Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации. Часть 2
Подождите немного. Документ загружается.
гражданами с учетом условия о ее сумме необходимо учитывать оба этих параметра.
Во всех остальных случаях требуется письменная форма, совершаемая по правилам ст.160 и
434 ГК. При этом если сделка требует совершения дополнительных формальностей, таких как
государственная регистрация, то она, безусловно, должна совершаться в письменной форме, причем
путем составления единого документа в необходимом для сторон количестве экземпляров, при этом
каждый экземпляр документа обладает одинаковой юридической силой, будучи подлинником документа.
2. По общему правилу сделки с недвижимым имуществом подлежат государственной
регистрации, которая осуществляется в соответствии с Законом о регистрации прав на недвижимость.
Опираясь на это правило, законодатель указывает на то, что в отношении аренды законом может быть
предусмотрено и иное, а именно отсутствие требования о государственной регистрации договора
аренды или права аренды (арендного права). Действительно, специальное регулирование по поводу
договоров аренды отдельных видов недвижимого имущества содержит такие исключения (см.,
например, ст.633, 643, п.2ст.651 ГК). Реализация требований о государственной регистрации
договоров аренды вызывает определенные сложности, в том числе и для судов. В этой связи ВАС РФ
уделил определенное внимание этим вопросам при обобщении практики их разрешения судами. В
частности, вопросы регистрации договоров аренды зданий, нежилых помещений, в том числе при
продлении их сроков или возобновлении на неопределенный срок, и некоторые другие рассматриваются
в информационном письме Президиума ВАС РФ N59.
3. Договор аренды может содержать условие о переходе во время действия или по окончании
его срока права собственности на арендованное имущество к арендатору. Это часто используется в
договоре финансовой аренды (лизинга) в силу экономической природы этого вида инвестиционных
отношений. К форме такого договора применяются те же требования, как для договора купли-продажи
имущества - объекта аренды.
4. В комментируемой статье нет указания на исключение из общих требований к форме договора
аренды, которое заключается в особом способе его заключения путем возобновления (см. п.2ст.621
ГК). Этот способ, именуемый "возобновление договора", представляет собой заключение нового
договора на основе прежнего и является производным от основного способа заключения договора.
Такой способ заключения договора отражается и на его форме, в частности, к нему невозможно
применять правила комментируемой статьи в отношении письменной формы, поскольку конклюдентные
действия по общему правилу п.2ст.158 ГК представляют собой устную форму сделки, а в отношении
молчания форма вовсе не указана. Специальное регулирование, содержащееся в п.3ст.434 ГК, не дает
полных оснований распространить на такой способ заключения договора правило о соблюдении
письменной формы договора, если только не рассматривать каждую из сторон одновременно
оферентом и акцептантом, поскольку указанные в п.2ст.621 ГК действия сторон, свидетельствующие о
их желании заключить сделку, осуществляются одновременно. В любом случае отсутствие документа в
письменной форме делает проблематичным исполнение требования государственной регистрации
договора аренды недвижимого имущества, если он заключается таким способом (подробнее см.
коммент. к ст. , 621 , 651 и 658).
Статья 610. Срок договора аренды
1. Срок действия договора может быть определенным или неопределенным. В первом случае
договор аренды действует в течение указанного в нем срока. Этот срок может обозначаться периодом
времени либо указанием момента начала и окончания договора. Момент начала или окончания договора
может быть определен конкретной датой или указанием на событие, которое определенно должно
наступить. Во втором случае срок действия в договоре не указывается. Правило, содержащееся в
п.2ст.621 ГК, указывает на особый случай, когда договор аренды заключается без указания срока.
Кроме того, этот договор можно заключить под отлагательным или отменительным условием (см.
коммент. к ст.157). Отлагательное условие будет определять начало договора, а отменительное может
повлиять на изменение первоначально установленного срока его окончания. Нельзя, однако,
рассматривать в качестве условной сделки договор, заключенный на неопределенный срок, поскольку
условием его окончания является прямо выраженная воля одной из сторон, а не наступление
вероятного обстоятельства, которое от их воли не зависит.
Необходимо различать срок действия договора и срок пользования имуществом. Поскольку
договор не относится к реальным сделкам, то его начало не сопряжено жестко с моментом
предоставления имущества в пользование (передачей вещи). Поэтому момент заключения договора и
момент начала пользования имуществом могут не совпадать, в силу чего срок пользования имуществом
меньше срока действия самого договора. Началом срока пользования арендованным имуществом, а не
началом договора в экономическом смысле обусловлена уплата арендных платежей. Во избежание
спора сторон момент начала пользования имуществом желательно указать в договоре, особенно если
имущество, являющееся предметом аренды, не позволяет начать пользоваться им непосредственно с
момента его передачи. Зачастую его необходимо смонтировать, наладить, зарегистрировать в
государственных органах и т.п. Это, в частности, характерно для отношений лизинга.
По общему правилу стороны самостоятельно устанавливают срок действия договора, как
определенный, так и неопределенный. В ГК нет указания на срок как на классификационный критерий
видового деления аренды на краткосрочную, среднесрочную и долгосрочную. В то же время этот
критерий используется в доктрине гражданского права, которая признает краткосрочной аренду сроком
до 1 года, а долгосрочной - до 50 лет. В некоторых законах также встречается такое деление, например
в Законе о лизинге.
2. Если срок действия в договоре не определен, это значит, что нет возможности определить
лишь момент его окончания, поскольку момент начала действия договора определяется по правилам
ст.433 ГК. В таком случае момент окончания договора зависит от усмотрения (воли) любой стороны. Он
будет существовать столько времени, сколько будет существовать потребность обеих сторон. Как только
одна из них утрачивает экономический интерес к сохранению арендных отношений, она вправе заявить
требование о его прекращении. В данном случае использование права, однако, сопряжено с
исполнением стороной-инициатором обязанности о предварительном уведомлении об этом контрагента
в целях минимизации тех убытков, которые могут возникнуть у него в связи с прекращением аренды.
