защиту в силу положений ст.305 ГК.
Передача имущества только в пользование возможна в том случае, если пользование
осуществляется в таких условиях, которые позволяют арендодателю сохранять постоянный контроль за
арендованным имуществом; например, пользование движимым имуществом осуществляется в его
помещении.
Законодательное определение договора позволяет использовать любой из двух предложенных
законодателем терминов - "аренда" или "имущественный наем", исходя из традиционной для
российского законодательства их синонимичности. В то же время необходимо иметь в виду, что термин
"наем" используется для обозначения иного вида договоров по передаче имущества в пользование,
например договора найма жилого помещения, которые не входят в группу арендных договоров. Таким
образом, термин "наем" имеет узкое значение, когда применяется в качестве синонима договора
аренды, и широкое - когда обозначает иные виды договоров по передаче имущества в пользование. В
силу этого общие положения об аренде не распространяются на такие иные виды договоров.
В то же время общие нормы об аренде, содержащиеся в §1гл.34, применяются к
регулированию всех видов аренды, поскольку иное не предусмотрено специальными нормами,
содержащимися в §2-6гл.34 ГК.
Определение договора, содержащееся в ч.1 комментируемой статьи, указывает на основные
обязанности сторон, согласно которым арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить имущество
во временное владение и пользование либо только во временное пользование, а арендатор
(наниматель) обязуется уплатить ему за это арендную плату.
Аренда имущества предполагает его использование (эксплуатацию) с учетом его
потребительских качеств как в предпринимательских, так и в не связанных с предпринимательской
деятельностью целях. При этом наиболее ценным качеством имущества является его способность к
приращению - естественному (в форме плодов), искусственному (продукция), финансовому (деньги). По
сравнению с общей диспозитивной нормой ст.136 ГК специальная норма ч.2 комментируемой статьи
содержит императивную норму, согласно которой право собственности на плоды, продукцию и доходы,
получаемые вследствие приращения арендованного имущества, принадлежит арендатору. Поэтому
если в договоре аренды предусмотрена натуральная форма оплаты - часть плодов или продукции, то
арендатор-собственник обязан передать арендодателю соответствующую часть приращения на праве
собственности. Если же в договоре предусмотрено, что объекты такого приращения изначально
принадлежат арендатору или арендодателю в определенных долях, то это указывает на
конституирующий признак иного договора - о совместной деятельности.
Статья 607. Объекты аренды
1. Объекты аренды представлены имуществом в виде вещей (за исключением денег и ценных
бумаг), обладающих качеством непотребляемости, иными словами, способностью участвовать в
производственном и ином хозяйственном процессе неоднократно, не утрачивая в значительной мере
своих потребительских свойств. Таким же основным качеством объектов аренды является их
индивидуальная определенность, т.е. возможность выделения конкретной вещи из числа ей подобных.
Такое требование к объектам аренды основано на существе арендных отношений, когда имущество
передается на праве пользования, а по окончании срока действия договора подлежит возврату
собственнику. Таким образом, это - непотребляемые вещи, определяемые индивидуальными
признаками (индивидуально-определенные). В то же время, если объектом аренды является сложная
вещь или имущественный комплекс, они могут включать в себя в качестве части или составного
элемента потребляемое имущество, определяемое родовыми признаками. Так, в состав предприятия
включаются запасы сырья, топлива, готовая продукция, полуфабрикаты.
Помимо общего требования к характеристике объекта аренды п.1 комментируемой статьи
содержит примерный (неисчерпывающий) перечень таких вещей. Их можно подразделить на отдельные
категории, подчиненные в ряде случаев самостоятельному правовому режиму.
