Филиппов Ю.В., Авдеева Т.Т. Основы развития местного хозяйства
Подождите немного. Документ загружается.
Вместе с тем издержки арендатора С
r
, как правило, выше. Это связано с тремя
причинами.
Во-первых, у арендатора нет долговременной заинтересованности в данном
жилье. От ремонта выигрывает больше домовладелец, а не арендатор. Поэтому последний
не спешит сообщать о необходимости ремонта, пока не ощущает реального неудобства
(например, от подтекающей трубы). Поэтому эксплуатационные расходы и норма
амортизации здесь выше.
Во-вторых, сдаваемое в аренду жилье является более рискованным вложением, по
сравнению с вложениями в собственный дом. Поэтому ставки по кредитам на
строительство жилья, сдаваемого в аренду, выше.
В-третьих, владельцы собственного дома часто выполняют необходимые мелкие
работы (ремонт, уход за участком) своими силами. Поэтому ежегодные расходы
домовладельца, проживающего в собственном доме, меньше, чем годовая квартплата за
равноценное жилье, сдаваемое внаем.
Есть три причины, по которым семьи предпочитают аренду владению:
Первая причина — низкие доходы семьи препятствующие получению ссуды.
Вторая причина — высокая мобильность. Семьи, которым приходится часто
переезжать, предпочитают снимать квартиры.
Третья причина — аренда жилья привлекательна для тех, кто не любит
заниматься домашней работой.
Влияние снижающейся прибыли на рынок жилья
Снижение прибыльности арендного фонда может произойти в результате
следующих изменений:
1. На стороне спроса — снижение арендного дохода или уменьшение
численности населения, которые ведут к падению спроса на жилье и соответственно к
падению рыночной квартплаты и прибыли.
2. На стороне предложения — увеличение жилищного фонда, вызывающее
снижение квартплаты и соответственно прибыли.
3. Увеличение эксплуатационных расходов — по мере старения жилищного
фонда.
Если суммарные издержки превышают совокупные доходы, то арендный
жилищный фонд становится убыточным. Это ставит домовладельцев перед выбором
одной из трех альтернатив: конверсия, консервация или полный отказ от жилища.
1. Конверсия. Жилище может быть превращено в нежилое — в офис, магазин
или автостоянку. Конверсия выгодна, если новый вид деятельности приносит
достаточную прибыль, чтобы покрыть расходы на переоборудование. Если для этого
необходимо разрушить существующее жилище и построить новое здание, то стоимость
конверсии становится весьма высокой, а сама конверсия малоцелесообразной.
2. Консервация. Жилище можно закрыть и временно изъять из рыночного
обращения. Этот вариант выгоден при наличии двух условий. Во-первых, если владелец
рассчитывает на рост квартплаты в будущем, т.е. если ожидаемая будущая прибыль
положительна. Во-вторых, если текущие издержки владельца дома (вмененные потери в
результате хранения им денег в недвижимости, а не на банковском счете) и издержки,
Граница
местного
сообщества
связанные с ожиданием роста квартплаты, относительно невысоки. Такой тип поведения
более вероятен в период серьезной депрессии.
3. Полный отказ от жилища. Такой отказ выгоден, если альтернативные
варианты использования жилища (под розничную торговлю, в коммерческих или
производственных целях) не приносят такой прибыли, которая покрыла бы расходы на
перестройку помещения из жилого в нежилое. Если стоимость подобной конверсии
высока, а рыночная стоимость жилья равняется нулю, то сохранение права на владение
землей теряет смысл.
В целом влияние снижающейся (—) и повышающейся (+) прибыльности
арендного фонда на рынке жилья можно представить следующей схемой:
Рис. 22. Влияние прибыльности арендного фонда на рынок жилья
Модель “рыночной фильтрации”
До сих пор, рассматривая изменения на рынке жилья и факторы, вызывающие эти
изменения, мы абстрагировались от различий в качестве жилья. В реальной
действительности эти различия очевидны.