В этой ситуации немаловажное значение имеет срок такого предупреждения (направления
уведомления). Если стороны не включили в договор условие о таком сроке, действует общее правило,
сформулированное в п.2ст.610 ГК, по которому он равен 1 месяцу в случае аренды движимого
имущества и 3 месяцам в случае аренды недвижимости. Эти сроки могут быть изменены законом для
отдельных видов договоров аренды. Такое предупреждение является односторонней сделкой и должно
отвечать тем требованиям, которые определяют ее действительность, в частности исходить от
управомоченного лица и иметь надлежащую форму, чтобы иметь доказательную силу. Поскольку
предметом такой сделки является информация, которая не имеет стоимостного выражения, то правило
о форме сделки (предупреждения) опирается на характер стороны, совершающей сделку, а не на ее
сумму. Так, юридическое лицо должно направить письменное уведомление. Законом, однако, может
быть предусмотрена письменная форма уведомления независимо от характера участника в сделке.
3. Законодатель может устанавливать максимальные (предельные) сроки для отдельных видов
договоров аренды, а также для аренды отдельных видов имущества. Так, для договора проката
установлен максимальный срок в 1 год (п.1ст.627 ГК), а земельный участок может быть передан в
аренду для государственных или муниципальных нужд либо для проведения изыскательских работ на
срок не более чем 1 год (п.7ст.22 ЗК). В комментируемой статье не указано, что законом могут быть
установлены также и минимальные сроки, однако это так. Например, наряду с максимальным сроком в
ЛК установлен и минимальный предел, в силу чего участок лесного фонда может быть предоставлен в
аренду на срок от 1 года до 49 лет. ЗК устанавливает ограничение по срокам в отношении земельных
участков, которые унаследованы лицами, не достигшими совершеннолетия: их законные представители
могут передать эти земельные участки в аренду на срок до достижения наследниками совершеннолетия.
Пункт3 комментируемой статьи предусматривает юридические последствия несоблюдения
сторонами законодательного требования об ограничении сроков действия договора. Истечение
предельного срока автоматически прекращает договор аренды как в том случае, когда он заключен на
неопределенный срок, так и в том случае, когда срок, определенный сторонами в договоре, выходит за
установленные пределы. Поэтому договорное условие о сроке, противоречащее требованиям закона в
части его превышения, является ничтожным.
4. Соглашением сторон может быть установлено, что условия договора аренды применяются к
их фактически сложившимся до его заключения отношениям. Это, однако, не означает, что
непосредственная обязанность сторон по исполнению условий договора аренды возникла ранее
заключения договора. Как отмечается в рекомендациях Президиума ВАС РФ, достижение сторонами
соглашения о применении к их отношениям, сложившимся до заключения договора, условий об
обязанности арендатора по внесению арендной платы и возмещению арендодателю части расходов на
содержание арендованного имущества свидетельствует только о согласии арендатора оплатить
фактическое использование объекта аренды. В силу такого соглашения нельзя сделать вывод об
изменении срока договора, поскольку срок договора начинает течь с момента его заключения. В этой
связи такое соглашение не влияет на форму договора и на необходимость его государственной
регистрации, если речь идет об аренде здания или сооружения (см. п.6 информационного письма
Президиума ВАС РФ N66 и п.8 информационного письма Президиума ВАС РФ N59).
Статья 611. Предоставление имущества арендатору
1. В комментируемой статье содержатся требования к надлежащему исполнению арендодателем
своей обязанности предоставить арендатору имущество - предмет аренды. Надлежащее исполнение -
это, во-первых, передача имущества в надлежащем состоянии, во-вторых, с принадлежностями и
относящимися к нему документами и, в-третьих, в надлежащий срок.
Имущество, подлежащее передаче арендатору в пользование, должно быть пригодным для
целей аренды, прежде всего обладать теми потребительскими качествами, которые позволяют
арендатору его использовать. Таким образом, одной из юридических характеристик имущества - объекта
аренды - является его состояние. Состояние определяется с помощью двух показателей: субъективного
(определяется сторонами в договоре) и объективного (назначение имущества). Надлежащее состояние
определяется как физическими параметрами, так и юридическими. В первом случае это связано с
такими действиями, как ремонт, техническая профилактика, наладка, очистка, и т.п., во втором случае -
прохождение необходимых формальностей, связанных с проверкой его технического состояния в
органах государственной власти, если это требование установлено в законодательстве РФ.
2. Если имущество представляет собой совокупность главной вещи и принадлежностей, то
арендодатель обязан предоставить одновременно с главной вещью и принадлежности к ней, так как по
общему правилу принадлежность следует юридической судьбе главной вещи (см. ст.135 ГК). Под
принадлежностью понимают обслуживающие вещи при условии, что полноценное использование
главной вещи без принадлежности невозможно (например, станок и съемные приспособления к нему).
Арендодатель обязан предоставить имущество со всеми относящимися к нему документами
(техническим паспортом, сертификатом качества и т.п.). Эта норма действует в том случае, если
сторонами в договоре не предусмотрено иное.
Неисполнение или ненадлежащее исполнение данного требования, если оно не изменено
договором, влечет за собой ответственность арендодателя. Однако такая ответственность наступает в
случае, если арендатор докажет, что без этих принадлежностей или документов он не может
пользоваться имуществом в соответствии с его целевым назначением или в значительной степени
лишается того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора. В этом случае арендатор
может потребовать предоставления ему арендодателем таких принадлежностей и документов в
принудительном порядке или расторжения договора. Арендатор также имеет право требовать
возмещения убытков, связанных с данным нарушением условий договора или его расторжением.
3. При неисполнении арендодателем обязательства предоставить сданное внаем имущество
арендатор не вправе его истребовать ни у арендодателя, ни у третьего лица на основании
виндикационного иска, поскольку до его передачи не является его титульным владельцем и,
следовательно, не может использовать вещно-правовые способы защиты от действий третьих лиц (см.
п.9 информационного письма Президиума ВАС РФ N66). Это допускается лишь после передачи вещи, в
ситуации, когда она выбывает из владения арендатора.
