Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации. Часть 2
Подождите немного. Документ загружается.
Федерации на свободу передвижения, выбор места пребывания и жительства в пределах Российской
Федерации"*(107) прописка с 1 октября 1993г. отменена. Постановлением Конституционного Суда РФ от
25.04.95 N3-П*(108) ч.1 и 2ст.54 ЖК признаны противоречащими Конституции. Поэтому в настоящее
время, если наниматель жилого помещения желает вселить в занимаемое им жилое помещение в
качестве постоянного пользователя другое лицо, он должен обратиться с соответствующим заявлением
в орган регистрационного учета, который обязан зарегистрировать это лицо по месту жительства не
позднее 3 дней со дня предъявления документов на регистрацию.
Статья 680. Временные жильцы
По договору социального найма жилого помещения наниматель вправе разрешить по взаимному
согласию с проживающими с ним совершеннолетними членами его семьи временное проживание в
находящемся в их пользовании жилом помещении другим гражданам (временным жильцам) без
взимания платы за пользование помещением. Вселение временных жильцов на срок свыше 1,5 месяцев
допускается при условии соблюдения установленной нормы жилой площади (ст.81 ЖК). Временные
жильцы обязаны освободить помещение немедленно по требованию нанимателя или проживающих с
ним совершеннолетних членов его семьи.
По договору коммерческого найма жилого помещения условия проживания временных жильцов в
жилом помещении нанимателя несколько иные. В частности, для проживания временных жильцов
требуется предварительное уведомление об этом наймодателя - собственника жилого помещения,
соблюдение установленной нормы жилой площади на одного человека независимо от срока временного
проживания, а также ограничение проживания временных жильцов 6-месячным сроком. Если срок
проживания временных жильцов не был согласован, они обязаны освободить помещение в 7-дневный
срок по требованию нанимателя или постоянно проживающих с ним граждан. Хотя предварительное
уведомление наймодателя - собственника о вселении временных жильцов является всего лишь
сообщением ему об этом, тем не менее собственник, получив эту информацию, может и отказать
нанимателю (например, в случае несоблюдения установленной нормы жилой площади).
Статья 681. Ремонт сданного внаем жилого помещения
1. К текущему ремонту относятся следующие виды работ: побелка, окраска и оклейка стен,
потолков, дверей, окраска полов, подоконников, оконных переплетов с внутренней стороны, радиаторов,
а также замена оконных и дверных приборов, ремонт внутриквартирной электропроводки. По договору
социального найма жилого помещения указанные работы производятся за счет нанимателя (ст.142 ЖК).
Однако если выполнение указанных работ вызвано неисправностью отдельных конструктивных
элементов жилого дома или оборудования в нем либо связано с производством капитального ремонта
жилого дома, то они производятся за счет наймодателя.
По договору коммерческого найма жилого помещения стороны могут установить иные условия
производства текущего ремонта сданного внаем помещения, и указанные работы могут производиться
за счет наймодателя - собственника жилого помещения.
2. К капитальному ремонту относятся: замена вследствие нормального износа основных
конструкций дома, дверей, окон, полов, перекладка печей (в домах, где нет центрального отопления),
ремонт центрального отопления, водопровода, канализации, ванного оборудования, мусоропровода,
газооборудования, кухонных плит, электропроводки до ввода в квартиру.
По договору социального найма жилого помещения указанные работы производятся за счет
наймодателя. Кроме того, за счет наймодателя производится также текущий ремонт жилых помещений в
случаях, когда такой ремонт связан с устранением неисправностей отдельных, конструктивных
элементов жилого дома или оборудования в нем либо с производством капитального ремонта
(например, когда в связи с ремонтом крыши дома у нанимателя в квартире "отстали" обои).
По договору коммерческого найма жилого помещения сторонам предоставляется возможность
установить иные условия производства капитального ремонта, с тем чтобы капитальный ремонт
производил наниматель жилого помещения. Однако такое нововведение в законе вряд ли оправданно.
Производство капитального ремонта существенно повышает стоимость самого объекта права
собственности и означает приращение имущества собственника, что не должно производиться за счет
нанимателя. Поэтому капитальный ремонт жилого помещения должен производить наймодатель -
собственник жилого помещения, а не наниматель.
3. В соответствии со ст.84 ЖК переустройство и перепланировка жилых и подсобных помещений
могут производиться только в целях повышения благоустройства квартир. Иными словами,
переоборудование жилых помещений не должно ухудшать жилищных условий нaнимателей. Поэтому и
переоборудование жилого дома, которое приведет к существенным изменениям сданного внаем жилого
помещения и условий пользования этим помещением, может производиться лишь с согласия
нанимателя.
Статья 682. Плата за жилое помещение
1. По договору социального найма жилого помещения оплата жилья и коммунальных услуг
строго регламентирована и устанавливается в размере, обеспечивающем возмещение издержек на
содержание и ремонт жилья, а также на коммунальные услуги.
Постановлением Правительства РФ от 02.08.99 N887 "О совершенствовании системы оплаты
жилья и коммунальных услуг и мерах по социальной защите населения" (в ред. от 27.06.03)*(109) были
утверждены меры по совершенствованию системы оплаты жилья и коммунальных услуг, а также
предельный уровень платежей граждан в процентах к затратам на содержание и ремонт жилья и
коммунальные услуги.
По договору коммерческого найма жилого помещения размер оплаты жилья и коммунальных
услуг определяется по соглашению нанимателя с собственником жилого помещения.
