Дипломная работа- Оценка застроеных земельных участков

Подождите немного. Документ загружается.

Таблица 17

Расчет чистого операционного дохода

Расчет доходов

Расчет потенциального валового дохода

Расчет действительного

валового дохода

№ Вид использования помещения

Площадь

помещения,

кв.м.

Ставка

аренды,

$/мес. (без

учета НДС)

Потенциальный

валовый доход

$/мес

Потенциальный

валовый доход

$/год

Потери при

сборе арендной

платы и

недозагрузки

помещений

Действительный

валовый доход,

$/год

1 Складское помещение 1000 50 50 000 600 000 20% 480 000

2 Налог на добавленную стоимость (20 %) 96 000

3 Налогооблагаемая база 384 000

4 Налог на прибыль (18 %) 69 120

5 Очищенный действительный валовый доход 314 880

Итого: 314 880

Операционные расходы

Расходы на электроснабжение и коммунальное

обслуживание, содержание обслуживающего персонала,

управление объектом

Средний

уровень

расходов, $/кв.м

в мес.

Площадь

помещения,

кв.м

Средний

уровень

расходов, $/

мес

Ежегодные

расходы, $/год

6 Плата за электроснабжение и коммунальное обслуживание 10 1000 10 000 120 000

7 Расходы на содержание обслуживающего персонала оплачивает арендатор 0 0

Расходы на управление объектом представляющие собой фонд

оплаты труда управляющего

400 4 800

9 Расходы на обеспечение безопасности 200 2 400

10 Текущий ремонт

Восстановительная стоимость

здания, долл.

Средний

уровень

расходов, %

Ежегодные

расходы, долл.

Расходы на текущий ремонт 307 177 2 6 143

122

Налог на недвижимое имущество (для юридических лиц

занимающихся предпринимательской деятельностью

составляет 0,1% от остаточной балансовой стоимости здания)

Остаточная балансовая

стоимость здания

Ставка, %

Ежегодные

расходы, долл.

12 Налог на недвижимое имущество 307 177 0,1 307

Итого: 133 650

Расчет чистого операционного дохода

Действительный валовый доход, долл. в год 314 880

Операционные расходы, долл. в год 133 650

Чистый операционный доход, долл. в год 181 230

Таблица 18

Расчет рыночной стоимости оцениваемого земельного участка методом остатка

№ Показатель, единица измерения Обоснование, формула для расчета Величина

Стоимость воспроизводства здания оцениваемого

имущественного комплекса, долл.

Расчетная таблица , СВ

307 177

2 Чистый операционный доход, долл. Расчетная таблица 11, ЧОД 181 230

3 Прогнозный период, лет ПП 80

4 Безрисковая ставка, % www.bnm.md 9,7%

5 Премия за риск вложения в объект недвижимости, % Таблица 6,2%

6 Премия за ликвидность объекта, % Анализ рынка 3%

7 Норма дохода (ставка дисконтирования), % Определена методом моделирования, НД 32,9%

8 Норма возврата, % Рассчитывается по методу Ринга: = 1/ПП (лет), НВ 1,25%

9 Ставка капитализации для земли, % =НД 32,9%

10 Ставка капитализации для улучшений, % = НД + НВ 34,15%

11 Доход, приходящийся на улучшения, долл. Дзд = СВ х (НД + НВ)% 104 901

12 Доход, приходящийся на землю, долл. Дзем = ЧОД - Дзд 76 329

13 Стоимость земельного участка, долл. = Дзем / НД 232 003

14 или округленно, долл. 232 000

На основании проведенного анализа и выполненных расчетов, рыночная стоимость Объекта оценки по состоянию на

01.05.2007 г., определенная с применением доходного подхода (метод остатка), составит 232 000 долл.

123

Определение рыночной стоимости земельного участка методом прямой

капитализации

При использование данного метода оценщик предполагает что данный участок не

застроен и на нём нет не каких дополнительных улучшений. Стоимость земельного

участка определяется путем расчета дохода от сдачи его в аренду.

Таблица 19

№

Наименование

показателей

Обозна-

чение

Ед.

изм.

Значения Примечание

Площадь земельного

участка

S м2 3500

Стоимость аренды 1м2 в

месяц

$ 10

Ставка арендной платы 1м2

в год

$/год 120

Потенциальный валовый

доход

ПВД $/год 420 000

Предполагаемые потери от

неполной загрузки объекта

и возможных потерь при

сборе арендной платы

ПНЗ $/год 126 000

В связи с тем что

объект большой

оценщик принял

30% от ПВД

Действительный валовый

доход

ДВД $/год 294 000 ПВД – ПНЗ

Налог на добавленную

стоимость

$/год 58 800 20 % от ДВД

8 Налогооблагаемая база НОБ $/год 235 200 ДВД – 20%

9 Налог на прибыль (18 %) $/год 42 336 18% от НОБ

Очищенный

действительный валовый

доход

ОДВД $/год 192 864 НОБ – 18%

11 Операционные расходы:

Расходы на управление

объектом представляющие

собой фонд оплаты труда

управляющего

$/год 2 000 160$ в мес

Расходы на обеспечение

безопасности

$/год 3 000 250$ в мес

Налог на недвижимое

имущество

$/год 30

10 лей сотка

15 Непредвидимые расходы $/год 500

Итого по операционным

расходам

ОР $/год 5 530 п.12+п.13+п.14

Чистый операционный

доход

ЧОД $/год 187 334 ОДВД – ОР

Коэффициент

капитализации для

земельного участка

Кк % 32,9 см. стр.

