Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации. Часть 2

Подождите немного. Документ загружается.

последнее не обязанность, а право арендатора. У арендодателя не возникает права требовать от

арендатора исполнения данной обязанности. Однако разнообразные нормы, регулирующие

транспортную деятельность, которую осуществляет арендатор, накладывают на него обязанность

поддерживать лицензии, иметь сертификаты и проводить аттестацию работников (персонала, экипажа).

Эти требования имеют двойственную правовую природу. С одной стороны, гражданско-правовую, так как

они связаны с характером правоспособности арендатора и определяют гражданско-правовой режим

арендованного имущества. В этом смысле они являются предпосылкой для заключения договора и

условием его законности. С другой стороны, административно-правовую, так как правоотношения,

связанные с лицензированием, сертификацией и аттестацией, регулируются нормами

административного права.

Поскольку в комментируемой статье эти обязанности не указаны, а только подразумеваются, она

фактически носит дополнительный, поясняющий характер к ст.642 ГК, содержащей определение

договора. Исходя из того, что обязанность арендодателя заключается в предоставлении транспортного

средства без услуг экипажа, можно сделать логический вывод, что управление транспортным средством

и его техническую эксплуатацию арендатор осуществляет своими силами.

Статья 646. Обязанность арендатора по оплате расходов на содержание транспортного средства

Арендатор несет расходы на содержание транспортного средства, если в договоре не

предусмотрено иное. В комментируемой статье под расходами на содержание понимаются, во-первых,

расходы, связанные с проведением ремонта и иных мер по поддержанию транспортного средства в

нормальном состоянии (см. коммент. к ст. , 644 ), во-вторых, иные расходы, связанные с его

эксплуатацией. Это, в частности, расходы на охрану транспортного средства, уплату налогов, пошлин,

сборов и его обязательное страхование. Помимо страхования самого транспортного средства его

владелец в случаях, предусмотренных законом, обязан страховать свою ответственность за причинение

вреда третьим лицам (см. коммент. к ст. , 637 ГК).

Статья 647. Договоры с третьими лицами об использовании транспортного средства

1. Арендатор вправе без согласия арендодателя сдавать арендованное транспортное средство в

субаренду. Эта норма, содержащаяся в комментируемой статье, диспозитивна, поэтому стороны своим

соглашением могут предусмотреть иное регулирование, например запретить передачу транспортного

средства в субаренду или обязать арендатора получить разрешение арендодателя на такую передачу.

Данная норма допускает последующую сдачу арендованного транспортного средства как без

предоставления услуг по управлению им и его технической эксплуатации, так и с их предоставлением. В

первом случае этот договор имеет традиционный характер субарендного договора. Во втором случае он

имеет неоднородную природу. В той части, в которой предметом договора является транспортное

средство, это субарендный договор, имеющий производный, зависимый от договора аренды

транспортного средства характер. В части обязанности оказывать услуги по управлению транспортным

средством и его технической эксплуатации он представляет собой самостоятельный договор.

Тем не менее в целом такой субарендный договор будет носить зависимый характер от договора

аренды со всеми присущими ему чертами, поскольку его существо определяет вещный компонент. Так,

досрочное прекращение договора аренды транспортного средства влечет за собой досрочное

прекращение договора субаренды транспортного средства с экипажем.

2. Пункт2 комментируемой статьи в целом повторяет п.2ст.638 ГК (см. коммент. к этой статье).

Арендатор вправе без согласия арендо-дателя заключать самостоятельные договоры с третьими

лицами, в частности договоры перевозки. Законодатель при этом устанавливает единственное

требование к этому - отсутствие противоречия такого договора целям использования.

Статья 648. Ответственность за вред, причиненный транспортным средством

Транспортное средство, являющееся предметом данного договора, а в ряде случаев и

деятельность, связанная с его эксплуатацией (например, перевозка опасных грузов), представляет

собой источник повышенной опасности. В этом случае арендатор является владельцем источника

повышенной опасности. Комментируемая статья исходит из нормы ст.1079 ГК, возлагающей

обязанность возмещения вреда, причиненного источником повышенной опасности, на юридическое лицо

или гражданина, которые владеют им на законном основании, в том числе на праве аренды.

Арендодатель как собственник транспортного средства или владеющий им на ином "сильном" вещном

праве не несет такую ответственность, поскольку не имеет возможность осуществлять технический

контроль за транспортным средством, управление и техническую эксплуатацию которого осуществляет

арендатор. Ответственность арендатора абсолютная, так как возникает независимо от его вины.

Данная норма императивна. Вопросы ответственности арендатора за вред, причиненный

третьим лицам транспортным средством, его механизмами, устройствами, оборудованием,

регулируются правилами гл.59 ГК. Однако необходимо иметь в виду, что они могут быть дополнены

нормами иных правовых актов и международных соглашений (см. коммент. к ст. , 640 ).

Статья 649. Особенности аренды отдельных видов транспортных средств

Комментируемая статья аналогична ст.641 ГК в том, что касается установления приоритетов

нормативных источников, используемых при регулировании аренды транспортных средств без

предоставления услуг экипажа. Регулирование аренды отдельных видов транспортных средств

осуществляется на основе норм транспортных уставов и кодексов (перечень основных источников и их

характеристику см. в коммент. к ст. , 641 ), которые развивают и детализируют соответствующие

положения ГК. Нормы транспортных уставов и кодексов не являются специальными по отношению к

комментируемым, они только развивают и дополняют положения §3гл.34 ГК, но не могут их изменять.

