Абдуллаев М.А., Орлов А.А., Ипотека. Организация ипотечного кредитования

Подождите немного. Документ загружается.

жилищного, дачного и гаражного строительства), находящиеся в

собственности физических и юридических лиц

Ипотека земель, находящихся в государственной или муниципальной

собственности, а также сельскохозяйственных угодий из состава земель

сельскохозяйственных организаций, крестьянских (фермерских) хозяйств и

полевых земельных участков личных подсобных хозяйств не допускается.

Если договором об ипотеке не предусмотрено иное, при ипотеке

земельного участка право залога на находящиеся или возводимые на этом

участке здания и сооружения залогодателя, в том числе на жилые строения,

не распространяется.

При отсутствии в договоре условия, предусматривающего, что

находящееся или возводимое на земельном участке здание или сооружение,

принадлежащее залогодателю, заложено тому же залогодержателю,

залогодатель при обращении взыскания на земельный участок сохраняет

право на это здание или сооружение и приобретает право ограниченного

пользования той частью участка, которая необходима для использования

здания или сооружения в соответствии с его назначением. Условия

пользования этой частью участка определяются соглашением между

залогодателем и залогодержателем, а в случае спора - судом.

На земельном участке, заложенном по договору об ипотеке,

залогодатель вправе без согласия залогодержателя возводить в

установленном порядке здания или сооружения, если иное не предусмотрено

договором об ипотеке.

Если возведение залогодателем на заложенном земельном участке

здания или сооружения влечет или может повлечь ухудшение обеспечения,

предоставленного залогодержателю ипотекой этого участка, залогодержатель

может потребовать изменения договора об ипотеке, в том числе, если это

необходимо, путем распространения ипотеки на возведенное здание или

сооружение.

110

Если ипотека установлена на земельный участок, на котором находится

здание или сооружение, принадлежащее не залогодателю, а другому лицу,

при обращении залогодержателем взыскания на этот участок и его

реализации к приобретателю участка переходят права и обязанности,

которые в отношении этого лица имел залогодатель как владелец участка.

К договору об ипотеке земельного участка должна быть приложена в

качестве обязательного приложения копия плана (чертежа границ) этого

участка, выданная соответствующим комитетом по земельным ресурсам и

землеустройству.

2.4.2. Ипотека предприятий, зданий и сооружений

При ипотеке предприятия как имущественного комплекса право залога

распространяется на все входящее в его состав имущество.

Ипотека здания или сооружения допускается только с одновременной

ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это

здание или сооружение, либо части этого участка, функционально

обеспечивающей закладываемый объект.

Если предметом ипотеки является предприятие и иное не

предусмотрено договором, в состав заложенного имущества входят

относящиеся к данному предприятию материальные и нематериальные

активы, в том числе здания, сооружения, оборудование, инвентарь, сырье,

готовая продукция.

Состав передаваемого в ипотеку относящегося к предприятию

имущества и оценка его стоимости определяются на основе полной

инвентаризации данного имущества. Акт инвентаризации, бухгалтерский

баланс и заключение независимого аудитора о составе и стоимости

имущества, относящегося к предприятию, являются обязательными

приложениями к договору об ипотеке.

111

Ипотекой предприятия может быть обеспечено обязательство, сумма

которого составляет не менее половины стоимости имущества, относящегося

к предприятию. Ипотекой предприятия обеспечивается денежное

обязательство, подлежащее исполнению не ранее чем через год после

заключения договора об ипотеке. В случае, когда договором предусмотрено,

что ипотекой предприятия обеспечивается обязательство с менее

продолжительным сроком исполнения, право на обращение взыскания на

предмет ипотеки по неисполненному или ненадлежащим образом

исполненному обязательству возникает у залогодержателя по истечении года

с момента заключения договора об ипотеке.

Залогодатель вправе продавать, обменивать, сдавать в лизинг

имущество, относящееся к предприятию, переданному в ипотеку, и иным

образом распоряжаться указанным имуществом, а также вносить изменения в

состав данного имущества, если это не влечет уменьшения указанной в

договоре об ипотеке общей стоимости имущества, относящегося к

предприятию, а также не нарушает других условий договора об ипотеке.

Без разрешения залогодержателя залогодатель не вправе передавать

имущество, относящееся к предприятию, в залог, совершать сделки,

направленные на отчуждение недвижимого имущества, относящегося к

предприятию, если иное не установлено договором об ипотеке.

В случае непринятия залогодателем предприятия мер по обеспечению

сохранности заложенного имущества, неэффективного использования этого

имущества, что может привести к уменьшению стоимости предприятия,

залогодержатель вправе обратиться в суд с требованием о досрочном

выполнении обеспеченного ипотекой обязательства или введении ипотечного

контроля за деятельностью залогодателя.

