Дипломная работа- Оценка застроеных земельных участков

Подождите немного. Документ загружается.

1. Основные предпосылки оценки

1.1. Задание на оценку

№ Задание Описание

Оцениваемый объект

Земельный участок с улучшениями

Месторасположение объекта

г. Кишинев ул. Каля Орхеюлуй 101

Оцениваемые права

Полное право собственности

Цель оценки

Определение рыночной стоимости объекта

Назначение оценки

Консультирование заказчика относительно

возможной цены продажи объекта

Действительная дата оценки

1 мая 2007 г.

Собственник объекта

Состав оцениваемого объекта

Земельный участок на котором застроено

складское помещение

1.2. Цель оценки

Цель оценки – решение вопроса о возможной цене купли-продажи земельного участка.

Для целей оценки определялась рыночная стоимость объекта оценки. Под рыночной

стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный

объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда

стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на

величине сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда:

- одна из сторон сделки не обязана продавать объект оценки, а другая сторона не

обязана принимать исполнение;

- стороны сделки хорошо осведомлены о данной сделке и действуют в своих

интересах;

- объект оценки представлен на открытый рынок в форме публичной оферты,

типичной для аналогичных объектов оценки;

- цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки, и

принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не

было;

- платеж за объект оценки выражен в денежной форме.

Приведенное понятие рыночной стоимости полностью соответствует действующему в

Республике Молдова законодательству и не противоречит определению рыночной

стоимости Международных стандартов оценки. Стандарт 1 определяет рыночную

стоимость как расчетную величину, равную сумме, за которую имущество

102

(собственность) должно переходить из рук в руки на дату оценки между добровольным

покупателем и добровольным продавцом в результате коммерческой сделки после

адекватного маркетинга; при этом полагается, что каждая из сторон действовала

компетентно, расчетливо и без принуждения.

1.3. Сертификат качества оценки

Оценщик, выполнявший данную работу и подписавший данный отчет, подтверждает на

основание своих знаний и убеждений следующие:

- утверждения и факты, изложенные в отчете, являются правильными, корректными и

соответствующими действительности;

- осмотр оцениваемого земельного участка был произведен Оценщиком лично, дата

инспектирования 29 апреля 2007 г.

- содержащиеся в отчете анализ, мнения и заключения являются независимыми и

профессиональными анализом и заключениями Оценщика и действительны строго в

пределах ограничительных условий и допущений, являющихся частью настоящего отчета;

- Оценщик не имел не ожидаемой заинтересованности в оцениваемом объекте,

отсутствуют какие-либо вещные права и дополнительные обстоятельства (кроме

обязательств по договору) по отношению к какой-либо из сторон, связанных с объектом

оценки, Оценщик действовал непредвзято и без предубеждения;

- оплата услуг Оценщика не зависела от итоговой величины стоимости объекта и также

не связана с заранее предопределенной стоимостью или стоимостью, определенной в

пользу клиента, с событиями, которые могут наступить в результате использования

заказчиком или третьими сторонами выводов и заключений, содержащихся в отчете.

1.4. Основные предположения и ограничивающие условия

Сертификат качества оценки, являющийся частью настоящего отчета, ограничивается

следующими условиями и допущениями:

1. Настоящий отчет достоверен лишь в полном объеме и лишь в указанных в нем

целях. Выдержки из отчета или сам отчет не могут копироваться без письменного

согласия Оценщика.

2. Оценщик не несет ответственности за юридическое описание права собственности на

оцениваемое имущество, достоверность которого резюмируется со слов Заказчика.

Оцениваемые права собственности рассматриваются свободными от каких-либо

претензий или ограничений, кроме оговоренных в отчете.

103

3. Оценщик исходит из предположения, что предъявленные право устанавливающие

документы на объект оценки достоверны и свидетельствуют о том, что объект находится в

полной частной собственности и свободен от каких либо дополнительных сервитутов.

4. Рыночная стоимость объекта оценки действительна только на дату оценки.