§ 4. Аренда зданий и сооружений

Статья 650. Договор аренды здания или сооружения

1. Договор аренды здания или сооружения представляет собой разновидность договора аренды,

специальный характер регулирования которого определяется характером его объекта. Поэтому общие

положения об аренде, содержащиеся в §1гл.34 ГК, применяются к данному договору только в том

случае, если ее §4 не предусмотрено иное.

Объектом договора является здание или сооружение. Здание - это разновидность архитектурно-

строительного сооружения, предназначенного для целей пребывания в нем людей. В зависимости от

целей пребывания они делятся на жилые и нежилые. Жилое здание используется в целом или в

значительной части для проживания людей. Для признания его таковым оно должно соответствовать

требованиям санитарно-технических норм и правил, предъявляемым для жилых помещений. Под

нежилым понимается здание, используемое в целом для производственных или социальных

(культурных, медицинских, образовательных) и иных целей, кроме целей проживания граждан. Часть

здания именуется помещением. Нежилое здание может включать жилое помещение, так же как и жилое

- нежилые помещения. Поэтому дополнительным критерием отнесения здания к жилому или нежилому

является в данном случае соотношение его жилой и нежилой частей.

Под сооружением понимается любой иной, кроме здания (дома), строительно-архитектурный или

технический объект, в том числе гидротехнический (шлюзы, акведуки, маяки и др.), транспортный,

включая объекты транспортной инфраструктуры - железнодорожные и автомобильные путепроводы,

мосты, пристани, линии электропередачи, трубопроводы и др. В целом определение конкретного

объекта как сооружения определенного вида содержится в соответствующих нормативных актах, исходя

в общем из техногенной природы объекта и его технических особенностей. Содержащееся в них

определение не всегда соответствует целям регулирования арендных отношений. Так, согласно

определению КТМ морское судно - это плавучее сооружение. Однако аренда морского судна не

регулируется нормами данного параграфа, она является предметом иного специального регулирования

(аренда транспортного средства).

Сооружения могут иметь как производственно-техническое, так и иное социальное назначение.

Предметом договора является как здание в целом, так и его отдельная часть, именуемая

помещением. В зависимости от целей использования здания и помещения делятся на жилые и нежилые.

Статья1 Закона о регистрации прав на недвижимость относит жилые и нежилые помещения к

недвижимому имуществу, право на которое, а также сделки с которым подлежат обязательной

государственной регистрации в случаях и в порядке, установленных законом. Согласно ч.2п.6ст.12

этого Закона помещение (жилое и нежилое) представляет собой "объект, входящий в состав зданий и

сооружений".

В то же время не может быть объектом договора аренды отдельный конструктивный элемент

этого здания, поскольку передача вещи в аренду всегда влечет временное отчуждение собственником

права пользования этой вещью. Соглашение сторон, предметом которого является использование

такого конструктивного элемента, как крыша для целей размещения рекламы, не лишает собственника

права пользования крышей. Суд сделал вывод, что это договор иной природы, и к нему не применяются

нормы об аренде (см. п.1 информационного письма Президиума ВАС РФ N66).

Передача жилого помещения за плату во временное владение и пользование гражданам для

проживания в нем регулируется нормами о договоре найма жилого помещения. Передача жилого

помещения за плату юридическим лицам во временное владение и (или) пользование осуществляется

на основе договора аренды.

Определение договора не содержит ограничений по кругу лиц. Следовательно, как на стороне

арендатора, так и на стороне арендодателя могут выступать как физические, так и юридические лица

независимо от целей их деятельности. Однако в каждом конкретном случае такие ограничения

возможны. Прежде всего, это зависит от назначения здания или сооружения, их целевого

использования. Так, если арендатор намерен использовать производственные, складские, технические

объекты в предпринимательских целях, то стороны договора - предприниматели. Объекты социально-

культурного назначения, используемые в непредпринимательских целях, могут быть предметом

договора, сторонами в котором выступают некоммерческие организации. Дополнительным требованием

является наличие лицензий на владение тем или иным техническим объектом, в частности в случае,

если сам объект или осуществляемая с его использованием деятельность представляют собой

повышенную опасность для окружающих.

Договор является консенсуальным, двусторонним и возмездным. Хотя определение договора в

п.1 комментируемой статьи не содержит указания на его возмездный характер, он является таковым в

силу общего определения договора аренды (ст.606 ГК). Более того, ст.654 ГК указывает, что условие о

размере арендной платы является существенным условием договора.

2. Поскольку здание или сооружение могут являться составной частью предприятия как

имущественного комплекса, то нормы комментируемого параграфа применяются к аренде предприятий,

если специальными нормами об аренде предприятий не предусмотрено иное (см. §5 комментируемой

главы). К аренде предприятия применяются положения ст.652, 653 ГК о правах на земельный участок

при аренде находящегося на нем здания или сооружения, ст.654 ГК об арендной плате, а также ст.655

ГК о передаче здания или сооружения. В то же время положения о форме и государственной

регистрации договора аренды здания или сооружения неприменимы к форме договора об аренде

предприятий, поскольку последние изменены п.2ст.658 ГК. Договор аренды зданий и сооружений

подлежит государственной регистрации только в том случае, если ее срок равен или превышает год, а

договор аренды предприятия подлежит государственной регистрации независимо от срока аренды.

Статья 651. Форма и государственная регистрация договора аренды здания или сооружения

1. Пункт1 комментируемой статьи указывает на то, что договор аренды здания или сооружения

должен заключаться в письменной форме под страхом его недействительности. Из всех вариантов

письменной формы договора, определенных в п.2ст.434 ГК, к которому отсылает комментируемый

пункт, допускается только один способ: составление одного документа, подписанного сторонами. Такой

способ представляет собой фиксацию воли обеих сторон на едином бумажном носителе. К такой форме

договора применяются также требования ст.160 ГК о письменной форме сделки.

