Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации. Часть 2

Подождите немного. Документ загружается.

В комментируемой статье не регулируются отношения, возникающие в случае, когда происходит

перемена на стороне арендатора, представленного юридическим лицом. Такое правопреемство

возможно в силу различных юридических фактов, например реорганизации этого юридического лица,

перехода права аренды к залогодержателю, перенайма, поэтому данные отношения регулируются

соответствующими статьями ГК и иного законодательства. Так, в силу п.2ст.60 ГК арендодатель в

случае реорганизации юридического лица - арендатора имеет право либо продолжить арендные

отношения с новым арендатором, либо потребовать прекращения договора аренды и возмещения

убытков. При переуступке прав аренды (перенайме) действует норма п.2ст.615 ГК, в соответствии с

которой договор аренды в этом случае сохраняется.

Статья 618. Прекращение договора субаренды при досрочном прекращении договора аренды

1. Комментируемая статья ГК устанавливает правило, базирующееся на зависимости

юридической судьбы договора аренды и договора субаренды. Эти договоры соотносятся между собой

как основной и производный, в силу чего судьба договора субаренды определяется судьбой договора

аренды. Иными словами, существование договора субаренды возможно только в пределах срока

существования договора аренды. Это свойство двух договоров нашло свое отражение в

абз.2п.2ст.615 ГК, в которой указывается, что договор субаренды не может быть заключен на срок,

превышающий срок договора аренды.

Положение, сформулированное в п.1 комментируемой статьи, также отражает зависимый

характер субарендных отношений, которые по общему правилу прекращаются при прекращении

арендных отношений. Частным случаем этого правила является прекращение договора субаренды при

досрочном прекращении договора аренды. Такое досрочное прекращение договора аренды возможно

как по взаимному согласию сторон (п.1ст.450 ГК), так и в одностороннем порядке. По требованию

одной стороны возможно досрочное расторжение договора в судебном порядке, если другая сторона

существенно его нарушила, а также в иных случаях, предусмотренных ГК, другими законами или

договором (п.2ст.450 ГК). ГК предусматривает специальные основания для одностороннего

расторжения договора в ст.619 и 620. Кроме того, досрочное расторжение договора аренды возможно в

связи с существенным изменением обстоятельств (ст.451 ГК).

Норма, сформулированная в п.1 комментируемой статьи, действует лишь в том случае, если в

самом договоре аренды не установлено иное, в частности не предусмотрен специальный механизм

перевода договора субаренды в договор аренды или порядок его установления в самом договоре

аренды.

Досрочное прекращение договора аренды дает субарендатору право требовать от арендодателя

заключения договора аренды на имущество, находившееся в его пользовании в соответствии с

договором субаренды с первичным арендодателем. Договор при этом заключается на условиях

прекращенного договора аренды и ограничен его оставшимся, не истекшим сроком.

Эта норма опирается на принцип, близкий тому, на котором строится и норма п.1ст.621 ГК, о

преимущественном праве добросовестного арендатора на заключение договора аренды на новый срок.

Она также защищает интересы добросовестного субарендатора, которые не должны страдать, если

основной договор расторгнут, например, ввиду недобросовестности арендатора.

2. Следствием зависимой природы договора субаренды является норма о ничтожности договора

субаренды, если по основаниям, предусмотренным ГК, договор аренды признается ничтожным.

Определение ничтожной сделки, основания ничтожности и правовые последствия ничтожности

содержатся в §2гл.9 ГК.

К субарендным отношениям применимо также правило о признании недействительной только

части сделки. В части, в которой признан недействительным договор аренды, признается

недействительным и договор субаренды.

В то же время признание в части или в целом недействительным договора субаренды не влияет

на судьбу договора аренды. Ничтожность договора субаренды не влечет ничтожность договора аренды.

Статья 619. Досрочное расторжение договора по требованию арендодателя

Комментируемая статья содержит норму, направленную на защиту прав и интересов

арендодателя. В ней определены основания и условия досрочного расторжения договора аренды в

одностороннем порядке. Основаниями такого расторжения являются нарушения условий договора

арендатором, среди которых называются четыре следующих:

1) использование имущества с существенным нарушением условий договора или назначения

имущества либо с неоднократными нарушениями. Существенным, по определению ст.450 ГК, будет

такое нарушение условий, которое влечет для арендодателя ущерб, в значительной мере лишающий

его того, на что он был вправе рассчитывать при заключении договора. Применительно к арендным

отношениям существенным нарушением будет нарушение условия об использовании имущества в

соответствии с условиями договора аренды, а если они в договоре не определены - в соответствии с

назначением имущества (см. п.1ст.615 и коммент. к нему). Нарушение может быть несущественным,

но если оно повторяется неоднократно (2 раза или более) и таких нарушений более чем одно

(нарушение двух или более условий договора), то это также дает основание для расторжения договора;

2) арендатор должен использовать имущество таким образом, чтобы вернуть его арендодателю

в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа, или в состоянии,

обусловленном договором. В силу этого он обязан принимать необходимые меры по его сохранности и

не совершать действий, влекущих за собой его ухудшение. Если действия (или бездействие) арендатора

существенно ухудшают имущество, это является основанием для досрочного расторжения договора

аренды;

3) нарушение обязательства по своевременному внесению арендной платы также является

основанием досрочного прекращения договора, если такая просрочка арендных платежей имела место

подряд 3 раза и более. ГК предусмотрен еще один вариант поведения арендодателя в случае просрочки

арендатора. Согласно п.5ст.614 ГК, если иное не предусмотрено договором аренды, в случае

существенного нарушения арендатором сроков внесения арендной платы арендодатель вправе

потребовать от него досрочного внесения арендной платы в установленный арендодателем срок. При

этом арендодатель не вправе требовать досрочного внесения арендной платы более чем за два срока

подряд;

4) если договором, законом или иными правовыми актами установлено, что проведение

капитального ремонта является обязанностью арендатора (п.1ст.616 ГК), то просрочка в проведении

капитального ремонта является одним из оснований досрочного прекращения договора аренды по

требованию арендодателя. Сроки проведения капитального ремонта устанавливаются в договоре. При

этом стороны могут опираться на технические нормативы, если таковые носят рекомендательный

характер. Если нормативы имеют обязательный характер, то стороны отражают их в договоре, указав

конкретно либо отослав к соответствующему нормативно-правовому акту.

