Дипломная работа- Оценка застроеных земельных участков
Подождите немного. Документ загружается.
2.8 Согласование результатов оценки
Результаты оценки, полученные тремя подходами - затратным, сравнительным и
доходным, - дают различные величины стоимости. В связи с этим производится
согласование результатов и установление окончательной (итоговой) величины стоимости.
Согласование результатов оценки и определение окончательной стоимости объекта
недвижимого имущества может осуществляться двумя методами: методом средней
арифметической или методом средневзвешенной.
Метод средней арифметической
Стоимость объекта определяется по формуле:
С = (С1 + С2+ C3) / 3, (24)
где:
С - окончательная (итоговая) рыночная стоимость объекта оценки, лей;
С1, С2, С3 - стоимость объекта, определённая с использованием затратного,
сравнительного и доходного подхода соответственно, лей.
Использование метода средней арифметической довольно часто приводит к
занижению или завышению итоговых результатов оценки.
Метод средней взвешенной для определения окончательной величины стоимости
считается наиболее приемлемым, поскольку одни результаты оценки могут иметь
большее значение (вес) чем другие.
Итоговая стоимость объекта методом средней взвешенной определяется по формуле:
С = С1 х Q1, + С2 х Q2 + С1 х Q2 (25)
где:
С- обоснованная рыночная стоимость объекта оценки, леи
С1, С2, С3 - стоимость объекта, определённая с использованием затратного,
сравнительного и доходного подхода соответственно, лей.
Q1, Q2, Q3 - значимость затратного, сравнительного и доходного подхода
соответственно.
Определение весов каждого из результатов оценки может осуществляться с помощью
коэффициента удельного веса, либо на основе установления относительной иерархии
результатов.
Метод анализа иерархии применяется для установления весов каждого из результатов,
полученного различными подходами. При анализе значимости метод применяется шкала
отношений (таблица 5)
82
Таблица 5
Расчет окончательной стоимости объекта
Степень
значимости
Важность метода оценки Объяснения
1 2 3
1 Одинаковая важность
Два метода вносят одинаковый
вклад в достижении цели
3
Незначительное преобладание
значимости одного метода над
другим (незначительное
преимущество)
Существует соображение в пользу
одного из методов, однако это
недостаточно убедительно
5
Существенное или значительное
преимущество
Имеются надежные данные или
логические суждения для того,
чтобы показать
предпочтительность одного из
методов
7
Очевидное или явное
преимущество
Убедительное свидетельство в
пользу одного метода перед
другим
9 Абсолютное преимущество
Свидетельства в пользу
предпочтения одного метода
другому в высшей степени
убедительности
2, 4, 6, 8
Промежуточные значения между
двумя соседними суждениями
Ситуация, когда необходимо
компромиссное решение
Обратные
величины
приведенных
выше
нулевых
величин
Если методу i при сравнении с методом j устанавливается одно из
определенных выше чисел, то методу j при сравнении с методом i
устанавливается обратное значение
Слабым местом в согласовании результатов является установление весовых
коэффициентов. Оно субъективно по своей сути и заключается в сравнении достоинств и
преимуществ каждого подхода по отношению именно к рассматриваемой конкретной
ситуации.
Если объекты уникальны по своему виду и назначению, для которых не существует
рынка либо объекты с незначительным износом или результаты оценки необходимы для
страхования, то лучше в качестве ведущего подхода выбрать затратный. Вместе с тем,
затратный подход связан с проблемой определения износа и ограничения его применения.
Если объект недвижимости приносит стабильный доход и приобретается именно для
этой
цели, то оценщик посчитает основным доходный подход. Например, в процессе
определения стоимости коммерческого центра будет применяться, прежде всего,
доходный метод, так как такие объекты недвижимости приобретаются для получения
83
дохода. Даже, если в процессе оценки использовались три метода, величина
окончательной стоимости должна быть ближе к стоимости, полученной в результате
применения доходного метода, самого адекватного для данной оценки. Тем не менее,
данный метод основан на субъективных предложениях и оценках будущих доходов и
ставки прибыли.
Если оценивается объект недвижимости (квартира, жилой индивидуальный дом,
земельный участок и др.) и имеется достаточно данных о рыночных продажах, то
наибольшее доверие вызывает у оценщика сравнительный подход, который учитывает
тенденции рынка м предпочтения покупателей. Однако применение сравнительного
подхода ограничивается отсутствием достоверной и полной информации о сопоставимых
продажах (цене, условиям финансирования, продажи и др.).
Точность и достоверность окончательной оценки, во многом зависит от квалификации
и опыта оценщиков, их объективности. Иногда согласование называют "Экзаменом
совести"
84
3. АНАЛИЗ РЫНКА ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ МУНИЦИПИЯ КИШИНЭУ
В начале 2007 года Республика Молдова перешла на единый налог на недвижимость.
Коммерческие предприятия, квартиры, дома и земля оцениваются по рыночной
стоимости. В результате изменений возросло налоговое бремя и появились новые
процедура оформления земель и недвижимости. Специалисты утверждают, что это
приведет к росту цен на земельные участки. К тому же повлияет на рост и недостаток
земель под строительство и возможность воспользоваться упрощенной процедурой
выведения из оборота земель сельхозназначения.