Арендатор вправе истребовать имущество, которое подлежит передаче во владение и
пользование, только по обязательственному иску. Если при этом на указанное имущество на законном
основании одновременно претендуют несколько лиц или оно уже передано другому лицу, имеющему
право собственности, хозяйственного ведения или оперативного управления, применяется правило
ст.398 ГК, которое позволяет установить лицо, имеющее право на получение вещи в натуре. Если вещь,
являющаяся предметом аренды, никому не передана, то преимущество имеет тот из кредиторов, в
пользу которого обязательство возникло раньше, а если это невозможно установить, тот, кто раньше
предъявил иск. В том случае, если вещь уже передана третьему лицу, имеющему на нее право
собственности, хозяйственного ведения или оперативного управления, истребовать ее уже невозможно,
и арендатор может только требовать возмещения убытков.
Право требовать принудительного изъятия имущества у арендодателя и передачи его
арендатору возникает у последнего при нарушении сроков передачи. В договоре должно быть указано, в
какой срок арендодатель должен предоставить имущество арендатору. Если такой срок не указан, то
предполагается, что имущество должно быть передано в разумный срок (в зависимости от вида
имущества, вида договора, иных конкретных обстоятельств, а также в силу обычаев делового оборота).
Одновременно с истребованием имущества арендатор имеет право потребовать возмещения убытков,
вызванных просрочкой передачи имущества. Вместо всего этого арендатор может воспользоваться
предоставленной ему альтернативой и потребовать расторжения договора и возмещения связанных с
этим убытков.
4. Передача имущества во владение и пользование и уплата арендных платежей за пользование
имуществом представляют собой встречные обязанности сторон. Поэтому арендодатель, который не
исполнил обязательство по такой передаче в момент заключения договора или иной установленный
договором срок, вправе требовать с арендатора внесения арендной платы только после фактической
передачи последнему предмета аренды, причем только за время фактического его использования.
Судебная практика, допуская применение общих норм ГК о встречных обязательствах к основным
обязанностям сторон договора аренды, учитывает также и положение п.2ст.328 ГК. Согласно ему в
случае непредоставления обязанной стороной обусловленного договором исполнения обязательства
либо наличия обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что такое исполнение не будет
произведено в установленный срок, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе
приостановить исполнение своего обязательства либо отказаться от исполнения этого обязательства.
Если обусловленное договором исполнение обязательства произведено не в полном объеме, сторона,
на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства или
отказаться от исполнения в части, соответствующей непредоставленному исполнению. Таким образом,
если имущество передано не полностью, например не все помещение, а только его часть, арендатор
вправе вносить арендную плату только за фактически переданное имущество (см. п.10
информационного письма Президиума ВАС РФ N66).
Этой же логике следует судебная практика, если арендодатель передал арендатору имущество
без документов, отсутствие которых исключает эксплуатацию объекта аренды. В этом случае арендная
плата не подлежит взысканию (п.8 информационного письма Президиума ВАС РФ N66).
Статья 612. Ответственность арендодателя за недостатки сданного в аренду имущества
1. Нарушение требования, содержащегося в предыдущей статье ГК, согласно которому
арендодатель обязан передать имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и
назначению имущества, т.е. без недостатков, влечет за собой его ответственность в соответствии с
комментируемой статьей. Под недостатками в данном случае понимается ненадлежащее качество вещи.
Однако это требование о качестве не тождественно тому, которое содержится в договоре купли-продажи
в отношении новой вещи, так как в аренду очень часто передается имущество, бывшее в употреблении.
В комментируемой статье речь идет о таком качестве вещи, которое полностью или частично
препятствует ее дальнейшему использованию по целевому назначению в течение всего срока аренды.
Ответственность в данном случае возлагается как на недобросовестного, так и на добросовестного
арендодателя. Он несет ее даже в случае, если во время заключения договора аренды не знал об этих
недостатках.
При обнаружении таких недостатков арендатор имеет возможность восстановить свое
нарушенное право следующими способами. Первый - обращение к арендодателю с любым из трех
требований: а) безвозмездного устранения недостатков имущества; б) соразмерного уменьшения
арендной платы (т.е. изменения условия о цене договора); в) возмещения своих расходов на устранение
недостатков имущества.
Вторая возможность - это право на самостоятельное устранение арендатором недостатков вещи.
При этом он может либо потребовать от арендодателя возмещения расходов, связанных с устранением
недостатков имущества, либо непосредственно удержать соответствующую сумму из арендной платы. В
последнем случае необходимым условием для применения этой нормы является предварительное
уведомление арендодателя о намерении устранить недостатки самостоятельно, удержав необходимые
суммы из арендной платы. Неисполнение данного требования делает такое действие арендатора
неправомерным, так как он этим, в свою очередь, нарушает права арендодателя как собственника
имущества. В данном случае собственник может решить, что ему удобнее и выгоднее дать такое
разрешение арендатору или самому устранить недостатки арендованного имущества. Он может также
заменить его аналогичным имуществом, находящимся в надлежащем состоянии. Он должен устранить
любым из перечисленных способов препятствия к пользованию арендованным имуществом без
промедления. Отсутствие со стороны арендодателя немедленных действий сразу после его
уведомления арендатором может рассматриваться в качестве молчаливого согласия на действия
последнего.
Третья возможность, предоставленная арендатору комментируемой статьей, - право
потребовать досрочного расторжения договора.
В любом случае арендатор имеет право на возмещение убытков, связанных с восстановлением
нарушенного права, в том числе убытков, понесенных сверх расходов на устранение недостатков
арендованного имущества. Если расходы, понесенные арендатором в связи с самостоятельным
исправлением арендованного имущества, или иные убытки, понесенные им в связи с ненадлежащим
состоянием переданного имущества, не покрываются удержанной арендной платой, он имеет право
потребовать их возмещения в непокрытой части.
