Филиппов Ю.В., Авдеева Т.Т. Основы развития местного хозяйства

Подождите немного. Документ загружается.

Рис. 13 Специфика рынка жилья

Для понимания процессов, связанных с функционированием рынка жилья (как

внутри самого рынка, так и вне его), необходимо представить, хотя бы в самом общем

виде, структуру рынка жилья.

Дело в том, что под одним и тем же словом “жилье” скрываются два понятия,

имеющие принципиальные отличия.

Первое из них, которое экономисты именуют жилищным фондом, относится к

самим строениям, домам, квартирам. Если нас интересует, например, цена строений, то

надо исследовать спрос именно на них, т.е. спрос на жилищный фонд или жилищную

собственность. Размеры жилищного фонда на конкретный период времени всегда

определенны и не могут быть изменены в одночасье, т.е. предложение жилья как товара

остается относительно стабильным.

Второе понятие относится к функционированию жилья. Каждая единица

жилищного фонда может производить ряд потребительских услуг: служить убежищем,

средством развития семьи, местом отдыха и т.д. Все это называют жилищными

услугами. Каждая действующая единица жилищного фонда производит непрерывный

поток жилищных услуг. И если бы мы могли выразить их количественно, нам бы

пришлось измерять их за определенный период времени. Именно эта сторона понятия

“жилье” имеется в виду при изучении рынка жилья, “сдаваемого” внаем, так как на этом

рынке продаются-покупаются не строения (собственность), а жилищные услуги,

поставляемые этими строениями (пользования).

Специфика товара

неоднородность

иммобильность

недвижимость

низкая ликвидность

долговечность

высокие издержки

приобретения

высокие издержки

переезда (денежные,

психологические)

Специфика

местоположения

доступность (к работе,

отдыху...)

обеспеченность

общественными услугами

(школы, полиция ...)

качество окружающей среды

(загрязненность, уровень

шума ...)

внешний вид (ландшафт,

дома...)

Специфика

социальной среды

уровень налогов

стоимость жизни

соседство:

национальные,

культурные,

психологические,

криминогенные,

другие характеристики

Граница

местного

сообщества

Рис. 14 Структура рынка жилья

С другой стороны, квартплата, или “рента”, устанавливаемая на рынке жилищных

услуг, связана не столько с капитальными затратами на строительство здания, сколько с

количеством и качеством услуг и другими факторами, лежащими за пределами рынка

капиталов.

Поэтому довольно часто цены на жилые здания (квартиры, семейные дома)

движутся в одном направлении, а цены на создаваемые ими услуги — в

противоположном.

Вместе с тем рынок жилищного фонда и рынок жилищных услуг напрямую

взаимосвязаны как элементы единого рынка жилья. Наглядно это проявляется в случае,

когда домовладелец сам живет в собственном доме. Здесь не приходится говорить о двух

отдельных рынках: приобретение жилища как предмета собственности и приобретение

жилищных услуг сливаются в одно решение.

4. Механизм рынка жилья: спрос, предложение, цена

Спрос на жилье

Известно, что на рынке люди играют только две роли: потребителей и

производителей. На рынке жилья удобнее рассматривать жильцов в качестве

потребителей, а проектировщиков и строителей в качестве производителей.

Интенсивность спроса на жилье в большей степени, чем в случае с другими товарами,

зависит от того, как потребность в жилье данного лица конкурирует с его желанием

приобрести другие товары и услуги, поскольку его финансовое положение не позволяет

удовлетворить все потребности одновременно.

Спрос на жилье определяется целым рядом факторов.

1. Влияние цен. В целом количественный спрос на жилье, как и на другие товары

и услуги, возрастает по мере снижения цен.

Если цены на жилье (дома, квартиры) падают, то мы можем ожидать повышение

количественного спроса на жилье. Это можно показать на диаграмме (рис. 16).

товарсобственностьвладениежилищный фонд

ЖИЛЬЕ

услугифункционированиепользованиежилищные услуги

Граница

местного

сообщества

Рис. 15 Спрос на жидье

Исследуя влияние цен на изменения спроса, не следует забывать о таком понятии,

как эластичность спроса.