2. Предметом данной сделки служит недвижимое имущество, поскольку здания и сооружения

прочно связаны с землей (п.1ст.130 ГК). Сделки с недвижимым имуществом согласно ст.164 ГК

подлежат государственной регистрации в случаях и в порядке, предусмотренных ст.131 ГК и Законом о

регистрации прав на недвижимость. В отношении ст.131 ГК следует сказать, что право аренды не

включено в перечень прав на недвижимое имущество, которые полежат государственной регистрации,

однако ст.131 содержит отсылку к специальному регулированию ГК и иными законами. В

комментируемой статье как раз и содержится такое специальное регулирование. Оно заключается в том,

что договоры аренды зданий или сооружений подлежат обязательной государственной регистрации в

едином государственном реестре учреждениями юстиции, но это требование относится только к

договорам, заключенным на год или больший срок. Если срок аренды менее года (краткосрочная

аренда), то договор не требует государственной регистрации.

В судебной практике сложился несколько иной подсчет срока действия договора аренды здания

(сооружения) в целях применения п.2 комментируемой статьи по сравнению с нормой п.1ст.192 ГК.

Срок действия такого договора, определенный с 1-го числа какого-либо месяца текущего года до 30-го

(31-го) числа предыдущего месяца следующего года, в целях применения п.2 комментируемой статьи

признан равным году (п.3 информационного письма Президиума ВАС РФ N66).

Договор аренды здания и сооружения на срок менее 1 года считается заключенным с момента

достижения сторонами соглашения по всем его существенным условиям и придания ему письменной

формы, т.е. после подписания документа. Договор, заключенный на год и больший срок, считается

заключенным с момента его государственной регистрации. Отсутствие государственной регистрации

делает договор незаключенным. Если одна из сторон такого договора уклоняется от его

государственной регистрации, другая сторона вправе на основании п.3ст.165 ГК предъявить иск об

обязании зарегистрировать договор (см. п.7 информационного письма Президиума ВАС РФ N59).

Поскольку в ГК не предусмотрено регулирование отношений по поводу аренды помещений, их

определение как части здания, содержащееся в Законе о регистрации прав на недвижимость, позволило

Президиуму ВАС РФ сделать следующий вывод. Принимая во внимание то, что нежилое помещение

является объектом недвижимости, отличным от здания или сооружения, в котором оно находится, но

неразрывно с ним связанным, и то, что в ГК отсутствуют какие-либо специальные нормы о

государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений, к таким договорам аренды

должны применяться правила п.2ст.651 ГК (см. информационное письмо Президиума ВАС РФ от

01.06.2000 N53 "О государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений"*(99)).

Положения ГК не предусматривают обязательной регистрации права аренды недвижимого

имущества, в том числе здания (помещения). Поэтому регистрация порождаемого договором аренды

недвижимого имущества при обременении вещных прав арендодателя на недвижимое имущество

правами арендатора производится на основании ст.26 Закона о регистрации прав на недвижимость

самого договора аренды недвижимого имущества. По мнению Президиума ВАС РФ (см. п.6

информационного письма Президиума ВАС РФ N59), который исходит из смысла положений ГК,

регистрация возникающих из договора аренды здания прав арендатора, обременяющих вещные права

арендодателя на это здание, осуществляется на основании ст.26 Закона о регистрации прав на

недвижимость только в том случае, когда регистрации подлежит сам договор аренды недвижимого

имущества. При этом регистрация права аренды не является самостоятельной государственной

регистрацией упомянутого права, а представляет собой запись в Едином государственном реестре прав

о произведенной государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества, на основании

которого возникают права арендатора, обременяющие недвижимое имущество (п.3ст.26 Закона о

регистрации прав на недвижимость).

Отдельные вопросы, связанные с государственной регистрацией договора аренды недвижимого

имущества, в частности здания, были предметом рассмотрения Президиума ВАС РФ, рекомендации

которого содержатся в информационном письме N66 (см. коммент. к общим положениям об аренде).

Статья 652. Права на земельный участок при аренде находящегося на нем здания или

сооружения

1. Комментируемая статья посвящена урегулированию отношений по поводу прав на земельный

участок, на котором находится арендованное здание или сооружение. Поскольку здание или сооружение

непосредственно связаны с другим недвижимым объектом - землей, право владения и пользования ими

предполагает пользование также и земельным участком. Под земельным участком понимается также

часть дна водоема, на котором находится гидротехническое сооружение.

Если рассматривать здание и участок земли или сооружение и участок земли в комплексе по

признаку их связанности между собой, то они будут представлять собой категорию главной вещи и

принадлежности, где главной вещью будет здание или сооружение, а принадлежностью - земельный

участок, поскольку его цель - обслуживание главного объекта в силу его целевого назначения - под

застройку. Это соотношение нельзя использовать в отношениях земельной аренды, где предметом

являются земли сельскохозяйственного назначения и где обслуживающий характер, напротив, имеет

строение. По правилу ст.135 ГК принадлежность следует судьбе главной вещи, если договором не

предусмотрено иное. Следовательно, передача в пользование главной вещи влечет за собой передачу в

пользование и принадлежности (обслуживающей вещи). Поэтому согласно п.1 комментируемой статьи

по договору аренды здания или сооружения арендатору одновременно с передачей прав владения и

пользования такой недвижимостью передаются права на ту часть земельного участка, которая занята

этой недвижимостью и необходима для ее использования.

Таким образом, площадь земельного участка формируется из двух компонентов: а) площади

участка, соответствующей площади здания или сооружения в плане, и б) площади участка, прилегающей

к зданию по его периметру, размеры которого определяются строительными и иными техническими

нормами и правилами. Если размеры прилегающего к зданию или сооружению участка не определены в

нормативных актах, то они определяются исходя из принципа необходимости при использовании

объекта аренды в соответствии с его назначением.