Качество жилья обычно оценивается количеством жилищных услуг,
обеспечиваемых жилищем. По этому критерию рынок жилья можно разделить по крайней
мере на три подрынка жилья невысокого среднего и высокого качества.
Нетрудно заметить, что такое деление рынка жилья имеет вполне определенную
связь с делением населения на доходные группы — с низкими, средними и высокими
доходами.
Модель “фильтрации” описывает взаимодействие между различными
подрынками и процесс перехода жилища от одного пользователя к другому. В основе
“фильтрации” лежат два взаимосвязанных процесса:
1. Сокращение жилищных услуг. С течением времени и в результате
физического износа, технологического старения и изменения моды на жилье количество
жилищных услуг, обеспечиваемых любым жилищем, снижается.
2. Сокращение доходов жильцов. По мере сокращения жилищных услуг жилище
последовательно переходит к семьям, чьи требования к качеству жилья прогрессивно
уменьшаются. Другими словами, доход каждой следующей семьи, занимающей жилище
ниже, чем у предыдущей.
Прибыльность арендного фонда
Снижающаяся Повышающаяся
—
+
Изъятие из жилищного фонда
Конверсия
Консервация
Полный отказ от жилья
Увеличение жилищного
фонда
Новое строительство
Техобслуживание
Реконструкция
Граница
местного
сообщества
Подрынки жилья взаимосвязаны. Поэтому изменения на одном из подрынков
ведут к изменениям на других рынках. В зависимости от конъюнктуры на рынке жилья
“фильтрация” может принимать две основные формы:
1. “Нисходящая фильтрация”. В результате старения жилища естественным
путем “фильтруются” вниз с рынка жилья более высокого качества на рынок жилья
низкого качества. Нисходящая “фильтрация” может быть и результатом изменения
прибыльности. Например, рост цен на жилье повышает прибыльность жилья невысокого
качества. Поскольку рынок жилья невысокого качества становится выгоднее, ускоряется
процесс “фильтрации” жилья среднего качества вниз.
2. “Восходящая фильтрация”, т.е. перевод жилья с рынка низшего качества
вверх. Например, при росте прибыльности жилья невысокого качества жилища низкого
качества ремонтируют, чтобы перевести их в более выгодную категорию — жилья
невысокого качества.
Модель “фильтрации” помогает ответить на два вопроса. Во-первых, почему
бедные семьи занимают старое жилье, а не новое? Во-вторых, выгодна ли для бедных
государственная политика субсидирования строительства нового жилья, которое доступно
более состоятельным семьям.
6. Регулирование рынка жилья
Основной дефект рынка жилья
Нисходящая “фильтрация”, ведущая к появлению целых районов трущоб,
является основным дефектом рынка жилья.
Экономисты объясняют различия в качестве жилья, занимаемого разными
семьями, тремя основными факторами, присущими рынку.
Первый фактор — влияние дохода на качество и количество жилищных услуг.
Люди распределяют собственный доход (или богатство) между жильем и другими
товарами — услугами. Поэтому, чем больше доход, тем больше возможностей имеет
семья расходовать деньги на жилье. А поскольку различия в доходах семей достаточно
велики, то это объясняет существенные различия в качестве используемого ими жилья.
Второй фактор — трудность предоставления высококачественного жилья по
низким ценам. Затраты, связанные с предоставлением единицы жилищных услуг данного
качества, не зависят от того, кто потребляет эту услугу: богатая или бедная семья.
Поэтому низкий доход семьи заставляет ее экономить либо на количестве, либо на
качестве жилищных услуг. Однако в случае нового строительства основная часть затрат
не связана с его качеством. Стоимость участка земли под застройку, возведение стен и
крыши и т.д. мало зависит от качества постройки. Поэтому основной механизм, благодаря
которому рынок жилья способен предоставлять низкокачественное жилье семьям с
низким доходом, — это старение и разрушение жилищного фонда.