Отношение к земле меняется в корне. Сегодня это не только участок под сад-огород и
строительство дома, но и отличное вложение капитала. Тем более что земельный рынок
Молдовы периодически лихорадит. Это приводит к росту цен. Правда при этом
наблюдается «точечное» подорожание. В отдельных районах наблюдается
беспрецедентный рост стоимости земельных наделов, тогда как в других - цены
остановились. Добавляет масла в огонь и отсутствие земельных аукционов, порождающее
спекуляции на этом рынке.
Если год назад специалисты говорили о том, что прогнозы о развитии земельного
рынка делать сложно, то сейчас они и вовсе разводят руками. Рынок недвижимости очень
чувствителен к различным факторам: экономическим, политическим и т.д. И если сегодня
политическая ситуация в целом относительно стабильна, то экономическая оставляет
желать лучшего. Влияние внешних факторов (цены на энергоносители, валютные
переводы из-за рубежа, ситуация с вином и т.д.) уже сейчас сказывается на рынке
недвижимости. К тому же немалую роль играет и намеченное на следующий год
внедрение единого налога на недвижимость. Несмотря на то, что землю будут оценивать
только в 2009 г., специалисты предрекают, что уже в 2007 г. цены на землю взлетят. И
связано это в первую очередь с новым «документальным» оформлением земли.
Стоит отметить, что уже сегодня многие аграрии жалуются на достаточно сложную и
дорогую процедуру оформления участков. Например, для того чтобы объединить пару-
тройку участков сельхозназначения в органах земельного кадастра, им приходится
платить суммы в несколько тысяч леев.
Рынок земельных участков под застройку жилой недвижимости
Основой рынка недвижимости является земля. Долгое время в мун. Кишинэу земля
оценивалась дешево. Однако в последние несколько лет, ситуация изменилась: стоимость
земли под жилую застройку значительно выросла (в местах с развитой инфраструктурой
особенно быстро). Пожалуй, сегодня именно этот сегмент рынка недвижимости является
“рекордсменом” с точки зрения темпов роста цен. В зависимости от назначения участка,
85
86
Рост цен на земельные участки, по сравнению с 2005 годом, составил 15%. Это связано
с острым дефицитом участков под застройку. Земельный рынок мун. Кишинэу
функционирует в соответствии с экономическими законами: цены на востребованный
товар стремительно растут, а если его оказывается в избытке, рост замедляется. Земля -
ограниченный ресурс, и особенно это ощущается в мун. Кишинэу, где идет активное
жилищное строительство и свободных участков с каждым годом становится меньше.
Самыми востребованными на рынке остаются земельные участки площадью в пределах
0,06-0,1 га.
В последнее время, ведется работа над генеральным планом развития мун. Кишинэу.
Рост цен на жилую недвижимость, и связанный с этим строительный бум, в последние 3
года, спровоцировал небывалый спрос на земельные участки, пригодные под
строительство. С земельным рынком мун. Кишинэу происходит то же самое, что и с
рынком вторичной жилой недвижимости в целом. Данный рынок перегрет, в том числе и
потому, что не работают другие сегменты земельного рынка – например, сельхозугодий.
Усугубляет ситуацию тот факт, что в мун. Кишинэу практически не осталось свободных
территорий под застройку. Точечная застройка, активно развиваемая в последние годы,
исчерпывает себя по одной простой причине - инженерно и коммуникационных мест под
застройку становится все меньше, и они все дороже обходятся застройщикам.
11
16,5
11
13
9
9
13
13
16,5
16,5
27,5
9
13
8,5
11
7
7
11
11
11
13
13
25
9
6
9,5
13
8
0 5 10 15 20 25 30
Север, район Рышкановка
Нижняя Рышкановка
Рышкановка
Старая Почта
Албишоара
Восток, район Чеканы
Новые Анены
Отаваска
Юг, район Ботаника
Ниж няя Ботаника
Аэропорт
Ботаника
Запад, район Буюканы
Новые Буюканы
Скулянка
Буюканы
Центр, район Центр
Телецентр
Центральный
2005 год
2006 год
Рис. 24 Средняя стоимость 1 сотки земельного участка в разных районах (тыс. $)
87
Приобретение или аренда свободных земель, осуществляется через аукционы,
проводимые Примэрией. Правда, проводятся они в последнее время очень редко, в 2006
году состоялось всего два земельных аукциона: 15 и 29 сентября. На первом аукционе
было продано 10 участков. Самый крупный площадью 4,87 тыс. кв. м на ул. Скорень под
строительство технико - коммерческого центра был продан за 4,3 млн леев. Рекорд побил
участок под строительство коммерческого центра по ул. Алба Юлия (площадь 345 кв. м).
Его цена в ходе торгов возросла с 80 тыс. до 3,1 млн леев. В ходе торгов покупателей
нашли участки на ул. И. Раду, ул. М. Садовяну, ул. Албишоара, ул. Каля Мошилор, ул.