Для отдельных видов зданий и сооружений (представляющих собой промышленные объекты

высокого риска) предусмотрены санитарная и охранная зоны, территории которых также включаются в

площадь обслуживающего земельного участка.

2. Основанием перехода к арендатору права пользования соответствующим земельным

участком является соглашение об этом сторон или закон. Если арендодатель является собственником

земельного участка, на котором находится сдаваемое в аренду здание или сооружение, то основанием

может быть как договор, так и закон.

В первом случае стороны включают в договор условие о передаче в аренду соответствующего

участка земли. Его минимальные размеры определяются в соответствии с п.1 комментируемой статьи.

Стороны, однако, могут договориться о передаче большего земельного участка, если его использование

не противоречит целевому назначению земли. Передача земельного участка арендатору здания или

сооружения возможна и на ином праве, а не только на праве аренды. Комментируемая статья, допуская

такую возможность, не содержит, однако, указаний на конкретные виды такого права. Следовательно,

земельный участок можно передать на любом праве, в частности в безвозмездное срочное пользование,

на праве постоянного (бессрочного) пользования (с учетом ограничений, введенных ЗК) или даже на

праве собственности, что целесообразно при аренде с последующим выкупом арендованного

имущества (см. коммент. к ст. , 624 ).

Во втором случае, если стороны своим соглашением не урегулировали отношения в части прав

на земельный участок, право пользования им возникает у арендатора непосредственно из закона, а

именно ч.2п.2 комментируемой статьи. На этом же основании арендатор получает право пользования

земельным участком, если арендодатель не является его собственником и соответственно не может

вступать в соглашение по его передаче другому лицу.

В этих случаях площадь участка, которым может пользоваться арендатор, определяется по

правилам п.1 комментируемой статьи (см. коммент. к этому пункту).

3. Пункт3 комментируемой статьи содержит норму о том, что собственник недвижимости,

находящейся на чужом земельном участке, имеет право владеть, пользоваться и распоряжаться этой

недвижимостью по своему усмотрению, но не абсолютно свободно, а постольку, поскольку это не

противоречит условиям пользования данным участком, установленным законом или договором с

собственником этого земельного участка. Поэтому собственник здания или сооружения, не являющийся

собственником земельного участка, может сдать в аренду здание и сооружение, находящееся на чужом

участке, без согласия собственника этого участка при соблюдении требования о таком

"непротиворечии". Например, если при этом не нарушаются требования земельного законодательства

об использовании земельного участка в соответствии с его целевым назначением.

Статья 653. Сохранение арендатором здания или сооружения права пользования земельным

участком при его продаже

Права арендатора здания или сооружения на пользование частью земельного участка,

предусмотренные ст.652 ГК, обременяют собственника земельного участка. Хотя это обременение

носит производный от прав собственника этого здания или сооружения характер, его природа в данном

случае идентична природе права арендодателя на земельный участок. Это право на чужую вещь,

которое обременяет собственника этой вещи. Кроме того, объем прав арендатора не превышает объем

прав арендодателя. Поэтому при перемене собственника земельного участка, обремененного правами

арендатора, должно использоваться общее правило, согласно которому "право следует за вещью, а не

вещь за правом". В данном случае перемена лица на стороне собственника земельного участка не

лишает арендатора права пользования этим земельным участком на тех же условиях, которые

действовали до такой перемены. Тем более что это вполне согласуется с правилом ст.460 ГК о том, что

продавец обязан передать покупателю земельный участок свободным от прав третьих лиц, если только

покупатель сам не согласится принять его с таким обременением.

Следовательно, если он приобрел такой участок, значит, он знал, что приобретает его не

свободным от прав третьих лиц, и согласился принять его таковым. Если же он не знал о правах третьих

лиц, то это дает ему право требовать уменьшения покупной цены или расторгнуть договор купли-

продажи, но ни в коем случае не дает ему права требовать прекращения прав арендатора.

Данная норма действует только в случае перехода прав собственности на земельный участок по

договору купли-продажи. Она не применяется, если перемена собственника произошла по иным

основаниям (наследование, реорганизация юридического лица - собственника, реквизиция,

конфискация, договоры дарения или ренты и др.). Такое ограничение вряд ли всегда оправданно. Было

бы более целесообразно распространить правило о сохранении прав арендатора на пользование

земельным участком для всех случаев отчуждения земли по аналогии с нормой ст.617 ГК.

Статья 654. Размер арендной платы

1. По определению данный договор, как и любой договор аренды, имеет возмездный характер.

Комментируемая статья устанавливает, что условие о размере арендной платы является существенным

условием договора, которое должно быть согласовано сторонами в письменной форме. При отсутствии

такого условия, зафиксированного в договоре письменно, договор считается незаключенным. Таким

образом, исключается действие п.3ст.424 ГК, согласно которому, если в возмездном договоре цена не

предусмотрена и ее невозможно определить исходя из условий договора, исполнение договора должно

быть оплачено по цене, которая при сравнимых обстоятельствах обычно взимается за аналогичные

товары, работы или услуги.

При расчете арендной платы учитываются: стоимость здания, размер годовых амортизационных

отчислений (если капитальный ремонт осуществляет арендодатель), стоимость технического

обслуживания арендуемого помещения и прилегающей территории (если частично или полностью оно

осуществляется арендодателем), иные накладные расходы, связанные с содержанием имущества

(налоги, страховые взносы), а также некоторые другие показатели, которые можно отнести к

себестоимости продукции.