Решением суда залогодержатель в порядке ипотечного контроля может

быть уполномочен:

112

 требовать от залогодателя регулярно представлять бухгалтерские и

иные отчетные документы, предварительно согласовывать вопросы,

связанные с заключением сделок с относящимся к предприятию

имуществом;

 предъявлять в суд иски о признании сделок, заключенных

залогодателем, недействительными;

 осуществлять иные права, предусмотренные ипотечным контролем

за деятельностью залогодателя.

2.4.3. Ипотека жилых домов и квартир

Ипотека жилых домов и квартир, находящихся в государственной или

муниципальной собственности, не допускается. Гостиницы, дома отдыха,

дачи, садовые домики и другие строения и помещения, не предназначенные

для постоянного проживания, могут быть предметом ипотеки на общих

основаниях.

Ипотека жилого дома или квартиры, находящихся в собственности

несовершеннолетних граждан, ограниченно дееспособных или

недееспособных лиц, над которыми установлены опека или попечительство,

осуществляется через их законных представителей.

При предоставлении кредита для сооружения жилого дома договором

об ипотеке может быть предусмотрено обеспечение обязательства

незавершенным строительством и принадлежащими залогодателю

материалами и оборудованием, которые заготовлены для строительства.

Если иное не предусмотрено договором, жилой дом или квартира,

приобретенные за счет кредита банка или иной кредитной организации в

собственность, считаются находящимися в залоге с момента государственной

регистрации договора купли - продажи жилого дома или квартиры.

Обращение залогодержателем взыскания на заложенный жилой дом

или квартиру и реализация этого имущества не являются основанием для

113

выселения приобретателем жилого дома или квартиры совместно

проживающих в этом помещении залогодателя и членов его семьи, если оно

является для них единственным пригодным для постоянного проживания

помещением (поэтому российские банки предоставляют ипотечные кредиты

только под залог квартир или жилых домов, являющихся не единственным

жильем залогодателя и свободных от регистрации).

Между лицом, которое приобрело бывший предметом ипотеки жилой

дом или квартиру в результате его реализации, и бывшим собственником

жилого дома или квартиры либо кем-либо из проживающих с ним членов его

семьи заключается договор найма занимаемого ими жилого помещения. Если

соглашение о заключении договора не достигнуто, любая из сторон вправе в

судебном порядке потребовать его заключения и определения его условий.

После обращения взыскания на заложенный жилой дом или квартиру и

реализации этого имущества залогодатель и проживающие совместно с ним

члены его семьи обязаны по требованию собственника жилого дома или

квартиры в течение месяца освободить занимаемое помещение при условиях,

что:

 жилой дом или квартира был заложен по договору об ипотеке в

обеспечение возврата кредита, предоставленного на приобретение или

строительство этого жилого дома или квартиры;

 проживающие с залогодателем члены его семьи дали до

заключения договора об ипотеке, а если они были вселены в заложенный

жилой дом или квартиру позже - до их вселения нотариально удостоверенное

обязательство освободить заложенный жилой дом или квартиру в случае

обращения на него взыскания.

2.5. Многообразие методов погашения ипотечного кредита

Многообразие методов погашения ипотечного кредита объясняется

необходимостью достижения и поддержания баланса интересов ипотечных

114

кредиторов и заемщиков в различных экономических условиях. Наиболее

распространенными методами являются следующие:

 Погашение кредита равными срочными уплатами;

 Неполное погашение задолженности равными срочными уплатами с

выплатой остатка долга в конце срока;

 Погашение кредита на основе роста ежемесячных платежей в течение

определенного периода;

 Погашение кредита на основе постоянного периодического увеличения

размера взносов;

 Погашение кредита с предоставлением льготного по платежам

периода.

Рассмотрим подробно каждый из заявленных методов.

 Погашение кредита равными срочными уплатами.

Платежи. как правило, осуществляются несколько раз в году (р – раз)

проценты начисляются также несколько раз в году (m – раз) в конце или в

начале периода (месяца, квартала, года). При осуществлении платежей за

кредит по этой схеме – это будут, соответственно, ренты постнумерандо и

пренумерандо.

При использовании сложных процентов и ренты постнумерандо в

общем виде для определения срочной уплаты (т.е., годовой суммы выплат,

включающей часть долга и сумму начисленных за год процентов) можно

использовать формулу:

),(

;





где: D – размер выданной ссуды (кредита);

),(

;

– коэффициент приведения p-срочной ренты;

g - % ставка за кредит из расчета годовых;

n - срок кредита в годах;

р - число выплат в течение каждого года (например, 12 при ежемесячных

выплатах, 4 – при ежеквартальных);

115

m – количество начислений % в течение каждого года.