В случае если в договоре сроки проведения капитального ремонта не указаны, ремонт должен

проводиться в разумные сроки. Под разумным сроком понимается такой срок, который необходим для

того, чтобы поддерживать имущество в нормальном, годном к дальнейшей эксплуатации состоянии.

В комментируемой статье устанавливается обязанность арендодателя письменно предупредить

арендатора о необходимости исполнения им обязанностей в разумный срок. Это требование

направлено на защиту интересов арендатора. Непринятие арендатором мер к устранению нарушений в

срок, установленный в предупреждении, дает право арендодателю обратиться в суд с требованием о

досрочном расторжении договора по основаниям, содержащимся в данной статье. Расторжение

договора происходит на основании судебного решения. Следовательно, истец должен доказать наличие

оснований для расторжения договора и факт предупреждения им ответчика, а у ответчика есть право

доказывать, что срок, предоставленный для устранения нарушений, не был разумным (недостаточен),

т.е. опровергать презумпцию разумности, установленную в п.3ст.10 ГК.

Судебная практика накопила определенный опыт применения комментируемой статьи. Так,

Президиум ВАС РФ указывает на следующее.

Стороны могут самостоятельно установить в договоре и иные основания досрочного

расторжения договора по требованию арендодателя, поскольку это право им дает п.1ст.450 ГК. Так,

иным, по мнению ВАС РФ, может явиться и такое установленное договором основание, как однократная

просрочка внесения арендной платы, поскольку предусмотренное в ч.1 комментируемой статьи

основание включает в себя не только такой элемент, как "просрочка уплаты", но и еще два элемента -

"более двух раз" и "подряд". Кроме того, договор аренды может быть расторгнут в связи с внесением

арендной платы не в полном объеме, если данное нарушение суд признает существенным.

Если основанием досрочного расторжения договора аренды по требованию арендодателя

является нарушение договора арендатором как из числа перечисленных в комментируемой статье, так и

в самом договоре в соответствии с п.2ст.450 ГК, а также такое, которое суд может признать как

существенное, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан

направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в

разумный срок (ч.3 комментируемой статьи), а также предложение расторгнуть договор (п.2ст.452 ГК).

При этом необходимым условием удовлетворения такого иска арендодателя является установление в

ходе судебного разбирательства факта получения арендатором письменного предупреждения

арендодателя о необходимости исполнения договорного обязательства (см. п.29 и 30 информационного

письма Президиума ВАС РФ N66). Однако требование о расторжении договора аренды не подлежит

удовлетворению, если в разумный срок устранены нарушения, послужившие основанием для обращения

в арбитражный суд (см. п.8 информационного письма Президиума ВАС РФ от 05.05.97 N14 "Обзор

практики разрешения споров, связанных с заключением, изменением и расторжением договоров"*(93)).

Стороны могут предусмотреть в договоре аренды основания для одностороннего отказа от

исполнения договора, что не предполагает судебного разбирательства в силу п.3ст.450 ГК.

Основания досрочного расторжения договора аренды по требованию арендодателя,

установленные в договоре в соответствии с ч.2 комментируемой статьи, могут и не быть связаны с

какими-либо нарушениями со стороны арендатора. В этом случае исключается как судебная процедура

расторжения договора, так и необходимость предварительного требования об устранении нарушений

(см. подробнее п.25-28 информационного письма Президиума ВАС РФ N66).

Статья 620. Досрочное расторжение договора по требованию арендатора

Законодатель защищает интересы арендатора, устанавливая основания досрочного

расторжения договора аренды по его требованию. Этими основаниями являются следующие

существенные нарушения арендодателем требований законодательства и условий договора:

1) нарушение арендодателем обязанности предоставить имущество в пользование арендатору.

В соответствии с требованиями ст.611 ГК арендодатель обязан предоставить такое имущество в

состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества. Если имущество

передано, но арендодатель создает препятствия к пользованию им в соответствии с условиями

договора или назначением имущества, то это также является основанием для досрочного расторжения

договора. В частности, если имущество передано без принадлежностей или относящихся к нему

документов (технического паспорта, сертификата качества и т.п.). Могут быть и иные препятствия,

обусловленные действиями или бездействием арендодателя;

2) арендодатель обязан предоставить имущество надлежащего качества, т.е. без недостатков,

препятствующих его использованию по назначению. ГК устанавливает ответственность арендодателя за

недостатки сданного в аренду имущества в ст.612 ГК, включив в нее право арендатора потребовать

досрочного расторжения договора. В то же время комментируемая статья по своей редакции отличается

от ст.612. В комментируемой статье указывается только на недостатки, в целом препятствующие

использованию арендованного имущества, которые не были oговорены арендодателем при заключении

договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во

время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора. Что касается ст.612,

то в ней предполагается, что основанием досрочного расторжения договора могут служить недостатки,

полностью или частично препятствующие пользованию имуществом, даже если во время заключения

договора аренды арендодатель не знал об этих недостатках.