В первую группу входят природные объекты, в числе которых земельные участки, участки недр,
ограниченные водные и лесные объекты, формирующие группу объектов окружающей природной среды
(обособленные природные объекты), являющиеся недвижимым имуществом, в некоторых случаях
изъятым из гражданского оборота. Отношения по поводу таких объектов регулируются
природоресурсным законодательством, а сами они охраняются нормами природоохранного
законодательства, в частности Законом о недрах, Водным кодексом, ЛК, ЗК. В некоторых из них аренде
посвящены специальные нормы, которые затем получают развитие в подзаконных актах (см., например,
Положение об аренде участков лесного фонда, утвержденное постановлением Правительства РФ от
24.03.98 N345 (в ред. от 19.06.03)*(88)). Называя в качестве объектов аренды земельные участки и
другие обособленные природные объекты, ГК не содержит, однако, специального регулирования
договоров об их аренде, распространяя на них действие только общих положений об аренде. В то же
время характер указанного имущества, безусловно, требует такого регулирования. Учитывая
объективные качества этих объектов, их существенное значение с точки зрения общественного
(публичного) интереса, отношения, складывающиеся по поводу природных объектов, требуют
самостоятельного отраслевого регулирования. Это регулирование носит комплексный характер,
включающее и гражданско-правовое регулирование, поэтому п.2 комментируемой статьи указывает на
то, что законом могут быть установлены особенности сдачи в аренду земельных участков и других
обособленных природных объектов. Так, специальные нормы об аренде содержатся в ЛК и ЗК. Водный
кодекс регулирует отношения по водопользованию, которые, можно полагать, не являются арендными,
представляя собой самостоятельный вид в группе отношений по поводу пользования чужим
имуществом.
Гражданско-правовой режим ограниченных природных объектов в значительной мере учитывает
публичный интерес, в силу чего право пользования может быть ограничено дополнительными
условиями, в том числе экологическими требованиями. Отношения по передаче ограниченных
природных объектов могут приобретать отдельные публично-правовые черты, и в таком случае это
будет договор концессии, а не аренды. Арендодателем по данному договору выступает публичный
собственник (государство или муниципальное образование), а на арендатора могут возлагаться
дополнительные обязанности общественно полезного свойства. В настоящее время эти отношения
регулируются, в частности, нормами Закона о разделе продукции.
Для заключения договоров по передаче в пользование обособленных природных объектов в
большинстве случаев требуется лицензия (разрешение).
Вторую группу объектов составляют антропогенные, т.е. искусственно созданные человеком
объекты, в том числе здания, сооружения, транспортные средства, станки и оборудование, бытовая
техника, предметы домашнего обихода и др. Иногда такое деление условно. Так, на некоторые
созданные человеком объекты распространяется режим природных объектов (искусственно
выращенные леса, каналы, водохранилища). Правовой режим имущества, представленного
антропогенными материальными объектами, неодинаков и зависит от его классификационного вида,
определяемого по правилам подразд.3разд.I ГК "Объекты гражданских прав". Это может быть
движимое и недвижимое имущество (к последнему относятся здания, сооружения, а также воздушные и
морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты). Они могут характеризоваться как
делимые или неделимые вещи. Так, в аренду можно сдать как здание в целом, так и его часть -
помещение, в то же время нельзя сдать в аренду только конструктивный элемент здания (например,
крышу для размещения рекламы), поскольку он не может быть передан в пользование отдельно от
здания. Нельзя передать в аренду часть транспортного средства, так как эти отношения регулируются
договорами перевозки (фрахтования). Иногда объект аренды - сложная вещь, т.е. совокупность
разнородных вещей, образующих единое целое, предполагающее использование их по общему
назначению. В арендных отношениях учитывается соотношение главной вещи и принадлежности (см.
коммент. к ст. , 611 ).
Третью группу составляют объекты смешанной природы, к которым относятся предприятия и
иные имущественные комплексы. В отличие от сложных вещей это соединенные в одном объекте
аренды совокупность вещей и совокупность имущественных прав и обязанностей - предприятие.
Безусловно, не могут быть самостоятельным объектом аренды такие отдельные части предприятия
(имущественного комплекса), как его права или долги, объекты интеллектуальной собственности,
ценные бумаги, поскольку передача таких объектов оформляется иными видами договоров, в частности
доверительного управления имуществом, финансирования под уступку денежного требования,
коммерческой концессии, лицензионными соглашениями.