5. Чертежи и схемы, приведенные в данном отчете, являются приблизительными,

призваны помочь пользователю получить наглядное представление об оцениваемом

имуществе и не должны использоваться в каких-либо других целях. Оценщик не

производил обмер земельного участка, зданий и сооружений, полагаясь на достоверность

исходной информации, предоставленной Заказчиком.

6. Оценщик предполагает отсутствие каких-либо скрытых дефектов, влияющих на

оценку, на состояние собственности, конструкций, грунтов, кроме оговоренных в отчете.

Оценщик не несет ответственность ни за наличие таких скрытых дефектов, ни за

необходимость выявления таковых. Ответственность также не возникает и в случае

обнаружения скрытых дефектов впоследствии.

7. Оценщик не отвечает в суде по вопросам, связанным с проведением данной оценки,

иначе, как по официальному вызову в суд, а также не осуществляет защиту интересов

заказчика в связи с проведенной оценкой

8. Техническое состояние объекта, внутренних и внешних коммуникаций соответствует

возможности их использования в установленных в оценке целях.

9. При проведении оценки предполагалось отсутствие каких-либо скрытых факторов,

влияющих на стоимость. На оценщиках не лежит ответственность по обнаружению

подобных факторов.

10. Исходные данные, полученные оценщиками при подготовке отчета, были

получены из надежных источников и считаются достоверными. Тем не менее, оценщик не

может гарантировать их абсолютную точность, поэтому там, где это возможно, делаются

ссылки на источник информации.

11. Оценщик не производил обмер здания, полагаясь на верность информации,

содержащейся в техническом паспорте на объект.

12. Мнение оценщика относительно стоимости действительно только на дату оценки.

Оценщик не принимает на себя ответственность за последующие изменения социальных,

экономических, юридических и иных факторов, которые могут возникнуть после этой

даты и повлиять на рыночную ситуацию, а, следовательно, и на стоимость оцениваемого

имущества.

104

13. Отчет об оценке содержит профессиональное мнение Оценщика относительно

рыночной стоимости объекта и не является гарантией того, что он будет продан на

свободном рынке по цене, равной стоимости объекта в данном отчете.

1.5. Процесс оценки

Данный отчет является полным повествовательным отчетом об оценке, отвечающим

требованиям стандартов, с применением необходимых методов оценки. В процессе

работы были собранны все необходимые данные по оцениваемому объекту, а также

объектам аналогичного функционального назначения и технического состояния. Был

проведен анализ все необходимой информации для того, чтобы прийти к заключению о

стоимости, применяя затратный метод, доходный метод и метод сравнительного анализа

продаж.

Оценщик определял и анализировал рынок, к которому относится объект оценки, его

историю, текущую конъектуру и тенденции, а также аналоги объекта оценки и обосновал

их выбор.

Процедура оценки представлена схематично (см. рис. 28)

Оценщик осуществлял необходимые расчеты того или иного вида стоимости объекта

оценки с учетом полученных количественных и качественных характеристик объекта

оценки, результатов анализа рынка, к которому относится объект оценки, а также

обстоятельств, уменьшающих вероятность получения доходов от объекта оценки в

будущем (рисков) и другой информации.

105

Рис. 28 Процесс оценки

2. Идентификация и анализ объекта оценки

2.1. Местоположение, описание и назначение оцениваемого объекта

Объект оценки расположен по адресу: ул. Каля Орхеюлуй 101, микрорайон «Старая

Почта». Оцениваемый земельный участок общей площадью 3500 м2 используется для

размещения складской базы «Romstal», застроен зданием и сооружениями, огорожен.