Безусловно, в обеих статьях имеются в виду скрытые недостатки имущества. Однако, используя

правило, сформулированное в комментируемой статье, важно опираться в том числе на норму ст.612

ГК, согласно которой неосведомленность арендодателя о скрытых недостатках объекта аренды не

является основанием, освобождающим его от ответственности, и не лишает арендатора права на

расторжение договора;

3) по общему правилу проведение капитального ремонта является обязанностью арендодателя

(см. коммент. к ст. , 616 ). Неисполнение обязанности произвести капитальный ремонт в установленные

договором аренды сроки, а при их отсутствии - в разумные сроки является основанием досрочного

расторжения договора;

4) если переданное арендатору имущество окажется в состоянии, не пригодном для

использования, договор аренды может быть расторгнут досрочно. Это правило действует только в том

случае, если непригодность имущества вызвана обстоятельствами, не зависящими от самого

арендатора, в частности непреодолимыми обстоятельствами.

Помимо перечисленных в подпунктах комментируемой статьи оснований стороны могут

предусмотреть и иные основания досрочного расторжения договора по требованию арендатора в силу

положений п.2ст.450 ГК, а также основания для одностороннего отказа арендатора от договора в силу

положений п.3ст.450.

Кроме того, суд может признать любое иное нарушение условий договора арендодателем, за

рамками перечисленных в комментируемой статье, в качестве существенного нарушения.

Расторжение договора по требованию арендатора по основаниям, указанным в комментируемой

статье или в договоре аренды, осуществляется в судебном порядке, что требует соответствующих

доказательств со стороны истца. Законодатель не предусматривает обязанности арендатора

предупредить нарушителя-арендодателя о необходимости исполнения им своих обязательств в

разумный срок, как это имеет место в отношении арендатора согласно ст.619 ГК. Такое неодинаковое

регулирование имеет место, когда большей защите подлежат права более слабой стороны в договоре.

Однако в данном случае "слабость" арендатора не очевидна.

Статья 621. Преимущественное право арендатора на заключение договора аренды на новый

срок

1. Преимущественное право арендатора на заключение договора аренды на новый срок -

классическая норма арендного законодательства, направленная на защиту интересов арендатора. Это

право имеет лишь арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности (т.е. в соответствии

с условиями договора аренды и требованиями правовых актов). Еще одно условие для реализации этого

права арендатором - возможность заключить договор на тех же условиях, на которых его могли бы

заключить третьи лица. Отсутствие других претендентов или отсутствие претендентов, предлагающих

более выгодные условия для арендодателя, дает ему право требовать заключения договора на прежних

условиях. Однако содержание этого права не включает возможность требовать заключения нового

договора на прежних условиях. Их изменение в этом случае допускается по взаимному соглашению.

Присутствие в новом договоре всех или некоторых прежних условий не означает изменения условий

прежнего договора, т.е. его продление (пролонгацию). Поэтому ограничения, вводимые п.3ст.614 ГК, о

минимальных сроках пересмотра условия о размере арендной платы в данных обстоятельствах не

действуют. Речь в этом случае идет о заключении нового договора в отношении прежнего объекта

аренды, в том числе согласования сторонами всех существенных условий, придания ему требуемой

законом формы, а в необходимых случаях - его государственной регистрации.

Если арендатор пожелает воспользоваться этим своим преимуществом, он должен письменно

(независимо от формы договора) уведомить арендодателя об этом в срок, который был согласован

сторонами и включен в содержание действующего договора аренды. Если такой срок не предусмотрен

договором, то уведомление должно быть сделано в разумный срок до окончания действия договора.

Разумность срока будет определяться либо его достаточностью для согласований условий нового

договора с прежним арендатором, если он воспользуется своим преимущественным правом, либо для

поиска арендодателем нового потенциального контрагента при отказе арендатора от этого права. В

любом случае отсутствие письменного уведомления в пределах срока действия договора является

молчаливым отказом от преимущественного права. Более того, в этой ситуации отказ от права влечет

его прекращение. Если же уведомление о намерении арендатора воспользоваться своим правом будет

направлено им арендодателю, это право будет существовать в течение года с момента прекращения

договора аренды. Более того, на существование этого права не влияет даже то, что арендодатель

уведомил арендатора до истечения срока действия договора аренды о его прекращении и об отказе с

его стороны от возобновления договора на новый срок, поскольку в этом случае арендодатель должен

воздерживаться от заключения договора аренды с третьим лицом в течение года с момента

прекращения прежнего договора (см. п.33 информационного письма Президиума ВАС РФ N66).

Действительно, арендатор может реализовать свое преимущественное право при условии

реального намерения арендодателя заключить договор с кем бы то ни было. Если же он в дальнейшем

не намерен передавать имущество в аренду, он вправе отказать арендатору в заключении договора.

Отказ будет правомерным, если в течение года со дня истечения срока прежнего договора он будет

воздерживаться от заключения договора аренды с третьим лицом. Если же арендодатель, отказавший

арендатору в заключении договора на новый срок, в течение этого срока заключит договор с другим

лицом, прежний арендатор вправе по своему выбору либо потребовать в суде перевода на себя прав и

обязанностей по заключенному договору, а также возмещения убытков, либо только возмещения

убытков.

Это правило касается только заключенного договора аренды, если же имущество передано в

пользование по иному договору (например, по договору о совместной деятельности), требовать

применения этих санкций нельзя.

Арбитражная практика периода, предшествовавшего принятию ГК, показывает, что арендатор

может защитить свое право на возобновление договора аренды в суде, опираясь лишь на тот факт, что

арендодатель только намеревается заключить его с третьим лицом. Для обоснования своих требований

истец-арендатор обязан предоставить документы, подтверждающие такое намерение или передачу

объекта аренды другому арендатору. Кроме того, истец должен доказать, что он не нарушал условий

договора аренды, и дать согласие возобновить договор аренды на условиях, на которых арендодатель

заключил договор аренды с другим арендатором. Если арбитражный суд установил, что арендодатель

уже заключил договор аренды с другим арендатором, его следует привлечь к участию в деле в качестве

третьего лица (см. п.4 письма ВАС РФ от 10.09.93 NС-13/ОП-276 "Об отдельных рекомендациях,

принятых на совещаниях по судебно-арбитражной практике"*(94)). Этот порядок в определенной мере

противоречит действующему ГК, в частности, он игнорирует презумпцию добросовестности,

установленную в п.3 ст.10 ГК, возлагая бремя доказывания собственной добросовестности на самого

арендатора.