2. Пункт2 комментируемой статьи содержит основания, освобождающие арендодателя от
ответственности за недостатки сданного в аренду имущества. Во-первых, он не несет такой
ответственности, если поставил арендатора в известность о недостатках имущества и последний
согласился принять его с недостатками. Перечень или характер этих недостатков должны быть
оговорены в самом договоре. Во-вторых, арендодатель не несет ответственности за недостатки,
которые были заранее известны арендатору при заключении договора или должны были быть
обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при передаче. В
первом случае речь идет как о скрытых, так и о явных недостатках, во втором - только о явных. Кроме
того, данный пункт комментируемой статьи побуждает арендатора осмотреть имущество и участвовать в
его проверке в момент передачи, поскольку он несет риск необнаружения явных недостатков.
Статья 613. Права третьих лиц на сдаваемое в аренду имущество
Имущество собственника может быть обременено правами третьих лиц в силу закона или
договора. Эти права третьих лиц носят ограниченный вещный характер, например сервитут или залог.
Собственник такого обремененного чужими правами имущества имеет право сдать его в аренду, если
иное не установлено законом или договором.
В комментируемой статье сформулировано правило, согласно которому передача имущества,
обремененного правами третьих лиц, в аренду не прекращает и не изменяет прав третьих лиц на это
имущество. Это частный случай проявления одного из основных признаков вещного права - "права
следования" (право следует за вещью, а не вещь за правом).
Однако арендатору не безразлично, получает ли он имущество свободным от прав третьих лиц
или обремененное ими. Поэтому арендодатель обязан при заключении договора аренды предупредить
арендатора о всех правах третьих лиц на сдаваемое в аренду имущество. Арендатор может согласиться
или не согласиться на заключение такого договора. Если арендодатель нарушил эту обязанность, то это
дает арендатору право в любой момент потребовать либо изменения условия об арендной плате
(уменьшить ее), либо расторжения договора и возмещения убытков.
Статья 614. Арендная плата
1. Основной обязанностью арендатора в силу возмездного характера договора является
своевременное внесение платы за пользование имуществом. Эта обязанность возникает только после
того, как арендодатель исполнит свою обязанность по предоставлению ему объекта аренды в
пользование (передаст вещь). Эти обязанности рассматриваются как встречные, поэтому арендодатель,
который не исполнил обязательство по передаче сданной в аренду вещи в момент заключения договора
или иной установленный договором срок, вправе требовать с арендатора внесения арендной платы
только после фактической передачи вещи. Если же он передал имущество по частям, без
принадлежностей и документов, что не позволяет использовать его по назначению в целом или
частично, то арендная плата не подлежит взысканию в целом или в соответствующей части (см. п. 8, 10
информационного письма Президиума ВАС РФ N66).
Если фактическое пользование имуществом началось до заключения договора аренды,
арендатор обязан уплатить за такое пользование в соответствии с условиями договора об арендной
плате только в случае, если стороны достигли соглашения о применении к их отношениям, сложившимся
до заключения договора, условий об обязанности арендатора по внесению арендной платы (см. п.6
информационного письма Президиума ВАС РФ N66).
Досрочное прекращение пользования имуществом (например, освобождение арендуемого
помещения) до прекращения в установленном порядке действия договора аренды не является
основанием для прекращения обязательства арендатора по внесению арендной платы. Если договор
заключен без указания срока, то предупреждение стороной контрагента о его прекращении указывает на
то, что он прекратится лишь по истечении 3 месяцев после этого в отношении недвижимого имущества и
месяца в отношении движимого имущества, если иной срок не предусмотрен договором (см. п.13
информационного письма Президиума ВАС РФ N66).
Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором. В договоре, таким
образом, должно быть указано, в какой форме будет установлена арендная плата - деньгами, в натуре
или иной, согласно п.2 комментируемой статьи. Общая формула рыночной экономики: "товар - деньги -
товар", поэтому, если оплата товара производится в любой иной, неденежной форме, указание на нее
должно содержаться в договоре. Натуральная форма арендной платы представляет собой передачу
арендодателю на праве собственности определенного количества произведенной продукции или
полученных плодов. В этом случае также следует уточнить все условия расчетов, в частности, какая
часть полученной продукции или плодов будет составлять арендную плату, каким образом она должна
быть передана арендодателю - с доставкой или путем выборки со склада, каким образом
распределяются расходы на доставку, если она предусмотрена, и т.п. В этой части стороны должны
руководствоваться соответствующими правилами об обязательствах по передаче имущества в
собственность, в частности условиями о качестве и т.п., или применять их в силу п.1ст.6 ГК.
Стороны должны согласовать сроки внесения платежей. Это могут быть разовые платежи, когда
имущество арендуется на короткий срок. Если предполагается аренда имущества на достаточно
длительный срок, то арендная плата вносится по частям. В этом случае стороны устанавливают
периодичность платежей (раз в неделю, в декаду, в месяц, в квартал, в полугодие, в год), срок платежа,
размер платежа.
При разовом платеже оплата производится по окончании договора аренды, при периодических
платежах - по окончании установленного периода пользования. Стороны, однако, могут условиться о
предварительной оплате, в том числе и 100%-ной. Такой аванс вносится либо при заключении договора,
либо при предоставлении имущества, или через определенный период времени после указанных
действий. Если стороны не определили в договоре порядок, условия и сроки внесения арендной платы,
это, как правило, не лишает его юридической силы. В этом случае действует правило, согласно которому
арендная плата должна вноситься в таком порядке, на таких условиях и в такие сроки, которые обычно
применяются при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах, прежде всего
обстоятельствах времени и места. Условие об арендной плате не является существенным в силу
закона, но правило п.3ст.424 ГК к договору не применяется, и он будет считаться незаключенным, если
обычай в области аренды такого вида имущества не сложился, или само имущество является
уникальным, и аналогию использовать невозможно, а также когда законом установлены специальные
требования об отнесении размера арендной платы к существенным условиям.
