Дипломная работа- Оценка застроеных земельных участков

Подождите немного. Документ загружается.

Земельные участки под застройку объектов коммерческой недвижимости.

Любой девелопер, независимо от того, в каком сегменте рынка недвижимости он

работает, на практике знает, что сегодня крайне сложно найти земельный участок,

пригодный к застройке. По причине “заселенности” зон муниципия, девелоперы давно

уже рассматривают участки, расположенные в непосредственной близости от столицы.

Выгоды очевидны: город развивается экстенсивно, “захватывая” пригороды, растет

уровень инфраструктуры, увеличивается обеспеченность общественным транспортом для

работников компаний и т.д.

Для девелопера оптимален вариант, когда выбранный участок не имеет технических

обременений (склоны, грунтовые воды, неудобные подъездные пути и др.). Однако из-за

дефицита земель, рассматриваются участки с наличием или отсутствием инженерии.

Подключение к инженерным сетям - не менее сложная проблема, следующая после

выбора участка. Дефицит энергомощностей в столичном регионе сказывается и на рынке

складской недвижимости. На практике нередки случаи, когда компании, купив в

непосредственной близости от мун. Кишинэу землю под застройку, длительное время не

могут провести инженерию. Кстати, именно из-за проблем с этим фактором некоторым

компаниям пришлось отказаться от своих первоначальных проектов.

Рис. 27 Средняя стоимость земли под застройку объектов коммерческой

недвижимости (м/$)

В 2006 г. цены на земельные участки продолжали плавно повышаться, и их рост

составил в среднем 15 % по сравнению с 2005 г.

Таблица 6

Средняя стоимость земельных участков под застройку объектов коммерческой

недвижимости

6,5

10,5

11,5

3,5

6,5

3,5

12,5

10,5

4,5

10,5

0 5 10 15 20 25 30

Север, район Рышкановка

Нижняя Рышкановка

Рышкановка

Старая Почта

Албишоара

Восток, район Чеканы

Новые Анены

Отаваска

Юг, район Ботаника

Нижняя Ботаника

Аэропорт

Ботаника

Запад, район Буюканы

Нижние Буюканы

Скулянка

Буюканы

Центр, район Центр

Телецентр

Центральный

2005 год

2006 год

Земельные участки сельскохозяйственного назначения.

Особых изменений по ценообразованию участков данного сегмента рынка в 2006 г. не

было. По сравнению с 2005 г., рост цен составил приблизительно 10 %, который на фоне

роста цен на земли под застройку (15 %), является весомым подтверждением интереса

покупателей к с/х угодиям.

Однако, важно отметить, что рост цен на угодия связан исключительно с перспективой

смены статуса участка и изменением назначения. Сроки процедуры перевода земли из

одной категории в другую занимают слишком много времени. По оптимистичному

сценарию на это потребуется более шести месяцев, по пессимистичному – несколько лет и

более.

Необходимо отметить, что в 2006 г. потенциальными покупателями проявлялся

повышенный интерес к консолидированным участкам, расположенным в пределах 30-40

км от мун. Кишинэу. Данный интерес связан с перспективой посадки культур

многолетних насаждений. Стоимость 1 га угодий, расположенных в данных зонах

варьирует в пределах 600 – 1 200 долларов США. Интересен тот факт, что чем больше

площадь консолидированного участка сельскохозяйственного назначения, тем выше

стоимость 1 га угодий (с ростом до 15 %).

Таблица 7

Средняя стоимость земельных участков сельскохозяйственного назначения,

граничащих с секторами мун. Кишинэу (с перспективой изменения назначения)

Географическая зона и

район мун. Кишинев

Стоимость 1

сотки, тыс. $

Географическая зона и

район мун. Кишинев

Стоимость 1

сотки, тыс. $

Север, район Рышкановка Восток, район Чеканы

микрорайон Нижняя

Рышкановка

- микрорайон Новые Чеканы 10-30

микрорайон Рышкановка 18-24 микрорайон Отоваска -

микрорайон Старая Почта 12-15 Запад, район Буюканы

микрорайон Албишоара

микрорайон Нижние

Буюканы

19-25

Юг, район Ботаника микрорайон Скулянка 12-19

микрорайон Нижняя Ботаника - микрорайон Буюканы 19-31

микрорайон Аэропорт 8-10 Центр, район Центр

микрорайон Ботаника 10-50 микрорайон Телецентр 19-31

микрорайон Центр -

В целом по республике, на рынке земельных участков набирает процесс консолидации

земель. И если стоимость 1 га по республике в размерах 1-3 га составляет 300-500 $ за га,

то консолидированные земелные участи продаются не менее 1000 $ за 1 га. Основными

покупателями являются успешные фермерские хозяйства, винодельческие компании и

консервные заводы формирующие собственную сырьевую базу.