Отдельные виды имущества, сдача которых в аренду не допускается, должны быть указаны в
законе. Это такие виды имущества, которые изъяты из гражданского оборота и являются
исключительной федеральной собственностью государства, т.е. не могут быть переданы в пользование
частным лицам по соображениям безопасности (например, отдельные виды вооружения, месторождения
радиоактивных руд и др.).
Законом также могут быть введены ограничения по сдаче отдельных видов имущества в аренду.
Это выражается, в частности, в ограничении круга лиц, которые могут вступать в отношения аренды, в
выдвижении к ним дополнительных требований. Так, согласно Закону об атомной энергии передача в
пользование ядерных материалов, находящихся в федеральной собственности, допускается только
юридическим лицам, имеющим разрешения (лицензии), выданные органами государственного
регулирования безопасности при использовании атомной энергии (Госатомнадзора России) и на
основании договоров, заключаемых специально уполномоченным на то государственным органом.
Такие ограничения могут вводиться в отношении сроков аренды отдельных видов имущества
(ст.610 ГК).
2. Существенным условием договора является условие, содержащее данные о вещи, которую
арендодатель обязан передать во временное пользование и которую арендатор обязан вернуть по
окончании срока действия договора. В силу того, что объектом арендного правоотношения может быть
только вещь, определяемая индивидуальными признаками, недостаточно лишь указать в договоре
наименование вещи, а следует точно охарактеризовать (описать) ее, опираясь на ее особые признаки -
цвет, размер, форму, модель. Иногда индивидуализацию можно производить, опираясь на
использование номеров, символов, собственных названий и т.п. (например, технический,
регистрационный номер, артикул ГОСТа, номер борта воздушного судна, название морского судна).
Законом могут быть установлены специальные требования к способу индивидуализации объекта
(например, в отношении зданий и сооружений). В ряде случаев необходимо указание некоторых иных
технических характеристик и параметров, правда, это требование к описанию объекта аренды служит не
столько определению его индивидуальных, сколько эксплуатационных характеристик. Так, при аренде
морского судна в договоре должны быть указаны наряду с названием, его грузоподъемность,
грузовместимость, скорость и пр.
Отсутствие данных, позволяющих с достаточной полнотой индивидуализировать вещь для целей
аренды, не дает возможности истребовать имущество по виндикационному иску, а также доказывать, что
во исполнение обязательства арендодателем передана или арендатором возвращена не та вещь,
которая является объектом арендного обязательства, т.е. факт ненадлежащего исполнения договора.
Чтобы избежать этого, законодатель признает, что отсутствие таких данных в договоре дает основание
признать договор незаключенным, поскольку сторонами не достигнуто согласие по всем его
существенным условиям. Такой договор не порождает никаких юридических последствий. Если при этом
имело место получение имущества, то его следует истребовать по правилам гл.60 ГК о
неосновательном обогащении. Правила о реституции в данном случае не применяются, поскольку факт
отсутствия согласия по существенному условию не является основанием для признания сделки
недействительной, да и сам законодатель квалифицирует договор не как недействительный, а как
незаключенный.
Статья 608. Арендодатель
По общему правилу право передавать имущество в аренду как частный случай реализации
правомочия пользования (извлечение доходов), а также распоряжения имуществом (временное
изменение его принадлежности) реализует его собственник при условии полной дееспособности.
Несовершеннолетние граждане в возрасте от 14 до 18 лет (за исключением эмансипированных и
признанных полностью дееспособными вследствие вступления в брак до достижения 18 лет), а также
лица, ограниченные судом в дееспособности, могут передавать собственное имущество в аренду лишь
при согласии родителей, усыновителей или попечителей. Последние, в свою очередь, вправе давать
такое согласие лишь при наличии предварительного разрешения органа опеки и попечительства
(п.1ст.37 ГК). Юридическое лицо - собственник не вправе самостоятельно заключать сделки, в том
числе договоры аренды, в случаях и в порядке, предусмотренных в законе (см. коммент. к п.2ст.49).