2. Арендная плата может быть установлена за все арендуемое имущество в целом. Это
относится как к простому имуществу (одной вещи), так и к составному (совокупности вещей) - главной
вещи и принадлежности, сложной вещи, в том числе имущественному комплексу. В отношении
последнего вида имущества допустимо установление арендной платы за пользование каждой из его
составных частей. Например, при аренде здания вместе с земельным участком возможно установление
отдельных платежей за здание и за землю.
Формы оплаты многовариантны. Законодатель предлагает на выбор пять форм, которые можно
использовать самостоятельно и в различных комбинациях.
Во-первых, оплата может быть определена твердой суммой платежей (в абсолютных цифрах)
либо в долях или процентах от полученных в результате использования арендованного имущества
продукции, плодов или доходов (в относительных цифрах). В обоих случаях оплата может
производиться как в денежной, так и в натуральной форме. Твердая сумма чаще устанавливается для
расчетов в денежной форме, а долевая - для расчетов в натуре (издольщина). Так, долей продукции
может оплачиваться аренда оборудования, предприятия, долей плодов - аренда земельного участка для
сельскохозяйственного производства, водоема для рыбоводства и т.д. Если расчеты ведутся в виде
отчислений от доходов, то это денежная форма оплаты.
Расчеты за пользование арендованным имуществом возможны в форме услуг, предоставляемых
арендатором арендодателю. Наиболее целесообразно использовать эту форму в случаях, когда
арендатор является профессионалом в области оказания таких услуг, в которых нуждается
арендодатель. Комментируемая статья не называет в качестве арендной платы производство работ.
Однако это не значит, что использование такой формы противоречило бы закону, поскольку договором
могут быть предусмотрены иные формы помимо перечисленных в комментируемой статье.
Использование такого вида платежа требует дополнительного урегулирования подрядных отношений в
части производства работ в рамках договора аренды.
Стороны могут договориться о взаимном обязательстве сдать в аренду друг другу такое
имущество, в котором временно каждая из них нуждается. В этом случае оплата будет производиться в
форме предоставления такого имущества в аренду. При такой ситуации можно говорить об объединении
в одном договоре взаимных обязательств по аренде. Следовательно, к такому договору надо
предъявлять требования по определению имущества, передаваемого в аренду и получаемого в аренду,
в соответствии с п.3ст.607 ГК. Каждая сторона при этом приобретает все права и обязанности
арендатора по отношению к полученному имуществу и все права и обязанности арендодателя по
отношению к сданному имуществу. Если передаваемое и получаемое имущество не равноценны, то
должны быть урегулированы отношения, связанные с компенсацией (доплатой в любом из
перечисленных в данном пункте виде).
Можно предусмотреть оплату в форме передачи имущества не в аренду, а в собственность. При
этом стороны могут руководствоваться нормами договора купли-продажи при регулировании отношений,
связанных с передачей такого имущества арендатором в собственность арендодателю.
Если договором аренды предусмотрены мероприятия по улучшению арендованного имущества
(производство мелиоративных работ на земельном участке, модернизация производственного
оборудования или предприятия и т.п.), то арендная плата может быть представлена в виде возложения
на арендатора обусловленных договором затрат на такое улучшение. При этом не играет роли, кто
будет производить эти улучшения - арендатор или арендодатель, важно лишь, чтобы затраты на такое
улучшение соответствовали установленной сторонами сумме.
В то же время некоторые обязанности арендатора не могут рассматриваться как формы оплаты,
в частности возложение на арендатора расходов по оплате коммунальных услуг (см. п.12
информационного письма Президиума ВАС РФ N66).
Законом для некоторых договоров аренды установлена только денежная форма оплаты
(например, прокат).
Если в аренду передается имущество, принадлежащее на праве собственности государству или
муниципальному образованию, то способ определения арендной платы или ставки арендных платежей
устанавливаются соответствующими органами исполнительной власти, в компетенцию которых входит
распоряжение имуществом (см., например, распоряжение Мингосимущества России от 14.05.99 N671-р
"О порядке расчета арендной платы за пользование федеральным недвижимым имуществом"*(91)).
Такое разнообразие видов оплаты аренды имущества придает самому договору сложный
характер. Нельзя, однако, утверждать, что оказание услуг, производство работ или передача имущества
в собственность в качестве арендной платы делают такой договор смешанным, поскольку он не теряет
своего специального вида (в том числе и наименования), а только в зависимости от конкретного вида
оплаты включает в качестве своих условий элементы соответствующих обязательств.
3. Условие о размере арендной платы может периодически пересматриваться, если в договоре
не установлен запрет на такой пересмотр. Это правило в целом действует в отношении договоров,
превышающих годичный срок действия, поскольку п.3 комментируемой статьи запрещает производить
такое изменение чаще 1 раза в год. Стороны могут предусмотреть в договоре более длительный срок
моратория на пересмотр арендной платы. В то же время законодатель может установить для отдельных
видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества иные минимальные сроки пересмотра
размера арендной платы.
При применении п.3 комментируемой статьи Президиум ВАС РФ рекомендует судам исходить из
того, что в течение года должно оставаться неизменным условие договора, предусматривающее
твердый размер арендной платы либо порядок (механизм) ее исчисления. Этот порядок (механизм),
оставаясь неизменным, тем не менее определяет каждый очередной платеж в иной сумме, нежели
предыдущий. Например, при использовании процента индексации или при определении ставки арендной
платы в сумме рублей, эквивалентной определенной сумме в иностранной валюте (см. п.11
информационного письма Президиума ВАС РФ N66).
4. Арендатор имеет право в одностороннем порядке потребовать уменьшения размера арендной
платы, если состояние арендованного имущества или условия пользования, предусмотренные
договором аренды, существенно изменились. Под существенным изменением следует понимать такое
изменение, в силу которого арендатор в значительной степени лишается того, на что мог бы
рассчитывать при заключении договора. Это право возникает лишь в случае, если: а) такое изменение
возникло в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, и б) законом в отношении отдельных видов
аренды или аренды отдельных видов имущества не предусмотрено иное.
