Абдуллаев М.А., Орлов А.А., Ипотека. Организация ипотечного кредитования

Подождите немного. Документ загружается.

МИНИСТЕРСТВО ПУТЕЙ СООБЩЕНИЯ

РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

МОСКОВСКИЙ ГОСУДАРСТВЕННЫЙ УНИВЕРСИТЕТ ПУТЕЙ

СООБЩЕНИЯ (МИИТ)

Институт экономики и финансов

Кафедра “Финансы и кредит”

М.А. Абдуллаев

А.А. Орлов

Л.А. Римский

Бу Хассан Хоссам

ИПОТЕКА. ОРГАНИЗАЦИЯ

ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ

Учебное пособие

Рекомендовано учебно-методическим объединением

в качестве учебного пособия для вузов железнодорожного транспорта

Москва – 2003

МИНИСТЕРСТВО ПУТЕЙ СООБЩЕНИЯ

РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

МОСКОВСКИЙ ГОСУДАРСТВЕННЫЙ УНИВЕРСИТЕТ ПУТЕЙ

СООБЩЕНИЯ (МИИТ)

Институт экономики и финансов

Кафедра “Финансы и кредит”

М.А. Абдуллаев

А.А. Орлов

Л.А. Римский

Бу Хассан Хоссам

ИПОТЕКА. ОРГАНИЗАЦИЯ

ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ

Учебное пособие

для студентов экономических специальностей

Москва – 2003

УДК 336.77

О 66

Абдуллаев М.А., Орлов А.А., Римский Л.А., Бу Хассан Хоссам. Ипотека.

Организация ипотечного кредитования. Учебное пособие. - М.: МИИТ,

2003. – 244с.

Отсутствие в нашей стране в течение 70-и лет института частной

собственности на недвижимое имущество и института ипотеки привело к

негативным последствиям – в значительной степени утерян опыт

организации ипотечного кредитования как на уровне кредитного

учреждения, так и на уровне государства в целом.

Целью учебного пособия является ознакомление с историей

становления ипотеки, основными направлениями, современным состоянием,

проблемами и перспективами ее развития за рубежом, в России, в

конкретном коммерческом банке, на железнодорожном транспорте, в

частности, Московской железной дороге при организации жилищного

ипотечного кредитования.

Рассмотренные вопросы, приведенные полная законодательная

база, формулы и примеры расчетов дают полное представление об ипотеке,

ипотечном кредитовании как неотъемлемом элементе рыночной экономики,

одном из приоритетных инструментов развития бизнеса и финансирования

долгосрочных инвестиций.

Рекомендуется студентам экономических специальностей, молодым

специалистам, направленным на работу на железнодорожный транспорт и

всем, кто намерен решать свои жилищные проблемы на основе ипотеки.

Рецензенты:

Помощник руководителя Департамента экономики МПС России, доктор

экономических наук Д.А. Мачерет;

Заведующий кафедрой «Экономика и логистика на транспорте» Самарской

государственной академии путей сообщения, доктор экономических наук

П.В Куренков;

Вице-президент, начальник управления финансового анализа АКБ

«Росевробанк» Я.А. Лютер.

университет путей сообщения

(МИИТ), 2003

СОДЕРЖАНИЕ

стр.

ВВЕДЕНИЕ..……………………………………………………………………..5

1. ИПОТЕЧНОЕ КРЕДИТОВАНИЕ. ИСТОРИЯ, УЧАСТНИКИ,

ПРОБЛЕМЫ И ПЕРСПЕКТИВЫ РАЗВИТИЯ ……………………….8

1.1. Ипотека: понятие и сущность…………………………………………....8

1.2. Возникновение и развитие института ипотеки……...…..…………….13

1.3. Особенности ипотечного кредитования за рубежом………………….18

1.3.1. Европейская система ипотечного кредитования………………...18

1.3.2. Американская система ипотечного кредитования………………27

1.3.3. Проблемы параллельного существования американской

и европейской систем ипотечного кредитования ……………………..33

1.4. Ипотечные кредитные институты……………………………………...35

1.5. Инфраструктура ипотечного кредитования…………………………...39

1.6. Риски ипотечного кредитования……………………………………….42

1.6.1. Классификация рисков ипотечного кредитования …………….43

1.6.2. Законодательная зашита и инструменты управления

рисками при осуществлении ипотечных операций …………………..45

1.7. Ипотечное кредитование в России………………………… ………….58

1.7.1. Ипотека в дореволюционный период…………..………………...58

1.7.2. Ипотечное кредитование на современном этапе ………………69

1.7.3. Проблемы и перспективы развития ипотечного кредитования ..86

2. ПРОЦЕДУРЫ ОФОРМЛЕНИЯ ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТА И

