Дипломная работа- Оценка застроеных земельных участков

Подождите немного. Документ загружается.

3. Расчет рыночной стоимости объекта

3.1 Расчет рыночной стоимости земельного участка с применением

сравнительного подхода (метод выделения)

В соответствии с процедурой применения метода, в первую очередь необходимо

определить рыночную стоимость единого объекта недвижимости, включающего в себя

оцениваемый земельный участок, методом сравнения продаж. Для этого оценщиком

подобраны сопоставимые объекты, наиболее близкие по своим характеристикам к

имущественному комплексу, расположенному на оцениваемом земельном участке.

Таблица аналогов и расчетная таблица рыночной стоимости имущественного комплекса

объекта представлены ниже (см. таблицы 11 и 12).

Далее рассчитана стоимость воспроизводства улучшений оцениваемого земельного

участка (см. таблицы 13).

На заключительном этапе рассчитана рыночная стоимость оцениваемого земельного

участка путем вычитания из рыночной стоимости единого объекта недвижимости,

включающего в себя оцениваемый земельный участок, стоимости воспроизводства

улучшений земельного участка (см. таблицу 14).

112

Таблица 11

Таблица аналогов

Местоположение

Стоимость,

долл.

Площадь

участка, м2.

Право на

землю

Площадь

помещений,

м2

Коммуникации

Транспортная

доступность

Краткое описание Источник

Объект оценки

район Старая почта

ул. Каля Орхеюлуй

101

3500

полное право

собственности

1000

электро-,

водоснабжение,

канализация

авто, 20 метров от

автомагистрали по

ул. Каля Орхеюлуй,

есть возможность

стоянки грузовых

автомобилей

Аналог 1: Буюканы

ул. К. Ешилор, 10

540 000

3400

полное право

собственности

1400

электроснабжение,

канализация

авто, 30 метров от

улицы К. Ешилор

нет стоянки

1 строение: 2 этажа

Состояние объекта:

удовлетворительное

Биржа недвижимости

«LARA» Коммерческая

недвижимость

Аналог 2: Чеканы

ул. Транснистрия 6

490 000

3500

полное право

собственности

800

электро-,

водоснабжение,

канализация

авто, 10 метров от

дороги ул.

Транснистрия

Производственная база

Центр Недвижимости

„RATMIR” SRL сайт:

http://www.casa-ta.info

Аналог 3: Чеканы

ул. Узинелор, 16/1

270 000

3550

полное право

собственности

750

электро-,

водоснабжение,

канализация

авто, 50 метров от

дороги, ж/д ветка

1 строение: 1 этаж

Состояние объекта

удовлетв.

Биржа недвижимости

«LARA» Коммерческая

недвижимость

Аналог 4: Старая

Почта

ул. Студенческая, 2

3300

полное право

собственности

900

электро-,

водоснабжение,

канализация

авто, 30 метров от

ул. Соколень

1 строение: 1 этаж

объект заброшен

www.makler.md

В данной таблице и далее в таблице _ и тексте описания поправок под объектом оценки следует понимать имущественный комплекс, включающий оцениваемый

земельный участок.

113

Таблица 12

Расчетная таблица поправок

№ Показатели

Ед.

изм.

Объект оценки

Объекты аналоги

Аналог 1 Аналог 2 Аналог 3 Аналог 4

1 2 3 4 5 6 7 8

Стоимость имущественного

комплекса

$ 540 000 490 000 270 000 380 000

2 Права собственности

полное право

собственности

Право на земельный

участок

полное право

собственности

полное право

собственности

полное право

собственности

полное право

собственности

4 Право на здание собственность собственность собственность собственность

Поправка на право

собственности

% 0 0 0 0

Скорректированная

стоимость

$ 540 000 490 000 270 000 380 000

7 Условия финансирования

единовременный

платеж

единовременный

платеж

единовременный

платеж

единовременный

платеж

Поправка на условия

финансирования

% 0 0 0 0

Скорректированная

стоимость

$ 540 000 490 000 270 000 380 000

Условия продажи

(обстоятельства совершения

сделки)