Дачные участки и строения

Многие американцы и европейцы предпочитают жить в пригородах крупных городов,

в коттеджах или таунхаусах. Среди наших небедных сограждан престижным считается

особняк в черте города. Но большинство все же летний сезон предпочитают провести на

даче, вдали от городской духоты и суеты. Бум дачного строительства пришелся на 80-ые

годы, когда горожане в массовом порядке стремились приобрести свои законные шесть

соток. Тогда же начали бурно застраиваться дачные поселки и рядом с

непритязательными вагончиками и ненадежными строениями типа "сарай" выросла

нормальная загородная недвижимость, т.е. капитальные дома с коммуникациями и всем

необходимым для жизни.

При покупке земельного участка загородом покупателе руководствуются такими

критериями как: местоположение, транспорт, качество дома и земли, коммуникации,

охрана, инфраструктура.

Покупатели отдают предпочтение дачным поселкам, расположенным недалеко от

города. Их интересует наличие транспорта (автобуса, маршрутки) и удаленность участка

от трассы. Владельцев личного транспорта интересуют удобные подъездные пути.

Немаловажное значение играет плодородие земли. Не секрет, что на многие участки

чернозем приходится завозить, а это дополнительные затраты. Неприятные сюрпризы

способны доставить владельцам земельным участкам оползни. Перед этим коварным

явлением природы не устоит даже капитальное строение. Участок, расположенный на

склоне, также добавит хлопот его владельцам. Почву придется укреплять различными

приспособлениями.

Привлекательным моментом для покупателя может стать наличие хотя бы отдельных

элементов инфраструктуры. Например, торговой точки, где можно купить самое

необходимое. Особенно если дом расположен далеко от села.

Вследствие продолжающего высокого спроса в течение последних 3-4 лет и

существующего бума покупок земельных участков под застройку жилой недвижимости в

черте города, привела к росту цен пригородных строений и участков для строительства

жилых домов. Создавшаяся ситуация лишила возможности покупателей,

ориентированных на приобретение жилья среднего уровня стоимости, приобрести что

либо в черте города. Практически полное отсутствие предложения на готовое жилье с

участком в ценовом диапазоне от $20 тыс. до $50 тыс., при наличии высокого спроса,

заставило потенциальных покупателей расширить зону поиска и обратить внимание на

близлежащие районы, граничащие с мун. Кишинэу. К этому сегменту рынка

недвижимости можно смело отнести все объекты недвижимости данного класса,

расположенные в радиусе 10-20 км от муниципия, как в самих населенных пунктах, так и

в садово-огороднических товариществах (СОТ). Определяющую роль играет наличие

минимума инфраструктуры и коммуникаций или вероятность их развития в перспективе.

Потенциальных покупателей, проявляющих интерес к загородным домам, условно

можно разделить на четыре группы:

-лица, нуждающиеся в любом жилье, но не обладающие достаточными средствами;

-лица, позволяющие себе второй дом в качестве сезонного жилья или для отдыха,

-лица, предпочитающие собственный дом с участком квартире в многоэтажном

здании, но не имеющие возможности приобрести его в черте города;

-покупатели-инвесторы, вкладывающие деньги в недвижимость, с целью сохранения

денег и возможных дивидендов.

Потенциальные покупатели, относящиеся к первой группе, проявляют интерес к

готовым или требующим минимальные вложения для завершения и пригодные для жилья

в данный момент. Следует подчеркнуть тот факт, что на сегодняшний день такие строения

все еще продаются ниже или на уровне их себестоимости, что является еще одним

стимулом для лиц, ограниченных в средствах.

Требования покупателей-инвесторов к самим строениям не велики. В большей степени

их интересуют инфраструктура, коммуникации, перспектива их дальнейшего развития.

Предпочтение отдается направлениям предполагаемого расширения столицы в

соответствии с генпланом урбанизации.

Все вышеперечисленные факторы обеспечили повышение цены 1 сотки в СОТ,

расположенных вблизи мун. Кишинэу не менее, чем на 50 % за последний год, что при

стабилизации или даже некотором понижении в последние месяцы цен на квартиры в мун.

Кишинэу делает это направление рынка недвижимости не только быстро развивающимся,

но и перспективным.

Рост цен объектов данного сегмента рынка недвижимости продолжится, как минимум,

в течение нескольких лет, даже при стабилизации или незначительном снижении цен на

вторичную жилую недвижимость в самом муниципии.

Интерес к вышеуказанным участкам и приток инвестиций в данный сегмент рынка

недвижимости приводит к быстрому развитию инфраструктуры, таких СОТ. Что, в свою

очередь, еще больше увеличивает их привлекательность. Данная тенденция позволяет

утверждать, что темпы роста цен на вышеуказанную недвижимость будут несколько выше

темпов роста на недвижимость в мун. Кишинэу в целом.