Арендатор обладает преимущественным правом на заключение договора аренды на новый срок,

если законом или договором аренды не предусмотрено иное (см., например, п.2ст.627, ст.632 и 642

ГК). Это правило не применимо к договорам, заключенным на неопределенный срок, поскольку

арендные отношения в этом случае существуют до тех пор, пока одна из сторон не утратит к ним

экономического интереса.

2. Пунктом2 комментируемой статьи установлен специальный способ заключения договора

аренды, который можно использовать только при сохранении у его участников экономической

заинтересованности в арендных отношениях к моменту окончания договора аренды на тех же условиях.

Заключение договора в этих условиях именуется его возобновлением, поскольку предполагает

сохранение на новый срок арендных отношений на тех же условиях. Иными словами, договор - новый, а

его условия (кроме условия о сроке: договор считается заключенным на неопределенный срок) -

прежние. Поскольку как арендатора, так и арендодателя устраивают прежние условия, нет

необходимости их согласовывать. Поэтому возобновление договора происходит по умолчанию сторон:

со стороны арендатора - это продолжение пользования имуществом, а со стороны арендодателя - это

отсутствие возражений по этому поводу. Иными словами, продолжение пользования имуществом можно

рассматривать как оферту со стороны арендатора в форме конклюдентных действий, а отсутствие

возражений со стороны арендодателя - как молчаливый акцепт.

Таким образом, в статье формулируется специальная норма в отношении формы договора

аренды (см. ст.609 ГК). Более того, если таким способом возобновляется договор аренды недвижимого

имущества, трудно выполнить общее требование о его государственной регистрации, поскольку нет

письменной (документарной) формы договора. В то же время невозможно зарегистрировать

первоначальный договор, имеющий письменную форму, поскольку он, по существу, прекратился в связи

с истечением срока. Если же требование государственной регистрации связано со сроком договора,

например в отношении аренды здания и сооружения (см. п.2ст.651 ГК), то ввиду того, что срок нового

договора не определен, невозможно сказать заранее, каким будет его срок в действительности.

В некоторой степени эту проблему разрешила судебная практика, указав, что договор аренды

здания, возобновленный на неопределенный срок, не нуждается в государственной регистрации, так как

согласно п.2ст.651 ГК государственной регистрации подлежит договор аренды здания, заключенный

только на срок не менее 1 года (см. п.11 информационного письма Президиума ВАС РФ N59).

Основной вывод, который можно сделать из нормы, содержащейся в п.2 комментируемой

статьи, заключается в следующем. Даже если срок в договоре аренды определен, это не значит, что

договор автоматически прекращается в момент его наступления. Поэтому, чтобы прекратить такой

договор, заинтересованная сторона должна совершить действие, определенно свидетельствующее о

таком намерении. Если такое намерение имеет арендодатель, он обязан предупредить об окончании

срока аренды и потребовать возврата предмета аренды. Если инициатива исходит от арендатора, он

должен вернуть имущество арендодателю. Желательно, чтобы стороны в договоре согласовали эту

процедуру, поскольку возврат имущества часто сопряжен с дополнительными действиями и расходами -

временными и финансовыми (в частности, демонтаж, упаковка, снятие с учета, транспортирование

предмета аренды).

В то же время, если ни одна сторона в установленные сроки не совершит таких действий,

договор автоматически возобновляется на неопределенный срок, а в этой ситуации прекращение

договора требует предупреждения по правилам п.2ст.610 ГК.

Статья 622. Возврат арендованного имущества арендодателю

Обязанность арендатора возвратить имущество по окончании срока аренды (в том числе в связи

с его расторжением) сопровождается рядом требований. Во-первых, это должна быть та же самая вещь,

которая была ему передана в аренду (индивидуально определенная), со всеми принадлежностями и

документами. Причем это не всегда те же документы, которые были переданы арендодателем.

Перечень таких документов может включать не только те, которые были переданы арендатору вместе с

объектом аренды в пользование. В него могут быть включены также документы, без которых

арендодатель как собственник не сможет его использовать, например, относящиеся к снятию данного

имущества с технического учета, если имущество было поставлено на временный учет на имя

арендатора. Во-вторых, поскольку большинство видов имущества в процессе пользования

изнашивается и вернуть вещь в том же состоянии практически невозможно, она должна быть

возвращена с учетом той степени изменений в ней, которая предполагается нормальной при обычном

пользовании данной вещью в течение срока договора, т.е. нормального износа. Этот показатель

применительно к конкретному объекту может устанавливаться техническими нормативами или

определяться обычными требованиями.

В то же время стороны могут договориться об ином, т.е. вещь может быть возвращена с

улучшениями, либо с заменой отдельных узлов или принадлежностей, либо без каких-то

принадлежностей, а также со сверхнормативным износом.

Если имущество возвращено в состоянии, не соответствующем требованиям ст.622 ГК или

договора, арендодатель имеет право применить санкции. Если арендатор произвел неотделимые

улучшения без согласия арендодателя, он фактически нарушил его право собственности, поскольку

такое изменение вещи представляет собой один из способов реализации правомочия распоряжения,

которым обладает собственник (см. коммент. к ст. , 623 ). То же самое касается замены узлов, деталей и

принадлежностей, если они определяются индивидуальными признаками и их замена не сопряжена с

проведением ремонта, возложенного на арендатора. Если имущество возвращено в состоянии

сверхнормативного износа или с повреждениями, арендодатель вправе требовать возмещения убытков.