5. При существенном нарушении арендатором своей обязанности вносить арендную плату в
установленный срок арендодатель имеет право потребовать от него досрочного внесения арендной
платы. Этот способ самозащиты имущественных прав представляет собой одну из мер оперативного
воздействия на неисправного должника - перевод его на предоплату. Данная норма диспозитивна, она
действует в том случае, если сторонами в договоре не предусмотрено иное, в частности запрет на
перевод арендатора на предоплату. Если же иное не предусмотрено, то арендодатель устанавливает
срок такой предоплаты. Однако потребовать предварительной оплаты он может не более чем за 2 срока
подряд.
Статья 615. Пользование арендованным имуществом
1. Если договор аренды содержит условия о способах пользования арендованным имуществом,
арендатор обязан соблюдать эти условия. Например, использовать складское помещение для хранения
товаров, а не для организации производства и т.п. При этом не следует отягощать содержание договора
указанием на требования, которые вытекают из административного, уголовного, экологического и иного
законодательства, нарушение которых влечет не гражданско-правовую, а иную ответственность. В
частности, арендодатель не может требовать от арендатора соблюдения правил дорожного движения
при пользовании арендованным автотранспортным средством, так как правами требования в данном
случае обладает не он, а органы ГАИ. Арендатор также не может применить санкции за нарушение таких
правил, так как они установлены административными нормами. В то же время, если нарушение
подобных правил угрожает утратой или повреждением арендованного имущества, то включение их в
качестве критериев для допустимых способов пользования вполне уместно. Так, указание на то, что
арендатор обязан пользоваться имуществом в соответствии с правилами его эксплуатации,
установленными техническими нормативами со ссылкой на соответствующие нормативные источники,
необходимо, если эти правила и нормативы обязательны для сторон.
Если в договоре отсутствует условие о способах использования имущества, то эти способы
вытекают из назначения самого имущества. Так, жилое помещение запрещено использовать для
производственных целей, прецизионные станки и высокотехнологичное оборудование - для не
предусмотренных для них "грубых" операций.
2. Если имущество передается арендатору на праве владения и пользования, эти права
становятся самостоятельным имущественным объектом, который можно именовать арендными правами
(правом аренды) и который может быть предметом самостоятельных сделок. Однако распоряжение этим
объектом со стороны арендатора ограничено в силу того, что эти права возникают в отношении вещи,
которая не принадлежит ему на праве собственности. Иными словами, распоряжаясь своим правом
аренды, он одновременно распоряжается и чужой вещью. Поскольку правомочие распоряжения вещью
принадлежит арендодателю, свобода распоряжения правом аренды также ограничивается волей
арендодателя. Кроме того, если распоряжение правом влечет перемену лица в договоре, то
одновременно к новому лицу переходят также обязанности арендатора. Поэтому в комментируемой
статье предусматривается распоряжение арендными правами, однако с учетом воли арендодателя. При
этом его воля должна быть выражена определенно - согласием. Это согласие как односторонняя сделка
должно отвечать всем условиям, чтобы быть действительным. Согласие должно следовать обращению
арендатора с просьбой дать такое согласие, которое также является односторонней сделкой. Такое
согласие не требуется, если в договоре есть условие, которым арендатору априори предоставлено
право осуществления перенайма (п.18 информационного письма Президиума ВАС РФ N66).
В комментируемой статье содержится исчерпывающий перечень способов распоряжения правом
аренды. Это, в частности, подчеркивается в п.16 информационного письма Президиума ВАС РФ N66:
"Передача права аренды другому лицу может осуществляться лишь способами, предусмотренными
пунктом2статьи615 ГК, то есть в порядке перенайма, внесения в качестве вклада в уставный капитал
хозяйственного общества или товарищества, внесения в качестве паевого взноса в производственный
кооператив". В силу чего в данной статье устанавливаются специальные правила передачи арендатором
права аренды другому лицу, не допускающие цессии как уступки "чистого" права аренды, не
обремененного никакими обязательствами.
Распоряжение арендатором своими правами реально или потенциально (при залоге) приводит к
их отчуждению, т.е. бесповоротной передаче другому лицу, ибо в результате происходит перемена
стороны в договоре (арендатора), в результате чего первоначальный арендатор утрачивает свое право
аренды. Оно переходит к новому арендатору.
В силу указаний закона арендатор приобретает право, в котором можно обнаружить оттенок
правомочия распоряжения чужим имуществом, поскольку он вправе передать арендованное имущество
в субаренду (поднаем) или в безвозмездное пользование на основании соответствующих договоров,
представляющих собой дополнительные договоры по отношению к договору аренды. При этом
использование такого права, так же как распоряжение правом аренды, подчинено одной логике:
распоряжение чужим имуществом допускается только с согласия собственника или управомоченного им
лица - арендодателя. Если договором арендатору предоставлено право передавать имущество в
субаренду или в ссуду, оно означает выражение воли арендодателя (согласие) и освобождает
арендатора от обязанности получать такое согласие на каждую конкретную сделку. Если арендодатель
дал согласие на субаренду и при этом не оговорил ее предельного срока, арендатор вправе
возобновлять договор субаренды в пределах срока аренды без получения дополнительного разрешения
арендодателя (см. п.15 и 18 информационного письма Президиума ВАС РФ N66).
В отличие от распоряжения правом аренды использование права на передачу имущества в
субаренду и в ссуду не является основанием прекращения у арендатора прав аренды, поскольку,
оставаясь участником арендного договора, он заключает еще один договор - субаренды (поднайма) или
ссуды. Эти договоры связаны между собой по признаку первоначального и производного, в силу чего
последний зависит от первого. Их зависимость проявляется в том, что арендатор в договоре аренды
становится вторичным арендодателем (ссудодателем) в рамках такого дополнительного договора
(субдоговора). В то же время эти договоры не порождают трехстороннее обязательство, т.е.
арендодатель и субарендатор (ссудополучатель) никакими договорными обязательствами между собой
не связаны, поскольку в каждом из них участвуют разные лица на стороне должника и кредитора.
