Дипломная работа- Оценка застроеных земельных участков

Подождите немного. Документ загружается.

1.2 Общая характеристика и сегментирование рынка земли

Обязательным условием оценки земельных участков является учет специфики

функционирования рынка земли, так как состояние рынка недвижимости оказывает

существенно влияние на потоки доходов, уровня риска и на возможную цену реализации

незастроенного земельного участка или единого объекта недвижимости, в состав которого

входит земельный участок.

Рынок земли – это определенный набор механизмов, по средствам которых

передаются право на собственность и связанные с ней интересы, устанавливаются цены и

распределяется пространство между различными конкурирующими вариантами

землепользования.

Рынок земли как саморегулирующаяся система включает семь основных элементов:

спрос, предложение, цена, менеджмент, маркетинг, инфраструктура, деловые процедуры

(рис. 4)

Рис. 4 Система рынка земли

Сегментирование рынка – это один из важнейших инструментов маркетинга.

Существует ряд критериев и признаков, по которым можно проводить сегментирование

рынка земли.

Объектами сегментирования являются:

 покупатели;

 сам товар – земля;

 участники рынка – коммерческие организации и предприниматели

Признак сегментирования – это фактор по которому осуществляется выделением

сегментов рынка

Критерий сегментирования – это фактор по которому оценивается обоснованность

выбора того или иного сегмента рынка. Наиболее распространены следующие критерии:

количественные параметры сегмента, прибыльность, эффективность работы на

выбранном сегменте, защищенность выбранного сегмента от конкурентов.

Рынок земли имеет сложную структуру. Необходимо выделять различные сегменты

рынка (рис. 5). Сегментирование рынка земли осуществляется по следующим критериям:

 местоположению;

 способу свершения сделок;

 составу прав собственности;

 субъектам собственности;

 объёму передаваемых прав;

 функциональному назначению;

 цели использования;

 степени обустройства.

Широко применяется сегментация рынка земли по местоположению. Рассматривают

и анализируют рынки земель отдельных стран, столиц, городов (муниципиев), сел

(коммун).

На 1 января 2007 года общая площадь территорий Республики Молдова составила

3P384P625,53 га.

Республика разделена на 32 района, 3 муниципия, Автономное Территориальное

Объединение Гагаузия и административно-территориальные единицы левобережья

Днестра. Территория республики разделена на 978 примэрий которые включают 1679

населённых пунктов.

Площадь земель городов составляет 49132,93 га (1,5%), площадь земель, сел (коммун)

– 309P148,35 га (7,6%).

На практике часто рынок земли делят по способу совершения сделок на первичный и

вторичный.

Под первичным рынком земли принято понимать совокупность сделок, совершаемых

с земельными участками находящимися в государственной собственности. Он

обеспечивает передачу объектов в оборот или прав собственности на рынке земли.

Под вторичным рынком земли понимается сделки, совершенные с земельными

участками не в первые и связанные с перепродажей или другими формами перехода прав

собственности на землю.

В зависимости от состава прав собственности которые являются объектом сделки

между продавцами и покупателями, рынок земли делится на рынок купли-продажи

земельных участков и рынок аренды. В последние время выделяет также рынки

сервитутов, ипотеки, застройки и других ограничений полного права собственности.

Рис. 5 Классификационная схема сегментирования рынка земли

Сегментация рынка земли по:

Рынок

купли-

продажи

Рынок

купли-

продажи

Рынок

аренды

Рынок

аренды

Рынок

сервитутов

Рынок

сервитутов

Субъектам

собственности

Субъектам

собственности

Государствен

ных и

общественны

х нужд

Государствен

ных и

общественны

х нужд

Способу

совершения

сделок

Способу

совершения

сделок

Рынок

ипотеки

Рынок

ипотеки

Публичная

государственная

публичная

территориально-

административны

х единиц

(примэрий)

Публичная

государственная

публичная

территориально-

административны

х единиц

(примэрий)

Частная

индивидуальная

коллективная

Частная

индивидуальная

коллективная

Цели

использования

Цели

использования

Предпринима

тельской

деятельности

Предпринима

тельской

деятельности

Объёму

передаваемых прав

Объёму

передаваемых прав

Полное право

собственности

владения и

пользования

Полное право

собственности

владения и

пользования

Частичное право

собственности

право аренды и

пользования

право на

земельные доли

Частичное право

собственности

право аренды и

пользования

право на

земельные доли

Сельскохозяйственного

назначения

Сельскохозяйственного

назначения

В черте населенных

пунктов

В черте населенных

пунктов

Промышленности,

транспорта, связи и

иного специального

назначения

Промышленности,

транспорта, связи и

иного специального

назначения

Функциональному

назначению

Функциональному

назначению

Природоохранного,

оздоровительного,

историко-культурного

назначения,

пригородных и

земельных зон

Природоохранного,

оздоровительного,

историко-культурного

назначения,

пригородных и

земельных зон

Личных нужд

Страна

Район

Муниципий

(город)