Важно иметь в виду, что если имущество в целом утрачено, погибло или было повреждено случайно, то

такой риск по общему правилу несет собственник имущества, если законом или договором не

предусмотрено иное. Например, согласно общему правилу ст.669 ГК этот риск несет арендатор в

отношении предмета лизинга. Если же утрата, гибель или повреждение арендованного имущества

произошли по обстоятельствам, за которые отвечает арендатор, к нему можно предъявить санкции,

вытекающие из договорного обязательства. Это - право требовать возмещения убытков, уплаты

неустойки, если она предусмотрена законом или договором, а также использование прав, основанных на

иных обеспечительных мерах, в том числе залоговых и страховых. Требовать возмещения вреда,

опираясь на нормы гл.59 ГК, при этом нельзя, поскольку вред причинен в рамках договорных

отношений.

Имущество должно быть возвращено в надлежащем месте и в надлежащее время. В отношении

места исполнения данного обязательства судебная практика опирается не на общую норму ст.316 ГК (в

месте жительства должника, а если должником является юридическое лицо - в месте его нахождения), а

на принцип "зеркального отражения" исполнения обязанности по возврату имущества от исполнения

обязанности арендодателем по передаче арендованного имущества арендатору. Если место

исполнения обязательства по передаче движимого имущества не определено, то оно подлежит

передаче в том месте, где оно было получено арендатором (см. п.36 информационного письма

Президиума ВАС РФ N66), передача недвижимого имущества осуществляется в месте его нахождения.

Исполнение этой обязанности должно подтверждаться документально, если договор был

заключен в письменной форме или если стоимость имущества, возвращаемого с неотделимыми

улучшениями, возросла настолько, что сделка с ним требует письменной формы. Для подписания такого

документа (акта приема-передачи) стороны должны явиться в согласованные сроки в установленное

место.

Отказ арендатора от исполнения обязанности вернуть имущество дает арендодателю право

истребовать его в судебном порядке. Однако при этом арендатор не вправе подавать виндикационный

иск, поскольку согласно п.23 постановления пленума ВАС РФ от 25.02.98 N8 иск собственника о

возврате имущества лицом, с которым собственник находится в обязательственном правоотношении по

поводу спорного имущества, подлежит разрешению в соответствии с законодательством, регулирующим

данное правоотношение. В нашем случае в исковом требовании следует ссылаться на нарушение

арендатором обязанности по возврату арендованного имущества в связи с прекращением договора и

требовать принуждения его к исполнению данной обязанности.

Неисполнение обязательства по возврату имущества в срок предполагает применение санкций,

перечисленных в комментируемой статье. Во-первых, арендодатель вправе потребовать внесения

арендной платы за все время просрочки, а также возмещения убытков в размере, не покрытом такой

арендной платой. Во-вторых, неустойка, если она предусмотрена законом или договором за такую

просрочку, носит штрафной характер, т.е. уплачивается сверх суммы подлежащих возмещению убытков.

Взыскание арендной платы за фактическое использование арендуемого имущества после истечения

срока действия договора производится в размере, определенном этим договором. Кроме того,

арендодатель вправе требовать от арендатора уплаты процентов за пользование чужими денежными

средствами в случае просрочки внесения арендной платы и за период с момента прекращения договора

аренды до возврата арендодателю имущества (см. п.39 информационного письма президиума ВАС РФ

N66).

В то же время арендодатель не вправе требовать с арендатора арендной платы за период

просрочки возврата имущества в связи с прекращением договора в случае, если он сам уклонялся от

приемки арендованного имущества, а также применения иных санкций, включая требование уплаты

процентов за время просрочки. Более того, в силу ст.406 ГК такая просрочка со стороны арендодателя

как кредитора дает право арендатору как должнику право на возмещение вызванных этим убытков.

Статья 623. Улучшения арендованного имущества

1. Для более эффективного достижения тех экономических или потребительских целей, которые

ставит перед собой арендатор, иногда требуется некоторое усовершенствование объекта аренды. Такое

усовершенствование, с одной стороны, требует затрат, а с другой - повышает эксплуатационные,

потребительские качества имущества, а соответственно и его цену. Такие действия в отношении

имущества в целом с правовой точки зрения представляют собой один из способов распоряжения

имуществом - изменение его состояния - и являются правомочием собственника. Следовательно, чтобы

такие действия другого лица, в нашем случае арендатора, носили законный характер, они должны быть

санкционированы собственником. В то же время не всякое улучшение требует согласия собственника.

Все зависит от характера такого улучшения. Если улучшение является отделимым, т.е. оно может быть

отделено от вещи без вреда для ее назначения и целостности (например, дополнительные съемные

приспособления к оборудованию), то на такое улучшение не требуется согласия арендодателя. Оно не

изменяет состояния вещи бесповоротно. Поэтому такое улучшение является собственностью лица,

произведшего такое улучшение за свой счет (т.е. арендатора), и при возврате арендованного имущества

остается у него.

В то же время договором аренды может быть предусмотрено, что отделимые улучшения,

произведенные арендатором, считаются собственностью арендодателя, если они произведены за счет

последнего (в счет арендной платы). В договоре может быть предусмотрен выкуп арендодателем

отделимых улучшений по окончании договора и т.п.

2. Неотделимыми улучшениями являются такие, которые нельзя отделить от арендованной вещи

без вреда для нее (например, пристрой к зданию). Такое изменение вещи требует согласия

арендодателя, поскольку он может быть не заинтересован в их производстве. Во-первых, оно

сопровождается расходами, которые по общему правилу ложатся на арендодателя как собственника

вещи. Во-вторых, оно влечет за собой изменение стоимости самой вещи, что может увеличить бремя ее

содержания. Соответственно, если арендодатель дает согласие на производство таких улучшений, он

обязуется принять назад вещь в измененном состоянии, обладающей более высокой стоимостью, и

возместить арендатору понесенные им расходы на неотделимое улучшение. Безусловно, такие расходы

должны быть разумными и необходимыми (см. презумпцию разумности в п.3ст.10 ГК).