Этапы проведения оценки

Заключение договора на оценку

Определение предпосылок

оценки и составление

технического задания на оценку

Определение предпосылок

оценки и составление

технического задания на оценку

Дата оценки

Цели оценки

Тип стоимости

Задачи оценки

Осмотр объекта оценки

Наличие

Состояние

Сбор и анализ информации о

рынке обращения объекта

оценки

Сбор и анализ информации о

рынке обращения объекта

оценки

Факторы влияющие

на объект

Факторы влияющие

на объект

Современные

тенденции на рынке

Современные

тенденции на рынке

Анализ наилучшего и наиболее

эффективного использования

Анализ наилучшего и наиболее

эффективного использования

Нормы права

Физическая

возможность

Физическая

возможность

Целесообразность

Оптимальность

Анализ возможных к

применению методов оценки и

выбор оптимальных

Анализ возможных к

применению методов оценки и

выбор оптимальных

Доходный

подход

Доходный

подход

Сравнительный

подход

Сравнительный

подход

Затратный

подход

Затратный

подход

Расчет стоимости в рамках

выбранных методов

Расчет стоимости в рамках

выбранных методов

Сведение результатов и заключение о

итоговой стоимости

Сведение результатов и заключение о

итоговой стоимости

Составление отчета об оценке

Передача отчета об оценке Заказчику и

подписание акта сдачи-приёмки работы

Передача отчета об оценке Заказчику и

подписание акта сдачи-приёмки работы

106

Границы участка, его окружение:

 Северной стороной, участок непосредственно примыкает к строищимуся 16-ти

этажному жилому дому. Окончание строительства предполагается на конец 2007 года;

 С юга к участку примыкает подъездная дорога, которая обеспечивает доступ к объекту

автотранспортом и связывает с автотранспортной магистралью;

 С запада к участку примыкает детский сад и двухэтажное здание постройки середины

20 века, за которым начинается квартал однородной застройки с аналогичными

зданиями.

 Восточная часть участка выходит на трехполосную автомобильную магистраль с

движением в одном направлении, одной из наиболее оживленных транспортных

магистралей города, имеющей как прямой выход за его территорию (северный выезд

из города, в сторону Ставчен), так и отличную транспортную доступность к объектам

деловой активности, сконцентрированных преимущественно в центре города, а также

непосредственный выход на другие ведущие магистрали.

В Республике Молдова нет четких рекомендаций по описанию оцениваемого объекта

недвижимости. Поэтому, по моему мнению приведенное ниже описание объекта оценки

позволит лучше понять, какие факторы лучше оказывают наибольшее влияние на

рыночную стоимость оцениваемого объекта.

Таблица 8

Описание объекта недвижимого имущества

№ Элементы описания Характеристика

1 2 3

Общие положения:

Назначение объекта недвижимого

имущества

Коммерческая недвижимость

2 Существующие использование

Земельный участок на котором расположены

складские помещения «Romstal»

3 Расположение г. Кишинев ул. Каля Орхеюлуй

Юридическое описание:

4 Оцениваемые права Полное право собственности

Финансовые обязательства, связанные с

объектом недвижимого имущества

На момент оценки не известно

Описание земельного участка:

6 Местоположение участка г. Кишинев, ул. Каля Орхеюлуй 101

7 Кадастровый номер земельного участка № 256-125856-65872

8 Площадь участка, га 0,35

9 Форма участка Прямоугольная

10 Граница по улице (дороге), м 85

107

11 Глубина участка (ширина), м 42

12 Рельеф участка

Рельеф участка представлен в виде

ровного основания. Землеустроительных и

иных инженерно - изыскательских работ в

процессе оценки не проводилось. В своей

оценке мы исходили из того, что на

территории района нет почв и грунтов,

опасных для проживания или

неблагоприятно влияющих на здания и

сооружения.

13 Уклон, градус 3º в северную сторону

14 Грунтовые воды Пассивные

15 Эрозия Отсутствует

16 Уровень плодородия, балл 64

17 Расстояние до насыпной дороги, м 5

18 Защита или санитарная зона

Использование земельного участка на

момент оценки не ограничено

природоохранными, санитарными,

технологическими и иными зонами.

19 Опасность наводнения или затопления Существует, но маловероятна

20 Здания и сооружения на участке

На участке расположены складские

помещения. Участок имеет ограждения по

периметру.