Поскольку предметом договора является имущество, оценка которого представляет

определенные сложности, стороны могут руководствоваться методиками, разработанными

компетентными государственными органами. Они носят рекомендательный характер. Например,

Методика по определению уровня арендной платы за нежилые здания (помещения) от 14.09.92 N209,

утвержденная Минстроем России, содержит формулы для расчета арендной платы на нежилые здания

(помещения), а также устанавливает нормативные коэффициенты эффективности капитальных

вложений в зависимости от отрасли народного хозяйства, в которой используется арендованное

имущество. Содержит она и коэффициенты к расчету арендной платы за объекты, имеющие историко-

культурную ценность (памятники), в зависимости от их значения (местного, республиканского или

национального).

Если предметом аренды является имущество, находящееся в государственной собственности,

то при определении размера арендной платы стороны должны руководствоваться обязательными для

них нормативами. Такие нормативы, в частности, предусмотрены Порядком определения величины

арендной платы за пользование находящимися в федеральной собственности зданиями, строениями,

сооружениями и отдельными помещениями, утвержденным распоряжением Минимущества России от

30.04.98 N396-р*(100).

2. В расчет арендной платы за пользование арендованным зданием и сооружением включается

также арендная плата за земельный участок, который в обязательном порядке предоставляется

арендатору в соответствии со ст.652 ГК. Пределы такого участка не могут быть меньше занимаемого

самим зданием или сооружением, а также прилегающего к нему участка земли, необходимого для его

использования. Если стороны согласились о передаче в пользование большего участка земли, то это

соответственно также влияет на цену договора.

Указанное в п.2 комментируемой статьи правило действует, если иное не предусмотрено

законом или договором. Оно не действует, в частности, когда стороны согласились установить арендную

плату за здание (сооружение) и земельный участок по отдельности.

3. Арендная плата может устанавливаться в договоре как за объект в целом, так и за единицу,

определяющую его размер. Такой расчетной единицей служит единица площади здания или сооружения

- квадратный метр, хотя в зависимости от вида здания или сооружения могут использоваться и иные

показатели размера, например объем. В таком случае расчетной единицей будет кубический метр. Когда

арендная плата устанавливается за единицу площади, объема или иного показателя размера здания,

арендатор обязан уплатить сумму, равную произведению арендной платы за указанную единицу и

размера (площади, объема и т.д.) здания или сооружения. Если фактический размер здания или

сооружения не совпадает с его официальным размером (зафиксированным в документах), арендная

плата определяется исходя из фактического размера.

Статья 655. Передача здания или сооружения

1. Передача одним лицом другому объектов высокой стоимости, как правило, оформляется

специальной процедурой - составлением и подписанием соответствующих документов. Это может быть

единый документ, составленный в соответствующем количеству участников числе экземпляров,

имеющих одинаковую юридическую силу, который именуется передаточным актом, актом передачи-

приемки и т.п.

Комментируемая статья также содержит требование к сторонам оформить передачу здания или

сооружения в аренду составлением и подписанием передаточного акта или иного документа.

Передаточный акт или иной документ служат письменным доказательством того, какое именно

имущество, в каком состоянии и когда передано арендатору. С момента подписания такого акта

арендатор несет ответственность за его сохранность и выполнение других обязанностей как по

договору, так и по закону, выступая титульным (законным) владельцем переданного ему имущества (в

частности, несет ответственность за причинение вреда третьим лицам деятельностью, связанной с

использованием арендованного имущества).

Исполнение арендодателем своей обязанности предоставить здание или сооружение

определяется моментом его передачи, который приурочивается к моменту подписания сторонами

передаточного акта, если иное не предусмотрено законом или договором аренды. Следовательно,

передаточный акт при совпадении момента фактической передачи с моментом подписания

передаточного акта является также доказательством исполнения арендодателем своей обязанности по

передаче объекта арендатору.

Уклонение арендодателя или арендатора от подписания передаточного акта или иного

документа о передаче здания или сооружения на предусмотренных договором условиях является

отказом арендодателя от исполнения обязанности по передаче имущества, а арендатора - от его

принятия.

Правовые последствия таких действий сторон могут быть различны в зависимости от того,

правомерен или нет отказ от подписания документа. Так, отказ арендодателя подписать акт передачи

правомерен, если арендатор не исполнил обязанностей, обусловливающих передачу ему здания или

сооружения (например, обязанность по внесению авансового платежа). Что касается арендатора, то он

имеет право отказаться подписать передаточный акт в случае, если состояние здания или сооружения

не соответствует условиям договора. Односторонний отказ от исполнения обязательства допустим

также в случаях, предусмотренных законом (например, если в период между заключением договора и

передачей имущества у арендатора прекратилось действие лицензии, необходимой для пользования

объектом аренды) или договором. Последнее допускается только в случае, если арендное

обязательство связано с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности (ст.310

ГК).

В иных случаях такой отказ представляет собой неправомерное действие стороны и влечет ее

ответственность.

2. Прекращение договора аренды предполагает проведение процедуры передачи здания или

сооружения арендатором арендодателю. Эта процедура должна осуществляться по правилам п.1

комментируемой статьи, т.е. путем составления и подписания передаточного акта или иного документа.

Однако правовые последствия такой процедуры в данном случае иные. Они погашают обязательство в

целом, если к этому нет иных препятствий. Такими препятствиями могут служить нарушения,

допущенные арендатором при исполнении условий договора, в частности, если имущество возвращено

с ухудшением или не произведен его ремонт.

§ 5. Аренда предприятий

Статья 656. Договор аренды предприятия

1. Для договора аренды предприятия предусмотрено специальное регулирование, поскольку его

предметом является особая категория имущества - предприятие. К аренде предприятий применяются

правила §4 об аренде зданий и сооружений, если иное не предусмотрено правилами данного

параграфа. Что касается общих положений об аренде, то они применяются к данному договору в

субсидиарном порядке в случае, если нормами об аренде предприятий, зданий и сооружений не

предусмотрено иное.