Ценовая эластичность спроса представляет собой частное от деления изменения

спроса (в процентах) на вызвавшее его изменение цен в процентах. Например, если бы

падение цен на 10% вызывало повышение спроса на жилье на 20%, то ценовая

эластичность спроса равна 20% : 10% = 2

(Это отрицательное число, поскольку каждое данное изменение цен приводит к

изменению спроса в противоположном направлении).

Кривая спроса с ценовой эластичностью, равной единице, означает, что

количественный спрос на жилье изменяется в строгом соответствии с ценой. Если ценовая

эластичность меньше единицы, такой спрос называют относительно неэластичным см.

рис. 17).

Рис. 16 Неэластичный спрос на жилье

На рис. 17видно, что независимо изменения цен, спрос количественно не

меняется

Если ценовая эластичность больше единицы, то спрос называют эластичным, т.е.

очень чувствительным к цене (рис.18).

Р - цена

Q - количество

D - спрос

Граница

местного

сообщества

Рис. 17 Эластичный спрос на жилье

Т. е. малейшее изменение цен вызывает значительное повышение спроса.

Если исходить из этих понятий, то спрос на жилье в целом считается

относительно неэластичным. По оценкам американских специалистов ценовая

эластичность спроса колеблется в пределах от — 0,61 до —1,2 в случае постоянного

дохода.

2. Доход семьи. Одним из существенных факторов, ограничивающих величину

спроса на жилье, является доход семьи, т.е. суммы денег, получаемые в виде заработной

платы, дохода от собственности и непосредственной продажи товаров и услуг.

По аналогии с эластичностью спроса на жилье по ценам, эластичность на жилье

по доходу измеряется как частное от деления изменения спроса на жилье (%) на

изменение дохода (%):

изменение спроса на жилье (%)

изменение дохода (%)

Делается допущение, что цены неизменны. При этом зависимость спроса от

дохода прямолинейна.

Графически влияние дохода на спрос изображается путем смещения кривой

спроса от первоначальной. Если доход повышается, то смещение кривой идет вправо, если

понижается — влево (рис.19).

Рис. 18 Влияние дохода семьи на спрос на жилье

По оценкам экономистов доходная эластичность выражается величинами от 0,26 до 1,1.

Однако на деле влияние дохода на спрос жилья трудно выразить количественно. Это

связано с тем, что доход не только влияет на способность семьи оплачивать

эксплуатацию жилья, но и определяет ее восприятие собственного богатства.

Поэтому оценивать влияние дохода на спрос жилья по способности содержать

жилье и по восприятию богатства.

Увеличение дохода

Уменьшение дохода

Граница

местного

сообщества

3. Богатство отличается от дохода. Богатство представляет собой меру запаса:

сумму накопленных семьей экономических ресурсов. Доход в отличие от богатства

является мерой потока: это количество средств, получаемых семьей на протяжении

определенного периода времени, например месяца или года.

Более того, богатство нечто большее, чем просто накопленные деньги в виде

счета в банке, акций, облигаций и прочих помещений капитала (дом, предприятие). В

понятие “богатство” входит и человеческий капитал. Действительно, большая часть

дохода — продуктом человеческого капитала. Все доходы, получаемые в виде заработной

платы, проистекают из человеческой составляющей капитала, и только проценты,

дивиденды и другие доходы от вложений капитала — из его финансовой составляющей.

Именно совокупное богатство сильнее всего влияет на потребность семьи в

товарах и услугах, в том числе и связанных с жильем. Доход может быть ниже

ожидаемого (например, вследствие безработицы) или выше ожидаемого (вследствие бума

или удачи). Но мало кто примет важные решения относительно расходов (например, о

покупке квартиры, дома), принимая во внимание факторы, которые он сам считает

временными. Богатство определяет и платежеспособность семьи.

4. Платежеспособность. Платежеспособность связана как с богатством, так и с

текущим доходом. При одинаковом богатстве разница в получаемых семьями доходах

сегодня вызывает различия в их платежеспособности. Это связано с рядом условий,

используемых на кредитных рынках, включая рынки ипотечного (залогового) кредита.