Третий фактор — эффект соседства, являющийся формой проявления
отрицательных внешних эффектов на рынке жилья. Жилище иммобильно, его нельзя
перенести в другой микрорайон, поэтому, ветхое состояние жилищ не только
обусловливает падение их собственной стоимости, но и снижает цену окружающих
строений. Если домовладелец не может предъявить иск своим соседям, то вернее всего он
Граница
местного
сообщества
или избавится от собственности в этом районе, или откажется от больших затрат по
ремонту жилища. В результате весь микрорайон оказывается втянутым в процесс
ускоряющегося разрушения. Особенно это касается городских микрорайонов, где
домовладельцы не живут в своих домах, а сдают их в аренду.
Таким образом, обветшание жилищного фонда является результатом как реакции
рынка на потребности в жилье бедных семей, так и отрицательного внешнего эффекта
соседства. Дефекты рынка и внешние эффекты, как известно, — это те сферы, которые
требуют участия государства.
Государственные и местные жилищные программы
Регулирование рынка жилья с помощью государственных и местных программ
может идти по следующим направлениям:
политика стимулирования предложения, которая осуществляется двумя основными
методами — строительство государственного жилья и субсидирование частного
строительства;
политика стимулирования спроса, т.е. субсидирование потребителей жилья через
различные инструменты (пособия, сертификаты и т.д.);
административное ограничение квартирной платы.
Эти направления регулирования рынка жилья реализуются через соответствующие
программы. Выделяют три основных типа программ:
1. Жилищная помощь включает различные меры для улучшения жилищных
условий и снижения стоимости жилья для бедных.
2. Жилищная поддержка предполагает поддержку усилий местной
администрации по улучшению качества жилья и оживлению заброшенных микрорайонов.
3. Ограничение максимальной квартплаты.
Рассмотрим основные инструменты реализации указанных направлений и
программ.
Политика стимулирования предложения
Как уже отмечалось, она включает строительство государственного жилья и
субсидирование частного жилья.
Местные органы власти могут строить и обслуживать специальное жилье для
бедных, участие государства при этом может осуществляться четырьмя способами.
1. Капитальные субсидии. Государственное жилье может строиться за счет
выпуска ценных бумаг, освобожденных от налогообложения. После оплаты этих бумаг
правительством жилье становится собственностью местной администрации.
2. Субсидии по эксплуатации жилья. Правительство может субсидировать
эксплуатацию жилья, покрывая разницу между квартплатой и фактическими затратами
его эксплуатации. Эти субсидии могут быть установлены таким образом, чтобы семья
платила за жилье не больше, чем, например, 30% своего дохода.
3. Субсидии на ремонт. Правительство устанавливает ограничения (сверху)
дохода жильцов, которые имеют право пользоваться государственным жильем. Неясно,
однако, следует ли при этом предоставлять государственное жилье беднейшим из бедных
Граница
местного
сообщества
или же заселять дома по принципу примерно равного дохода, чтобы избежать
значительной концентрации бедности.
Альтернативой строительству государственного жилья является субсидирование
частного жилья.
Для примера рассмотрим две наиболее распространенные программы.
Первая программа — субсидирование строительства частного жилья,
сдаваемого в наем бедным семьям. Правительство заключает договор с частным
застройщиком о строительстве жилья для семей с низким доходом. Правительство
выплачивает домовладельцу ежегодную субсидию, покрывающую разницу между
получаемой от жильцов квартплатой и фактической стоимостью строительства и
эксплуатации дома.
Основой для определения субсидии является разница между тремя величинами:
основной ставкой квартплаты, рыночной квартплатой и доходами жильцов.
Основная ставка квартплаты определяется на основе гипотетической
квартплаты, которая была бы установлена, если бы весь проект финансировался под очень
невысокие проценты.
Рыночная квартплата — это реальная арендная плата за жилье, покрывающая
затраты владельца.
Доходы жильцов определяют, какая часть основной квартплаты будет
оплачиваться семьей. Если основная квартплата выше, например, 30% дохода семьи, то ей
приходится платить всю основную квартплату. Если основная квартплата ниже 30%
дохода семьи, то семья платит 30% своего дохода.
Государство оплачивает домовладельцу разницу между тем, что платят жильцы, и
арендной платой.
Пример.