2. Размер платы за жилое помещение является существенным условием договора найма жилого
помещения, и потому согласно общим положениям ст.450 ГК изменение размера платы возможно лишь
по соглашению сторон или в случаях, предусмотренных законом или договором.
Повышение размера оплаты жилья и коммунальных услуг может осуществляться с
одновременным применением мер социальной защиты граждан в виде предоставления им компенсаций
(субсидий) на оплату жилья и коммунальных услуг в пределах социальной нормы площади жилья и
нормативов потребления коммунальных услуг с учетом совокупного дохода семьи и действующих льгот.
Компенсации предоставляются нанимателям жилых помещений по договору социального найма в
безналичной форме и используются только для оплаты жилья и коммунальных услуг.
Вопрос об оплате жилья и коммунальных услуг населением получил свое развитие в
разработанной Правительством РФ "Концепции реформы жилищно-коммунального хозяйства в
Российской Федерации", одобренной Указом Президента РФ от 28.04.97 N425 (в ред. от 27.05.97)*(110).
Особенностью реформы является переход жилищно-коммунального хозяйства к рыночной системе
хозяйствования, изменение системы финансирования, переход от бюджетного дотирования к оплате в
полном объеме жилищно-коммунальных услуг потребителями при условии обеспечения социальной
защиты малообеспеченных семей и экономического стимулирования улучшения качества обслуживания.
Предусматривается, что доля платежей населения в покрытии затрат на все виды услуг составит в
2003г. 100%. Вместе с тем предполагается предоставление субсидий на оплату жилья и коммунальных
услуг низкодоходным категориям граждан.
Конкретные величины указанных компенсаций (субсидий) устанавливаются решениями органов
местного самоуправления. Потребность в компенсациях (субсидиях) на оплату жилищно-коммунальных
услуг для низкодоходных категорий граждан будет рассчитываться исходя из максимально допустимой
доли расходов (в процентах от совокупного семейного дохода): в 2003г. - 25%.
В постановлении Правительства РФ от 26.05.97 N621 "О федеральных стандартах перехода на
новую систему оплаты жилья и коммунальных услуг"*(111) разработан механизм реализации реформы в
рамках утвержденной общероссийской концепции. Предусматривается введение четырех федеральных
стандартов:
- федеральный стандарт социальной нормы площади жилья. Этот стандарт составляет 18 кв.м
общей площади жилья на одного члена семьи, состоящей из 3 или более человек, 42 кв.м - на семью из
2 человек, 33 кв.м - на одиноко проживающих граждан;
- федеральный стандарт уровня платежей граждан. Этот стандарт определяется в процентах от
стоимости предоставляемых жилищно-коммунальных услуг (содержание и ремонт жилья, включая
капитальный, теплоснабжение, водоснабжение, канализация, газоснабжение, электроснабжение) в
среднем по всем видам этих услуг. На 2003г. указанный стандарт составляет 100%;
- федеральный стандарт максимально допустимой доли собственных расходов граждан на
оплату жилья и коммунальных услуг в совокупном семейном доходе. Этот стандарт рассчитывается
исходя из социальной нормы площади жилья и нормативов потребления коммунальных услуг. На 2003г.
указанный стандарт составляет 25%;
- федеральный стандарт предельной стоимости предоставляемых жилищно-коммунальных услуг
на 1 кв.м общей площади жилья в месяц. Этот стандарт был установлен на 1997г. в среднем по России
в 8200руб. в месяц и ежегодно пересматривается дифференцированно по экономическим районам РФ.
В соответствии с указанным постановлением Правительства РФ за субъектами РФ остается
право самостоятельно устанавливать региональные стандарты. Однако при распределении средств
федерального бюджета Правительство РФ будет руководствоваться федеральным стандартом.
3. По договору социального найма жилого помещения наниматель обязан вносить ежемесячно,
не позднее 10-го числа следующего за прожитым месяца, квартирную плату, а также плату за
коммунальные услуги (водоснабжение, газ, электрическая и тепловая энергия и другие услуги) по
утвержденным в установленном порядке тарифам.
Статья 683. Срок в договоре найма жилого помещения
1. Договор социального найма жилого помещения носит бессрочный характер и может быть
расторгнут по требованию наймодателя лишь по основаниям, установленным зaконом, и только в
судебном порядке.
Бессрочность договора социального найма жилого помещения в домах государственного и
муниципального жилищного фонда вытекает из самой сущности конституционного права граждан на
жилище, которое предполагает юридическую возможность стабильного пользования предоставленным
гражданину жилым помещением.
В отличие от этого договор коммерческого найма жилого помещения носит срочный характер,
ибо сдача собственником внаем жилого помещения бессрочно, по существу, означала бы для него
ограничение права собственности. Поэтому порядок, сроки и условия найма жилого помещения
определяются договором между нанимателем и собственником.
2. Если договор коммерческого найма жилого помещения заключен на срок до 1 года
(краткосрочный наем), то в этом случае права нанимателя ограничены. В частности, наниматель не
вправе: поселить в нанимаемом помещении временных жильцов; сдавать нанимаемое помещение в
поднаем; заменить себя в договоре другим нанимателем, а также не имеет преимущественного права на
заключение договора найма на новый срок, если договором не предусмотрено иное.
Статья 684. Преимущественное право нанимателя на заключение договора на новый срок
По договору социального найма жилого помещения наймодатель предоставляет нанимателю
жилое помещение в бессрочное пользование, и потому вопрос о продлении срока договора вообще не
возникает.