Это правило действует, если в договоре не предусмотрено иное. В нем, в частности, может быть

предусмотрено право арендатора производить неотделимые улучшения без предварительного согласия

арендодателя, либо вообще такое улучшение может быть исключено. В этом случае желательно

оговорить, какого рода должны быть такие улучшения, каковы пределы расходов на них, за чей счет они

производятся, а также способы и сроки расчетов (по общему правилу возмещение расходов

осуществляется по окончании договора), если они производятся за счет арендатора.

3. В комментируемой статье нет прямого запрета на производство неотделимых улучшений

арендатором без согласия арендодателя. Однако, на наш взгляд, это следует из смысла регулирования.

В данной статье же указывается лишь на то, что если арендатор произвел неотделимые улучшения без

согласия арендодателя, он рискует не получить возмещения понесенных в этой связи расходов,

поскольку п.3 комментируемой статьи указывает, что стоимость неотделимых улучшений арендованного

имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит.

В то же время п.3 комментируемой статьи указывает, что сформулированное в ней общее

правило может иметь исключения, которые должны быть отражены в законе. Кстати, в самом ГК есть

такие положения. В частности, для аренды предприятия ст.660 устанавливает противоположное

правило: если иное не предусмотрено договором, арендатор вправе без согласия арендодателя

проводить реконструкцию предприятия, его расширение, техническое перевооружение, что является

неотделимым улучшением предприятия.

4. Если улучшение арендованного имущества осуществляется за счет амортизационных

отчислений от этого имущества, то такие улучшения являются собственностью арендодателя. Это

правило относится к любому улучшению - как отделимому, так и неотделимому - и касается имущества в

форме вещей, представляющих собой основные средства производства. Именно на восстановление

основных средств производства собственником имущества осуществляются амортизационные

отчисления из полученной прибыли от реализации произведенной продукции. Эти отчисления

рассчитываются по нормам амортизации, которые в отношении определенных видов имущества

устанавливаются правовыми актами (см., например, гл.25 НК).

Статья 624. Выкуп арендованного имущества

1. Переход права собственности на арендованное имущество к арендатору может быть

предусмотрен как договором, так и законом. Экономически это объясняется тем, что сам арендодатель

утрачивает интерес к этому имуществу как собственник или изначально не имеет намерения

самостоятельно реализовывать свое правомочие пользования (например, в отношениях финансовой

аренды). В то же время арендодатель, выплативший в качестве арендной платы сумму, равную, а

иногда и превышающую продажную стоимость арендованного имущества, рассчитывает на переход к

нему права собственности на него.

Безусловно, любые экономические предпосылки к переходу права собственности не являются

юридическим основанием для этого. Вот почему, если стороны не пришли к согласию в отношении

такого перехода права собственности, неисполнение арендатором обязанности по возврату

арендованного имущества по окончании договора (его удержание), основанное только на понятии

"экономической справедливости", является неправомерным действием.

Условие о переходе права собственности на имущество по окончании договора аренды не

порождает отношений купли-продажи. Только одно требование базируется на нормах договора купли-

продажи. Согласно п.3ст.609 ГК такой договор должен быть заключен в форме, предусмотренной для

договора купли-продажи того имущества, которое является объектом аренды. На это специально

обращает внимание Президиум ВАС РФ, подчеркивая, что к договору аренды имущества,

предусматривающему переход в последующем права собственности на это имущество к арендатору,

применяются только те правила о договоре купли-продажи, которые регламентируют форму данного

договора. Поэтому, в частности, уплату арендных платежей нельзя рассматривать как приобретение

вещи в собственность с рассрочкой платежа (подробнее см. п.2 информационного письма Президиума

ВАС РФ N66). Поэтому термин "выкуп", используемый законодателем при регулировании данных

отношений, обозначает переход права собственности на предмет аренды от арендодателя к арендатору

в силу условия договора аренды.

Момент перехода права собственности определяется с помощью одного из двух критериев: 1)

окончание срока аренды; 2) уплата выкупного платежа. В первом случае речь идет о нормальном

(регулярном) завершении договора, когда уплаченные арендные платежи полностью покрывают

стоимость имущества. Во втором случае речь идет о досрочном прекращении договора, когда внесение

выкупного платежа (условие о котором устанавливается в договоре) до истечения срока аренды

является основанием перехода права собственности и обязательство прекращается вследствие

совпадения должника и кредитора в одном лице.

В комментируемой статье ничего не говорится о том, что переход права собственности на

арендованное недвижимое имущество требует государственной регистрации. Правило п.2ст.223 ГК

указывает, что в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право

собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено

законом. Норма комментируемой статьи, видимо, и представляет собой такое исключение, поскольку в

ней указаны лишь два вышеупомянутых момента возникновения права собственности у приобретателя

по данному конкретному договору. В то же время требование о регистрации перехода права

собственности, содержащееся в нормах договора купли-продажи, к рассматриваемым отношениям

также не применяется (см. п.2 информационного письма Президиума ВАС РФ N66).

2. Если при заключении договора аренды стороны не предусмотрели условие о выкупе

арендованного имущества, они могут договориться об этом в любой момент в период действия

договора, в том числе накануне окончания срока аренды, и оформить это условие дополнительным

соглашением. Такое дополнительное соглашение является составной частью договора купли-продажи

при условии, что ему придана форма, отвечающая требованиям к форме договора купли-продажи

соответствующего вида имущества.

При этом стороны могут произвести зачет ранее выплаченной арендной платы в выкупную цену.

Стороны должны определить в таком соглашении момент перехода права собственности, опираясь на

правило п.1 комментируемой статьи.

3. Законом могут быть установлены случаи запрещения выкупа арендованного имущества. Для

этого используется, во-первых, общая норма, а во-вторых - специальные нормы. Общая норма

указывает на правовой режим объекта как имущества, изъятого из гражданского оборота (см. коммент. к

п.2ст.129). Это имущество может принадлежать только публичным собственникам: Российской

Федерации, субъектам РФ или муниципальным образованиям (см. коммент. к п.3ст.212). Если такое

имущество передается на праве аренды, то условие о переходе права собственности будет ничтожным.