Основная квартплата — 200 дол. Рыночная квартплата — 300 дол.
1 случай. Доход семьи 500 дол. Основная квартплата (200 дол.) составляет не
30%, а 40% дохода семьи. В этом случае семья платит 200 дол. Правительство
доплачивает разницу: 300 дол. — 200 дол.=100 дол.
2 случай. Доход семьи 800 дол. Тогда основная квартплата ниже 30% дохода
семьи, т.е. реально составляет 25%. В этом случае семья платит 240 дол. (30 % дохода).
Правительство доплачивает разницу: 300 дол. — 240 дол.=60 дол.
Таким образом, семьи с меньшими доходами получают помощь от государства в
большем объеме.
Вторая программа субсидирования частного жилья для семей с низким доходом
предусматривает выплату жильцами в качестве квартплаты определенного процента их
доходов. Чтобы получить помощь, семья должна жить в новом жилище,
удовлетворяющем минимальным физическим стандартам, и платить, например, 30% всего
дохода. Домовладелец, который обязуется по контракту с государством брать
“справедливую” плату, получает рыночную арендную плату:
Рыночная арендная плата=Субсидия+0,30Доход.
Программы строительства государственного жилья и субсидирования частного
ведут к уменьшению спроса на низкокачественное жилье и снижению равновесных цен в
Граница
местного
сообщества
частном секторе. Снижение цен приводит в конечном счете к уменьшению предложения
частного жилья. Процесс ухода с рынка низкокачественного жилья продолжается до тех
пор, пока цена его не поднимется настолько высоко, чтобы восстановилась нормальная
бухгалтерская прибыль.
Политика стимулирования спроса
Она осуществляется с целью предоставления бедным семьям права свободного
выбора жилища. Получаемые бедными купоны могут быть использованы для оплаты как
нового, так и старого жилья, которое обычно дешевле. Различают купоны двух типов:
квартирные сертификаты и жилищные ваучеры.
Квартирные сертификаты ограничивают выбор жилья лишь двумя условиями.
Во-первых, жилье должно удовлетворять минимальным требованиям к размеру и
качеству. Во-вторых, семья не может платить за жилье больше справедливой арендной
платы.
Семья, подпадающая под эту программу, платит, например, 30% своего дохода и
получает квартирный сертификат, покрывающий разницу между этой величиной и
фактической квартплатой:
Субсидия=Фактическая квартплата — 0,3 * Доход.
Квартирные сертификаты призваны поощрять улучшение жилищных условий,
поскольку это не отражается на возможности семьи приобретать другие товары и услуги
до тех пор, пока квартплата не превысит справедливую рыночную цену. Однако на
практике большинство получивших сертификаты американцев остались в прежних
квартирах. Это произошло из-за высоких издержек переезда. Поэтому они предпочли
потратить всю субсидию на снижение своих затрат на прежнее жилье, соответственно
увеличив расходы на другие товары и услуги.
Жилищные ваучеры являются разновидностью сертификата. Они отличаются
одним важным качеством — получатель может его использовать при найме любого
жилья, удовлетворяющего минимальным стандартам качества. Иными словами, здесь не
действует ограничение, касающееся справедливой рыночной квартплаты. Семья имеет
возможность тратить на жилье столько, сколько она захочет. Ваучер покрывает разность
между справедливой рыночной квартплатой и 30% дохода. Квартирный сертификат
выдается на сумму разницы между фактической квартплатой (которая может быть меньше
справедливой рыночной квартплаты) и теми же 30% дохода. Поэтому ваучерная
программа обходится государству дороже.
Жилищные пособия выступают альтернативой ваучерам. Пособие представляет
собой денежные выплаты, равные разности между определенной долей дохода (например,
30%) и справедливой рыночной квартплатой. Для получения пособия семья должна жить
в квартире, удовлетворяющей минимальным стандартам качества.
Ограничение квартплаты — наиболее простой инструмент регулирования
рынка жилья административными методами. Вместе с тем это не самый эффективный
метод. Фактически ограничение квартплаты означает перераспределение доходов,
передачу определенной суммы от домовладельца каждому жильцу.