В отличие от этого по договору коммерческого найма жилого помещения собственник жилого
помещения сдает его нанимателю в пользование на определенный срок. В целях создания стабильности
в жилищных правоотношениях по договору коммерческого найма законом предоставлено нанимателю
преимущественное право на заключение договора на новый срок. Однако это право не носит
беспредельного характера, поскольку собственник жилого помещения вправе распоряжаться им по
своему усмотрению. Поэтому, если собственник решил не сдавать в дальнейшем жилое помещение
внаем в течение не менее года, он вправе отказать нанимателю в продлении договора, предупредив его
об этом не позднее чем за 3 месяца до истечения срока договора найма жилого помещения.
Если же собственник решил продлить с нанимателем договор найма жилого помещения на
новый срок, то опять-таки инициатива в этом вопросе должна исходить от самого собственника. Не
позднее чем за 3 месяца до истечения срока договора собственник должен предложить нанимателю
заключить договор на новый срок на тех же или иных условиях. Если собственник не выполнил этой
обязанности, а наниматель не отказался от продления договора, договор считается продленным на тех
же условиях и на тот же срок.
Статья 685. Поднаем жилого помещения
1. По договору социального найма жилого помещения для сдачи нанимателем жилого
помещения в поднаем необходимо согласие не только наймодателя, но и совместно проживающих с
нанимателем совершеннолетних членов его семьи. Это объясняется тем, что члены семьи нанимателя
имеют равное с ним право пользования жилым помещением, а проживание поднанимателя без их
согласия может существенно ущемить их права.
В отличие от этого по договору коммерческого найма жилого помещения для сдачи нанимателем
занимаемого им жилого помещения в поднаем необходимо лишь согласие наймодателя-собственника и
не требуется согласия граждан, проживающих совместно с нанимателем.
2. В соответствии со ст.38 ЖК норма жилой площади установлена в размере 12 кв.м на
человека.
3. По договору социального найма жилого помещения размер платы за пользование жилым
помещением и коммунальные услуги по договору поднайма устанавливается соглашением сторон, но не
может превышать размера квартирной платы, уплачиваемой за это помещение самим нанимателем, и
платы за коммунальные услуги (ст.78 ЖК).
По договору коммерческого найма жилого помещения размер платы при поднайме жилого
помещения определяется соглашением между нанимателем и поднанимателем.
4. Наниматель не может предоставить другому лицу право пользования жилым помещением без
согласия наймодателя. Кроме того, договор поднайма не может быть заключен на срок, превышающий
договор найма жилого помещения.
5. Поднаниматель не имеет самостоятельного права пользования жилым помещением, и его
права производны от прав нанимателя. В связи с этим при досрочном прекращении договора найма
жилого помещения одновременно прекращается договор поднайма жилого помещения.
6. По истечении срока договора поднайма поднаниматель не вправе требовать возобновления
договора, и при отказе освободить занимаемое жилое помещение по требованию нанимателя подлежит
выселению в судебном порядке.
Статья 686. Замена нанимателя в договоре найма жилого помещения
1. По договору социального найма жилого помещения совершеннолетний член семьи
нанимателя может с согласия нанимателя и остальных совершеннолетних членов семьи требовать
признания его нанимателем по ранее заключенному договору найма вместо первоначального
нанимателя. При этом согласия наймодателя не требуется. Если вместо первоначального нанимателя
по ранее заключенному договору найма нанимателем признан его совершеннолетний член семьи,
наймодатель обязан заключить с ним договор найма жилого помещения.
По-иному решается вопрос по договору коммерческого найма жилого помещения, где замена
нанимателя в договоре найма жилого помещения не связана с членством в семье и может иметь место
только с согласия наймодателя - собственника жилого помещения.
2. По договору социального найма жилого помещения споры, возникающие после смерти
нанимателя в связи с признанием члена семьи нанимателем этого жилого помещения, разрешаются в
судебном порядке. Между тем по договору коммерческого найма жилого помещения в случае, если
после смерти нанимателя или его выбытия из жилого помещения между постоянно проживающими с
ним гражданами не достигнуто согласие по вопросу замены нанимателя, они становятся
сонанимателями жилого помещения.
Статья 687. Расторжение договора найма жилого помещения
1. По договору социального найма жилого помещения наниматель вправе с согласия членов
семьи в любое время расторгнуть договор найма. В случае выезда нанимателя и членов его семьи на
постоянное жительство в другое место договор найма считается расторгнутым со дня выезда.
По договору коммерческого найма жилого помещения наниматель обязан письменно
предупредить наймодателя за 3 месяца о своем желании расторгнуть договор. Объясняется это тем, что
наймодатель - собственник жилого помещения должен заранее знать о расторжении договора, с тем
чтобы иметь возможность распорядиться жилым помещением по своему усмотрению (например,
подыскать другого нанимателя).
2. По договору социального найма жилого помещения в отличие от договора коммерческого
найма расторжение договора за невнесение нанимателем платы за жилое помещение по ранее
действующему законодательству не предусматривалось. За просрочку платежей по оплате жилья и
коммунальных услуг с нанимателя взималась пеня в размере 1% за каждый день просрочки.
В настоящее время ответственность граждан за оплату жилья и коммунальных услуг изменена. В
случае если оплата жилья по договору социального найма жилого помещения не осуществляется в
течение 6 месяцев, наниматель и проживающие с ним члены семьи подлежат выселению в судебном
порядке с предоставлением им жилого помещения, отвечающего санитарным и техническим
требованиям, в пределах норм площади общежития. Размер пеней при задержке гражданином оплаты
жилья и коммунальных услуг не должен превышать 1/300 действующей на момент оплаты ставки
рефинансирования ЦБР от не выплаченных в срок сумм за каждый день задержки, начиная со
следующего дня после установленного срока выплаты по день фактического расчета включительно
(ст.15.5 Закона о жилищной политике).