Специальные нормы содержатся в законах и относятся к имуществу, допущенному к гражданскому

обороту (в том числе и ограниченному). Например, эти нормы содержатся в законодательстве о

приватизации государственного и муниципального имущества, имеющего специальное целевое

назначение (как правило, предназначенного для выполнения социальных функций), в земельном

законодательстве.

4. Переход права собственности на предмет аренды от арендодателя к арендатору (выкуп

арендованного имущества) - самостоятельное основание перехода права собственности по договору,

один из производных способов возникновения права собственности. Его не следует смешивать с

другими основаниями, например договором купли-продажи. Купля-продажа также может оформлять

отношения, результатом которых будет переход права собственности на предмет аренды от

арендодателя к арендатору. Однако эти отношения регулируются правилами о купле-продаже, и в этом

случае стороны заключают договор купли-продажи. Поэтому, например, в некоторых нормативных актах

предусматриваются два основания возникновения права собственности у арендатора на предмет

аренды: либо договор аренды с условием о выкупе, либо договор купли-продажи (в частности, в нормах,

регулирующих отношения по постановке транспортных средств, являющихся предметом лизинга, на

учет). ЗК предусматривает, что при продаже земельного участка, находящегося в государственной или

муниципальной собственности, арендатор данного земельного участка имеет преимущественное право

его покупки в порядке, установленном гражданским законодательством для случаев продажи доли в

общей собственности постороннему лицу, за исключением случаев, предусмотренных п.1ст.36 ЗК (см.

п.8ст.22).

Статья 625. Особенности отдельных видов аренды и аренды отдельных видов имущества

Комментируемая статья уточняет, какие нормы содержат специальное регулирование по

отношению к отдельным видам договоров аренды или к арендным отношениям по поводу отдельных

видов имущества. Перечень таких видов содержится в данной статье и носит исчерпывающий характер,

т.е. ограничивает виды договоров и имущество, на которые распространяется эта статья. К ним

относятся такие виды договоров, как прокат и финансовая аренда, и такие виды имущества, как

транспортные средства, здания и сооружения, предприятия.

В соответствии с комментируемой статьей общие положения об аренде применяются к

вышеперечисленным видам аренды и к аренде отдельных видов имущества постольку, поскольку они не

изменены специальными правилами ГК о таких договорах (соответственно §2-6гл.34). Поскольку в

данном случае не указано, что регулирование, содержащееся в других законах и иных нормативно-

правовых актах, также является приоритетным по отношению к нормам комментируемой главы, они,

следовательно, не должны противоречить ГК в силу п.2ст.3. В то же время, при регулировании в ГК

отдельных видов договоров аренды или аренды отдельных видов имущества есть отсылка к иному

законодательству, нормы которого могут содержать специальные нормы об аренде. Так, в ст.641 и 649

ГК указывается, что транспортными уставами и кодексами могут быть установлены иные, помимо

предусмотренных настоящим параграфом, особенности аренды отдельных видов транспортных средств.

Общие положения об обязательствах и договорах ГК применяются к договорам аренды

постольку, поскольку они не изменены положениями, содержащимися в гл.34.

§ 2. Прокат

Статья 626. Договор проката

1. Договор проката является специальным видом договора аренды. В основе специального

регулирования - особый характер арендодателя. Арендодателем является предприниматель, для

которого сдача имущества в аренду представляет собой основной способ получения

предпринимательского дохода. Из этого, во-первых, следует, что арендодателем в договоре могут быть

юридические лица, зарегистрированные в качестве коммерческих организаций, а также физические

лица, зарегистрированные в качестве предпринимателя, в том числе объединившиеся в

неправосубъектную организацию - простое товарищество. Деятельность такого арендодателя носит

профессиональный и специализированный характер. Во-вторых, имущество, служащее предметом

договора проката, представлено в форме непотребляемых движимых вещей, обладающих такими

физическими и потребительскими качествами, которые позволяют передавать их в пользование

различным арендаторам многократно (вещи длительного пользования). В-третьих, такой договор носит

краткосрочный характер, поскольку удовлетворяет кратковременные потребности арендатора в

арендованном имуществе.

Пункт 1 комментируемой статьи содержит определение договора с учетом всех особенностей

данного вида аренды. Арендодатель определяется в нем как лицо, осуществляющее сдачу имущества в

аренду в качестве постоянной предпринимательской деятельности (предмет деятельности). Его

обязанностью по договору является предоставление арендатору во временное владение и пользование

движимого имущества. При этом в ч.2п.1 комментируемой статьи указывается, что такое имущество

используется для потребительских целей, однако в договоре может быть предусмотрено иное. Эта

оговорка означает, что имущество может использоваться и в предпринимательских целях. Последнее

может вытекать из существа обязательства. Так, если арендодатель обязан предоставить в аренду

землеройную машину специализированной строительной организации, то предполагается, что она будет

использоваться в производственных (предпринимательских) целях.

Имущество предоставляется за плату; следовательно, этот договор является возмездным. Он

также характеризуется как двусторонний и консенсуальный.

2. Договор проката заключается в письменной форме. Такой договор составляется в виде

единого документа, подписанного сторонами, или в виде квитанции-обязательства, подписанной

арендатором. В случаях, предусмотренных законом, Правительство РФ может издавать типовые

договоры проката для отдельных видов имущества согласно п.4ст.426 ГК.

3. Договор проката признается публичным договором с отсылкой к ст.426 ГК. Содержащееся в

этой статье определение публичного договора прямо не включает в себя такой вид деятельности, как

передача имущества во временное владение и пользование. Однако распространение действия норм о

публичном договоре на договор проката является естественным в силу специального характера

арендодателя. Как уже указывалось выше, это лицо - профессионал, для которого прокат является

специализированным видом предпринимательской деятельности.