Государство или муниципальное образование вправе выступать арендодателем собственного
имущества в том случае, если оно не передано учрежденным ими юридическим лицам на праве
хозяйственного ведения или оперативного управления либо физическим или юридическим лицам на
ином вещном праве (в отношении, в частности, земельной собственности). В этом случае публичные
образования реализуют свои правомочия собственников либо непосредственно через свои органы, либо
давая специальное поручение другим субъектам гражданского права по правилам п.3ст.125 ГК.
Правомочия собственника в отношении федерального имущества реализует федеральный орган
исполнительной власти - Минимущество России (ранее соответственно - Госкомимущество России,
Мингосимущество России).
Возможны случаи, когда право распоряжения чужим имуществом приобретает не его
собственник, а другое лицо. Это возможно: а) в силу закона; б) в силу уполномочия самим
собственником.
Правомочием распоряжения имуществом, в том числе путем передачи его в аренду, обладает
лицо, которое владеет им на ограниченном вещном праве, содержание которого включает это
правомочие. Это - право хозяйственного ведения или оперативного управления унитарных предприятий
(см. коммент. к ст.294-300 ГК). Унитарное предприятие, владеющее имуществом на праве
хозяйственного ведения, вправе выступать арендодателем движимого имущества, за исключением
случаев, установленных в законе или иных правовых актах. Такое исключение может включать в себя
либо запрет на передачу отдельных видов движимого имущества в аренду, либо требование о согласии
собственника на это. В отношении недвижимого имущества согласие собственника необходимо всегда.
Согласно ст.18 Закона об унитарных предприятиях уставом государственного или муниципального
предприятия могут быть предусмотрены виды и (или) размер иных сделок, совершение которых не
может осуществляться без согласия собственника имущества такого предприятия. Казенное
предприятие, обладающее имуществом на праве оперативного управления, свободно распоряжается
только готовой продукцией, распоряжение остальным имуществом требует согласия собственника.
Закон об унитарных предприятиях не допускает распоряжения имуществом казенного предприятия, в
том числе передачи его в аренду, даже с согласия собственника, если это лишает казенное предприятие
возможности осуществлять деятельность, предмет и цели которой определены уставом такого
предприятия (п.2ст.19).
Поскольку закон устанавливает принцип специальной (целевой) правоспособности унитарных
предприятий (ст.49 ГК), действия предприятия по распоряжению закрепленным за ним имуществом
собственника должны быть обусловлены прежде всего задачами его уставной деятельности и целевым
назначением предоставленного для выполнения этих задач имущества. Поэтому в тех случаях, когда
передача в долгосрочное пользование имущества, непосредственно участвующего в производственном
процессе предприятия, приводит к невозможности использования имущества собственника по целевому
назначению, соответствующие сделки являются недействительными по основаниям, предусмотренным
ст.168 ГК, независимо от того, совершены они с согласия собственника (уполномоченного им органа)
или самостоятельно предприятиями (см. п.9 постановления Пленума ВАС РФ от 25.02.98 N8 "О
некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других
вещных прав"*(89)).