Предприятие в данном обязательстве - объект гражданского права, и согласно ст.132 ГК оно

представляет собой имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской

деятельности. Комплексный характер объекта аренды данного вида ставит перед сторонами сложную

задачу точно указать в договоре данные, позволяющие определенно установить имущество,

подлежащее передаче арендатору. Несоблюдение этого требования дает основание считать условие о

предмете договора не согласованным сторонами, а соответствующий договор - незаключенным

(п.3ст.607 ГК).

Перечень имущества (как вещей, так и имущественных прав), которое входит в этот комплекс

согласно комментируемой статье, совпадает с перечнем cт.132 ГК не полностью, хотя в обоих случаях

перечни не имеют исчерпывающего характера. Так, помимо прав требования в комментируемой статье в

группу имущественных прав включены права владения и пользования, в частности права пользования

землей, водой, другими природными ресурсами.

Такой вид имущества, как предприятие носит комплексный (сложный) характер, оно состоит из

отдельных элементов - вещного и обязательственного. Обязательственный элемент включает также

права на идеальные объекты. Итак, один элемент в содержании договора будет представлен теми

особенностями, которые присущи договору аренды имущества в форме вещей. Это - земельные участки,

здания, сооружения, оборудование, входящие в состав предприятия, основные средства, оборотные

средства (запасы сырья, топлива, материалов и др.), принадлежащие арендодателю на праве

собственности или на праве хозяйственного ведения.

Этот элемент может включать нормы специального регулирования по поводу конкретной вещи. В

данном случае надо учитывать следующие основные правила: 1) законом могут быть установлены виды

имущества, сдача которого в аренду не допускается. Следовательно, такое имущество не может входить

в состав имущественного комплекса. Более того, если именно этот элемент является функционально

необходимым для предприятия, то это обстоятельство лишает объект качества делимой вещи для

целей договора аренды предприятия (ст.133 ГК), а стороны - возможности заключить такой договор; 2)

законом могут быть установлены виды имущества, сдача которого в аренду ограничивается.

Следовательно, договор аренды может быть заключен только в том случае, если он не нарушает

ограничительные требования закона; 3) законом, прежде всего ЗК, могут быть установлены особенности

передачи в аренду земельных участков и иных обособленных природных объектов (п.2ст.607 ГК); 4) в

субсидиарном порядке к данному договору применяются правила §4гл.34 ГК об аренде зданий и

сооружений.

По поводу вещей, составляющих один элемент имущественного комплекса, у арендодателя

согласно определению арендного договора возникает классическая, традиционная обязанность

предоставить эти вещи арендатору во владение и пользование.

Вторым элементом договора являются условия по передаче имущественных прав, связанных с

данным предприятием. Они включают как обязательственные права, так и ограниченные вещные права

(права пользования чужим имуществом). Условия их передачи зависят от того, на каком основании они

принадлежат арендодателю. Так, обязательственные права требования (например, к поставщикам

сырья и материалов, к покупателям за отгруженную продукцию) в целом регулируются нормами об их

уступке (цессии), если законом или договором, на основании которого эти права возникли у

арендодателя, не установлено иное (ст.382-390 ГК).

Поскольку в состав имущества предприятия включаются также долги арендодателя, связанные с

предприятием, то их перевод на арендатора по общему правилу ст.391-392 ГК требовал бы получения

согласия кредиторов. В данном случае, однако, применяется специальное правило ст.657 ГК, по смыслу

которого перевод долга осуществляется после заключения договора при передаче предприятия. Так как

кредитор может не дать своего согласия, а потребовать досрочного исполнения или прекращения такого

обязательства, то его сохранение в составе предприятия проблематично. Таким образом, невозможно

точно определить предмет в этой части договора, как это требуется по правилу п.3ст.607 ГК.

Следовательно, в отношении данного вида имущества, входящего в состав предприятия, положения

ст.607 ГК не должны применяться. Желательно, однако, чтобы законодатель обозначил

соответствующее изъятие более четко, включив его в нормы, устанавливающие требования к предмету

договора аренды предприятия в части определения долгов в составе передаваемого имущества. Можно

было бы поступить иначе, наделив арендодателя правом одностороннего изменения условия о

предмете в этой части, увязав это со ст.657 ГК.

Возможность включения в состав предприятия как предмета арендного договора прав владения

и пользования зависит от воли не только сторон, но также и третьих лиц - собственников

соответствующего имущества. Чтобы уяснить это, необходимо выявить природу и вид этих прав. Если

это ограниченные вещные права, то возможность и способы их передачи определяются

соответствующими нормами разд.II ГК "Право собственности и другие вещные права". Если они носят

обязательственный характер, то это зависит от условий соответствующих договоров. Например, если

это право владения и пользования по договору аренды, то этот договор может включать условие,

запрещающее передавать имущество в субаренду без разрешения арендодателя.

В отношении второго элемента в составе имущества (права и долги) в определении договора

аренды предприятия содержится указание на обязанность арендодателя передать арендатору в

порядке, на условиях и в пределах, определяемых договором, права владения и пользования, а также

уступить ему права требования и перевести на него долги, связанные с предприятием. Однако

исполнение арендодателем закрепленной в п.1 комментируемой статьи обязанности перевести на

арендатора долги и передать ему права владения и пользования чужим имуществом не всегда зависит

только от воли самого арендодателя. Поэтому следовало бы, как представляется, предусмотреть норму,

освобождающую его от ответственности за неисполнение данного обязательства в случае отсутствия

его вины.