Поэтому, не будучи связанными договорными обязательствами, ни арендодатель не может прямо
предъявить права требования к субарендатору, ни субарендатор - к арендодателю. Иными словами,
арендатор несет ответственность за неисполнение условий аренды, даже если они вызваны
нарушениями со стороны субарендатора. В частности, при просрочке арендных платежей по договору
аренды арендатор не может ссылаться на просрочку, допущенную субарендатором, так же как и при
нарушении условий пользования, ухудшении имущества субарендатором.
В то же время такая независимость участников двух договоров не сказывается на зависимости
самих договоров, поэтому юридическая судьба дополнительного договора определяется судьбой
главного договора. Особенно это проявляется в отношениях парных договоров одной природы - аренды
и субаренды. Так, признание договора аренды в части или в целом недействительным влечет
недействительность в соответствующей части или в целом и заключенных на его основе договоров
субаренды. Договор субаренды не может быть заключен на срок, превышающий срок договора аренды.
Договоры субаренды регулируются на основании тех же правил, что и договоры аренды, если иное не
установлено законом или иными правовыми актами. В частности, к ним применяются те же требования в
отношении формы и государственной регистрации, правила п.2ст.621 ГК, касающиеся возобновления
договора аренды на неопределенный срок с учетом правил абз.2п.2 комментируемой статьи, по
смыслу которых срок договора субаренды в любом случае ограничен сроком аренды (см. п.19 и 20
информационного письма Президиума ВАС РФ N66). Право передачи арендованного имущества в
субаренду может быть реализовано арендатором как самостоятельно, так и параллельно с правом
распоряжения правом аренды. При этом перенаем не влияет на судьбу договора субаренды, который
сохраняет свою силу (см. п.17 информационного письма Президиума ВАС РФ N66).
Правило, сформулированное в п.2 комментируемой статьи, позволяющее арендатору с согласия
собственника распоряжаться своим правом аренды и арендованным имуществом, действует, если иное
не предусмотрено ГК, другими законами или нормативно-правовыми актами. Иное регулирование
предусмотрено нормами ГК о прокате, которое запрещает такие действия в отношении предмета
проката. В то же время нормы о договоре аренды транспортного средства позволяют передавать его в
субаренду, если договором не предусмотрено иное. Нормы ЗК позволяют арендатору земельного
участка передать его в субаренду, а также передать свои права и обязанности по договору третьему
лицу, в том числе отдать арендные права земельного участка в залог и внести их в качестве вклада в
уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный
кооператив без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления, если
договором не предусмотрено иное (см. п.5 и 6ст.22 ЗК).
3. Нарушение арендатором своих обязанностей, зафиксированных в ст.616, в частности
использование арендованного имущества с нарушением условий договора или не в соответствии с
назначением имущества, дает арендодателю право требовать в одностороннем порядке расторжения
договора и возмещения причиненных ему убытков. Это право на одностороннее расторжение договора
арендодатель реализует в судебном порядке с учетом правил ст.452 ГК. В то же время общее правило
комментируемой статьи не применяется, если возникают основания для расторжения договора в силу
указаний п.1ст.619 ГК (когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий
договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями), поскольку в ней
предусмотрена иная досудебная процедура.
Статья 616. Обязанности сторон по содержанию арендованного имущества
1. Комментируемая статья регулирует отношения по распределению между сторонами договора
обязанностей по содержанию арендованного имущества. Под содержанием имущества понимаются
определенные действия, направленные на поддержание его в нормальном состоянии, годном к
использованию (эксплуатации), а также связанные с этим расходы. Для поддержания имущества в таком
состоянии проводятся ремонт, профилактика и т.п. в зависимости от вида и назначения имущества.
Ремонт бывает двух видов: капитальный и текущий. Разграничение работ, относящихся к капитальному
и текущему ремонту, определяется различной нормативно-технической документацией,
устанавливающей оптимальный и безопасный режим эксплуатации соответствующего имущества. В
отсутствие такой регламентации стороны определяют в договоре, что следует понимать под
капитальным и текущим ремонтом передаваемого в пользование имущества. Под капитальным
ремонтом подразумевается проведение работ, которые требуют значительных затрат на
восстановление существенных частей, элементов вещи в связи с их износом (ремонт крыши, замена
перекрытий, ремонт отопительной системы и т.д.). Затраты на такой ремонт окупаются в течение
длительного времени и осуществляются в основном за счет амортизационных отчислений со стоимости
имущества, перечисляемых собственнику в составе арендной платы.
Поскольку капитальный ремонт служит сохранению целостности и стоимости вещи, что отвечает
в первую очередь интересам ее собственника, то обязанность проводить такой ремонт и нести расходы,
связанные с ним, по общему правилу возлагается на арендодателя. Однако данная норма действует в
том случае, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды.
Если в силу иных нормативно-правовых актов или соглашения сторон обязанность осуществлять
капитальный ремонт возлагается на арендатора, то в расчет арендной платы не включаются
амортизационные отчисления.
Сроки проведения капитального ремонта устанавливаются сторонами, если они не установлены
соответствующими нормативными актами. Например, сроки и виды капитального ремонта зданий и
сооружений устанавливаются строительными нормами и правилами. Если сроки проведения
капитального ремонта не установлены договором или нормативными актами, то его следует проводить в
разумные сроки. Такое неопределенное обозначение срока возможно только на уровне правового акта, в
каждом конкретном случае этот срок желательно конкретизировать и соизмерять со сроками, которые
обычно требует аналогичный вид ремонта аналогичного имущества при аналогичных обстоятельствах.
Это же правило распространяется на ситуацию, когда такой ремонт вызван неотложной необходимостью
(например, поломкой вещи, выходом из строя оборудования и т.п.), если потребность в таком ремонте
возникла не по вине арендатора.