Граница
местного
сообщества
Ограничение квартплаты ведет к тому, что часть домовладельцев находят для
своих домов более выгодное применение, или просто сносятся для расчистки территории
под коммерческое использование.
При ограничении квартирной платы происходит снижение стоимости жилища,
поскольку потенциальные покупатели, определяя цену, ориентируются на доход, который
приносит жилище владельцу. В конечном счете, ограничение квартплаты напрямую
связано и с дефицитом жилья. Последнее хорошо знакомо российскому читателю.
1. Ключевые термины и понятия
Жилищный фонд
Жилищная собственность
Жилищные услуги
Недвижимость
Залоговая ценность
Ипотека
Спрос на жилье
Ценовая эластичность спроса
Предложение жилья
Жилищные инвестиции
Валовые жилищные инвестиции
Чистые жилищные инвестиции
Стоимость жилья
Издержки владения
Норма амортизации
Эксплуатационные расходы
Функционирование жилья
Модель “рыночной фильтрации”
“Нисходящая фильтрация”
“Восходящая фильтрация”
Жилищная реформа
Жилищные пособия
Квартирные сертификаты
Жилищные ваучеры
2. Контрольные вопросы
1. Какова роль рынка жилья в развитии местного сообщества?
2. В чем заключается специфика жилья как товара?
3. Охарактеризуйте структуру рынка жилья. Что лежит в основе разделения рынка
жилья на жилищный фонд и жилищные услуги?
4. Составьте перечень основных видов услуг, предоставляемых жилищным
фондом.
5. Что такое ценовая эластичность спроса? Какие факторы влияют на нее?
6. Какие факторы влияют на предложение жилищного фонда? От чего зависит
принятие решения о виде инвестирования в жилье?
7. При каких условиях семьи принимают решение о приобретении жилья?
8. Назовите основные проблемы, затрудняющие становление рынка жилья в
России.
Граница
местного
сообщества
3. Рынки капиталов и инструменты развития инвестиционной
активности местного сообщества
1. План
1.1. Местные рынки капитала, структура, механизм функционирования.
7.1.1. Доходы семей как источник формирования капитала. Поставщики и
потребители капитала
7.1.2. Структура рынка капитала в местном сообществе. Роль вторичных рынков в
движении капитала
7.2 Проблемы, возникающие на рынках капитала.
7.3 Инструменты развития инвестиционной привлекательности и активности местного
сообщества:
передел муниципального земельного фонда,
развитие инфраструктуры,
резервирование муниципальных зданий,
правила зонирования,
планирование развития туризма,
формирование городского ландшафта,
обновление и реконструкция магазинов,
создание облика соседских общин через жилищное строительство,
услуги, предоставляемые в местном сообществе.
2. Местные рынки капитала, структура, механизм
функционирования
1.1.27.Доходы семей как источник формирования капитала. Поставщики и
потребители капитала
Уровень доходов семей — один из показателей их благосостояния. В то же время
в рыночной экономике доходы домохозяйств рассматриваются как основной источник
развития местных сообществ. Использование доходов, т.е. расходование, определяет
уровень текущего потребления, а также возможности накопления, или сбережения.
Сбережения, как известно, представляют источник инвестиций, т.е. их рассматривают как
источник развития местного сообщества.
Способность к развитию определяется тем, какую долю расходов люди готовы
использовать в качестве сбережений, и какая часть из них поступает в инвестиции, т.е.
капитализируется. Этот сложный процесс осуществляется с помощью рынка капитала, тех
его механизмов, с помощью которых происходит преобразование временно свободных
денежных средств населения в физический капитал.
Граница
местного
сообщества
В общественной системе, построенной на централизованном распределении
доходов, взаимосвязь между доходами населения и возможностями развития местной
экономики за счет этих средств невозможно было проследить даже теоретически.