Одним из таких условий является то, что кредитор при выдаче займа не может

основываться исключительно на будущих доходах. Он, например, не может заставить

неплатежеспособного должника работать, чтобы оплатить долг. Поэтому люди с

небольшим текущим доходом, но хорошими перспективами, испытывают затруднения

при получении кредита на жилье.

Существуют и законодательные ограничения. Например, при выдаче кредита

оценочные стандарты могут включать требование, чтобы суммарные выплаты по всем

долгам семьи не превышали 30% дохода основного кормильца.

5. Колебания процента и платежеспособность. Ставки процента непостоянны.

При прочих равных условиях колебания процента превращаются в циклы колебаний

платежеспособности.

Кредиторы не хотят, чтобы инфляция “съедала” покупательную способность

денег, возвращаемых заемщиком. Поэтому инфляция влияет на ссудный процент: если

кредитор ожидает, что в период действия займа годовой уровень инфляции составит 5%,

он добавит эти проценты к той ставке процента, под которую обычно выдает ссуды.

Обратите внимание, что здесь учитывается не текущий уровень инфляции, а

инфляционные ожидания.

6. Население и образование семей.

Понятно, что по мере роста населения увеличивается и спрос на жилье. Однако

здесь нужно учитывать три важных обстоятельства.

Во-первых, решения на рынке жилья принимаются не отдельными лицами, а

семьями. Следовательно, чтобы оценить суммарный спрос на жилье, необходимо понять

процесс образования семей и накопления семейного богатства и дохода. Поэтому

население должно быть представлено не как сумма отдельных лиц, а с точки зрения

характеристики семей.

Граница

местного

сообщества

Во-вторых, необходимо учесть, что спрос на жилье в значительной степени

определяется составом семьи. Живущий отдельно одиночка и неполная семья, состоящая

из матери и шестерых детей, имеют разные жилищные предпочтения.

В-третьих, само количество и состав семей в свою очередь зависят от условий на

рынке жилья, т.е. мы не можем рассматривать процесс формирования семей независимо

от цен и качества предлагаемого на рынке жилья.

Предложение жилья

Предложение имеющихся в наличии жилищ называется предложением

жилищного фонда.

В краткосрочной перспективе предложение жилищного фонда является

неизменным, т. е. оно неэластично по отношению к ценам на отдельные жилища (рис.20).

Рис. 19. Предложение жилищного фонда в краткосрочной перспективе

Это связано с тем, что жилье не может быть мгновенно произведено (за счет

постройки новых или перестройки существующих) либо уничтожено (за счет

амортизации). Поэтому в краткосрочной перспективе предложение жилищного фонда

совершенно не зависит от цены, по которой продаются жилища.

Со временем предложение жилищного фонда может быть увеличено (рис. 21).

Вертикальная прямая предложения жилищного фонда сместится вправо. Такое

увеличение жилищного фонда называют жилищными инвестициями. Однако следует

различать валовые инвестиции и чистые инвестиции.

Валовые инвестиции — это вновь построенное или реконструированное жилье.

Граница

местного

сообщества

Рис. 20. Изменение предложения жилищного фонда в долгосрочной перспективе

Чистые жилищные инвестиции равны валовым инвестициям за вычетом

амортизации (износа) и прочих потерь. Если валовые инвестиции превышают потери

жилищного фонда, то прямая предложения смещается вправо. В противном случае —

влево.

Рис. 21 Жилищные инвестиции и предложение жилищного фонда

Qo Q1 Q

Спрос со смещением (например, по

доходу)

Предложение в долгосрочной

перспективе

Предложение в краткосрочной

перспективе

—

Жилищные инвестиции

Валовые жилищные

инвестиции

Амортизация и

разрушения

Чистые

жилищные

инвестиции

Нейтральный

уровень

Оптимальный

уровень

Ремонт и

обслуживание

существующего

жилья

Реконструкция

существующего

жилья

Строительство

нового жилья

вновь построенное

реконструированное

отремонтированное жилье

Капиталовложения:

Увеличение

предложения

жилищного фонда

Граница

местного

сообщества

Основная часть валовых инвестиций идет на строительство нового жилья.