3. По договору социального найма жилого помещения расторжение договора и выселение
нанимателя в связи с аварийностью дома производится в административном порядке с санкции
прокурора (ст.90 ЖК). Это вызвано необходимостью быстрого и оперативного решения вопроса о
переселении нанимателя из аварийного дома в предоставляемое ему другое, благоустроенное жилое
помещение.
По договору коммерческого найма жилого помещения собственник аварийного дома не обязан
предоставлять нанимателю другое жилое помещение, и потому вопрос о срочности выселения
нанимателя в административном порядке с санкции прокурора отпадает. Расторжение договора найма и
выселение нанимателя производится в судебном порядке.
4. Следует отметить, что в договоре коммерческого найма жилого помещения сделан
значительный шаг вперед в вопросе судебной защиты прав нанимателей жилых помещений. В
частности, в случае предъявления наймодателем иска в суде о расторжении с нанимателем договора
найма жилого помещения за невнесение платы за жилое помещение, разрушение или порчу жилого
помещения, использование жилого помещения не по назначению либо систематическое нарушение прав
и интересов соседей суд при рассмотрении иска наймодателя может в своем решении предоставить
нанимателю срок (не более года) для устранения им нарушений, послуживших основанием для
расторжения договора. И лишь в случае, если в течение этого срока наниматель не примет всех
необходимых мер для их устранения, суд по повторному обращению наймодателя принимает решение о
расторжении договора найма. При этом по просьбе нанимателя суд в решении о расторжении договора
может отсрочить исполнение решения на срок не более года.
По договору социального найма жилого помещения не предусмотрен такой двойной процесс
обращения наймодателя в суд по вопросу расторжения с нанимателем договора найма.
Так, если наниматель, члены его семьи или другие совместно проживающие с ним лица
систематически разрушают или портят жилое помещение или используют его не по назначению, либо
систематическим нарушением правил общежития делают невозможным для других проживание в одной
квартире или в одном доме, а меры предупреждения и общественного воздействия оказались
безрезультатными, выселение виновных по требованию наймодателя или других заинтересованных лиц
производится в судебном порядке без предоставления другого жилого помещения (ст.98 ЖК).
Статья 688. Последствия расторжения договора найма жилого помещения
Важной гарантией конституционного права граждан на жилище является указание в законе, что
договор социального найма жилого помещения в домах государственного и муниципального жилищного
фонда может быть расторгнут по требованию наймодателя лишь по основаниям, установленным
законом, и только в судебном порядке, кроме случаев выселения из домов, грозящих обвалом, когда
допускается выселение в административном порядке с санкции прокурора (ст.89 ЖК). По договору
коммерческого найма жилого помещения выселение нанимателя по инициативе наймодателя
допускается только по решению суда. Судебная процедура рассмотрения жилищных споров основана на
началах устности, гласности, публичности и состязательности, что способствует наиболее полному
установлению истины и надлежащей защите жилищных прав нанимателей.
Глава 36. Безвозмездное пользование
Статья 689. Договор безвозмездного пользования
Временное пользование имуществом без уплаты вознаграждения по действующему
законодательству наряду с арендой и наймом жилого помещения входит в группу договоров,
направленных на его эксплуатацию, на извлечение из такого действия полезных свойств.
Как и при аренде имущества (ст.606 ГК), понятие данного соглашения заключает в себе указание
на тождественное название - договор ссуды. До принятия части второй ГК этот термин применительно к
рассматриваемым отношениям в кодифицированном и ином общесоюзном и российском гражданском
законодательстве не применялся. Ссуда как особая категория передачи движимого имущества в
безвозмездное пользование в свое время была включена в проект Гражданского уложения России (в
книгу пятую "Обязательственное право"), внесенного в 1915г. на рассмотрение Государственной Думы,
но не принятого ею.
В современных условиях слово "ссуда" широко употребляется в гражданском обороте и
нормативных актах, а также в ином значении- в качестве синонима займа (в частности, краткосрочная и
долгосрочная ссуды). Примером могут служить ст.11 Закона о государственной службе "Ограничения,
связанные с государственной службой", постановление Правительства РФ от 23.09.99 N1088 "О порядке
установления времени проживания или работы в зоне отселения и зоне проживания с правом на
отселение гражданам, выехавшим из этих зон и вернувшимся в указанные зоны для постоянного
проживания"*(112).
В таком же значении термин принято использовать в повседневной речи. Более того, по
укоренившейся практике, отраженной в различных толковых словарях русского языка, ссуда означает не
что иное, как заем, предоставленный в денежной или натуральной форме. И тем не менее в силу
прямого указания важнейшего гражданского закона "ссуда" получает ныне новое содержание.
Из легального определения договора безвозмездного пользования видно, что он (как и дарение)
может быть консенсуальным и реальным. В первом случае договор является двусторонним, так как
обязанности возникают у каждой из сторон, во втором - односторонним (обязанной стороной признается
только ссудополучатель). Последний обязуется возвратить вещь, которой временно пользовался.
Нуждается в особом пояснении предписание закона, согласно которому вещь должна быть
возвращена в том состоянии, в каком была получена, с учетом нормального износа или в состоянии,
обусловленном договором. Выполнение каждого из этих двух условий исключает возможность вернуть
вещь в том же самом виде, в каком она была передана ссудополучателю.