Если платежи в счет погашения кредита производятся р - раз в году в

конце каждого периода в течение n - лет из расчета g - % годовых, а

проценты начисляются m – раз в году, то коэффициент приведения

определяется по формуле:

При использовании сложных процентов и ренты пренумерандо (т.е.,

выплаты по кредиту и начисление процентов будут производиться в начале

периодов), в общем виде, для определения срочной уплаты можно

использовать формулу:

),(

;

)1( 





Размер одной выплаты (R) можно определить по формуле:





где: p – число платежей в течение года.

Общая сумма погашения кредита определяется по формуле:

nS 

Современная величина этого потока платежей за кредит (А)

определится по формуле:

 

aА

;







где:

- ставка дисконтирования (приведения), % из расчета годовых.

116





















1)1(

)1(1

),(

;

Ставка дисконтирования должна быть равна действительной стоимости

денег, т.е., ставке денежного рынка. При задании ставки дисконтирования

следует учитывать долговременную динамику % ставки по кредитам.

Рассмотрим пример №1, иллюстрирующий приведенные формулы.

Заемщику предоставляется ссуда в размере $20000 на 10 лет под 10%

годовых. Выплата платежей по ссуде происходит 12 раз в год в конце

каждого месяца. Проценты начисляются также 12 раз в год на остаток долга.

Составить план погашения кредита равными срочными уплатами.

Сумму месячного платежа по ренте постнумерандо можно найти по

формуле:

])1(1[

]1)1[(

*nm









$3.264

)

1.0

1(1

]1)

1.0

1[(2000

10*12











Сумма начисленных за весь срок процентов вычисляется по

следующей формуле:

]1)1[( 

Сумма процентов за период (I

) определяется по формуле:

Остаток долга на начало следующего периода определится по формуле:

Ежемесячная сумма в счет погашения основного долга (d

) определится

по формуле:

117



IRd 

ttt

dDD 

1

Остаток долга на начало любого периода определится по формуле:

где - долг на начало первого месяца;

- сумма в счет погашения основного долга, выплаченная в

первом месяце;

- коэффициент наращения постоянной ренты постнумерандо.

Определяется по формуле:

План погашения кредита представим в табл. 2.1.

Таблица 2.1.

План погашения кредита равными срочными уплатами в конце

расчетного периода (месячными платежами), $

Период

Остаток

долга на

начало

периода

Выплата

долга

Проценты

за период

Месячный

платеж

1 20000,00 97,63 166,67 264,30

2 19902,37 98,45 165,85 264,30

3 19803,92 99,27 165,03 264,30

4 19704,65 100,10 164,21 264,30

5 19604,55 100,93 163,37 264,30

….. ….. ….. ….. …..

116 1289,10 253,56 10,74 264,30

117 1035,54 255,67 8,63 264,30

118 779,87 257,80 6,50 264,30

119 522,07 259,95 4,35 264,30

120 262,12 262,12 2,18 264,30

Итого 0,00 20000,00 11716,18 31716,18

 Неполное погашение задолженности равными

срочными уплатами с выплатой остатка долга в конце срока. Условия

118

gtt

SdDD

;111





;

1)1(

;





погашения ипотечного кредита позволяют уменьшить размеры

периодических взносов. Срочные уплаты рассчитываются таким образом,

чтобы они не покрывали всей задолженности; остаток долга (обозначим его

как B) выплачивается в конце срока. Уравнение, балансирующие условие

ипотеки, выглядит следующим образом:

где R - размер одной выплаты за период меньший года (месяц, квартал,

полугодие);

N=n*p – общее число выплат за весь срок кредита;

j – ставка % за период (за месяц, квартал);

– коэффициент дисконтирования

Баланс достигается одним из следующих способов:

1) задается размер срочных уплат, расчетным путем определяется величина

остатка долга - B;

2) задается B, расчетным путем определяется размер срочных уплат.

Остаток долга по первому способу определяется по формуле,

полученной из балансировочного уравнения путем несложных

преобразований:

B = (D - R*a

N;j

) * (1+j)

Порядок расчетов по данному методу рассмотрим на примере № 2.

Согласно расчетам месячная выплата по ипотеке предыдущего примера № 1,

позволяющая полностью погасить долг составляет $264,3. Ориентируясь на

эти данные, задаем месячный платеж в размере R = $230. Определим

остаток долга на конец срока ссуды.

B = (20000-230*75,67 )* (1+0,00833)

120

= $7026,48

119

jjN

VBaRD 

;

)1(





j 

67,75

0083,0

)00833,01(1

120

833,0;120