Расходы на реконструкцию существующих жилищ повышают их качество

(качество и объем жилищных услуг) и стоимость жилищного фонда, но не ведут к

количественному увеличению жилищного фонда.

Обслуживание и ремонт направлены на предотвращение потерь жилья

вследствие амортизации. Различают:

 нейтральный уровень расходов на обслуживание и ремонт за

определенный период — это уровень, который в точности покрывает потерю

стоимости жилищной единицы в результате амортизации;

 оптимальный уровень обслуживания и ремонта предполагает постепенное

снижение качества жилища, т.е. с течением времени износ и старение дома

усиливаются настолько, что полная компенсация их при ремонте становится

невыгодной.

Проблемы учета изменений жилищного фонда

На практике расчет изменений жилищного фонда представляет собой более

трудную задачу, чем это может показаться на первый взгляд.

Прежде всего актуальна проблема выбора стратегических показателей

интенсивности жилищных инвестиций. Для количественного измерения могут оказаться

полезными следующие статистические показатели.

1. Количество или стоимость разрешений на строительство, выданных за

определенный период местными административными органами (могут служить главным

показателем валовой инвестиционной деятельности).

2. Количество начатых строек. Этот показатель не характеризует объем чистых

инвестиций, так как не учитывает потери жилищного фонда от амортизации и

разрушения. Важно учесть, что начатые стройки не обязательно доводятся до конца.

3. Данные о завершенном строительстве — полезный показатель при оценке

валовых инвестиций, однако они также не учитывают амортизацию и выбытие жилья.

Несмотря на указанные недостатки, эти показатели используются жилищными

экономистами при анализе изменений жилищного фонда и оценкой жилищных услуг.

Есть два способа оценки жилищных услуг: в стоимостном и физическом

выражении. Измерения стоимости жилищ позволяют количественно измерить прирост

стоимости жилищ за счет улучшения качества и ценности за вычетом физических потерь

жилищного фонда и снижения его способности производить жилищные услуги. Однако

многие экономисты критикуют такие стоимостные показатели жилищного фонда за то,

что в них смешиваются количественные и ценовые показатели.

В идеале следовало бы измерять жилищный фонд путем физического измерения

производимых им услуг, что невозможно. Поэтому измеряют жилищный фонд на основе

количества жилищ, либо по стоимостным показателям.

5. Изменения на рынке жилья: цена, издержки, прибыль

Изменения на рынке жилья связаны со многими факторами. В широком плане

можно проследить прямую взаимосвязь между циклами деловой активности в жилищном

секторе и общеэкономическими циклами. Это объясняется тем, что строительство

Граница

местного

сообщества

является крупнейшей отраслью, состояние которой серьезно воздействует на отрасли

обрабатывающей промышленности, производящие строительные материалы,

оборудование. Здесь уместно напомнить, что расходы на жилье и домашнюю утварь

составляют существенную часть семейных бюджетов. Экономическая ситуация в стране

влияет на доходы семей и другие факторы, определяющие спрос на жилье, а

опосредованно и на его предложение.

Остановимся на тех факторах, которые непосредственно вызывают изменения на

рынках жилья (жилищного фонда и жилищных услуг). Основными из них являются:

 цена жилья,

 издержки, связанные с владением жильем,

 прибыльность арендного фонда.

Как влияет изменение цены на предложение?

В краткосрочном периоде предложение жилья, как мы уже говорили,

фиксировано. Однако, если взять долговременный период, то владельцы недвижимости

реагируют на повышение цены увеличением предложения жилья.

Реакция предложения на увеличение цены бывает трех типов.

130

1. Строительство нового жилья. По мере роста цен новое жилье становится

более прибыльным, поэтому строится больше новых домов, как правило, на пустующих

землях в пригородах.

2. Замедление износа используемых жилищ. С ростом цен на жилье становится

выгодно тратить больше денег на его ремонт и техническое обслуживание. Поэтому

темпы износа жилищ замедляются.