Повторяя прием, использованный ГК РСФСР, ГК устанавливает правило, по которому
безвозмездное пользование регламентируется также рядом норм об имущественном найме.
Объясняется это прежде всего существенным сходством упоминаемых отношений. Главное же различие
между ними чаще всего усматривают в безвозмездности одних и возмездности других.
Названное правило перечисляет соответственно применяемые статьи, которые определяют
объекты, передаваемые в пользование (ст.607 ГК), срок договора (ст.610 ГК), права и обязанности
пользователя (ст.615 ГК), возможность признания договора возобновленным на неопределенный срок
(ст.621 ГК), порядок распределения между сторонами затрат на улучшение полученного в пользование
имущества (ст.623 ГК).
Отношения безвозмездного пользования занимают определенное место в судебной практике.
Это нашло свое отражение, в частности, в п.38 постановления Пленумов ВС РФ и ВАС РФ N6/8. В нем
отмечается, что сделки, связанные с безвозмездным пользованием, а также иным, не связанным с
проживанием граждан, использованием организациями жилых помещений (которые не были переведены
в нежилые в порядке, установленном жилищным законодательством), совершенные после введения в
действие ГК, являются ничтожными (ст.168, 288 ГК).
Расположенные далее статьи данной главы обстоятельнее, чем в ГК РСФСР, формулируют
наиболее важные положения о безвозмездном пользовании.
Статья 690. Ссудодатель
1. Комментируемая статья выделяет нормы, специально относящиеся к одной из сторон
договора.
Само собой разумеющимся является правило, наделяющее собственника правом передачи
вещи другому лицу. Оно представляет собой частный случай осуществления правомочия по
распоряжению своим имуществом (ст.209 ГК). Подобным правом могут обладать и лица,
управомоченные на то законом либо собственником. Что касается лица, действующего с согласия
собственника, то разрешение может быть получено путем выдачи доверенности, совершения какой-либо
иной сделки.
В отдельных случаях закон допускает передачу лицом имущества в безвозмездное пользование,
но устанавливает необходимые ограничения. Так, согласно ст.37 ГК опекун не вправе без
предварительного разрешения органа опеки и попечительства совершать, а попечитель давать согласие
на совершение, в частности, таких сделок.
2. Запрещение коммерческим организациям передавать имущество в безвозмездное
пользование указанным в комментируемой статье лицам имеет целью предотвратить злоупотребления
во взаимоотношениях этих лиц с коммерческими организациями. Если подобные действия будут все же
совершены, то они как не соответствующие закону согласно ст.168 ГК являются ничтожными.
Статья 691. Предоставление вещи в безвозмездное пользование
Правила комментируемой статьи, как и предшествующей, - новеллы.
Словосочетание "ссудодатель обязан предоставить вещь..." не означает, что речь здесь идет
только о консенсуальном договоре. В рассматриваемой ситуации точнее было бы сказать не о
предоставлении вещи, а о ее передаче в безвозмездное пользование (см. ст.689 ГК). Здесь, по сути,
констатируется обязанность ссудодателя обеспечить исправное, не имеющее повреждений состояние
передаваемой вещи. К тому же вещи должны сопутствовать все ее принадлежности (ст.135 ГК) и
необходимые документы. Изложенная норма является диспозитивной. Вслед за этим в законе
формулируются двоякого вида последствия передачи вещи без принадлежности и документов, без
которых ею нельзя пользоваться либо в значительной степени утрачивается сама такая возможность. В
этих случаях ссудополучатель вправе потребовать фактического исполнения либо расторжения
договора и возмещения понесенного им реального ущерба. Последний должен быть выражен в
расходах, которые были понесены в целях нормальной эксплуатации вещи. Частичное ограничение
ответственности (ст.15 ГК) обусловлено безвозмездной природой данного договора.
Статья 692. Последствия непредоставления вещи в безвозмездное пользование
В отличие от предшествующей статьи, в которой говорится о последствиях непредоставления
принадлежности и документов к вещи, в комментируемой статье (как и в ст.344 ГК РСФСР) сделан
акцент на последствия непредоставления самой вещи. В таком случае допускается требование о
расторжении договора (но не об исполнении в натуре) и о возмещении только реального ущерба (см.
ст.15 ГК).
Статья 693. Ответственность за недостатки вещи, переданной в безвозмездное пользование
Наименование комментируемой статьи практически дословно воспроизводит заголовок ст.345
ГК РСФСР. Однако действующий текст статьи по сравнению с прежним существенно обновлен.
Ответственность ссудодателя должна наступить за недостатки, которые виновно (умышленно или по
грубой неосторожности) не были оговорены в процессе заключения договора. При иных обстоятельствах
ответственность не наступает.
Выявление недостатков вещи ссудополучателем дает ему право определить одно из трех
возможных последствий. При этом следует иметь в виду, что первое из них - безвозмездное устранение
ссудодателем недостатков вещи - по своей правовой природе ответственностью не является.
В п.2 и 3 комментируемой статьи перечислены случаи, когда ссудодатель освобождается от
ответственности за недостатки переданной в пользование вещи. Это могут быть случаи замены им без
промедления (после извещения о требованиях ссудополучателя) неисправной вещи на
доброкачественную, а также обстоятельства, при которых недостатки вещи были оговорены при
заключении договора, либо были известны ссудополучателю, либо должны были быть обнаружены
ссудополучателем в порядке, названном в статье (во время осмотра вещи или проверки ее исправности
при заключении договора или при передаче вещи).
Статья 694. Права третьих лиц на вещь, передаваемую в безвозмездное пользование
Правило комментируемой статьи под приведенным названием закреплено в законе впервые.