Муниципий

(город)

Село

(коммуна)

Село

(коммуна)

Лесного фонда

Водного фонда

Резервного фонда

Застроенные

Освоенные, но

не застроенные

Освоенные, но

не застроенные

Степени

обустройства

Степени

обустройства

Не освоенные

Местоположению

Функции права

собственности

Функции права

собственности

Владение – фактическое

обладание землёй путём:

отвода участка на местности;

перенесение в натуру объекта

землеустройства;

создание зон с особыми

условиями использования;

возведение межевых линий,

знаков, заборов;

охраны от посягательства на

участок

учёт земель на балансе

предприятия или в

хозяйстве гражданина;

государственной регистрации

права собственности

аренды.

Владение – фактическое

обладание землёй путём:

отвода участка на местности;

перенесение в натуру объекта

землеустройства;

создание зон с особыми

условиями использования;

возведение межевых линий,

знаков, заборов;

охраны от посягательства на

участок

учёт земель на балансе

предприятия или в

хозяйстве гражданина;

государственной регистрации

права собственности

аренды.

Пользование – извлечение из

земли полезных свойств или

дохода другим путём:

свободного хозяйствования;

рациональной организации

территорий;

защита земель от процессов

разрушения, загрязнения и

заражения вредителями;

использование имеющийся на

участке полезных

ископаемых, торфа, воды и

др.

пребывание в лесу для

отдыха, сбора ягод и

другие;

получение доходов или

ренты;

иным способом

Пользование – извлечение из

земли полезных свойств или

дохода другим путём:

свободного хозяйствования;

рациональной организации

территорий;

защита земель от процессов

разрушения, загрязнения и

заражения вредителями;

использование имеющийся на

участке полезных

ископаемых, торфа, воды и

др.

пребывание в лесу для

отдыха, сбора ягод и

другие;

получение доходов или

ренты;

иным способом

Распоряжение –

определение юридической

судьбы участка путём:

1. изменение статуса

участка;

перевод из одной категории

в другую;

установление

определенного порядка

пользования;

возведение строений на

участке и другие.

2. изменение состава лиц –

собственников, владельцев

и пользователей участка;

отчуждение участка;

передача в аренду и т.п.

невозможность

существование бесхозных

участков.

Распоряжение –

определение юридической

судьбы участка путём:

1. изменение статуса

участка;

перевод из одной категории

в другую;

установление

определенного порядка

пользования;

возведение строений на

участке и другие.

2. изменение состава лиц –

собственников, владельцев

и пользователей участка;

отчуждение участка;

передача в аренду и т.п.

невозможность

существование бесхозных

участков.

Могут быть сосредоточены у одного собственника или разделены между различными

субъектами

Могут быть сосредоточены у одного собственника или разделены между различными

субъектами

Ответственность

Рынок земли подразделяют на два сегмента в зависимости о объёмах передаваемых

прав.

На рынке купли-продажи в обмен на соответствующий эквивалент продаётся право

собственности, владения а также пользования.

На рынке аренды, сервитутов, долевого участия объектом сделки является частный

набор прав, включающий только право пользования.

Собственность на земельный участок включает три основных элемента (правомочия);

владения, пользования, распоряжения (рис. 6)

Рис. 6 Структура права собственности на землю

По субъектам земельной собственности земли распределены следующим образом: (рис. 7)

- площадь земель, находящихся в государственной публичной собственности

составляет 781,5 тыс. га (23,1%);

- площадь земель, находящихся в публичной собственности территориально-

административных единиц (примэрий) составляет 732,8 тыс. га (21,6%);

- площадь земель, находящихся в частной собственности составляет 1870,3 тыс. га

(55,3%).

Площадь земель,

находящихся в

государственной

публичной

собств енности

781,5 тыс.га

23%

Земли, находящиеся

в публичной

собственности

территориально-

админ-ных единиц

732,8 тыс.га

22%

Площадь земель,

находящихся в

частной

собств енности

1870,3 тыс.га

55%

Рис. 7 Распределение площади земель по субъектам земельной собственности

Общее качество собственников земли в Республике Молдова составляет 2P386P402

(100%), в том числе:

 земель, находящихся в государственной публичной собственности – 4339

(0,2%);

 земель, находящихся в публичной собственности территориально-

административных единиц (примэрий) – 47852 (2%)

 земель, находящихся в частной собственности – 2P314P211 (97,8%)

В сельском хозяйстве республики в 2005 году действовало:

- 147 акционерных общества с общей площадью 51,0 тыс.га (2,7%);

- 4 колхоза площадью 13,6 тыс.га (0,7%);

- 4 межхозяйственных предприятия площадью 210,2 га (0,01%);

-1292 обществ с ограниченной ответственностью площадью 632,3 тыс.га (32,3%);

- 378000 фермерских хозяйств площадью 563,1 тыс.га (34,9%);

- 221 индивидуальных предприятий площадью 10,1 тыс.га (0,6%);

- 117000 личных хозяйств площадью 128 тыс.га (6,5%).