3. Реконструкция старых жилищ. Некоторые владельцы обновляют свои

жилища, повышая качество и количество жилищных услуг.

Поскольку основную массу на рынке жилья составляют старые жилища, то рост

предложения может быть большим только при относительно большей реакции второго и

третьего типа.

Аналогичная логика применима к сокращению спроса на жилье и вызванному им

уменьшению цен на жилье.

Издержки арендатора и издержки домовладельца

Различение этих издержек имеет принципиальное значение для принятия семьей

решения: арендовать жилье или приобрести собственный дом.

Без учета налогов домовладелец несет издержки трех типов.

1. Капитальные затраты, т.е. затраты на приобретение жилья (строительство

или покупку), рассчитанные на один год. Эти затраты равны покупной цене жилища V,

умноженной на рыночную ставку процента i. Если домовладелец занял деньги на

приобретение жилья, то капитальные затраты представляют собой ежегодно

выплачиваемые им проценты. Если на покупку жилья истрачены собственные деньги, то

130

Жилищная экономика. /Под ред. Г. Поляковского.- М.: Дело, 1996. С. 123.

Граница

местного

сообщества

капитальные затраты — вмененные потери в результате инвестирования денег в жилье

вместо хранения в банке со с ставкой процента i.

2. Износ. Если рыночная стоимость дома уменьшается на d процентов в год, то

ежегодные амортизационные расходы равняются V*d.

3. Эксплуатационные расходы. Если ежегодные расходы на эксплуатацию

составляют m процентов, то годовые эксплуатационные расходы равны V*m. К этим

расходам относятся не только денежные затраты, но и дополнительные затраты времени

домовладельца, оцененные экономически.

Таким образом, ежегодные издержки домовладельца могут быть выражены

уравнением:

= V(i

где: С

(cost of owner) — издержки владельца; V (value)—стоимость жилья (покупная

цена); i

(interest) — процентная ставка; d

(depreciation) — норма амортизации; m

(maintenance) — эксплуатационные расходы.

Если жилище сдается внаем, то эти издержки перекладываются на арендатора и

уравнение принимает вид:

= V(i

где Сr (cost for renter) — издержки арендатора.

Издержки арендатора являются основой квартплаты, выплачиваемой

домовладельцу, сдающему жилье внаем. В условиях конкуренции домовладельцы

получают нулевую экономическую прибыль (или нормальную бухгалтерскую прибыль).

Это означает, что годовая квартплата равна их годовым издержкам.

Допустим: V = 50 000 дол.; i

= 10%; d

= 1%; m

= 4%.

Тогда:

Сr = 50 000(10%+1%+4%)=5000 дол.+ 500 дол. + 2000 дол.= 7500 дол.

Без учета налогов домовладелец назначит годовую квартплату в размере 7500 дол.,

покрывая тем самым собственные издержки и получая нормальную бухгалтерскую

прибыль — Vi

= 5000 дол.

Что произойдет, если стоимость жилищ возрастет? В этом случае d

принимает

отрицательное значение. Например, стоимость возрастет на 8% в год. Тогда домовладелец

за счет удорожания дома получит за год 4000 дол. (8% от 50 000).

Какова будет величина равновесной квартплаты? Ход рассуждений здесь

следующий. Экономическая прибыль равна нулю, если суммарные издержки равны сумме

квартплаты и удорожания.

Когда норма амортизации отрицательна (т.е. вместо издержек домовладелец

получает прибыль за счет удорожания), то суммарные издержки принимают следующий

вид:

= V(i

)

= 5000+2000=7 000 дол.

Поэтому, равновесная квартплата будет составлять 3000 дол. (суммарные

издержки 7000 минус удорожание 4000). Равновесная квартплата ниже, поскольку

домовладелец получает часть денег за счет владения собственностью и в результате для

получения нулевой экономической прибыли нуждается в меньшем доходе от сдачи жилья

внаем.

При каких условиях семье безразлично, владеет она собственным домом или

арендует жилье? Это случается, если С

=С

Граница

местного

сообщества