По договору аренды предприятия арендодатель обязуется также передать арендатору в

порядке, на условиях и в пределах, определяемых договором, права на обозначения,

индивидуализирующие деятельность предприятия, и другие исключительные права.

Таким образом, третьим элементом договора является передача в пользование имущественных

прав особого рода. Арендодатель обязуется передать арендатору право использовать в процессе

коммерческой эксплуатации арендованного предприятия комплекс исключительных прав. Это

исключительные права на идеальные объекты, которые используются в предпринимательской

деятельности (промышленная собственность). Среди них, в частности, право на использование средств

индивидуализации производителя и продукции - права на фирменное наименование и (или)

коммерческое обозначение, права на товарный знак, знак обслуживания, права на объекты

интеллектуальной собственности, охраняемые патентом или принадлежащие лицу по праву

преждепользования (изобретение, полезную модель, промышленный образец), а также

неисключительные права на охраняемую коммерческую информацию (ноу-хау) и права

преждепользования.

При передаче всех этих прав стороны должны руководствоваться также нормами

законодательства об интеллектуальной собственности и, в частности, о лицензионных договорах и

договоре коммерческой концессии.

Из определения договора аренды предприятия, данного в комментируемой статье, можно

сделать вывод, что он является консенсуальным, взаимным, возмездным. Он может включать

ограничительные условия, связанные с передачей прав на использование объектов промышленной

собственности. Стороны в договоре всегда предприниматели. Хотя в определении этого договора нет

ограничений в отношении физических лиц - предпринимателей, они тем не менее могут содержаться в

других законах, в частности о лицензировании отдельных видов деятельности.

2. Для ведения деятельности, связанной с использованием предприятия, как правило, требуются

государственные лицензии (разрешения). Арендодатель не имеет права передавать права, полученные

по такой лицензии, если иное не предусмотрено законом или иным правовым актом. Данное правило

основано на том, что такие права неразрывно связаны с личностью их носителя и в силу этого по

общему правилу не подлежат передаче. Следовательно, арендатор должен получить лицензию

(разрешение) лично. Однако из текста комментируемой статьи не следует, что получение лицензии

является его обязанностью по договору. Это общее требование ГК, а также норм административного

права, связанное в том числе с минимизацией риска аварий при эксплуатации промышленных объектов,

на которых осуществляется опасное производство.

В то же время в комментируемой статье указывается, что если в состав передаваемого по

договору предприятия включаются обязательства, которые арендатор не может исполнить ввиду

отсутствия у него лицензии, то по этим обязательствам продолжает отвечать сам арендодатель. Это

естественно, поскольку отсутствие лицензии у арендатора лишает его права заниматься лицензируемым

видом деятельности, а в ряде случаев и владеть арендованным предприятием. Тем самым

законодатель защищает интересы кредиторов в обязательствах, связанных с передаваемым

предприятием. В то же время и арендодатель может защитить свои интересы, если неполучение или

задержка в получении арендатором лицензии вызваны его виновными действиями. В частности, если

невозможность передачи предприятия вызвана отсутствием у арендатора лицензии и в этом есть его

вина, имеет место просрочка кредитора (ст.406 ГК), в силу чего арендодатель имеет право требовать

возмещения возникших у него в связи с этим убытков.

Однако желательно было бы более четко урегулировать отношения между сторонами в связи с

неполучением арендатором лицензии, поскольку прямое требование расторжения договора по этой

причине или возмещения убытков, связанных с неполучением арендатором лицензии, может возникнуть

у арендодателя только на основании соответствующей нормы ГК, в частности вменяющей арендатору в

обязанность получение лицензии. В этом случае можно было бы непосредственно применять п.2ст.450

ГК, согласно которому арендодатель мог бы в одностороннем порядке расторгнуть договор и

потребовать возмещения убытков.

Статья 657. Права кредиторов при аренде предприятия

1. Комментируемая статья содержит нормы, направленные на охрану законных прав и интересов

кредиторов арендодателя по обязательствам, включенным в состав предприятия. Поэтому стороны

обязаны учитывать волю кредиторов, хотя окончательно повлиять на судьбу договора кредиторы не

могут. Но они могут повлиять на договор в той его части, которая определяет его предмет (состав

передаваемого имущества). Классическая конструкция основания правопреемства при переводе долга

как трехстороннего договора касается лишь того обязательства, которое стороны только предполагают

включить в состав арендованного имущества. Перевод долга с арендодателя на арендатора является

предпосылкой для точного определения предмета договора аренды, но не делает сам договор аренды

трех- или многосторонним.

До передачи предприятия арендатору арендодатель обязан письменно уведомить кредиторов о

передаче его в аренду.

2. Кредитор письменно уведомляет арендодателя о своем согласии, хотя он имеет право не

делать этого. Молчание в данном случае воспринимается как молчаливый отказ. При этом у кредитора

есть возможность потребовать прекращения или досрочного исполнения обязательства и возмещения

причиненных этим убытков. Он не имеет права требовать возмещения убытков, если досрочное

исполнение такого обязательства допускается по правилам ст.315 ГК. Все указанные действия кредитор

обязан совершить в течение 3 месяцев со дня получения уведомления.

3. В случае неисполнения арендодателем своей обязанности письменно уведомить о передаче

предприятия в аренду кредитор имеет право потребовать прекращения обязательства или его

досрочного исполнения, а также возмещения убытков. В отношении таких требований устанавливается

специальный срок исковой давности, равный 1 году, течение которого начинается со дня, когда кредитор

узнал или должен был узнать о передаче предприятия в аренду.