ОСОБЕННОСТИ ЗАЛОГА ОТДЕЛЬНЫХ ВИДОВ ИМУЩЕСТВА

В РФ..........................................................................................................….95

2.1. Технология предоставления ипотечного кредита…...………….....….95

2.2. Государственная регистрация договора ипотеки …………………….98

2.3. Обращение взыскания на заложенное имущество…………………..101

2.4. Особенности залога отдельных видов имущества…………………..103

2.4.1. Ипотека земельных участков……………………………………103

2.4.2. Ипотека предприятий, зданий и сооружений.………………….105

2.4.3. Ипотека жилых домов и квартир………………………………..107

2.5. Многообразие методов погашения ипотечного кредита………….…108

3. ОРГАНИЗАЦИЯ ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ

В КОММЕРЧЕСКОМ БАНКЕ "ИНВЕСТСБЕРБАНК" ..…..124

3.1. Место ипотечного кредитования в операциях коммерческого

банка . ………..……………………………………………………………...124

3.2. АКБ «Инвестсбербанк» в банковской системе РФ .………………...131

3.3. Ипотечные программы, реализуемые в АКБ «Инвестсбербанк» …133

3.4. Расчет затрат заемщика на получение и погашение ипотечного

кредита в АКБ «Инвестсбербанк».……………………………………...…136

4. ОРГАНИЗАЦИЯ ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ НА

ЖЕЛЕЗНОДОРОЖНОМ ТРАНСПОРТЕ ……………………...139

4.1. Порядок строительства и условия предоставления платной жилой

площади через фонд жилищной социальной ипотеки «Жилсоципотека» ..140

4.2. Правила продажи жилья работникам предприятий

Московской железной дороги с применением механизма ипотеки ……….145

ЗАКЛЮЧЕНИЕ ………………………………………………………..……154

СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННОЙ ЛИТЕРАТУРЫ ………………………157

ПРИЛОЖЕНИЕ 1. Федеральный закон от 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ

"Об ипотеке (залоге недвижимости)" ………………………………………..159

ПРИЛОЖЕНИЕ 2. Перечень и образцы документов, используемых на

Московской железной дороге для оформления ипотечного кредита. ……..201

ВВЕДЕНИЕ

Широкое использование кредита является необходимым условием

нормального функционирования экономики любого государства. Но

кредитование невозможно без серьёзного обеспечения интересов кредитора.

Эволюция развития кредитования показала, что наиболее эффективно эти

интересы могут быть защищены посредством использования залога

недвижимости, поскольку:

 недвижимость сравнительно мало подвержена риску гибели или

внезапного исчезновения, а её наличие легко проверяется;

 недвижимость обладает осложнённой оборотоспособностью (связанной с

необходимостью регистрации сделок с ней в государственных органах),

что позволяет кредитору легко проконтролировать, либо вообще

запретить её отчуждение;

 стоимость недвижимости имеет тенденцию к постоянному росту, что даёт

кредитору гарантии полного погашения задолженности;

 высокая стоимость недвижимости и риск её потери являются мощным

стимулом, побуждающим должника к точному и своевременному

исполнению своих обязательств перед кредитором.

Одним из инструментов защиты интересов кредиторов посредством

использования залога недвижимости явилась ипотека.

Ипотека - это обременение имущественных прав собственности на

объект недвижимости. Ипотечное кредитование - эго кредитование под залог

недвижимости, то есть кредитование с использованием ипотеки в качестве

обеспечения возвратности кредитных средств.

Ипотечное кредитование является неотъемлемым элементом рыночной

экономики. Отражая закономерности развития мирового банковского

хозяйства, оно является одним из приоритетных инструментов развития

бизнеса.

Мировой опыт свидетельствует, что ипотечное кредитование

способствовало возрождению промышленности, оздоровлению банковской

системы, преодолению безработицы и, в конечном итоге, выходу из кризиса

Соединенных Штатов Америки – в 30-е годы, Канады и Германии – в 40-50-е

годы, Аргентины и Чили – в 70-80-е годы, а также ускорению проведения

экономических реформ в целом ряде стран. Определенные надежды на

ипотеку в качестве инструмента решения жилищной проблемы возлагаются и

в России.