Оно призвано обеспечить права третьих лиц в ситуации, когда вещь передается в безвозмездное
пользование. Подобное действие не должно влечь за собой изменения или прекращения их прав
(например, права ограниченного пользования чужим земельным участком - ст.274 ГК, права залога -
ст.334 ГК).
Вместе с тем ссудодатель при заключении договора обязан предупредить ссудополучателя о
любых правах третьих лиц на вещь, передаваемую в безвозмездное пользование. Если же ссудодатель
не предупредит ссудополучателя о существующих правах на переданную вещь, последний вправе
требовать не только расторжения договора, но и возмещения реального ущерба (ст.15 ГК).
Статья 695. Обязанности ссудополучателя по содержанию вещи
Применительно к договору безвозмездного пользования приведенный текст ранее в законе
отсутствовал. В ст.285 ГК РСФСР "Обязанности нанимателя по содержанию нанятого имущества",
которая была призвана регулировать также отношения безвозмездного пользования, эти обязанности
сводились к поддержанию нанятого имущества в исправном состоянии, производству за свой счет
текущего ремонта, несению расходов по содержанию имущества.
Ныне на ссудополучателя возлагается обязанность по поддержанию полученной вещи в
исправном состоянии, которое включает, во-первых, осуществление не только текущего, но и
капитального ремонта, а во-вторых, несение всех расходов по ее содержанию. При этом нельзя не
учитывать, что данная норма является диспозитивной; она может быть применена при условии, что
правило другого содержания не предусмотрено конкретным договором.
Статья 696. Риск случайной гибели или случайного повреждения вещи
Как и ряд предшествующих статей главы, данные положения должны быть отнесены к новеллам.
В то же время их следует рассматривать с учетом одного из общих положений разд.II ГК "Право
собственности и другие вещные права". Согласно ст.211 ГК риск случайной гибели или случайного
повреждения имущества несет его собственник, если иное не предусмотрено законом или договором.
Другое положение закреплено в комментируемой статье. В указанных в ней трех ситуациях риск
случайной гибели или случайного повреждения вещи возлагается не на собственника, а на
ссудополучателя. Это возможно, если он использовал предоставленную вещь не в соответствии с
условиями договора или назначением вещи, либо передал вещь третьему лицу без согласия
ссудодателя, либо мог с учетом фактических обстоятельств предотвратить ее гибель или порчу,
пожертвовав своей вещью, однако посчитал за лучшее последнюю сохранить.
Статья 697. Ответственность за вред, причиненный третьему лицу в результате использования
вещи
В отличие от ст.693 ГК, устанавливающей ответственность ссудодателя за недостатки вещи
перед контрагентом-ссудополучателем, комментируемая статья (ранее в гражданском законе
отсутствовавшая) предусматривает ответственность ссудодателя за вред, причиненный третьему лицу.
Освобождение от ответственности может последовать при условии, что вред причинен виновно
(вследствие умысла или грубой неосторожности) ссудополучателем или другим лицом, у которого вещь
оказалась с согласия ссудодателя. Бремя доказывания этого обстоятельства лежит на ссудодателе.
Особым случаем является ситуация, когда во владении и пользовании ссудополучателя
находится источник повышенной опасности. Обязанность возмещения причиненного им вреда
возлагается на лицо, владеющее этим источником на законном основании. Таким лицом может быть
согласно ст.1079 ГК "Ответственность за вред, причиненный деятельностью, создающей повышенную
опасность для окружающих" и ссудополучатель.
Статья 698. Досрочное расторжение договора безвозмездного пользования
1. Норма о досрочном расторжении договора безвозмездного пользования содержалась и в
ст.347 ГК РСФСР. Она наделяла передавшего имущество правом требовать наступления таких
последствий в случаях, предусмотренных в главе "Имущественный наем" (во-первых, если наниматель
пользовался имуществом не в соответствии с договором или назначением имущества и, во-вторых, если
наниматель умышленно или по неосторожности ухудшал состояние имущества), а также если другая
сторона без его согласия предоставила переданное ей в пользование имущество третьему лицу.
Ныне достаточно развернутые правила, касающиеся возможности досрочного расторжения
данного договора, согласуются с общими положениями гл.29 о расторжении договора (ст.450 ГК).
В комментируемой статье говорится о праве каждой стороны потребовать досрочного
расторжения договора. В комментариях нередко отмечают, что это может иметь место по решению суда.
Представляется, однако, что вмешательству суда должна предшествовать попытка урегулирования
разногласий путем достижения сторонами соглашения.
Из закона явствует, что расторжение договора возможно только при существенном нарушении
одной из сторон его условий. Обоснованность требований ссудодателя поставлена в зависимость от
ненадлежащего поведения ссудополучателя. Оно может выражаться в использовании вещи не в
соответствии с договором или назначением вещи, невыполнении обязанностей по поддержанию вещи в
исправном состоянии или ее содержанию, существенном ухудшении состояния вещи, передаче вещи
третьему лицу без согласия ссудодателя.
2. Требования ссудополучателя досрочно расторгнуть договор признаются обоснованными в
следующих четырех случаях. Первые два непосредственно связаны с обнаружением недостатков,
делающих невозможным или обременительным нормальный процесс пользования вещью. При этом о
наличии недостатков ссудополучатель не должен был и не мог знать в момент заключения договора.
Кроме того, право требовать расторжения договора ссудополучатель имеет, если при заключении
договора он не был предупрежден о правах третьих лиц на переданную ему вещь, а также при
неисполнении ссудодателем обязанности передать вещь (ее принадлежности и относящиеся к ней
документы).