открытый рынок,

рыночные

условия

открытый рынок,

рыночные

условия

открытый рынок,

рыночные

условия

открытый рынок,

рыночные

условия

11 Продажа или предложение предложение предложение предложение предложение

Поправка на условия

продажи

% -5 -5 -5 -5

Скорректированная

стоимость

$ 513 000 465 500 304 000 361 000

14 Дата продажи (дата оценки) 1.05.2007 апр. 2007 апр. 2007 апр. 2007 апр. 2007

15 Поправка на дату продажи % 0 0 0 0

Скорректированная

стоимость

$ 513 000 465 500 304 000 361 000

114

17 Местоположение

район Старая почта

ул. Каля Орхеюлуй

101

Буюканы

ул. К. Ешилор, 10

Чеканы

ул. Транснистрия 6

Чеканы

ул. Узинелор, 16/1

Старая Почта

ул. Студенческая, 2

Поправка на

местоположение

% -5 -5 +5 0

Скорректированная

стоимость

$ 487 350 442 225 319 200 361 000

Физические характеристики

и состояние объекта

объект новый

состояние

объекта высокое

состояние

объекта хорошее

состояние

объекта удовлет.

объект заброшен

Поправка на физические

характеристики

% 0 -5 +15 +20

Скорректированная

стоимость

$ 487 350 420 113 367 080 433 200

23 Площадь здания м2 1000 1400 800 750 900

Удельная стоимость

имущественного комплекса

$/м2 348 525 489 481

25 Поправка на площадь



-28 (-139200) +24 (+105000) +33 (+122250) +11 (+48100)

Скорректированная

стоимость

$ 348 150 525 113 489 330 481 300

27 Транспортная доступность

авто, 20 метров от

автомагистрали по ул.

Каля Орхеюлуй, есть

возможность стоянки

грузовых

автомобилей

авто, 30 метров от

улицы К. Ешилор

нет стоянки

авто, 10 метров от

дороги ул.

Транснистрия

авто, 50 метров от

дороги, ж/д ветка

авто, 30 метров от ул.

Соколень

Поправка на транспортную

доступность

% +10 0 -5 0

Скорректированная

стоимость

$ 382 965 525 113 464 863 481 300

30 Наличие коммуникаций

электро-,

водоснабжение,

канализация

электроснабжение,

канализация

электро-,

водоснабжение,

канализация

электро-,

водоснабжение,

канализация

электро-,

водоснабжение,

канализация

31 Поправка на коммуникации +10 0 0 0

Скорректированная

стоимость

421 261 525 113 464 863 481 300

115

33 Общая коррекция -18 9 43 26

34 Удельный вес

4 3 1 2

1 2 4 3

35 Пессимистический вариант $ 468 785

36 Оптимистический вариант $ 477 484

37 Среднеарифметическое $ 473 134

38 Рыночная стоимость $ 473 134

В национальной валюте лей 5=819=548

1) РСпс =

4321

2*4813001*4648633*5251134*421261



= 468 785 $

2) РС опт =

4321

3*4813004*4648632*5251131*421261



= 477 484 $

3) РСсраф =

477484468785 

= 473 134 $

При использование метода сравнительного анализа продаж рыночная стоимость имущественного комплекса составляет

РСсрав =$ 473 134

116

Определение восстановительной стоимости улучшений оцениваемого земельного

участка

Восстановительная стоимость – определяется издержками в текущих ценах на

строительство точной копии оцениваемого объекта в его новом состоянии с

использованием таких же архитектурных решений, строительных конструкций и

материалов, а также с тем же качеством строительно-монтажных работ.

Восстановительная стоимость определяется методом сравнительной единицы. В

качестве базового источника использованы сборники УПВС.

УПВС – укрупненные показатели восстановительной стоимости – составлены в

нормах, ценах и тарифах, введенных в строительстве с 1.01.1969 г., и учитывают полную

восстановительную стоимость зданий и сооружений, в том числе:

- накладные расходы и плановые накопления;

- затраты, связанные с производством работ в зимнее время;

- прочие внеобъемные затраты, за вычетом возвратных сумм, как-то: затраты на

временные здания и сооружения, содержание улиц и вывоз мусора, затраты на проектно-

изыскательские работы и авторский надзор, на содержание аппарата заказчика, затраты на

непредвиденные работы и др.