Ипотечное кредитование многофакторно влияет на процесс развития

любого государства. Развитие ипотечного бизнеса позитивно отражается на

функционировании реального сектора экономики – промышленности,

строительства, сельского хозяйства и т.д. Как показывает мировая практика,

распространение ипотечного кредитования как эффективного способа

финансирования капитальных вложений может способствовать преодолению

инвестиционного кризиса.

Ипотечное кредитование имеет большое значение непосредственно для

развития банковской системы страны. Ипотека - это важнейший инструмент,

обеспечивающий возвратность кредита. Ипотечный кредитный институт,

действующий в рамках системы ипотечного кредитования, является

относительно устойчивым и рентабельным субъектом экономической

деятельности. Поэтому, чем больше в банковской системе таких кредитных

институтов, тем стабильнее и эффективнее ее деятельность в экономической

системе страны в целом.

Ипотечное кредитование, отвлекая денежные средства из текущего

оборота во внутреннее накопление, в некоторой степени способствует

снижению уровня инфляции.

В современных условиях повышается значение ипотеки для

социального развития общества. Жилищное ипотечное кредитование

способствует обеспечению граждан доступной частной жилой

собственностью, являясь мощным фактором формирования среднего класса

общества.

Отсутствие в нашей стране в течение 70-и лет института частной

собственности на недвижимое имущество и института ипотеки привело к

негативным последствиям – в значительной степени утерян опыт

организации ипотечного кредитования как на уровне кредитного

учреждения, так и на уровне государства в целом.

Если раньше практически единственной возможностью улучшить

жилищные условия было получение государственного жилья, то сегодня эта

проблема в основном решается гражданами через приобретение или

строительство жилья за счёт собственных сбережений. Ограниченность

бюджетных ресурсов сосредоточила внимание государства на решении

жилищных проблем лишь отдельных групп населения. Однако основная его

часть в настоящее время не в состоянии улучшить свои жилищные условия

из-за отсутствия необходимых сбережений.

Создание системы ипотечного кредитования позволит сделать

приобретение жилья доступным для основной части населения; обеспечит

взаимосвязь между денежными ресурсами населения, банков, финансовых,

строительных компаний и предприятий стройиндустрии, направляя

финансовые средства в реальный сектор экономики.

На состоявшемся 28 февраля 2003г заседании Госсовета, посвященном

ипотеке Президент России В.В. Путин сказал, что перевести жилищную

проблему для почти 5 млн. семей из зависших в решаемую можно с

помощью ипотеки. Он же отметил, что «…для подавляющего большинства

граждан слово «ипотека» звучит как загадка. И здесь нужно разъяснять».

Целью данного пособия является ознакомление читателя с историей

возникновения ипотеки, практикой ипотечного кредитования в различных

странах, современным состоянием и перспективами развития ипотечного

кредитования в России, процедурой оформления и выдачи ипотечного

(жилищного) кредита КБ и Московской железной дорогой.

1. ИПОТЕЧНОЕ КРЕДИТОВАНИЕ. ИСТОРИЯ, УЧАСТНИКИ,

ПРОБЛЕМЫ И ПЕРСПЕКТИВЫ РАЗВИТИЯ

1.1. Ипотека - понятие и сущность

Ипотека - это обременение имущественных прав собственности на

объект недвижимости.

Термин «ипотека» в юридическом обороте обычно охватывает два

понятия:- «ипотека» как правоотношение и «ипотека» как ценная бумага.

«Ипотека» как правоотношение - есть залог недвижимого имущества с

целью получения ипотечного кредита (как правило, в банке).

«Ипотека» как ценная бумага подразумевает «закладную» - долговой

инструмент, удостоверяющий права залогодержателя на недвижимое

имущество. Закладная обычно свободно обращается на рынке.

Широкая интерпретация понятия ипотеки рассматривает ее и как способ

получения кредита под залог недвижимости, и как способ получения кредита

для покупки недвижимости. Термин "ипотека" ("чистая ипотека") следует

рассматривать как способ обеспечения обязательств, когда предметом залога

служит недвижимое имущество. Если кредит выдается на приобретение

жилья, используется термин "ипотечное (жилищное) кредитование". Для

некоторых случаев употребим термин "смешанная ипотека", когда заемщик

берет кредит в банке под залог уже имеющегося жилья для приобретения

нового. Таким образом, жилищное кредитование и смешанная ипотека - это

формы кредитования с той лишь разницей, что в первом случае в качестве

обеспечения по такому ипотечному кредиту может выступать как залог, так и

поручительство, а во втором случае - только залог недвижимости.