Статья 699. Отказ от договора безвозмездного пользования
ГК РСФСР не допускал одностороннего отказа от договора безвозмездного пользования. Теперь
же с учетом диспозитивности обеих норм комментируемой статьи каждая из сторон получила
возможность прекратить действие договора.
Когда договор заключен без указания срока, сторона вправе в любое время отказаться от
договора, предупредив об этом другую сторону за месяц. Ссудополучатель обладает правом также в
любое время отказаться от договора, даже если он содержит указание на срок действия. И в этом случае
извещение об отказе должно быть направлено ссудодателю не позднее чем за месяц.
Поскольку ссудодатель в интересах ссудополучателя не обладает правом одностороннего отказа
от договора, заключенного на определенный срок, он может требовать досрочного расторжения
договора по основаниям, которые указаны в предшествующей статье.
Статья 700. Изменение сторон в договоре безвозмездного пользования
В комментируемой статье сформулированы правила, не известные ранее действовавшему
законодательству. Их направленность на всемерную защиту интересов ссудополучателя очевидна.
Ссудодатель как собственник или иное управомоченное лицо (ст.690 ГК) вправе распорядиться
вещью, находящейся в пользовании ссудополучателя, - произвести ее отчуждение или передать в
возмездное пользование (в аренду) третьему лицу. При этом к новому собственнику или арендатору
перейдут права и обязанности по ранее заключенному договору безвозмездного пользования. В то же
время не будут ущемлены права ссудополучателя, который продолжает оставаться стороной в договоре
безвозмездного пользования.
В комментируемой статье содержатся правила, касающиеся перехода прав и обязанностей
ссудодателя к его наследнику (другому правопреемнику) или иному лицу на вещь в случае смерти
гражданина либо реорганизации или ликвидации юридического лица - ссудодателя. Приведенная норма
существенно отличается от правил ст.418 и 419 ГК, предусматривающих случаи прекращения
обязательства в связи со смертью гражданина или ликвидацией юридического лица.
Когда происходит реорганизация юридического лица - ссудополучателя, его права и
обязанности, если иное не предусмотрено договором, переходят к правопреемнику. Что же касается
наследников гражданина-ссудополучателя, то они обладателями подобных прав и обязанностей не
становятся.
Статья 701. Прекращение договора безвозмездного пользования
Комментируемая статья, как это видно из ее названия и расположения, завершает совокупность
правил, регулирующих отношения безвозмездного пользования. Аналогичной в этом плане была
ситуация в ГК РСФСР. Однако название ранее действовавшей ст.349 было более лаконичным -
"Прекращение договора". В ней говорилось, что кроме общих оснований прекращения обязательств
договор безвозмездного пользования имуществом прекращается также в случае смерти гражданина или
ликвидации юридического лица, участвовавших в договоре. Тем самым адресатом изложенных правил
являлась каждая из сторон договора.
Действующая диспозитивная норма предусматривает прекращение обязательств в случае
смерти гражданина или ликвидации юридического лица - только ссудополучателя. При реорганизации
юридического лица права и обязанности могут перейти к его правопреемнику (см. ст.700 ГК).
Глава 37. Подряд
§ 1. Общие положения о подряде
Статья 702. Договор подряда
В комментируемой статье предмет подряда определяется как достижение определенного
результата работы - конкретного материального результата, соответствующего заданию заказчика. Это
носит принципиальный характер, поскольку ранее предмет подряда определялся как процесс
деятельности подрядчика, а не как результат этой деятельности. Для понимания смысла подряда такого
определения было явно недостаточно, хотя регулирование отношений сторон, относящихся к процессу
производства работ, является существенным признаком подрядных отношений, помогающим
отграничить этот вид договора от договора купли-продажи. Изменяются требования к определению
задания заказчиком. Наиболее существенным в задании заказчика становится определение конечного
результата работ.
Отметим отличия договора подряда от других типов договоров. От трудового договора договор
подряда отличается следующим. Предметом договора подряда является достижение материального
результата. Предметом трудового договора является сам процесс труда. Подрядчик сохраняет
положение самостоятельного хозяйствующего субъекта. По трудовому договору работник включается в
состав персонала, подчиняется установленному режиму труда и работает под контролем и руководством
работодателя. Подрядчик работает на свой риск. Лицо, работающее по трудовому договору, не несет
риска, связанного с осуществлением своего труда.
Отграничение договора подряда от договора купли-продажи проводится по следующим
признакам. Договором подряда регулируется процесс производства работ, определяются права и
обязанности сторон в этом процессе. В договоре купли-продажи регулирование отношений сторон в
процессе производства вещи не производится. Отграничение проводится также в зависимости от того,
какая из сторон является собственником материала, используемого для изготовления вещи. Договором
подряда признается выполнение заказа на изготовление вещи из материала заказчика, поскольку
подрядчик осуществляет лишь работу в отношении чужого объекта собственности и передает заказчику
результат своей работы. При выполнении работ из материала подрядчика для правильной
классификации договора следует учитывать положения ст.218 ГК, а также положения ст.3 Конвенции о
договорах купли-продажи. Договор на выполнение строительных работ всегда признается подрядным,
независимо от того, чей материал использует подрядчик.
Выделяются в самостоятельную группу договоры, не имеющие конкретного материального
результата, - договоры на возмездное оказание услуг. Предметом договоров на выполнение научно-
исследовательских, опытно-конструкторских и технологических работ является сам процесс выполнения
этих работ независимо от возможного получения того или иного результата, что позволяет тем самым
провести их отграничение от подрядных договоров.