Площадь здания на участке, м2 1000

Инженерное обустройство территории:

21 Наличие систем водоснабжения Есть

22 Наличие систем канализации Есть

23 Наличие систем теплоснабжения Отсутствует

24 Наличие систем газоснабжения Есть

25 Наличие систем электроснабжения Есть

26 Наличие систем телефонизации Есть

27 Наличие систем радиофикации Есть

28 Наличие наружного освещения Есть

Неблагоприятные факторы окружающей среды:

29 Использование опасных материалов На момент оценки не обнаружено

Наличие строений, возведенных без

разрешения на строительство

На момент оценки не обнаружено

Наличие высоковольтных линий передач

вблизи от объекта недвижимости

Отсутствует

Другие данные:

32 Маркетинговый период продаж От 1 до 6 месяцев

33 Условия продажи Рыночные

108

2.2. Обзор земельного рынка г. Кишинева

Земельные участки под застройку объектов коммерческой недвижимости.

Любой девелопер, независимо от того, в каком сегменте рынка недвижимости он

работает, на практике знает, что сегодня крайне сложно найти земельный участок,

пригодный к застройке. По причине “заселенности” зон муниципия, девелоперы давно

уже рассматривают участки, расположенные в непосредственной близости от столицы.

Выгоды очевидны: город развивается экстенсивно, “захватывая” пригороды, растет

уровень инфраструктуры, увеличивается обеспеченность общественным транспортом для

работников компаний и т.д.

Для девелопера оптимален вариант, когда выбранный участок не имеет технических

обременений (склоны, грунтовые воды, неудобные подъездные пути и др.). Однако из-за

дефицита земель, рассматриваются участки с наличием или отсутствием инженерии.

Подключение к инженерным сетям - не менее сложная проблема, следующая после

выбора участка. Дефицит энергомощностей в столичном регионе сказывается и на рынке

складской недвижимости. На практике нередки случаи, когда компании, купив в

непосредственной близости от мун. Кишинэу землю под застройку, длительное время не

могут провести инженерию. Кстати, именно из-за проблем с этим фактором некоторым

компаниям пришлось отказаться от своих первоначальных проектов.

Рис. 29 Средняя стоимость земли под застройку объектов коммерческой

недвижимости (м/$)

109

В 2006 г. цены на земельные участки продолжали плавно повышаться, и их рост

составил в среднем 15 % по сравнению с 2005 г.

Таблица 9

Средняя стоимость земельных участков под застройку объектов коммерческой

недвижимости

6,5

10,5

11,5

3,5

6,5

3,5

12,5

10,5

4,5

10,5

0 5 10 15 20 25 30

Север, район Рышкановка

Нижняя Рышкановка

Рышкановка

Старая Почта

Албишоара

Восток, район Чеканы

Новые Анены

Отаваска

Юг, район Ботаника

Нижняя Ботаника

Аэропорт

Ботаника

Запад, район Буюканы

Нижние Буюканы

Скулянка

Буюканы

Центр, район Центр

Телецентр

Центральный

2005 год

2006 год

2.3. Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования

Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования позволяет определить

наиболее доходное и конкурентное использование объекта оценки - то использование,

которому соответствует максимальная стоимость собственности. Это использование

должно быть реальным и соответствовать варианту использования, выбираемому

типичным инвестором на рынке.

Наилучшее использование не является абсолютом. Оно отражает мнение Оценщика

в отношении наилучшего использования собственности, исходя из анализа

господствующих рыночных условий.

Использование объекта недвижимости должно отвечать четырем критериям, чтобы

соответствовать его наиболее эффективному использованию:

110

Таблица 10

Критерии наилучшего и наиболее эффективного использования объекта оценки

№ Наименование критерия

Ранг предпочтений с позиции

потенциального инвестора

1 Максимальная прибыльность 1

2 Физическая возможность 2

3 Экономическая

целесообразность

4 Соответствие нормам прав 3

В настоящем отчете объектом оценки являются помещения, используемые в качестве

производственно-складских и вспомогательных, находящееся на окраине города. Так как

нормативно-законодательных ограничений в настоящее время в отношении

использования земельного участка под текущее использование объектов недвижимости

оценщиком не выявлено, считаю данный вариант использования юридически

допустимым.

Оценщик изучил специфику, местоположение и состояние объекта, а также

планировку внутренних помещений здания и пришел к выводу, что указанные факторы

максимально соответствуют существующему использованию (производственно-складская

база) и оно является наилучшим и наиболее эффективным (любые другие варианты

использования требуют значительных капитальных вложений и сопряжены с

возникновением дополнительных рисков).

111