4. Если кредитор не дал своего согласия на перевод долга, но в то же время и не потребовал

прекращения обязательства или досрочного его исполнения, арендодатель вправе включить

соответствующий долг в состав передаваемого предприятия. Но в этом случае он несет вместе с

арендатором солидарную ответственность перед кредитором по данному обязательству, в силу чего

кредитор имеет право потребовать его исполнения полностью или в части от любого из них по правилам

ст.322-325 ГК.

Статья 658. Форма и государственная регистрация договора аренды предприятия

1. Для договора аренды предприятия установлена обязательная письменная форма под страхом

недействительности договора. Несмотря на то что в п.1 комментируемой статьи есть ссылка на

п.2ст.434 ГК, договор аренды предприятия допускает не все из перечисленных в этом пункте

возможности придания договору письменной формы, а только возможность составления одного

документа, подписанного сторонами.

2. Данный договор подлежит обязательной государственной регистрации как сделка с

недвижимым имуществом, которым является предприятие. Договор аренды предприятия считается

заключенным с момента такой регистрации.

По данному договору в пользование передаются также права на отдельные объекты

интеллектуальной собственности и средства индивидуализации. По общему правилу договоры по их

передаче подлежат государственной регистрации. Так, например, передача прав по лицензионным

договорам на использование изобретений, полезных моделей и промышленных образцов согласно

Патентному закону подлежит обязательной регистрации в федеральном органе исполнительной власти

по интеллектуальной собственности; там же регистрируется передача прав на использование товарного

знака и знака обслуживания, а передача в пользование права на использование чужого фирменного

наименования по договору коммерческой концессии предполагает регистрацию в государственном

органе, осуществившем регистрацию юридического лица, правообладателя.

Поскольку в комментируемой статье нет указания, в каких именно органах государственной

власти должна проводиться регистрация данного договора, как это сделано, в частности, в отношении

договора коммерческой концессии, можно предположить, что законодатель при этом опирался на общую

характеристику объекта аренды как недвижимого имущества. Таким образом, регистрация данного

договора должна проводиться в органах, регистрирующих сделки с недвижимостью. Эти отношения

регулируются ст.22 Закона о регистрации прав на недвижимость.

Статья 659. Передача арендованного предприятия

Передача предприятия представляет собой юридическое действие, погашающее обязанность

арендодателя предоставить имущество в том случае, если она происходит путем составления и

подписания сторонами передаточного акта.

Передаточный акт - документ, удостоверяющий состав имущества, передаваемого

арендодателем арендатору по договору аренды предприятия.

Передаче предприятия предшествует целый комплекс мероприятий, связанный с подготовкой к

ее осуществлению. В частности, необходимо провести инвентаризацию материальных ценностей (т.е.

вещного элемента имущественного комплекса), получить необходимые разрешения на передачу прав

владения и пользования, получить разрешение кредиторов на перевод долгов. Поскольку имущество

должно быть передано в нормальном состоянии, годном для целей его использования, арендодатель

должен произвести необходимые действия по ремонту и замене неработающих станков, оборудования и

т.п., освободить помещения предприятия от имущества, не переходящего к арендатору, а также

убедиться в действительности обязательств, входящих в состав предприятия. Он должен, кроме того,

составить баланс, отражающий активы и пассивы в составе предприятия.

Заключительным этапом подготовительной работы является составление и представление на

подписание передаточного акта.

Осуществление подготовки предприятия к передаче, включая составление и представление на

подписание передаточного акта, является обязанностью арендодателя и осуществляется за его счет в

том случае, если в договоре не предусмотрено иное распределение таких обязанностей.

Комментируемая статья не содержит норм, регулирующих собственно передачу предприятия,

эта процедура регулируется нормами ст.655 ГК о передаче здания и сооружения, поскольку ее действие

распространяется и на аналогичные отношения при аренде предприятий в силу указаний п.2ст.650 ГК.

Статья 660. Пользование имуществом арендованного предприятия

Аренда предприятия имеет своей целью обеспечить арендатору возможность экономической

эксплуатации арендованного имущества, т.е. максимально возможной свободы совершения с ним

фактических и юридических действий.

Часть1 комментируемой статьи определяет возможности арендатора, связанные с таким

способом пользования арендатором имущественным комплексом, как извлечение доходов от

производимой продукции. Этот способ предполагает наделение арендатора правами по распоряжению

арендованным имуществом. Действительно, в процессе производственной деятельности ему

необходимо возобновлять запасы сырья, топлива, реализовывать готовую продукцию, осуществлять

операции по товарному и коммерческому кредиту и др. Поэтому комментируемая статья предоставляет

арендатору предприятия возможность свободно, без согласия арендодателя совершать любые действия

с арендованным имуществом в форме вещей: продавать, обменивать, предоставлять во временное

пользование либо взаймы материальные ценности, входящие в состав арендованного предприятия,

сдавать их в субаренду и передавать свои права и обязанности по договору аренды в отношении таких

ценностей другому лицу.

Но арендатор приобретает право свободно передавать другим лицам не любое имущество

предприятия, а только такие материальные ценности, под которыми понимаются оборотные средства

(вещи, потребляемые в процессе одного или нескольких производственных циклов, средства

производства, например сырье, топливо, полуфабрикаты, комплектующие, инструменты и т.п.), готовая

продукция, иные вещи. В круг такого имущества не включаются, во-первых, земля и другие природные

ресурсы и, во-вторых, имущество, с которым подобные действия невозможны в силу закона.

Поскольку термин "материальные ценности" в статье не расшифрован, нельзя понять

охватывает ли он только вещный компонент в составе предприятия или также распространяется на иные

компоненты имущественного комплекса - права требования, права пользования, долги, права на

использование объектов интеллектуальной собственности. Однако в комментируемой статье