Средняя площадь одного производственного кооператива составляет 899 га, одного

акционерного общества – 490 га, одного индивидуального предприятия – 6,9 тыс.га

Общества с ограниченной ответственностью арендуют 504,5 тыс.га; фермерские

хозяйства – 62,9 тыс.га и индивидуальные предприятия – 6,9 тыс.га.

Другим критерием сегментации рынка земли является функциональное назначение

земельных участков. По назначению земельный рынок Республики Молдова

подразделяется на следующие сегменты (табл. 2)

Таблица 2

Структура земельного фонда в республике Молдова на 1 ноября 2005 года

№ Категория Площадь, тыс.га Доля, %

1 Земли сельскохозяйственного назначения 1952,6 57,7

2 Земли в черте населенных пунктов 309,1 9,1

Земли промышленности, транспорта, связи и

иного специального назначения

58,5 1,7

Земли лесного фонда и природоохранного

назначения

432,3 12,8

5 Земли лесного фонда 83,7 2,5

6 Земли резервного фонда 548,4 16,2

Земли – всего 3384,6 100,0

Земли сельскохозяйственного назначения образуют территорию, используемые

соответствующими предприятиями, организациями и гражданами для нужд

сельскохозяйственного производства. В их составе выделяются сельскохозяйственные

угодья (пашни, сады, виноградники) и земли, занятые лесополосами,

внутрихозяйственными дорогами, коммуникациями, лесами, болотами, зданиями и

сооружениями, необходимыми для функционирования сельского хозяйства (рис. 8)

Земли признаются пригодными для сельского хозяйства на основе данных земельного

кадастра.

Площадь земель сельскохозяйственного назначения составляет 1952,6 тыс.га или

57,7% из общей площади республики: включая 1649,3 тыс.га (84,5%) – пашни; 123 тыс.га

(6,3%) – виноградники; 116,9 тыс.га (6%) – сады.

Рис. 8 Земли сельскохозяйственного назначения

Земли в черте населённых пунктов (городов, сёл коммун). К ним относятся земли в

пределах черты поселений, находящихся в ведении органов местного публичного

управления, а в муниципиях – в муниципальной собственности. Черта населённого

пункта, которая отделяет их от других земель.

В состав земель городов и сёл входят (рис. 9):

- земли застройки;

- земли общего пользования;

- земли автомобильного, железнодорожного, водного, воздушного, трубопроводного

транспорта, линий связи и электропередачи, горных разработок и иной промышленности;

- земли, занятые лесными массивами;

- земли сельскохозяйственного назначения и другие угодья.

Земли

сельскохозяйственного

назначения

Земли

сельскохозяйственного

назначения

Включают:

Пашни

Участки занятые

многолетними

насаждениями

Участки занятые

многолетними

насаждениями

Сенокосы

Пастбища

Питомники

Земли занятые

лесополосами,

внутрихозяйственными

дорогами,

коммуникациями,

лесами, болотами,

зданиями и

сооружениями

необходимыми для

функционирования

сельского хозяйства

Земли занятые

лесополосами,

внутрихозяйственными

дорогами,

коммуникациями,

лесами, болотами,

зданиями и

сооружениями

необходимыми для

функционирования

сельского хозяйства

Выполняют функцию:

Средства

производства и

предметы труда

Средства

производства и

предметы труда

Имеют приоритетный

статус

Имеют приоритетный

статус

Для сельского

хозяйства

выделяются в первую

очередь

Для сельского

хозяйства

выделяются в первую

очередь

Особо ценные земли

(опытные поля и др.)

не приватизируются

Особо ценные земли

(опытные поля и др.)

не приватизируются

Используются для:

Сельскохозяйственного

производства

Сельскохозяйственного

производства

Личного подсобного

хозяйства

Личного подсобного

хозяйства

Проведение научных

исследований и

обучения

Проведение научных

исследований и

обучения

Коллективного

садоводств,

животноводства и

огородничества

Коллективного

садоводств,

животноводства и

огородничества

Подсобного сельского

хозяйства

Подсобного сельского

хозяйства

Рис. 9 Земли населённых пунктов

Общая площадь земель в республике составляет 309,1 тыс.га (9,1%), в том числе 49,2

тыс.га в городах и муниципиях; 259,9 тыс.га в сельской местности.