В рамках определения восстановительной стоимости зданий и сооружений

оцениваемого имущественного комплекса производится расчет восстановительной

стоимости только внутриплощадочных инженерных сетей и не производится расчет

затрат на подводку инженерных коммуникаций к оцениваемому участку.

Расчет восстановительной стоимости зданий и сооружений Объекта произведен в

табличной форме и представлен в таблице 14.

Таблица 13

Расчет восстановительной стоимости улучшений оцениваемого земельного участка

№ Наименование величин Показатели

1 2 3 4

Стоимость строительства 1 м3 в ценах

1969 года руб.

руб. 16

2 Коэффициент сейсмичности 1,03

Коэффициент изменения цен на СМР

1969-1984 г.

(1) 1,19

Коэффициент изменения цен на СМР

1984-1991 г.

(2) 1,50

Коэффициент изменения цен на СМР

1991-06.2008 г.

(3) 22,739

Коэффициент на использование местных

материалов

0,96

7 Общий поправочный коэффициент 40,13

117

8 Скорректированная стоимость 1м3 лей 642,08

9 Объём здания м3 5000

10 Восстановительная стоимость лей 3m210 400

11 Налог на добавленную стоимость 20 % 642080

12 Косвенные издержки 15 % 481560

13 Прибыль инвестора 20 % 642080

14 Полная восстановительная стоимость лей 4m976 120

15 Физический износ 5 % 248806

Восстановительная стоимость с учетом

физического износа

лей 4m727 314

17 ВС в евро (курс 1 € = 16,10 лей) € 293 621

(1), (2) - Данные коэффициенты для пересчета сметных норм установлены Госстроем

МССР для соответствующих объектов.

(3) – коэффициент роста стоимости СМР относительно цен 1991 года на июнь 2008 года,

согласно данным Департаментом Статистики.( www.statistica.md)

15 % – косвенные издержки, принятые согласно рекомендации Департамента

Строительства при формирование сметных нормативов.

20 % – рекомендуемая ставка прибыли для инвестиций в строительном бизнесе

рекомендованная Министерством Экономики.

Таблица 14

Расчет рыночной стоимости оцениваемого земельного

участка методом выделения

Наименование величин Значения

Стоимость имущественного комплекса, включающего

оцениваемый земельный участок, долл.

473 134

Стоимость воспроизводства зданий, долл. 307 177

Стоимость земельного участка, долл. 165 957

или округленно, долл. 166 000

На основании проведенного анализа и выполненных расчетов рыночная

стоимость Объекта оценки по состоянию на 01.05.2007г., определенная с

применением сравнительного подхода (метод выделения), составит:

166m000 долл.

118

3.2 Расчет рыночной стоимости земельного участка с применением доходного

подхода

В соответствии с процедурой применения метода, в первую очередь необходимо

определить стоимость зданий и сооружений, расположенных на оцениваемом земельном

участке, с учетом их накопленного износа. По результатам расчетов, проведенных нами в

рамках метода выделения (см. таблицу 14), стоимость воспроизводства зданий и

сооружений, расположенных на оцениваемом земельном участке, составляет

307m177 долларов

Далее необходимо рассчитать чистый операционный доход, который способен

генерировать объект, как единый имущественный комплекс (см. таблицу 18).

Стоимость оцениваемого земельного участка по методу остатка определится

следующим образом:

1) полученную стоимость воспроизводства зданий умножают на ставку

капитализации, характерную для аналогичных улучшений (включает норму

дохода и норму возврата) и получают величину дохода, которая относится на

счет улучшений земельного участка;

2) из величины чистого операционного дохода, генерируемого объектом в целом,

вычитают величину дохода, приходящегося на улучшения и получают

величину дохода, которая относится на счет земельного участка;

3) доход, приходящийся на землю, капитализируют по ставке капитализации для

земли и получают стоимость земельного участка.