Рыночная стоимость

методом прямой

капитализации

РС $ 569 404 РС = ЧОД / Кк

124

Определение рыночной стоимости земельного участка методом дисконтирования денежных потоков

Таблица 20

№ Наименование показателей

Ед.

изм

Прогнозируемые расчетные периоды

Постпрогнозный

период, 5 год

Примечания

1 год 2 год 3 год 4 год

1 2 3 4 5 6 7 8 9

1 Арендуемая площадь м2 3 500

Величина годовой арендной

платы

$/год 420 000

Прогнозируемое увеличение

стоимости арендной платы

% в

год

10 10 10 10

Потенциальный валовый

доход

$/год 420 000 462 000 508 200 559 020

Предполагаемые потери от

неполной загрузки объекта и

возможных потерь при сборе

арендной платы

$/год 126 000 138 600 152 460 167 706

В связи с тем что

объект большой

оценщик принял

30% от ПВД

Действительный валовый

доход

$/год 294 000 323 400 355 740 391 314 п.4 – п.5

Налог на добавленную

стоимость

$/год 58 800 64 680 71 148 78 263 20 % от ДВД

8 Налогооблагаемая база $/год 235 200 258 720 284 592 313 051 ДВД – 20%

9 Налог на прибыль (18 %) $/год 42 336 46 570 51 226 56 349 18% от НОБ

Очищенный действительный

валовый доход

$/год 192 864 212 150 233 366 256 702 НОБ – 18%

11 Операционные расходы:

Расходы на управление

объектом представляющие

собой фонд оплаты труда

управляющего

$/год 2 000 2 200 2 420 2 662

Каждый год

увеличивается

на 10 %

Расходы на обеспечение

безопасности

$/год 3 000 3 300 3 630 3 993 +10%

14 Налог на недвижимое $/год 30 30 30 30 10 лей сотка

125

имущество

15 Непредвидимые расходы $/год 500 550 605 665 +10%

Итого по операционным

расходам

$/год 5 530 6 080 6 685 7 320

17 Чистый операционный доход $/год 187 334 206 070 226 681 249 382

18 Ставка дисконтирования % 32,9

19 Дисконтные множители 0,7524 0,5661 0,4260 0,3205 0,2412

1/(1+i)n в

степени

Текущая стоимость денежных

потоков

$ 140 950 116 656 96 566 79 927

Сумма текущих значений

стоимости прогнозируемых

периодов

$ 434 099

22 Дисконтируемая реверсия $ 434P099



0,2412 = 104 704

Рыночная стоимость

земельного участка методом

дисконтирования

$ 538 803 п.21+п.22

Рыночная стоимость земельного участка полученного методом дисконтирования составило 538P803 доллара

126

3.3 Согласование рыночной стоимости земельного участка с учетом результатов

расчетов по всем подхода

Согласование результатов отражает адекватность и точность применения каждого из

подходов. Ниже отражены результаты каждого из подходов и обоснование итогового

заключения о рыночной стоимости объекта. Используя три подхода к оценке стоимости

объекта, получены результаты, которые представлены в табличной форме:

Таблица 21

Таблица согласования цены

Подходы Методы Результат, долл.

Сравнительный Метод прямого сравнения 166 000

Доходный

Метод остатка 232 000

Метод прямой капитализации 569 404

Дисконтирование денежных

потоков

538 803

Для окончательного согласования результатов оценки необходимо придать весовые

коэффициенты результатам оценки, полученным каждым из двух подходов. Весовые

коэффициенты показывают, какая доля стоимости, полученной в результате использования

каждого из применяемых методов оценки, присутствует в итоговой величине рыночной

стоимости оцениваемого объекта (с учетом целей оценки). Сумма весовых коэффициентов

должна составлять 1 (100%). Для определения итоговой стоимости используем метод калибровки.

Таблица 22

№ Показатели

Метод

прямого

сравнения

Метод

остатка

Метод прямой

капитализации

Дисконтирован

ие денежных

потоков

1 Полнота информации 0,35 0,25 0,2 0,2

Достоверность

информации

0,3 0,3 0,2 0,2

Допущения принятые в

расчетах

0,25 0,25 0,25 0,25

Способность учитывать

конъектуру рынка

0,8 0,1 0,05 0,05

Способность учитывать

доходность объекта

0,1 0,3 0,3 0,3

Способность

прогнозирования во

времени

0,15 0,3 0,3 0,25

7 В среднем: 0,325 0,250 0,218 0,207

8 Итоговая стоимость: 166 000 232 000 569 404 538 803

9 Вес: 53 950 58 000 124 130 111 532

10 Рыночная стоимость 347 612

127

При оценке объекта были применены все возможные походы к оценке рыночной

стоимости. На основе имеющейся (полученной) информации и данных, полученных в

результате настоящего анализа с применением наиболее подходящих методик оценки,

можно сделать следующий вывод:

Рыночная стоимость земельного участка, расположенного по адресу: г. Кишинев,

ул. Каля Орхеюлуй, д. 101,, с учетом сделанных допущений и ограничивающих условий, по

состоянию на 01 мая 2007 г. составляет с учетом допустимого округления

348 000 долларов

Курс доллара

$ 1 = 12.30 лей (1 мая 2007 г)

128

Приложение к отчету

129