Из этого следует, что арендодатель обязан заключить такой договор с любым обратившимся к

нему лицом и не вправе оказывать предпочтение какому-либо лицу, кроме случаев, предусмотренных

законом или иными правовыми актами. Здесь имеются в виду льготы, устанавливаемые нормами

социальной защиты в отношении инвалидов, участников войн и иных категорий граждан. Условия

договора проката, включая условие о цене, устанавливаются одинаковыми для всех категорий

арендаторов. Исключение составляют случаи, когда льготные тарифы для отдельных категорий граждан

устанавливаются законом или иным правовым актом.

Отсутствие у арендодателя права свободно выбирать контрагента, направленного на защиту

прав более слабой стороны в правоотношении с профессионалом, компенсируется, можно сказать,

отсутствием у арендатора права определять условия договора. Арендодатель имеет право в

одностороннем порядке определять условия договора в формулярах или иных стандартных формах,

используя положения ст.428 ГК о договоре присоединения. Это положение не касается, безусловно,

условия о предмете и сроке, так как выбор предмета (вещи) проката и определение срока зависят от

арендатора. В то же время арендодатель также не всегда свободен в определении условий договора,

поскольку согласно норме, содержащейся в п.4ст.426, в случаях, предусмотренных законом,

Правительство РФ может издавать правила, обязательные для сторон при заключении договора проката

(типовые договоры проката, положения и т.п.).

К договорам проката, арендатором в которых является гражданин, арендующий имущество для

личных бытовых нужд, применяются нормы Закона о защите прав потребителей и изданные в

соответствии с ним иные правовые акты (ст.9 Вводного закона).

Статья 627. Срок договора проката

1. Договор проката опосредует отношения по краткосрочной аренде, максимальный срок которой

определен законодателем в 1 год. Отдельные виды имущества могут передаваться в аренду на более

короткие сроки, ограничиваясь часами работы соответствующей организации (например, прокат коньков

на катке, лодок и пляжного инвентаря на берегу водоема).

2. Существо отношений проката не позволяет применять к договору некоторые общие положения

об аренде. Поэтому п.2 комментируемой статьи исключает действие правила ст.621 ГК о

возобновлении договора аренды на неопределенный срок и о преимущественном праве

добросовестного арендатора на возобновление договора аренды. Если бы законодатель не ввел это

исключение, то ст.621 неминуемо вступила бы в противоречие со ст.426, ибо арендодатель, с одной

стороны, был бы вынужден оказывать предпочтение прежнему арендатору, а с другой стороны, нарушал

бы свою обязанность как стороны-профессионала в публичном договоре не оказывать никакому лицу

предпочтений при заключении договора.

3. Договор проката может быть прекращен досрочно. Правом досрочного отказа от договора

обладает только арендатор. Законодатель в данном случае учитывает интересы арендатора, у которого

необходимость в таком имуществе может отпасть в любой момент, а продолжение договора причинит

ему убытки, которые он не сможет компенсировать. Для арендодателя такое прекращение договора не

должно влечь серьезных убытков, так как для него это профессиональная коммерческая деятельность,

включающая риск по определению. В то же время для того чтобы арендодатель был готов принять

обратно такое имущество, а также уменьшить убытки, связанные с досрочным прекращением договора,

он должен быть предупрежден арендатором о таком отказе в письменном виде не менее чем за 10 дней.

В случае досрочного прекращения договора арендатор имеет право на возврат части

уплаченной им арендной платы в соответствии с п.2ст.630 ГК.

Статья 628. Предоставление имущества арендатору

Комментируемая статья дополняет общие положения, обязывающие арендодателя

предоставить арендатору имущество в надлежащем состоянии, а арендатора - использовать

арендованное имущество в соответствии с его назначением. Исходя из того, что арендодатель -

профессионал, а арендатор по общему правилу - гражданин-потребитель, обязанность удостовериться в

надлежащем состоянии (качестве, исправности, комплектности и т.п.) арендованного имущества

возлагается на арендодателя. На него же возлагается обязанность неимущественного характера -

проинформировать арендатора устно или письменно о правилах эксплуатации данного имущества.

Нарушение этой обязанности, во-первых, лишает арендодателя права требовать воз-мещения вреда,

если он был причинен арендованному имуществу в связи с отсутствием у арендатора такой

информации, и, во-вторых, дает арендатору или любому другому лицу право требовать возмещения

вреда, причиненного ему вследствие недостоверной или недостаточной информации об арендованном

имуществе или правилах его эксплуатации (ст.1095 ГК).

Статья 629. Устранение недостатков сданного в аренду имущества

1. Комментируемая статья регулирует отношения, связанные с обнаружением недостатков

арендованного имущества. Данное регулирование носит специальный характер, исключая право

арендатора на самостоятельное устранение недостатков (ремонт) арендованного имущества (ст.612

ГК). Если после передачи арендатору имущества он обнаружит в нем недостатки, которые полностью

или частично препятствуют пользованию им, он должен уведомить об этом арендодателя. Способы,

форма и срок такого уведомления в ГК не установлены, следовательно, арендатор имеет право сделать

это удобным для него способом и в разумный срок, если иное не предусмотрено договором. После

получения такого уведомления арендодатель обязан по своему выбору либо устранить недостатки на

месте (например, произвести ремонт), либо заменить данную вещь аналогичной вещью, находящейся в

пригодном для использования состоянии. Для выполнения этих действий в ГК установлен 10-дневный

срок. Такой срок является диспозитивно-императивным, т.е. договором может быть установлен более

короткий срок. Но установление более длительного срока в договоре не допускается.

2. Иначе регулируются отношения сторон, если недостатки арендованного имущества явились

следствием неправомерных действий арендатора. Таковыми признаются нарушения им правил

эксплуатации и содержания имущества. В этом случае наступает ответственность арендатора в форме