Нарушение арендодателем своей обязанности по капитальному ремонту арендованного
имущества дает арендатору право альтернативного поведения. Во-первых, он имеет право произвести
капитальный ремонт сам, но за счет арендодателя, т.е. либо взыскать с него стоимость ремонтных
работ, либо зачесть ее в счет арендной платы. Расходы, однако, не должны превышать необходимых
затрат, связанных с таким видом ремонтных работ, которые указаны в договоре аренды или вызваны
неотложной необходимостью. Под неотложной необходимостью подразумевается реальная угроза
повреждения или разрушения имущества и (или) невозможность его дальнейшего использования
арендатором. Во-вторых, арендатор имеет право потребовать соответственного уменьшения арендной
платы. В-третьих, он может потребовать расторжения договора и возмещения связанных с этим
убытков.
2. Арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии. Целям поддержания
имущества в исправном (нормальном) состоянии служат различные меры. Во-первых, проведение
текущего ремонта, который должен проводить арендатор, если иное не установлено законом или
договором аренды (например, согласно п.1ст.631 ГК текущий ремонт имущества, арендованного по
договору проката, осуществляется арендодателем). Под текущим ремонтом понимается
систематическое и своевременное проведение работ по сохранению имущества от преждевременного
износа и устранению мелких неисправностей (например, побелка потолков и окраска стен в помещении,
ремонт электропроводки, замена мелких неисправных деталей в оборудовании и т.п.). Текущий ремонт,
так же как и капитальный, направлен на поддержание имущества в нормальном состоянии, но не
требует капитальных затрат.
Обязанностью арендатора является проведение иных мероприятий по поддержанию имущества
в надлежащем состоянии: профилактических работ (смазка, проверка надежности крепежных деталей,
замена деталей одноразового употребления и т.п.), повседневный уход (чистка, протирка, уборка) и т.п.
Расходы по текущему ремонту и проведению иных работ, направленных на поддержание
имущества в исправном состоянии, несет арендатор. На него также возлагается обязанность нести иные
расходы по содержанию арендованного имущества, связанные с его обычной или коммерческой
эксплуатацией (например, по оплате коммунальных услуг при аренде здания, оплате расходов на
горючее при аренде транспортного средства), охраной имущества, обязательным страхованием и т.п.,
если иное не предусмотрено законодательством или договором. Например, особый правовой режим
недвижимого имущества, которое признано памятником истории и культуры, предполагает, что при
передаче его в аренду арендатор обязуется обеспечивать режим содержания памятника, а также
проводить текущий ремонт, ремонтно-реставрационные работы, консервационные работы,
предусмотренные актом технического состояния, составляющим неделимое целое с подписанным
сторонами охранным обязательством, а также разовыми предписаниями арендодателя (Минимущества
России и балансодержателя), если это предусмотрено договором аренды. В то же время арендатор не
имеет права производить без разрешения балансодержателя никаких работ по ремонту, побелке,
покраске стен, покрытых живописью, лепкой, и предметов внутреннего оборудования, являющихся
произведениями искусства (см. распоряжение Мингоскомимущества России от 16.09.98 N1199-р*(92)).
Законодатель не устанавливает специальную ответственность арендатора за нарушение
требований данного пункта, однако, если такое нарушение влечет существенное ухудшение имущества,
арендодатель может потребовать досрочного расторжения договора в силу п.2ст.619 ГК или
потребовать возмещения убытков, вызванных возвратом имущества со сверхнормативным износом.
Статья 617. Сохранение договора аренды в силе при изменении сторон
1. В комментируемой статье устанавливается судьба договора в случае перемены лиц на
стороне как арендодателя, так и арендатора. Договор аренды в ряде случаев сохраняется в силе при
изменении сторон, хотя регулирование имеет свои особенности в зависимости от того, на какой стороне
происходит перемена лица.
Если перемена лица происходит на стороне арендодателя - собственника арендованного
имущества или лица, управомоченного им или законом выступать на стороне арендодателя, то договор
всегда сохраняется в силе на прежних условиях. Это правило действует также и в том случае, если
арендодателем является не собственник, а лицо, владеющее имуществом на "сильном" вещном праве -
праве хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения. Это
правило подчеркивает, что арендные отношения, будучи в общем обязательственными, содержат в себе
вещно-правовой элемент, одним из признаков которого является право следования (право следует за
вещью, а не наоборот). Поэтому при переходе права собственности или иного вещного права на
имущество, обремененное правом пользования, основанным на арендном договоре, право арендатора
всегда сохраняется, а следовательно, сохраняется и сам договор.
При перемене собственника арендованного имущества независимо от того, ставился ли вопрос о
переоформлении договора аренды, прежний собственник утрачивает, а новый приобретает право на
получение доходов от сдачи имущества в аренду. Кроме того, переход права собственности на сданное
в аренду имущество к другому лицу сам по себе не является основанием для внесения в судебном
порядке изменений в условия договора аренды, заключенного прежним собственником с арендатором,
за исключением изменения в договоре сведений об арендодателе (см. подробнее п.23 и 24
информационного письма Президиума ВАС РФ N66).
Все вышеперечисленное относится и к субаренде. Так, при перенайме договор субаренды
сохраняет силу. На это указывает общее правило п.2ст.615 ГК о том, что нормы договора аренды
применяются к договору субаренды, а также судебная практика (см. п.17 информационного письма
Президиума ВАС РФ N66).
2. Если перемена лица происходит на стороне арендатора, то договор сохраняется в силе не
всегда. Пунктом2 комментируемой статьи регулируются отношения, в которых арендатор представлен
физическим лицом, и перемена лица на стороне арендатора в договоре происходит ввиду его смерти
(или объявления этого лица умершим в судебном порядке). Содержащаяся в данном пункте норма
диспозитивна. Правопреемство имеет место лишь в том случае, если законом или договором не
предусмотрено иное. При этом могут учитываться личные качества арендатора, если они обусловили
заключение договора. Только в таком случае арендодатель вправе даже при отсутствии в договоре
условия о расторжении договора аренды по причине смерти арендатора отказать наследнику в
правопреемстве в арендном обязательстве.
Правопреемник приобретает права арендатора только на оставшийся срок действия договора.
По договору, заключенному без указания срока, стороны, в данном случае арендодатель, имеют право в
любое время в одностороннем порядке расторгнуть договор по правилам п.2ст.610 ГК.