Отсутствовало главное — собственность и рынки капитала. Доходы на собственность
были ничтожно малы (или являлись неофициальными), следовательно, возможность
выбора в приобретении собственности и получения доходов от нее практически была
сведена к нулю. Система распределения доходов строилась так, что экономические
решения по поводу инвестиций брало на себя государство. До 70% произведенного
национального дохода страны централизованно поступало в государственный бюджет.
“Капитальные вложения в народное хозяйство” как ведущая статья государственного
бюджета составляла, как правило, 80% расходной части бюджета.
Рынки капитала — это сеть институтов и механизмов, с помощью которых
достигается распределение финансовых ресурсов между предприятиями для
эффективного их использования.
Наличие и размещение капитала — ключевой элемент в деятельности по
развитию местного хозяйства. Правильное размещение реального капитала является
необходимым условием обеспечения суверенитета потребителя, т.е. общественного
(публичного) суверенитета. Это означает, что именно совокупность намерений и желаний
отдельных лиц формирует экономику. И если потоки капитала расходятся с
потребностями — целями членов местного сообщества, то со временем сообщество
утрачивает способность влиять на структуру местной продукции и экономическую
деятельность в целом. Именно капитал связывает экономику с будущим.
Как происходит установление взаимосвязи между финансовыми рынками
(рынком ценных бумаг и денежным рынком) и формированием рынка реального
капитала? На рис.1 в самом упрощенном виде представлен рынок капитала в местном
сообществе.
Поставщиками капитала выступают как домохозяйства, так и фирмы, имеющие
временно свободные средства. Потребителями являются те домашние хозяйства и фирмы,
которые в настоящее время испытывают недостаток в капитале. Первых называют
владельцами денежных средств, вторых – инвесторами. Рынок капитала перемещает
денежные средства от поставщиков к потребителям капитала. Эти две стороны ведут
переговоры о сделке.
Рис. 23 Круговое движение средств в рамках местного сообщества
131
131
Nadler, P.s. Commercial Banking and the Economy. New York: Random House.1973. P.4
Граница
местного
сообщества
ПотребителиПроизводители
Деньги, потраченные на
потребление товаров и услуг
Работа
Рынок денег
и капитала
Д е н ь г и
Денежные
сбережения
Заемные
денежные
средства
Ценные бумаги
Товары и услуги
Обмен финансовыми ресурсами может быть простым и сложным. Он может
осуществляться на основе сделки между отдельным поставщиком и отдельным
потребителем финансовых ресурсов (рис.24, вариант 1), между несколькими
поставщиками и отдельным потребителем (рис.24, вариант 2). Сделка может быть
заключена и между несколькими участниками, выступающими по отношению друг к
другу одновременно как поставщики и потребители (рис.24, вариант 3).
Рис. 24 Варианты сделок между поставщиками и потребителями финансовых ресурсов
Поскольку в процессе согласований возникают проблемы относительно времени,
места, количества, оценки риска, то решение их неизбежно требует участия специалистов,
организаций в виде финансовых институтов, роль которых и заключается в обеспечении
легкости перемещения капиталов между отдельными участниками рынка. Такими
институтами являются коммерческие банки, ассоциации, занимающиеся предоставлением
ссуд, кредитные компании для потребителей, фондовые биржи, страховые и трастовые
компании и т.д.
Так, например, коммерческий банк принимает депозиты от многих домохозяйств
и компенсирует их выплатой процента, ведением текущих счетов в банке. В свою очередь
коммерческий банк становится единственным местом, где получатель ссуды может
приобрести необходимые средства, не обращаясь к каждому вкладчику отдельно.
От организации рынка капитала во многом зависят эффективность расчетов,
связанных с перераспределением излишков и дефицитов, гибкость в регулировании цен. В
Граница
местного
сообщества
Поставщик
финансовых ресурсов
Потребитель
финансовых ресурсов
Поставщик
финансовых ресурсов
Поставщик
финансовых ресурсов
Поставщик
финансовых ресурсов
Потребитель
финансовых ресурсов
Поставщик/потребитель
финансовых ресурсов
Поставщик/потребитель
финансовых ресурсов
Поставщик/потребитель
финансовых ресурсов
Вариант 1
Вариант 2
Вариант 3