Учреждения вправе свободно передавать в аренду имущество, приобретенное на доходы,
полученные в результате предпринимательской деятельности, в том случае, если право на
осуществление такой приносящей доходы деятельности допускается учредительными документами в
условиях неполного его финансирования собственником (учредителем). Свобода такого распоряжения, в
свою очередь, ограничена законом, который позволяет такое распоряжение лишь в целях достижения
основной цели, определяемой в учредительных документах. В то же время в действующем
законодательстве есть нормы, позволяющие учреждениям передавать в аренду имущество,
закрепленное за ними на праве оперативного управления. Такое право дано, например, в Законе РФ от
10.07.92 N3266-1 "Об образовании" (в ред. от 07.07.03)*(90) образовательным учреждениям в силу
положений п.11ст.39 и п.1, 2ст.47. Хотя такое регулирование можно было бы считать допустимым в
силу нормы комментируемой статьи, согласно которой закон может наделять любое лицо, не
являющееся собственником, правом передавать имущество в аренду, однако это специальное
регулирование вступает в противоречие с общими нормами ГК, которые, будучи императивными,
определяют статус учреждения и режим имущества, закрепленного за ним на праве оперативного
управления вполне определенно и не предполагают исключений сущностного характера. Именно такой
характер носят нормы Закона РФ "Об образовании", что влечет изменение (или искажение) правовой
природы этого вида юридического лица.
В силу указаний закона родители и усыновители малолетних в возрасте до 14 лет, а также их
опекуны, равно как и опекуны лиц, признанных в судебном порядке недееспособными, также
приобретают право передавать в аренду имущество подопечных, при условии получения на это
предварительного разрешения органов опеки и попечительства. Собственником приобретаемых в
качестве арендной платы средств является непосредственно собственник передаваемого в аренду
имущества - малолетний или недееспособный.
Также в силу указаний закона и управомочия собственником в рамках соответствующих
договоров правом заключать договоры аренды от собственного имени в отношении чужого имущества
обладают некоторые лица, владеющие им на обязательственном праве: комиссионеры, агенты,
действующие от своего имени, доверительные управляющие. Эти лица не должны доказывать своих
полномочий, ссылаясь на доверенность, хотя доверительный управляющий обязан информировать
другую сторону при этом о своем специальном правовом статусе (см. п.3ст.1012 ГК).
Собственник вправе своей волей, выраженной в доверенности, уполномочить другое лицо
заключить и (или) исполнять договор аренды, в частности в силу договора поручения или агентского
договора в части полномочий, осуществляемых от имени принципала. Однако арендодателем в этом
случае будет сам собственник, поскольку такой представитель действует от его имени и соответственно
права и обязанности по такому договору возникают непосредственно у собственника.
Следует обратить внимание также на случаи, когда собственник имущества не имеет права
передавать его в аренду: во-первых, это связано с законодательным запретом на передачу такого
имущества в аренду в силу указаний п.1ст.607 ГК или с договорным запретом (например, законом или
соглашением о залоге может быть установлен запрет на передачу в аренду заложенного имущества);
во-вторых, в случае обособления такого имущества для целей создания юридического лица - унитарного
предприятия или учреждения, а также передачи его в доверительное управление. Так, передача
имущества на праве хозяйственного ведения или оперативного управления лишает собственника права
распоряжения этим имуществом в такой форме. Договоры аренды, заключенные собственником в
отношении такого имущества, должны признаваться недействительными (см. п.40-41 постановления
Пленумов ВС РФ и ВАС РФ N6/8).
Статья 609. Форма и государственная регистрация договора аренды
1. Комментируемая статья содержит требования, предъявляемые к форме договора аренды. Для
него предусматривается как устная, так и письменная форма. Для установления соответствия формы
договора требованиям учитываются два условия, содержащиеся в комментируемой статье: характер его
участников и срок действия. Так, если сторонами являются физические лица, то они имеют право
заключить договор в устной форме, если его срок не превышает 1 года.
Хотя специальные нормы о форме договора аренды не учитывают такого критерия, как сумма
сделки, хотелось бы порекомендовать гражданам использовать общее правило ст.161 ГК для усиления
формы сделки в инициативном порядке, если сделка заключена на срок менее года, но ее сумма велика.
Поскольку форма сделки обусловлена целями защиты (способами доказывания в суде факта
заключения сделки и ее условий), то под суммой сделки следует понимать оценку имущественного риска
сторон. В отношениях аренды это совокупность таких параметров, как стоимость передаваемого в
аренду имущества и размер арендной платы. Поэтому при решении вопроса о форме сделки между