Для наиболее полного представления о сторонах договора подряда в процессе осуществления
инвестиционной деятельности, осуществляемой в форме капитальных вложений, следует обратиться к
Федеральному закону от 25.02.99 N39-ФЗ "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации,
осуществляемой в форме капитальных вложений" (в ред. от 02.01.2000)*(113). В ст.4 указанного Закона
определяются понятия заказчика и подрядчика в инвестиционном процессе.
В частности, под заказчиками понимаются уполномоченные инвесторами физические и
юридические лица, которые осуществляют реализацию инвестиционных проектов. Заказчиками могут
быть инвесторы. Заказчик, не являющийся инвестором, наделяется правами владения, пользования и
распоряжения капитальными вложениями на период и в пределах полномочий, которые установлены
инвестиционным договором.
Подрядчики - физические и юридические лица, которые выполняют работы по договору подряда.
Подрядчики обязаны иметь лицензию на осуществление ими тех видов деятельности, которые подлежат
лицензированию в соответствии с положениями Закона о лицензировании.
Статья 703. Работы, выполняемые по договору подряда
Для правильного решения вопроса о передаче подрядчиком прав согласно п.2 комментируемой
статьи требуется дополнительное рассмотрение имеющихся правовых норм. Приобретение права
собственности на изготовленную вещь относится к первоначальному способу. Согласно п.1ст.218 ГК
собственником вещи становится тот, кто изготовил или создал ее для себя с соблюдением закона и иных
правовых актов. Подрядчик изготавливает вещь не для себя, а для заказчика; следовательно, он не
может являться собственником изготовленной вещи. Поэтому можно сделать предположение, что право
собственности на результат подрядных работ возникает впервые у заказчика и моментом возникновения
права собственности является момент приемки результата работ. Это предположение соответствует
порядку регистрации права собственности на вновь создаваемое недвижимое имущество, согласно
которому право собственности возникает с момента государственной регистрации, которую
осуществляет заказчик после приемки построенного объекта от подрядчика (ст.219 ГК). Вопрос о праве
собственности заказчика на не завершенные строительством объекты решается следующим образом. В
силу ст.130 ГК не завершенные строительством объекты являются недвижимым имуществом, поэтому
право собственности на них подлежит регистрации в порядке, установленном ст.25 Закона о
регистрации прав на недвижимость. Заказчик вправе стать собственником не завершенного
строительством объекта только после расторжения договора строительного подряда и истребования
незавершенного результата работ. Если договор подряда не расторгнут, у подрядчика сохраняется
право на продолжение строительства. Право собственности на объект недвижимости, не завершенный
строительством, подлежит регистрации только в случае, если он не является предметом действующего
договора строительного подряда и при необходимости собственнику совершить с этим объектом сделку
(см. информационное письмо Президиума ВАС РФ N59).
Согласно ст.220 ГК переработка (спецификация) как способ приобретения права собственности
на вновь изготовленную движимую вещь характеризуется тем, что вещь создается в результате
приложения труда одного лица к материалу, принадлежащему другому лицу. По общему правилу право
собственности на эту вещь приобретает собственник материала, которым в рассматриваемом случае
является заказчик. В договоре может быть предусмотрено, что собственником станет спецификатор.
Однако это противоречит существу подрядного договора, поскольку подрядчик, который является
спецификатором, производит переработку вещи для заказчика.
Положение о праве подрядчика самостоятельно осуществлять выбор способов выполнения
задания заказчика может быть изменено по соглашению сторон при необходимости участия заказчика в
этом процессе. Такое участие характерно при создании объектов недвижимости и других сложных
комплексных изделий, поскольку от способа выполнения во многом зависит последующее обслуживание
созданного объекта, проведение ремонтных и восстановительных работ.
Статья 704. Выполнение работы иждивением подрядчика
В смысле комментируемой статьи под иждивением следует понимать обязанности по
организации производства работ, обеспечению работ необходимыми для их выполнения материалами,
оборудованием и средствами. Решение указанных вопросов является прерогативой сторон. Если в
договоре отсутствуют какие-либо указания на этот счет, то в целях устранения неопределенности
положения рассматриваемой статьи диспозитивно определяют возложение иждивения на подрядчика.
Подрядчик несет ответственность за соответствие предоставленных им материалов и
оборудования стандартам качества и условиям договора. Под стандартами качества понимаются
государственные стандарты, санитарные нормы и правила, строительные нормы и правила и другие
документы, которые в соответствии с законом устанавливают обязательные требования к качеству
соответствующих материалов и оборудования. Стороны при заключении договора могут оговорить
обязательные для подрядчика дополнительные требования по качеству отдельных групп материалов и
оборудования при условии, что эти требования будут не ниже требований стандартов качества,
установленных обязательными для сторон нормативными актами.
Статья 705. Распределение рисков между сторонами
Вопрос об ответственности подрядчика за риск случайной гибели или случайного повреждения
результата выполненной работы до ее приемки заказчиком решается в пользу заказчика - этот риск
несет подрядчик. Это означает, что до момента принятия результата работы заказчиком подрядчик
несет имущественные последствия гибели или повреждения предмета подряда, а также риск
невозможности выполнения подряда. Риск подрядчика состоит в том, что он не вправе требовать от
заказчика вознаграждения за те работы, которые были выполнены к моменту гибели предмета подряда
или его повреждения либо которые стало невозможно завершить. Подрядчик несет имущественные
последствия гибели или повреждения объекта подряда, которые наступили по его собственной вине