Расчеты по методу остатка приведены в таблицах 18 и 19. В расчетах используются

следующие термины и определения:

Потенциальный валовый доход – это доход от сдачи помещений в аренду

полностью, без учета потерь и издержек. Рыночные арендные ставки определены в

результате анализа рынка аренды по условиям краткосрочных и долгосрочных договоров,

для помещений, сравнимых по качеству местоположения, масштабу и уровню отделки с

оцениваемыми. Потенциальный валовый доход каждого года рассчитывается как

произведение арендных ставок на сдаваемую в аренду площадь.

Действительный валовый доход – потенциальный валовый доход уменьшается на

величину потерь от недозагрузки и недосбора арендной платы, в том числе, учитывается

период, когда помещения остаются незанятыми при возможной смене арендатора.

Чистый операционный доход – это действительный валовый доход за вычетом

операционных расходов. Операционными расходами называют периодические расходы

для обеспечения нормальной эксплуатации объекта и для создания потоков доходов.

К операционным расходам принято относить:

- оплату налога на имущество и налога (арендной платы) за землю;

- страховые взносы (если это типично для рынка);

- расходы на охрану;

119

- зарплата обслуживающего персонала;

- коммунальные платежи;

- расходы по управлению недвижимостью;

- расходы на текущий и капитальный ремонт.

Прибыль за год капитализируется в рыночную стоимость путем деления чистого

операционного дохода на ставку капитализации.

Ставка капитализации рассчитывается по формуле:

R = R

+ R

, (27) где

– ставка дисконтирования (норма дохода на инвестиции);

– норма возврата.

Ставка дисконтирования играет роль инструмента, с помощью которого будущие

доходы приводятся в текущую стоимость. Ставка дисконтирования рассчитана методом

кумулятивного построения на основе:

 безрисковой ставки

Безрисковая ставка определяется на основании данных Национального Банка Молдовы

(источник: www . bnm . md - Activităţii BNM – Statistici – Sector financiar – Ratele medii ale

dobînzilor la hîrtiile de valoare de stat,

адрес таблицы: http://www.bnm.md/md/docs/hvs/85_4737.pdf )

Таблица 15

Statistica ratelor medii ponderate ale profitului la hirtiile de valoare de stat emise de Guvernul

Republicii Moldova (piaţa primara)

Средняя ставка векселей сроком на 364 день составляет 9,7 %

 премии за риск вложения в объект недвижимости

120

Премия за риск определяется путем анализа систематических и несистематических рисков

Таблица 16

№ Фактор риска

Степень риска

1 2 3 4 5 6 7 8 9 10

Систематический риск

1 Общая экономическая ситуация 1

2 Конкуренция на рынке 1

3 Изменение законодательства 1

4 Неблагоприятная конъюнктура рынка 1

Несистематический риск

5 Риск неполной занятости площадей 1

6 Отсутствия необходимых товаров 1

7 Риск при внедрении новых технологий 1

8 Риск потерь в результате сбоев и поломки оборудования 1

9 Риск, связанный с реализацией товара на рынке 1

10 Транспортные риски 1

11 Неэффективный менеджмент 1

12 Криминогенные факторы 1

13 Финансовые проверки 1

15 Количество наблюдений 0 0 1 0 4 3 2 2 0 1

16 Взвешенный итог 0 0 3 0 20 18 14 16 0 10

17 Сумма 81

18 Число факторов 13

19 Средневзвешенное значение 6,2 %

 премии за ликвидность – 3% - по своему масштабу объект входит в число

наиболее востребованных рынком, поэтому ликвидность объекта определена выше

средней;

 уровень инфляции – 14% на основании данных Интернет источника

www . statistica . md

Ставка дисконтирования определяется путем суммирования этих элементов

а = 9,7 + 6,2 + 3 + 14 = 32,9 %

Итого ставка дисконтирования равна 32,9%.

Под нормой возврата понимается возмещение из текущего дохода ожидаемой

потери первоначальной стоимости объекта за время владения. Для расчета нормы

возврата применен метод Ринга, который предполагает, что возмещение основной суммы

происходит ежегодно равными частями. Прогнозный период для расчета нормы возврата

принят равным 80 годам, что соответствует сроку оставшейся экономической жизни

зданий и сооружений имущественного комплекса. Следовательно, норма возврата

составит 1,25% в год.

Итого ставка капитализации равна 34,15%.

121