Земли промышленности, транспорта, связи и иного специального назначения

признаются земли, представленные органами местного публичного управления для

размещения и эксплуатации административных, бытовых, вспомогательных строений и

сооружений промышленных, горнодобывающих, транспортных и других предприятий,

учреждений и организаций, строительство подземных путей и инженерных

коммуникаций, организаций промышленного производства, строительство транспортных

магистралей, прокладки линий связи и электропередачи (рис. 10).

Земли в черте

населённых пунктов

Земли в черте

населённых пунктов

Включают:

Выполняют функцию:

Пространственного

базиса строительства

Пространственного

базиса строительства

Культурно-бытовые

Оздоровительные,

рекреационные и др.

Оздоровительные,

рекреационные и др.

Используются в

соответствии с

генпланами и проектами

планировки и застройки

Используются в

соответствии с

генпланами и проектами

планировки и застройки

Внешняя граница

устанавливается

органами власти

Внешняя граница

устанавливается

органами власти

Земли застройки в городах и сёлах (коммунах)

Земли застроенные или подлежащие застройке

жильём, строениями и сооружениями социально-

культурного, промышленного и иного назначения

Земли застройки в городах и сёлах (коммунах)

Земли застроенные или подлежащие застройке

жильём, строениями и сооружениями социально-

культурного, промышленного и иного назначения

Земли общего пользования

Земли используемые в качестве путей

сообщения (площади, улицы, проезды, дороги и

т.п.), для удовлетворения социально-культурных

потребностей населения (парки, лесопарки,

водоёмы, пляжи, бульвары, скверы), для

кладбищ и других нужд коммунального хозяйства

Земли общего пользования

Земли используемые в качестве путей

сообщения (площади, улицы, проезды, дороги и

т.п.), для удовлетворения социально-культурных

потребностей населения (парки, лесопарки,

водоёмы, пляжи, бульвары, скверы), для

кладбищ и других нужд коммунального хозяйства

Земли автомобильного, железнодорожного,

водного, воздушного, трубопроводного

транспорта, линий связи и электропередач,

горных разработок и иной промышленности

Земли автомобильного, железнодорожного,

водного, воздушного, трубопроводного

транспорта, линий связи и электропередач,

горных разработок и иной промышленности

Земли городов и сёл (коммун), занятые

лесными массивами

Земли городов и сёл (коммун), занятые

лесными массивами

Земли сельскохозяйственного назначения и

другие угодья в городах и сёлах (коммунах)

Пашни, участки занятые многолетними

насаждениями, сенокосы, пастбища, питомники и

т.п.

Земли сельскохозяйственного назначения и

другие угодья в городах и сёлах (коммунах)

Пашни, участки занятые многолетними

насаждениями, сенокосы, пастбища, питомники и

т.п.

Рис. 10 Земли промышленности, транспорта, связи, и иного специального назначения

Площадь земель промышленности, транспорта, связи и иного специального

назначения составляет 58,5 тыс.га (1,7%), в том числе 11,5 тыс.га - площадь земли

промышленных предприятий; 11,3 тыс.га – железнодорожного транспорта; 19,3 тыс.га –

дорожного транспорта.

Земли природоохранного, оздоровительного, рекреационного, историко-

культурного назначения, пригородных и зеленных зон.

Структура и характеристика данного сегмента рынка земли представлены на рис. 11

Площадь земель природоохранного назначения составляет 3,05 тыс.га (0,1%)

Земли лесного фонда признаются земли, покрытые лесом, а также не покрытые лесом,

но подлежащие облесению.

Площадь земель лесного фонда составляет 429,3 тыс.га (12,7%).

Земли водного фонда. К землям водного фонда относятся, земли занятые реками,

озерами, прудами, водохранилищами, болотами, гидротехническими и другими

водохозяйственными сооружениями, а также земли выделенные под полосы отвода по

берегам рек, водоёмов, магистральных межхозяйственных каналов и коллекторов.

Площадь земель водного фонда составляет 83,7 тыс.га (2,5%).

Землями резервного фонда являются все земли, не предоставленные в собственность

владения и пользования. К ним относятся и земли право собственности, владения и

пользования которыми прекращено в соответствии с положениями земельного кодекса.

Площадь земель резервного фонда составляет 548,4 тыс.га (16,2%)

Земли промышленности,

транспорта, связи и иного

специального назначения

Земли промышленности,

транспорта, связи и иного

специального назначения

Включают:

Выполняют функцию:

Пространственного

базиса особых объектов

Пространственного

базиса особых объектов

Специальные:

охранные;

санитарные

защитные;

другие

Специальные:

охранные;

санитарные

защитные;

другие

Зон с особыми режимом

использования

Зон с особыми режимом

использования

Промышленности

Транспорта

Связи, информатики

Обороны, пограничные

и внутренние войска

Обороны, пограничные

и внутренние войска

Разработка полезных

ископаемых

Разработка полезных

ископаемых