Яловень. Общая выручка по итогам аукциона составила 17,4 млн. леев и в 10 раз
превысила начальную стоимость. На аукционе 29 сентября было продано право аренды на
три участка на сумму 1,8 млн леев.
В собственность - семь земельных участков (на ул. Мирчешть, бул. Дачия, ул. Бакэу, ул.
А. Дога, ул. Индепенденцей, в промзоне Ватра) и один участок реализован по конкурсу.
Общий итог - 10,6 млн леев.
В 2006 году, на первичном рынке земельных участков мун. Кишинэу на торги
выставлялись два крупных земельных участка, расположенных в самых обжитых и
освоенных районах. Первый участок площадью 4,115 га, расположенного по адресу: ул. Н.
Тестимицану (микрорайон Малая Малина), был продан по цене 65 млн. леев; второй,
площадью 3,924 га - на ул. И. Раду (Буюкань), был продан по цене 62 млн. леев.
Продавцом выступало Министерство обороны, совместно с Агентством по приватизации
при Министерстве экономики и торговли РМ. На данных участках раньше размещались
воинские части. Для земельного рынка мун. Кишинэу, на котором представлены в
основном участки площадью от 4 до 15 соток, это было действительно уникальное
предложение. Земли, предложенные Министерством обороны для реализации, идеально
подходят под застройку - вокруг регулярная жилая застройка, хорошие геологические
условия, транспортная доступность, возможность подключения к энергосистеме, рядом
проходят магистральные трассы водопровода, канализационных коллекторов, газопровод.
Участки для размещения жилых комплексов, особенно в центральной части мун.
Кишинэу и на престижных улицах, оцениваются существенно дороже. Стоимость земли в
мун. Кишинэу будет увеличиваться опережающими темпами, если сравнивать с ценовой
динамикой на рынке вторичной жилой недвижимости.
88
Рис. 25 Средняя стоимость земельных участков под застройку объектов жилой
недвижимости
На сегодняшний день, развивается тенденция сноса жилых объектов ветхого состояния,
находящихся в престижных местах секторов и зон мун. Кишинэу. Преимущественно это
квартиры на земле в общих дворах. На территории сноса воздвигаются новые здания с
объектами инфраструктуры. Взамен компании, ведущие строительство (девелоперы),
пропорционально выделяют часть квартир в новых домах, для бывших владельцев старого
жилого фонда.
Рыночная привлекательность этих участков чрезвычайно высока. Во-первых, из-за
стоимости земельного участка. Во-вторых – из-за удачного месторасположения, что
позволяет покупателю построить на данных участках современное жилье с уже развитой
инфраструктурой, вокруг в наличии жилые кварталы и транспортные сети.
89
Наиболее значительные темпы роста строительства индивидуальных домов отмечены в
массиве Думбрава, пгт. Ставчены, поселок Кодру, пгт. Яловены, пгт. Будешты.
Большим препятствием для развития рынка индивидуального сектора, являются высокие
цены на земельные участки и отсутствие свободных территорий, что отрицательно
сказывается на увеличении объемов строительства.
Рыночная привлекательность этих участков чрезвычайно высока. Во-первых, из-за
стоимости земельного участка. Во-вторых – из-за удачного месторасположения, что
позволяет покупателю построить на данных участках современное жилье с уже развитой
инфраструктурой, вокруг в наличии жилые кварталы и транспортные сети.
Рост покупательского спроса наблюдается не только на земельные участки,
расположенных в мун. Кишинэу. Основное направление застройки индивидуального
жилого строительства - опять же пригородные земельные участки в г. Кодру, пгт.
Дурлешты, ком. Трушены. Стоимость участков в данных зонах составляет $4-6 тыс./0,01
га. В г. Кодру земельные участки продавались по цене $6-8 тыс./0,01 га. Пригороды мун.
Кишинэу застраиваются очень активно.
Наиболее значительные темпы роста строительства индивидуальных домов отмечены в
массиве Думбрава, пгт. Ставчены, поселок Кодру, пгт. Яловены, пгт. Будешты.
Большим препятствием для развития рынка индивидуального сектора, являются
высокие цены на земельные участки и отсутствие свободных территорий, что
отрицательно сказывается на увеличении объемов строительства.
90
Рис. 26 Средняя стоимость сотки в пригородах мун. Кишинев
1. Кишинев 12 тыс.
2. Кодру – 6-8 тыс.
3. Криково 3-4 тыс.
4. Дурлешты 5-6 тыс.
5. Сынжера 2 тыс.
6. Ваду луй Водэ 3-5 тыс
7. Ватра 4 тыс.
8. Бочой 1,5-2 тыс.
9. Бубуечь 2,5-3 тыс.
10. Чиоряскэ 2,5-3 тыс.
11. Колоница
12. Кондрица 4 - 4,5 тыс.
13. Будешть 3,8 тыс.
14. Крузешть
15. Гидигич 2,5 тыс.
16. Гратиешть 3,5 тыс.
17. Ставчены 5,2 тыс.
18. Тохатин
19. Трушены 4 – 5 тыс.
91