Средняя стоимость дачных земельных участков составляет в данный момент от $1 000

до $3P000 за 0,01 га.

Следует отметить тот факт, что все вышеперечисленные выводы относятся к садово-

огородническим товариществам, расположенным недалеко от муниципия, имеющим

перспективу развития инфраструктуры, охвата инженерными коммуникациями и, в

конечном итоге превращения в место постоянного проживания.

Рынок земельных участков и дачных строений в СОТ, не соответствующих

вышеперечисленным требованиям фактически за 2006 год не претерпел никаких

изменений. Объекты недвижимости, не обеспеченные минимальным набором

потребительских требований, продолжают оставаться низко ликвидными, и их продажи

очень редки. Отсутствие движения и, соответственно, инвестиций, еще больше усугубляет

данную проблему. В таких СОТ много заброшенных участков. Перспектива развития

рынка продаж объектов недвижимости здесь очень туманна (неопределенна) и в будущем

вряд ли эта тенденция изменится.

О т ч е т

«Об оценке рыночной стоимости

земельного участка, расположенного по

адресу:

г. Кишинев, ул. Каля Орхеюлуй 101»

Собственник имущества:

А.О. «Romstal»

ЗАКАЗЧИК: Кафедра Оценки и Менеджмента недвижимости

Преподаватель Сандуца Т.Ф.

Производил оценку: студент факультета «Оценка недвижимости»

Кучер А.И.

по состоянию на 1 мая 2007г.

Кишинев 2007 г.

О г л а в л е н и е

Сопроводительное письмо……………………………………………………………..……..99

1. Основные предпосылки оценки……………………………………………………...……100

1.1. Задание на оценку…………………………………………………………………..100

1.2. Цель оценки…………………………………………………………………………100

1.3. Сертификат качества оценки ………………………………………………...……101

1.4. Основные предположения и ограничивающие условия…………………………101

1.5. Процесс оценки …………………………………………………………………….103

2. Идентификация и анализ объекта оценки……………………………………………...…104

2.1. Местоположение, описание и назначение оцениваемого объекта…………...…104

2.2. Обзор земельного рынка г. Кишинева…………………………………………….107

2.3. Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования…………………108

3. Расчет рыночной стоимости объекта …………………………………………………..…110

3.1. Расчет рыночной стоимости земельного участка с применением сравнительного

подхода (метод выделения)……………………………………………………….……110

3.2. Расчет рыночной стоимости земельного участка с применением доходного

подхода (метод остатка)……………………………………………………………..…117

3.3. Согласование рыночной стоимости земельного участка с учетом результатов

расчетов по всем подходам……………………………………………………..………125

Приложение……………………………………………………………………………………127

100

Сопроводительное письмо

Кишинев, 02 мая 2007 г.

Госпоже Сандуца Т.Ф.

2060, г. Кишинев,

бул. Дачия, 41 корпус № 10

Уважаемая Сандуца Татьяна Фёдоровна!

По Вашему запросу студент Технического Университета Молдовы произвел оценку

земельного участка по адресу: г. Кишинев, ул. Каля Орхеюлуй 101, по состоянию на 1

мая 2007 г.

Целью оценки является определение рыночной стоимости ОБЪЕКТА для

реализации имущественных прав.

Обращаю внимание, что это письмо не является отчетом по оценке, а только

предваряет отчет, приведенный далее. Полная характеристика ОБЪЕКТА оценки,

необходимая информация и расчеты представлены в отчете, отдельные части которого не

могут трактоваться раздельно, а только в связи с полным его текстом, с учетом всех

принятых допущений и ограничений.

Произведенные ниже расчеты и анализ позволяют сделать вывод, что рыночная

стоимость земельного участка, расположенного по адресу: г. Кишинев, ул. Каля

Орхеюлуй 101, по состоянию на 1 мая 2007 г., составляет

348 000 долларов

(триста сорок восемь тысяч долларов)

Выводы, содержащиеся в данном отчете, основаны на расчетах, заключениях и иной

информации, полученной в результате исследования рынка, на моём опыте и

профессиональных знаниях, в ходе которых была получена определенная информация.

Источники информации и методика расчетов и заключений приведены в

соответствующих разделах отчета.

Данный отчет составлен в соответствии с Постановлением № 958 «Об утверждении

Временного положения об оценке объектов недвижимого имущества» от 23 август 2003 г.

Если у Вас возникнут какие-либо вопросы по оценке или по моим рассуждениям,

пожалуйста, обращайтесь непосредственно ко мне.

Благодарим Вас за возможность оказать услуги для Вас.

С уважением,

Будущий Оценщик Кучер А. И.

101